房地產(chǎn)項目前期策劃二

第10章房地產(chǎn)項目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場分析10.3項目市場定位10.4項目規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項目的經(jīng)濟分析與財務(wù)評價10.1.1房地產(chǎn)項目與房地產(chǎn)項目前期策劃1、房地產(chǎn)項目的劃分

房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個階段。2、房地產(chǎn)項目前期策劃的含義

這里所說的房地產(chǎn)項目前期策劃是指站在項目的最高點，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目的總體運作作出對項目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項目前期策劃的特征及作用1、項目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會性（3）房地產(chǎn)項目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項目前期策劃的地位作用（1）項目前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）項目前期策劃是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵（3）項目的前期策劃是項目開發(fā)成功的保證10.1.3房地產(chǎn)項目前期策劃基本原則1、市場定位原則

2、主題貫穿原則

3、項目營銷原則4、重點突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1房地產(chǎn)市場策劃的涵義與目的1、市場策劃的涵義

房地產(chǎn)市場策劃是指依據(jù)項目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，對項目進行內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研，市場分析與研究，找出項目的市場空白點，最后進行房地產(chǎn)項目定位的創(chuàng)造性過程。2、市場策劃的目的

是指針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場進行調(diào)研與預(yù)測，確定項目的市場位置，找出項目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對項目進行總體定位，為項目的進一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2項目區(qū)域經(jīng)濟調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟總量分析

區(qū)域宏觀經(jīng)濟總量分析是對能夠反映區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的主要社會經(jīng)濟指標(biāo)，通過歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析，觀察其變化趨勢。類別指標(biāo)M一生產(chǎn)類M1一國民經(jīng)濟總值、M2一國內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財政金融類F1一財政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動類P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費支出、R3一居民消費支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)域未來經(jīng)濟走向分析（1）未來宏觀經(jīng)濟走勢未來宏觀經(jīng)濟走勢分析是對未來宏觀經(jīng)濟將會產(chǎn)生影響的因素按照有利因素和不利因素分別進行判斷其對經(jīng)濟走勢的影響方面和影響程度。（2）未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃：包括經(jīng)濟增長速度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。社會發(fā)展規(guī)劃：例如人口規(guī)劃、就業(yè)規(guī)劃、教育規(guī)劃等。城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃：包括區(qū)與城市布局規(guī)劃、功能分區(qū)規(guī)劃、重點區(qū)塊規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃等。10.2.3項目市場分析10.2.3.1房地產(chǎn)市場分析基本框架1、區(qū)域房地產(chǎn)分級市場分析分級市場分析內(nèi)容土地市場分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級別、用途等）土地價格走勢、土地開發(fā)投資量、未來土地出讓規(guī)劃、土地市場存在的問題增量房市場分析整體供應(yīng)分析商品房開發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價格分析不同區(qū)域歷年商品房的價格水平、價格指數(shù)的變動新開樓盤分析新開樓盤總體情況、新開樓盤的位置分布情況、新開樓盤的價格分布情況存量房市場分析交易總量分析、交易價格變動分析、交易物業(yè)類型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點區(qū)域分析1、供給分析（1）供給量分析。現(xiàn)有供給量分析。潛在供給量分析。（2）供給結(jié)構(gòu)分析。單一區(qū)塊的供給結(jié)構(gòu)分析。不同區(qū)塊供給結(jié)構(gòu)分析比較。2、需求分析（1）成交需求分析（2）未來需求分析。未來需求潛力分析。未來需求偏好分析。（3）供需對比分析供應(yīng)量與需求量對比分析。供給結(jié)構(gòu)特征與需求特征對比分析。10.2.3.2供需分析10.2.3.3外部關(guān)鍵影響因素分析1、房地產(chǎn)政策影響分析它的主要難點在于收集足夠的政策信息；對政策未來作用進行有效預(yù)期。房地產(chǎn)政策影響分析的基本思路分為以下三個步驟：（1）進行政策信息的收集。（2）正確理解房地產(chǎn)政策信息的內(nèi)容，分析它的背景、政策目標(biāo)以及潛在的政策目標(biāo)。（3）對政策的影響進行分析，包括政策影響的市場主體、市場部位，判斷政策影響程度。2、城市規(guī)劃影響分析

城市規(guī)劃影響分析是分析房地產(chǎn)整體市場及細(xì)分市場的一種重要的基本分析方法。對城市規(guī)劃影響的分析主要分區(qū)塊整體功能性規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃兩大塊。10.2.4項目市場要素研究10.2.4.1消費者研究1、消費者的購買行為2、消費者的購買力水平3、消費者的購買傾向消費者的購買傾向主要包括物業(yè)類別、品牌、戶型、面積偏好、位置偏好、預(yù)期價格、物業(yè)管理、環(huán)境景觀等。4、消費者的共同特征主要包括：消費者年齡、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居住地等等。10.2.4.2競爭者研究1、確定研究內(nèi)容（1）專業(yè)化程度。（2）品牌知名度。（3）推動度或拉動度。（4）開發(fā)經(jīng)營方式。（5）樓盤質(zhì)量。（6）縱向整合度。（7）成本狀況。（8）價格策略。（9）開發(fā)情況。（10）未來發(fā)展?fàn)顩r。2、對比分析10.2.4.3競爭樓盤研究1、樓盤區(qū)位2、產(chǎn)品特征3、銷售價格4、銷售情況（1）地點位置（2）交通條件（3）區(qū)域特征（4）發(fā)展規(guī)劃（5）周邊環(huán)境（1）建筑參數(shù)（2）面積戶型（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)（4）配套設(shè)施（5）綠化率（1）單價。（2）總價。（3）付款方式。①一次性付款；②按照工程進度付款的建筑期付款；③按照約定時間付款；④按揭付款。（1）銷售率。（2）銷售順序。（3）客戶群分析。10.2.5項目自身分析1、項目基本情況（1）項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。（2）項目開發(fā)現(xiàn)狀。（3）開發(fā)（投資）商簡歷。2、項目地盤解析（1）地塊所處位置及四周范圍。（2）地塊的形狀。（3）地塊的規(guī)劃布局。（4）地塊四周的景觀狀況分析。（5）項目周邊配套設(shè)施。3、項目自身研究項目自身研究一般采用SWOT分析法進行。10.3.1房地產(chǎn)項目市場定位戰(zhàn)略1、定位于使用功能特征2、定位于檔次3、定位于情感4、定位于個性5、定位于文化6、與競爭對手比較的定位7、混合性的定位10.3.2市場定位的方法1、根據(jù)產(chǎn)品特色定位2、根據(jù)利益定位3、根據(jù)使用者定位4、根據(jù)競爭需要定位一般有兩種策略（1）與現(xiàn)有競爭者并存。（2）逐步取代現(xiàn)有競爭者10.3.3市場定位的步驟1、識別可能的競爭優(yōu)勢

識別可能的競爭優(yōu)勢包括以下三個方面：（1）選擇競爭對手在選擇對手樓盤時可以用這樣的一個標(biāo)準(zhǔn)：周圍2～3公里以內(nèi)的房地產(chǎn)項目。價格相差10%～15%之間的其他現(xiàn)賣或潛在項目。本城區(qū)最暢銷的前20名項目。知名開發(fā)商現(xiàn)正在發(fā)售或即將發(fā)售的項目。（2）分析競爭對手（3）分析自己的競爭優(yōu)勢①成本優(yōu)勢。②規(guī)模優(yōu)勢。③差異化優(yōu)勢。④品牌優(yōu)勢。2、顯陡示獨制特的訓(xùn)競爭容優(yōu)勢（1）建財立與困市場稠定位厘相一鄭致的寺形象煎。（2）鞏固廉與市場易定位相耀一致的鳥形象。（3）矯慕正與利市場示定位煙不一它致的穴形象棕。3、選擇飯合適的疲競爭優(yōu)驕勢以建勻立市場尺定位戰(zhàn)薪略若企業(yè)啄已經(jīng)發(fā)隨現(xiàn)了自沿身若干陶個潛在它的競爭新優(yōu)勢，健接下來后的任務(wù)巖就是企諸業(yè)必須導(dǎo)選擇其宏中的幾航個競爭廚優(yōu)勢，寬據(jù)以建僅立起自崇身的市竿場定位暈戰(zhàn)略。10.劍4.1產(chǎn)品誼定位俗的內(nèi)論容（1）環(huán)境葛定位。毯環(huán)境包方括交通仇環(huán)境、辨生態(tài)環(huán)故境、商扛業(yè)購物題、醫(yī)療滔、景觀懶、繁榮皺程度、夾風(fēng)向、窮龍脈、沫地脈、稈文脈等緞，以及無區(qū)內(nèi)環(huán)懼境、建請筑物大攔體布局稍等。（2）功能饑定位。（3）戶型蜓定位消費者漆買房最工主要的份是買核礎(chǔ)心層——戶型拾與面危積。（4）材確質(zhì)定竭位。10.影4.2項目樣規(guī)劃愿設(shè)計血的主齊要內(nèi)姥容1、住構(gòu)宅及圍其用肆地的繁規(guī)劃水布置2、居住摟區(qū)公共霞服務(wù)設(shè)訓(xùn)施的規(guī)漲劃布置3、居辰住區(qū)迷道路袖的規(guī)皆劃布尊置4、居藍住區(qū)縱綠地縱的規(guī)耀劃布違置5、居旁住區(qū)軋的環(huán)怖境景兇觀設(shè)捕計10矩.5體.1住宅哄的戶挨型分鋪類1、按掩照家貿(mào)庭結(jié)軋構(gòu)分肯類①以小損家庭的燦兩代戶剖作為主滑導(dǎo)戶型憤。②兩盾代居棟的住盈宅戶潮型。③青年寄公寓。④單捐身公凱寓。⑤老年猴住宅。2、按痰照家爹庭生赤活行雹為方搜式分怨類①工作態(tài)學(xué)習(xí)型吊。②生圾活交據(jù)往型罷。③生活活修養(yǎng)型踐。④社配會娛股樂型望。3、按照涼住宅的歇經(jīng)濟性托分類①安置射型。②實碼用型悶。③舒適宗型。④豪華速型。10竿.5昂.2住宅戶明型的功筋能要求（1）住宅櫻設(shè)計的輩功能分介區(qū)①內(nèi)外鐘分區(qū)②動憤靜分禿區(qū)③潔盡污分暈區(qū)（2）住撓宅的跪生理啊分室生理劈燕分室在即就撲寢分洽室，低包括老“主濟臥就睜寢”睜，“浙復(fù)數(shù)至就寢權(quán)”、警“性印別分制寢”薄和“輩個室雀確保閣”四乏個方服面。（3）功能謎的空間路分離①公劣私分攻離。②餐流寢分?jǐn)_離、言居寢瀉分離摩。10絡(luò).5鋪.3住宅痕戶型世的面券積標(biāo)醬準(zhǔn)1、面駛積標(biāo)頭準(zhǔn)的栽制定箏以小對康居擋住指墓標(biāo)為僻基礎(chǔ)2、戶型行面積要向與目標(biāo)哥客戶需伸求相適脊應(yīng)根據(jù)目優(yōu)標(biāo)客戶腰的需求曉進行戶率型面積納設(shè)計，魚是指調(diào)耕整住宅殼產(chǎn)品結(jié)線構(gòu)，使柳開發(fā)的葉住宅產(chǎn)雁品更加鵲適合市個場需要擔(dān)。3、戶型癥面積大徹小的彈偶性化設(shè)炸計其途水徑是卻設(shè)計上建設(shè)莫能夠鞋調(diào)整泄用途升、調(diào)或整空棚間、忙調(diào)整傘支配夸權(quán)的妥靈活貴可變從式住稿宅。詠實現(xiàn)餃套內(nèi)滑可變顛、同透層可漠變，刻從而狡延長托住宅名的功孩能循機環(huán)周周期。10截.5盟.4戶型比憲例確定戶型墳比例矩是指留在一擾個項響目中思各種腳戶型叔所占簡有的象比例義。它匠的確所定是該以項夠目的丙定位納分析映為基島礎(chǔ)的顧。在泄確定乓比例狠時有爛以下紋原則合：1、避免悉戶型的配單一家庭濱的居賭住人鍬口差直異、旗居住瞧模式燒的差廢異，津都會燃導(dǎo)致德住戶翠對住乖宅戶害型的椅不同柳需求睜。2、突套出主訊導(dǎo)戶東型3、主宰導(dǎo)戶迎型差存異不穩(wěn)宜過喘大在購蘿房心婆理上聯(lián)，人螞們大縱多存嗽在一慢種消齊費層沫次的秀認(rèn)同清，希市望居街住在罷同一談樓盤限中的坦家庭贈具有嶼大致統(tǒng)相同比的經(jīng)箭濟水詳平、鴿文化樓層次灑及鑒時賞品渠位。10.表6.1項目投年資費用曲估算1、項貼目投濕資成充本費介用構(gòu)拆成（1）開玻發(fā)成謎本1）土燃地費宴用：挪①土罷地使渴用權(quán)勺出讓丟金；按②土那地征謎用及制拆遷而安置睛補償炎費。2）前期亦工程費增：①項贊目策劃蹄及可行橫性研究狼費；②孕規(guī)劃設(shè)咱計費；妹③勘察塘測繪費裳。3）建比安工竟程費增：①冰土建噸工程覽費；腎②設(shè)推備及柄安裝寇工程虛費。4）基藏礎(chǔ)設(shè)支施費墾。5）公匯共配捷套設(shè)袍施費仿。6）開弟發(fā)期谷間稅踢費。7）不可揀預(yù)見費斷。（2）開發(fā)洗費用：1）管穿理費墻用；2）銷售蝴費用；3）財務(wù)龍費用。2、項凈目投地資成菜本費段用估鹿算（1）開暈發(fā)成除本的燃估算1）土地漏費用。①土剪地使猴用權(quán)恰出讓僑金。土地出話讓金底場價的估剝算一般側(cè)參照政扁府定期節(jié)出讓的有類似地喊塊的出可讓金數(shù)蛋額并進閣行時間套、地段誰、用途攤、臨街寨狀況、謙建筑容嚷積率、恢土地出月讓年限崇、周圍爛環(huán)境狀乒況及等描因素的德修正得賣到；也醉可以依凡據(jù)政府丸頒布的覺城市基木準(zhǔn)地價夫或平均騙標(biāo)定地晃價，根騎據(jù)項目刷用地所旬處的地侵段等級菊、用途階、容積敢率、使沾用年限熱等因素疼修正得糞到。②土烈地征令用及香拆遷季安置衡補償冊費。這些罵費用彼的估將算可耗參考糖國家飲和地化方有墾關(guān)標(biāo)旅準(zhǔn)進痕行。原拆遷鄉(xiāng)豐安置槳補償蠟費，謎是因紗國家乘出讓他土地爸使原鋪用地勿單位沸或個見人造慘成經(jīng)給濟損僅失，宗新用灰地單愈位應(yīng)特按規(guī)叫定給動予合宅理的并補償加。2）前傘期工浴程費酸。①項枕目策已劃、晶規(guī)劃久、設(shè)量計所徹需的槳費用松一般病可按容項目耗總投雜資的痰一個番百分憂比估嚇?biāo)?。②“坦三通閑一平兩”等濁土地輸開發(fā)蝦工程狐費用蝕，這些滲費用念的估抖算可夏根據(jù)吸實際域工作寫量，柜參照取有關(guān)桑計算狂標(biāo)準(zhǔn)副估算禽。3）建安怠工程費爺?？梢猿瞬捎猛绬卧浪愦鸱?、爐單位贈指標(biāo)套估算述法、猛工程茫量近陜似匡寬算法友、概趁算指媽標(biāo)估斯算法外等，綁也可頑根據(jù)腎類似籌工程死經(jīng)驗激估算類。4）基礎(chǔ)松設(shè)施費災(zāi)。基礎(chǔ)設(shè)遠(yuǎn)施費通紛常采用役單位指被標(biāo)估算戚法來計集算。5）公繞共配合套設(shè)史施費嘴。公共萄配套乳設(shè)施界費的集估算軋可參罷考“園建安循工程為費”樸的估房誠算方漲法。6）開發(fā)貼期間稅絞費。各項元稅費捷應(yīng)當(dāng)桶根據(jù)城當(dāng)?shù)嘏嘘P(guān)謠法規(guī)足標(biāo)準(zhǔn)耐估算含，部蠅分費宰用有遇的城立市收清，有廁的城狂市不限收。7）不可孫預(yù)見費船。它依姥據(jù)項討目的離復(fù)雜逢程度認(rèn)和前倉述各僅項費斧用估槽算的檔準(zhǔn)確降程度馳，以掘上述1）～5）項句費用呈之和映為基萍數(shù)，眉按3%酷～5岔%計算雕。（2）開夢發(fā)費咬用的波估算獻。1）管循理費每用。管理牲費用?？砂磧€項目帆前述似開發(fā)區(qū)成本衫之和華為基扎數(shù)，化取一知個百轟分比葬計算攏，一打般為3%左右。2）銷售菌費用主要晴包括畝如下礙三項洗：①限營銷彩策劃繁、廣竹告宣甚傳及配市場喘推廣楚費。熔約為候銷售青收入自的2%賢～3子%。②銷膀售代理奧費。約微為銷售炒收入的0.5浪%～2棚%。③衡其他稻銷售殊費用揪。約愿為銷膏售收撈入的0.5俯%～1且%。以上各老項合計產(chǎn)，銷售唐費用約搶占到銷李售收入橡的4%～辮6%。3）財務(wù)謙費用。①長懷期借陵款利盟息的輔計算莫，其夾計算圾公式倘為：每年腥應(yīng)計擊利息焦＝（刃年初爭借款尖本息須累計嬸＋1/倦2本年借株款額）×年利率長期借艱款本息馳的償還泛方式有蔥兩種：雅每年等弦額償還腸本息和周；等額謀還本，坦利息每子年照付鳴。②流呀動資遷金借螺款部糟分是咸按全滴年計王息。誕利息推計入退財務(wù)閑費用象，每聽年照群付，邊期末芽一次弓還本婆。（3）投資皺與成本陡費用估奸算結(jié)果推的匯總斜。3、房斗地產(chǎn)漏銷售醒稅費（1）與踩轉(zhuǎn)讓站房地呢產(chǎn)有席關(guān)的市稅費①營想業(yè)稅倍。房地產(chǎn)校經(jīng)營銷尼售按營自業(yè)額（甲銷售收座入）的5%計征粗。②城市蘭建設(shè)維趨護稅。③教育干費附加音。以單池位和胃個人宮實際洽交納廟的營義業(yè)稅兔稅額倡為計跟征依滲據(jù)，盜附加線稅率副為3%。④交易扮印花稅計稅飼標(biāo)準(zhǔn)臺是按埋房地馳產(chǎn)交葡易價灰的1‰，買賣香雙方各混負(fù)擔(dān)一捐半，即大各負(fù)擔(dān)0.禿5‰。⑤房地蓋產(chǎn)交易陳服務(wù)費柱。按當(dāng)知地房舞地產(chǎn)懇管理剖部門移的有寬關(guān)規(guī)便定標(biāo)隆準(zhǔn)繳曠納。（2）土勒地增裹值稅土地工增值隱稅實殺行四酸級超蟻率累總進稅薯率。潤增值什額未禿超過排扣除芝項目沉金額50%的部分屠，稅率禁為30%；增灑值額況超過顛扣除蓬項目呈金額30址%，未超告過扣除塔項目金拌額100悼%的部排分，紡稅率逝為40%；稅云率超巡壽過扣洋除項疼目金雁額100賣%，未秤超過否扣除的項目擱金額200究%的部分考，稅率拼為50%；稅殊率超即過扣伴除項已目金東額20喜0%的部撇分，眾稅率爪為60再%。土地用應(yīng)納顛稅額崖的計間算，批按下的列公拍式進仰行：土地增混值額＝苦轉(zhuǎn)讓房土地產(chǎn)的龜總收入盯－扣除駁項目金葵額應(yīng)納稅火額＝土飾地增值信額×適用丑稅率若土地士增值額丸超過扣絞除項目套金額50贈%以上的虧，即同閥時適用媽于二檔設(shè)或二檔宮以上適待用稅率趴，則需棕分別計榴算。（3）企佳業(yè)所鳳得稅繳。按企蔬業(yè)應(yīng)住納稅征所得四額（凳房地店產(chǎn)經(jīng)商營利里潤）燈的一肉定比沾例計傳征（歸目前圣按33岡%）。10厚.6晶.2項目纖投資旦收入攝估算召與資兆金籌弄措1、項目閉投資收景入的估逐算（1）租喂售方評案的乖確定技。（2）租售趟價格的紗確定。（3）經(jīng)營嶺收入的祝估算。①銷售修收入。②租墾金收統(tǒng)入。③自營亭收入。2、項目阻投資的艘資金籌理措（1）項目傍投資資鎮(zhèn)金的來翠源分析靜。房地薪產(chǎn)項目吉資金來版源的渠乒道主要尚有：資笨本金（炎股本金己）、銀身行貸款魔、預(yù)收腎收入。（2）資金懇籌措計哲劃和使增用計劃碧。資金所籌措計煉劃是根洽據(jù)房地酬產(chǎn)項目財對資金場的需求帳以及投泊資、成助本與費蹲用使用咸計劃，閃來安排驕資金來錯源和相增應(yīng)數(shù)量紡的過程吸。10.譽6.3項目抗投資稍財務(wù)件分析1、項目誦財務(wù)分壺析基本拒報表（1）現(xiàn)金后流量表時?，F(xiàn)金槍流量表散反映房副地產(chǎn)項種目開發(fā)栗經(jīng)營期編的現(xiàn)金呢流入和錦流出，競按期編鴨制，用扎以計算鋪各項評聚價指標(biāo)罩，進行互房地產(chǎn)識項目財繪務(wù)盈利臨能力分姿析。全部投范資現(xiàn)金醬流量表杜。資本金付現(xiàn)金流傾量表。投資各遍方現(xiàn)金腐流量表菊。（2）資金炮來源與箏運用表肢。資金漆來源與巖運用表循反映房寧地產(chǎn)項宇目開發(fā)恥經(jīng)營期情各期的芬資金盈散余或短話缺情況鼻，用于選選擇資憑金籌措災(zāi)方案及鋤償還計隸劃。（3）損統(tǒng)益表癥。損宅益表黎反映然房地拿產(chǎn)項刑目開養(yǎng)