養(yǎng)老地產(chǎn)專題

養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應當是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設計!養(yǎng)老配套和服務是關鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式和運營成本應精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設定相應的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風險評估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標準更高，功能和設施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設置。住宅地產(chǎn)服務商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務站中，配備有日托護理、上門服務、短期居住和長期居住等老年人基本服務功能，面向所有老年群體。日本老年居住和服務設施分類詳細，全面覆蓋了各類人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結合老年公寓代表案例：臺灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權式產(chǎn)權帶租式運營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國相對歐洲及其他發(fā)達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較為接近。美國ccrc社區(qū)采取自費的模式，依住民與其簽定的契約內容，提供各種型態(tài)的住屋、住民的服務和健康服務。CCRC區(qū)域劃分：獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價格貴、次數(shù)多時間長在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機構式照顧方面居住天數(shù)較多、花費較少在機構式照顧方面居住天數(shù)較少、花費較多雖然CCRC住民在住入護理之家，所花費的醫(yī)師照顧費用遠高于傳統(tǒng)社會族群。但在門診上花費的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。①.國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式國內養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務住院照顧護理之家照顧機構式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購買別墅群，籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”。”度假養(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對這部分物業(yè)持有運營，出售使用權。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設施餐飲、旅館醫(yī)療機構等業(yè)主購買房屋的使用權分享綜合服務區(qū)的相關服務價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓的服務人員上門為老年人開展照料服務社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務中心為老年人提供日托服務

9：00~18：00

日托護理服務站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。例如：日本以社區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內提供所有服務，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務。一站式，日托、上門服務、短期入住、長期居住等服務在一個服務體內集中解決，同時有助于保持護理的連續(xù)性，可以與其他服務機構拼設，如老人公寓、幼兒園等。國內的CCRC社區(qū)典型案例三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)——國內的CCRC社區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)

形成多元產(chǎn)業(yè)集群構筑復合型社區(qū).整體功能設計包括：CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題

酒店（會所）、養(yǎng)生運動中心；主題養(yǎng)生谷；

養(yǎng)生文化學院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權;出售會員卡通過返本銷售入住、反向抵押貸款、

房屋置換、出租原有房屋租住社區(qū)等方式。②.傘國內冒養(yǎng)老兆地產(chǎn)亭的盈捎利模廣式國內養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例消：出售憲與持弊有相極結合害盈利安模式北京太盤陽城國邀際老年佳公寓就正是較早辭采取了嶼這一模園式。同衛(wèi)時還采鳴取了“反按揭脫”方法箭和“置妙換”方法往?！胺窗聪探摇奔村N老人同陪意后，胸將老人型原有房為屋出租愧，以租皺金收入晌入住(以租昆換租)。”置換樓“即將瓣原有的賊住房與孤之進行們等價換買房，到嚴老人去炮世后，寄將原置越換的房默產(chǎn)折價膏返還繼抱承人。③.住待宅建設周與社區(qū)材管理建陡設相結年合模式住宅建設與社區(qū)管理建設相結合住宅建設與社區(qū)管理相結合的經(jīng)營模式住宅建設與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅產(chǎn)品配套服務為物業(yè)增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經(jīng)營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標客戶氧群階段階段：絕大衡多數(shù)的辨老年人乎在退休浮后就成慢為純消占費者。時限拜特征：老齡純洞消費請人口潤比低污齡純視消費饑人口渴有著紗更加連漫長肌的純何消費鮮年數(shù)。行為特左征：自主衫消費思想特蔬征：消費捏觀較嫁為成訊熟，沖途動型詢熱情扭消費親和目座的不健明的租盲目虛消費壇少。質量特押征：老答年消費倆對商品興質量和高服務質悉量的要黃求高于蒙一般消此費。內在尊特征環(huán)：休閑甜性消快費與壘服務京性消唇費所椒占比譯例大。目標客災戶群的那消費特準征“以租換用租”的形麗式社疼區(qū)幫雅助老爭年人使將原混有住伍房出膠租，擋所得權租金嘗來支包付老準年人務租住鋪獨立錢型老進年公揚寓的筐費用畢；“以舊悄換新”的形禁式即壓老年摩人的游現(xiàn)有灣住房錄與老戰(zhàn)年公辜寓的羽住房榴進行沫交換緊，如束果老剩年人帆去世陡之后間，收根回公訪寓住議宅再救將原孝置換強房折澇舊返醬還其巾子女打。利藍用這卵些“差價養(yǎng)切老”的方式蝦，老年竹人不僅擾可以實正現(xiàn)人住倍，還能歇為自己盒或后代勸提供了釘一定的夸社會保夕障，可喬謂一舉初兩得?！暗拱磥斫摇痹诎l(fā)允達國砌家中是一閑種普鴿遍的燙做法躲。退焰休后宜的老博年夫用妻買鳴下或惱者用屆原有紐奉住宅芽交換愚老年伯公寓窄中的糖住宅橫后，戲與銀停行與企保險豬公司累簽訂達一份曉合同刑，在凍相關凳機構碼評估舞公寓辯價值律和測證算人辯均壽瞎命之肆后，歲銀行乞與保久險公獅司每糖月支煮付老賢年夫失妻一氣定的茄生活濕費，栗直到者其故轟世，初屆時輕，該商住宅姓歸銀展行等險處置已。這種“倒按揭”的做法納實際上辮還含有偶人壽保衣險的意止義。目標客市戶群的消費毒方式6.結融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際目養(yǎng)老存地產(chǎn)急的投同資商謎主要航有三芒類：RE憑IT探s作為撒上市封公司痰更關插注租煮金收辨益的鍛穩(wěn)定豪性，漲強調顆資產(chǎn)爺?shù)拈L奏期持袋有；私募冬基金則主垮要面育向機尿構投易資人潤，更律關注僻資產(chǎn)冤升值炎的收配益，鏡強調姐物業(yè)瘋資產(chǎn)敲的低替買高灶賣；非盈利域性組織主要利茄用捐贈川資金和誦政府補牽貼為低第收入群減體提供鞭社區(qū)養(yǎng)拒老。國內目前臨的融返資機復構多竹為商斤業(yè)銀忍行，越一級弦城市設目前跳已經(jīng)全出現(xiàn)嶺房地腹產(chǎn)基窗金、綠房地多產(chǎn)投丟資信替托等披新型熄的金透融工識具。pa佛rt付2：各國內找養(yǎng)老寸地產(chǎn)躺市場纖分析有少量隸相關政召策，但還缺然少政策清支持。與大型溝醫(yī)院合鑒作設立債護理醫(yī)障療中心谷、家政詞服務中兼心、老慚人再就驚業(yè)中心務、旅游懸服務、超房屋置德?lián)Q服務圖、婚介呆中心。商業(yè)它銀行、房地量產(chǎn)基控金、房地奔產(chǎn)投胞資信棚托國內專白業(yè)機構輪較少，國外較徹多：美國總SA默SA苦KI貪設計徐公司冰、美國匆K.叛J.尤A建納筑事酬務所撫、丹麗麥K屆AB就集團。1.養(yǎng)動老地產(chǎn)市場環(huán)境分析融資機構規(guī)劃設計資源政策環(huán)境社區(qū)服務資源2.我國紫老年人口的發(fā)販展狀祖況我國1遇999府年成為銅老年型薯的國家，是世界進上老年鑒人口最斤多、增劣長最快件的國家大之一。20世扒紀80城年代以傲來，60潤歲以上的梁老年人愚口平均植每年以3%俱的速楊度持餓續(xù)增轎長，更為撞突出的仆是，80歲以上高山齡老人毅已高達挎110壯0萬，寨并以年雁均5%的間速度遞甲增。本世方紀中葉亞，60肆歲以上芒的老年薄人口將愿達到4阻.4億睜左右，描約占亞酒洲老年炮人口總煉數(shù)的3美6%，與占世界汁老年人逝口總數(shù)關的22搬.3%詠。中國裁老年拘人口尿規(guī)模蛋之大卡，老鵲齡化縱速度運之快椒，高同齡人節(jié)口之艱多，滔都是摟世界歉人口強發(fā)展烈史上撥前所猜未有易的。資料來矮源：《惑人口研筐究》3.國內歐老年碑人的居住模畝式B、購垂買房辜屋居煙住A、自貨行建潤房居棚住C、恢租房勺居住資料噸來源聞：《殃人口撤研究享》4.我殿國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)有的騎開發(fā)模旗式：按建怨設經(jīng)眨營者騙劃分梁為三段種模察式政府福利幟型政府收益扒性企業(yè)盈利內型北京醋香山違老年砍公寓山東威為海老年歸公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)巖單位富主辦絞，海格淀區(qū)伍民政池局直卻接領暗導和壓管轄山東省陣標準最皆高的、搜規(guī)模最酸大的社如會福利北服務機松構由企知業(yè)投銀資開茶發(fā)建應設運驕營北京塌太陽助城福利薪型養(yǎng)呀老院盈利型啄型養(yǎng)老撓院，老耗年公寓老年還公寓頓，養(yǎng)制老社蒼區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”?！獰o真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)狀特點：跡企業(yè)贏提利性初送級老年皮社區(qū)，午僅為中領高經(jīng)濟逐實力老房誠年群體庭打造，協(xié)投資額蚊大，開役發(fā)周期來長養(yǎng)老地封產(chǎn)開發(fā)親現(xiàn)狀1、大都掏市郊外流模式：以上海扒、北京肢、深圳廚、成都匯為代表杜的大城跳市，近稅郊開發(fā)千模式成抵熟，市隔場潛力邪巨大。2、古鎮(zhèn)炎開發(fā)模乏式以周山莊、瀉同里啟等江事南古攏鎮(zhèn)及軌麗江娃等西忙南古描鎮(zhèn)為剖代表格。3、山謎地養(yǎng)共老模妙式以黃刑山、勢武夷嘉山、稻廬山粉為代垮表。4、熱班帶、灰亞熱零帶避記寒模股式：三亞獨歐特的模括式。主要分洽布區(qū)域川：目前，璃以北京紡、上海贈的養(yǎng)老洋地產(chǎn)發(fā)待展最為的成熟小結鋸：企喂業(yè)營贈利性仇養(yǎng)老慘地產(chǎn)幫項目航少、拆具低甩密度殃、產(chǎn)趨品類束型多膊樣特濁點、色以租董售方伴式為政主企業(yè)休營利則型養(yǎng)案老地慎產(chǎn)開蚊發(fā)現(xiàn)鋒狀：目前寸國內膊開發(fā)敘的養(yǎng)讀老地董產(chǎn)項超目較基少，故且開溜發(fā)比吃較成溫功的阻更是撫鳳毛匆麟角國內養(yǎng)老營地產(chǎn)的物業(yè)顯管理方慢式根據(jù)灰國內循老年草人的競特殊除性，虹物業(yè)察管理由要包鞭括社澇區(qū)醫(yī)褲療護寬理中拴心、自家政慢服務司中心抽、老騙人再刮就業(yè)義中心棟、旅謙游服畢務、紙房屋雞置換僻服務六以及棕婚介喜中心注等。社區(qū)服務的供應或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本操世作模式：將服筋務內紫容外僚包給也引進態(tài)社區(qū)講的?？麡I(yè)機柿構，毛也可納以采顧用物哨業(yè)管慈理公堅司與拆專業(yè)宮機構票合作蹈的方忠式來年進行謹。老年住宅物業(yè)管理的收入結構日常物業(yè)管理費家政服務費配套設施使用費特殊護理費其它費5.養(yǎng)既老地產(chǎn)干的發(fā)展趨勢規(guī)?；瘽O：隨著殼市場蠟的進嶄一步乏發(fā)展畫，質高價幕低的大型娃老年密社區(qū)緣瑞應運液而生親，老測年住楊宅產(chǎn)矮品呈欲現(xiàn)規(guī)犬模化。郊區(qū)侍化：滿足乎對環(huán)它境的格高要委求，帽也為念了減胞低成釣本降句低入脾住的雹門檻包，未澤來老逝年住矩宅的莫選址留將會蛇遠離驕城市辜，但亂是同腦時會績顧及森交通券的便娛捷性庭，以矛方便津家人裝朋友卸的探彩訪的丹郊區(qū)厘。科技化俯：為老役年人罷提供夕更細騎致的視照顧星；智稱能化廚的應嗓用，寧帶來患更方騙便、棍安全躲的全帽方位勞保障膀。建筑供多樣島化：隨著可市場簡的日援趨成鈔熟，陣產(chǎn)品序推陳門出新之，建鈔筑呈愈現(xiàn)多郊樣化范。在斯建筑拍設計夢上，母住宅簽健康右性、句使用旅的多飼功能盯化、組增強汗鄰里暖溝通牛的將查是未書來產(chǎn)誦品的沫競爭辟焦點壇。功能里豐富委化：融養(yǎng)節(jié)老和銳家庭啦悠閑伙于一場體社區(qū)服條務專業(yè)醋化：社區(qū)坐服務為在不戒斷細紛化、敏豐富拖的過鑼程中浸向專佩業(yè)化街發(fā)展幻玉。產(chǎn)品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務專業(yè)化功能豐富化適合閑中國痕養(yǎng)老巖地產(chǎn)把發(fā)展婚的創(chuàng)主新手轎段：6.養(yǎng)棉老地產(chǎn)尿的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新奪手段房屋置換換、兩蠅代買、以房養(yǎng)僚老、分伍時度假半、私募曾基金難、房品地產(chǎn)蝴投資芝信托?；鸲?R帖EI廚Ts延)、上市須、信憐貸、企業(yè)債青、政府貍債part4：發(fā)展前景分析中國的股養(yǎng)老設葡施傳統(tǒng)影上是民桌政機構曬社會福恨利的一奸部分，翼最初以判為三無混老人服溉務的社框會救濟弟為主，拖近年來仆逐步走斯向了社欣會化，朝但仍然嘴是以非營籌利社會埋福利為捏主體。無疑綁，養(yǎng)老私地產(chǎn)是蝕相當有窗前景的兔，市場皺需求也若是不可熊抑制的消。發(fā)展前景機會委點一老齡層人口甲增長球速度違快，傳城市匠空巢局家庭密比例縮慧增加東過快積，對捎養(yǎng)老足地產(chǎn)起的需誕求增句加。數(shù)據(jù)來涌源：20彼00年全擦國第皆五次賀人口勺普查姜報告保；20殘10年全國俱第六次沿人口普面查報告全國老線齡人口代統(tǒng)計表201耽0年至湖205伙0年，塵中國6最0歲以講上的人兔口將由糾現(xiàn)在的中12.論3%上裙升到3洞1.1犯%，到榜201冰5年的譜未來5川年，中柜國老年梢人口將芒達2億絡，占總兇人口的努15%棵。在廣宅州，6廳0歲以轉上老人踐在20縮慧07年速突破了臣100鑰萬大關賢。機會摟點二老年消恐費者收誤入提高爛，消費蛇能力增殼強。隨著口經(jīng)濟耽的發(fā)揮展，旦未來敬具有鑼高消吉費能覽力的簽老年良群體桌將會毒凸現(xiàn)；隨著惜收入饞結構半的多鍋元化紗，未鞋來老輩年人供的收齡入將聲不再才是過望去單綱一的鳳退休柿補貼之，投坊資、事保險俗等收版益也件將納臭入老妄年人誦收入目構成繩中去虜。未來擁老年找人收焦入水代平的嚇提高攏，為拐老年嘉住宅飛產(chǎn)品懶提供佳了強儀大的乘消費槍支持。機會瞎點三國內養(yǎng)哨老地產(chǎn)良的開發(fā)混供應量都不足福利蘆性養(yǎng)概老地床產(chǎn)供催應不侍足，201壩0年，居制住在福命利性質槐的養(yǎng)老扮機構人粉數(shù)不足治高齡人抖口總數(shù)漏的0.薪54在%。營利遠性養(yǎng)廳老地紐奉產(chǎn)供采應不飼足:國內開告發(fā)的養(yǎng)片老地產(chǎn)役較少，便做得成掉功的更攻是鳳毛役麟角。數(shù)據(jù)來雙源：策尿略研究脖周報機會點爽四政策的書支持，找“適居黑養(yǎng)老”狡概念的星提出財政達部和悼稅務室總局《關于對俱老年服遲務機構列有關稅蓮收政策律問題的羊通知》（財稅〔20蠶00〕秩97號）；20珍06年頒發(fā)武的《國務院價辦公廳結轉發(fā)全氧國老齡摸委辦公海室和發(fā)奏展改革憶委等部傷門關于在加快發(fā)搭展養(yǎng)老封服務業(yè)濃意見的支通知》（國辦猾發(fā)〔2誤00云6〕伴6號）；海南政狡協(xié)提案《關于彩大力震推進織我省渣異地攀養(yǎng)老氣度假剃項目食建設擇的建犧議》?！笆濉币?guī)隨劃綱要印提出，唯鼓勵社濾會資本抱興辦具呼有護理描功能的誼養(yǎng)老服秀務機構姿，提倡握'適居鎮(zhèn)養(yǎng)老'趕概念"市場符不成杰熟，商業(yè)敘模式義仍需有探索，創(chuàng)挖新贏取得先謀機。機會花點五扛：養(yǎng)老地眾產(chǎn)這種創(chuàng)輸新型的遙地產(chǎn)產(chǎn)妻品，租還售方式陡將比普炮通住宅訊更為復潑雜。從均更長遠工的層面泡來看，乳對于大也多數(shù)開材發(fā)商來肚說，受蜜限于資灰金壓力母，開發(fā)追商采恒取“譽銷售就+持急有運繼營”往的方煌式運肢作更絞為現(xiàn)狂實。比囑如康腐乃馨傘，二幻玉期1棟0萬下平米箭療養(yǎng)慈型精酸裝公刮寓和殺養(yǎng)生蘿型住圍宅已穗全面滋啟動巾，在村這一顆公寓若中，善有帶垮租約墓銷售做的商屈務公仁寓，少也可播以直喪接采咳取租發(fā)賃方犯式?！拔磥碡堭B(yǎng)老社必區(qū)模式概一定是冒多元的貝?！崩钪乩本疟硎九夏曛樯鐓^(qū)房拍產(chǎn)可能梁會采取覽出租、蟻賣產(chǎn)權飽和直接注買斷等湊方式進辮行。而培更具體邀的問題李，則是膊醫(yī)療機室構是否錢能夠滿宴足社區(qū)殼老人護研理需要葬。而這房誠，或許膊也是未喘來是否館能夠持淡續(xù)生存盆的關鍵招所在。part3：產(chǎn)品打造①.構建佛開發(fā)忠商、津投資濾商、運運營示商角鎮(zhèn)色分安離的謎金融勾生態(tài)中國土養(yǎng)老跟地產(chǎn)哲持有雁經(jīng)營偵要考屬慮資鎖金風賊險，斬經(jīng)營帳收益佳不足結10密%，開發(fā)與描經(jīng)營的累截然分池開勢在傲必行。其發(fā)展夏需要把開發(fā)記商、投農(nóng)資商、鑄運營商吐的角色炒進行分膜離，促飼使養(yǎng)財老地產(chǎn)嶺金融生打態(tài)的發(fā)宿育，并淚逐步構貞建這一戚生態(tài)鏈會資金成魔本最低戒、規(guī)模岡化速度棉最快、靠抗沖擊時能力最都強的優(yōu)手勢。問題的洽核心是遷如何對伐養(yǎng)老地竊產(chǎn)的風捎險收益射進行合健理分配舌，實現(xiàn)基整個系被統(tǒng)的低奶成本平掌穩(wěn)運行建。美國養(yǎng)船老地產(chǎn)貧金融生罰態(tài)中風間險收益念分解與臘匹配1.如練何打造成功的尊養(yǎng)老地艷產(chǎn)②.結六大壞核心助要素腸，打甲造成蒜功養(yǎng)煤老地躁產(chǎn)室內設計規(guī)劃設計項目選址單體設計戶型設計6大核心要素色彩規(guī)劃項目肌選址訓：環(huán)境良爬好，交擊通便捷臨，場地牛周邊活挎動安全腿，生活煎氣息濃怠郁。規(guī)劃纏設計懼：應該從功老年住賤宅的特顆點出發(fā)臉，滿足接自然環(huán)脹境、人租文環(huán)境耍、生活沾環(huán)境等張方面需確求。單體設棚計：單體設希計以別鵝墅、多左層為主搜，主要幕是從老枕年人行抱動不便職的生理白特征考殊慮。色彩洲規(guī)劃迎：穩(wěn)重帳和諧生，但止忌過段于沉垮悶；不同組下團應采瞇用不同永的色彩蠶，利于碎老人辨摸認。戶型設活計：保證有異良好的雅采光、免通風，田為老年妻人提供習一個健釀康的生欠活環(huán)境夫；室內豎設計漲：從墻摔地面顯裝修餐、廚核衛(wèi)產(chǎn)娘品選伏擇到店色彩喝設計讓、電淹器照然明設嗚計，街乃至旋門窗湖的選皆擇等始等細樹節(jié)上喜都應糞體現(xiàn)擦出對供居住瞧者的吉細膩郊關懷草。③.琴產(chǎn)品古設計毫原則心理：環(huán)境映行為右心理茂學的趟角度則出發(fā)蜜，考拋慮大站多數(shù)魂老年鍬人常單年形毯成的居住膛習慣，提旋供傳棕統(tǒng)形滴式的蓬室內胃空間警。設計：從空旦間（籌消除占室內肝高差粉）、訊裝置?。ㄔO怨置扶陰手、島地面拐防滑廊）、戲設備鄉(xiāng)豐（緊兄急通疼報系命統(tǒng)、爬安全胸電熱繞源）堡、管姿理員革或護哄理人山員等筋方面對應老喚年人日位常生活羨中的安哄全性，吊做到緊逮急時刻緊可立即型采取措獵施；交流：盡可易能在兆樓內傅外為療老年塵人提翅供各宴種鄰里鴿交流財、人鋸際交極流的公泰共交窄往空深間和紙環(huán)境卷；建筑立：從建筑皺人類工辯程學的鞠觀點出瓜發(fā)，在儀家具、選衛(wèi)生器衰具的尺耍寸方面符合老勝年人的創(chuàng)身體特育征；交流建筑設計心理產(chǎn)品設計原則區(qū)位：北京虛順義撈區(qū)潮觀白河恨畔定位：“世界姐級的高稱尚退休問社高區(qū)”、煮“全新帝退休生左活的領蝦跑者”規(guī)模天：總建珠筑面喇積70萬平踢方米物業(yè)類握型：獨棟共別墅厚、聯(lián)誘排別話墅、揚中式辛四合吼院、唉公寓客戶哀來源某：主要來牲源北京2.典耐型案例北京太課陽城：涂國內最部成功的饒老年社付區(qū)之一別墅別墅四合院公寓公寓成功肆點之1：針對何不同人家群，設株計較為確豐富的敢住宅物午業(yè)形態(tài)①東方鉆太陽城禍醫(yī)院（扇一級綜鼻合性醫(yī)叛院）②東方篩嘉賓椅國際均酒店團，五貸星級鄙標準③大型超甲市進駐滔，商業(yè)冒一條街④康體中框心，各適類球館渡、溫泉導游泳池⑤困5萬平米盒太陽會上所，商鮮務會議躁，餐飲燦休閑⑥匯佳奮幼兒撞園成功變點2：六重歲成品配路套滿足升各大需宿求①遍約20蹄00畝潮白雷河②近10萬株坐原生葡樹③近20萬平斯米社勉區(qū)生桑態(tài)湖④廉75萬平米石運動休雀閑綠地⑤節(jié)能環(huán)油保的水皂源／地共源熱泵犬系統(tǒng)⑥高達400里0個/立方幼厘米肚負離泊子含蹈量，爸綠色暈生態(tài)親系統(tǒng)籮，可獻比海栗濱、濾森林覆開放成功點3：良夫好的育自然供環(huán)境太陽僅城醫(yī)父院：專業(yè)怕醫(yī)師有和設疏備、若由北竭京市棍老人暴病研材究中誤心選繁派、灰定期舍體檢捐，提牙出保描健計帆劃、絨專業(yè)國急救趟中心元、全背覆蓋養(yǎng)的應強急呼窗叫系缺統(tǒng)。老年輕大學潛：北京夾第一霧家社宿區(qū)申躺辦的倉老年縮慧大學樸，開片設多山重課呆程，賴如芭巖蕾、于陶藝喘、書稱法、快雕刻盜等，圖部份伯課程刮由社讓區(qū)老大人擔送任教兔師社區(qū)敗農(nóng)莊代：在社執(zhí)區(qū)內眠開辟鍛可以守耕種示的農(nóng)筒莊，很每塊靈地管秒理費深低廉執(zhí)，一炭年中吧可以獎在地貨塊中礙耕作衫，很掌多老炒人非惱常喜局歡這鴨種農(nóng)持家樂添的感電覺成功她點4：針對名老年人江需求建友設的社菠區(qū)醫(yī)院愈、康體榮中心、聲老年大館學、自坑助農(nóng)莊情等音樂未會合吊唱團太極俱簡樂部活繭動棋牌俱手樂部國際風信箏文化橋節(jié)舉辦過3屆國際燭風箏節(jié)舉行了3次新惑年音懲樂會社區(qū)組鄭織的俱斃樂部乒乓糠球俱液樂部詳、太蹤蝶極俱臉樂部篩、棋牌俱懸樂部、橫釣魚俱秤樂部業(yè)主喂自發(fā)雙的俱潛樂部太極俱蹤蝶樂部、偵音樂沙新龍、健身法俱樂駱部等成功卻點5丹：多厭彩的第精神液文化柏生活養(yǎng)老劫地產(chǎn)赴要配味套完優(yōu)整的膠，可份應對斯緊急作情況遍的醫(yī)吳療服糾務系擠統(tǒng)。要擁詳有豐霸富的鉛、滿欺足不結同需臺求的訴康復衡運動型和娛費樂配蹦套設崖施。具有復怕合精神養(yǎng)和價值蜂需求的子老年人塔服務功贊能，滿鴨足自我富價值的除實現(xiàn)。針對宣養(yǎng)老魯客戶儀的無屋障礙瘋設計胡。養(yǎng)生鹽跟養(yǎng)藍老相被結合銀。小結譜：part5：風險評估“銀發(fā)個經(jīng)濟”榨的龐大水市場預籠示著中滑國“夕搶陽產(chǎn)業(yè)額”正在膛成為蒸屈蒸日上滑的朝陽殊產(chǎn)業(yè)。然而，總因為缺女乏配套件政策和無監(jiān)管，尺持有經(jīng)賠營要考掉慮資金成風險，仙經(jīng)營收風益不足升10%，開發(fā)與榆經(jīng)營的公截然分陜開勢在苦必行，養(yǎng)老但地產(chǎn)面柿臨著很懂大風險。風險評估新興市筆場不穩(wěn)提定風險評房誠估一老年誘地產(chǎn)黑作為遣一個腰新興壘的市室場自散然要脈面對溪新興陜市場洗所要予面對軌的風怕險?？谟捎谟X人們延多這巴一產(chǎn)奸業(yè)還景不熟疾悉，蜓所以多可能嫁需要止一個堪適應松期，緊再加軟上老吳年人雖風險床意識租很強爸，行大事謹?shù)鞯荣p原因響，是老年地罰產(chǎn)的投毒資者可江能出現(xiàn)中面對著跡巨大的邁消費群利體卻賣姨不出房何子的風頌險。政策蓄優(yōu)惠戶無保凳障由于顆老年火地產(chǎn)濤的帶片有一類定的禾社會翁福利愿性質廢，所任以政府幅的政坊策扶臟持對芹老年獄地產(chǎn)疫的發(fā)噸展至宋關重證要，也是老擴年地產(chǎn)截的投資包者首要把考慮的尋問題之窯一。一般來廳說，政仿府會在竭稅收、撫土地的眉取得、向貸款政掛策等方范面給投程資