產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營模式分析

產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運(yùn)營模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個充滿為中國經(jīng)濟(jì)的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要政府運(yùn)營模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費(fèi)用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商政府運(yùn)營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運(yùn)營模式無法保證園區(qū)的長期運(yùn)營。廣州天河2.投資運(yùn)營模式投資運(yùn)營模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模3.服務(wù)運(yùn)營模式展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎(chǔ)上出現(xiàn)了為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運(yùn)營模式強(qiáng)化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運(yùn)4.土地盈利模式國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進(jìn)行初步同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)。這方面做的比5.產(chǎn)業(yè)運(yùn)營模式一些重要的開發(fā)區(qū)其實(shí)承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運(yùn)營一個重要的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這種運(yùn)營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運(yùn)營職有投資、有獨(dú)資，運(yùn)營復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定主要是“貿(mào)易鏈”，即通過與區(qū)內(nèi)外，國內(nèi)外的貿(mào)易交換獲取附的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和具有上、中、下游結(jié)構(gòu)特征的產(chǎn)業(yè)鏈具有良好的產(chǎn)新主要依靠外部科學(xué)機(jī)構(gòu)和大學(xué)的支持，園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身創(chuàng)新能生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進(jìn)制造技術(shù)等重要的新興與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對耦合(中樞輻射)；園區(qū)功能：復(fù)合型(事業(yè)發(fā)展中心—生活樂園)，現(xiàn)代化綜合城市功能，產(chǎn)業(yè)聚集地，人氣的聚集區(qū)，文化的擴(kuò)散區(qū)，資本的融以研發(fā)中心，研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)為主體，其增值手段主要與城市發(fā)展空間關(guān)系：緊密融合(多級耦合式)；的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)趨勢一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜(這是國外通行的做法)。趨勢二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型前端性產(chǎn)業(yè)鏈(研發(fā)、設(shè)計(jì)、中試等)。，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技趨勢三：從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)而隨著科技預(yù)測性和可控性的加強(qiáng)，在總體方向下，將研發(fā)課題趨勢四：由單純的土地運(yùn)營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合、一流的硬環(huán)境的同時，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)趨勢五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)運(yùn)營存在的問題各園區(qū)管委會是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任主體,其職能類似于一級政府,但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局較窄目前,園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財(cái)政撥款,由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長,加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全,建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速尤其在完全行政手段運(yùn)營模式下,資金問題往往使得管理者在工各園區(qū)目前的招商、建設(shè)和管理團(tuán)隊(duì)都由機(jī)關(guān)工作人員組成，市場化運(yùn)營的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)從園區(qū)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，按照“小機(jī)構(gòu)，大服務(wù)”和“精減、統(tǒng)在決策和管理上體現(xiàn)政府的強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)營服務(wù)上挖潛和發(fā)揮市場的功能，建立“決策機(jī)構(gòu)一元化，管理機(jī)構(gòu)行政化，服務(wù)機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)共享，一定幾年”的財(cái)政管理體制，這樣有利于調(diào)動園區(qū)發(fā)展的積極性；綜合管國土規(guī)劃部門授權(quán)職能到管委會，對園區(qū)內(nèi)國土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進(jìn)行理；建設(shè)、環(huán)保部門授二是引進(jìn)社會資金(民營資本)入股園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司。與園區(qū)管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負(fù)責(zé)人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社府意圖貫徹到軟件園建設(shè)發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實(shí)施園區(qū)市場化運(yùn)營。積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，爭取上市融資，徹底解決園區(qū)控股培訓(xùn)公司：利用園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，和地方科研院所合