房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-實(shí)現(xiàn)共同富裕的房地產(chǎn)路徑

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：實(shí)現(xiàn)共同富裕的房地產(chǎn)路徑1、

共同富裕以高質(zhì)量發(fā)展為基礎(chǔ)，在做大“蛋糕”的基礎(chǔ)上分好“蛋糕”從經(jīng)濟(jì)總量來看，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從

1979

年的

4100.5

億元躍升至

2020

年的

101.6

萬億元，年均增速達(dá)

9.2%，“蛋糕”

不斷做大。從居民收入來看，2013-2020

年，我國(guó)居民人均可支配收入由

18311

元增加至

32189

元，相應(yīng)地，我國(guó)居民人均消費(fèi)水平由

15586

元增加至

27438

元，居民總體收入和消費(fèi)水平均實(shí)現(xiàn)大幅提升。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)之下，貧富差距擴(kuò)大。2003

年至

2019

年，我國(guó)居民收入基尼系

數(shù)在

0.46

至

0.49

高位區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。此外，不同行業(yè)、不同區(qū)域及城鄉(xiāng)差距不斷

凸顯，社會(huì)利益分配失衡。全面建成小康社會(huì)為實(shí)現(xiàn)共同富裕提供了現(xiàn)實(shí)條件，未來，以高質(zhì)量發(fā)展為基

礎(chǔ)，解決發(fā)展中的不平衡問題。黨的十九屆五中全會(huì)對(duì)扎實(shí)推動(dòng)共同富裕作出重大戰(zhàn)略部署，今年以來，中央層面多次提及共同富裕，并發(fā)布《關(guān)于支持浙江高

質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，選取浙江省先行先試、作出示范。近期，

對(duì)于教培、房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的整頓，彰顯了政府致力于實(shí)現(xiàn)共同富裕的決心。2、

實(shí)現(xiàn)共同富裕的房地產(chǎn)路徑房產(chǎn)是我國(guó)居民的主要家庭資產(chǎn)，在由全面小康邁向共同富裕的過程中，是重要

的社會(huì)財(cái)富承載主體。與之同時(shí)，房地產(chǎn)也是重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定器，是由中等

收入國(guó)家發(fā)展成為高收入國(guó)家，實(shí)現(xiàn)共同富裕的不可或缺的引擎。共同富裕的長(zhǎng)期性、艱巨性、復(fù)雜性決定了其是一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，需要一個(gè)過程，

不可能一蹴而就。對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣如此。需通過三條路徑，分解成一項(xiàng)項(xiàng)

具體任務(wù)，循序漸進(jìn)。實(shí)現(xiàn)共同富裕，房地產(chǎn)有何具體路徑？2.1、

路徑一：穩(wěn)增長(zhǎng)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值。房地產(chǎn)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，居民財(cái)富的象征，經(jīng)濟(jì)周期之母。1998

年，為應(yīng)對(duì)亞洲金融沖擊，房改啟動(dòng)商品房市場(chǎng)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化

城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23

號(hào)文）一文要求停止住

房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，拉開了我國(guó)房地產(chǎn)二十年市場(chǎng)化大發(fā)展之幕。房地產(chǎn)業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)。房地產(chǎn)增加值占比不斷創(chuàng)新高，從

1998

年的

4.0%

增加至

2020

年的

7.3%。房地產(chǎn)還帶動(dòng)了眾多上下游產(chǎn)業(yè)，其中，房地產(chǎn)開發(fā)

投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機(jī)等上下游制造業(yè)，房地產(chǎn)消

費(fèi)，既直接帶直接帶動(dòng)了家電、家具、家紡等制造業(yè)，也帶動(dòng)了金融、媒體、物

管等第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的保值增值屬性，是貨幣的重要蓄水池。

1998-2017

年，M2

從

10

萬億增至

218

萬億，上漲

20

倍，而同期名義

GDP僅

上漲

11

倍。房地產(chǎn)影響投資和消費(fèi)，并解決了大量就業(yè)。房改大力提高了住房供給效率，

激發(fā)了居民對(duì)居住品質(zhì)的追求，并提升了居民居住條件。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定

資產(chǎn)投資的比重

2000

年以來保持在

20%左右，2020

年為

27.3%。1998

年至

2019

年，城鎮(zhèn)人均住房面積由

18.7

平方米到

39.8

平方米。同時(shí)，房地產(chǎn)帶動(dòng)

居民收入增長(zhǎng)，促進(jìn)居民財(cái)富增值，提升居民消費(fèi)能力。第一，房地產(chǎn)及上下游

產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，吸納大量就業(yè)人口，增加居民收入；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶動(dòng)居民

資產(chǎn)增值。房地產(chǎn)相關(guān)稅收和收入是地方政府進(jìn)行大規(guī)?；ǖ闹饕?cái)政來源。1994

年分

稅制后，事權(quán)下移、財(cái)權(quán)上移，地方政府財(cái)政壓力大，而房地產(chǎn)為地方提供了穩(wěn)

定的財(cái)政收入，有力地支持了地方政府進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。一是房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的重要稅收收入，包括契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等

在內(nèi)的

11

個(gè)稅種均為房地產(chǎn)相關(guān)稅收。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收

規(guī)模不斷擴(kuò)大，2020

年，5

項(xiàng)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅收收入為

1.9

萬億元，土地出讓金

收入為

8.2

萬億元，兩者在地方本級(jí)財(cái)政收入中占比為

53%，若加上房地產(chǎn)行

業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅收，這一比例將更高。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)新特征，部分城市市場(chǎng)下行壓力加大。一是土地市場(chǎng)熱度明

顯回落，1-9

月百城土地成交面積

5.03

億平，同比下降

10.3%；重點(diǎn)城市二輪

土拍流拍率明顯提升，沈陽(yáng)、合肥、長(zhǎng)春二輪土拍流拍率分別為

57%、53%、

38%。二是房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄，2021

年三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲

0.70%，較二季度收窄

0.22

個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄

0.48

個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍具有穩(wěn)增長(zhǎng)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的支柱行業(yè)，仍需發(fā)揮穩(wěn)增

長(zhǎng)功能。全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)仍有零星疫情，

經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。一方面要靠改革的辦法來釋放增長(zhǎng)潛力，另一方

面也需要保持房地產(chǎn)等支柱性產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2.2、

路徑二：防風(fēng)險(xiǎn)2.2.1、

保持房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)過度金融化和過度收緊是風(fēng)險(xiǎn)之源。美國(guó)和日本的金融

危機(jī)，中國(guó)香港和應(yīng)該的高房?jī)r(jià)困境，均與貨幣超發(fā)、金融高杠桿及隨后過度

收緊高度相關(guān)。平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融政策。房地產(chǎn)金融金融政策不

宜頻繁變動(dòng)，過快過急的房地產(chǎn)金融政策將導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)劇烈波動(dòng)，頻繁變動(dòng)

則導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期混亂。房地產(chǎn)涉及上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多，吸收就業(yè)規(guī)模較大，從防

水刺激到過度收緊，房地產(chǎn)金融政策應(yīng)保持穩(wěn)定，不宜大收大放。應(yīng)避免貨幣超

發(fā)和過度杠桿，建立住房金融體系和其他金融體系之間的防火墻。保持房地產(chǎn)金融政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，合理引導(dǎo)居民加杠桿，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地

產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，堅(jiān)持差異化的住房信貸政策，考慮到居民不同的居

住需求，應(yīng)支持剛需和改善群體購(gòu)房自。作為推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)攀升的一大原因，應(yīng)

控制投資性購(gòu)房。圍繞“房住不炒”定位，金融監(jiān)管部門收緊房企主要融資渠道。自

2016

年起，

年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”。從量和價(jià)兩方面推動(dòng)房地產(chǎn)相

關(guān)的金融制度變革，防止資金過度流入、違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2020

年起，多項(xiàng)舉措推出嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。一是

2020

年

8

月，“三線

四檔”出臺(tái)以約束企業(yè)融資；二是

2020

年

12

月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)特定銀行設(shè)定房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款集中度上限要

求；三是

2021

年

3

月，防止經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別

是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。多舉措形成政策合力，意在削弱房地產(chǎn)行業(yè)的金融

屬性，推動(dòng)行業(yè)去杠桿。伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，7

月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”。一

是房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)

8

年新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)

8.7%，低于各項(xiàng)貸

款增速

3

個(gè)百分點(diǎn)。二是房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)

10

個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各

項(xiàng)貸款的比重同比下降

0.95%。三是房地產(chǎn)信托規(guī)模自

2019

年

6

月以來持續(xù)下

降，房地產(chǎn)信托余額同比下降約

15%。四是理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模

近一年來持續(xù)下降，相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品余額同比下降

42%。五是銀行通過特定目的

載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模連續(xù)

18

個(gè)月持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降

27%。

預(yù)計(jì)調(diào)控政策持續(xù)，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金將進(jìn)一步壓降。2.2.2、

防止大型房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)政策轉(zhuǎn)向調(diào)控，信貸收縮，負(fù)面輿情下銷售惡化，房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。2018

年以來，房企債券違約數(shù)量逐年攀升，涉及違約金額不斷增加，信用風(fēng)險(xiǎn)明顯上

升。2018-2020

年，分別有

4、23、38

只房地產(chǎn)債券違約，違約金額分別為

4、

146、223

億元。截至

9

月末，2021

年已有

57

只房地產(chǎn)債券出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約或展

期，違約金額達(dá)到

494

億元，違約債券數(shù)量和金額均已超去年同期，達(dá)到歷史

高位。公開市場(chǎng)債券違約具有強(qiáng)烈的負(fù)反饋，將會(huì)在資本市場(chǎng)引發(fā)連鎖反應(yīng)，

房企融資進(jìn)一步受阻。華夏幸福自

2018

年來，共有

15

只債券違約，涉及違約金額達(dá)

197

億元。9

月

3

日，華夏幸福發(fā)布關(guān)于公司及下屬子公司部分債務(wù)未能如期償還的公告，新增

未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務(wù)形式的債務(wù)本息金額

64.12

億元，累計(jì)

未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)

879

億元。9

月

23

日，華夏幸福發(fā)布了重大事項(xiàng)停

牌公告，擬與債權(quán)人就綜合性風(fēng)險(xiǎn)化解方案的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。泰禾集團(tuán)自

2018

年來，共有

11

只債券違約，涉及違約金額達(dá)

145

億元。3

月

18

日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，截止

2020

年

12

月

31

日，公司未償還貸款總額

達(dá)到

398.5

億，未支付的利息共計(jì)有

67.48

億，累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)

465.98

億元，并表示已不能完全支付利息和貸款。十八大以來，中央高度重視防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅(jiān)持底線思維，

增強(qiáng)憂患意識(shí)。高融資、高負(fù)債、高杠桿是過去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間房企的經(jīng)營(yíng)特征，

當(dāng)政策轉(zhuǎn)向調(diào)控，信貸收縮，負(fù)面輿情之下銷售惡化。而融資受阻疊加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)

金流惡化，導(dǎo)致房企債務(wù)違約頻發(fā)。因而，應(yīng)防止房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的三大路徑：一是向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)。房地產(chǎn)和金融具有高度關(guān)聯(lián)性，房企信用風(fēng)險(xiǎn)如果處理不

當(dāng)，將迅速導(dǎo)致金融體系資產(chǎn)質(zhì)量惡化，增加金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口。以華夏幸福為

例，2021

年

2

月

4

日，中國(guó)平安稱對(duì)華夏幸福的投資包括股權(quán)投資

180

億元、

表內(nèi)債權(quán)投資

360

億元，風(fēng)險(xiǎn)敞口合計(jì)

540

億元。二是向上下游企業(yè)傳導(dǎo)。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)融資、付款方式的特殊需求，近年來

一直是商票應(yīng)用第一行業(yè)。特別是在“三線四檔”融資新規(guī)出臺(tái)后，商票在房地

產(chǎn)行業(yè)顯得更為重要。而房企應(yīng)付賬款和票據(jù)無法及時(shí)兌付，將增大上下游企業(yè)

的經(jīng)營(yíng)壓力，中小公司的信用和融資能力較差，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力自然也較弱。三是向房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)。在政策調(diào)控背景之下，個(gè)別房企債務(wù)危機(jī)將加劇行業(yè)整

體融資、投資、銷售的下行。第一，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好升高，發(fā)債額度減少、貸

款投放減少，信用緊縮，尤其是對(duì)民營(yíng)房企。第二，房企更為重視現(xiàn)金流，拿地

更謹(jǐn)慎，且伴隨資金端收縮，房企拿地意愿下降。第三，當(dāng)前期房預(yù)售制度下，

購(gòu)房人擔(dān)心爛尾，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升，觀望情緒濃厚，導(dǎo)致銷售疲態(tài)。2.2.3、

保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)“十四五”規(guī)劃提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，政策調(diào)控的目的是保持房地產(chǎn)

市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房產(chǎn)已成為我國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)。居民安居意識(shí)強(qiáng)烈，2020

年，住房占居

民家庭資產(chǎn)比重達(dá)

59.1％，房產(chǎn)已成為我國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)。同時(shí)，房產(chǎn)

與金融系統(tǒng)高度綁定，房地產(chǎn)相關(guān)收入為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)源，在此背景

下，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)不利于社會(huì)穩(wěn)定運(yùn)行。未來，繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房

價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。居民住房需求包括居住剛需、改善需求和投資需求，炒房投資也是過去造成我國(guó)

房?jī)r(jià)上行的原因之一。在當(dāng)前“房住不炒”基調(diào)之下，投資需求自然不被鼓勵(lì)。

我國(guó)“十四五”規(guī)劃提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，突出住房的居住屬性，弱化住房的投資屬性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從房地價(jià)聯(lián)動(dòng)入手，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)。一方面，以往拿地環(huán)節(jié)土地“招拍掛”制

度以及單次競(jìng)拍地塊數(shù)量較少使得地王頻出，地價(jià)作為房地產(chǎn)企業(yè)成本之一，助

推房?jī)r(jià)上漲。另一方面，空間維度土地資源存在錯(cuò)配，一二線城市多為人口凈流

入城市，但是供地?cái)?shù)量和面積尤其是住宅用地卻跟不上人口流入的速度。2004

至

2020

年，我國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)由

722

元/平方米升至

6762

元/平方米，商品房

銷售均價(jià)從

2713

元/平方米升至

9859

元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比由

26.6%上漲至

68.6%，地價(jià)上漲直接助推了房?jī)r(jià)的上漲。2021

年，22

城“兩集中”土地出讓

政策出臺(tái)，從供需關(guān)系入手，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)。具體來看，一是集中發(fā)布出讓公

告，原則上全年不得超過

3

次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；二是集中組織

出讓活動(dòng)。限價(jià)配合限貸。新房限價(jià)、二手房指導(dǎo)價(jià)設(shè)定各地房產(chǎn)成交價(jià)格上限，結(jié)合限貸

從資金端給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。今年

2

月

8

日，深圳住建局率先出臺(tái)《關(guān)于建立

二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，公布了全市

3595

個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。

二手房指導(dǎo)價(jià)多低于其市場(chǎng)價(jià)，以上海為例，上海所發(fā)布的《建立二手住房交易

參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》中，首批

96

個(gè)“熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)”此前報(bào)價(jià)

18

萬左右，參考價(jià)在

10

萬/平方米以下。同時(shí)，上海上調(diào)個(gè)人住房貸款利率，對(duì)于

7

月

23

日當(dāng)日及之前已完成一手住房認(rèn)購(gòu)且選定房源的購(gòu)房人，個(gè)人住房貸款

按照調(diào)整前的政策執(zhí)行。其他購(gòu)房人首套房貸利率將從

4.65%調(diào)整至

5%，增加

了

35

基點(diǎn)，二套房貸利率從

5.25%上調(diào)至

5.7%，增加了

45

基點(diǎn)。加強(qiáng)購(gòu)房資格管理。8

月

5

日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通

知》，措施包括落戶未滿

5

年的戶籍家庭，需連續(xù)繳納社保滿

24

個(gè)月，方可在

限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)

1

套住房；非戶籍家庭限購(gòu)范圍內(nèi)社保滿

4

年方可限購(gòu)

1

套住

房。北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，嚴(yán)控假離婚購(gòu)房，

要求原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異

之日起

3

年內(nèi)，任何一方均不得在北京購(gòu)買商品住房。約談熱點(diǎn)城市。距離

2018

年住建部約談

12

城后，時(shí)隔三年，住建部約談廣州、

深圳、合肥、寧波、東莞、南通等地，要求各地將穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主

體責(zé)任落到實(shí)處。2.3、

路徑三：補(bǔ)短板2.3.1、

適時(shí)開征房產(chǎn)稅我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象范圍窄、稅基小、稅率低，調(diào)節(jié)作用有限。目前我

國(guó)房地產(chǎn)稅征收依據(jù)是

1986

年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，征

收范圍為城鎮(zhèn)，稅基為房產(chǎn)原值減除

10%-30%后的余值，稅率為

1.2%。用于出租房屋的稅基為租金收入，稅率為

12%，個(gè)人出租房屋的稅率為

4%。主要征

稅對(duì)象為辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房，對(duì)個(gè)人住房免征。2020

年，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用

房和辦公樓在全國(guó)商品房銷售面積中占比僅

7%。歷史成本法下以房屋余值作為

稅基，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)所帶來的房產(chǎn)增值額也未被納入征稅范圍。2011

年，滬渝兩地率先開展房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但從試點(diǎn)效果來看，滬渝試點(diǎn)帶

來的稅源有限，對(duì)居民資產(chǎn)差距的調(diào)節(jié)力度有限，對(duì)房?jī)r(jià)影響也并不明顯。2020

年，滬渝兩市房產(chǎn)稅收入分別為

198.7

億元和

71.7

億元，分別占各自地方稅收

的

3.4%和

5%。試點(diǎn)實(shí)施后，短期滬渝兩地房?jī)r(jià)增速有所放緩，但長(zhǎng)期房?jī)r(jià)增

速并未受影響，2011-2020

年，上海和重慶的商品房均價(jià)平均漲幅分別為

9.2%

和

8.1%。滬渝兩地試點(diǎn)效果有限的主要原因是征稅范圍窄、稅率偏低。征稅范圍上，上

海不涉及存量房，重慶雖包括存量房，但僅是存量高檔住房；稅率上，上海是

0.4%和

0.6%，重慶是

0.5%、1%和

1.2%。因而，若想提高房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，

在稅制設(shè)計(jì)上需作出改變，適當(dāng)加大征稅范圍、提高稅率等。征收房產(chǎn)稅的必要性在于：第一，房產(chǎn)稅作為直接稅，相對(duì)間接稅而言不易轉(zhuǎn)

嫁，房產(chǎn)是我國(guó)居民家庭的主要資產(chǎn)，房產(chǎn)作為居民財(cái)富差距的主要原因，征收

房產(chǎn)稅將有力縮小居民財(cái)產(chǎn)差距。第二，房產(chǎn)稅將成為地方稅收收入的必要補(bǔ)充，

以擺脫地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市土地流拍

率明顯升高，住房大建設(shè)時(shí)代的基礎(chǔ)不復(fù)存在，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收和土地出讓

金必將不斷減少。而我國(guó)地方財(cái)政高度依賴土地相關(guān)收入，2020

年，土地出讓

收入在地方政府性基金收入中占比為

94%，在地方本級(jí)主要財(cái)政收入（一般公

共預(yù)算收入+政府性基金收入）中占比為

44%。僅依賴于開發(fā)環(huán)節(jié)的土地財(cái)政難

以為繼，拓寬稅源是必由之路。房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)應(yīng)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行時(shí)期。當(dāng)市

場(chǎng)下行，房產(chǎn)持有者的預(yù)期損失放大，并強(qiáng)化政府調(diào)控和房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，加速

房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行時(shí)，加重居民購(gòu)房成本。2.3.2、

發(fā)展租賃住房，托底住房市場(chǎng)當(dāng)前我國(guó)租購(gòu)不均衡，居民以購(gòu)為主，追求住房自有。2020

年，根據(jù)第七次人

口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭租房比例約

25%，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍超過

30%的

租房率。住房自有率有其自身規(guī)律，過低過高均不合適。過低將導(dǎo)致居民缺乏恒產(chǎn)，不

利于發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)，過高的住房自有率會(huì)導(dǎo)致不合理的需求進(jìn)入市場(chǎng)，產(chǎn)生泡沫，

甚至引發(fā)危機(jī)。因此，不必追求高住房自有率，而是要建設(shè)租售并舉的住房供

應(yīng)體系。從滿足居民各項(xiàng)居住需求來看，租賃住房也可成為居民購(gòu)房選擇外的有

力補(bǔ)充。一是在大城市、人口凈流入城市，租賃可滿足新市民、困難群體、年輕

人的居住需求；二是租賃住房可以更為彈性的滿足居民居住需求的，以較低成本

兼顧居住、通勤、改善等多重需求?，F(xiàn)階段我國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)育不成熟，存在商品房占比低、租賃體驗(yàn)差、市場(chǎng)亂象

多、租期不合預(yù)期導(dǎo)致搬家頻繁等問題。此外，還存在租賃機(jī)構(gòu)“惡意漲租”、“租金貸占比過高”、“爆倉(cāng)跑路”等現(xiàn)象。未來，發(fā)展租賃住房應(yīng)從以下三方面入手：一是培育多元化的市場(chǎng)供應(yīng)主體，重點(diǎn)發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。當(dāng)前我

國(guó)住房租賃以散戶經(jīng)營(yíng)為主，機(jī)構(gòu)管理規(guī)模較小，缺少規(guī)?；?、規(guī)范化、長(zhǎng)期機(jī)

構(gòu)投資者。鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)

范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持個(gè)人出租住房。重點(diǎn)發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)，

日本住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，機(jī)構(gòu)主導(dǎo)管理有利于住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。

從專業(yè)化角度看，租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)?；芾磉\(yùn)作，可提供更好的住房租賃產(chǎn)品和服

務(wù)；從監(jiān)管角度看，專業(yè)機(jī)構(gòu)為主的市場(chǎng)，大幅提高監(jiān)管效率，節(jié)約行政成本；

從行業(yè)發(fā)展角度看，機(jī)構(gòu)主導(dǎo)對(duì)出租人來說提高了出租率和流通率，對(duì)承租人來

說提升了體驗(yàn)和信息透明度。二是充分保護(hù)租賃家庭權(quán)益，保障租約和租金穩(wěn)定以穩(wěn)定租戶預(yù)期。應(yīng)立法保

護(hù)租約，限制房東隨意解除租約的行為，為租戶提供解約保護(hù)，實(shí)現(xiàn)租期穩(wěn)定；

定期出臺(tái)區(qū)域租金基準(zhǔn)價(jià)格，