中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告

年4月19日中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告文檔僅供參考中國股份制商業(yè)銀行行長聯(lián)席會議材料行業(yè)研究系列報告中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告課題負(fù)責(zé)人:沈思(董事會秘書兼總行發(fā)展研究部總經(jīng)理)陳耀琪(總行發(fā)展研究部總經(jīng)理助理)課題執(zhí)筆人:李松濤(總行發(fā)展研究部博士)上海浦東發(fā)展銀行二00三年八月

目錄摘要第一章中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧第二節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿Φ谌?jié)對于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年的比較第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)中國房地產(chǎn)市場供給方面的主要特征第二節(jié)中國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征第三節(jié)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn),房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕第三章中國主要城市房地產(chǎn)市場的分析第一節(jié)北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第二節(jié)上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三節(jié)廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四節(jié)深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四章當(dāng)前行業(yè)焦點問題及政策熱點分析第一節(jié)行業(yè)焦點問題及對策第二節(jié)行業(yè)政策熱點第五章中國房地產(chǎn)企業(yè)的分析第一節(jié)中國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式第二節(jié)中國房地產(chǎn)企業(yè)10強的相關(guān)特點分析第三節(jié)中國房地產(chǎn)10強企業(yè)的相關(guān)發(fā)展第六章對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議

內(nèi)容摘要本研究報告對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、相關(guān)市場特點和相關(guān)企業(yè)特征進(jìn)行了研究,并在此基礎(chǔ)上,對中國股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。首先,報告對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧,對本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年進(jìn)行了對比,并對中國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。其次,報告對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場供給和需求兩方面分析了近年來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征。分析表明,在供給方面,中國房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加,開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改進(jìn),房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大,在建施工面積逐年增加,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快,呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面,中國商品房持續(xù)熱銷,平均價格穩(wěn)步上升,個人購房比重急劇增加,人均住房面積逐步增加,住宅需求占比較大,而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時,中國部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象:房地產(chǎn)市場的投入過快,空置面積上升較快;投資比例增大,投機現(xiàn)象顯現(xiàn);房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高,銀行貸款投入較大;房價收入比例較高,有效需求增長有限;房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。報告還對中國北京、上海、廣州和深圳等四個主要城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析,并做出了相關(guān)預(yù)測。由于發(fā)展路徑不同,各地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特點:北京市場當(dāng)前二手房交易持續(xù)低迷,寫字樓市場需求乏力,公寓市場競爭加劇和別墅市場空置率上升,與此同時郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展;而上海房地產(chǎn)市場第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺,個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落,低價房趨于火爆,而高檔二手房遭冷遇,辦公樓市場步入上升通道,上海樓市步入大盤時代。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好,但”空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢良好,但也存在潛在的泡沫隱患。報告還對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)焦點問題及政策熱點進(jìn)行了分析,特別對以來的主要房地產(chǎn)政策進(jìn)行了深入分析。報告對中國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式進(jìn)行了分析,并以中國房地產(chǎn)上市企業(yè)10強為重點,對中國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點進(jìn)行了分析。報告最后提出了對于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。

股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報告——房地產(chǎn)業(yè)上海浦東發(fā)展銀行中國正式加入世貿(mào)組織后,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪戰(zhàn)略機遇期,許多行業(yè)都煥發(fā)出勃勃生機,呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢。為了進(jìn)一步把握中國行業(yè)發(fā)展脈絡(luò),挖掘銀行信貸商機,在全國十家股份制商業(yè)銀行年會上,十家行一直同意將行業(yè)專題研究確定為股份制銀行行長年會交流材料,以共同促進(jìn)股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政策的改進(jìn)與完善。為此,我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對象,本篇是關(guān)于中國地產(chǎn)行業(yè)的研究報告,力圖對該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析,從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。第一章中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)、中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧國際和國內(nèi)的實踐經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)行業(yè)是一個與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè),其投資周期與經(jīng)濟(jì)增長周期同步伴生性的特征非常明顯,對于中國而言,改革開放20多年來,由于存在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌,體制改革不斷深入、對外開放不斷擴大的背景,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革(特別是中國住房制度改革,具體進(jìn)程見表1-1)的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。表1-1、中國住房制度改革的進(jìn)程時間住房制度改革的推進(jìn)1980年6月提出實行住房商品化政策,城鎮(zhèn)住房改革改革來開序幕1980-1985年優(yōu)惠出售住房的試點期1986-1990年深化改革的試點期,試點城市:煙臺、唐山改革低租金入手,提高房租、增加工資、變暗貼為明補,1991-1995年推進(jìn)租金改革,目標(biāo)是租金原則上達(dá)到雙職工平均工資的15%,全面推行公積金制度,加快出售公有房1998下半年取消住房實物分配,全面推行住房分配貨幣化總體上,隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn),中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個階段:一、起步階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1978年至1991年。相應(yīng)的改革舉措基本是試點性質(zhì),從行業(yè)發(fā)展角度來說,能夠被看作是一個在中國新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期,比較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億,全國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)僅為4400家,從業(yè)人數(shù)14萬人。二、過熱階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1992年至1993年,這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國經(jīng)濟(jì)高增長率、高通貨膨脹、利率高企的完全計劃經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。在這一階段,以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在中國迅速發(fā)展。同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來源,大批房地產(chǎn)項目爭相上馬,房地產(chǎn)價格飛速上漲。其所出現(xiàn)的投資過熱、土地惡炒,以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn),充分說明在一個高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時候,其潛在風(fēng)險是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡沫是在完全計劃經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生的,房地產(chǎn)行業(yè)市場機制沒有建立起來,無論土地出讓,房地產(chǎn)投資,還是房地產(chǎn)消費方式,用今天我們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識來看,都呈現(xiàn)出明顯的計劃經(jīng)濟(jì)的烙印。三、調(diào)整階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1994至1999年。1993年下半年,經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹,國家開始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點。在完全計劃經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫,由于之后采取行政命令方式的宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控而產(chǎn)生的,少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運地生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家,面對房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后,開始積極引進(jìn)海外的房地產(chǎn)營銷理念和房地產(chǎn)設(shè)計思想,中國第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開始涌現(xiàn),比較有名的包括深圳萬科的王石、北京華遠(yuǎn)的任志強等。四、成長階段。從1998年開始,國家采取了一系列措施來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,例如1998年年底放寬住房信貸政策,由此房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入成長和發(fā)展時期。第二節(jié)、中國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿傮w而言,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力量,大約占GDP的4.5%,并正在成為各地地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例,當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占全市GDP的10%,僅次于金融業(yè)和商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)增長的作用,不但在于其直接貢獻(xiàn),由于其能夠帶動建材、冶金、化工等多個行業(yè)的發(fā)展,從而對中國經(jīng)濟(jì)增長有著巨大的間接貢獻(xiàn),統(tǒng)計表明,中國每年鋼材產(chǎn)量的25%,水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。依據(jù)1990年以來的中國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況、近年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變化,能夠基本把握中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,從而能夠判斷中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的潛力依然巨大。具體分析如下:一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢良好,市場需求旺盛近些年,中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高(今年上半年城鄉(xiāng)居民的收入分別增長了17.5%、5.5%),給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從宏觀面上看,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這十幾年的發(fā)展,已經(jīng)基本步入一個相對穩(wěn)定的發(fā)展時期。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動的情況已為穩(wěn)定增長所代替;商品房供求基本平衡。98年以來的開發(fā)投資持續(xù)增長主要源于住宅需求的增長和銷售的擴大,且個人已成為住房消費的主體(占93%)。房地產(chǎn)市場的波動主要受市場因素的作用,按照市場規(guī)律運作和發(fā)展。前八個月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅(30%)比同期回落2.1個百分點,新開工面積增幅也開始回落,說明房地產(chǎn)市場有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。二、國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持近幾年,國家擴大內(nèi)需的政策,購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動等政策有效地刺激了居民的購房熱情。具體政策變化的概括如下:表1-2中國住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的影響住房分配貨幣化消除實物分房的各種弊端,提高個人購房能力提高有效需求,帶動個人存款和銀行貸款進(jìn)入房市,減少取消開發(fā)稅費抑制房價過快上漲,提高購買力,減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費涉及多個部門,雖然減免的項目多,但對成本影響很小,提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)消費者權(quán)益,加強對房產(chǎn)商的監(jiān)控,提高市場壁壘優(yōu)勝劣汰,維護(hù)市場穩(wěn)定,非常有效發(fā)展二三級市場形成梯度消費,對促進(jìn)新房市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展有積極意義土地市場化強化土地資源管理和宏觀調(diào)控,保證公平交易`有益于市場次序和市場長期健康發(fā)展,提高發(fā)展商總體素質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,對于改進(jìn)居民的居住條件、提升城市功能、改進(jìn)城市環(huán)境、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動經(jīng)濟(jì)增長都十分重要,國家已連續(xù)4年把啟動個人住房消費作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容,擴大內(nèi)需仍將是中國經(jīng)濟(jì)今后幾年增長的主要推動力量,預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴大內(nèi)需的重要組成部分。三、市場發(fā)展?jié)摿薮笾袊用駥ψ》康臐撛谛枨缶薮?底,中國人均住房使用面積為14.7平方米,比改革之初提高了約2倍,但這與美國的60平方米,歐洲的45平方米,新加坡的26平方米等許多國家相比還有不小的差距。從廣義上來講,中國的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的歷史,在人均GDP為300－1000美元的階段,住宅對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高達(dá)40％以上。而且,隨著人均收入提高,恩格爾系數(shù)下降時,居民住房消費占總消費的比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢。人均1000美元時,各國居民住房消費的比重,大致應(yīng)在10％左右。中國現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù),大約也是在0.45-0.55之間,中國當(dāng)前為人均不足1000美元,表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住房租金支出占總支出的比重不足5％,這顯然是大大低于國際平均水平。隨著住房體制改革的深化,居民住房消費比重增加到10％－15％左右是大勢所趨。房租價格的提高必然會促使更多的居民購買住房,由此引起的購房增加量也是一個不小的數(shù)字。另外,為實現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會的目標(biāo),20年之內(nèi)將會有50%以上的人口進(jìn)入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律,當(dāng)城市化達(dá)到30%時,房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期,而中國當(dāng)前只有36%,因此發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹?020年前,中國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期,還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。表1-3人均1000美元時住房消費支出占總消費支出的比重(％)國家年份人均GDP(美元)住房消費支出(%)美國1942101712.4法國19589698.3英國195899513.8西德195983410.8日本1967104113.5第三節(jié)、對于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和1992-1993年的比較1999年以后,中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇,下面對其進(jìn)行簡要的對比,能夠深刻的理解當(dāng)前市場特征。能夠認(rèn)為,當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點投向行業(yè)之一,將越來越具有更重要的地位和作用。表1-4兩次房地產(chǎn)高峰的比較1992-1993年高峰當(dāng)前的市場高峰人均GDP300美元,溫飽900美元,小康主體購買力以國外投資者,國內(nèi)集團(tuán)和最富裕階層為主以中搞收入的國內(nèi)普通居民和換房人士為主,逐漸轉(zhuǎn)向更為廣大的群體,私人購房占90%以上,市場動力投資推動需求推動市場供應(yīng)以高檔公寓和別墅為主90%為普通住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒有國家確定房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),房改在98年取得突破,住房補貼和發(fā)放貨幣化全面啟動,實物分房全面停止,住房金融幾乎沒有全面啟動二級市場幾乎沒有在部分城市(如上海)已經(jīng)很發(fā)達(dá),在其它城市也已經(jīng)啟動需求持久性幾乎沒有換房需求和持續(xù)性的新需求增長城市化城市化進(jìn)程加速第二章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)、中國房地產(chǎn)市場供給方面的主要特征房地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)增加,開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改進(jìn)近來中國房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均34.5%的速度增長(見圖2-1、表2-1),遠(yuǎn)高于同期GDP的增長速度。1999和開發(fā)投資的增長速度分別為12.0%和22.2%,增長速度已達(dá)27.4％。表2-1:房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)324731783614410349846344資料來源:<中國經(jīng)濟(jì)年鑒><中國固定資產(chǎn)投資年鑒>1994年以后,房地產(chǎn)開發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整,住宅投資比重增加,商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓投資比重逐步下降(見圖2-2)。在商品住宅中,高檔別墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降;地區(qū)結(jié)構(gòu)也在變化,近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高于東部地區(qū),這與中西部地區(qū)住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有關(guān)。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大,在建施工面積逐年增加經(jīng)過對房地產(chǎn)業(yè)整頓后,1994年-1997年房地產(chǎn)投資有所回落,但1998－間,各年施工面積、新開工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長。(見圖3、表3)。近幾年房地產(chǎn)新開工面積和竣工面積的變化趨勢基本保持同步,說明近幾年房地產(chǎn)項目完工率較高。圖2-3:1994-房地產(chǎn)建設(shè)情況表2-2:全國當(dāng)年施工面積、新開工面積與竣工面積單位:萬平方米圖2-3:1994-房地產(chǎn)建設(shè)情況1994年1995年1996年1997年1998年1999年施工面積3749948543465374525548473551056352977213新開工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快,呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到的29552家,從業(yè)人數(shù)由14萬人增加到近106萬人。從發(fā)展質(zhì)量上看,當(dāng)前已明顯分化,既有萬科、金地、天鴻、中海等一批實力強的開發(fā)企業(yè),也存在一批整體實力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)。總體上,中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小,商品房銷售量最大的萬科在全國市場的占有率也不到1%,其凈資產(chǎn)30億元左右,與國外幾十億、上百億美元的房地產(chǎn)開發(fā)商實力相去甚遠(yuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)上看,由于中國房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘較低,造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多,1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升,國有、集體、港澳臺和外商投資企業(yè)的個數(shù)軍有所下降,但私營企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚。表2-3全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和性質(zhì)(單位:家)年度企業(yè)個數(shù)國有集體私營港澳臺外商投資19982437879584538746432141204199925762737041279925316711732730366413492131442899112729552586229911665629591084近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營業(yè)收入大幅提高,行業(yè)利潤在1994年隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控的進(jìn)行有所下滑,到1999年達(dá)到谷底。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇行業(yè)利潤重新大幅上揚,平均利潤率也呈同期先行下降,其后上揚的趨勢。(見表2-4)表2-4:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)440051281*2436923190總收入(億元)202284528113512881731經(jīng)營利潤(億元)182764155167143利稅率(％)16.9319.8622.2320.3813.51996年1997年1998年1999年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)215262310824378257622730329552總收入(億元)194722352951302645165471經(jīng)營利潤(億元)6432-11-3573125利稅率(％)5.634.234.343.646.377.29資料來源:<中國統(tǒng)計年鑒><中國經(jīng)濟(jì)年鑒><中國固定資產(chǎn)投資年鑒>四、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源相對集中,定金及預(yù)售款占資金來源的比重最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源于自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)售款三方面,這三方面資金占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金的89.28%。其中,銀行開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(占全部開發(fā)資金的22.21%),自籌資金比例變化不大(占28.46%),但自籌資金絕對規(guī)模增長迅速,說明開發(fā)企業(yè)自身實力有一定增強。同時,房地產(chǎn)銷售定金及預(yù)售款占開發(fā)資金來源的38.60%,對市場和銷售的依存度增大,其中大部分是以按揭貸款的方式實現(xiàn)的。(見圖2-4、表2-5)表2-5:房地產(chǎn)開發(fā)資金來源(單位:億元)1996年1997年1998年1999年資金來源合計3914416641444509568673781、自籌資金103510221156132315992、國內(nèi)貸款93610889531032128916403、定金及預(yù)售款1016119412981488215428484、利用外資516472363241165130第二節(jié)、中國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征一、商品房持續(xù)熱銷,平均價格穩(wěn)步上升全國商品房銷售面積20779萬平方米,是1990年2871萬平方米的7.24倍,來平均增幅19.71%;商品房銷售額由1990年的202億元增長到的4626億元,年均增幅32.93%。(見表2-6)表2-6:1990-全國商品房銷售情況年份199019911992199319941995銷售建筑面積(萬平方米)287130254288668772997613其中:商品住宅面積254427453812603561176615商品房銷售額(億元)20223745086310181257其中:商品住宅*2083797297311024年份1996199719981999銷售建筑面積(萬平方米)7768917110662133811698420779其中:商品住宅面積671677799511118791513718499商品房銷售額(億元)145118502135265535724626其中:商品住宅111914171718214429543825資料來源:<中國統(tǒng)計年鑒>,<中國經(jīng)濟(jì)年鑒>隨著商品房銷售的持續(xù)升溫,商品房價格也不斷上升,全國商品房每平方米平均價格由1990年的703元升到的2226元,增長2.16倍(見圖2-5、表2-7),但全國各地區(qū)商品房價格存在較大的差異,大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房價格居高不下,如北京商品房平均銷售價格4919元/平方米,排名第一,上海3321元/平方米,廣東3053元/平方米,遠(yuǎn)高于全國平均水平;平均售價最低的地區(qū)為:江西(1032元/平方米),新疆(1103元/平方米)。中,全國主要城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新的特點,傳統(tǒng)的高房價地區(qū)出現(xiàn)了低于全國的增長水平的情況,甚至像北京還出現(xiàn)了負(fù)增長的局面。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過全國平均水平的情況?？墒沁@正反映了此輪經(jīng)濟(jì)周期中,長江三角洲地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、城市化發(fā)展最快、經(jīng)濟(jì)移民最多、跨國公司投資、海外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點地區(qū)。在一個資金充分匯集、集中的長江三角洲重要城市出現(xiàn)商品房價格大幅上漲是能夠理解的。表2-7:商品房銷售價格(單位:元/平方米)年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年商品房銷售價格18682063205321032226圖2-6中國部分城市商品房價格增長速度比較二、個人購房比重急劇增加在原有計劃經(jīng)濟(jì)體制下,住房是社會福利化的一部分。1990年個人購買商品住宅731萬平方米,占商品住宅銷售面積的28%;到1998年,個人購買住宅7013萬平方米,占74%;到10月,個人購買住宅8609萬平方米,占93%。這說明個人已成為商品住宅的消費主體,消費者對住宅的需求將呈現(xiàn)個性化和多樣化的特點。三、住宅需求占比較大,辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類別分析,商品房銷售面積和銷售額中,占比最大的是商品住宅,以數(shù)據(jù)來看,分別占當(dāng)年銷售面積和銷售額的89.13%和82.69%。辦公樓、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求總量有所增加,但增勢明顯趨緩。(見圖2-7)這也反映房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已基本趨向合理,近年房地產(chǎn)業(yè)的增長主要是住宅需求推動。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,中國城市人均住房條件得到了改進(jìn)。1990年,中國城鎮(zhèn)人均居住面積6.7平方米,到剛好超過10平方米(建筑面積約20平方米),已達(dá)到”九五”計劃9平方米的目標(biāo)。人均建筑面積約21平方米第三節(jié)、房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn),房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場總體良性發(fā)展的情況下,有些地區(qū)也確實出現(xiàn)了過熱的趨勢和泡沫的苗頭,必須在充分分析的前提下,謹(jǐn)慎判斷。一、房地產(chǎn)市場的投入過快從近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較來看,當(dāng)年新開工面積增速明顯加快(如圖2-7),高于同期竣工面積和銷售面積增加速度,圖中顯示開口放大,表明供給過大,如延續(xù)這種趨勢,空置房可能將大量增加。(參見圖2-8、表2-8)表2-8:商品房銷售面積和銷售額的增長情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長率(%)5.3641.7555.958.115.31銷售額增長率(%)17.3389.8791.7817.9623.481996年1997年1998年1999年銷售面積增長率(%)2.0418.0616.2625.5026.9322.34銷售額增長率(%)15.4327.5015.4124.3634.5429.51商品房銷售面積增長率為22.34％,銷售額增長率為29.51％,均較上年有所下降。從以上指標(biāo)分析,如果近兩年的投入增長速度如果保持下去(開發(fā)投資增長27.4％,1-8月開發(fā)投資增長了30%),許多地區(qū)將供過于求。這種供過于求對于開發(fā)企業(yè)的銷售和利潤將產(chǎn)生直接影響。另外一個現(xiàn)象是,在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下,一些運輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入,典型的如紅塔集團(tuán)等?？傮w上看,近兩年供給持續(xù)擴大,而需求則有所放緩。要在－的時期內(nèi)消化當(dāng)前的市場存量,壓力較大。特別是一些投資開發(fā)過熱的城市,已存在一定的市場風(fēng)險。二、空置面積上升較快當(dāng)前全國空置房面積達(dá)到1.25億平方米,空置率為19%,空置期一年以上的為4000萬平方米,占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國際空置率”警戒線”標(biāo)準(zhǔn)。而美國的這一指標(biāo)約為7%,香港約為3%至4%。全國空置面積增加8.9%,增加5％,1999年增加4%,空置面積呈逐步放大趨勢。有些城市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積依然較大。例如,1998～,廣東的商品房屋銷售率為66%,69%,71%和68%,低于全國的平均水平;同期,北京的銷售率為49%,45%,70%和71%,也低于全國的平均水平。在銷售率走低的情況下,施工面積仍居高不下。但在使用空置率時,存在一個基本事實是,中國的統(tǒng)計方法與國際上完全不接軌,造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異,具體原因如下:1．中國的統(tǒng)計方法與國際上完全不接軌,造成了與國際慣例的空置警戒比例對比時的巨大差異。國際上的統(tǒng)計一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個統(tǒng)計,在對比空置警戒時均用非當(dāng)年空置率(用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比)為指標(biāo),而不用按當(dāng)年空置率計算。而中國的統(tǒng)計則按當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積計算為當(dāng)年的空置量,將3年以內(nèi)的所有當(dāng)年余額相加計算為總的空置量,并以相同年份的總供給為基數(shù)計算空置率。這樣就有可能計算出空置大于100％的理論數(shù)據(jù),直接與國外數(shù)據(jù)進(jìn)行對比產(chǎn)生相關(guān)結(jié)論明顯是不正確。2．用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計方法是錯誤的。因為所有的竣工面積并非全部可銷售面積,竣工面積中包括不可銷售的面積,如人防、車庫、變電室、鍋爐房、會所、商業(yè)、教育配套等均為不可分?jǐn)偤筒荒茕N售的面積,國際上大多都是現(xiàn)房銷樓,只有東南亞地區(qū)供不應(yīng)求和金融支持相對較差的國家是期房預(yù)售。正是這種供不應(yīng)求向供求平衡的過渡與市場中的競爭才出現(xiàn)了少量的空置,這些空置中有質(zhì)次價高的空置、有產(chǎn)品不對路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開發(fā)商資金不到位的空置。因此,應(yīng)該認(rèn)為當(dāng)前的空置率水平是合理的。三、投資比例增大,投機現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計,當(dāng)前中國有6.6%的人擁有第二套住房,但實際可能要達(dá)到15%,其中很多都是為了出租投資或待價轉(zhuǎn)手。5月份杭州房交會調(diào)查顯示,當(dāng)?shù)刭彿客顿Y(出租或轉(zhuǎn)手)比例至少已達(dá)到30%,新房入住率只有50%。另一個不正?，F(xiàn)象是,經(jīng)過幾年來的快速增長,”圈地泡沫”已經(jīng)出現(xiàn),其特征是圈地面積過大,并不以直接開發(fā)為目。如在的”圈地運動”中,一家開發(fā)商竟圈下了1.8萬畝土地,這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是小區(qū)建設(shè)的概念,而更像是城鎮(zhèn)建設(shè)。在銀行按揭貸款不斷增加的同時,假按揭現(xiàn)象日益增多。如鄭州市房管局抵押辦負(fù)責(zé)人指出:在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中,約有三分之一辦理的是假按揭。不光鄭州,在國內(nèi)其它地方,都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。這對銀行的信貸資金,特別是商業(yè)銀行今后長期健康穩(wěn)定的發(fā)展會產(chǎn)生不良的影響。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。當(dāng)前,住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭奪的一個業(yè)務(wù)重點,有的銀行為了擴大按揭貸款的市場份額,在辦理按揭貸款的過程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象,如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。這些也在一定程度上助長了投機行為,為房地產(chǎn)市場今后的健康發(fā)展和信貸資金的安全造成了隱患。四、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高,銀行貸款投入較大在房地產(chǎn)資金來源中,開發(fā)貸款的比重約為22.23%,為1640億元,增長27.2%。前八月,開發(fā)貸款的比重約為23.17%,為1255億元,同比增長34.8%,增幅比同期增加3.5個百分點,說明貸款額同比增速在加快。如果加上個人住房按揭貸款,銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60％,房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴是很大的。,全國房地產(chǎn)公司中,上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85％,這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要,按揭貸款在購房款中的比例逐步增大。到9月,個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元,即按揭貸款遠(yuǎn)大于開發(fā)貸款。今年上半年,上海商品房銷售額為246.29億元,而同期全市個人住房貸款的新增額為216.55億元,即88%的購房資金是來源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州,今年上半年,鄭州共銷售各類商品房10,438套、面積138.09萬平方米,其中按揭購房面積為118萬平方米,約占87%從長期來看,銀行的房地產(chǎn)貸款(包括按揭貸款)所面臨的風(fēng)險是不應(yīng)忽視的。如北京朝陽區(qū)法院,從1月到10月,已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件,數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房價收入比例較高,有效需求增長有限國際上的房價與戶均年可支配收入合理比率為6-10倍。全國35個大中城市大部分房價(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計算)比率都超過6,其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10,沈陽以13.7居全國最高。全國平均為7.8有效需求不足的原因:第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠,住房補貼資金遲遲不能到位,使中低收家庭買房的能力受到影響。第二、商品房售后服務(wù)問題不少,影響購房者的消費信心。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問題已成為每年消費者投訴的熱點之一,諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問題使購房者花錢買煩惱,影響到潛在購房者的消費意向。建設(shè)主管部門已經(jīng)認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性,正聯(lián)合有關(guān)部委對房地產(chǎn)市場進(jìn)行清理整頓。第三、居民整體收入增長勢頭不容樂觀,兩極分化嚴(yán)重,富裕階層邊際消費下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長速度中國房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長水平,近幾年的的對比發(fā)展趨勢更趨明顯。今年1至6月,全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍,為32.9％,說明整體上存在一定的開發(fā)過熱跡象。表2-9中國房地產(chǎn)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長比較年份國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)GDP增長速度(%)房地產(chǎn)投資額(億元)房地產(chǎn)投資增長速度(%)199446759.412.6163016.68199558478.110.5214431.53199667884.69.6382578.42199774462.68.83106-18.80199878345.27.8358015.26199982067.47.1401012.0189403.58.0490122.22959337.3624527.42資料來源:<中國統(tǒng)計年鑒>總體上判斷:中國商品房市場供銷兩旺,但空置面積增大以及市場中隱含的投機性成分應(yīng)引起足夠重視。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯泡沫,但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱和結(jié)構(gòu)失衡的問題是存在的,中短期內(nèi)存在一定的市場風(fēng)險。第三章中國主要城市房地產(chǎn)市場的分析由于中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短,因此房地產(chǎn)業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè)。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展較快的基本都是東部城市,特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市,下面分別對幾個重點城市今年房地產(chǎn)市場的相關(guān)特征進(jìn)行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒有緩和,市場行情屬于淡季,無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少,成交量也很低迷。市場持續(xù)低迷的原因是年春節(jié)是2月正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解,致使出售者盲目要價,掛牌價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購房者的心理價位,從而使購房者難以找到在房型和價位上符合其實際需求的房源,從而影響二手房的成交量。二、寫字樓市場需求乏力年第一季度北京甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)量。在市場表現(xiàn)上,中國加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn),同時受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國際形勢的影響,跨國公司對寫字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計,第一季度北京甲級寫字樓市場租金指數(shù)為76.03,比第四季度下降了3.6%。銷售方面,售價指數(shù)為123.56,比第四季度下降了1.2%。與此同時,今年第一季度京城甲級寫字樓市場平均空置率為15.7%,比第四季度上升了0.4個百分點。三、公寓市場競爭加劇自年9月份實施內(nèi)、外銷并軌以來,原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場份額。另外,隨著越來越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國經(jīng)濟(jì)形勢的影響而降低員工住房津貼,致使公寓租賃市場競爭日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計,年第一季度,北京公寓租賃市場總體租金水平與上季度相比下降了3.26%。其中,高檔公寓的平均租金為27.5美元/月/平方米,比上季度下降了3.8%;中檔公寓的平均租金為17.24美元/月/平方米,比一季度下降了2.7%;低檔公寓的平均租金為13美元/月/平方米,比一季度下降2.7%。另外,今年第一季度北京公寓租賃市場總體空置率與一季度相比,增加了0.11個百分點。四、別墅市場空置率上升年第一季度別墅租賃市場平均租金為20.33美元/月/平方米,比上季度下降2.11%。其中,高檔別墅平均租金為23.5美元/月/平方米,比上季度下降1.32%;中檔別墅平均租金為17.15美元/月/平方米,比上季度下降3.18%。而在空置率方面,別墅租賃市場的總體空置率由上季度的15.15%上升至16.47%,增加了1.32個百分點。其中,高檔別墅平均空置率增加了0.95個百分點;中檔別墅空置率增加了1.69個百分點。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13號線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購房,郊區(qū)的中低價住宅需求量大量上升,形成住宅需求的熱點區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來看,主要是由兩大類項目同時并存。一類是高價位、高品質(zhì)的別墅類項目,這類項目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū),具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源。另一類是低價位的普通住宅項目,這些項目由于地處城市邊緣地帶,具有較低的均價和總價,同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。當(dāng)前北京郊區(qū)在售項目共有300余個,這些郊區(qū)項目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū),特別是通州區(qū)由于更接近CBD,成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。在價格上,郊區(qū)項目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項目低很多,幾個主要郊區(qū)縣的住宅價格都呈現(xiàn)一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢,說明郊區(qū)住宅正處于一個上揚的發(fā)展階段,伴隨著品質(zhì)的不斷提高價格也逐漸走高。從新盤推出情況來看,年全年新推出的郊區(qū)住宅項目近60余個,多數(shù)為單價2500-4000元/平方米,不帶裝修的多層板樓;而新推出的郊區(qū)別墅類項目檔次較高,以獨棟為主,但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品,例如寬HOUSE。年前兩月已有6個郊區(qū)新項目正式推出,占年初新項目總數(shù)的近20%。年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年,預(yù)計郊區(qū)項目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。六、市場展望年北京將繼續(xù)加強經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),計劃每年新建經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)300萬平方米。在未來連續(xù)的四年中,將完成1200萬平方米的建設(shè)。當(dāng)前,已經(jīng)確定的經(jīng)濟(jì)適用房項目主要有:長安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項目、樂城(西南二環(huán)附近)等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快,預(yù)計年北京市二手房交易量有大幅度增長,有望突破0套。年年底,一些媒體曝出”北京商品房年末大幅降價”的消息,引用的是北京市統(tǒng)計局新發(fā)布的數(shù)據(jù):前11個月,全市商品住宅平均價格為每平方米4084元,與前10個月的每平方米4469元下降了385元,降幅將近10%。年年初,更全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來了:年北京市商品住宅價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢,全年每平方米平均售價為4467元,比年下降249元,降至1997年以來的最低點。統(tǒng)計數(shù)字表明,去年北京房價下降的一大原因是中低價位商品住宅銷售比重上升,在商品住宅銷售的全部中,售價在每平方米5000元以下的已占66.1%,比上年上升3.7%。銷售價格相對偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積,都有力地推動了房價下調(diào)。與此相適應(yīng)的是,公寓別墅銷售比重及價格同時下降,銷售比重下降了1.1%,售價下降了9.8%。市場選擇的結(jié)果,必然是中低價位的商品住宅要成為投資的熱點。而眼下這已成為了現(xiàn)實。由此,北京房價的走勢穩(wěn)中有降,截至第二季度結(jié)束,北京市房價上半年平均下降9.9%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開局良好,全市完成住宅投資109.2億元,同比增長25.8%;住宅新開工513.7萬平方米,同比增長25.3%;住宅施工4531.9萬平方米,同比增長25.2%;竣工496.8萬平方米,同比增長105.9%,各項指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中,這幾年始終居于”老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。一季度浦東新區(qū)住宅施工面積為909.4萬平方米,同比增31.1%,其中多層住宅294.29萬平方米,高層住宅579.73萬平方米。住宅竣工面積為107.49萬平方米,同比增長47.7%。沿世紀(jì)公園周邊的華麗家族、浦東世紀(jì)花園、聯(lián)洋花園,以及仁恒濱江園、菊園等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當(dāng)前住宅的投資和消費是雙向互動,市場供需兩旺;增量房和存量房交易比例日趨合理,上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢。二、個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落年1至３月,上海各商業(yè)銀行個人住房商業(yè)性貸款的增長走勢呈階段性溫和回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長正常走低外,３月份貸款同比增加44億元,與1月份同比增額58.7億元相比也明顯降低。這是以來上海個人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落,顯示上海商品房銷售市場的某種理性意識,但這并不表明上海個人房貸增長態(tài)勢會就此轉(zhuǎn)折,因為當(dāng)前上海購房貸款總體走勢依然向上。據(jù)統(tǒng)計,至３月末,上海各商業(yè)銀行的個人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元,比同期增長69%,其中當(dāng)季新增按揭貸款125億元,同比多增44.57億元。當(dāng)前上海個人商品房消費信貸市場有兩個問題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。一是盡管地稅部門加強了非居住用房的稅收征管,提高了個人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期,但個人商業(yè)用房貸款增長仍十分迅猛,其首季新增額同比增幅達(dá)2８７.３%。二是房屋市場的供求結(jié)構(gòu)矛盾,影響貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),一季度上海個人購買新商品房總面積同比僅增長６.1%,遠(yuǎn)低于個人住房按揭貸款的增幅;中低價房特別是低價房難求,使存量房銷售和二手房交易異?；钴S。上述現(xiàn)象并存,說明上海個人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣,加之當(dāng)前持續(xù)上升的房價也對貸款增長產(chǎn)生明顯助推作用,從而使相等數(shù)量的貸款支持的購房面積下降。三、低價房趨于火爆,高檔二手房遭冷遇上海二手房市場是國內(nèi)最為成熟的市場,而且其交易量始終呈增長趨勢。上海房地部門的資料顯示,年上海二手房的交易量近1800萬平方米,接近增量房的銷售量,而且還有進(jìn)一步增長的趨勢。在市中心區(qū)的土地越來越稀缺,沒有地塊能夠建新房,而對市中心區(qū)的房屋需求卻在增加,因此二手房的交易量肯定會繼續(xù)增加,這是上海二手房持續(xù)增長的主要因素?？墒菑脑谀?月18日開幕的第二屆上海二手房房展會上的情況來看,二手房市場上的中高檔二手房的需求有明顯的回落?？們r在60萬元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響,普遍調(diào)高了心理預(yù)期,不少房主提高了房價,影響了購房者的購房欲望。由于3月與高檔二手住宅交易相對較冷相比,總價30萬元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場步入上升通道年3月份中房上海綜合指數(shù)為945點,較上月上升20點,升幅為2.2%,較同期上升19.3%。其中,上海辦公樓指數(shù)為1049點,較上月上升33點,升幅為3.2%,較上年同期上升13.4%。令人關(guān)注的是,3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明,上海辦公樓售價從1995年2月份指數(shù)創(chuàng)始開始一路下跌,至年4月達(dá)到最低點905點,歷時五年零二個月,共下跌558點,跌幅達(dá)38.14%。自年止跌以來經(jīng)過一年多的盤整,從年底開始進(jìn)入上升通道,之前單月上漲最高的月份為年8月,上漲了11點,3月猛漲33點,表現(xiàn)出辦公樓升勢強勁。究其原因,一是不少跌幅甚深的老盤開始恢復(fù)性上漲;二是時下流行的低總價高單價的小戶型商辦樓對投資客具有很強的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場步入了上升通道的強勢階段。五、上海樓市步入大盤時代上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了上海住宅預(yù)售面積50強樓盤名單,排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城,都是上海樓市中的”老面孔”。有關(guān)人士介紹說,其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬平方米以下的樓盤,此番徹底淡出50強之列。小小一份名單透露出這樣一個信息:上海樓市步入了大盤時代。,名列上海樓市銷售面積前列的50個樓盤中,有32個建筑面積在10－30萬平方米之間,10個在50萬平方米以上。不論它們以高層為主還是多層為主,以公寓為主還是以別墅為主,有一個特點是共有的,那便是有著較為完整的綠化配置與配套設(shè)施。綠地世紀(jì)城為小區(qū)規(guī)劃了3000平方米的菜場,3000平方米的公共綠地,近6萬平方米的商業(yè)配套;中遠(yuǎn)兩灣城的九年一貫制學(xué)校已正式開學(xué)。有關(guān)人士認(rèn)為,過去,上海人買房只求滿足居住功能,對相關(guān)配套的要求不是很高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬平方米以下,甚至單幢的商品房,沒有配套與綠化也賣得不錯。可如今購房者對居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高,小規(guī)模樓盤的開發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場、網(wǎng)球場甚至學(xué)校。今后,不成規(guī)模的商品住宅競爭力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個原因是因為開發(fā)商的實力被看好。大規(guī)模樓盤的開發(fā)少則一兩年,多則五六年,不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問津。人們不難發(fā)現(xiàn),與知名大盤相伴的,也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬科、大華這樣知名的品牌企業(yè),有的企業(yè)每年都有一個甚至幾個大盤。豪都國際花園當(dāng)前已開發(fā)公寓、別墅28萬平方米,一個50萬平方米的小區(qū)又將開工,從而使小區(qū)的住宅面積達(dá)到近80萬平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上海舊區(qū)改造日趨注重成片開發(fā),這無疑將推動上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；⒁?guī)范化。走進(jìn)大盤,其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開發(fā)戰(zhàn)略與營銷策略。盡管一個大盤一般要分好幾期開發(fā),但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的,是面向工薪階層還是針對高收入者,在開發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。一般說來,大盤的銷售價格一般保持”穩(wěn)中有升”的態(tài)勢,以最大限度聚集人氣。開發(fā)商也會經(jīng)過不斷采用新技術(shù),不斷提高景觀質(zhì)量等手段,保證后來者買到質(zhì)價相符的住宅。統(tǒng)計結(jié)果還顯示,上海住宅面積50強的樓盤中,體量超過100萬平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個,而內(nèi)環(huán)以外占4個;體量50－100萬平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個;30－50萬平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)外擁有個數(shù)為3:5;20－30萬平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域?？梢?隨著市中心區(qū)域開發(fā)空間不斷趨于飽和,樓市中心梯度外移也是必然趨勢。六、市場展望年上海市世博會的申辦成功、黃浦江兩岸開發(fā)的正式啟動、中心城區(qū)新一輪舊城改造工程的啟動等利好信息均將刺激年上海房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。年上海市住宅供應(yīng)繼續(xù)快速增加,但政府將有意識地在宏觀上調(diào)整市場地供應(yīng)結(jié)構(gòu),擴大中低價位地住宅供應(yīng),以平抑短期內(nèi)高價位樓盤地大量供應(yīng)所帶來地住宅價格大幅上漲的趨勢。年,房地產(chǎn)市場的外來需求仍將持續(xù)增長,境外人士及省市人士購房的總量將繼續(xù)增加,購房類型將擴展至不同的價格區(qū)間。年二手房市場將進(jìn)一步活躍,二手房銷售價格將繼續(xù)上升,全年銷售量有望超過一手房。大局漲勢難改,局部回調(diào)可期,是業(yè)界對今年上海樓市比較一致的判斷。上海市統(tǒng)計局對第一季度房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計顯示,上海房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性態(tài)勢。主要表現(xiàn)為三大特征:第一,全市新開工的商品房面積明顯加快。一季度為686.31萬平方米,同比增長43.4%;第二,在房價繼續(xù)推高的情況下,供不應(yīng)求局面仍在加劇。第三,在前兩個因素下,房價自然借著市場運行的慣性被繼續(xù)推高。一季度,上海每平方米商品住宅平均售價為4205.22元,比去年增加197.97元。連帶著二手房價也持續(xù)上揚,3月份,上海二手房指數(shù)為1102點,比上月上升12點。旺盛的需求推動著上海樓市以空前的熱度向上運行,這就是上海樓市當(dāng)前的現(xiàn)實。當(dāng)前在上海廣泛存在著投資性購房。大量個人投資者涌入,導(dǎo)致虛擬需求擴大了總需求。因此,在這種被虛擬需求不斷擴大了的總需求保持強勁的增勢下,指望的上海樓市改變?nèi)ツ甑臐q勢,無疑是不切實際的。這一購買力來源面十分廣大,而在短期內(nèi)看不到衰減的跡象:其一,中國的宏觀經(jīng)濟(jì)和上海的地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好;其二,上海作為中國最大的經(jīng)濟(jì)中心城市,近10年來大規(guī)模的城市建設(shè)創(chuàng)造了一個新上海;其三,中國成功申辦上海年世界博覽會也給投資者投資房地產(chǎn)業(yè)以無限的想象空間?？墒?市場有不測風(fēng)云。何況當(dāng)前上海樓市表現(xiàn)出來的一些結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)讓這個市場面臨著風(fēng)險的聚集。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時,不排除區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,足以讓投資者引起注意。去年風(fēng)光占盡的高價樓盤,今年在上海的前途難以預(yù)料。第三節(jié)、廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好在投資方面,年第一季度廣州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資70.71億元,同比增長8.8%。其中住宅完成投資增長最快,高達(dá)50.61億元,同比增長11%;商業(yè)營業(yè)用地完成投資8.03億元,同比增長6.2%;辦公樓完成投資4.18億元,同比增長4.4%,速度相對稍慢,以上情況表明,投資者對廣州房地產(chǎn)市場預(yù)期繼續(xù)看好,同時也預(yù)示商品房市場自我調(diào)控已開始發(fā)揮作用。這種投資增長也體現(xiàn)了廣州房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。二、”空置房”壓力漸顯露高達(dá)500多萬平方米的空置房對廣州房地產(chǎn)市場的影響開始凸顯。1999年底初由于取消了福利購房,商品房銷售量大增,致使商品房空置量大幅縮小,到底,廣州市10區(qū)商品房空置面積減至560萬平方米,廣州10區(qū)商品房成交面積大于新增供應(yīng)量57.86萬平方米,這意味著當(dāng)前廣州市10區(qū)商品房空置總量約為500萬平方米。有關(guān)方面統(tǒng)計顯示,廣州市商品房空置率下降了近10%,而同期全國商品房空置率則提高了10。9%。當(dāng)前廣東全省商品房空置總量約為萬平方米,約占全國空置總量的20%;而廣州市商品房空置量占廣東全省比重為25%,這意味著廣州市商品房空置率約占全國總數(shù)比重之5%。當(dāng)前廣州市約有349.5萬平方米的商品住宅空置;空置比例最低的是辦公樓,其空置比重僅為5.1%,即有近25.5萬平方米;商業(yè)用房及其它房屋所占比例則為25%,約有這說明雖然近年來政府不斷提高商品房的銷售門檻(高層建筑必須完成主體工程三分之二、低層建筑必須封頂后才能銷售),致使預(yù)售量大幅減少,但近一二年來廣州商品房開發(fā)量及上市量均極為巨大,導(dǎo)致新增商品房空置量居高不下,這需要引起業(yè)界的警惕。三、市場展望廣州商品房的成交面積約在860萬平方米左右,略高于同期的預(yù)售商品房面積,與的成交面積相比增長幅度約在5%左右。商品房的成交金額將突破400億元。天河區(qū)將是年寫字樓市場的熱點區(qū)域。第二季度始,天河區(qū)預(yù)計將有18萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)量入市。財富廣場(8萬平方米)、新創(chuàng)舉大廈(4.45萬平方米)和華普廣場(6.37萬平方米)將成為年天河區(qū)寫字樓新增供應(yīng)的主力項目。由于供過于求,今年廣州市房價將呈現(xiàn)溫和下降態(tài)勢,這對于想購房的消費者來說無疑是個利好的消息。廣東省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示,房地產(chǎn)投資增速明顯回落,從投資看,去年第四季的增速比前三季回落11.5個百分點;從銷售看,商品房銷售額731.70億元,由前三季度增長26.5%回落到全年基本持平;銷售面積2226.25萬平方米,由前三季度增長19.4%回落到3.8%。廣州市房價穩(wěn)中有降的趨勢是正常的。房子作為一件商品,必然要遵循價值規(guī)律,任何一個產(chǎn)品都會從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,價格下降是必然的,手機、電腦、汽車這些消費品都是”素質(zhì)”越來越高,而”身價”卻越來越低。房子與其它商品又有不同,它是區(qū)域性極強的商品,不可能全國流通,因此它的價格也絕不可能像手機那樣,降得那么快,它會找到其合適的位置,然后就基本趨于穩(wěn)定。房價下降的態(tài)勢不但對于消費者利好,同時還能促進(jìn)優(yōu)勝劣汰,使房地產(chǎn)從整體上的”粗放型”向”精作型”轉(zhuǎn)變,從原先的拼設(shè)計、價格,轉(zhuǎn)為拼服務(wù)。第四節(jié)、深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好第一季度,深圳房地產(chǎn)市場依然保持良好的發(fā)展勢頭,全市共銷售房屋面積172.3萬平方米,比同期增長6.2%,其中住宅156.45萬平方米,辦公4.71萬平方米,商業(yè)及其它面積11.19萬平方米。從房價及戶型結(jié)構(gòu)看,在銷售面積中,四房及以上的大戶型住宅2347套,占總成交套數(shù)的14%,二房及三房住宅共12504套,成交比例為74%。從價格看,全市住宅均價為5462元每平方米。從分布看,每平方米6000元以下的普通住宅占61.1%(按面積),平均價位為每平方米3972元;每平方米6000元至8000元的中檔住宅占23.7%,平均價格為每平方米6787元;每平方米8000元以上的高檔住宅占15.2%,平均價格為每平方米9403元。這些數(shù)據(jù)表明,深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好,市場平穩(wěn),供需結(jié)構(gòu)基本合理。二、深圳的地產(chǎn)泡沫分析從深圳市土地出讓情況來看,基本保持在1996-平均出讓面積1300公頃的水平上,但在住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地占總量的百分比喻面,卻由1996-年平均約31%下降到約27%;從房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模來看,年1-9月份全市完成商品房開發(fā)投資246.38億元,同比增長26%;商品房施工面積達(dá)到2337萬平方米,同比增長25%;從房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及供求關(guān)系來看,各種類型的住宅及寫字樓品種齊全,成交活躍,成交面積突破700萬平方米;從商品房空置率來看,繼續(xù)降低,保持在平穩(wěn)的理性狀態(tài)。從房地產(chǎn)平均成交價格來看,均價達(dá)到5295元/平方米,比前年增長了1.7%,基本趨于合理。因此能夠說,到當(dāng)前為止,深圳市的房地產(chǎn)市場是理性的、健康發(fā)展的。大量的數(shù)據(jù)資料表明,至少當(dāng)前在深圳房地產(chǎn)市場不存在泡沫現(xiàn)象。相反,深圳均購房與建房支出為2042.76元,比上年上升13%。根據(jù)國際上房地產(chǎn)運行規(guī)律,深圳住房消費將進(jìn)入一個快速增長階段。再者,作為改革開放的前沿城市,中國加入世貿(mào)組織,房改及配套措施出臺和住房金融體系的確立將加速刺激深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時,城市化進(jìn)程加快,城市流動人口的增長對住宅的巨大需求無疑為深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了更加廣闊的空間。三、市場展望一季度,批準(zhǔn)預(yù)售面積155.6萬平方米,銷售房屋面積172.3萬平方米,其中二房、三房住宅成交面積比例為74%,6000元/平方米以下的普通住宅占總成交面積的61.1%,全市住宅均價為5462元/平方米。以上數(shù)據(jù)表明深圳房地產(chǎn)市場一季度表現(xiàn)較為成熟,供需結(jié)構(gòu)趨于合理,中檔置業(yè)消費仍是市場主流,房價走勢平穩(wěn)。一季度新批住宅項目中,四房以下(不含四房)的住宅共11009套,所占比例為83.5%(按套計算);從房價及戶型結(jié)構(gòu)來看,二房及三房住宅共銷售12504套,成交面積比例為74%,6000元/平方米以下的中檔住宅占總成交面積的61.1%。種種跡象表明,中檔樓盤已經(jīng)憑借實用和質(zhì)樸的特色漸漸為房地產(chǎn)市場挺硬了腰。對于房地產(chǎn)市場而言,兩頭小中間大(兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房,中間為中檔住宅)的”紡錘型”結(jié)構(gòu)是最為合理的。今后深圳房價走勢不會有大起大落。主要是因為:隨著住宅開復(fù)工面積和竣工面積的增加,市場供應(yīng)量的增加抑制了房價的高漲;銷售面積和預(yù)售面積在總量上基本持平,使價格曲線保持平穩(wěn)狀態(tài);土地供應(yīng)量嚴(yán)格控制,新增住宅用地主要位于房價相對較低的寶安、龍崗,在一定程度上抑制房地產(chǎn)價格大幅上揚。表3-1年一季度35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)(以上年同季價格為100)第四章當(dāng)前行業(yè)焦點問題及政策熱點分析第一節(jié)行業(yè)焦點問題及對策一、當(dāng)前房地產(chǎn)的焦點問題(一)投資增長率連續(xù)攀高1998年房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇帶來了投資的高速增長,投資增長率高達(dá)28.2%,有些城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資的比例已超過50%,從國際經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與經(jīng)濟(jì)增長率之間的合理比例為1.4:1,而中國的這一比例將達(dá)到3.75:1,大大高于國際水平。房地產(chǎn)投資快速增長帶動了固定資產(chǎn)投資的快速增長,從而擴大了投資乘數(shù)效應(yīng),由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率。中國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和達(dá)到1.9到2.5個百分點,超過了國際上不到1個百分點的正常水平,這也反映出中國房地產(chǎn)業(yè)投資增長率過高的事實。(二)銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸資金增長過多據(jù)中國工商銀行公布,截止12月31日,四大國有商業(yè)銀行包括工行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及建設(shè)銀行的個人住房貸款余額達(dá)7213億元,比去年初增加2145億元,四大商業(yè)銀行自1997年開立此項業(yè)務(wù)以來,平均年增長率高達(dá)150%。當(dāng)前,個人住房信貸與房地產(chǎn)開發(fā)信貸合計已占金融機構(gòu)13.3萬億元貸款中的10%,銀行信貸在一個行業(yè)的貸款比率過高,增大了銀行資金的信貸風(fēng)險,為此,央行于12月對商業(yè)銀行的房貸是否違規(guī)進(jìn)行了檢查,檢查結(jié)果顯示雖然房貸違規(guī)并不像傳言中的嚴(yán)重,但卻是助長房地產(chǎn)投資增長過速的主要原因之一,因此,銀行對房地產(chǎn)信貸將采取更為嚴(yán)格的措施。(三)房地產(chǎn)業(yè)供求失衡現(xiàn)象已初現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計,1-10月,全國商品房竣工面積13464萬平方米,全國銷售商品房12976萬平方米,雖然從全國來看,房地產(chǎn)市場供給與需求基本平衡,但從區(qū)域增長形勢來看,預(yù)示著住房消費將降溫:全國房地產(chǎn)市場的三大龍頭只有上海繼續(xù)保持景氣高漲,北京、廣東則在明顯降溫,而河北出現(xiàn)了負(fù)增長。預(yù)計房地產(chǎn)消費增長總體上將繼續(xù)呈逐步回落的態(tài)勢,估計商品房消費的增幅將下降5至10個百分點,降到16%-18%,而供給增速則受建設(shè)周期的影響,將繼續(xù)保持20%以上的增幅,這樣,市場供求失衡的現(xiàn)象將更趨嚴(yán)重,商品房空置面積增速將加快。(四)圈地運動已掀起新一輪的過度投資5月,國土資源部發(fā)布了<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定>,該規(guī)定指出,自7月1日起,全國各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,這份旨在減少暗箱操作土地購買的文件,導(dǎo)演了一場瘋狂的”圈地運動”,其中最引人注目的,當(dāng)屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12平方公里)的開發(fā)用地,另外,上海置業(yè)、萬科、華潤置地、中華企業(yè)、中國海外、合生創(chuàng)展等幾家上市公司的圈地規(guī)模已超過63平方公里,按照1:2的平均住宅開發(fā)容積率計算,這些土地儲備會有近1.5億平方米的住宅產(chǎn)生,其總量相當(dāng)于全國1年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。二、政府采取的相應(yīng)措施以來,政府已采取的政策措施包括以下幾類:從投資、房價、土地供應(yīng)等方面著手,加強宏觀調(diào)控,將相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制在合理的范圍之內(nèi)。如8月,建設(shè)部、國家計委等六部委針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、價格增長過快等問題下發(fā)了<關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見>,要求各地政府加強對房地產(chǎn)投資和房價的宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。年5月,國土地資源部發(fā)布了<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定>,規(guī)定今后土地出讓方式主要是拍賣和招標(biāo),從而使土地供應(yīng)行為規(guī)范化。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。1月,建設(shè)部在全國建設(shè)工作會議上提出,今年要加強對房地產(chǎn)市場中的違法違規(guī)行為的查處,嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目。強化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度,實行對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。整頓住房金融市場秩序,規(guī)范住房金融業(yè)務(wù),防范住房貸款風(fēng)險。,中國人民銀行曾發(fā)布<關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知>,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款等進(jìn)行規(guī)范;12月,人民銀行又組織人員,對各大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款有無違規(guī)問題進(jìn)行檢查。特別是6月13日,人民銀行正式下達(dá)<關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知>(下文專門分析),進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范管理。三、措施帶來的影響(一)行業(yè)運行:在調(diào)整中前行短期發(fā)展趨勢。從短期來看,近年來實施的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策必將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。能夠預(yù)期,銀根緊縮和政府對土地供應(yīng)的控制必將使房地產(chǎn)業(yè)投資和土地開發(fā)增長率下降至15%左右;但受供求慣性的驅(qū)動,房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持較高的增速,預(yù)計其增長率將達(dá)到20%左右,,這兩個指標(biāo)增幅將進(jìn)一步下降至15%左右;房地產(chǎn)價格的漲幅將進(jìn)一步回落到5%的范圍之內(nèi),有些地區(qū)房地產(chǎn)價格甚至?xí)霈F(xiàn)下降的局面。中長期發(fā)展趨勢。從中長期來看,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢主要受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響,世界銀行統(tǒng)計資料表明,當(dāng)一個城市人均GDP在800-4000美元之間時,房地產(chǎn)會高速增長,人均GDP在4000-8000美元之間時,房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長,人均GDP在8000-0美元之間時,房地產(chǎn)會衰退。當(dāng)前中國人均GDP約為1000美元,除深圳(為5800美元)、上海(年約為5000美元)等少數(shù)幾個城市人均GDP在4000-8000美元之間外,其余均在4000美元以下,因此,整體上中國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。(二)房地產(chǎn)企業(yè):優(yōu)勝劣汰機制增強房地產(chǎn)業(yè)過熱后,房地產(chǎn)企業(yè)所受的影響將體現(xiàn)在以下幾方面:1、在銀行收緊銀根,提高款條件的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本將會提高,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平將會下降。在央行一再發(fā)出防范房地產(chǎn)過熱的情況下,各商業(yè)銀行已經(jīng)嚴(yán)審對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款,例如,光大銀行對樓堂管所、寫字樓的開發(fā)已變得非常謹(jǐn)慎,一般不做這樣的項目;而且還壓縮對房地產(chǎn)開發(fā)的投資,主要把資金集中在配合市政建設(shè)的項目以及商品房加按揭的項目,光大銀行對中小房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款提高了門檻,利率有的上浮高達(dá)30%。銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件的提高,對于負(fù)債比率高達(dá)70%的房地產(chǎn)企業(yè)來說,將使其財務(wù)成本急速增加,盈利能力下降。2、中小房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)質(zhì)量差的房地產(chǎn)上市公司將會出現(xiàn)更多的重組行為。銀行提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、土地實行招標(biāo)拍賣等措施,將提高房地產(chǎn)業(yè)競爭的資金要求,而當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司中,許多都是93、94年上市的老公司,這些公司資產(chǎn)質(zhì)量差,銀行負(fù)債沉重,資金緊張,因此,這類房地產(chǎn)企業(yè)如深深房、深寶安、ST物業(yè)將面臨更大的生存壓力。3、資金實力強、管理先進(jìn)、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離,反而獲得更好的發(fā)展機會。行業(yè)過熱后的收縮,將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場,具有資金、管理、品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)上市公司如萬科、招商局等,將會獲得更大的市場份額,也就是說,這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離,在市場份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。第二節(jié)、行業(yè)政策熱點一、經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及政策熱點(一)經(jīng)濟(jì)適用房存在問題自從有了經(jīng)濟(jì)適用房,很多難以承受商品房價格的工薪家庭實現(xiàn)了買房的愿望,經(jīng)濟(jì)適用房對北京人居工程的推進(jìn)有著舉足輕重的意義?？墒窃诮?jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)銷售過程中,也暴露了一些問題:1、經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房,其購買對象針正確是無住房的中低收入者。但國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺,即被一些頗具”投資眼光”的人咬住不放,不惜打破頭,也要蹭進(jìn)”窮人”行列,和真正的中低收入者同步競爭,爭分經(jīng)濟(jì)適用房這杯”羹”。而經(jīng)濟(jì)適用房的二級市場準(zhǔn)人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)適用房的投資價值彰顯,因為只需繳納3%的土地出讓金即可將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去。即使不轉(zhuǎn)手,收取房租也能夠獲得相當(dāng)不錯的投資回報率。2、面積過大,個別經(jīng)濟(jì)適用房項目定位遭受爭議。例如一套160多平方米的房子總價在50萬元左右,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪家庭的支付能力。經(jīng)濟(jì)適用房的總價應(yīng)該控制在30萬以內(nèi)是比較合理的。因為除去房款,還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金,入住之后還要進(jìn)行裝修等等,這部分費用對工薪家庭而言也不是小數(shù)目。從另一個角度說,這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的初衷。3、經(jīng)濟(jì)適用房另一個屢禁不止的現(xiàn)象就是絕正確賣方市場導(dǎo)致的炒賣房號。由于”物美價廉”,北京市經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場狀態(tài),而經(jīng)濟(jì)適用房的放號認(rèn)購使得房號變得值錢起來,由此引發(fā)的炒房號也成了北京樓市的一大怪現(xiàn)象。中國在1998年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建經(jīng)濟(jì)適用房,一方面是為了解決中低收入家庭住房問題,而另一個更主要的原因是當(dāng)時中國經(jīng)濟(jì)面臨亞洲金融危機帶來的增長壓力,國家把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)作了帶動經(jīng)濟(jì)增長的一項措施,大力發(fā)展?？墒蔷彤?dāng)前的情況來看,經(jīng)濟(jì)適用房一方面在某種程度上被當(dāng)作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實物福利,背離了商品經(jīng)濟(jì)市場運作的軌道;另一方面,背離經(jīng)濟(jì)適用房的社會保障性、政策性,不顧中低收入家庭的現(xiàn)實購買力,出現(xiàn)盲目地超標(biāo)開發(fā)、豪華開發(fā)、高價定位的錯誤傾向。當(dāng)前,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機的影響,進(jìn)入了新的正常發(fā)展時期,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮,因此經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來。(二)經(jīng)濟(jì)適用房價格管理新辦法為更好地實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷,國家計委、建設(shè)部于1月1日推出了<經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法>,從1月1日起實施。<辦法>對經(jīng)濟(jì)適用住房作出了新的界定,就是納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃,建設(shè)用地實行行政劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。<辦法>明確規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房價格實行政府指導(dǎo)價,由有權(quán)定價的政府價格主管部門會同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門,按照本辦法有關(guān)規(guī)定,在項目開工之前確定,并向社會公布。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價,切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房價格,為同一期工程開發(fā)住房的基準(zhǔn)價格。分割零售單套住房,應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價格為基礎(chǔ),計算樓層、朝向差價。住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用;開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用不得計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格。任何單位和個人不得擅自提高,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價,在銷售場所顯著位置公布價格主管部門批準(zhǔn)的價格及批準(zhǔn)文號,自覺接受社會監(jiān)督。這次出臺的<辦法>主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理程序,防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價格。按照文件規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)在項目開工之前確定,實行政府指導(dǎo)價,其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定,下浮幅度不限;同時政府應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商經(jīng)過招投標(biāo)的方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房,有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價格,從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。(三)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象過于寬泛的問題。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財政可承受能力,因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn),明確供應(yīng)對象的范圍,不能再實行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小,以保障而不是改進(jìn)中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在120平方米以內(nèi),豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。一直以來,在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的文件中,購買對象都泛指中低收入家庭,因此各地實施起來五花八門。綜合各地情況,對如何界定受惠者標(biāo)準(zhǔn)和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模,存在兩種不同的觀點和做法:一種強調(diào)”從緊原則”,如福州、廈門執(zhí)行收入與面積”雙控”政策;一種強調(diào)”普惠制”,如北京、杭州市,除高收入者外,基本上所有住房面積未達(dá)標(biāo)家庭均可成為經(jīng)濟(jì)適用房對象,而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開供應(yīng)。這樣做的后果是有錢人住進(jìn)經(jīng)濟(jì)房,真正的實惠沒有落在中低收入者身上,社會反應(yīng)強烈。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出,在商品房與經(jīng)濟(jì)房價差較小城市,能夠在一個時期內(nèi)采取普惠制度,但為抑制住房投機,應(yīng)從嚴(yán)審批購房對象;在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價較大的城市,應(yīng)采取”從緊”原則,執(zhí)行”雙控標(biāo)準(zhǔn)”,保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。對危改安置居民、”城中村”改造優(yōu)先安排,對教科文衛(wèi)等行業(yè),能夠傾斜,分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對象時,要采取公示等多種方式,提高透明度。而對象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)?！彪p控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高,原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用,雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大,國家只規(guī)定原則,標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。建設(shè)部將建議各地按市場化原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),政府直接操作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出。鼓勵各地在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過程中實行項目招投標(biāo)制度。經(jīng)過招標(biāo),落實土地、稅費等相關(guān)優(yōu)惠政策,落實開、竣工計劃。二、新房貸政策(121文件)分析6月13日,人民銀行發(fā)出<要求加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理>(第121號文件)的通知,要求各商業(yè)銀行對發(fā)放各類房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行加強管理。在業(yè)界引起很大的震動,下面對此進(jìn)行重點分析。(一)央行發(fā)布該政策的主要目的:1、經(jīng)過政策引導(dǎo)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,以遏制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。種種跡象表明中國的房地產(chǎn)市場特別表現(xiàn)在某些沿海城市的高端住房上已經(jīng)開始出現(xiàn)過熱的跡象,具體表現(xiàn)在以下三個方面:1-4月,房地產(chǎn)投資增長