房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例講義

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項目分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析11.1房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。11.1房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤率4．資本金利潤率5．資本金凈利潤率6．財務(wù)凈現(xiàn)值7．財務(wù)內(nèi)部收益率11.2房地產(chǎn)買賣投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬元購買一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項投資？11.2房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：1．計算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價）：300000元2）銷售手續(xù)費：400000×1.5%=6000元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析3）有關(guān)稅費（1）營業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評估、交易、登記等費用：約2000元（7）所得稅：（銷售價-購買價-利息-經(jīng)營費用-直接稅費）×20%=12760元11.2房地產(chǎn)買賣投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤：51040元（2）投資利潤率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11.2房地產(chǎn)買賣投資分析2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。11.2房地產(chǎn)買賣投資分析兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風(fēng)險同時存在。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析解：簡要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析2）抵押貸款年還本付息額11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營

投資分析4）該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值因為ic=14%，故11第.5蹈房地屆產(chǎn)置文業(yè)出胡租經(jīng)烏營投甘資分含析5）位該投仙資項挎目的解財務(wù)耕內(nèi)部掘收益告率因為恰i1=1稿4%脆時，NP晃V1=7趨89濾.8赤1萬徑元，如設(shè)i2=1原5%森，則話：用插嗎入法11別.5耐房地匯產(chǎn)置乏業(yè)出坐租經(jīng)箭營殿投資錯分析2．漢結(jié)論因為誼NP怎V=鍛78替9.帳81繩萬元桶＞0遍，F(xiàn)虛IR務(wù)R生=1頂4.樹78隨%＞判14評%，胖故該套項目旋可行疑。11砍.5吸房地性產(chǎn)置慮業(yè)出鼻租經(jīng)撇營煮投資基分析案例綱11重-5夜：某寫夸字樓勤售價仍1涉95拍0萬蘆元，住該樓好宇擁夏有辦妙公單塞元6圣0個磚，每姥個單吼元平器均月機租金轉(zhuǎn)6厭00俱0元視，并欣以每岡年5借%的倒速度統(tǒng)遞增豬。設(shè)凡每單輪元每肚年的嚷空置痕及其喝他損莖失費符為單跪元月挖租金牧收入混的2還倍。公第1評年的賭經(jīng)營肯成本呈為毛汁租金閉收入頸的2包0%室，以餅后每修年按郵6%沖的幅講度遞敢增。禽投資陜者可日獲得屠利率侮為1別2%魂，期拆限1雞5年朵的1玩5臣00渡萬元偵的貸炸款，頸要求暈按月解等額埋還本掃付息捐。貸掀款成的本（哀申報斧費、潮評估墻費、鎖活動謀費等信）占卸貸款航額的當(dāng)2%靠。該物息業(yè)資身產(chǎn)使籍用1敬5年宏，按陶線性擁折舊歉法計盡算折菜舊費堆用。定折舊蘆基數(shù)木為投素資額欲的8忌5%吸。若些投資中者要寒求的項投資乓收益趟率為霸20糊%，籠該項冶目是告否值胞得投市資？11算.5字房地欄產(chǎn)置丟業(yè)出村租經(jīng)遵營漫投資潔分析分析鍛：大部購分投孝資者謙都要抓依賴殺籌措親的資插金進容行房饞地產(chǎn)那投資煩，而陽抵押愛貸款冤是房晃地產(chǎn)涂資金鄙籌措穴的主黑要形莖式。姥投資姜者經(jīng)玩常面妨臨的汗問題武之一路就是雨權(quán)衡禍抵押券貸款那投資認(rèn)的效育益，衛(wèi)作出貓投資很決策粱。本搭案例獨實際摘上是番想考融察該訓(xùn)項目粉的抵畝押貸索款投嚷資決壁策是扔否可吧行。擺也就誦是說名，該隨項目享在貸愉款的譽情況舉下再比考慮摸各種部應(yīng)交練稅款辟，還妹能否于獲得逐預(yù)期晶收益乘。為了帖求解肆這一忌問題吉，應(yīng)閥分別否計算案該項跌目的牢貸款餐分期槳償付放計劃嚼、年昨度折加舊額迫、稅衛(wèi)額、容稅前有及稅靈后現(xiàn)掏金流孝量，會并依般據(jù)稅鉛后現(xiàn)煤金流摸量及郊投資兄者要案求的民收益繩率計次算該恭項目夸的凈染現(xiàn)值本及內(nèi)牌部收犯益率蜂，據(jù)緣瑞此作歉出投夠資決侍策。11閃.5膽房地忌產(chǎn)置紙業(yè)出貫租經(jīng)鋼營表投資邊分析解：1．肥貸款懷分期豈償付塔計劃已知廉:成該筆番貸款爺年利研率r=襪12膝%，奧期限n=1升5×易12鍛=1哄80孝個月乞，要蛛求按鄭月還蚊本付非息，算則：（1蠶）每由月計臟息利向率：i=r/n=務(wù)0.彩12村/1還2費=替0.煎01（2真）月夢還款咸系數(shù)驢:11沾.5獨房地次產(chǎn)置威業(yè)出燥租經(jīng)旋營辣投資餃分析（3徐）月單還本聰付息猴額蝴:麗1飽50倆0×驢0.磁01概2忘=沉18礎(chǔ)(萬影元)（4奪）年檢還本永付息紡額圖:顫1暢8×基12孔=樣2班16流(萬唱元)（5昨）年亞貸款耀余額佳：11各.5棋房地勿產(chǎn)置犯業(yè)出陡租經(jīng)士營投載資分港析把上評述已胞知條千件代壯入，撤將會風(fēng)得到貨各年嘩末的何貸款忌余額奔數(shù)值撐。例：喜第5每年末秋貸款駱余額悟為：又∵曲某年井償還安本金猛=谷上猴一年掙貸款都余額曉–軋該志年貸東款余刮額某年伐償還晉利息叛=芹每庸年付址款額挑–征該樂年償匯還本我金∴儉各固年償牧還本氧金和弊利息耳情況喇依次教可以維算出搏。詳見芒抵押殼貸款樂分期炕償還踩計劃謀,見壺表1歉1-攀4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表1嘴1-躁4紫抵悠押貸犯款分濫期償妄還計座劃表逢單亞位：充萬元11奸.5臣房地好產(chǎn)置恩業(yè)出演租經(jīng)戲營遣投資伯分析2．橫折舊痕計劃已知性：該綁物業(yè)明按線拋性折那舊法轟計算窗折舊星額；折舊榆基數(shù)言為：服1畫95偶0×斃85譯%=希1田65沖7.尸5萬喇元；則年扁平均若折舊丙額為標(biāo)：1奪6權(quán)57愁.5抹×1醋/1檔5=喊11巡壽0.錯55僚（萬琴元）11蹄.5乖房地每產(chǎn)置怕業(yè)出叼租經(jīng)強營詢投資連分析3．甲稅前今現(xiàn)金悶流量各年幫稅前康現(xiàn)金辛流量=各丈年潛蜓在總列收入選-各帆年空固置及海其他幸損失倚-經(jīng)航營成瓦本（描或經(jīng)奔營費王用）潤-年頃還本旗付息延額。按題嫁設(shè)已艙知條成件，（1化）該兵項目榜年潛疏在總嘩收入=單嗚元月權(quán)租金產(chǎn)×單頂元數(shù)身×1督2個津月×?。?批+紡升幅粱）（2世）該猜項目誼空置史及其坐他損蓄失=2頂×單存元月錦租金攏×單版元數(shù)瞞×（歌1+每升建幅）（3粗）實產(chǎn)際總延收入致=潛雀在總財收入囑-空深置其柴他損逼失11遵.5恩房地團產(chǎn)置爭業(yè)出旋租經(jīng)劉營業(yè)投資你分析（4僅）經(jīng)羅營成警本：滴第1電年為厚當(dāng)年咬實際赴總收役入的頌20燈%，俯以后每津年按梅6%筒比只例遞拆增，狡即：經(jīng)營孕成本影=第諒1年宵實際區(qū)總收碧入×扭20灶%×羅（1巧+世升幅娃）（5竭）凈屈經(jīng)營率收入團=實居際總評收入晃-經(jīng)乖營成檔本（6?。┠瓴哌€本箏付息卷額，緣瑞見表宿11疼-4晝①隱欄湊。（7更）稅乏前現(xiàn)民金流孤量=秋凈經(jīng)辰營收娃入-搭年還港本付謹(jǐn)息額上述拐計算酒結(jié)果屯見表葬11霧-5叛。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表1王1-賴5關(guān)稅寧前現(xiàn)棍金流鹿量計蓄算表偷單器位：做萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表彼11育-5憤稅前頃現(xiàn)金耳流量尿計算惠表粥單位陷：萬另元11白.5峽房地句產(chǎn)置狀業(yè)出商租經(jīng)致營押投資劃分析4．稅金晃及稅萍后現(xiàn)墾金流縱量計懲算稅后什現(xiàn)金蝴流量配=稅彎前現(xiàn)珠金流捏量-英應(yīng)納返稅額應(yīng)納桑稅額膽=應(yīng)府納稅緣瑞收入巨×綜毯合稅墾率應(yīng)納偉稅收襪入=勉凈經(jīng)京營收竿入-增利息腦-折教舊-專年均膜分?jǐn)傇烊谫Y舅成本其中梨：年旱平均江分?jǐn)傄羧谫Y襯成本為=1橋5身00釋×2其%÷忌15藝=2串（萬罪元）互；本案愧例中贊，該度項目辰應(yīng)交元納的慈稅金輸主要跌有：銀營業(yè)扛稅、搏印花謎稅、虜房產(chǎn)粗稅、搏所得子稅分燃別為玻租金偶純收殿入的丙3%丟、0棕.1端‰、久18刮%、耳9.貿(mào)84傲%。潔上述槍四項志合計含的綜摩合稅各率為妥租金顆純收倆入的辜30匪.8添5%誤。上述芝稅后掌現(xiàn)金膚流量艷計算寸結(jié)果糧如表富11振-6把所示碎。年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表1他1-叮6勉稅慣后現(xiàn)折金流總量計昂算表葬單鎮(zhèn)位：躺萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表繳11燃-6諷稅后蜻現(xiàn)金泡流量有計算惑表絕單位捕：萬被元11剃.5坊房地訴產(chǎn)置粉業(yè)出慈租經(jīng)默營懶投資習(xí)分析5．優(yōu)凈現(xiàn)峽值及殲內(nèi)部稿收益嶺率的喇計算（1侵）凈螺現(xiàn)值有計算設(shè)基淹準(zhǔn)收引益率ic為2浸0%貸，則讓凈現(xiàn)過值計仰算結(jié)章果見湯表1沖1-消7所更示。年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)