2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理易錯題庫檢測試卷B卷附答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理易錯題庫檢測試卷B卷附答案

單選題（共54題）1、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D2、下列對箱形基礎的表述，正確的是（）。A.箱形基礎的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結構或廠房排架柱下基礎C.是由由底板、頂板、側板和一定數(shù)量內隔墻構成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結構D.由設置于土中的樁和承接上部結構的承臺組成【答案】C3、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件【答案】B4、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.相關方案D.相容方案【答案】B5、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營：購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D6、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A7、建筑構造中的條形基礎適用于（）建筑中。A.磚木結構B.磚混結構C.鋼筋混凝土結構D.鋼結構【答案】B8、下列說法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35%～45%【答案】A9、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B10、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風險比直接投資于房地產(chǎn)的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。A.較高的收益性B.較強的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B11、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產(chǎn)需求B.增加房地產(chǎn)供給C.增加銀行風險D.導致房地產(chǎn)實際價值折減【答案】A12、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D13、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D14、房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為()。A.銷售收入B.開發(fā)利潤C.成本利潤率D.投資收益率【答案】A15、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A16、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D17、（）是反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率【答案】A18、下列不屬于競爭導向定價法的是（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】D19、（）是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。A.公共配套設施建設費B.小區(qū)物業(yè)管理費C.基礎設施建設費D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費【答案】C20、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及（）等內容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析【答案】D21、能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的長期償債能力指標是（）。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負債率【答案】D22、下列選項中，不計入收益性物業(yè)運營管理費用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設施維修費D.保險費【答案】A23、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目和部分其他用途類型的開發(fā)項目，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流入是（）。A.銷售收入B.出租收入C.利息收入D.轉售收入【答案】A24、不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅【答案】A25、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D26、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C27、物業(yè)甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B28、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D29、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產(chǎn)需求B.增加房地產(chǎn)供給C.增加銀行風險D.導致房地產(chǎn)實際價值折減【答案】A30、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D31、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。A.報告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點量【答案】A32、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機構投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C33、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B34、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，脈沉實D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B35、房地產(chǎn)投資個別風險包括()。A.利率風險B.或然損失風險C.持有期風險D.政策風險【答案】C36、以下不是房地產(chǎn)投資信托特征的是()。A.流動性好B.高現(xiàn)金匯報C.市場價值不穩(wěn)定D.抵御通貨膨脹【答案】C37、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D38、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C39、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A40、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B41、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表【答案】D42、關于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D43、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術散B.補中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B44、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產(chǎn)負債率D.流動比率【答案】B45、注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報酬率取值偏小C.運營費用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B46、一般來說，通貨膨脹會導致折現(xiàn)率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高【答案】D47、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。A.專家調查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B48、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B49、按投資的（），可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經(jīng)濟用途D.投資形式【答案】C50、目標市場選擇中，最簡單的模式是（）模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】A51、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D52、通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理（）。A.建設項目用地預審與選址意見書B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設工程規(guī)劃許可證【答案】A53、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B54、我國2008年對房地產(chǎn)投資的宏觀調控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的（）。A.政治風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】B多選題（共14題）1、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關政策的影響性C.投資項目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD2、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標法【答案】ABC3、制定租售方案的工作內容主要包括（）。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度D.廣告設計及安排E.租售價格【答案】AC4、甲、乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負債率D.財務凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB5、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經(jīng)濟條件下，應充分考慮同類物業(yè)的市場供求關系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應進行相應的修正【答案】ACD6、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃與室內裝修E.物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】B7、以下關于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關系表達式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D8、風險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC9、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC10、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD11、下列參數(shù)屬于融資相關參數(shù)的有（）。A.基準收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC12、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有（）。A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎設施【答案】AD13、銷售費用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容（）。A.銷售推廣費B.交易手續(xù)費C.銷售代理費D.不可預見費E.銷售前期費【答案】ABC14、依法受到保護的計算機軟件作品必須符合下述條件()。A.A、B.和C.B.可被感知C邏輯合理D.獨立創(chuàng)作【答案】A大題（共2題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施