萬科物業(yè)業(yè)主手冊

萬科物業(yè)業(yè)主手冊篇一：萬科物業(yè)XX別墅業(yè)主手冊

一、物業(yè)管理篇

1、物業(yè)管理處

1、1管理處及其職能

1、1、1----------小區(qū)物業(yè)管理處為小區(qū)物業(yè)管理部門，按?--------別墅使用公約?的

規(guī)定，執(zhí)行對-----小區(qū)〔以下簡稱“小區(qū)〞〕的管理職責(zé)，并享有或承當(dāng)公約

中規(guī)定的各種權(quán)利，義務(wù)及責(zé)任。管理處各員工有責(zé)任為各業(yè)主提供管理效勞，

但各業(yè)主不可要求員工作私人效勞，另請各業(yè)主勿恩賜任何利益給本處員工。

業(yè)主如有賜教，請與管理處聯(lián)絡(luò)。管理處負(fù)責(zé)維持本小區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理效勞

的正常運作及在可能的情況下協(xié)助各業(yè)主，此外還代表全體業(yè)主處理公共事

務(wù)。

1、1、2管理處已安排管理人員及保安管理人員在監(jiān)控機房、各保安崗位提供24小

時值班及巡邏以保持小區(qū)的平安環(huán)境。所有當(dāng)值管理處員工皆將佩戴有照片及

于有效期內(nèi)的工作證。如對來人有疑、請聯(lián)絡(luò)管理處查詢。

2、管理費

2.、1單元管理費

2、1、1為保障各業(yè)主在小區(qū)的長遠(yuǎn)利益，以到達(dá)投資保值的效果，各業(yè)主需按照公

約規(guī)定承當(dāng)本物業(yè)的保養(yǎng)、維修及日常管理開支。物業(yè)管理的各項支出包括但

不限于：

——共同部位和共用、公共設(shè)施設(shè)備所引起的水費、電費、費、及其它能源開支?！芾砣藛T〔包括物業(yè)管理、維修技術(shù)、行政、財務(wù)、清潔、及園藝等人員〕的薪津和福利、遣散費和勞保費用。

——共用部位清潔衛(wèi)生、滅蟲；生活垃圾清運費和環(huán)境綠化維護效勞費用；

——公共設(shè)施的維修及保養(yǎng)的費用〔如給排水設(shè)備、衛(wèi)星天線、保安和消防系統(tǒng)等〕；——小區(qū)平安保衛(wèi)效勞|；

——保險的費用；

——物業(yè)管理所需行政、制服、及稅金等費用；

——物業(yè)修繕及設(shè)備更換的費用；

——本物業(yè)公約列明及物業(yè)管理需要的其他的費用。

——管理小區(qū)所需之物品、物料；

——管理者將根據(jù)前期物業(yè)管理委托合同規(guī)定收取的管理酬金；

——因提供物業(yè)效勞而產(chǎn)生的一切申辦、年檢費用；

——公共設(shè)施、共用設(shè)備的日常養(yǎng)護費用；

——小區(qū)人工河、水景的運行本錢；

所有支出均根據(jù)各業(yè)主建筑面積分?jǐn)偂?/p>

2、.2‘臨時停車費

小區(qū)業(yè)主有私家車庫如有訪客，車輛可停在私家車庫門前坡道。但要收取局部臨時停車費，臨時停車費用于小區(qū)道路的修繕之用。

2.、3管理費繳納

2、2、1管理費是保持小區(qū)正常運作的必備條件，故各業(yè)戶務(wù)必準(zhǔn)時繳納管理費。所

有管理費、車位管理費等費用，均以人民幣為計價單位。業(yè)主可按季或年預(yù)付

物業(yè)管理費，凡逾期者，沒逾期一天加收應(yīng)付金額的0.3%作為滯納金，逾期

一個月或以上的，管理處有權(quán)采取包括但不限于停電、停水等措施，直至業(yè)戶

繳清所欠費用連同滯納金為止。此條款同時適用水電費及其它應(yīng)繳費用的繳

納。

2、3、3管理費及其它有關(guān)費用可按照公約規(guī)定轉(zhuǎn)名予新業(yè)主，各業(yè)主應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

時結(jié)算清楚。

2、4付款方式

2、4、1由業(yè)主交到小區(qū)物業(yè)管理處客戶效勞中心由專人負(fù)責(zé)收費或劃支票到小區(qū)物業(yè)管理處專用帳號。其他付款方式以后由管理處另行通知。如有需要，管理處亦可派員工上門辦理收費業(yè)務(wù)；

2、5其它費用

特設(shè)效勞和有償效勞工程收費標(biāo)準(zhǔn)詳見屆時公布之效勞收費一覽表。

3、1物業(yè)內(nèi)均有保安人員24小時值班，實行固定崗和機動巡邏相結(jié)合的封閉式小區(qū)平安管理形式，并輔以可靠的周界紅外線報警系統(tǒng)和電子攝象監(jiān)控系統(tǒng)，以保證業(yè)主和住戶對平安防范的根本要求；

3、2管理處效勞中心時間為每天：8：00——18：00。辦公時間以外，如有緊急事件可與物業(yè)監(jiān)控中心聯(lián)絡(luò)，聯(lián)絡(luò)。

二、業(yè)主守那么

1、業(yè)主須知

1、1業(yè)主對其購置的物業(yè)擁有/占有/使用、收益/處理等權(quán)利〔如：房產(chǎn)權(quán)、買賣、贈

與、交換、遺贈及繼承〕必須按國家法規(guī)執(zhí)行，但土地所有全能仍屬于國家。

1、2業(yè)主不可作出任何構(gòu)造及外觀〔如：窗戶、天臺、外墻等〕的更改以維護物業(yè)的

外觀整齊、美觀。不可侵占公共空間，擅作它用〔如搭室外車庫、工具房及堆物等〕。管理公司統(tǒng)一確定空調(diào)室外機的位置及空調(diào)機雨蓬的式樣和顏色。

1、3業(yè)主進展專修、維修等工程，以不阻礙物業(yè)構(gòu)造、公共設(shè)施及別人為準(zhǔn)那么。進展

該等工程前需先獲得管理處批準(zhǔn)及繳納有關(guān)管理費用

1、4凡擅自改變別墅構(gòu)造、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求壇改者立即停

止并自費恢復(fù)原貌外，同時保存報告政府有關(guān)部門及要求賠款/罰款的權(quán)利。

1、5物業(yè)內(nèi)嚴(yán)禁存放有任何違禁、易燃、易爆及有毒物品。

2、空調(diào)機

物業(yè)內(nèi)已確定了戶式中央空調(diào)機室外機座的位置，除得到管理處批準(zhǔn)外，不得在其它任何位置安裝空調(diào)室機外。

3、物業(yè)外墻

物業(yè)外墻絕不容許由業(yè)戶作出任何更改以致影響物業(yè)的外觀。

4、承重局部的保護

為業(yè)主的平安、業(yè)主不準(zhǔn)損害任何內(nèi)部的承重構(gòu)造，如發(fā)現(xiàn)受破壞，修補費用將由該單元業(yè)主負(fù)責(zé)。

5、公共設(shè)施

業(yè)主有責(zé)任保護物業(yè)內(nèi)的公共設(shè)施，如排水管線、照明燈具、裝飾、電力管線及弱點系統(tǒng)等不受人為損壞，任何損壞最終由業(yè)主負(fù)責(zé)。其維修材料費用有業(yè)戶自行支付。

6、日常養(yǎng)護

7、1請勿損壞公共設(shè)備，否那么需要賠償損失。

7、2請勿把廢棄物丟入各渠道〔如廁所、下水道等〕，及河道和水景內(nèi)、否那么需對損壞/堵塞/修理負(fù)責(zé)。

7、3請正確地使用室內(nèi)電器，失修/損壞/劣質(zhì)電器易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由合格技工進展。

7、4請勿涂劃、亂畫物業(yè)任何的墻壁、玻璃等，亦不可隨地吐痰或便溺。

7.5保護物業(yè)的公共財物，假設(shè)發(fā)現(xiàn)有人為損壞事故，請立即報告管理處。

8、清潔衛(wèi)生

8.、1請喝業(yè)主把垃圾袋包好，再放在自家別墅邊門垃圾桶，以便物業(yè)清潔人員定時

予以搜集。

8、2業(yè)主不得放置任何物品、家具、垃圾、自行車、神位或祭祀等于公共道路上、綠化帶等地方，以免有礙觀瞻和不利于日常清潔。任何在公眾地方擺放的物品將會被搬走而發(fā)生費用將由有關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

8、3請各業(yè)主自覺清理廢物，切勿污染公共地方。

8、4大型廢物及家具等須提早通知管理處，由管理處將安排車輛運走。

8、5凡違犯物業(yè)業(yè)主公約或---環(huán)保/市容法規(guī)者，將按有關(guān)規(guī)定處分。

9、保安事宜

9、1管理處已安排保安人員在大門崗、監(jiān)控機房等崗位值勤。保安崗位24小時值班

及巡邏以保持物業(yè)的平安。希望訪客能遵守以下程序：

9、2如有特殊需要經(jīng)常進出工作的人士，可向管理處辦理臨時出入證。

9、3業(yè)戶應(yīng)妥善保管單元的鑰匙，假設(shè)業(yè)主有鑰匙流失情況，應(yīng)及時更換鎖具，對業(yè)戶單元內(nèi)部因管理不善導(dǎo)致的損失，管理處概不承當(dāng)任何責(zé)任。

9、停車管理

10、1小區(qū)物業(yè)管理處會根據(jù)業(yè)主提供車輛登記表每戶配發(fā)小區(qū)車輛出入證，無證車輛未經(jīng)容許，謝絕進入小區(qū)為確保小區(qū)的道路暢通，出租車不得進入小區(qū)。

10、2除業(yè)主車輛外小區(qū)其它車輛大門崗保安按訪客登記要求登記請業(yè)主的訪客客人給予配合，保安將發(fā)臨時車輛出入證給予通行，須遵守小區(qū)停車管理制度，服從保安人員的指揮管理，按指定位置停放。如無車位停放，該車將不得進入小區(qū)。

11、材料/貨品運送

11、1業(yè)主需為他們所聘請的運送工人的行為負(fù)責(zé)。所有因運輸而對物業(yè)造成的破壞，其修補費用由有關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。搬場車輛進入小區(qū)，請事先與客戶效勞中心聯(lián)絡(luò)，便于保安-----------

11、2在未得到管理處批準(zhǔn)之前，業(yè)主不得運入或運出以下物品：保險柜、重型機械、辦公電器及批量性貨品等。

12裝修規(guī)定

管理處謹(jǐn)提醒各業(yè)戶必須留意及遵守業(yè)主裝修手冊的裝修規(guī)定。

13、保險事宜

13、1管理處將為本物業(yè)的公共設(shè)施購置火災(zāi)及其他的保險，惟此保險受保范圍并不包括各業(yè)主單元。因此管理處建議各業(yè)戶其單元內(nèi)的裝修、家具和家電等購置適當(dāng)?shù)谋ｋU。13、2業(yè)主不得作出或允許發(fā)生任何導(dǎo)致管理處為公共區(qū)域購置的保險全部或局部失效或令保險費用增加的任何行為。一切因業(yè)戶不當(dāng)行為而產(chǎn)生的費用，須由有關(guān)業(yè)戶全部承當(dāng)

14、招牌與指示牌

業(yè)戶不得在未經(jīng)物業(yè)管理處書面同意的情況下，在物業(yè)公眾地方或物業(yè)外圍豎立或放置任何標(biāo)志、招牌、通知、旗幟、廣告及天線等物品。否那么一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處即可上述物品即時搬離現(xiàn)場而無法另行通知。所有相關(guān)費用將由有關(guān)業(yè)戶承當(dāng)。

15、兜售商品、派發(fā)宣傳品及其它未得到管理處批準(zhǔn)前，業(yè)戶不得在單元外或物業(yè)公眾地方作出任何兜售行為，或派發(fā)傳單、廣告及贈品等。

16、單元用途

16、1本物業(yè)僅可作為指定用途〔即住宅別墅〕，業(yè)戶不得將住宅別墅或容許住宅別墅用作辦公、購物商鋪、貨倉、工場等其它非居住的用途。

16、2業(yè)戶不得將單元或允許該單元用作違法及不道德用途。

16、3業(yè)戶不得將單元或允許該單元用作儲存易燃易爆或危險物品等用途。

16、4業(yè)戶不得將單元或允許該單元收容或飼養(yǎng)未經(jīng)政府規(guī)定的在有關(guān)部門登記過的寵物，特殊情況需要事先報管理處批準(zhǔn)。

16、5業(yè)戶在任何原因下不得任意發(fā)出、產(chǎn)生或容許發(fā)出過大的噪音、震動等而阻礙其他業(yè)戶的正?；顒印?/p>

16、6業(yè)戶必須自費對其單元內(nèi)的設(shè)備、裝修等進展日常的維修、保養(yǎng)等以維持單元的正常用途。

17、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

17、1業(yè)主在轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)時，需于一周內(nèi)書面通知管理處有關(guān)新業(yè)主〔承受人〕的詳情〔如：姓名、、、交易日期、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓證明〕。業(yè)主有責(zé)任支付此項轉(zhuǎn)讓生效之前或書面通知之前〔以較后者為準(zhǔn)〕的所有管理費用及其它費用。

17、2業(yè)主在轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)時，其受讓人應(yīng)明確表示其承受公約的全部規(guī)定。受讓人有責(zé)任在該物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前確定原業(yè)主以付清所有管理費用及本公約規(guī)定的其他費用。否那么，該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人有義務(wù)清償原業(yè)主所欠付的一切費用及滯納金。

18、業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料

篇二：萬科物業(yè)效勞工作手冊

物業(yè)客戶效勞

工作實務(wù)手冊

物業(yè)效勞品質(zhì)管理部

目錄

根底常識篇

?應(yīng)知應(yīng)會?………………3

前臺事務(wù)辦理篇

?客戶效勞前臺裝修備案辦理流程?……4?客戶效勞前臺收費流程?………………8?客戶效勞前臺入住辦理流程?…………11?客戶效勞前臺信息傳遞流程?…………14?客戶效勞前臺物資放行辦理流程?……16?客戶效勞前臺IC卡業(yè)務(wù)辦理流程?……17

客戶投訴處理篇

?投訴及建議處理流程?……19?客戶走訪流程?……………26?社區(qū)矛盾解決操作指引?…………………28

專業(yè)知識篇

?客服理論知識?……………33?接聽禮儀及技巧?……44?采訪接待工作要領(lǐng)?………47

部門個性化流程

根底常識篇

部門應(yīng)知應(yīng)會:〔由部門根據(jù)實際情況自行完善〕

以各小區(qū)?應(yīng)知應(yīng)會?為準(zhǔn)，需包含以下內(nèi)容，客戶效勞人員需全面掌握并熟記，并在客戶咨詢時不查閱書面資料，第一時間即時予以回復(fù)。1、小區(qū)概況：

地址、占地面積、建筑面積、容積率、總戶數(shù)、停車位個數(shù)、建筑類型2、收費標(biāo)準(zhǔn)：

各類戶型的物業(yè)效勞費標(biāo)準(zhǔn)、家政效勞收費標(biāo)準(zhǔn)、代收代繳費用標(biāo)準(zhǔn)、停車位收費標(biāo)準(zhǔn)、會所收費標(biāo)準(zhǔn)3、社區(qū)配套：

車場配套、教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、公共娛樂設(shè)施配套、安防配套、周邊交通配套、其他配套等4、常用聯(lián)絡(luò)

前臺事務(wù)辦理篇

一、客戶效勞前臺裝修備案辦理流程

篇三：萬科物業(yè)新工程操作手冊(精)

新工程操作手冊

目錄

第一階段：工程立項至規(guī)劃總圖確定期間〔以萬科地產(chǎn)設(shè)計要點為根底〕1、安防2、交通管理

3、綠地規(guī)劃、綠化布局、澆灌系統(tǒng)4、照明系統(tǒng)設(shè)計

5、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶平面布置

6、前期管理用房、活動場所、員工宿舍、社區(qū)用房、公用洗手間的規(guī)劃

第二階段:開工建立—工程開盤1、物業(yè)管理方案2、前期介入3、前期開盤開荒