房地產(chǎn)行業(yè)分析報告-政策暖風(fēng)頻吹長租公寓崛起正當(dāng)時

房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，長租公寓崛起正當(dāng)時核心觀點： 政策加速推進，有助于推動行業(yè)健康開展展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市，而在內(nèi)容上那么包括了培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易效勞平臺、增加租賃住房有效供給。該通知是多部委首次聯(lián)合出臺租賃支持政策，為后續(xù)協(xié)調(diào)合作奠定根底。于此同時，各地區(qū)也積極響應(yīng)，目前已有20多個省市出臺了住房租賃實施細那么。盡管如此，我們認為未來政策仍有較大的提升空間，需要推動系統(tǒng)性的法律框架以及多個領(lǐng)域的標(biāo)準細化。 租賃人口及租金或?qū)⒊掷m(xù)增長，租賃市場規(guī)模具備提升空間我們判斷未來租賃市場將繼續(xù)呈現(xiàn)典型的量〔租賃人口〕價〔租金〕齊升態(tài)勢，進而推動市場規(guī)模〔租金GMV〕快速增長。首先，租賃人口增長方面，城鎮(zhèn)化第二階段將以都市圈人口的持續(xù)增長為標(biāo)志，而將為租賃人口的增長奠定根底。進一步看，一方面，限購及高房價之下局部流動人租賃市場作為我國多層次住房體系中的重要一環(huán)，在

15

年之前，政策環(huán)節(jié)存在較大缺失，但在15

年之后，政策處于加速推進的彌補階段，并且進入2021年，政策持續(xù)深化，首先，17年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了?住房租賃和銷售管理條例〔征求意見稿〕?，加速了全市場標(biāo)準進程。其次，7月20日，九部委共同發(fā)布?關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場的通知?，?通知?延續(xù)了“因城施政〞的指導(dǎo)思想，指出加快發(fā)請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明2

/47目錄索引前言..................................................................................................................................5政策處于加速推進的彌補階段..........................................................................................8頂層設(shè)計標(biāo)準市場秩序，驅(qū)動租賃行業(yè)健康開展......................................................8多地積極響應(yīng)中央政策，密集出臺實施細那么...........................................................13一線城市深化改革步伐...........................................................................................15租賃市場空間廣闊，長租公寓崛起當(dāng)時..........................................................................18流動人口催生廣闊的房屋租賃市場.........................................................................18房屋租賃市場趨勢：量〔租賃人口〕價〔租金〕齊升，空間更加廣闊....................21租賃市場痛點叢生，長租公寓應(yīng)運而生..................................................................34風(fēng)險提示.........................................................................................................................45圖表索引圖1：中國中央層面長租公寓政策支持...............................................................10圖2：?關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場的通知?概覽........12圖3：地方層面支持長租公寓政策地圖...............................................................14圖4：上海市十三五規(guī)劃土地供給結(jié)構(gòu)〔公頃〕.................................................16圖5：上海市十三五規(guī)劃住房供給結(jié)構(gòu)〔萬套〕.................................................16圖6：一線城市鼓勵租賃市場政策一覽...............................................................17圖7：流動人口及占比........................................................................................18圖8：中國農(nóng)民工人口數(shù)量和比重......................................................................19行業(yè)深度|房地產(chǎn)圖9：中國外出農(nóng)民工居住情況..........................................................................19圖10：中國外出農(nóng)民工租房人數(shù)........................................................................19圖11：中國高校畢業(yè)生人數(shù)〔萬人〕.................................................................19圖12：中國高校畢業(yè)生就業(yè)地域情況.................................................................20圖13：中國本科生畢業(yè)前三年薪資水平〔元〕...................................................20圖14：2005-2021年通過購置新房/租房解決居住問題的人口數(shù)目〔萬人〕.......20圖15：中日美總?cè)丝谂c租賃市場規(guī)模.................................................................21圖16：中國、日本、美國租賃人口占比.............................................................22圖17：五普、六普凈流入人口數(shù)和占比.............................................................23圖18：2021年一線城市常住人口及外來人口〔萬人〕......................................23圖19：美國2021年人口占比結(jié)構(gòu).....................................................................24圖20：美國總?cè)丝诩按蠖际袇^(qū)人口情況〔百萬人〕...........................................24圖21：日本三大城市圈人口〔萬人〕及GDP占比.............................................24圖22：2021年一線城市常住人口〔萬人〕........................................................24圖24：我國一線城市均價及2021年以來漲幅....................................................26圖23：2021年國際主要城市房價收入比及房價租金比......................................26圖24：局部城市平均首置年齡............................................................................27圖25：一線城市房價和租金指數(shù)........................................................................28圖26：北京某小區(qū)租金月供剪刀差....................................................................28圖27：我國租客年齡結(jié)構(gòu)...................................................................................29圖28：北京租客收入結(jié)構(gòu)...................................................................................29圖29：美國租房不同學(xué)歷租房人數(shù)增長率..........................................................29請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明3

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)圖30：美國租房不同收入層次租房人數(shù)增長率...................................................29圖31：香港租房市場收入結(jié)構(gòu)............................................................................30圖32：中國男女性婚育年齡...............................................................................30圖33：各學(xué)歷23-29未婚人口占15歲以上人口比例.........................................31圖34：2021-2030年租賃人口預(yù)測〔億人〕......................................................31圖35：中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元〕......................................................32圖36：2021-2021年預(yù)計人均消費支出復(fù)合增長率...........................................32圖37：2005-2030年中國人均消費支出結(jié)構(gòu)預(yù)測...............................................32圖38：2005年-2021年可支配收入漲幅與租金漲幅..........................................33圖39：消費升級背景下的租房需求升級.............................................................33圖40：各城市租房支出在收入中的占比.............................................................34圖41：2021-2030年租賃市場空間預(yù)測〔億元〕...............................................34圖42：住房市場結(jié)構(gòu)..........................................................................................34圖43：家庭為單位的流動人口占比....................................................................35圖44：流動人口平均年齡與家庭規(guī)模.................................................................35圖45：上海地區(qū)租客租房痛點評分概覽.............................................................37圖46：各城市租客租房戶型偏好統(tǒng)計.................................................................38圖47：我國租賃房屋供給來源............................................................................38圖48：影響北京租戶租賃品質(zhì)的因素.................................................................38圖49：上海地區(qū)租客租房核心訴求....................................................................39圖50：上海地區(qū)找房不流暢因素........................................................................39圖

51：長租公寓可以解決租客痛點

....................................................................

40請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明4

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)圖52：2021—2021廉租房供地面積〔公頃〕....................................................41圖53：中國住房保障財政支出缺口〔億元〕......................................................41圖54：非機構(gòu)租房市場痛點和長租公寓特點......................................................42圖55：國內(nèi)主要城市租金GMV〔億元〕...........................................................43圖56：國內(nèi)一線城市比照國際大都市租賃人口與租金GMV...............................43圖57：長租公寓品牌滲透率...............................................................................43圖58：TOP10公寓企業(yè)管理房屋數(shù)量占公寓企業(yè)總管理數(shù)量............................44請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明5

/47表1：?征求意見稿?條款與懲罰措施...................................................................8表2：美國住宅租賃法律制度對承租人的權(quán)益保障.............................................10表3：日本法律對承租人的權(quán)益保障...................................................................10表4：地方層面長租公寓政策支持......................................................................14表5：上海市租賃用房土地出讓信息...................................................................16表6：美國歷史上的人口遷移趨勢......................................................................23表7：中國一線城市限購限貸政策......................................................................25表8：北京市期望周期與實際換房周期...............................................................36表9：機構(gòu)物業(yè)管理方的常規(guī)業(yè)務(wù)......................................................................41前言中國的房地產(chǎn)行業(yè)從98年房改開始開展到現(xiàn)在，經(jīng)歷了行業(yè)開展最為轟轟烈烈的“黃金時代〞。在過去10余年的開展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)憑借極高的投資回報率以及較低的準入門檻得到了充分的開展，行業(yè)逐步成為國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)行業(yè)深度|房地產(chǎn)濟增長的穩(wěn)定器。在增量業(yè)務(wù)連續(xù)多年快速增長后，支撐銷售的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，地產(chǎn)行業(yè)的開展機遇也將逐步從增量開發(fā)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)營環(huán)節(jié)。目前，整個資金的資產(chǎn)配置通道日益順暢，并且受經(jīng)濟開展增速轉(zhuǎn)換，資金的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)也正經(jīng)歷深刻變化〔逐步加大風(fēng)險-收益率折中資產(chǎn)的配置〕，這種背景下，整個房地產(chǎn)大資管領(lǐng)域?qū)⒅鸩绞艿劫Y金青睞，包括房地產(chǎn)基金、存量市場經(jīng)營與效勞〔包含房地產(chǎn)經(jīng)紀、長租公寓、物業(yè)效勞以及物流地產(chǎn)多個細分領(lǐng)域〕等都將迎來集中開展。而我們團隊自14年開始邊加大了房地產(chǎn)大資管領(lǐng)域的覆蓋力度，目前我們的研究領(lǐng)域已經(jīng)逐步延展至房地產(chǎn)基金、物流地產(chǎn)、物業(yè)效勞等多個細分領(lǐng)域，而本篇報告那么將研究視角瞄準長租公寓，進一步推展我們的研究廣度。租賃市場作為多層次的住房體系中的重要一環(huán)，有助于解決民眾“人有所居，居有其屋〞的根本需求。在龐大的人口基數(shù)以及流動人口的支撐下，我國的房屋租賃在當(dāng)下已經(jīng)形成了一個廣闊的市場。我們判斷未來房屋租賃市場未來將進一步擴大，并呈現(xiàn)量〔租賃人口〕價〔租金〕齊升的態(tài)勢。但在人們生活水平提高、消費升級的時代背景下，龐大的租賃市場面臨供需錯配、監(jiān)管困難等諸多痛點。比照美國日本等興旺國家現(xiàn)狀，中國的住房租賃市場仍有巨大的提升改善空間。租賃市場的標(biāo)準化良性開展依靠政策端的引導(dǎo)。長租公寓作為專業(yè)的，機構(gòu)化運營的房屋租賃型企業(yè)，可以解決當(dāng)下租賃市場的眾多的問題，長租公寓企業(yè)本身也需要一個良好的的環(huán)社會境與政策環(huán)境實現(xiàn)快速成長。但在15年之前，我國在政策環(huán)節(jié)存在較大缺失，好在，我們已經(jīng)看到了政策端的積極變化，15年以來，從中央到地方，關(guān)于鼓勵租賃市場開展的政策密集出臺，政策處于加速推進的彌補階段。我們認為租賃市場將迎來一場重大的改革，租房生活將成為更多人生活中的一局部，請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明6

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)而長租公寓企業(yè)也將充分享受政策以及行業(yè)紅利，實現(xiàn)快速開展。本篇報告作為長租公寓系列研究報告的首篇，聚焦于以下幾個方面：〔1〕房屋租賃市場支持政策的梳理與簡析〔2〕房屋租賃市場的未來開展趨勢〔3〕為什么房屋租賃市場需要長租公寓請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明7

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)政策處于加速推進的彌補階段頂層設(shè)計標(biāo)準市場秩序，驅(qū)動租賃行業(yè)健康開展請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明8

/472021年5月，在供給側(cè)改革的大背景下，為了建立購租并舉的住房制度，保護租房者合法權(quán)益，按照國務(wù)院2021年立法工作方案，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了?住房租賃和銷售管理條例〔征求意見稿〕?〔以下簡稱“?征求意見稿?〞〕。表1：?征求意見稿?條款與懲罰措施條目具體條款懲罰措施鼓勵專業(yè)化1.5國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住住房租賃企房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。業(yè)長期經(jīng)營2.16自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。具體規(guī)模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。政府市場監(jiān)2.6租賃住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面形式的住房租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。2.10直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。2.11鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。督與激勵機2.12租賃住房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門或其業(yè)務(wù)辦理機構(gòu)備案的，由房產(chǎn)管理部門予制以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處

1

萬元以上

5

萬元以下罰款；未查驗承委托的街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等基層組織辦理住房租賃備案。辦理住房租賃備案，不得租人身份證件或者未如實記載相關(guān)信息收取任何費用。的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處5

千元以上1

萬元以下罰款。出租人義務(wù)2.7出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，對違規(guī)出租住房、調(diào)整租金、收取扣留押滿足基本使用功能。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)查驗承租人身份證件，并如實記載相關(guān)金、擅自進入出租房，由房產(chǎn)管理部門予和權(quán)利信息。出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴重的，對請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明9

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：住建部，廣發(fā)證券開展研究中心本次文件在租賃方面從“鼓勵專業(yè)化住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營〞、“政府市場監(jiān)督與鼓勵機制〞、“出租人權(quán)利和義務(wù)〞、“承租人權(quán)利和義務(wù)〞四方面對住房租賃市場供給側(cè)、需求側(cè)、監(jiān)管側(cè)做出明確規(guī)定，并提出相應(yīng)的懲罰措施。我們認為征求意見稿的出臺將加速全市場的標(biāo)準進程，未來正式文件出臺后，將成為整個市場的綱領(lǐng)性文件。新規(guī)執(zhí)行下，一些違規(guī)的二房東將逐漸被市場淘汰，在資金、人力、本錢集約化等各個層面比照個人都能更好的實現(xiàn)標(biāo)準化的專業(yè)租賃機構(gòu)，在租賃市場中的競爭力將進一步提高。比照租賃市場興旺的美國和日本，其在法律層面對租客利益的保障是實現(xiàn)租賃市場標(biāo)準化的重要推手。2.9出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準。具體標(biāo)準由個人處1

千元以上

5

千元以下罰款，對單直轄市、市、縣人民政府制定。位處

5

萬元以上20

萬元以下罰款。2.10住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。違規(guī)驅(qū)逐承租人，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，2.11當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人。依法追究刑事責(zé)任。2.14出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。2.15未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。當(dāng)事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定進入租賃住房并提前通知承租人。2.17除

5

種規(guī)定情況下，出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同。承租人義務(wù)2.8承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租擅自改動承租住房其他結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，處

2

千元以上

5

千賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.10承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。和權(quán)利2.13經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。2.16承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。行業(yè)深度|房地產(chǎn)表

2：美國住宅租賃法律制度對承租人的權(quán)益保障數(shù)據(jù)來源：?美國住宅租賃法律制度研究——以承租人住宅權(quán)保障為例?，廣發(fā)證券開展研究中心表3：日本法律對承租人的權(quán)益保障數(shù)據(jù)來源：?日本住宅租賃特別立法研究——以承租人權(quán)利保障為中心?，廣發(fā)證券開展研究中心實際上，從2021年起，中央及各地方政府便相繼出臺購租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過標(biāo)準化的租賃市場滿足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。我們認為中央政府近年持續(xù)對租賃市場的政策的層層遞進支持從多維度為長租公寓在我國的開展提供了良好的外部環(huán)境。圖1：中國中央層面長租公寓政策支持請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明10

/47項目主要內(nèi)容居住環(huán)境保障房東必須保證租戶擁有一個安全、舒適、健康的生活環(huán)境：（1）房東的適住性擔(dān)保義務(wù)；（2）房東的侵權(quán)行為責(zé)任租期保障穩(wěn)定地享有住宅

:

對房東租賃終止權(quán)的限制：（1）正當(dāng)理由驅(qū)逐保護；（2）禁止報復(fù)性驅(qū)逐租金保障可負擔(dān)的住宅:

租金管制制度：（1）豁免管制的范圍；（2）基本租金和租金上限；（3）租金的一般性年度調(diào)整；（4）租金上限的調(diào)整法律主要內(nèi)容《日本民法典》（1）將租賃期限分為定期和不定期兩類；（2）禁止租賃權(quán)的擅自轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租；（3）出租人可以自由轉(zhuǎn)讓設(shè)有租賃權(quán)的房屋；（4）租金不得隨意增減?！督ㄖ锉Ｗo法》以建筑物所有為目的設(shè)立的地上權(quán)或土地承租權(quán)，如果建筑物所有權(quán)已經(jīng)登記，即使地上權(quán)或土地承租權(quán)沒有登記，仍然可對抗第三人?！督璧胤ā芬?guī)定了以建筑為目的的土地租賃的法定最短期限。在約定期限的定期租賃中，最短租賃期限視所建房屋性質(zhì)堅固與否分別為30

年和

20

年?！督杓曳ā芬?guī)定出租人“非有自用之必要或其他正當(dāng)理由，不得拒絕契約之更新或終止契約”?！段飪r統(tǒng)制令》嚴格控制租金的增長?！督璧亟杓曳ā烦鲎馊说慕饧s權(quán)被大大限制，租金的增減受到法院有效的控制。行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：各部委官網(wǎng)，廣發(fā)證券開展研究中心具體來看，2021年，國務(wù)院和住建部先后出臺了兩個指導(dǎo)性文件，1月份?關(guān)于加快培育和開展住房租賃市場的指導(dǎo)意見?要求地方建立住房租賃信息政府效勞平臺，積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租；方案用3年時間，建設(shè)渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、效勞標(biāo)準、制度健全的住房租賃市場。11月出臺的?關(guān)于加快開展生活性效勞業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見?那么指出要重點“開展短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)〞，并首次將公寓出租定性為生活性效勞業(yè)。2021年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出培育和開展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求。2021年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于?加快培育和開展住房租賃市場的假設(shè)干意見?從“培育市場供給主題〞、“鼓勵住房租賃消費〞、“完善公共租賃住房〞、“支持租賃住房建設(shè)〞、“加大政策扶持力度〞、“加強住房監(jiān)管租賃〞六個維度全面部署加快培育和開展住房租賃市場工作。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造；開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點;鼓勵個人依法出租自有住房在人口凈流入的大中城市，加快開展住房租賃市場。選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市為首批試點單位,明確各地要搭建住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供給。分城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度，加快培育和開展住房租賃市場培育和開展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求全面部署加快培育和開展住房租賃市場工作，出臺了一系列鼓勵和標(biāo)準住房租賃市場的政策要求重點“開展短租公寓、長租公寓等細分業(yè)態(tài)“；公寓首次納入生活效勞業(yè)九部委稅務(wù)總局財政部國務(wù)院國務(wù)院國務(wù)院住建部住建部發(fā)改委住建部要求地方建立住房租賃信息政府效勞平臺，培育住房租賃機構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房源，推進REITS試點公寓業(yè)所在的生活效勞業(yè)也納入營改增試點納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套效勞的，按照住宿跟務(wù)繳納增值稅國常會：2021年到2021年再改造各類棚戶匙1500萬套，加大中夬財政補劣和金融、用地等支持。15年1月15年11月16年3月16年4月16年5月16年11月17年2月17年4月17年7月16年6月15年12月標(biāo)準租賃市場:加快住房租賃市場立法；多渠道增加租賃住房有效供給；大力開展公租房；加強住房租賃市場監(jiān)管國務(wù)院提出滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點的住房制度改革，深化改革以建立購租并舉的住房制度為主要方向請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明11

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)而進入2021年，7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會共同發(fā)布?關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場的通知?，是多部委首次聯(lián)合出臺租賃支持政策，標(biāo)志著政策的進一步深化，同時也為后續(xù)多部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定根底。圖2：?關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快開展住房租賃市場的通知?概覽數(shù)據(jù)來源：各部委官網(wǎng)，廣發(fā)證券開展研究中心具體來看，首先，從政策支持的城市范圍來看，本次政策延續(xù)了本屆政府“因城施政，分類調(diào)控〞的指導(dǎo)思想，指出加快開展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市，并且選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為試點。我們認為流動人口是住房租賃市場開展的前提，只有人口凈流入的大中城市才具備開展的根底，絕大局部三四線城市本身具備較高的住房自有率，租賃市場總體規(guī)模較低。而在政策內(nèi)容上來看，政策主要包括了培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明12

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)設(shè)政府住房租賃交易效勞平臺、增加租賃住房有效供給、創(chuàng)新住房租賃管理和效勞體制。我們認為本次通知可看作是先前政策的進一步深化，主要著力于租房市場的供給側(cè)，包括增量開發(fā)〔新增租賃用地〕與存量挖掘〔國有閑置廠房辦公房〕；同時再次強調(diào)對專業(yè)型租賃企業(yè)在融資等多方面的扶持〔拓寬直接融資渠道，REITs試點〕，此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持國有企業(yè)轉(zhuǎn)為住房租賃企業(yè)，有利于充分發(fā)揮國有企業(yè)在資本方面的優(yōu)勢，促進租賃市場供給主體的多元化，使得國有以及民營機構(gòu)在租賃的不同環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)合作。請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明13

/47多地積極響應(yīng)中央政策，密集出臺實施細那么在中央層面出臺綱領(lǐng)性文件后，各地方也積極響應(yīng)號召，截止目前已有20個省市〔直轄市〕出臺?加快培育和開展住房租賃市場的假設(shè)干意見?的實施細那么，多地均明確表示支持商改住，并落實對租賃供給方的稅收優(yōu)惠，同時對住房租賃型企業(yè)提供各種維度的金融支持，約有6成省份提出推進REITs試點。我們認為這些政策未來對長租公寓企業(yè)均能產(chǎn)生實質(zhì)性的利好。首先，“允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地〞的政策，為租賃型企業(yè)提供了更多可改造房源，同時增加租賃市場的供給。其次，在稅收層面，較大幅度的稅收優(yōu)惠能保證租賃企業(yè)的盈利空間，并且配合營改增推進，供給端優(yōu)惠有望快速落地；此外，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將顯著改善資金沉淀量大、投資回報周期長，缺乏輕行業(yè)深度|房地產(chǎn)資產(chǎn)化模式的租賃行業(yè)的融資現(xiàn)狀。推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點將真正釋放公寓企業(yè)的資金壓力，實現(xiàn)輕量化運營進而快速開展。我們認為，未來租賃型企業(yè)將持續(xù)受到政策多維度的正向支持，政策端的獲益將推進租賃型企業(yè)的快速發(fā)展。圖3：地方層面支持長租公寓政策地圖數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券開展研究中心表4：地方層面長租公寓政策支持支持長租公寓、商改住并開展REITs試點

支持長租公寓、商改住未開展REITs試點

只支持長租公寓暫無支持政策請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明14

/47省份時間商改住(REITs)試點稅收優(yōu)惠金融支持四川2016.01●（限制條件）●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。甘肅2016.08●蘭州開展●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金受益權(quán)質(zhì)押貸款。河北2016.09●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、非定甸債務(wù)融資工具以及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。遼寧2016.09●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)僨務(wù)融資工具，在證券交易發(fā)行資產(chǎn)支持證券請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明15

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券開展研究中心一線城市深化改革步伐相比其他地區(qū)，一線城市的租賃市場改革更為深入。首先在土地供給層面，一線城市已經(jīng)通過改革供給結(jié)構(gòu)，改變供給方式的方法以增加租賃市場供給。在供給結(jié)構(gòu)上，一線城市在土地供給側(cè)開始向租賃住房傾斜，例如，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，北京那么在今后5年將加大租賃住房供給，方案供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。而上海在?上海市住房開展十三五規(guī)劃?中，供地將明顯向租賃市場傾斜，在“十三五〞時期，住房用地供給5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。并且更進山西2016.11●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品安徽2016.11無否無無江西2016.11●否●探索開展住房租金受益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。寧夏2016.11●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)上市融資，發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品吉林2016.11●●●搭建投融資及租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營平臺。福建2016.11●●●探索開展住房租賃收益權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。湖南2016.12●否●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有條件的城市可對住房租賃企業(yè)融資實施財政貼息補助。河南2016.12●鄭州、洛陽開展●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。內(nèi)蒙古2017.01●無●支持金融機構(gòu)為企業(yè)開展“以租代售”資產(chǎn)融資包的債權(quán)證券化業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；鼓勵基金或民間資本進入房屋租賃市場貴州2017.01●●●支持符合發(fā)行僨券條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券，持支持符合發(fā)行條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣西2017.01●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣東2017.01●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。云南2017.02●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。湖北2017.03●武漢開展●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品青海2017.04●無●差別化信貸政策天津2017.06●無●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品行業(yè)深度|房地產(chǎn)一步地，上海近期首次出現(xiàn)以“租賃用房〞為土地用途的土地供給，并且規(guī)定所建物業(yè)嚴格按照“只租不售〞的模式管理，我們認為以“租賃用房〞為用途的土地出讓首次出現(xiàn)，是真正有益于租賃市場長遠開展的改革。圖4：上海市十三五規(guī)劃土地供給結(jié)構(gòu)〔公頃〕圖5：上海市十三五規(guī)劃住房供給結(jié)構(gòu)〔萬套〕數(shù)據(jù)來源：上海規(guī)土局，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：上海規(guī)土局，廣發(fā)證券開展研究中心表5：上海市租賃用房土地出讓信息數(shù)據(jù)來源：上海規(guī)土局，廣發(fā)證券開展研究中心在標(biāo)準當(dāng)前市場方面，上海在執(zhí)行層面上也走正在全國前列。2021年3月以來，上海普陀、寶山等地開始對非法改建的違規(guī)公寓嚴厲查處，直接涉及的違規(guī)二房東有500多家個人與企業(yè)，嚴厲打擊了非法二房東，清理了城中村。此次清理中，涉及200017001800商品住房租賃住房保障性住房457055商品住房租賃住房保障性住房請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明16

/47地塊號地塊名稱四至范圍土地用途土地總面積(平方米)出讓面積（平方米)規(guī)劃指標(biāo)要求保證金（萬元）容積率建筑密度201707001浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06

地塊東至:規(guī)劃一路,南至:科農(nóng)路,西至:A3-05地塊,北至:A3-05

地塊（地塊四至范圍應(yīng)以附圖紅線為準）租賃住房65007.665007.62/14479201707002嘉定區(qū)嘉定新城E17-1

地塊東至:合作路,南至:德茂路,西至:云谷路,北至:雙丁路租賃住房28513.428513.42.5上限：符合技術(shù)規(guī)范8484行業(yè)深度|房地產(chǎn)最多的關(guān)于公寓企業(yè)的工商注冊問題，在九部委新發(fā)布的?通知?中已經(jīng)得到明確：住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一標(biāo)準為住房租賃經(jīng)營。而另一個一線城市廣州在近日也發(fā)布?加快開展住房租賃市場的工作方案?的16條新政，其中首次提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共效勞權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)〞。雖然在子女入學(xué)上對于承租人的條件仍有諸多限制，但我們認為廣州這一工作方案的發(fā)布，可視為將“租購?fù)瑱?quán)〞的首次從概念推進到實質(zhì)執(zhí)行階段，承租人在未來將逐步獲得與購房者相同的權(quán)益。我們認為一線城市住房供需矛盾最為突出，租賃需求最為旺盛，其更加需要一個健康開展的租賃市場解決人口的居住問題。在土地供給有實質(zhì)性改革，租賃權(quán)益明文得到保障的情況下，租賃行業(yè)包括長租公寓在未來將有廣闊的開展空間。圖6：一線城市鼓勵租賃市場政策一覽數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券開展研究中心總體來看，租賃市場作為多層次的住房體系中的重要一環(huán)，在15年之前，我國在政策環(huán)節(jié)存在較大缺失，目前政策處于加速推進的彌補階段，但仍存在較大的缺失空間，未來政策仍需要推動系統(tǒng)性的法律框架以及多個領(lǐng)域的標(biāo)準細化〔比方公?廣州市加快開展住房租賃市場工作方案的通知?賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)的權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)，增加供給，允許商改租，扶持住房租賃企業(yè)。廣州“十三五〞預(yù)計新增租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套，到2021年形成差異化供給、標(biāo)準化管理的住房租賃市場體系。上海?上海市住房開展“十三五〞規(guī)劃?北京大規(guī)模推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，第一批試點工程海淀區(qū)唐家?guī)X租賃住房工程927套房源正式簽約入駐。北京北京市住建委公告?進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的意見?根據(jù)市場需求合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)方案和住房用地供給方案中予以安排。上海目前自住房和租賃住房比重約為6：4，未來將會構(gòu)建“購租并舉〞體系，加快培育住房租賃市場。上海上海市住建委主任表態(tài)?關(guān)于“限房價競地價〞工程自持商品住房租賃管理問題的通知?明確對于前幾日“限房價，競地價〞的工程，自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃、租前裝修、不得銷售。北京廣州2021.10.042021.04.252021.11.252021.05.252021.07.172021.07.07請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明17

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)寓消防驗收的標(biāo)準等〕。租賃市場空間廣闊，長租公寓崛起當(dāng)時流動人口催生廣闊的房屋租賃市場龐大的流動人口是住房租賃市場開展的根底，為整個市場提供了巨大的開展空間。21世紀以來，中國流動人口呈明顯的上升趨勢。2021年后，流動人口數(shù)量到達高位企穩(wěn)狀態(tài)，2021年流動人口數(shù)量達2.47億，占總?cè)丝诘?8%。其中，農(nóng)民工與高校畢業(yè)生是我國流動人口的重要組成局部。2021年，中國農(nóng)民工占總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過20%，其中外出務(wù)工人數(shù)達1.68億。在農(nóng)民工的居住方面，由于異地工作、工資較低、且需負擔(dān)子女教育及老人贍養(yǎng)等原因，有很大一局部選擇在單位提供的宿舍居住或租房。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年，有44.6%的外出農(nóng)民工居住在集體宿舍或工地工棚，有37%的人自行租賃住房。在租房的農(nóng)名工群體中，選擇合租和獨立租賃的各占一半左右，合租住房的人口超過3000萬，而獨立租賃住房的人口接近3200萬。比照之下，在工作地購房外出農(nóng)民工的比例僅為1.3%。圖7：流動人口及占比請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明18

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心圖8：中國農(nóng)民工人口數(shù)量和比重圖9：中國外出農(nóng)民工居住情況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心2021202120212021202120212021集體宿舍/工棚等 合租 獨立租賃 購房數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心圖10：中國外出農(nóng)民工租房人數(shù)圖11：中國高校畢業(yè)生人數(shù)〔萬人〕數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%32.521.510.5020002001200220032004200520062007202120212021202120212021202120212021流勱人口〔億人〕占比12%12%12%12%12%11%11%11%11%11%10%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20212021202120212021202120212021外出農(nóng)民工〔億人〕本地農(nóng)民工〔億人〕外出農(nóng)民工占總?cè)丝诒戎?00%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021其他7000600050004000300020001000020212021202120212021202120212021合租住房〔萬人〕獨立租賃住房〔萬人〕9008007006005004003002001000請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明19

/4720012002200320042005200620072021202120212021202120212021202120212021行業(yè)深度|房地產(chǎn)而流動人口中的另一個重要組成局部，高校畢業(yè)生人數(shù)近年也在逐漸遞增，2021年高等教育畢業(yè)生人數(shù)為974萬，根據(jù)教育部的推算，異地就業(yè)大學(xué)生人數(shù)接近700萬人。根據(jù)麥可思研究院的數(shù)據(jù)顯示，我國2021年畢業(yè)的本科畢業(yè)在畢業(yè)半年內(nèi)的月薪僅3300元左右，畢業(yè)三年后平均月薪為6700元/月，畢業(yè)初期的低薪酬無法支撐高房價，使得異地就業(yè)的大學(xué)生通常也只能以租房為主。圖12：中國高校畢業(yè)生就業(yè)地域情況圖13：中國本科生畢業(yè)前三年薪資水平〔元〕數(shù)據(jù)來源：螞蟻金服，?大學(xué)生就業(yè)流向報告?，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：麥可思研究院，廣發(fā)證券開展研究中心農(nóng)民工與應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生的選擇反映了租房已成為流動人口解決居住問題的最主要的選擇。流動人口受住房供給條件、戶籍、支付能力等多重限制，其居住選擇往往以租房為主，我國租賃市場能夠取得高速開展的根本原因，正是由于我國龐大的流動人口基數(shù)。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2021年我國采用租房解決居住問題的人口數(shù)目約為1.6億人，是通過購置新房解決居住問題人數(shù)的4倍。圖14：2005-2021年通過購置新房/租房解決居住問題的人口數(shù)目〔萬人〕41%59%同一城市丌同城市1000020003000400050008000700060002021屆畢業(yè)半年畢業(yè)三年2021屆2021年人均請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明20

/47房屋租賃市場趨勢：量〔租賃人口〕價〔租金〕齊升，空間更加廣闊盡管目前1.6億的租賃人口絕對規(guī)模已經(jīng)位居世界第一，但從相對值來看，我國的租賃人口占總?cè)丝跀?shù)的比例僅為11.70%，與日本33.30%，美國31.25%相比顯著偏低，未來租賃人口占總?cè)丝诘谋壤匀痪邆漭^大提升空間，也就是說未來租賃市場的“量〞仍具備繼續(xù)增長的根底。此外，隨著經(jīng)濟水平的開展，人均收入水平的提高，未來租金也將穩(wěn)步上漲，同時隨著消費觀念的升級，新生代群體樂意付出更多的房租實現(xiàn)居住品質(zhì)的提升將進一步促進整體租金水平的提高。因此，我們預(yù)計租賃市場未來將呈現(xiàn)典型的量〔租賃人口〕價〔租金〕齊升態(tài)勢，進而推動市場規(guī)?！沧饨餑MV〕快速增長。圖15：中日美總?cè)丝谂c租賃市場規(guī)模行業(yè)深度|房地產(chǎn)180001600014000120001000080006000400020000200520062007202120212021202120212021202120212021購房 租房數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院，廣發(fā)證券開展研究中心請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明21

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院，廣發(fā)證券開展研究中心圖16：中國、日本、美國租賃人口占比中國日本美國數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院，廣發(fā)證券開展研究中心下面，本文將側(cè)重分析驅(qū)動租賃市場量價上漲的核心因素。我們認為租賃市場規(guī)?！沧饨餑MV〕的增長首先來自量的增長〔租賃人口的增長〕，而增量主要來自三個方面：〔1〕都市圈人口持續(xù)增長是長期趨勢，為租賃人口的增長奠定根底；〔2〕限購及高房價之下局部流動人口被動進入租賃市場；〔3〕觀念升級，注重居住體驗的新生代人群主動進入租賃市場。都市圈初步形成，比照國際經(jīng)驗，都市圈人口持續(xù)增長將是長期趨勢。我國發(fā)達地區(qū)人口長期正向流入，目前以北京、上海、廣州深圳為中心形成京津冀、長三角、珠三角三大都市圈。四大一線城市的常住人口均已到達千萬以上，上海北京更1.23.213.750.9311614121086420日本美國中國人口〔億〕租金GMV〔萬億〕12%33%31%請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明22

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)是到達了2000萬以上。圖17：五普、六普凈流入人口數(shù)和占比圖18：2021年一線城市常住人口及外來人口〔萬人〕數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心但我國的都市圈尚處于開展階段，與美國日本等興旺國家相比仍有顯著差距。在美國，有9個人口數(shù)大于500萬的城市，這9個城市所占人口比例為24.6%，其中僅紐約的占比高達6.1%，洛杉磯占比為4.2%〔北京、上海占比僅為1.5%左右〕。在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的國土面積僅占全國的14%，但卻匯集了全國近一半的人口，奉獻了近6成的GDP，值得一提的是日本國內(nèi)超過一半的租賃交易都在三大都市圈完成。表6：美國歷史上的人口遷移趨勢凈流出凈流入80%70%60%50%40%30%20%10%0%050010001500200025003000北京上海深圳廣州常住人口外來人口外來人口占比請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明23

/47年份1940

年1960

年1990

年2000

年2010

年人口分布（人）城市數(shù)量（個）50000-1000001524263023100000-2500006991143168159250000-5000003052758082500000—100000013314539511000000

以上1124464951行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，國務(wù)院開展研究中心，廣發(fā)證券開展研究中心圖19：美國2021年人口占比結(jié)構(gòu)圖20：美國總?cè)丝诩按蠖际袇^(qū)人口情況〔百萬人〕數(shù)據(jù)來源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，國務(wù)院開展研究中心，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：U.S.BureauofEconomicAnalysis，國務(wù)院開展研究中心，廣發(fā)證券開展研究中心圖21：日本三大城市圈人口〔萬人〕及GDP占比圖22：2021年一線城市常住人口〔萬人〕1%8%9%12%54%5萬—10萬25萬—50萬100萬以上10萬—25萬50萬—100萬90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%3503002502001501005001940年 1960年 1990年2000年2021年大都市匙美國占比33%14%10%20%15%10%5%0%40003500300025002000150010005000首都圈近畿圈中部圈人口GDP全國占比2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%0500100015002000北京上海常住人口深圳全國占比請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明24

/47廣州全部大都市區(qū)138222335366366人口分布占比50000-1000001%1%1%1%1%100000-2500009%8%9%9%8%250000-5000008%10%11%10%9%500000—10000007%12%13%10%12%1000000

以上26%34%44%53%54%全部大都市區(qū)51%65%78%83%84%區(qū)域人口數(shù)量（百萬人）大都市區(qū)67.1116.6192.9233.1258.3美國131.7178.5248.7281.4308.735%300030%250025%行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：日本統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券開展研究中心雖然近年我國存在局部流動人口返鄉(xiāng)置業(yè)的現(xiàn)象〔實際上，高房價下的住房需求無法得到滿足是人口回流的主要因素，如果租售并舉的住房體系能夠形成，都市圈的人口吸附能力將進一步加強〕，但興旺國家的經(jīng)驗說明，人口會聚大都市圈將會是未來的長期趨勢。并且比照普通城市，一二線城市更廣闊的開展平臺、更完善的根底設(shè)施、更優(yōu)質(zhì)的教育條件將持續(xù)吸引流動人口會聚于此，以一線城市城市為中心的大都市圈集中格局將成為中國未來的新常態(tài)，也是我國城鎮(zhèn)化進入第二階段的重要標(biāo)志。行政限購使得更多人失去購房資格從而只能租房。大都市下的人口聚集使得一二線城市將有巨大的居住需求，但目前重點城市的行政限購以及高房價等因素將人群的購房需求被壓制，進而擴大了租房市場的需求。自2021年9月起，為抑制房價繼續(xù)上漲，一二線城市政府相繼出臺限購限貸政策，并在近期不斷加碼，限購對非戶籍外來人口的限制尤為嚴格，局部已有經(jīng)濟能力但在限購政策下沒有購房資格的外來人口，對于住房的需求將轉(zhuǎn)移到租房市場上。表7：中國一線城市限購限貸政策城市/實施日期 本市戶籍 非本市戶籍納稅條件首套房〔無貸〕首套房〔有貸〕二套房〔無貸〕二套房〔有貸〕一線城市北京

升級

2 限

2；單

1限

1連續(xù)5

年普

35%;非

40%認房又認貸，普60%，非80%升級

1 限

2；單

1限

1連續(xù)5

年普通35%，非普

40%普50%，非70%原政策 限

2；單

1限

1連續(xù)5

年30%50%上海16.11.28升級

2 限

2；單

1限

1連續(xù)5

年35%認房又認貸，普50%，非70%升級

1 限

2；單

1限

1連續(xù)

5

年30%普50%，非70%原政策 限

2；單

1限

1連續(xù)2

年30%40%深圳升級

2 限

2；單

1限

1連續(xù)

5

年30%50%70%升級

1 限

2；單

1限

1連續(xù)

3

年30%40%〔2年內(nèi)〕40%70%請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明25

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：各地房管局，廣發(fā)證券開展研究中心高房價使得局部人口被動轉(zhuǎn)向租賃需求。15年以來，以深圳為代表的一線城市房價經(jīng)歷了快速上漲，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，深圳、上海及北京房價15年以來累計上漲75%、45%和31%。較高的房價導(dǎo)致我國一線城市房價收入比高于國際主要城市，根據(jù)Numbeo的數(shù)據(jù)，16年我國一線城市房價收入比均在20以上，顯著高于其他國際城市。較高的購房本錢使得我國購房者的首置年齡被推后。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，2021年包括一線城市在內(nèi)的熱點城市平均首置年齡已超過35歲，較2021年提升了2-3年，對應(yīng)以畢業(yè)大學(xué)生為代表的新進流動人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右〔假設(shè)大學(xué)生23周歲畢業(yè)〕。顯而易見，高房價未來將使得更多人更長時間停留在租房市場從而擴大了租賃市場。圖23：我國一線城市均價及2021年以來漲幅圖24：2021年國際主要城市房價收入比及房價租金比請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明26

/47原政策限

2；單

1限

1連續(xù)1

年30%40%廣州17.03.17政策后限2；單1限

1連續(xù)

5

年30%認房又認貸，普40%，非70%70%原政策限

2限

1連續(xù)3

年30%70%行業(yè)深度|房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：NUMBEO，廣發(fā)證券開展研究中心較高的購房本錢使得我國購房者的首置年齡被推后。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計，2021年包括一線城市在內(nèi)的熱點城市平均首置年齡已超過35歲，較2021年提升了2-3年，對應(yīng)以畢業(yè)大學(xué)生為代表的新進流動人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右〔假設(shè)大學(xué)生23周歲畢業(yè)〕。顯而易見，高房價未來將使得更多人更長時間停留在租房市場從而擴大了租賃市場。圖25：局部城市平均首置年齡39383736353433323130數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)行，廣發(fā)證券開展研究中心觀念升級，主動租房人群或?qū)⒅鸩皆龆唷３吮粍恿粼谧赓U市場的人口增多，主動進入租賃市場的人口也呈現(xiàn)增加趨勢。假設(shè)單純從居住體驗考慮，購房意味著巨80%70%60%50%40%30%20%10%0%0200001000040000300006000050000北京上海深圳廣州均價〔元〕漲幅90807060504030201002021年房價收入比2021年房價租金比北京上海深圳廈門南京天津東莞惠州2021年2021年請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明27

/47深圳

廣州

上海

北京香港

東京

紐約

倫敦洛杉磯行業(yè)深度|房地產(chǎn)大的本錢支出〔巨大的首付壓力以及長期較高的月供支付〕。在獲得相同居住體驗的前提下，買房需付出的本錢遠遠大于租房，并且未來這個本錢差未來將會繼續(xù)擴大。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，我國一線城市的住房租金指數(shù)的年復(fù)合增長率達8%左右，而一線城市的二手房價指數(shù)增長速度更快，到達14%左右的增速。房價增速高于租金增速直接表現(xiàn)在租金〔租房本錢〕與月供〔買房本錢〕的剪刀差不斷擴大，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，以北京為例，2021年一套兩居室的月供租金比為2.14，到2021年已上升至2.54，在不考慮購房首付的條件下，購房相比租房需付出2.5倍的本錢才能享受到相同的居住條件。圖26：一線城市房價和租金指數(shù)圖

27：北京某小區(qū)租金月供剪刀差數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)，廣發(fā)證券開展研究中心數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院，廣發(fā)證券開展研究中心由于受到傳統(tǒng)觀念及社會現(xiàn)實的影響，“年輕時可以租房、但中年成家立業(yè)必須購房〞的觀念仍然根深蒂固，導(dǎo)致現(xiàn)階段我國租賃結(jié)構(gòu)組成較為單一。從年齡組成分析，我國租房人群也主要以年輕人為主，我國約77%的租客年齡集中在20-29歲，約16%的租客集中在30-39歲。從收入層次分析，以北京為例，單月收入在一萬以下的租客占租客總數(shù)近7成，低收入人群是當(dāng)下租房市場的絕對主力軍。從需求側(cè)的構(gòu)成70060050040030020010002021-012021-062021-112021-042021-092021-022021-072021-122021-052021-102021-032021-082021-012021-062021-112021-042021-092021-022021-072021-122021-05一線城市二手房房價指數(shù)一線城市平均租金指數(shù)CAGR=14%CAGR=7%2.602.502.402.302.202.102.001.90350003000025000200001500010000500002021年2021年2021年租金〔元〕月供〔元〕倍數(shù)請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明28

/47行業(yè)深度|房地產(chǎn)而言，我國的租賃市場仍處于低年齡，低層次的初級階段。圖28：我國租客年