天津某國(guó)際金融中心項(xiàng)目產(chǎn)品建議

2009年5月***金融中心——項(xiàng)目產(chǎn)品建議目錄

2問(wèn)題發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品建議341解決方案5市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目認(rèn)知3項(xiàng)目認(rèn)知一、項(xiàng)目認(rèn)知二、區(qū)域市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析四、項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目認(rèn)知4信達(dá)廣場(chǎng)天津中心賽頓中心津匯廣場(chǎng)君隆廣場(chǎng)天津環(huán)球金融中心本項(xiàng)目海河沿線板塊南京路沿線板塊五大道板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域海河U型黃金地段項(xiàng)目位置項(xiàng)目四至：北起大沽北路，南至和平路，東臨營(yíng)口道，西至承德道6總建筑面積：125355㎡，地上建筑面積：93355㎡，地下建筑面積：32000㎡，地下三層車(chē)庫(kù)，地上最高44層，建筑高度150米。項(xiàng)目用途：金融寫(xiě)字樓，混合型公寓，沿街商業(yè)。寫(xiě)字樓33層,局部34層，位于場(chǎng)地東側(cè)，緊鄰大沽北路和營(yíng)口道；混合式公寓為兩棟板式高層組成，26層高，位于場(chǎng)地南側(cè),兩棟樓間距20米。項(xiàng)目認(rèn)知-立地條件7本項(xiàng)目用地基本成菱形，四面臨路，伴隨大沽北路和營(yíng)口道的拓寬改造，未來(lái)兩條地鐵線從地塊邊界通過(guò)，用地北側(cè)地塊為規(guī)劃中的交通樞紐，交通非常便利，未來(lái)商業(yè)氣氛和現(xiàn)代高檔寫(xiě)字樓的市場(chǎng)潛力極大。地塊周?chē)鞣N設(shè)施均為最佳。規(guī)劃用地現(xiàn)狀已基本拆遷，道路改造在進(jìn)行中，開(kāi)發(fā)條件良好。規(guī)劃范圍：北起大沽北路，南至和平路，東臨營(yíng)口道，西靠承德道。規(guī)劃總用地面積約1.244公頃。項(xiàng)目認(rèn)知-立地條件8建筑形式：寫(xiě)字樓1—4層為入口大堂、商務(wù)中心、商業(yè)及餐廳等功能；5層以上為寫(xiě)字樓公寓樓一至四層為入口大堂、商業(yè)和會(huì)所,可布置茶室、酒吧、美容美體、健身等功能，公寓五層以上為混合型公寓,一層五戶。地下三層布置人防，平常做停車(chē)庫(kù)，地下一、二層為停車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房1—3層為大堂、店鋪、會(huì)所項(xiàng)目認(rèn)知-立地條件9高端城市綜合體——豪布斯卡（HOPSCA）項(xiàng)目初步印象為：市場(chǎng)環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析二、市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境分析03-08年天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)天津市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中，2004-2006同比增長(zhǎng)平穩(wěn)，從2006年開(kāi)始增勢(shì)強(qiáng)勁。固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁

天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升周期03-08年天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中，從2006年至2008年增長(zhǎng)強(qiáng)勁，從趨勢(shì)看目前仍處于上升周期。天津宏觀經(jīng)濟(jì)天津經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展國(guó)家GDP已連續(xù)4年連續(xù)增長(zhǎng)10%以上，天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，GDP快速增長(zhǎng)，天津2008年GDP增長(zhǎng)幅度為16.5%，天津市生產(chǎn)總值完成６３５４．３８億元，比上年增加１３０３．９８億元，增量首次超過(guò)１０００億元，國(guó)民消費(fèi)能力快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)我們認(rèn)為：天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好,為天津市商業(yè)地產(chǎn)旺盛需求提供了有力支持。市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)存量將保持趨穩(wěn)走勢(shì)，但仍高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

09年1-4月份出現(xiàn)供小于求現(xiàn)象，主要原因是由于剛性需求的增加與新增供應(yīng)的保守。截止到2009年4月底，天津市商品住宅存量1262.33萬(wàn)平方米。天津市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況市場(chǎng)潔環(huán)境染分析潛在左供應(yīng)臘量：07年-0韻9年5月份志之間賤成交冒但未謎開(kāi)工煙的純勝住宅涌用地10狐4宗，捎規(guī)劃課建筑疊面積火為13狹77投.6另7萬(wàn)平米。其中端，07年成貓交但盾未開(kāi)危工的孟純住壁宅用負(fù)地51宗，捐規(guī)劃克建筑選面積73鞭5.頭17萬(wàn)平野米，漂拿地專(zhuān)兩年乖內(nèi)必牛須上燃市,因此妄，73跪5.榨17萬(wàn)平囑米必誘須將排在09年內(nèi)辱有所約動(dòng)作彈。73社5.鹿17萬(wàn)平盤(pán)米按廁其中30％會(huì)辮在09年產(chǎn)柏生有棗效的擴(kuò)市場(chǎng)禿供應(yīng)愚則為22已0.院5萬(wàn)平士米截止建到20查09年5月底堂，天姿津市永商品告住宅室市場(chǎng)栗存量12糞62稱(chēng).3堆3萬(wàn)平房誠(chéng)米，襯市場(chǎng)付存量柜將保釋持趨蛇穩(wěn)走騾勢(shì)。09年5月后趕市場(chǎng)川整體嚷面臨團(tuán)的供沒(méi)應(yīng)量還（存罪貨量俗）將礦達(dá)到14罰82萬(wàn)平記米。止將成勵(lì)為天池津市肅場(chǎng)的搖高點(diǎn)駝。09年整層體成奧交量吹預(yù)估填：按近肉半年盾（20勻08年11月-2叼00富9年5月）伙的月斑均去拌化速論度68儉.2萬(wàn)平儲(chǔ)米/月進(jìn)霜行預(yù)鈴測(cè)，天津1－5月共粒成交31糟7.扛66萬(wàn)平墊米。則：09年的穿市場(chǎng)觸成交冒量在86摔3.升26萬(wàn)平茂米左蔑右.天津09年整狐體市頃場(chǎng)格楚局將拿面臨覺(jué)供大候于求茶的局顏面。市場(chǎng)繭環(huán)境壤分析20械08年01月至20蛾09年4月天滑津市智商品刑住宅變走勢(shì)膏圖指標(biāo)2009年3月2009年4月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供應(yīng)量（萬(wàn)m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（萬(wàn)m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均價(jià)（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交總額（億元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套數(shù)存量面積（萬(wàn)㎡）月均去化套數(shù)去化周期（月）192821.4318211數(shù)據(jù)旗來(lái)源誤：CR和IC中國(guó)符房地兇產(chǎn)決計(jì)策咨縮慧詢系乏統(tǒng)20艷09年4月商許品住伍宅供攔求比副為1：1.稿76，連歪續(xù)第嗓二個(gè)波月出俊現(xiàn)求飲大于甩供的度局面輸。商朵品住僑宅市璃場(chǎng)成桌交量武為10宰8.厲49萬(wàn)平常方米大，環(huán)景比下膊降12詞.4餡9%，同賤比上蝕漲13遮0.沒(méi)48烈%。商繪品住參宅成壟交均葬價(jià)為66屋80元/平方抗米，聰環(huán)比穴上漲網(wǎng)了1.郊89松%，同喝比下飲降了4.輔87穗%。市場(chǎng)夜預(yù)計(jì)控未來(lái)候呈現(xiàn)桃供大鋪于求疫局面市場(chǎng)掃環(huán)境架分析08年5月至09年4月和盲平區(qū)仗區(qū)域迎市場(chǎng)榴指標(biāo)和平佩區(qū)5月成遣交商踏品住乳宅32競(jìng)2套，捏環(huán)比4月上攻升16眨.6橡7%。商怠品住礎(chǔ)宅成師交量啦為33弟94傅1.壞7平方著米，與成交叉量環(huán)府比上渠升33大.6朱9%。占忠市內(nèi)擾六區(qū)斗總商您品住需宅成吐交量團(tuán)的11吳%左右修。本月些和平牛區(qū)成洗交量騙持續(xù)岸連漲沖的趨飛勢(shì)，羽成為避連續(xù)12個(gè)月侵成交刮量最賴(lài)大的掛月份辯。成劉交價(jià)寒格繼惜續(xù)引朽領(lǐng)天柿津各旬區(qū)。指標(biāo)08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面積（萬(wàn)㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均價(jià)（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市場(chǎng)唇環(huán)境討分析明顯樸可以旁看出持和平擋區(qū)商劈燕品房筍成交勉量與佳井噴踏式增畜長(zhǎng)的堅(jiān)三月晃相比灣仍然順呈現(xiàn)救上升鴉趨勢(shì)釘，并待且再?gòu)潉?chuàng)連重續(xù)12個(gè)月膊的新釣高。區(qū)域潮市場(chǎng)鴉分析21南京屑路——天津旁市中窄心商宅務(wù)商竟貿(mào)經(jīng)奴濟(jì)帶規(guī)劃么面積伐約12穩(wěn)1公頃廁，總揚(yáng)長(zhǎng)度3.籍3公里債，規(guī)殖劃了武中央滿商務(wù)絲式區(qū)(C夠BD艷)、揚(yáng)中心奪商業(yè)券區(qū)(C揚(yáng)RD石)、中繼央信把息區(qū)(C虛ID匙)三個(gè)煤特色濾功能替區(qū)，僅規(guī)劃號(hào)時(shí)限為16年。和平麗路——濱江謝道中姑心商來(lái)業(yè)區(qū)凈規(guī)劃“一核描”即位稍于商陶業(yè)區(qū)堵核心差位置泰的都彈市休斜閑商糠業(yè)中或心“五區(qū)魂”商務(wù)詠旅游章區(qū)——面積17惕.4渠5公頃旬，依梅托海桐河景催觀帶遺開(kāi)太發(fā)，攤重點(diǎn)屆建設(shè)天津膚環(huán)球貢金融朱中心項(xiàng)目等。綜合逮商業(yè)寄區(qū)——面積46加.9灘6公頃旬，商醒業(yè)氛雨圍濃挎厚、勉文脈蜻氣瓜息旺盛、行暮業(yè)門(mén)蝴類(lèi)齊蒸全的通購(gòu)物乘、觀插光綜影合商柔業(yè)區(qū)煮。文化悔體驗(yàn)稿區(qū)——面積30漲.7融8公頃唇，哈丈密道豈寬10漢0米綠吩軸芒景觀課帶的聞開(kāi)發(fā)餃和文弟化產(chǎn)傅業(yè)項(xiàng)唯目。風(fēng)貌兼體驗(yàn)鵲區(qū)——面積11擁.3憤6公頃催，依復(fù)托中莫心花質(zhì)園法洲式風(fēng)情區(qū)倍，展輸示中論心商便業(yè)區(qū)夫深厚蕩歷史備文脈駛。高端蛾品牌泡區(qū)——面積20貸.1公頃潔，依拍托現(xiàn)步有高摔端品椒牌商崖廈蛙的基倘礎(chǔ)上剪，形厘成天忌津市偵獨(dú)樹(shù)溪一幟辜的復(fù)蜂合型卷高端憲消費(fèi)梅集倆聚區(qū)尼?！拔鍡l螺特色炎街”濱江堪道現(xiàn)凍代商泛業(yè)街哈密矮道生尸態(tài)文畏化街和平福路綜匠合商瘡業(yè)街河南穗路特元色休惰閑街南京西路高臘端商青業(yè)街項(xiàng)目睬有利量點(diǎn)判昂讀—城市啄規(guī)劃傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū):1、瞰海2、萬(wàn)通上游國(guó)際3、金領(lǐng)國(guó)際4、陸家嘴金融廣場(chǎng)5、仁恒海河廣場(chǎng)6、中新城上城7、壹街區(qū)8、富力城9、海河金灣公寓都市消費(fèi)娛樂(lè)區(qū):10、君臨天下11、天津環(huán)球金融中心12、同方瞰和平13、金茂現(xiàn)場(chǎng)14、吉利經(jīng)典15、天津中心CBD金融商務(wù)區(qū):16、嘉里中心17、天津公館18、華廈國(guó)際公寓19、都市亮點(diǎn)20、華僑御景灣天津未來(lái)智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津?yàn)澈：訃?guó)際花園23、泰悅豪庭24、融科金月灣25、格調(diào)竹境26、花園5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)都市消費(fèi)娛樂(lè)區(qū)CBD金融商務(wù)區(qū)天津未來(lái)智慧城核心區(qū)泛核心區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)圓目處既于海歪河經(jīng)板濟(jì)發(fā)攔展帶嗚泛核煤心區(qū)歲地帶斤，和捆平區(qū)訴一側(cè)零，地病處海懂河“視金灣洗”，嶄發(fā)展額前景物極度跑看好纏。海河痛沿線商項(xiàng)目侵分布項(xiàng)目拿有利思點(diǎn)判畜讀—城市州規(guī)劃項(xiàng)目魄有利勸點(diǎn)判斤讀—城市沃規(guī)劃東方波巴黎——和平烏區(qū)中螞心花毅園法喇式風(fēng)休情區(qū)以中期心花箭園為梢核心錯(cuò)，東糕至營(yíng)糠口道重，西苦至赤爺峰道慶，北搜至和篇平路被，南框至新揀華路慎，進(jìn)騾行雙背向放熔射，父由中饅心花炊園沿桌承德患道向懷海河住延伸脖，將遞原法橡國(guó)公賀議局新、原禍法國(guó)恥領(lǐng)事括館、子原法策國(guó)兵濱營(yíng)、涉紫竹晨林教事堂等勇連成豈一線景。規(guī)劃榨重點(diǎn)以依托鞠現(xiàn)有歸風(fēng)貌鏟建筑裁與近污代歷喪史文稈化內(nèi)有涵，艇營(yíng)造旗濃郁弓浪漫涉的法披式風(fēng)壁情氛盈圍，站建成踐集文超博、昏娛樂(lè)害、藝御術(shù)、很商業(yè)毛為一崖體的歸法蘭能西文百化特學(xué)色的旗高檔幟旅游嗽休閑為商業(yè)史文化極街區(qū)葬。結(jié)論惜：本項(xiàng)尿目在勿區(qū)域攀內(nèi)屬臘于全警市特譯色商品業(yè)街煮區(qū)大環(huán)規(guī)劃纏的一終部分土，利拾于借膏勢(shì)宣飯傳和乓推廣業(yè)，擁哀有明稻顯的川市場(chǎng)漫機(jī)會(huì)條。項(xiàng)目毒定位昆方向25項(xiàng)目欠定位本項(xiàng)答目位薄于交纏通便廉利的楊頂級(jí)聲區(qū)域照的黃而金區(qū)撓段，閑既有界海河偽景觀辯，又物具交餡通優(yōu)始勢(shì)，器且雄亞踞于悶未來(lái)巖法式爐商業(yè)舟風(fēng)情困街頂云端，而中心醋公園縫內(nèi)圈妻聚集材了大赴量旅梢行社怪，本倘區(qū)域康內(nèi)大側(cè)量的備商務(wù)至人群鹽和公墨司也迅提供泉了非唐常穩(wěn)雷定的障需求搏。所財(cái)以，布在本叼項(xiàng)目召內(nèi)整物合一記個(gè)五星級(jí)以上品牌君酒店龜，應(yīng)陵非常岡適合轎。鋼而且運(yùn)參與像運(yùn)營(yíng)五一個(gè)姑酒店叉，以收益忽分成陷的方式包體現(xiàn)父，該民寫(xiě)字扶樓將迎利益進(jìn)最大露化。超五扇星級(jí)形酒店+純辦算公5A甲級(jí)伙服務(wù)撞式寫(xiě)累字樓26項(xiàng)目幟定位項(xiàng)目斯定位瞎方向——海河渣邊的乖豪布蹲斯卡浩（HO攤PS記CA）打造離版塊泳內(nèi)首紹席城煉市綜相合體項(xiàng)目胳價(jià)值索分析27項(xiàng)目石定位地段束價(jià)值苦分析毫無(wú)俱疑問(wèn)怖的好艷地段躲！本項(xiàng)目百貨大樓海信廣場(chǎng)遠(yuǎn)東百貨東方之珠一公里二公里三公里勸業(yè)場(chǎng)濱江商廈中原百貨國(guó)際商場(chǎng)津樂(lè)匯樂(lè)賓百貨百盛萬(wàn)達(dá)影城新世界百貨凱旋門(mén)百貨濱江購(gòu)物中心水牛城家世界陽(yáng)光廣場(chǎng)食品街服裝街但是……地段束是最謎大賣(mài)質(zhì)點(diǎn)，玩卻各無(wú)法散構(gòu)成讀唯一拘買(mǎi)點(diǎn)害！地段鄙價(jià)值把拐點(diǎn)遷分析文：周邊幸道路絹單行帆道+2車(chē)道高雙行雅，商鳥(niǎo)業(yè)動(dòng)劍線不荷便，億極度見(jiàn)缺乏半地上滔停車(chē)無(wú)位。與商柔業(yè)中捏心區(qū)狠距離謊尷尬閉，商濱業(yè)價(jià)翠值被靠邊緣走化。周邊累缺乏腳大型褲成片坑居住使區(qū)來(lái)妖帶動(dòng)炸本該莊優(yōu)勢(shì)到的商釘業(yè)地移段。本項(xiàng)譜目在才各商黎務(wù)板隙塊的型邊緣塊，尚偶未成喂熟。31SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)校優(yōu)勢(shì)（St陡re農(nóng)ng指th脹s)地理菊位置琴好，秋附近按有中邊央商手業(yè)區(qū)斗、中宅心功棕能區(qū)包、山中央荷商務(wù)避區(qū)周邊食居住疑環(huán)境屯成熟校，科暢大大勵(lì)節(jié)省紐奉生活男成本蘿，屬柳于不票可多琴得的瓜黃金掛地段配套稍優(yōu)勢(shì)泉項(xiàng)目煩所在飄地未背來(lái)前大景、之潛力鴿巨大氣。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)濕（We旗ak伏ne鑰ss菌es淡)本項(xiàng)埋目為開(kāi)純公提建項(xiàng)軍目，魄生活津成本尺和物充業(yè)費(fèi)蛇將遠(yuǎn)受高于團(tuán)普通鉤住宅遙，對(duì)怪于慣旨于投秩資住士宅的坑客戶觸群體注，將萬(wàn)有一統(tǒng)定的勵(lì)難度鄉(xiāng)豐。交通踏不方縱面，億區(qū)域椅內(nèi)多情以單縱行線交為主殲，地頸上車(chē)資位稀販缺商業(yè)綠如何族以創(chuàng)拆新來(lái)劫形成挪有效仿需求匯，無(wú)買(mǎi)疑是扶風(fēng)險(xiǎn)斤所在寫(xiě)字原樓大靜堂偏棄小影駕響項(xiàng)間目檔把次。市場(chǎng)酷機(jī)會(huì)富（Op歲po舉rt遇un例it擺y)天津理市經(jīng)磁濟(jì)的貸快速毫發(fā)展咱，第跌三產(chǎn)故業(yè)快蜂速發(fā)個(gè)展區(qū)域書(shū)周邊瞞的規(guī)接劃力虜度加豆大所信產(chǎn)生駝的拉霞動(dòng)作折用未偉來(lái)前疾景豬良好喜的板暖塊隨著跳區(qū)域春周邊葛中高晴檔項(xiàng)某目的均陸續(xù)徑開(kāi)動(dòng)挽，帶銹來(lái)大相量商誓務(wù)、魔商業(yè)沉需求區(qū)域痕內(nèi)寫(xiě)套字樓菜同質(zhì)解化嚴(yán)挎重純粹皆精品將、主辮題項(xiàng)鴨目少市場(chǎng)鞭威脅箱（th息re仔at習(xí)s)未來(lái)俱寫(xiě)字哨樓市緩場(chǎng)同鑼質(zhì)產(chǎn)屢品增盆多，咬競(jìng)爭(zhēng)鍵激勵(lì)臨。未來(lái)2年天診津市結(jié)大牌仙商業(yè)指項(xiàng)目浮海量誰(shuí)上市翠，蘊(yùn)王含極裹大競(jìng)桐爭(zhēng)?？媚芊裨馓嵩缰苋胧凶?，并活在產(chǎn)體品營(yíng)最造中甩盡量乓避免軍同質(zhì)羨化競(jìng)老爭(zhēng)因扛素，箱將成趨為未咽來(lái)決稼勝的置關(guān)鍵嗓。32問(wèn)題秧發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品羨問(wèn)題良點(diǎn)：贈(zèng)本項(xiàng)歡目最醒大問(wèn)殘題來(lái)想源于奏商業(yè)1.商業(yè)鋼價(jià)值嫌邊緣投化與商機(jī)業(yè)中刺心區(qū)圖距離警尷尬灑，商舒業(yè)價(jià)關(guān)值被繡邊緣島化。周邊酸缺乏竟大型規(guī)成片夠居住款區(qū)來(lái)撇帶動(dòng)圍本該握優(yōu)勢(shì)頁(yè)的商修業(yè)地旨段。本項(xiàng)牽目在抬各商尾務(wù)板五塊的追邊緣鋒，尚愛(ài)未成掙熟。2.產(chǎn)品敬自身?yè)]問(wèn)題商業(yè)模首層透單體部面積貝過(guò)大占，進(jìn)陷深過(guò)扶長(zhǎng)，員影響恥去化脆。問(wèn)題項(xiàng)發(fā)現(xiàn)34問(wèn)題蹦發(fā)現(xiàn)如何定位形象包裝客群定位項(xiàng)目掌面臨粗的核踏心問(wèn)得題市場(chǎng)?？臻g客群膨增長(zhǎng)百性需求位點(diǎn)1：當(dāng)視前城屋市核窩心板票塊環(huán)系境下追項(xiàng)目譜如何誕定位埋、形淹象包仔裝、禿客群喜定位需求嶄點(diǎn)2：項(xiàng)跡目地各處和失平核愚心位商置，斬綜合夕性項(xiàng)飾目客殺群如衣何保領(lǐng)證整體蔑項(xiàng)目35項(xiàng)目進(jìn)需求市場(chǎng)需求項(xiàng)目功能定位產(chǎn)品適用性分析客群分析綜合齒體項(xiàng)肚目研鼓究綜合錘體的齊核心舊問(wèn)題綜合抄體定汁位客群泛增長(zhǎng)書(shū)性綜合宜體運(yùn)月?tīng)I(yíng)模展式需求賠點(diǎn)1：成歌何核串心綜岔合體秧如何標(biāo)定位需求材點(diǎn)2：如鴿何保撇證城己市核僻心綜柱合體覆項(xiàng)目賤客群煌增長(zhǎng)需求雅點(diǎn)2：綜腰合體治項(xiàng)目攝內(nèi)具隊(duì)體經(jīng)片營(yíng)模季式36解決膏方案解決督方案37針對(duì)**撈*金苦融中揭心的需抄求點(diǎn)款，我綢們將辛提供辣有針灣對(duì)性脾的專(zhuān)另業(yè)服潑務(wù)項(xiàng)目朱市場(chǎng)預(yù)定位諷報(bào)告徒：和平馬區(qū)域勵(lì)市場(chǎng)勾環(huán)境枯研究競(jìng)品戶研究項(xiàng)目思市場(chǎng)巴需求清研究項(xiàng)目撫產(chǎn)品飼研究項(xiàng)目巨定位需論述項(xiàng)目賣(mài)客群奔定位衡建議項(xiàng)目規(guī)推廣幫和形群象包泉裝建特議報(bào)告怠一項(xiàng)目補(bǔ)研究38針對(duì)**幫*金己融中核心的需鉆求點(diǎn)嫂，我貞們將蕩提供傭有針詢對(duì)性擋的專(zhuān)傲業(yè)服沸務(wù)城市割核心汗地段縫綜合該體研躍究市場(chǎng)翅需求膏研究綜合結(jié)體項(xiàng)司目定登位功虛能建紙議客群畢定位凝研究綜合堤體產(chǎn)氣品研墓究綜合硬體內(nèi)論運(yùn)營(yíng)才模式付建議二、瓣城市像綜合沙體研壟究報(bào)告安二城市倒綜合男體研究39附件誦：城勝市綜狹合體膊個(gè)案信達(dá)野廣場(chǎng)天津瞞中心賽頓舟中心津匯漿廣場(chǎng)君隆女廣場(chǎng)天津攻環(huán)球枕金融丟中心本項(xiàng)荷目海河覆沿線擺板塊南京歉路沿滔線板帥塊五大郵道板授塊內(nèi)環(huán)昏內(nèi)區(qū)丈域海河U型黃頂金地養(yǎng)段競(jìng)品咬分布項(xiàng)目敵四至扎：北監(jiān)起大斗沽北趕路，水南至恐和平悔路，川東臨日營(yíng)口挑道，閘西至釋承德妹道天津娘津?yàn)惩繌V場(chǎng)天津尿大悅撥城41天津帆環(huán)球都金融鞋中心項(xiàng)目嶼基礎(chǔ)煮資料地理扶位置說(shuō)：天鞠津和崖平區(qū)岸大沽旁路與喊興安岸路交豆口開(kāi)發(fā)誕商：秒金融擠街（燦天津婚）置東業(yè)有腐限公解司占地局面積寄：5.濃3萬(wàn)平枕方米建筑半面積狼：60萬(wàn)平土方米建筑延最高喪處高莖度：33寄6.糠9米建筑協(xié)層數(shù)謎：寫(xiě)松字樓75佩F；公柱寓41貍F開(kāi)盤(pán)求時(shí)間哄：20電09年3月入住嘴時(shí)間賊：20豎10年4月容積棋率：嚴(yán)津門(mén)4.繡8；津陡塔11墨.7物業(yè)通管理等：金嘩融街?jǐn)r第一虜太平柜戴維尸斯配套絡(luò)：5A智能它化寫(xiě)勞字樓純、5星級(jí)識(shí)配套腐公寓污、停蜜車(chē)場(chǎng)肉、會(huì)鎖議中幫心、弊游泳恨池、槐餐廳蘇、超探五星譜級(jí)圣亦瑞吉巡壽斯酒至店、撲精品姐商業(yè)42天津合環(huán)球親金融職中心產(chǎn)品壤定位戶型司配比寫(xiě)字太樓：裳辦公曾面積擋為20寸00平方競(jìng)米，蒜自由邊組合雹。酒店紫式公盆寓：屬主力續(xù)戶型叨為17掃7-提36殘0平方盤(pán)米，客群倍來(lái)源主要墾是天槽津本消區(qū)域?yàn)E自主抹居住際為主兩，主像要是逐知名辮企業(yè)崇入駐伶，產(chǎn)趁業(yè)鏈深將涵國(guó)蓋銀腐行、枕保險(xiǎn)手、證跑券、誰(shuí)會(huì)計(jì)喘、審紀(jì)計(jì)、拘評(píng)估耍、中咸介、雁法律聚、信眾息、容咨詢俊等諸避多方慮面的級(jí)高端恐服務(wù)纏行業(yè)烏。43天津?yàn)I中心項(xiàng)目素基礎(chǔ)居資料地理勸位置票：和妄平區(qū)欠南京去路與稿營(yíng)口臣道交丘口辦公揚(yáng)等級(jí)傻：甲擠級(jí)占地詠面積角：18每10垃5平方糟米建筑康面積籍：15萬(wàn)平貴方米租售寨狀況命：寫(xiě)字色樓部致分：但出售酒店狼式公趨寓：絡(luò)預(yù)計(jì)津以出睬租為煎主開(kāi)盤(pán)足時(shí)間池：20撓07碌.6蹄.1完5入住林時(shí)間羽：20饒09辭-0距4得房題率：70出%物業(yè)攝管理川：世環(huán)邦魏睛理仕翁，物陽(yáng)業(yè)費(fèi)偵：8元/平方均米/月44天津供中心規(guī)劃唐布局酒店蒜＋公益寓部煎分為48層，罵寫(xiě)字測(cè)樓部氏分為52層，披地下1-封3層車(chē)之庫(kù)，叢裙樓1-鞭6層以推購(gòu)物競(jìng)中心劇會(huì)議皆中心瘦、休須閑、熄健身趣等設(shè)燥施為戀主。服務(wù)債設(shè)施配有20隨00平方程米會(huì)嶄所，信以健鼓身、由