年北京田村住宅項(xiàng)目策劃思路

田村項(xiàng)目策劃思路****房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司前言

感謝**地產(chǎn)的各位領(lǐng)導(dǎo)，給予我司這次參與項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。 我司真心地希望參與到本項(xiàng)目的工作當(dāng)中，通過(guò)我們的專業(yè)能力以及全心全意的服務(wù)，與貴司一道在田村區(qū)域乃至西部板塊打造一個(gè)一流的明星樓盤！內(nèi)容

1、地段與地塊

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀

3、對(duì)原有規(guī)劃的評(píng)析

4、方案調(diào)整思路

5、推廣方向探討

地段與地塊地段分析石景山

田村本案區(qū)域特點(diǎn)處于四環(huán)與五環(huán)間的田村居住板塊交通較為便利，且有改善的利好消息屬于居住特性較為突出的地段圣華園雪芳園項(xiàng)目地塊分析育強(qiáng)中學(xué)田村路阜石路王致和地塊特點(diǎn)地塊處于田村路與阜石路之間，南側(cè)為山體地塊內(nèi)部較為規(guī)整，可操作部分為矩形周邊環(huán)境較差，配套設(shè)施不全道路現(xiàn)狀不佳，有南北側(cè)噪音干擾地塊對(duì)住宅類產(chǎn)品舒適度與品質(zhì)感提升的支持度不高

市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)域分析本案永達(dá)·逸家中國(guó)房子蘭德華庭樂(lè)府·江南玉泉新城玉阜嘉園遠(yuǎn)洋山水陽(yáng)光星期八湯泉·逸墅觀瀾國(guó)際誠(chéng)品建筑曦景長(zhǎng)安西成憶樹(shù)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積容積率建筑形式開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間目前均價(jià)目前銷售率車位比例樂(lè)府江南11.5301.9板樓2004.4.102005.6.30780098%1∶1蘭德華庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%1∶0.8遠(yuǎn)洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定誠(chéng)品建筑5.9314.82.3高板2004.2.12004.61100085%595個(gè)玉泉新城61.78105.622.28板樓、板塔結(jié)合2005.5.12005.12.31600080%—曦景長(zhǎng)安2.977.84.7板樓、塔樓2005.8.182007.5.31580075%—觀瀾國(guó)際8.1172.06板樓2003.4.192004.1.31746098%890個(gè)中國(guó)房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%1∶0.8永達(dá)逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多個(gè)陽(yáng)光星期八5.8142.5板樓—2005年底6000100%—玉阜嘉園3.7132.2塔板結(jié)合2001.3.162002.8.305500100%700個(gè)湯泉逸墅5121.82板樓2004.11.202005.12.318500100%充足西成憶樹(shù)25.72.3塔板結(jié)合2004.4.62005.5.314470100%—在周邊市調(diào)的13個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)清盤，其余7個(gè)銷售率均已超過(guò)75%。西區(qū)住宅項(xiàng)目銷售情況良好。戶型面積分析1居面積45-70平米2居面積95-120平米3居面積120-160平米4居面積165-230平米本區(qū)域周邊項(xiàng)目戶型面積主要為45-230平方米的一居至四居，特種戶型（復(fù)式、錯(cuò)層）面積范圍較大，130-300平方米均有。戶型比例分析項(xiàng)目名稱1居比例2居比例3居比例4居比例特種戶型比例樂(lè)府江南5%45%45%5%—蘭德華庭15%15%65%5%—遠(yuǎn)洋山水13%42%40%5%1%誠(chéng)品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景長(zhǎng)安20%55%25%——觀瀾國(guó)際—20%50%30%—中國(guó)房子25%50%25%——永達(dá)逸家35%40%25%——湯泉逸墅—40%55%5%—西成憶樹(shù)19%38%38%5%—本區(qū)域周邊項(xiàng)目戶型種類豐富，二居、三居所占比重較大，一居、四居次之，特種戶型（復(fù)式、錯(cuò)層）最小。價(jià)格分布表項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間目前均價(jià)目前銷售率樂(lè)府江南2004.4.102005.6.30780098%蘭德華庭2003.8.12004.5.1735080%遠(yuǎn)洋山水2005.7.232006.6680082%誠(chéng)品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景長(zhǎng)安2005.8.182007.5.31580075%觀瀾國(guó)際2003.4.192004.1.31746098%中國(guó)房子2003.122004.10.315200100%永達(dá)逸家2004.2.292004.12.316300100%陽(yáng)光星期八—2005年底6000100%玉阜嘉園2001.3.162002.8.305500100%湯泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成憶樹(shù)2004.4.62005.5.314470100%本區(qū)域周邊在售項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)為6800元/平方米左右（精裝修的誠(chéng)品建筑除外），已經(jīng)清盤的項(xiàng)目均價(jià)接近6000元/平方米。成交均價(jià)分析本區(qū)域周邊在售項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)在6540元/平方米左右（精裝修的誠(chéng)品建筑除外）項(xiàng)目名稱成交均價(jià)樂(lè)府江南7101蘭德華庭7239遠(yuǎn)洋山水6089玉泉新城6251曦景長(zhǎng)安5675觀瀾國(guó)際6889誠(chéng)品建筑8997總價(jià)分析項(xiàng)目名稱1居總價(jià)2居總價(jià)3居總價(jià)4居總價(jià)特種戶型總價(jià)樂(lè)府江南34.385.8117156—蘭德華庭49.275109.5139.7—遠(yuǎn)洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180誠(chéng)品建筑64.9128.7137.5242247.5曦景長(zhǎng)安37.76577.7——觀瀾國(guó)際—73.9122.3161.1—中國(guó)房子36.457.267.6——永達(dá)逸家40.366.291.4——陽(yáng)光星期八—5775——玉阜嘉園37.460.582.590.8—湯泉逸墅—114.8116.5119.8—西成憶樹(shù)24.644.362.673.8—本區(qū)域周邊項(xiàng)目總價(jià)大多數(shù)控制在130萬(wàn)元/套以內(nèi)（精裝修的誠(chéng)品建筑除外），其中一居總價(jià)25-45萬(wàn)元/套，二居總價(jià)50-75萬(wàn)元/套，三居總價(jià)70-120萬(wàn)元/套，四居總價(jià)100-150萬(wàn)元/套，特種戶型總價(jià)120-250萬(wàn)元/套市場(chǎng)敵現(xiàn)狀壩綜合摔分析該區(qū)匯域住創(chuàng)宅項(xiàng)朋目較寇為集春中，炕居住礎(chǔ)氛圍菠基本懇形成在售壤項(xiàng)目表的銷奶售率眠均達(dá)要到7晴5%尋，銷也售情引況良朋好周邊花項(xiàng)目施面積欠控制烏在4前5-較23往0平繞方米婦，其偷中在性售項(xiàng)闖目面碼積普柔遍高予于早煮期項(xiàng)文目1姓0-只20翁平方糾米該區(qū)鵲域普哨通住起宅二愛(ài)、三哄居所容占比枕例較送大，獄一居啦、四夫居所絡(luò)占比歐例較誘小，陳幾乎興沒(méi)有本特種彩戶型該區(qū)執(zhí)域普粉通住旋宅在凍售項(xiàng)缸目的革均價(jià)禽為68和00絞元/粱平方米米左右漆，而販實(shí)際紋成交臺(tái)均價(jià)溫為65荒40烘元/皮平方虧米左右該區(qū)較域周我邊項(xiàng)些目總抹價(jià)集膛中控?cái)[制在鋪30咐-1灣30柴萬(wàn)元豆/套承，其薄中在悠售項(xiàng)置目總叉價(jià)控皂制在欲40配-1鋪40叢萬(wàn)元浩/套本區(qū)摔域住殖宅市寨場(chǎng)已賺經(jīng)由器放量域式增蜜長(zhǎng)向喊提高隨舒適障度轉(zhuǎn)世變，農(nóng)有很繼大的黑上升炎空間對(duì)原櫻有規(guī)柔劃的第評(píng)析圣華園雪芳園經(jīng)濟(jì)敘技術(shù)裕指標(biāo)12丘—1菠4層板班樓有部防分獨(dú)駕立商尊業(yè)及徒底商全地憑下停裳車基本舞沒(méi)有船園林對(duì)原況有規(guī)宣劃的赴評(píng)析原規(guī)加劃方興案已藏基本若達(dá)到駱成熟甘狀態(tài)經(jīng)濟(jì)可技術(shù)昆指標(biāo)很已經(jīng)紹除限好高外奸基本腐用足受經(jīng)絕濟(jì)技餓術(shù)指勉標(biāo)限值制，熔樓座喬改動(dòng)惰余地派不大初步愿判斷竊戶型僚面積圣比較柄常規(guī)淡，屬促于“越不出捧錯(cuò)”賽的設(shè)跌計(jì)（萌19惡0—耀20陷0平爬米/酸層）原規(guī)恨劃的犯問(wèn)題原規(guī)蠻劃沒(méi)院有錯(cuò)交誤，榆屬于洗本區(qū)餡域第腫一代旨產(chǎn)品是個(gè)瓶“保糊底”惰的方傭案！好！無(wú)法兼達(dá)到兆拉升逗價(jià)格鹿和提軋升項(xiàng)漁目品宜質(zhì)的獄目的慶?。》桨负险{(diào)整蓮思路調(diào)整弊原則調(diào)整漏項(xiàng)目拒規(guī)劃丈方案柳，以躺產(chǎn)品貼特色晝帶動(dòng)悼項(xiàng)目辱品質(zhì)馬提升調(diào)整綢項(xiàng)目旺推廣包思路彩，依吐靠產(chǎn)預(yù)品特蜻色提方升項(xiàng)摟目品蛛質(zhì)對(duì)于紛任何歉一個(gè)險(xiǎn)項(xiàng)目效而言愿，調(diào)猴整思袖路均形為兩頃條路敢：順向湖：以核現(xiàn)有阻產(chǎn)品墳為藍(lán)唯本，面修改想不合虹理處殊，放茅大優(yōu)盤勢(shì)逆向具：跳睡出思葬維慣急性，雜在顯責(zé)性供悶給下功尋找啟隱性絲式需求微，出存“奇叼”制補(bǔ)勝方案防一既然伙現(xiàn)有障規(guī)劃廈調(diào)整定余地涌不大海，那屬么我彩們使釣之更黃為合濤理，勻即調(diào)輪整戶末型面踐積以翠及比賺例，弦修改乞戶型決，添偽加戶兔型種鈴類，吸豐富桶產(chǎn)品宿序列患，修皺改園周林、催變換序外立蛋面、券出奇令的包案裝推妹廣…虜…醉…這是狗一種司最常旋規(guī)不獲過(guò)的遙手法芝，是唯一種麗地產(chǎn)取人的少本能此反應(yīng)論，也禿是一旅種最銀偷懶室的想鵲法。方案嚷一符探合市拾場(chǎng)主單流產(chǎn)碧品設(shè)裝計(jì)，膛不會(huì)辜有市瀉場(chǎng)阻渾力方案趙一會(huì)笑保證疼銷售參率和滋銷售候速度方案痕一不榆會(huì)大免幅提崖升項(xiàng)最目品說(shuō)質(zhì)和巖價(jià)格方案喪一不葡會(huì)給桐項(xiàng)目?jī)鐾茝V欠提供臘任何夜支撐因此籌，我麥司推明翻了宅方案贊一，嘗這個(gè)詳方案吩對(duì)于晨本項(xiàng)陶目不拔適合饅。評(píng)價(jià)方案誕一方案顯二進(jìn)而相我們押開(kāi)始遵逆向雙思維餅，看觀一看倡有沒(méi)填有什尺么可伐以“手跳”枕出來(lái)鑒的地蒼方。我們盒發(fā)現(xiàn)責(zé)了一曬個(gè)有摸趣的董現(xiàn)象紛，西炎區(qū)樓電盤的勤印象貍就是悠：適中煙戶型倒+景裕觀環(huán)膀境優(yōu)誼勢(shì)+放中國(guó)拳傳統(tǒng)癢推廣惱+政瓦府背綠景4篩0-絕50法歲客方群但是卻，西有區(qū)難驢道就去真的緞只是忠這樣捐了嗎隨？陵是否雙會(huì)有原被顯眾性供鉤給所砌掩蓋裳下的衛(wèi)隱性理需求肺？？如果遵我們管找到產(chǎn)了這梢個(gè)隱菠性需昏求，革是否惠會(huì)對(duì)果項(xiàng)目幸產(chǎn)生轉(zhuǎn)極大劫的推副進(jìn)作襪用？更？方案趟二經(jīng)過(guò)朋我司若在西獨(dú)區(qū)多濕年的敏實(shí)戰(zhàn)攜，我熄們認(rèn)背為西鎮(zhèn)區(qū)存龜在著秤很大揮的待飲開(kāi)發(fā)閥“地稠帶”拔，其顫中：秧小戶杏型項(xiàng)神目是初這個(gè)暖區(qū)域婆中的兔空白布。西區(qū)滔同樣掙存在寺年輕伐人（池本地粒工作石+地較鐵1急號(hào)線且的運(yùn)摟力）西區(qū)炮有其育它區(qū)餓域不殃可比存擬的腦巨大抹升值昌潛力吃——伴投資臉性同時(shí)妻，我弄司在同西區(qū)呀的項(xiàng)廢目以膛及其蔥它項(xiàng)帝目中向的小很戶型籃部分鏟及其悲暢銷無(wú)，在躲這個(gè)再位置習(xí)做一豪個(gè)純城小戶找型項(xiàng)燈目是趙否會(huì)屑產(chǎn)生慘極大鋤的銷杯售力臭？？方案老二小戶踢型在國(guó)這個(gè)遇位置憲上是既否可跌行？書(shū)？?jī)?yōu)勢(shì)施：區(qū)口域內(nèi)歡無(wú)競(jìng)撐爭(zhēng)、馳單價(jià)非上升太空間碧大劣勢(shì)梅：成伙本增錄加、積改變釀現(xiàn)有批指標(biāo)燃、審御批困過(guò)難、機(jī)會(huì)頃：交緒通利柳好威脅碌：這普個(gè)區(qū)枯域沒(méi)保有開(kāi)棚發(fā)商蟲(chóng)嘗試姑小戶流型、謝物業(yè)警糾紛茄風(fēng)險(xiǎn)蠻增加羞、綜上覺(jué)，我開(kāi)司認(rèn)拋為本淚項(xiàng)目捷小戶釀型定寫(xiě)位不秧可行方案遇二一個(gè)桑疑問(wèn)拍：為堂什么梨不做霉大戶丑型？與湯闊泉逸折墅和矮雍景夏天成耕相比地段障不支饞持配套此不支電持經(jīng)濟(jì)結(jié)技術(shù)梨指標(biāo)信不支貓持北京新集合絲式住宅待市場(chǎng)禁發(fā)展下的階浸段劃照分：第一店代產(chǎn)賣品：端塔樓正－點(diǎn)蛇塔、印蝶塔第二怨代產(chǎn)勒品：壯板樓冷－多軟層、床高層享板樓第三達(dá)代產(chǎn)舉品：乞薄板隱－進(jìn)算深壓獄縮到押13霧米以察內(nèi)第四鴉代產(chǎn)查品：苦短薄洪板－愛(ài)進(jìn)深莖13昨米以什內(nèi)，著兩個(gè)刺單元瘡一組第五韻代產(chǎn)養(yǎng)品：無(wú)高科魂技生性態(tài)住積宅建筑座自身洽形態(tài)并的升級(jí)技術(shù)蛋設(shè)備棉的創(chuàng)恒新方案吉三其發(fā)矛展順檢序是巡壽一個(gè)遭住宅凝向舒靠適化窗、人緊性化滾發(fā)展酬的過(guò)題程，打這個(gè)柱過(guò)程悟促使業(yè)了社光區(qū)規(guī)峽劃的鼠日趨敗合理醉。我司褲定位杰本項(xiàng)篩目為紐奉：高科柳技住猴宅＋柱短薄楊板住謊宅第五含代產(chǎn)既品本項(xiàng)召目規(guī)丙劃已參經(jīng)基像本確樹(shù)定，別調(diào)整付余地陪不大高科疼技生劫態(tài)住興宅比攜起無(wú)逆法維般護(hù)的偵大面幣積水芝景、肆必出肉爭(zhēng)議辱的精濕裝修斜，都店具有袍著更賺強(qiáng)的遙真實(shí)際的可辜執(zhí)行竭性。高科艦技生助態(tài)住愁宅只員對(duì)現(xiàn)惕有產(chǎn)嘆品做扮加法斤，不經(jīng)必犧蒙牲掉上戶型從等既雜得設(shè)利計(jì)優(yōu)艦點(diǎn)。做西演部乃推至北斯京第宜一個(gè)頸全高臟科技俱住宅餓，這緒樣將懲項(xiàng)目恐從“魂出售月”上陳升“程地產(chǎn)柜革新檔”的駱層次蓋，從籃而形冤成貴篇司對(duì)萄北京衰地產(chǎn)頂?shù)呢曃皤I(xiàn)！我公翻司是贊北京品房地咽產(chǎn)經(jīng)艙紀(jì)行次業(yè)中址，對(duì)歇于高豬科技丈住宅踩研究站最深芽入的拌公司坊。在從20駐05年下槍半年岡開(kāi)始駕我公炕司已餐經(jīng)為3個(gè)開(kāi)堪發(fā)商黨策劃凝了高館科技鄭住宅光，均附將于20蹄06年秋殲季入鳴世。萬(wàn)高科粉技住嗓宅將鑰成為細(xì)北京20美06年及20鍵07年的木房地孩產(chǎn)產(chǎn)禽品發(fā)居展主摸流！下面滅，就覆為貴離司和逃盤推漲出我芬司對(duì)普于高洋科技危住宅章的理夢(mèng)解以穩(wěn)及實(shí)員際應(yīng)陶用到駛本項(xiàng)罪目中店的策襲劃方舞案！亞豪選在高錢科技特住宅謀方向

1、高效保溫隔熱外墻體系

2、熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)

3、高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計(jì)

4、高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù)

5、高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用

6、高性能遮陽(yáng)技術(shù)系統(tǒng)

7、建筑輻射采暖制冷系統(tǒng)

8、置換式全新風(fēng)系統(tǒng)

9、住宅主動(dòng)通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng)

10、能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng)

11、高效太陽(yáng)能利用系統(tǒng)

12、PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用

13、衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng)

14、隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù)

15、提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng)

16、綠色屋面技術(shù)系統(tǒng)

17、中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng)

18、智能樓宇自控系統(tǒng)高科廳技生百態(tài)住唱宅建堂筑的證18灑大系貸統(tǒng)已到經(jīng)非洗常的貓成熟陪和完役善，坊而且報(bào)造價(jià)暢非常羽低廉要。目前丘已經(jīng)拔成熟懷的1凱8大階系統(tǒng)我們捧可以巨負(fù)責(zé)俘任的對(duì)說(shuō)，勉上述周全部粱18店套高擦科技胸住宅捐技術(shù)教的應(yīng)穗用所捉需付嶼出的浪代價(jià)嫌，只需器要在啟住宅垮部分論每平逝米的候建安飛成本痕中增簽加8甜00湊元/恐建筑川平米擊！1、層高效鈔保溫淹隔熱寒外墻喬體系2、婆高國(guó)效門壘窗系仁統(tǒng)與費(fèi)構(gòu)造諸技術(shù)輸3另、賄高性森能遮王陽(yáng)技?xì)g(shù)系山統(tǒng)爪4、建建莊筑輻剃射采雪暖制辯冷系冬統(tǒng)5、濤中郵水循只環(huán)及閥雨水樸回收駕再生吸利用癥系統(tǒng)6、美智轉(zhuǎn)能樓側(cè)宇自精控系玻統(tǒng)本項(xiàng)蠟?zāi)空媲輰?shí)需而要的芝高科滿技系累統(tǒng)1、些磚幕折墻干刻掛2、流L跑OW彩-E些玻璃曾窗3、墾滑秋動(dòng)式池外遮漸陽(yáng)板衡4控、響建筑服輻射冒采暖太制冷愁系統(tǒng)嘗5室、找智能笛樓宇壞自控色系統(tǒng)選裝番的系煩統(tǒng)：把住宅汁新風(fēng)圖系統(tǒng)督＋房包屋空泳氣置蓮換系碎統(tǒng)＝概會(huì)呼健吸的慎住宅本項(xiàng)煉目只因需要駱增加竿的系尚統(tǒng)1、牽磚幕留墻干尾掛我們獻(xiàn)只需方要增鍋加的扮系統(tǒng)2、平L克OW暈-E組玻璃雕窗我們府只需正要增秀加的捷系統(tǒng)3、園滑動(dòng)聰式外派遮陽(yáng)慢板我們蜜只需桶要增機(jī)加的炊系統(tǒng)上地尺M(jìn)O暈MA4、哭水泥鬧輻射徐采暖容制冷我們長(zhǎng)只需予要增絮加的弄系統(tǒng)5、形智能訊房屋送系統(tǒng)我們止只需蔥要增忌加的惱系統(tǒng)我們仿用增握加不衛(wèi)足8肆00吃元/熟平米因成本換來(lái)肺的是西區(qū)