上海星月國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議29PPTXX年

27五月2023上海星月國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議29PPTXX年前言

非常感謝貴司對(duì)我司工作的信任和支持，使我司能有機(jī)會(huì)與貴司共同探討本項(xiàng)目之工作。本項(xiàng)目從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的具體情況，加上我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位初析及招商初步建議。為使星月國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目能在業(yè)態(tài)規(guī)劃定位上掌握到一個(gè)更明確的方向，我司特在項(xiàng)目所在區(qū)域選取與本項(xiàng)目的消費(fèi)氛圍及環(huán)境相似度較高的項(xiàng)目，對(duì)其商業(yè)業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營(yíng)狀況、租售水平等作出深入的探索及分析后，以給本項(xiàng)目能有一個(gè)更有利而準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。我司深信憑借豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和無(wú)比的工作熱誠(chéng)，在項(xiàng)目的工作中必定會(huì)全力以赴，做到最好?！繇?xiàng)目分析……………4◆項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議…………12目錄項(xiàng)目分析項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)項(xiàng)目名稱星月國(guó)際廣場(chǎng)地理位置寶山區(qū)淞寶路155號(hào)用地性質(zhì)商辦整體定位藍(lán)調(diào)街區(qū)橙色生活商業(yè)面積16788平方米交付日期2011年11月主要交通軌道交通三號(hào)線、多條公交車、牡丹江路和同濟(jì)路主干道、逸仙路高架等備注地上為1至6層，地下一層，建筑最高為23.9M，建筑面積為約16788.61平方米。項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊位置圖示項(xiàng)目分析地理位置牡丹江路、海江路總建筑面積150,000平方米商業(yè)形態(tài)開(kāi)放式辦公、商業(yè)綜合體發(fā)展商安信置地有限公司物業(yè)管理高力國(guó)際物業(yè)管理公司市場(chǎng)定位中檔租金報(bào)價(jià)7-8元（一樓）、5-6元（二樓）預(yù)測(cè)實(shí)際租金6-7元（一樓）、4-5元（二樓）開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年5月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析安信商業(yè)廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)位于牡丹江路沿線，整個(gè)項(xiàng)目共分成6個(gè)街區(qū)，建有大型綜合大賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓

。項(xiàng)目分析安信商業(yè)廣場(chǎng)分析位于牡丹江路商業(yè)區(qū)，是區(qū)域首個(gè)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)；整體形象較好，檔次較高；共有三層，首層除服飾類，其余經(jīng)營(yíng)狀況較好，二層大量空置，經(jīng)營(yíng)困難。與本項(xiàng)目分屬同一商圈，其地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目造成了一定程度上的客源截流，形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目分析地理位置寶山同濟(jì)路999號(hào)總建筑面積5萬(wàn)平方米商業(yè)形態(tài)創(chuàng)意園（餐飲、休閑）發(fā)展商上海新黃浦置業(yè)股份有限公司物業(yè)管理弘基物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)定位中檔租金報(bào)價(jià)3—3.5元/平方/天預(yù)測(cè)實(shí)際租金2—3.5元/平方/天開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年11月創(chuàng)邑·幸福灣創(chuàng)邑·幸福灣位于寶山區(qū)友誼路、同濟(jì)路交接處，建筑面積約3萬(wàn)平米，原為幸福摩托車廠，保留有21幢廠房倉(cāng)庫(kù)及辦公樓，是一座涵蓋辦公、商業(yè)配套、企業(yè)總部的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目整體呈Loft式商業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目分析創(chuàng)邑·幸福灣分析項(xiàng)目所在的地理位置偏于牡丹江路核心商圈；周邊交通環(huán)境阻礙了項(xiàng)目的發(fā)展，導(dǎo)致無(wú)法聚集人氣；商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，部分街區(qū)人氣不足；地鐵三號(hào)線友誼路站近在咫尺；綜合來(lái)看，偏離本項(xiàng)目所屬商圈，且其規(guī)模效應(yīng)不強(qiáng)，輻射半徑有限，與本項(xiàng)目未能形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目分析綜合來(lái)看，與本項(xiàng)目在商業(yè)形象、檔次上現(xiàn)階段在淞寶區(qū)域內(nèi)最直接威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為安信商業(yè)廣場(chǎng)；未來(lái)可構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的為距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的寶山體育中心大型舊改項(xiàng)目，而項(xiàng)目屆時(shí)已經(jīng)過(guò)了一定時(shí)期的培育，商業(yè)氛圍已較成熟；因此，項(xiàng)目的整體定位規(guī)劃應(yīng)有發(fā)展的眼光，立足現(xiàn)狀，把握趨勢(shì)，方能贏得市場(chǎng)。項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位依據(jù)考慮定位時(shí)需注意的因素作為星月國(guó)際廣場(chǎng)要有一個(gè)穩(wěn)妥的定位，我司認(rèn)為須根據(jù)下列六個(gè)主要考慮點(diǎn)出發(fā)才能照顧全局。1主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)次數(shù)(頻率)高：周邊居民低：其他外圍人群項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)能力2較高：淞寶區(qū)域居民不肯定：其他外圍人群主要目標(biāo)消費(fèi)群的主力業(yè)態(tài)需要評(píng)估3集中具規(guī)模及形態(tài)的餐飲、生活配套及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃星月國(guó)際廣場(chǎng)的企業(yè)品牌形象4應(yīng)必須有日常生活基本配套及不能流于低檔的配套行業(yè)配合辦公樓產(chǎn)品與之相呼應(yīng)產(chǎn)品定位在區(qū)內(nèi)地理位置的經(jīng)營(yíng)效果、租金收益及生存空間的兼顧5商鋪裝飾明亮檔次中檔商戶業(yè)態(tài)應(yīng)需要有規(guī)范性的經(jīng)營(yíng)劃分6不一定先考慮最高租金的行業(yè)而應(yīng)選擇最受消費(fèi)者歡迎的行業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃定位因素分析主要目標(biāo)消費(fèi)群是淞寶地區(qū)的居民必須有日常生活配套設(shè)施及有一定良好形象的配套行業(yè)整體的裝飾明亮，檔次中檔，商戶業(yè)態(tài)應(yīng)需要有規(guī)范性的經(jīng)營(yíng)分析須滿足體現(xiàn)項(xiàng)目的第一印象消費(fèi)者需要形象好具備一定休閑娛樂(lè)的消費(fèi)場(chǎng)所分析因素示意項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要目標(biāo)消費(fèi)群是整個(gè)淞寶地區(qū)的居民，輻射海濱新村、寶山新村、寶林新村及寶鋼新村和其他路段的客戶；整體區(qū)域人去密度較高，可支持本項(xiàng)目的消費(fèi)，從周邊居住居民來(lái)看，有部分寶鋼集團(tuán)的工作人士，收入較高；區(qū)域居住人群對(duì)于餐飲類業(yè)態(tài)有一定的需求度，而百貨類相對(duì)需要較小。主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特性及消費(fèi)力分析項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃圍繞本項(xiàng)目的定位，調(diào)整優(yōu)化商業(yè)與服務(wù)業(yè)功能；強(qiáng)化商業(yè)形象的展示，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目的建筑美學(xué)，營(yíng)造風(fēng)格鮮明，特色豐富的商業(yè)形態(tài)；符合區(qū)域居民的業(yè)態(tài)需求，引入標(biāo)準(zhǔn)超市等主力店，引入更多的品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商家；整體招商進(jìn)程宜按項(xiàng)目成長(zhǎng)階段適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)種，加大餐飲、休閑娛樂(lè)的比重；通過(guò)專鋪專營(yíng)形式，令商家達(dá)到互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，共同得益的目的，利于商戶的長(zhǎng)期生存。整體商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑與策略選擇項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布比例建議業(yè)態(tài)類別設(shè)置比例備注餐飲美食40-50%符合區(qū)域居民普通要求休閑娛樂(lè)20-30%滿足居民對(duì)娛樂(lè)休閑的需求生活配套10-20%滿足周邊居民及未來(lái)辦公人群的需求項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)具體布局建議結(jié)合項(xiàng)目整體商業(yè)定位，業(yè)態(tài)布局應(yīng)該遵循的原則主要有以下所列：總體原則：在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，盡量?jī)?yōu)先考慮服務(wù)配套類業(yè)態(tài)的位置，布點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)一是為了方便周邊居民的消費(fèi)，同時(shí)也需要考慮未來(lái)辦公樓人群的消費(fèi)，并且龍頭商家對(duì)其他小商家的帶動(dòng)作用也是不容小覷的；展示面良好位置商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象；運(yùn)用發(fā)展的眼光，滿足現(xiàn)狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃人流動(dòng)線分析：主入口次入口項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖1：C區(qū)地下室/五層/六層項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖2：C區(qū)一層項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖3：C區(qū)二層項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖4：C區(qū)三層項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)商家名錄業(yè)態(tài)分類品牌商戶餐飲美食正餐和記小菜、望湘園、麥?zhǔn)⒗蚩觳蚄FC、大家樂(lè)、味之都咖啡上島咖啡、迪歐咖啡、兩岸咖啡自助餐好倫哥、頂呱呱、巴西烤肉火鍋海底撈、豆撈坊、小尾羊休閑娛樂(lè)KTV麒麟KTV、浪莎音樂(lè)城、大回音量販?zhǔn)阶阍”＝《鼗颓ё由徸阍?、大桶大足浴、重慶家富富橋足浴美容SPA柔婷美容SPA、克麗緹娜、瑪薩桌球傳奇桌球、尊爵桌球、久斯臺(tái)球游樂(lè)游藝南夢(mèng)宮、米果樂(lè)園、星嘉游藝世界健身會(huì)所一兆韋德、星之健身、力美健健身生活配套銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海銀行證券日信證券、光大證券、海通證券便利全家、快客、好德洗染卡柏洗染、象王洗衣、福奈特洗衣西點(diǎn)糕點(diǎn)克莉絲汀、可頌坊、85度C項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃專鋪專營(yíng)－商鋪進(jìn)行招商推廣階段的前期，對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)管理等因素進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃(即按照社區(qū)及周邊居民人口。消費(fèi)能力及商品經(jīng)營(yíng)所需的數(shù)量作出準(zhǔn)確的定位評(píng)估，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪數(shù)量及經(jīng)營(yíng)位置等作出區(qū)域、分布、比例的劃分)，從而對(duì)商鋪進(jìn)行同一經(jīng)營(yíng)管理、招商。業(yè)態(tài)控制建議－專