某房地產(chǎn)市場調(diào)研基礎(chǔ)理

市場調(diào)研基礎(chǔ)理論.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料注意事項(xiàng)

請各位學(xué)員將手機(jī)關(guān)閉,以確保培訓(xùn)效果;互動/討論階段請各位積極參與，各抒己見!.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分市場調(diào)研概念

第二部分市場調(diào)研內(nèi)容

第三部分市場調(diào)研方法

第四部分市場調(diào)研程序

第一部分市場調(diào)研概念.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料案例1臺灣商界名人王永慶花400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當(dāng)時有個房地產(chǎn)商東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研，市場狀況是市中心房價、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當(dāng)時評估這塊地價值達(dá)八個億，東棣氏用800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40億。

案例293、94年時福州房地產(chǎn)市場，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時福州的房產(chǎn)均是商（商場）、?。ㄗ≌⑥k（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個個期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結(jié)果一無所獲。該開發(fā)商將高層定位純住宅，增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套，推出"福州第一棟五星級純住宅"，高層奠基時銷售率已達(dá)70％，被稱為銷售奇跡。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤。講述內(nèi)容：市場調(diào)研概念市場調(diào)研特征市場調(diào)研分類

市場調(diào)研

概念

內(nèi)容

方法

程序什么是房地產(chǎn)市場調(diào)研？

市場調(diào)研--概念

房地產(chǎn)市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。

概念

內(nèi)容

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

分析房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念，我們認(rèn)為主要闡述了兩方面的問題：

其一，房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到對個別樓盤的調(diào)研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜好、購物習(xí)慣與行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

其二，房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的。

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)研的目的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

市場調(diào)研--概念

概念

內(nèi)容

方法

程序

房地產(chǎn)調(diào)研相對于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、內(nèi)容廣泛房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研2、針對性強(qiáng)

房地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。不同城市3、方法多樣電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會、……

市場調(diào)研--特征

概念

內(nèi)容

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。

應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性；

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。按調(diào)研性質(zhì)分類

按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratoryresearch）,描述性研究（Descriptiveresearch）,因果關(guān)系研究（Causalresearch）和預(yù)測性研究（Predictiveresearch）幾種類型。

市場調(diào)研--分類

概念

內(nèi)容

方法

程序方式探索性研究描述性研究因果關(guān)系研究目的發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素描述總體特征或功能確定因果之間關(guān)系問題定義過程靈活、多樣有事先提出的具體假設(shè)研究獨(dú)立變量、控制中間變量結(jié)構(gòu)特征非結(jié)構(gòu)式的結(jié)構(gòu)式的機(jī)構(gòu)式的樣本量小樣本大樣本大樣本/小樣本代表性無代表性，不具總體意義有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷有代表性，可進(jìn)行研究總體推斷研究過程不需精確定義，可進(jìn)一步解釋推斷結(jié)論性研究結(jié)果證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性研究結(jié)論研究結(jié)果實(shí)驗(yàn)性的結(jié)論性的驗(yàn)證性的成果應(yīng)用一般還需要作進(jìn)一步探索性或結(jié)論性研究結(jié)果用作決策參考結(jié)果可支持或說明決策原因數(shù)據(jù)收集二手資料、定性調(diào)查二手資料、定量調(diào)查實(shí)驗(yàn)法信息分析原始數(shù)據(jù)的分析是定性的數(shù)據(jù)分析是定量的數(shù)據(jù)分析是定量的

市場調(diào)研--分類

三種研究方式的比較

概念

內(nèi)容

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料按資料來源分類

按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。

文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。

實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。按調(diào)研對象分類

按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。

消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對象是購買商品、使用商品的消費(fèi)者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。

非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對象。在房地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭樓盤、企業(yè)等主要包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系調(diào)研、房地產(chǎn)市場客戶需求的調(diào)研和房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容

市場調(diào)研--分類

概念

內(nèi)容

方法

程序第二部分市場調(diào)研內(nèi)容.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料講述內(nèi)容：調(diào)研的一般內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容的框架不同營銷階段的調(diào)研內(nèi)容

調(diào)研內(nèi)容

內(nèi)容

概念

方法

程序

基本內(nèi)容

供給情況調(diào)研需求情況調(diào)研價格情況調(diào)研客戶情況調(diào)研

內(nèi)容

概念

方法

程序內(nèi)容框架組成點(diǎn)——單個樓盤線和面——區(qū)域市場體——宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)市場的切入，我們習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。

內(nèi)容

概念

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料內(nèi)容框架組成單個樓盤調(diào)研內(nèi)容地理位置產(chǎn)品設(shè)計價格組合廣告策略銷售執(zhí)行

內(nèi)容

概念

方法

程序

內(nèi)容框架組成

區(qū)域環(huán)境調(diào)研交通路線發(fā)展規(guī)劃區(qū)域特征區(qū)域市場調(diào)研內(nèi)容區(qū)域產(chǎn)品調(diào)研區(qū)域需求調(diào)研樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點(diǎn)區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好

內(nèi)容

概念

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

內(nèi)容框架組成

宏觀環(huán)境調(diào)研內(nèi)容政治社會經(jīng)濟(jì)因素行政法規(guī)國家運(yùn)作體制房地產(chǎn)投資、城市化進(jìn)程政治安定狀況

內(nèi)容

概念

方法

程序國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境……國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲蓄……內(nèi)容框架組成定位階段調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目交通狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查商務(wù)圈和商圈調(diào)查區(qū)域基本信息調(diào)查相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查客戶產(chǎn)品需求調(diào)查

內(nèi)容

概念

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料不同階段的調(diào)研內(nèi)容推廣階段調(diào)研內(nèi)容競爭項(xiàng)目基本信息調(diào)查競爭項(xiàng)目銷售信息調(diào)查客戶需求和媒體接觸習(xí)慣調(diào)查

內(nèi)容

概念

方法

程序不同階段的調(diào)研內(nèi)容銷售階段調(diào)研內(nèi)容市場推廣調(diào)查和測評成交客戶問卷調(diào)查銷售難點(diǎn)調(diào)查

內(nèi)容

概念

方法

程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料不同階段的調(diào)研內(nèi)容三級市場調(diào)研內(nèi)容價格調(diào)查客戶調(diào)查報盤區(qū)域和成交區(qū)域調(diào)查競爭狀況調(diào)查

內(nèi)容

概念

方法

程序第三部分市場調(diào)研方法.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場調(diào)研方法

概念

程序

內(nèi)容

方法訪問法試驗(yàn)法問卷訪問法座談會實(shí)地調(diào)研法將范圍縮小到較小規(guī)模，進(jìn)行試驗(yàn)后得出結(jié)果深度訪問電話調(diào)查觀察法實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測量法行為記錄法市場調(diào)研方法項(xiàng)目定位階段市場推廣階段銷售階段三級市場市場調(diào)查常用方法1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會3.二手資料收集1.實(shí)地調(diào)研法2.座談會3.成交客戶4.問卷調(diào)查1.實(shí)地調(diào)研法2.二手資料收集

概念

程序

內(nèi)容

方法各階段市場調(diào)查常用方法第四部分市場調(diào)研程序.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場調(diào)研程序確定調(diào)研目標(biāo)制定調(diào)研計劃及操作方案一手資料二手資料質(zhì)量控制數(shù)據(jù)處理分析形成報告

概念

方法

內(nèi)容

程序市場調(diào)研程序

概念

方法

內(nèi)容

程序常規(guī)調(diào)研：有計劃的積累信息個案調(diào)研宏觀環(huán)境監(jiān)測政策法規(guī)解析知識庫積累流程圖備注1、分析師及實(shí)習(xí)大學(xué)生2、技術(shù)部3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人4、副經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場調(diào)研程序

概念

方法

內(nèi)容

程序項(xiàng)目調(diào)研：有針對性的收集信息項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目競爭調(diào)研項(xiàng)目專題調(diào)研案例分析.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料案例背景大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建30萬平方米，1、2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其3期項(xiàng)目，預(yù)計上市時間在2008年左右。三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：49156M2

住宅用地：38952M2

學(xué)校用地：10204M2總建筑面積：125208M2

住宅建筑面積：93020M2學(xué)校建筑面積：6710M2公建建筑面積：5052M2綜合容積率：2.13住宅容積率：2.52學(xué)校容積率0.66總戶數(shù)：498調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研

1、土地屬性調(diào)研

2、市場情況調(diào)研土地

屬性調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、項(xiàng)目位置和范圍2、片區(qū)在上海發(fā)展中的角色3、宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況4、宗地片區(qū)與城市關(guān)系

市場實(shí)踐華東政法學(xué)院中山公園華東師范大學(xué)長風(fēng)公園凱旋路輕軌站金沙江路輕軌站.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研地理區(qū)位

項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀

項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。人文環(huán)境

項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目西鄰長風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件

項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐

項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。結(jié)論：市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

市場

情況調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研1、在售樓盤調(diào)研2、二手房情況調(diào)研3、未來供應(yīng)調(diào)研

市場實(shí)踐區(qū)域樓盤名稱地址二手房單價銷售時間房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號110002002-7-11----2003-10-313年江南名廬曹楊路619號113002004-1-16----2005-5-301年上海春天寧夏路287號120002001-2-18----2003-3-13年綠地世家寧夏路366號125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號128002002-11-9-----2003-12-13年世紀(jì)同樂順義路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大華清水灣２期凱旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年長寧虹橋新城長寧路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期長寧路1306號150002001-10-1----2002-12-314年圣約翰名邸長寧路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年園林天下長寧路888號200002002-11-30----2004-4-12年項(xiàng)目周邊二手房匯總（1公里范圍內(nèi)）項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目周邊未來供應(yīng)匯總（1公里范圍內(nèi)）項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計上市時間預(yù)計售價屬性規(guī)模(總建面積)長寧區(qū)2005年3號公告88街坊32-8丘地塊長寧中山公園土地平整未開工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項(xiàng)目普陀內(nèi)普陀未動遷200920000住宅110000尚誠國際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍(lán)水岸普陀內(nèi)普陀動遷中200817000住宅28000上海之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅20000風(fēng)華水岸二期普陀長風(fēng)在建200713000住宅20000項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料樓市現(xiàn)狀

項(xiàng)目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。二手房源

項(xiàng)目周邊二手房主力價格段處于13000-18000元/平方米，去化情況良好。本項(xiàng)目前期房源價格為普陀地區(qū)最高，長寧區(qū)域最高為園林天下，價格在20000元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢明顯。地塊稀缺項(xiàng)目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。區(qū)域前景

項(xiàng)目所處區(qū)域價格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價在16500元/平方米。據(jù)保守預(yù)測，其項(xiàng)目價值以年10%以上遞增。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目定位上海西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅提升差異化附加值打造區(qū)域標(biāo)桿住宅項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目定位報告一、項(xiàng)目理解

[一]區(qū)位分析[二]項(xiàng)目現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)[一]SWOT分析二、市場分析

[一]供求關(guān)系分析[二]熱點(diǎn)板塊分析[三]供求關(guān)系分析[四]重點(diǎn)項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位

[一]市場定位[二]價格定位[三]客戶定位[四]產(chǎn)品定位

項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研競爭調(diào)研內(nèi)容

1、競爭板塊（項(xiàng)目）調(diào)研2、各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊調(diào)研

河濱項(xiàng)目調(diào)研

競爭板塊（項(xiàng)目）調(diào)研市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研蘇州河景觀是本案最大的賣點(diǎn)和特色，目前類似項(xiàng)目在市場中供應(yīng)不多，這些樓盤都將對本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。1、分布和供應(yīng)現(xiàn)狀2、價格調(diào)研3、產(chǎn)品調(diào)研4、未來供應(yīng)調(diào)研5、河濱景觀設(shè)計

河濱

項(xiàng)目調(diào)研市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研大華清水灣中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河濱項(xiàng)目分布圖普陀樓盤長寧樓盤市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研在售河濱項(xiàng)目匯總樓盤名稱區(qū)域規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格可售面積新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格49413蘇堤春曉普陀1800003.2高層歐洲建筑風(fēng)格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層

現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格11108中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格23719天山河畔花園三期長寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格21486仁恒河濱花園長寧390000

3.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格21185

匯總

136823市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料樓盤名稱區(qū)域價格主力總價新湖明珠城二期普陀14500180萬蘇堤春曉普陀19000230萬泰欣雅苑普陀16500240萬中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀13000135萬天山河畔花園三期長寧15500170萬仁恒河濱花園長寧23000460萬在售河濱項(xiàng)目價格分析匯總項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐樓盤名稱區(qū)域規(guī)模主力房型主力面積段類型比率裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯

蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機(jī)、消毒柜，廚柜五金配件采用德國海蒂詩、意大利法拉利品牌，板材為意大利進(jìn)口SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱;“亞細(xì)亞”或“斯米克”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實(shí)木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排油煙機(jī)、16升熱水器、凈水器及軟水器;獨(dú)立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地?zé)嵯到y(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀560217二房99-12353%毛坯

天山河畔花園三期長寧72300二房102-10935%1,000潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺：臺面配石材，臺面下配儲物柜，臺面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）?？照{(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機(jī)天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長寧390000

四房200-25056%2,500科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡，進(jìn)口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門為沙比利飾面防火防盜門、數(shù)控門鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研在售河濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計上市時間預(yù)計售價屬性規(guī)模(總建面積)時代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古城閘北不夜城在建200828000商辦280000達(dá)安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研河濱項(xiàng)目未來供應(yīng)匯總市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研蘇堤春曉新湖明珠城河濱樓盤景觀借鑒市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料供應(yīng)現(xiàn)狀

目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區(qū)，可售量在1.3萬平方米左右。價格分析在售河濱項(xiàng)目價格范圍在13000-23000元/平方米之間，價差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。產(chǎn)品分析房型面積和設(shè)置跨度較大，二房以100-120平方米為主，三房面積在130-200平方米之間。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500-2000元左右。未來供應(yīng)河濱項(xiàng)目未來供應(yīng)主要集中在閘北區(qū)，供應(yīng)量在30萬平方米左右,且象本案一樣直接臨河的項(xiàng)目基本絕跡，進(jìn)一步提升了本案價值。景觀設(shè)計加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐1、借鑒板塊確定2、區(qū)位概念3、產(chǎn)品調(diào)研

借鑒

板塊調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研本案預(yù)計售價將達(dá)到25000元/平方米，此價格將引領(lǐng)區(qū)域市場更上一個臺階。因此，我們對市場上目前成交均價在25000元/平方米左右的板塊主力在售樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計分析，并與本案進(jìn)行比較，對本案的定位、設(shè)計提供幫助。市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研黃浦豫園板塊靜安南部板塊徐匯內(nèi)徐匯板塊長寧古北板塊借鑒板塊分布圖市場實(shí)踐項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊樓盤名稱售價（元/平方米）區(qū)位特色景觀優(yōu)勢長寧古北板塊強(qiáng)生古北花園22000上海國際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國際化社區(qū)虹橋綠地古北瑞仕花園25000古北國際花園18000靜安南部板塊靜安四季30000市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全市中心城市景觀經(jīng)典茂名32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園30000徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利城市景觀，徐匯綠地永新花苑三期25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期20000上海傳統(tǒng)老城廂，歷史人文氛圍濃郁，外灘沿線景觀優(yōu)勢明顯瀕臨浦江，老城廂風(fēng)貌太陽都市花園23000區(qū)位概念市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研產(chǎn)品分析可比區(qū)域樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比率價格長寧古北板塊強(qiáng)生古北花園1290093.8

高層;小高層現(xiàn)代三房135-15355%22000古北瑞仕花園1373863.24

高層;小高層歐式三房150-18070%25000古北國際花園1162002.9高層;小高層現(xiàn)代三房146-18256%18000靜安南部板塊靜安四季700005高層現(xiàn)代二房三房110-130140-16070%30000經(jīng)典茂名250004.76高層現(xiàn)代二房三房130-140180-19089%32000徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園219793.8高層現(xiàn)代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5

高層;小高層多層現(xiàn)代三房110-18065%25000黃浦豫園板塊上海灘花園一期859983高層ARTDECO二房三房100-130140-15095%20000太陽都市花園430003.3高層歐式三房170-18070%23000市場實(shí)踐可比區(qū)域樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置長寧古北板塊古北瑞仕花園3200衛(wèi)生間,地采暖系統(tǒng),高級面磚,科勒品牌潔具

客廳1,高級柚木地板,環(huán)保涂料,RHOSS戶室中央空調(diào)

臥室1,高級柚木地板,環(huán)保預(yù)料,RHOSS中央空調(diào)

廚房1,防滑地磚,環(huán)保涂料,容積式燃?xì)鉄崴疇t、SMEG電器、管道凈水、進(jìn)口高儀水喉靜安南部板塊靜安四季3000廚房：意大利Snaidero整體櫥柜或同級，F(xiàn)ranke龍頭或同級產(chǎn)品，Smeg炊具、GE烤箱、GE對開門冰箱或Smeg冰箱，杜邦臺面

客廳地面高級大理石或木地板；臥室木地板，配木制踢腳線

衛(wèi)生間瑞士Laufen品牌或同級產(chǎn)品潔具，Grohe品牌或同級龍頭。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào)經(jīng)典茂名3000

衛(wèi)生間：高級防滑地面磚、高級瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國KAREMAG或TOTO浴室潔具及配件，瑞士zehnder(森德)衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。主人浴室另設(shè)玻璃沐浴間，人造大理石臺面及鏡子、衛(wèi)浴小五金

臥室實(shí)木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面

客廳：實(shí)木復(fù)合地板、高級涂料粉涂，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、日本大金VRV小型中央空調(diào)并配備大金VRM新風(fēng)系統(tǒng)

廚房：高級地磚、高級瓷磚，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、整體配置徐匯內(nèi)徐匯板塊匯寧花園3000廚房德國POGGENPOHL高級廚柜，DuPont“CORIAN”工作臺面連不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹摺⒊橛蜔煓C(jī)、烤箱、微波爐、冰箱

衛(wèi)生,天然石材,天然石材和瓷磚,KOHLER明廠潔具

陽臺,防滑瓷磚,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣機(jī)永新花苑三期2500-3000裝修建材和生活設(shè)備均選用世界知名品牌.大金中央空調(diào)

衛(wèi)生間/廚房:科勒衛(wèi)浴潔具,不銹鋼洗滌盆SIEMENS燃?xì)庠罹?、抽油煙機(jī)、烤箱、微波爐、冰箱,高檔地磚

客廳/臥室:地面櫸木實(shí)木地板,墻面高檔涂料黃浦豫園板塊上海灘花園一期2300客廳:大理石、實(shí)木復(fù)合地板,涂料、約克空調(diào)/大金空調(diào)

廚房：防滑地磚、墻磚、涂料、美國通用抽油煙機(jī)、美國通用嵌入式燃?xì)鉅t、美國通用冰箱、美國通用垃圾粉碎機(jī)、佛蘭卡水槽、能率16升燃?xì)馐绞彝鉄崴?、海蒂詩五金器?/p>

衛(wèi)生間：防滑地磚、墻磚、涂料、樂家雪梨座廁、樂家普林無裙防滑底浴缸、樂家方泰娜面盆、高儀水喉、高儀花灑太陽都市花園3000客廳：地面櫸木實(shí)木地板，走廊為大理石地面；墻面高檔涂料，花梨木墻板，配中央空調(diào)

衛(wèi)生間：地磚，配置科勒衛(wèi)浴裝修標(biāo)準(zhǔn)

本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上25000元/平方米單價的樓盤，其不具有傳統(tǒng)高尚居住區(qū)概念，優(yōu)勢并不十分明顯；全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3000元/平方米；三房在這些板塊中占據(jù)主力，面積有放大趨勢，160-240將成為主力面積段。結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐1、調(diào)研對象的確定2、和板塊其他樓盤的差異性調(diào)研

各板塊標(biāo)桿項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研本案欲打造區(qū)域標(biāo)桿。因此，我們對市場標(biāo)桿樓盤進(jìn)行篩選，通過對其與板塊內(nèi)其他樓盤差異性調(diào)研分析，對本案的定位、設(shè)計提供幫助。市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研借鑒板塊分布圖萬里板快中環(huán)凱旋宮新天地板塊華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場實(shí)踐競爭板塊樓盤名稱規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格主力房型主力面積段類型比例價格開發(fā)商新天地華府天地700004高層新古典主義四房300-35096%60000-100000上海置業(yè)翠湖天地130004高層、小高層ARTDECO古典主義三房180-19045%40000-80000瑞安集團(tuán)萬里中環(huán)凱旋宮2700002.25高層、小高層哥特復(fù)興式建筑三房169-17736%14000-19000上海中鷹置業(yè)有限公司中環(huán)花苑1436852.2小高層、高層現(xiàn)代二房90-11060%8500-9500上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司不夜城綠洲雅賓利5000003.2高層artdeco二房9840%17000-18000上海碩城置業(yè)蒙特利名都城2000003.45小高層高層古典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集團(tuán)新紅廈公寓200003高層現(xiàn)代三房156-15833%10000-11000上海鐵路分局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目調(diào)研競爭調(diào)研專題調(diào)研競爭板塊樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置新天地華府天地5000進(jìn)戶門：高級實(shí)木防火防盜鋼木子母門,并配進(jìn)口門鎖

走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆

窗材：高級鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃

大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板

車庫電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚

電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚

電梯品牌：日本FUJITEC

備注：窗配件：德國ROTO或同級產(chǎn)品。主人梯：載重800kg,速度2m/s,空調(diào)系統(tǒng)，TFT液晶電視。

空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日本大金、三菱或同級產(chǎn)品（VRV帶新風(fēng)、新冷媒R410A）；

其他配置：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)配備散熱架采暖。

主衛(wèi)采用日本進(jìn)口Toto智能化全自動坐便器，德國Hoesch、意大利Teucoh或同級產(chǎn)品按摩浴缸。

次衛(wèi)采用德國Duravit、德國Villeroy&Boch或同級坐便器，配置德國Kaldewei或同級產(chǎn)品浴缸。

廚房德國Miele電器、德國EBKE、意大利Scavolini或同級產(chǎn)品櫥柜；德國Miele或同等級產(chǎn)品廚房電器；德國Blanco或同級產(chǎn)品廚房水槽；美國DupontCorian或同級產(chǎn)品櫥柜臺面翠湖天地4000?；u、高級人造大理石、高品質(zhì)柚木實(shí)木地板、防滑地磚、安保系統(tǒng)：i-home可視對講系統(tǒng)；IC卡電子門鎖、CCTV監(jiān)控系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測器；空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：“松下”的小型家庭中央空調(diào)；

小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；poggenpohl櫥柜、gaggenau爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機(jī)、kuraray料理臺、pentair純水器、Franke純水器龍頭、kuppersbusch雙開門冰箱/洗碗機(jī)、Franke水槽、kohler水槽龍頭、kohler衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花灑、comemonLCD電視機(jī)（僅限1-2號樓主衛(wèi)生間）、decorlux衛(wèi)浴五金件、Nexans配備地暖系統(tǒng)、kohler衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花灑、comemonLCD電視機(jī)（僅限1-2號樓主衛(wèi)生間）、decorlux衛(wèi)浴五金件、Nexans配備地暖系統(tǒng)、服務(wù)陽臺配置Teka洗衣機(jī)及干衣機(jī)、恒熱熱水器、聞洲洗滌池、AOLEISHI洗滌池龍頭市場實(shí)踐.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料競爭板塊樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)