房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第18講講義

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第18講講義考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)本錢法的根本原理、詳細(xì)運(yùn)用的把握程度。

考試根本要求：

把握：重新購(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、緣由和求取方法。

熟識(shí)：本錢法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及各構(gòu)成局部的測(cè)算，本錢法的根本公式。

了解：商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊和房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。

要點(diǎn)說(shuō)明：（略）

二、內(nèi)容講解：（說(shuō)明：序號(hào)按講課挨次排列，對(duì)教材相應(yīng)節(jié)號(hào)作了變更）

5.4本錢法的根本公式

5.4.1本錢法最根本的公式

本錢法最根本的公式為：積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格－折舊上述公式可針對(duì)以下3類估價(jià)對(duì)象而詳細(xì)化：①新開(kāi)發(fā)的土地；②新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種狀況）；③舊的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種狀況）新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采納本錢法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、四周環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。例如，運(yùn)用本錢法評(píng)估某在建工程的價(jià)值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在花了較大的本錢，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，要予以減價(jià)調(diào)整。

求取新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格、新建的房地產(chǎn)價(jià)格和舊的房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的根本步驟是：①搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；②測(cè)算各構(gòu)成局部的金額；③將各構(gòu)成局部的金額累加。

5.4.2適用于新開(kāi)發(fā)土地的根本公式

新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)展“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中撤除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些狀況下，本錢法的根本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的本錢+土地開(kāi)發(fā)本錢+治理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，本錢法是一種有效的方法，由于新開(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。

5.4.3適用于新建房地產(chǎn)的根本公式

在新建房地的狀況下，本錢法的根本公式為：新建房地價(jià)格=土地得本錢+土地開(kāi)發(fā)本錢+建筑物建筑本錢+治理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在新建建筑物的狀況下，上述公式中不含土地取得本錢、土地開(kāi)發(fā)本錢及應(yīng)歸屬于土地的治理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即：新建建筑物價(jià)格=建筑物建筑本錢+治理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況，對(duì)上述公式進(jìn)展詳細(xì)化。

5.4.4適用于舊房地產(chǎn)的根本公式

在舊房地的狀況下，本錢法的根本公式為：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)本錢+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物重新購(gòu)建價(jià)格在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建