2022年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識講解實地查看估價對象

2022房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識講解：實地查看估價對象

實地查看是指負(fù)責(zé)某個估價工程的估價師親自到該估價工程的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀看估價對象狀況，包括感受估價對象的位置、交通、四周環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地外形、建筑構(gòu)造、用途等狀況進(jìn)展核對，觀看估價對象的內(nèi)外部狀況（例如，設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、修理養(yǎng)護(hù)、外觀等），拍攝反映估價對象內(nèi)外部狀況以及四周環(huán)境和景觀或臨路狀況的照片、影像資料，調(diào)查了解估價對象歷史使用狀況（例如，是否存放過污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場行情，并搜集補(bǔ)充估價所需要的其他資料。為了避開在實地查看時遺漏應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解的內(nèi)容，在實地查看之前可以制作好《估價對象實地查看記錄》相關(guān)表格。

實地查看有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)知，形成一個直觀、詳細(xì)的印象，獵取文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細(xì)節(jié)。另外，現(xiàn)實中已消失偽造房地產(chǎn)權(quán)屬證書、偽造估價對象現(xiàn)場要求估價的狀況。這類問題只要通過仔細(xì)的實地查看，與被查看房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進(jìn)展交談，是可以覺察的。

在實地查看時，一般需要托付人中熟識狀況的人員或被查看房地產(chǎn)的業(yè)主伴隨，估價師要仔細(xì)聽取伴隨人員的介紹，具體詢問在估價中需要弄清的問題，并將有關(guān)狀況和數(shù)據(jù)仔細(xì)記錄下來，形成《估價對象實地查看記錄》。

很多估價工程的托付人同時是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，在這種狀況下進(jìn)展實地查看通常會較順當(dāng)。但是，也有一些估價工程的托付人不是被查看房地產(chǎn)的業(yè)主，甚至與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主有利益沖突，例如在房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣、變賣、抵債估價中托付人是人民法院或債權(quán)人，在房屋拆遷估價中托付人是征收人。在這些狀況下，估價師一是可以要求托付人與被查看房地產(chǎn)的業(yè)主事先做好溝通，二是自己向被查看房地產(chǎn)的業(yè)主說明來意和相關(guān)狀況，爭取其理解與協(xié)作。

《估價對象實地查看記錄》應(yīng)包括查看對象、查看內(nèi)容、查看結(jié)果、查看人員和查看日期。執(zhí)行實地查看的估價師需用照片等方式證明自己進(jìn)展了實地查看，并應(yīng)在《估價對象實地查看記錄》上簽名。另外，還應(yīng)盡量要求托付人中幫助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主在《估價對象實地查看記錄》上簽名認(rèn)可。其中，房屋拆遷估價應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的要求，由實地查看的注冊房地產(chǎn)估價師、征收人、被征收人在《估價對象實地查看記錄》上簽名認(rèn)可。假如被征收人不同意在《估價對象實地查看記錄》上簽名的，應(yīng)當(dāng)請除托付人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。考試用書

對于估價對象為已經(jīng)消逝的房地產(chǎn)，雖然不能進(jìn)展完全意義上的實地查看，但也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)展必要的調(diào)查了解。