規(guī)劃設(shè)計辦理重在抓要點

PAGEPAGE8規(guī)劃設(shè)計管理重在抓要點規(guī)劃設(shè)計工作是一項較單純的技術(shù)工作，規(guī)劃設(shè)計管理則是作為地產(chǎn)商自己實施的對投資開發(fā)項目展開的有目標(biāo)的管理活動。管理的目的是按照公司的決定和計劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。大型項目的設(shè)計管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)知道在什么時候做什么事，作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個大型項目的設(shè)計管理，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進(jìn)行控制。管理要點一：調(diào)查研究一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。重點工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計上，一是放在后期銷售上。而這都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。1、市場調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專門的調(diào)查公司展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。管理要著重于檢查資料的全面性、來源的可靠性、時間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競爭公司的內(nèi)部情報。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場狀況，包括各地產(chǎn)公司的實力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營業(yè)績、品牌和知名度、銷售率、消費群認(rèn)可度、市場份額以及經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營手段和競爭優(yōu)勢等等。要弄清房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場發(fā)展的趨勢和市場的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個領(lǐng)域或者將計劃在哪一塊細(xì)分的市場上博得消費者的歡迎和認(rèn)可。2、規(guī)劃調(diào)查從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場的發(fā)展和項目的規(guī)劃選址問題。土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮。管理要點二：設(shè)計前期蠅蜓亡寄房地鉤產(chǎn)公脆司進(jìn)盯入市妻場，醫(yī)首要器的門懸檻是樓土地脆，而它后是繭資金插，最斤后是共人才柔。人艱才可肝以通茄過高賄薪去被爭奪招和挖湖掘，訴資金喘也可壽以通榆過銀殘行去樹融資盼，土凱地則嶄較復(fù)跟雜，把如果容有良問好的辟政府壞資源膜和當(dāng)暗地政奮府的掀支持蘇，購群買土侵地會賽簡單遠(yuǎn)一些么，畢童竟在蘆內(nèi)地堪很多理城市槳，土驗地市勵場依學(xué)然是展一張染不透榮明的系網(wǎng)，奶看不拐清，周摸不令透，活沒有鈴一定備的政凝府關(guān)計系很暴難開廈展土異地的鞋擴(kuò)張遵、儲燦備工福作。獸土地待擴(kuò)張焰不是亂簡單響的購鏡買和逼儲備緩，要蠶與公滿司發(fā)押展的肝戰(zhàn)略級計劃袋和整成體布營局以泊及市蜂場增裙長緊胳密結(jié)栗合起顛來。恥塵帝督建立尸與當(dāng)教地規(guī)蓮劃、拔國土憑部門綁建立存良好織的工序作關(guān)欄系。據(jù)如果梅在當(dāng)麗地有職很好稻的政架府關(guān)濾系，驢那對超前期韻土地斑的儲雁備和達(dá)擴(kuò)張題將很泳有幫銷助，涂在土損地成廁本、課區(qū)位驕和數(shù)蓬量方拿面將牲能夠謊按照鈴公司鹿制定圓的發(fā)陜展戰(zhàn)故略進(jìn)倘行，戶為進(jìn)轉(zhuǎn)一步棒的實悅施開宮發(fā)打望下一衛(wèi)個良慎好的右基礎(chǔ)馳，在軌市場土競爭吸中占巖據(jù)較博高的良優(yōu)勢青。宏綁閱睜購買壓土地膏前首羅先做其好以猜下準(zhǔn)恒備：懸1召、規(guī)培劃選斜址閣漁匙奪某一隨種開泄發(fā)項選目概躬念確衡定后謙，下遲一步僻的工省作就凡是項鋸目的箱規(guī)劃盒選址玉，首暖先，驕要了積解城傾市規(guī)享劃和貌用地?fù)岬默F(xiàn)沈狀，泳分析燕空地太及周脫邊的宰現(xiàn)狀洽和發(fā)謠展情嗎況，掀并到迎現(xiàn)場碼進(jìn)行在實地圾調(diào)查法和核盞實。扛其次墨，根葛據(jù)項賢目的結(jié)定位蘋和對今土地藍(lán)的具乏體要貼求，諷擬葵選護(hù)5讀處以麥上的鄉(xiāng)位置分進(jìn)行含選址鑼和評稅價。隊評價添主要熄考慮臭周圍浴市場差、公喉共配心套、獸市政億基礎(chǔ)撫設(shè)施利、周流邊建森設(shè)情畝況、然本地學(xué)的規(guī)贈劃趨螞勢和爺發(fā)展抖方向車、交喜通的讀便利弟程度守、基牧地的槽現(xiàn)狀粒和是衛(wèi)否引腎起較碼高代彼價以允及項叔目進(jìn)廢入后棉的市諷場反抬映及長銷售泉預(yù)測妥等，躲評價集應(yīng)結(jié)剛合選虹址和慰前面辱的調(diào)笑查及增項目午定位刻綜合租考慮伶，必睬要時泳要對至項目假定位筋進(jìn)行壁調(diào)整統(tǒng)。最阿后，拉根據(jù)腦各選蠻址評岸價報痕告，般進(jìn)行版針對痰性分握析和茶比較僑，從仔中遴組選出用有較挎大開嘉發(fā)價腫值的饑地段危作為裹公司我發(fā)展巧的決烤策依次據(jù)。仍2席、加傻強設(shè)鄉(xiāng)計報隆批過炮程中噸的目征標(biāo)管獎理：以土地灑合同巾、用食地紅臥線和受規(guī)劃承設(shè)計軟要點旺者脫救設(shè)計盟報批炭不僅對僅是座批準(zhǔn)咸的問跳題，透時間姑上的側(cè)問題瓣，要譜認(rèn)識熟到設(shè)洗計報愛批是閉將設(shè)匆計目用標(biāo)通燒過政報府的滅批準(zhǔn)潔加以下確認(rèn)蟻和合炎法化懼。跟傍蹤者李要學(xué)罩會與繡管理陶者的忽溝通命和協(xié)泊調(diào)。樣拌蝶禽盡管秘用地掀紅線何和規(guī)呆劃設(shè)補計要慎點都妻是規(guī)渣劃國過土部蹲門下沒達(dá)的加，但明我們明可以徹通過吹合法靈的正廟當(dāng)途垮徑將赴公司類的發(fā)塞展目猾標(biāo)和泳設(shè)計呀意圖痕反映如給他卵們，狠去積狼極協(xié)泡商和笑溝通乞，影崖響他廣們的修決策惰傾向騙。雞帳瓣因規(guī)劃提選址喂初步輕確定捧后，庭就要姨進(jìn)行脅土地沒的購所買工性作。醫(yī)土地步購買朵時要蠢事先幻與規(guī)臨劃土鎮(zhèn)地部草門將展土地萍價格松、土井地面予積和容規(guī)劃延設(shè)計林要點框以及得開發(fā)臟建設(shè)描要求鍛協(xié)商林好，架要做毯到心召中有哪數(shù)，匙盡可憂能把至今后剛開發(fā)虧建設(shè)封中遇社到的僚問題繼想清鬼楚，怪并在坡合同韻中為賢公司流的發(fā)村展調(diào)索整留眉下調(diào)蝶整余錘地。汪所以創(chuàng)，用額地紅害線和懸規(guī)劃兔設(shè)計脖要點預(yù)是關(guān)臥鍵技蔑術(shù)工清作。阿屋握磚規(guī)劃軌設(shè)計港要點彎，是霜項目謎的靈犁魂和鑄技術(shù)友核心折，影揚響著常公司慢的一植系列錫決策民和經(jīng)元濟(jì)戰(zhàn)界略的命確定悠，比擁如咽，執(zhí)3.止5陰的容喊積率逐對于楊開發(fā)刷住宅脖來講藍(lán)，就湊是高狀層住綢宅，哥而在劫某些思城市焰，如畝果消你費人僻群還掌達(dá)不緩到可混以承與受電間梯的門管理覽成本卵和高史層土賽建成放本的內(nèi)情況就下，津茫然風(fēng)采用販高容紙積率轟，會身使公飛司陷驗入困黨境，嗓而且箭還要臣交納瞧高容震積率別帶來竹的樓迅面地德價。路所以誠，在神簽定蓄土地潔合同鑰時，奇就要祖做好予經(jīng)濟(jì)造技術(shù)境分析夫，重賄點對循容積楚率、皂公共符配套寒（學(xué)金校、陷幼兒晶園、竹商場理等）狹進(jìn)行涂成本所分析杏，計到算建善設(shè)后平的單甲方成江本，它與市誤場同墳類項煌目進(jìn)白行比釘較，遙并作液出方鞠案判光斷和視選擇救。因宇為，崗規(guī)劃但設(shè)計盡要點雖在下箏達(dá)后區(qū)就不直容易棗調(diào)整尾，所狡以，犯之前責(zé)一定病要將邊開發(fā)建建設(shè)楊遇到苦的問著題在螞規(guī)劃純設(shè)計立要點迎中考礙慮進(jìn)子去，雨為今目后自漸我調(diào)旬整留盤出余嘴地。貢管理跪要點仁三：寬規(guī)劃批設(shè)計覺方案浴筋州夾一個危好的混規(guī)劃喚設(shè)計滔，必守須在坐深入改細(xì)致遙的市悟場調(diào)暗查后彩，在失占有本第一望手基落礎(chǔ)資止料后問，并食經(jīng)過晨多方腔面、建全面辭細(xì)致拌的分辮析研挖究后少，才孟能和蔥市場占緊密臨結(jié)合謎起來思。項填目是助否成鄉(xiāng)功，肆需要隨一系憂列的誘運作蛇和精拘心策厲劃才備能逐泥漸達(dá)紛到所蝶定目采標(biāo)，折其中坦，礙規(guī)劃拍設(shè)計泳是龍啟頭，毛是關(guān)金鍵。諷尤其桌是大詠型項安目的章規(guī)劃鏡設(shè)計艙，更箭應(yīng)重丹視。弟大型見項目今的規(guī)蕩劃設(shè)瞎計，鳥要結(jié)濾合項盾目的榜復(fù)雜籍程度楚和市幅場情北況，蠟分階非段進(jìn)癥行規(guī)插劃設(shè)鄭計，爐將規(guī)長劃設(shè)疤計的仆目標(biāo)將逐步漠進(jìn)行梯深化默和細(xì)櫻分。燙所以掌，對砍于一晚個大污型項暗目的點規(guī)劃茄設(shè)計宵首先頓要有先一個倒整體斜的清群晰的窩概念草，而鵝后要熔清楚舊開始合做什誦么，刃中間戴做什她么，堆實施程時做憤什么瘋。總倘之，副要將涼項目錢的整都體運禽作和鋪策劃奮精神牧貫穿銳到每蛙一步錯中去曠，并削逐步乖進(jìn)行健落實薪和反兄饋。丈儉做好浙一個胞規(guī)劃央設(shè)計頂方案獨，離輪不開悲三個恨前提雁條件魂：替1旬、甲棄方的左指導(dǎo)斜和目讓標(biāo)激片勵德誰也待無法戀代替書甲方蚊作出長最后攪的判勸斷，該甲方膝或許腥在某弱些環(huán)置節(jié)需賞要設(shè)吸計方住、監(jiān)喘理方還、顧帆問公暫司的炕積極恐配合偏，這趟些伙連伴也園提出蘋了自攝己的躲方案疾或觀閑點，崇但只晉有甲膚方能神夠從屬項目休的整界體上池進(jìn)行稀選擇錯和判窯斷。招生靠止項目春的運意作，詳自始席至終睬是甲猴方自緣己的束事，薯從投走資決曉策到閑市場豆調(diào)查熄、項噴目確紋定和緣定位基，規(guī)疫劃選僚址和涉購買先土地咽，每蠅一步乎都是晚甲方漸精心尾策劃謠的結(jié)扒果，遞里面怠都隱腔含或連付出慚了大馳量的最心血堆和代近價，慧而目存標(biāo)也吵在一峽步步碗的進(jìn)船展中紹逐步腳調(diào)整如或加像強。其所有盤這些邀發(fā)生瓶或?qū)⒖冒l(fā)生刪的故燈事及主來龍貢去脈坦，也死只有喜甲方擦掌握咳和清枯楚，田而這拘些細(xì)第節(jié)或箭故事灰不可授能告資訴設(shè)損計師袍，設(shè)似計師崇也不舞可能枕在一真下子邪就能怖消化謠吸收餃。所燦以，撥甲方閣作為毫全過鑼程的宣統(tǒng)籌觀策劃簡方，遙一定幫要清私楚應(yīng)裹該讓司設(shè)計屢?guī)熢谪?fù)哪一脾個環(huán)薦節(jié)發(fā)想揮作隔用，起決不梨能將負(fù)所有燙問題足都交唯給設(shè)迷計師拉來解昨決，術(shù)一來翼設(shè)計酒師永挽遠(yuǎn)不世可能錯代替普甲方涌來作冷出判濁斷，污二來耗有些測原則緣性問勤題，君必須御由甲的方進(jìn)菊行拍見板。鄭設(shè)計瀉師只捆了解輩你讓贏他做摔的那店部分孕，他藏?zé)o法賭從項徹目的功整體穴運作鹿上看章到問滲題所廊在，業(yè)這是純作為帽設(shè)計錦人員逝的角李色所無限。涂我以滋前作哪設(shè)計記，就沈是這競樣，風(fēng)你可默以有轎很多線想法技，而銹且也著可以腫在方海案中欣體現(xiàn)推，但圈如果村不獲饒得甲嬌方的富認(rèn)可閘就無女法進(jìn)靠行下同一步察的工齡作，腎多數(shù)沃情況鴉下，租設(shè)計抓師因紡為溝慶通或部對項宏目的歸認(rèn)識蠻深度扮或甲攏方提循出的縫要求敘過粗宿或背梯景資韻料太通少，撤設(shè)計賓師稍仙不注到意就忙會偏草離甲杯方的焰目標(biāo)思，作欺出一興些無對用功蒙，浪牧費時喇間和俊精力歉。胖?jǐn)r揭焰設(shè)計斧過程膜中，鹿甲方反加強灑設(shè)計池跟蹤苦和指臉導(dǎo)，輪不能喉僅通牌過幾判次會鋼議或藥匯報永的方刻式來雞解決始復(fù)雜晉的技潤術(shù)問津題，蛋比較念復(fù)雜有的問野題要士主要淋依靠勒甲方黃的主股要技跡術(shù)人輔員與減設(shè)計芳人員烤進(jìn)行也面對茄面的殿溝通匯和商間量，薄必要循時，堅甲方究應(yīng)派閑駐工這程師行與設(shè)號計人沿員一法起參賓與設(shè)不計，廳對設(shè)侵計中以出現(xiàn)車的問趣題，世甲方橫工程衰師可省及時忌返回誦公司翅向領(lǐng)用導(dǎo)匯包報尋泰求解涂決方津案或庭意見鋪，這額種措枯施可鉆有效休的將監(jiān)一些確細(xì)節(jié)若或不羽大的漲問題脊解決扯好，覆而且還因為邀有甲積方代喝表的詞旁站錦參加汗，設(shè)濟(jì)計師夾的積跨極性結(jié)和主腹動性過會得話到加尤強，躬工作罰效率漆會大賭幅提識高，鬧由領(lǐng)畜導(dǎo)拍疲板決離策的痛范圍蛙縮小翠，節(jié)貢省了咱領(lǐng)導(dǎo)麥的精裝力。迅通過岸匯報織會，糊主要倒目的袋有兩校個：侵一是查向領(lǐng)溫導(dǎo)通酸報方革案的鉛進(jìn)展樂和中春間成蝶果。宣二是大就方筐案中瀉的關(guān)咬鍵問港題進(jìn)換行討承論，巡尋求致解決茂方法脹或意蛛見，畫以便鄉(xiāng)于下南一步速設(shè)計峽的繼潤續(xù)。新甲方被的指唱導(dǎo)，抵影響臺到設(shè)忽計的授進(jìn)展止和方愿向。亂在設(shè)簽計大野的原貨則和藥目標(biāo)劑上，宴甲方豎應(yīng)比賀設(shè)計忠方更篇高明氣、更籠前瞻辭，在揮某些粒方面諷來講嫌，甲腐方對緊于一娛個方雀案比規(guī)設(shè)計間者更響能看疊出和歲發(fā)現(xiàn)哲問題自所在枕，眼悠光更笨高一卵些。宅所以夫，甲喉方的擠指導(dǎo)攤應(yīng)放炭在以門下三拾個方礙面：固一是寄方案束的整賞體布政局和頂框架們?；亩羌慕?jīng)濟(jì)摔技術(shù)營指標(biāo)植。艷三是謊方案拼的風(fēng)組格和壺創(chuàng)新寫。筍甲方兄的指于導(dǎo)不呢要具裝體到鋸每一鐮個具若體設(shè)資計的館細(xì)節(jié)磨中，撞要積博極想孕辦法另調(diào)動絡(luò)設(shè)計誰人員述的設(shè)戶計才雀能和慎積極鎖性，抓將他見們的胳才華月施展婆出來捐就成踢功了祖一半屢。通來過設(shè)式定一砌定目俱標(biāo)激巨勵設(shè)顯計師僅進(jìn)行傻創(chuàng)造王，設(shè)疏計出仔甲方圣滿意購、大載家滿能意的聽作品框。甲燭方的逐指導(dǎo)顆不可資有太籌多的委隨意元性，豆比如圣確定啞了的爐設(shè)計犁原則塞和意割圖，居不要屠輕易冊改動墾，因息為設(shè)叉計人副員已鹿經(jīng)按舌甲方翅的意辨圖作蜜出了石很多管努力仇，如直果不獨說清日楚，綢突然澇改動怖，會爬給設(shè)際計人嫩員造硬成很獸大的哈壓力攏和打搭擊，頌因此留，甲碗方作箭出的愿決定叉一旦乓作出戚后就甲不要唯動。亡由于楊設(shè)計幻方案薄已經(jīng)聲初步桐確定陶，上加述概逃念的院調(diào)整錘引起閃規(guī)劃牛方案框的大碎修改嬸，因赴而帶蔽來設(shè)噴計單脂位的莖抵觸互，矛敲盾由踐此引共起。篩加上統(tǒng)中途透甲方江中途駐意見較的反走復(fù)，秧和設(shè)左計單歐位的跡不合旬作，循造成折設(shè)計望方案誠久而卡不決彎的局員面。灣2東、高準(zhǔn)水平佩、善噴溝通拳的設(shè)別計單結(jié)位鄰耳塊竭作為瞧地產(chǎn)田商，上為做姥好一械個項謙目的刑規(guī)劃弓設(shè)計倆，都葬愿意凝拿出薯更高復(fù)的成及本來省雇請捷一家貧高水叮平的酬設(shè)計出單位劃。但丘是高霞水平畝的設(shè)釀計單登位不師一定苗就適檔合，掙原因滾有很撈多，冷主要勺是一鍛個項究目從穿前期泥策劃薦、概廁念規(guī)字劃、有總體水規(guī)劃妥到詳坊細(xì)規(guī)樓劃設(shè)獲計、般單體福設(shè)計皮、初伯步設(shè)創(chuàng)計和械施工律圖設(shè)慧計，截有很僑多階退段，德每一早個階興段對納設(shè)計因的要洞求不今一樣媽?？苤嵆咚掀?/p>