存量房交易綜合業(yè)務(wù)管理及管理知識(shí)操作分析

存量房交易業(yè)務(wù)操作主講教師：張合振Email:zhanghezhen@學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解存量房地產(chǎn)的概念及分類，存量房房屋成色判斷標(biāo)準(zhǔn)，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)交易現(xiàn)狀，存量房銷售的付款方式；熟悉存量房?jī)r(jià)格影響因素，存量房銷售方式及銷售程序，存量房交易風(fēng)險(xiǎn)；掌握存量房上市銷售條件，存量房貸款及交易相關(guān)稅費(fèi)。

7.1存量房地產(chǎn)概述7.1.1存量房地產(chǎn)的概念及分類1）存量房地產(chǎn)的概念存量房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的房地產(chǎn)。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易，賣房人具有完全處置權(quán)利的房，俗稱為“二手房”。2）分類(1)已購(gòu)公房：即在房屋改革過(guò)程中，已經(jīng)購(gòu)買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房；(2)直管公房：指各市直接管理的已購(gòu)公房；(3)自管公房：指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購(gòu)公房；(4)使用權(quán)房：指市民租住公有住房而享有使用權(quán)的房屋；(5)經(jīng)濟(jì)適用房：指由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，但享受了土地及其他相關(guān)優(yōu)惠政策的且產(chǎn)權(quán)清晰的市民自有住房；(6)商品房：指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，未享受任何優(yōu)惠政策的，產(chǎn)權(quán)清晰的市民自有住房。3)存量房房屋成色判斷標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，依據(jù)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備配置三大部分若干項(xiàng)目的現(xiàn)狀以其完好和損壞程度將房屋劃分為五類：即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。(1)完好房：三大部分完好齊整，管道暢通，現(xiàn)況良好，能正常使用；標(biāo)準(zhǔn)為八成新以上。(2)基本完好房：三大部分基本完好，可供正常使用或少量構(gòu)部件有輕微損壞，但經(jīng)一般性維修即能恢復(fù)；標(biāo)準(zhǔn)為六至七成新。(3)一般損壞房：三大部分已發(fā)生一般性或局部損壞變形；標(biāo)準(zhǔn)為四至五成新。(4)嚴(yán)重?fù)p壞房：因年久失修而使三大部分明顯變形或損壞；標(biāo)準(zhǔn)為三成新以下。(5)危險(xiǎn)房：承重構(gòu)件已出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫，或傾斜喪失承荷能力，隨時(shí)有倒塌危險(xiǎn)；標(biāo)準(zhǔn)在一成新以下。7.1.2存量房地產(chǎn)價(jià)格影響因素一般來(lái)說(shuō)，存量房地產(chǎn)的價(jià)格主要受房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素影響。1)環(huán)境因素(1)基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟。(2)交通條件。(3)物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境。(4)人文環(huán)境。2)房屋因素(1)房屋結(jié)構(gòu)。(2)房型。(3)樓層。(4)房屋朝向。(5)房屋開(kāi)間、層高。(6)面積分配。(7)房間的采光狀況。(8)房屋的新度。(9)房屋的質(zhì)量。

7.2存量房地產(chǎn)的銷售7.2.1存量房上市銷售的條件

1)存量房上市要求的相關(guān)條件(1)以成本價(jià)從房管局購(gòu)買的房屋可直接上市；(2)以成本價(jià)從單位購(gòu)買的住房，如與單位的購(gòu)房協(xié)議中無(wú)特殊約定的可以直接上市，如與單位有約定，經(jīng)單位同意后，可以上市；(3)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)從單位購(gòu)買的住房，在補(bǔ)足成本價(jià)之后，經(jīng)單位同意后可上市；(4)私產(chǎn)平房可直接上市；(5)如購(gòu)房時(shí)與單位無(wú)購(gòu)房協(xié)議，則視同有協(xié)議，仍需單位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地產(chǎn)不能上市交易(1)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的；(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(3)權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或行政處理中的；(4)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(5)依法收回土地使用權(quán)的；(6)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。3)下列公有住房不得進(jìn)行差價(jià)調(diào)換(1)整幢獨(dú)用的花園住宅；(2)屬部隊(duì)、宗教團(tuán)體所有或者在學(xué)校校園內(nèi)的；(3)產(chǎn)權(quán)不明晰的；(4)在戶口凍結(jié)地區(qū)內(nèi)；(5)已列入本市危棚簡(jiǎn)屋改造或者住房成套改造計(jì)劃的；(6)承租人拖欠租金尚未結(jié)清或者有違章搭建尚未處理的；(7)已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；(8)需用于落實(shí)私房政策的；(9)依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。7.2.2存量房銷售方式及銷售程序1)存量房銷售方式⑴網(wǎng)上直銷⑵拍賣方式⑶利用中介機(jī)構(gòu)⑷競(jìng)價(jià)交易2)存量房銷售程序(1)賣方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件；(2)與代理機(jī)構(gòu)簽署賣房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》。(3)代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售物業(yè)的真實(shí)性、合法性；(4)代理機(jī)構(gòu)給物業(yè)做廣告，帶買家看房；(5)代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買家，收取買主訂金；(6)賣方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等；(7)賣方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買賣協(xié)議書》，賣方收取訂金；(8)買方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行)；(9)買賣雙方簽署《某某市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過(guò)戶所需的資料；(10)產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后，繳納稅費(fèi)；(11)代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣方；(12)產(chǎn)權(quán)部門辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》；(13)賣方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明材料；(14)代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣方，交付《房屋產(chǎn)權(quán)證》給買方。7.2.3存量房銷售的付款方式1)買賣雙方均為一次性付款購(gòu)房2)業(yè)主為一次性付款購(gòu)房，買家以銀行按揭方式購(gòu)房3)業(yè)主以按揭方式購(gòu)房，買家以一次性付款方式購(gòu)房4)買賣雙方均以銀行按揭方式購(gòu)房7.2.4存量房交易風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避1)交易風(fēng)險(xiǎn)的種類買方風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)存量房性質(zhì)上的瑕疵。①房產(chǎn)權(quán)利有限制。②房產(chǎn)有承租人的，買方應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利。③房屋產(chǎn)權(quán)證上房屋用途的限定。(2)賣方資質(zhì)上的瑕疵。①賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也無(wú)所有人的授權(quán)。②賣方雖是所有人之一，但未取得其他共有人同意。(3)存量房質(zhì)量上的瑕疵。①住宅本身的質(zhì)量瑕疵。②相鄰關(guān)系上的瑕疵。(4)存量房?jī)r(jià)格上的瑕疵。①二手房?jī)r(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房的市價(jià)的2／3左右。②二手房售價(jià)中計(jì)算了違章搭建部分的價(jià)款，但實(shí)際上這部分面積并未載人房產(chǎn)權(quán)證。③二手房存在未繳清的公共事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。(5)存量房交付時(shí)的瑕疵。①買房時(shí)認(rèn)定的有關(guān)裝修設(shè)施發(fā)生變化。②出售者拖延遷出戶口造成買方戶口無(wú)法遷入。賣方風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，買方拖延付款或拒絕付款。(2)買方如采用貸款方式買房，可能存在未能通過(guò)銀行審查或是銀行未能及時(shí)放貸的問(wèn)題，結(jié)果將導(dǎo)致買方拖延時(shí)間付款或無(wú)力付款。(3)買方支付首期房款后房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移前，房屋發(fā)生毀損造成無(wú)法交付，賣方將面臨承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。2)存量房簽約注意事項(xiàng)⑴核實(shí)房主身份⑵前期費(fèi)用的結(jié)算⑶維修基金⑷生活費(fèi)用⑸附屬設(shè)施的驗(yàn)收⑹明確付款過(guò)戶的操作方式⑺延遲遷戶的時(shí)間責(zé)任⑻約定違約責(zé)任的償付時(shí)間⑼補(bǔ)充協(xié)議7.3存量房地產(chǎn)的貸款辦理和交易稅費(fèi)7.3.1存量房貸款存量房貸款是指購(gòu)房人以在住房二級(jí)市場(chǎng)上交易的樓宇作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付購(gòu)房款，再由購(gòu)房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。1）住房抵押貸款目前我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有四種形式：公積金貸款、住房抵押貸、住房?jī)?chǔ)蓄貸款、其他擔(dān)保貸款。住房抵押貸款是售房者（或擔(dān)保公司）、銀行和購(gòu)房者三方之間的一種約定，是約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款的全部權(quán)益做抵押，售房者（或但保公司）為購(gòu)房者按期償清銀行貸款做擔(dān)保，在購(gòu)房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得以償還的民事法律行為。住房抵押貸款與其他貸款形式不同，其特征求是：借款人用購(gòu)買的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，是銀行提供貸款的最起碼條件。借貸雙方簽訂貸款合同的同時(shí)，也要簽訂抵押合同及委托扣款協(xié)議。雙方具有雙重關(guān)系。在違約情況下，銀行有權(quán)取消房地產(chǎn)的抵押贖回權(quán)，可以拍賣房地產(chǎn)，將所得的款項(xiàng)優(yōu)先抵償未償還的貸款本息，剩余款項(xiàng)仍然可交還購(gòu)房者。2）住房抵押貸款要素（1）住房抵押貸款的成數(shù)住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率。（2）借貸年期年期指住房抵押貸款分期償還的期限。（3）利息借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。3）住房抵押貸款基本條件與要求（１）基本條件在銀行具備以下幾個(gè)基本條件時(shí)，可代購(gòu)樓者貸款支付給銷售開(kāi)發(fā)商或賣房業(yè)主：銀行同意給予貸款額度。購(gòu)房者有完善的購(gòu)房手續(xù)。（2）購(gòu)房人辦理住房抵押貸款需要提供以下資料并同時(shí)具備下列條件：個(gè)人身份證明。個(gè)人收入證明。住房抵押貸款申請(qǐng)書（文本由銀行提供）。房產(chǎn)權(quán)屬證明復(fù)印件（主要指房產(chǎn)證）。房地產(chǎn)買賣合同及首期付款收據(jù)。抵押承諾書（文本由銀行提供）。過(guò)戶后的房地產(chǎn)證原本。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)單正本。買賣雙方在借款銀行開(kāi)立的存折賬號(hào)。上述資料的原件及復(fù)印件。擔(dān)保手續(xù)。評(píng)估報(bào)告。（3）約定貸款的條件銀行、售房者或擔(dān)保公司和購(gòu)房者三方之間的約定的條件有：售房者（或售房者）和購(gòu)房者簽訂的商品房買賣合同（預(yù)售或觀售）。銀行與售房者（或但保公司）、購(gòu)房者簽訂的借款合同（有的簽訂住房抵押貸款合同、委托扣款協(xié)議）。銀行與售房者（或擔(dān)保公司）簽訂的《住房抵押貸款承諾書》。借款合同的主要內(nèi)容：借款合同（《住房抵押合同》）是售房者、購(gòu)房者和銀行簽訂的用以規(guī)定銀行向購(gòu)房者提供住房抵押貸款過(guò)程中三方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是購(gòu)房者獲得住房抵押貸款的關(guān)鍵性法律文件。合同包括貸款金額、期、利息、劃款方式、還款原則、還款總期數(shù)、還款方法、還款方式、提前還款、延長(zhǎng)還款期限、抵押物的保險(xiǎn)、擔(dān)保責(zé)任、各方權(quán)利與義、特別約定等內(nèi)容，例如：抵押期間，未經(jīng)貸款銀行同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、出租、變賣或饋贈(zèng)。借款人不具有足夠清償債務(wù)能力時(shí)，可提出由貸款銀行認(rèn)可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔(dān)保。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開(kāi)立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償能力的，并且在貸款銀行存有一定的保證金。保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款銀行認(rèn)可，原保證合同不得撤銷。貸款擔(dān)保方式：在借款合同執(zhí)行期間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，貸款銀行有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由抵押人承擔(dān)。貸款償還：償還貸款采取先還息后還本，按月均還的辦法。4）住房抵押貸款還款計(jì)劃可分為等額償還的住房抵押貸款、不等額償還的住房抵押貸款；也可分為定期償還的住房抵押貸款、不定期償還的住房抵押貸款。（1）等額償還的抵押貸款方式等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷：①利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。②借款人前期壓力大。（2）等額償還的計(jì)算公式①等額本息均還法，即甲方按月以相等的金額償還貸款本息。②等額本金還款法，即每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。在計(jì)算住房抵押貸款計(jì)劃時(shí)，一般都按照貸款銀行提供的住房抵押貸款等額還款月供系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，下面有兩種計(jì)算形式的系數(shù)表可供參考（見(jiàn)表7—1）例如，一套總價(jià)為350，000的住宅，購(gòu)買方選擇7成15年的住房抵押貸款付款方式，需要貸款245，000元，每月償還本息的數(shù)額按上述公式及還款月供系數(shù)計(jì)算如下：245000×0.0082133486=2010/月為了計(jì)算和支付方便，通常將月還款尾數(shù)加入首期付款之中。（3）計(jì)算貸款余額等額還款的抵押貸款中，計(jì)算每月還款額的基礎(chǔ)是“貸款期間，每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金”。4)存量房貸款操作流程(1)確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。(2)查詢公積金(如需公積金貸款)。(3)簽訂房屋買賣合同。(4)準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。(5)簽貸款協(xié)議、公證、保險(xiǎn)。按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交開(kāi)款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽訂貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。(6)辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)。(7)銀行第一次放款。(8)辦理房產(chǎn)證和抵押證明。(9)銀行第二次放款。5）抵押貸款手續(xù)所需費(fèi)用6）抵押貸款注意事項(xiàng)防范住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。具體防范措施如下：(1)無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息(2)房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)(3)利率變化風(fēng)險(xiǎn)(4)房屋處理風(fēng)險(xiǎn)7.3.2存量房交易相關(guān)稅費(fèi)對(duì)于未滿兩年的商品房出售，2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》做了明確說(shuō)明。國(guó)稅總局于2005年10月發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào))，按照現(xiàn)行的稅收規(guī)范，存量房買賣過(guò)程中，必須繳納包括個(gè)人所得稅在內(nèi)的幾種稅費(fèi)，具體見(jiàn)表7－2：1)買賣雙方均需繳納的印花稅標(biāo)準(zhǔn)2)買方需要繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)3)賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅標(biāo)準(zhǔn)（1）出售商品房繳納稅費(fèi)具體規(guī)定如下：①營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。②個(gè)人所得稅。從目前情況看，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅的稅費(fèi)計(jì)算可以有以下幾種情況：案例7-1符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的

幾年之前，王先生在亞運(yùn)村附近購(gòu)買了一套建筑面積為100平方米的商品普通住宅，建筑容積率為2．0，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格為5300元／平方米，則其房屋購(gòu)買總價(jià)為53萬(wàn)元。2005年，李先生要將這套房產(chǎn)以7000元／平方米出售，售房總價(jià)為70萬(wàn)元。如果王先生在2005年6月1日之前將房產(chǎn)順利出售，同時(shí)辦完各種手續(xù)，則王先生除了需要繳納萬(wàn)分之五的印花稅即700000×0.5%。＝350元之外不需要繳納其他任何稅費(fèi)。如果王先生在2005年6月1日之后將房產(chǎn)出售，除了需要繳納350元的印花稅外，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間不同繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。①若王先生持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)營(yíng)業(yè)稅＝700000×5%＝35000元；城建稅＝35000×7%＝2450元；教育費(fèi)附加＝35000×3%＝1050元；個(gè)人所得稅＝(700000—530000—530000×1.5%-530000×0.5‰一35000—2450—1050—350)×20%＝24587元；在剔除相關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)后，王先生的售房?jī)羰杖霝?8348元。②若王先生持有房產(chǎn)在2年以上5年以下根據(jù)有關(guān)規(guī)定，持有房產(chǎn)在2年以上5年以下的，出售房屋時(shí)營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加均可以免交，但仍需要繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅＝(700000—530000—530000×1.5%-530000×0.5%。-350)×20%＝32237元此時(shí)，王先生的售房?jī)羰杖霝?29148元，相比兩年內(nèi)出售增加了30800元。③若王先生持有房產(chǎn)在5年以上這種情況下將不涉及現(xiàn)行政策下的任何稅費(fèi)，僅需要繳納萬(wàn)分之五的印花稅即350元，則其售房?jī)羰杖霝?61435(700000—530000—530000×1.5%-530000×0.5‰-350)元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高63087元。案例7-2不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的以北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為例，如朱先生在團(tuán)結(jié)湖有一套150平方米的三居室商品房，以6500元每平方米的市場(chǎng)價(jià)格出售此套房屋，房屋總價(jià)為97.5萬(wàn)元，兩年前購(gòu)買價(jià)格為5800元每平方米，原售房?jī)r(jià)為87萬(wàn)元。按現(xiàn)在的政策，朱先生應(yīng)繳稅費(fèi)如下：①若朱先生持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)印花稅＝975000×0.5‰＝487.5元；營(yíng)業(yè)稅＝975000×5%＝48750元；城建稅＝48750×7%＝3412.5元；教育費(fèi)附加＝48750×3%＝1462.5元；個(gè)人所得稅＝(975000—870000—870000×1.5%-870000×0.5‰-48750—3412.5—1462.5—487.5)×20%＝7480.5元；在剔除相關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)后，朱先生的售房?jī)羰杖霝?9922元。②若朱先生持有房產(chǎn)在2年以上5年以下印花稅＝975000×0.5%。＝487.5元；營(yíng)業(yè)稅＝(975000—870000)×5%＝5250元；城建稅＝5250×7%＝367.5元；教育費(fèi)附加＝5250"×3%＝157.5元；個(gè)人所得稅＝(975000—870000—870000×1.5%-870000×0.5‰-5250—367.5—157.5—487.5)×20%＝17050.5元；此時(shí)，朱先生的售房?jī)羰杖霝?8202元，相比兩年內(nèi)出售增加了38280元。③若朱先生持有房產(chǎn)在5年以上同樣，這種情況下將不涉及現(xiàn)行政策下的任何稅費(fèi)，僅需要繳納萬(wàn)分之五的印花稅即487.5元，則其售房?jī)羰杖霝?1027.5(975000—870000—870000×1.5%-870000×0.5‰-487.5)元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高61105.5元。（2）出售公房繳納稅費(fèi)2005年8月，北京市地稅局、北京市財(cái)政局、北京市建委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。該《通知》明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，今后均享受普通住房的待遇。今后納稅人銷售已購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間，以孰先原則確定。如因一些合理的客觀原因，購(gòu)房人未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書并辦理契稅手續(xù)的，可憑原購(gòu)房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購(gòu)房款繳納時(shí)間，作為購(gòu)房時(shí)間。依據(jù)此通知的規(guī)定，目前北京市100%的已購(gòu)公房都已超過(guò)2年的期限，90%的公房超過(guò)5年的期限；同時(shí)這些房屋被規(guī)定為普通住宅，因此就不存在此前面積大小方面的限制。案例7-3

幾年之前，李女士在朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖區(qū)域購(gòu)買了一套已購(gòu)公有住房，其建筑容積率為3.0，房屋建筑面積100平方米，按照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款4000元／平方米計(jì)算。2005年，李女士準(zhǔn)備以6300元／平方米的價(jià)格出售，在不同時(shí)期，李女士出售房產(chǎn)所需繳納的稅費(fèi)及最終房產(chǎn)收入為：如果李女士在2005年6月1日之前將房產(chǎn)順利出售，同時(shí)辦完各種手續(xù)，則李女士只需交納萬(wàn)分之五的印花稅即620000×0.5%。＝310元，不需要交納其他任何稅費(fèi)。如果李女士在6月1日之后，《通知》出臺(tái)之前將房產(chǎn)出售，除了需要交納310元的印花稅之外，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間不同交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。假如李女士持有房產(chǎn)在2年之內(nèi)，需要交納31000元的營(yíng)業(yè)稅、2170元的城建稅、930元的教育費(fèi)附加以及個(gè)人所得稅，剔除相關(guān)的費(fèi)用的稅費(fèi)，李女士的售房?jī)羰杖霝?47224元。

在《通知》出臺(tái)之后，李女士持有房產(chǎn)在5年以內(nèi)出售房屋時(shí)，營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加均可以免交，但是還需要繳納43626元的個(gè)人所得稅和310元的印花稅，其售房?jī)羰杖霝?74504元，相比兩年內(nèi)出售增加27280元。假如李女士持有房產(chǎn)在5年以上，將不涉及到現(xiàn)行政策下的任何稅費(fèi)，也僅僅只需要繳納萬(wàn)分之五的印花稅即310元，則其售房?jī)羰杖霝?18130元，相比兩年內(nèi)出售的收益將提高70906元。案例7-4二手經(jīng)濟(jì)適用房案例甲于2002年在回龍觀地區(qū)購(gòu)買了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬(wàn)，現(xiàn)在以54萬(wàn)元出售給乙。根據(jù)政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)不用交納個(gè)稅。其稅費(fèi)具體為：（一）甲轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：印花稅＝成交額×0.05％＝54萬(wàn)×0.05％＝270元營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝54萬(wàn)×5.5％＝29700元甲所需交納的稅費(fèi)總額為29970元。（二）乙轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為：由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。契稅＝成交額×1.5%＝54萬(wàn)×1.5%＝8100元印花稅＝成交額×0.05%＝54萬(wàn)×0.05％＝270元乙所需交納的稅費(fèi)總額為8370元。本章小結(jié)本章詳細(xì)介紹了存量房地產(chǎn)市場(chǎng)也就是”二手房”市場(chǎng)的內(nèi)容和買賣程序。介紹了二手房的買賣的程序、注意事項(xiàng)和操作方法，實(shí)用具有操作性。二手房市場(chǎng)的抵押貸款和相關(guān)稅費(fèi)介紹，主要是抵押貸款的設(shè)計(jì)和注意事項(xiàng)，對(duì)于二手房的交易中貸款計(jì)劃的設(shè)計(jì)有很大的實(shí)際指導(dǎo)作用。關(guān)鍵概念存量房地產(chǎn)完好房一般完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危房住房抵押貸款貸款成數(shù)復(fù)習(xí)思考題1、經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的接洽時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？2、經(jīng)紀(jì)人在接受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托手續(xù)應(yīng)注意哪此問(wèn)題？3、要核實(shí)房地產(chǎn)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？4、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)推廣的主要方式有哪些？5、在房地產(chǎn)交易洽談中客戶比較關(guān)注的問(wèn)題有哪些？6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)交易手續(xù)的有關(guān)程序與手續(xù)。7、結(jié)合我所在從業(yè)地區(qū)的規(guī)定，如何計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)？8、什么是住房抵押貸款？它的特點(diǎn)、基本條件與要求有哪些？9、簡(jiǎn)述購(gòu)房抵押貸款程序與手續(xù)。10、如何幫助客戶選定一個(gè)理想的貸款還款計(jì)劃？11、等額償還的抵押貸款兩種方式的比較?；居?xùn)練1、吳先生為一事業(yè)單位在職職工，現(xiàn)有存款１０萬(wàn)，家庭月收入５０００元，日常支出約為２０００元?，F(xiàn)看中一套價(jià)值４０萬(wàn)的房子，準(zhǔn)備購(gòu)買。作為吳先生的置業(yè)投資顧問(wèn)，可以幫吳先生作如下分析：吳先生不可以采取的住房貸款形式有（）。Ａ．公積金貸款Ｂ．單位集資貸款Ｃ．住房?jī)?chǔ)蓄貸款Ｄ．住房抵押貸款2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)最直接的方式是（）。Ａ．到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí)Ｂ．請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定Ｃ．請(qǐng)開(kāi)發(fā)商核實(shí)Ｄ．請(qǐng)公證機(jī)關(guān)公證3、抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)不包括Ａ．無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息Ｂ．房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)Ｃ．利率變化風(fēng)險(xiǎn)Ｄ．房屋產(chǎn)權(quán)不完整風(fēng)險(xiǎn)4、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)的權(quán)屬關(guān)系說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。Ａ．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移Ｂ．轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、綠化等擁有的權(quán)益同轉(zhuǎn)移Ｃ．房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)移時(shí)，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益等同時(shí)轉(zhuǎn)移Ｄ．房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)采購(gòu)業(yè)務(wù)生產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售業(yè)務(wù)利潤(rùn)形成及分配業(yè)務(wù)資金籌集業(yè)務(wù)借貸復(fù)式記賬法的應(yīng)用

——工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算目錄采購(gòu)業(yè)務(wù)核算采購(gòu)業(yè)務(wù)核算的主要內(nèi)容從結(jié)算方式看錢貨兩清貨到款未付款付貨未到預(yù)付定金，日后購(gòu)進(jìn)貨在途中（2）從資金內(nèi)容看②支付價(jià)外費(fèi)用（記入所購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值）。①支付買價(jià)③支付增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額購(gòu)進(jìn)材料時(shí)，包括運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、挑選整理費(fèi)、裝卸費(fèi)、途中損耗等；購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí)，包括運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、調(diào)試費(fèi)等2.需設(shè)置的賬戶借原材料貸（1）原材料，資產(chǎn)類發(fā)出庫(kù)存材料的成本驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本借在途物資貸（2）在途物資，資產(chǎn)類期末庫(kù)存材料的成本已購(gòu)入但尚未驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本期末在途材料的成本借固定資產(chǎn)貸（3）固定資產(chǎn)，資產(chǎn)類取得的固定資產(chǎn)的原始價(jià)值（4）應(yīng)付賬款，負(fù)債類減少的固定資產(chǎn)的原始價(jià)值借應(yīng)付賬款貸購(gòu)進(jìn)商品、勞務(wù)時(shí)，應(yīng)付未付對(duì)方的款項(xiàng)償還時(shí)借應(yīng)付票據(jù)貸因購(gòu)進(jìn)商品、勞務(wù)而簽發(fā)商業(yè)匯票時(shí)。票據(jù)到期還款時(shí)（5）應(yīng)付票據(jù)，負(fù)債類（6）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅，負(fù)債類對(duì)商品的增值額征收的一種稅，在商品的銷售環(huán)節(jié)按銷售額的17%征稅，先由銷售方向購(gòu)貨方收取，由銷售方月末向稅務(wù)局繳納，繳納時(shí)，可以扣除購(gòu)進(jìn)材料時(shí)已支付的增值稅。購(gòu)進(jìn)材料1萬(wàn)元（向?qū)Ψ街Ц抖惤?700元——稱為進(jìn)項(xiàng)稅）生產(chǎn)時(shí)耗用材料1萬(wàn)元，發(fā)生其他生產(chǎn)費(fèi)用1萬(wàn)元以3萬(wàn)元的價(jià)格將生產(chǎn)的商品銷售出去，收取5100元的稅金——稱為銷項(xiàng)稅。增值額20000元，月末按實(shí)際增值額向稅務(wù)局交納增值稅3400元。（月末交稅=銷項(xiàng)稅--進(jìn)項(xiàng)稅）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（銷項(xiàng)稅額）（已交稅金）借應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅貸月末，繳納稅金購(gòu)進(jìn)時(shí)，支付進(jìn)項(xiàng)稅額銷售時(shí)，收取銷項(xiàng)稅額該賬戶需要設(shè)三級(jí)明細(xì)賬戶：借預(yù)付賬款貸（7）預(yù)付賬款，資產(chǎn)類購(gòu)進(jìn)商品后，注銷原預(yù)付定金按合同預(yù)付采購(gòu)定金時(shí)（1）1日，向紅星工廠購(gòu)進(jìn)甲材料一批，價(jià)款10萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.7萬(wàn)元，款項(xiàng)尚未支付，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料——甲材料100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17000

貸：應(yīng)付賬款——紅星工廠1170003.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)11月份業(yè)務(wù)）（2）2日，向天龍工廠購(gòu)進(jìn)乙材料一批，價(jià)款3萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額5100元，運(yùn)雜費(fèi)300元，款已通過(guò)銀行支付，貨未到。借：在途物資——乙材料30300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5100

貸：銀行存款35400（3）11日，以銀行存款向東華工廠預(yù)付購(gòu)料款9萬(wàn)元。借：預(yù)付賬款—東華工廠90000

貸：銀行存款90000（4）12日，以銀行存款向方正公司償還前欠的購(gòu)料款35100元。借：應(yīng)付賬款—方正公司35100

貸：銀行存款35100（5）15日，向東華工廠購(gòu)進(jìn)乙材料一批，價(jià)款7萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額11900元，對(duì)方代墊運(yùn)雜費(fèi)100元，貨款前已預(yù)先支付，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。（6）16日，本月2日向天龍工廠購(gòu)進(jìn)的乙材料已到，驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料——乙材料30300

貸：在途物資——乙材料30300借：原材料—乙材料

70100

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）11900

貸：預(yù)付賬款——東華工廠82000（7）19日，向光明工廠購(gòu)進(jìn)甲、乙兩種材料，甲材料20噸，單價(jià)1000元每噸；乙材料10噸，單價(jià)1500元。價(jià)款合計(jì)35000元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額5950元，對(duì)方代墊運(yùn)雜費(fèi)1500元，按材料重量分?jǐn)?。開(kāi)出為期三個(gè)月的商業(yè)匯票抵付貨款，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料—甲材料

21000—乙材料

15500

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5950

貸：應(yīng)付票據(jù)——光明工廠

42450（8）20日，東華工廠退回預(yù)付的購(gòu)料款中多付的款項(xiàng)。（9）22日，購(gòu)入新設(shè)備一臺(tái)，支付設(shè)備價(jià)款3萬(wàn)元，增值稅5100元，運(yùn)費(fèi)1000元，款項(xiàng)以銀行存款支付。借：固定資產(chǎn)31000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5100

貸：銀行存款36100借：銀行存款8000

貸：預(yù)付賬款—東華工廠8000借預(yù)付賬款貸90000（3）82000（5）4.說(shuō)明：材料采購(gòu)過(guò)程中采購(gòu)人員差旅費(fèi)的核算其他應(yīng)收款－××人職工借款時(shí)職工報(bào)銷或還款時(shí)余：尚未收回或

報(bào)銷的款項(xiàng)資產(chǎn)類賬戶核算要點(diǎn)：一次借款，一次報(bào)銷，一次結(jié)清例1：3月1日，采購(gòu)員李明因公出差，預(yù)借差旅費(fèi)500元，財(cái)務(wù)科當(dāng)即以現(xiàn)金付給。借：其他應(yīng)收款－李明500

貸：庫(kù)存現(xiàn)金500例2：3月5日，采購(gòu)員李明出差歸來(lái)，報(bào)銷差旅費(fèi)450元，余款50元退回。借：管理費(fèi)用

450庫(kù)存現(xiàn)金

50貸：其他應(yīng)收款－李明

500假設(shè)3月5日，采購(gòu)員李明出差歸來(lái)，報(bào)銷差旅費(fèi)550元，財(cái)務(wù)科補(bǔ)付現(xiàn)金50元。？？？借：管理費(fèi)用

550貸：其他應(yīng)收款－李明

500庫(kù)存現(xiàn)金

50二、生產(chǎn)過(guò)程核算（一）生產(chǎn)過(guò)程核算的主要內(nèi)容生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的耗費(fèi)直接費(fèi)用間接費(fèi)用期間費(fèi)用直接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，如生產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)用原材料（直接材料）、生產(chǎn)工人的工資和福利費(fèi)（直接人工）間接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用（主要是車間發(fā)生的費(fèi)用），如車間領(lǐng)用原料、車間管理人員的工資和福利費(fèi)、車間固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、車間照明的電費(fèi)等其他部門發(fā)生的與生產(chǎn)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用（企業(yè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，如管理部門人員的工資、企業(yè)的辦公費(fèi)等）財(cái)務(wù)費(fèi)用（為籌集資金發(fā)生的費(fèi)用，如利息）銷售費(fèi)用（為銷售發(fā)生的費(fèi)用（如廣告費(fèi)）記入產(chǎn)品生產(chǎn)成本記入當(dāng)期損益按與產(chǎn)品生產(chǎn)之間的關(guān)系分（二）需設(shè)置的賬戶借生產(chǎn)成本貸1、生產(chǎn)成本，成本類，核算處于生產(chǎn)階段的產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用（即：在產(chǎn)品的價(jià)值）生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料生產(chǎn)工人的工資、福利費(fèi)月末分配轉(zhuǎn)入的制造費(fèi)用產(chǎn)品完工，驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)，入庫(kù)產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用月末在產(chǎn)品生產(chǎn)成本借制造費(fèi)用貸

2、制造費(fèi)用，成本類，核算為生產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。月末按一定的標(biāo)準(zhǔn)，全額分配轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本車間管理人員工資、福利費(fèi)車間設(shè)備、廠房的折舊費(fèi)車間辦公費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)物料消耗借管理費(fèi)用貸（3）管理費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見(jiàn)書上P241）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)管理費(fèi)用時(shí)借財(cái)務(wù)費(fèi)用貸（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用，損益類期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用時(shí)借銷售費(fèi)用貸（5）銷售費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見(jiàn)書上P242）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)銷售費(fèi)用時(shí)借庫(kù)存商品貸（6）庫(kù)存商品，資產(chǎn)類，核算企業(yè)庫(kù)存的各種商品的增減變動(dòng)情況驗(yàn)收入庫(kù)產(chǎn)品的成本發(fā)出庫(kù)存產(chǎn)品的成本庫(kù)存產(chǎn)品的成本借應(yīng)付職工薪酬－工資貸（7）應(yīng)付職工薪酬，負(fù)債類應(yīng)付未付的職工工資、獎(jiǎng)金實(shí)際支付的工資、獎(jiǎng)金借應(yīng)付職工薪酬－職工福利貸應(yīng)付未付的職工福利費(fèi)（可以每月按工資總額的14%計(jì)提）實(shí)際使用的福利費(fèi)尚未支付的工資尚未使用的福利費(fèi)（8）累計(jì)折舊，資產(chǎn)類，反映固定資產(chǎn)的磨損、折耗程度，是固定資產(chǎn)的抵減賬戶。累計(jì)折舊的增加是固定資產(chǎn)凈值的減少。借累計(jì)折舊貸固定資產(chǎn)減少時(shí)，注銷已提的折舊每月提取的折舊數(shù)（當(dāng)月的磨損數(shù)）累計(jì)提取的折舊數(shù)借固定資產(chǎn)貸增加固定資產(chǎn)的原值減少固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的凈值（折余價(jià)值）（1）3日，生產(chǎn)車間為生產(chǎn)A產(chǎn)品200件領(lǐng)用甲材料86000元，為生產(chǎn)B產(chǎn)品200件領(lǐng)用乙材料32000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品86000——B產(chǎn)品32000

貸：原材料——甲材料86000——乙材料32000（2）4日，以現(xiàn)金支付廠部辦公人員張三出差預(yù)借的差旅費(fèi)800元。3.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：其他應(yīng)收款——張三800

貸：庫(kù)存現(xiàn)金800（3）5日，購(gòu)買廠部用辦公用品計(jì)900元，以銀行存款支付。借：管理費(fèi)用900

貸：銀行存款900（4）6日，以銀行存款支付廣告費(fèi)用1000元。借：銷售費(fèi)用1000

貸：銀行存款1000（5）11日，張三出差回來(lái)報(bào)銷差旅費(fèi)650元，退回現(xiàn)金150元。（6）13日，生產(chǎn)車間領(lǐng)用潤(rùn)滑油3200元。借：庫(kù)存現(xiàn)金150管理費(fèi)用650貸：其他應(yīng)收款——張三800借：制造費(fèi)用3200

貸：原材料——潤(rùn)滑油3200（7）18日，從銀行存款提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工上月工資。借：庫(kù)存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000（8）18日，以現(xiàn)金60000元發(fā)放職工上月工資。借：應(yīng)付職工薪酬－工資60000

貸：庫(kù)存現(xiàn)金60000（9）19日，從銀行存款支付本月辦公用品費(fèi)1200元，其中，企業(yè)行政管理部門800元，基本生產(chǎn)車間400元。借：管理費(fèi)用800

制造費(fèi)用400

貸：銀行存款1200（10）22日，從銀行存款支付本月水電費(fèi)2000元，其中，企業(yè)行政管理部門1020元，基本生產(chǎn)車間照明用980元。借：管理費(fèi)用1020

制造費(fèi)用980

貸：銀行存款2000（11）31日，用銀行存款支付本月短期銀行借款利息600元。（12）31日，用銀行存款支付本月份負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)1000元，其中，企業(yè)行政管理部門負(fù)擔(dān)700元，基本生產(chǎn)車間負(fù)擔(dān)300元。借：管理費(fèi)用700

制造費(fèi)用300

貸：銀行存款1000借：財(cái)務(wù)費(fèi)用600

貸：銀行存款600（13）31日，分配本月職工工資68000元，其中，生產(chǎn)工人工資50000元（工時(shí)記錄為：A產(chǎn)品耗用工時(shí)3000小時(shí)，B產(chǎn)品耗用工時(shí)2000小時(shí)），車間管理人員工資8000元，企業(yè)行政管理部門人員工資10000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品30000——B產(chǎn)品20000

管理費(fèi)用10000

制造費(fèi)用8000

貸：應(yīng)付職工薪酬－工資68000（14）31日，按規(guī)定以職工工資總額的14%計(jì)提本月福利費(fèi)9520元，其中，按制造A產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提4200元，按制造B產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提2800元，按車間管理人員工資提1120元，按企業(yè)行政管理部門人員工資提1400元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品4200——B產(chǎn)品2800

管理費(fèi)用1400

制造費(fèi)用1120

貸：應(yīng)付職工薪酬－職工福利9520（15）31日，按規(guī)定計(jì)提本月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)9000元，其中，生產(chǎn)車間6000元，企業(yè)行政管理部門3000元。借：管理費(fèi)用3000

制造費(fèi)用6000

貸：累計(jì)折舊9000（16）31日，分配本月制造費(fèi)用20000元，其中A產(chǎn)品12000元，B產(chǎn)品8000元。借制造費(fèi)用貸（6）3200（9）400（10）980（12）300（13）8000（14）1120（15）6000（16）20000本期發(fā)生額20000本期發(fā)生額20000將制造費(fèi)用按生產(chǎn)工時(shí)比例在A、B產(chǎn)品之間進(jìn)行分配借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品12000——B產(chǎn)品8000

貸：制造費(fèi)用20000分配率＝20000/5000＝4元/小時(shí)A產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×3000＝12000元B產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×2000＝8000元（17）31日，假設(shè)A、B產(chǎn)品各200件全部完工入庫(kù)，分別計(jì)算A、B產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，并作完工入庫(kù)的分錄。借生產(chǎn)成本－A產(chǎn)品貸借生產(chǎn)成本－B產(chǎn)品貸8600030000420012000借：庫(kù)存商品——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品62800

貸：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品6280032000200002800800013220062800借生產(chǎn)成本貸庫(kù)存商品原材料應(yīng)付職工薪酬-工資應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi)累計(jì)折舊銀行存款制造費(fèi)用①①①領(lǐng)料②②②分配工資③③③計(jì)提福利費(fèi)④④計(jì)提折舊⑤⑤付車間保險(xiǎn)費(fèi)⑥⑥結(jié)轉(zhuǎn)制造費(fèi)用⑦⑦商品完工入庫(kù)三、銷售業(yè)務(wù)的核算（1）從業(yè)務(wù)內(nèi)容上看主營(yíng)銷售業(yè)務(wù)1.核算的主要內(nèi)容主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本增值稅銷項(xiàng)稅額營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用（3）從資金角度看銷售時(shí)收款預(yù)收款，按合同所定時(shí)間銷售銷售時(shí)未收款（2）從業(yè)務(wù)結(jié)算類型上看銷售價(jià)格增值稅銷項(xiàng)稅額銀行存款應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)預(yù)收賬款2.需設(shè)置的賬戶借主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，損益類主營(yíng)銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，取得的銷售收入（按銷售價(jià)格計(jì)算）借主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸（2）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，損益類月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶銷售時(shí)，售出商品的實(shí)際生產(chǎn)成本月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶假設(shè)本月投產(chǎn)的產(chǎn)品400件全部完工入庫(kù)，每件生產(chǎn)成本為250元，本期銷售300件。則：生產(chǎn)成本＝400×250＝100000主營(yíng)業(yè)務(wù)成本＝300×250＝75000（4）應(yīng)交稅費(fèi)，負(fù)債類，下設(shè)“增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅”等二級(jí)明細(xì)。借營(yíng)業(yè)稅金及附加貸（3）營(yíng)業(yè)稅金及附加，損益類，核算企業(yè)發(fā)生的應(yīng)由營(yíng)業(yè)活動(dòng)負(fù)擔(dān)的與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的稅金及附加費(fèi)，包括消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶銷售時(shí)，售出商品的實(shí)際應(yīng)納稅金及附加（5）銷售費(fèi)用，損益類。（6）預(yù)收賬款，負(fù)債類借應(yīng)收賬款貸（7）應(yīng)收賬款，資產(chǎn)類銷售商品或提供勞務(wù)時(shí)，應(yīng)收未收對(duì)方的款項(xiàng)收取款項(xiàng)時(shí)（8）應(yīng)收票據(jù)，資產(chǎn)類借應(yīng)收票據(jù)貸銷售商品或提供勞務(wù)時(shí)，收到的商業(yè)匯票票據(jù)到期，收取款項(xiàng)時(shí)借預(yù)收賬款貸向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品時(shí)預(yù)先收取對(duì)方款項(xiàng)時(shí)（9）本年利潤(rùn)，所有者權(quán)益類借本年利潤(rùn)貸月末轉(zhuǎn)入的有關(guān)費(fèi)用、月末轉(zhuǎn)入的收入、利得損失

余：截止到本月的凈虧損余：截止到本月的凈利潤(rùn)（1）3日，銷售給花園公司A產(chǎn)品一批，價(jià)款200000元，增值稅銷項(xiàng)稅34000元，價(jià)稅均已收到，存入銀行。借：銀行存款234000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

200000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）34000（2）4日，銷售給天河公司A產(chǎn)品一批，價(jià)款150000元，增值稅銷項(xiàng)稅25500元，價(jià)稅均未收到。3.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：應(yīng)收賬款——天河公司175500

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

150000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）25500（3）5日，銷售給長(zhǎng)城公司B產(chǎn)品一批，價(jià)款100000元，增值稅銷項(xiàng)稅17000元，收到一張為期3個(gè)月的商業(yè)匯票。借：應(yīng)收票據(jù)——長(zhǎng)城公司117000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——B產(chǎn)品

100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1