中國物業(yè)管理發(fā)展存在的題目及對策思考

中國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設，為促進住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。同時，也應該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。據(jù)上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，HYPERLINK""物業(yè)管理的投訴共有3526件，占整個投訴總量的14.6%，成為2003年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究現(xiàn)階段我國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。1.現(xiàn)階段我國HYPERLINK""物業(yè)管理存在的問題１.1人力資源隊伍建設滯后于HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展水平目前，我國有相當數(shù)量的HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識HYPERLINK"/Constructure/Index.html"結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務不到位?！禜YPERLINK""物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了HYPERLINK""物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。１.2HYPERLINK""業(yè)主的HYPERLINK""物業(yè)知識缺乏一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大HYPERLINK""物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對HYPERLINK""業(yè)主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。１.3物業(yè)管理收費難是HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆《條例》中規(guī)定HYPERLINK""業(yè)主的義務之一是按時交納物業(yè)服務費用。在HYPERLINK""物業(yè)管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應，也遏制了HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。１.4HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力據(jù)資料顯示，1997年底我國約有HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達2萬余家，增長速度極快。建設部2003年頒布的一級資質(zhì)HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管HYPERLINK""物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。１.5HYPERLINK""物業(yè)管理法制建設仍需進一步完善隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的HYPERLINK""物業(yè)管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的HYPERLINK""物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫HYPERLINK""業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的HYPERLINK""物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國人民大學國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京70個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴重糾紛的小區(qū)占22.8%，與HYPERLINK""物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占80%，隨意修改HYPERLINK"/Article/ArcPlan/Index.html"規(guī)劃的小區(qū)占34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財產(chǎn)被嚴重侵占的占60%，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。１.6地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國HYPERLINK""物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設部公布全國第一批40家HYPERLINK""物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市HYPERLINK""物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占HYPERLINK""物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在HYPERLINK""物業(yè)管理方面的差距相當大。2.解決HYPERLINK""物業(yè)管理所存在問題的對策２.1走專業(yè)化發(fā)展之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。HYPERLINK""物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決HYPERLINK""物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務專業(yè)化、競爭市場化的HYPERLINK"/transportation/transportroad/Index.html"道路。退２警.2漸走法制怪化發(fā)展民之路蘭實裹際上，臣物業(yè)管蟲理是業(yè)推主對物竭業(yè)進行儲自治的息權(quán)力，姓是一項鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)人疏對財產(chǎn)脾進行處獄置權(quán)力塔，不應沃該規(guī)定雄業(yè)主必綢須通過皇物業(yè)公瑞司進行窩物業(yè)管珠理。為證此，要齒完善不拘動產(chǎn)登餡記制度論，對物晶業(yè)特別首是業(yè)主劇共有共恩享的部控分詳細臺登記；葬明確物濁業(yè)管理段是業(yè)主柄對物業(yè)雷進行自雙主治理才的活動戰(zhàn)，HYPERLINK""宴物業(yè)舞管理權(quán)泰是HYPERLINK""盒業(yè)主撈的權(quán)利沃，在建短立像“繞物權(quán)法礎”畏的同時藍，要盡仇快出臺旗“HYPERLINK""程物業(yè)黨管理法肥”魔，真正麥做到依控法管理炕，依法雖服務。鄙２雜.3穩(wěn)走集團休化發(fā)展庫之路岔在蟻我國HYPERLINK""區(qū)物業(yè)傍管理是悟一種微至利性行望業(yè)，全攔國約有冠80唱%棉的物業(yè)也管理企叉業(yè)經(jīng)營課虧損，掏物業(yè)管耳理的規(guī)訂模效益蔑就顯得形尤為重泊要，客雜觀上要萄求物業(yè)達管理企布業(yè)必須旦走規(guī)模醉化、集鳳團化之慰路。同議時，物桿業(yè)管理勢市場將鑒面臨重副新洗牌須，中國浪物業(yè)管纖理企業(yè)估要想得例到進一騎步發(fā)展勾，必須隔擺脫現(xiàn)閉行的小抹而全模蠢式。為伴此，有乓關部門益應制定蚊相應政谷策，一新方面，陪提高企釘業(yè)的注督冊門檻腰。另一其方面，舞嚴格降堆低清除汽制度。許啟動物詢業(yè)管理設市場預校警系統(tǒng)勝，促使蒸一部分HYPERLINK""略物業(yè)月管理企多業(yè)進一袍步發(fā)展岔壯大，震清除一王些制約豬行業(yè)整眾體水平帥提高的君“泉小、散值、濫懲”呼物業(yè)管龜理企業(yè)例，最終園實現(xiàn)強怒強聯(lián)合借，形成HYPERLINK""他物業(yè)切管理集磁團。括２膀.4霸走品牌農(nóng)化發(fā)展腔之路屠品青牌是產(chǎn)境品或企獄業(yè)區(qū)別杰于其他棄產(chǎn)品或靠企業(yè)的數(shù)標志，皇對企業(yè)稅而言，識品牌代層表了一現(xiàn)種潛在釀的競爭隔力與獲較利能力漏，因此拉，物業(yè)母管理企朋業(yè)必須畫走以品秤牌為中藏心的發(fā)進展之路壩。物業(yè)轉(zhuǎn)管理企隸業(yè)應當涌根據(jù)不父同的目伯標客戶評、不同撇的HYPERLINK""杜物業(yè)森類型，接選擇適秘當媒體叨來進行堵宣傳自賤己的品穗牌，并瘡逐步形厭成員工攏的品牌強氣質(zhì)，謙結(jié)合所持管理的勺樓盤品艙牌，走楚出一條字適合自舊身的良械性循環(huán)晝的品牌譯化發(fā)展惠之路。牌２放.5疲走智能正化發(fā)展才之路藝隨而著人們濟生活水贏平的提誘高，現(xiàn)肅代科技揪的發(fā)展慶，房地波產(chǎn)供應童商在提頭供產(chǎn)品晶時已經(jīng)橡越來越寬多的考卡慮物業(yè)涂的智能笛化，客競觀上也巷要求物老業(yè)管理算企業(yè)實蝦行智能拍化管理松。物業(yè)搬管理企剝業(yè)也應補適應時晨代的發(fā)個展要求至，采用副以計算嗎機管理嬸為主導響的新技秘術(shù)，推豪出智能輕化管理趨，以降趨低物業(yè)牲管理的粒人力成件本，提輸高HYPERLINK""壓物業(yè)紫管理的眼服務質(zhì)蓄量，同席時，可志以推廣窄一些先觀進的管級理方法吐。宅２臥.6瘋走涉“雙以人為逃本爆”尺的發(fā)展榴之路袋物申業(yè)管理變的服務壤對象是僵人，HYPERLINK""檢物業(yè)攝管理的額目標之產(chǎn)一是要頂為HYPERLINK""儉業(yè)主盾和使用薯人營造躬“采整潔、纏文明、旦安全、貌方便盛”香的環(huán)境朝。HYPERLINK""像物業(yè)唱管理企攝業(yè)要倡夜導衛(wèi)“超以人為漿本層”稅的科學底發(fā)展觀繁，在與樣業(yè)主的院接觸和把服務中漫要把人徒情味體浩現(xiàn)在每壁個細節(jié)正中，注輕重對業(yè)樣主的感御情投資英，提高準業(yè)主滿槽意度。HYPERLINK""叢物業(yè)肢管理企本業(yè)所從況事的一得切活動漂要以使HYPERLINK""居業(yè)主所稱心、網(wǎng)滿意為熊前提，馬其核心女就是要燭提供完趟善、優(yōu)維質(zhì)服務坦。任何賀物業(yè)管虧理企業(yè)浴必須捕灰捉市場胡信息，擊突出物個業(yè)服務蕩的人性江化理念喂，將HYPERLINK""碑物業(yè)執(zhí)管理服暖務超越膏單純的曾維修與豬維護，雹為小區(qū)介用戶營僵造一種剃高品位瞞的生活搖氣氛，筑引導一烏種全新地的生活仆方式，傾推行楊“狗零缺陷?！蹦戏盏木幚砟?。晴3.眠結(jié)束語脆當柳前，物刻業(yè)管理火行業(yè)正厲面臨一森個由初苦級階段腦向高級平階段過鉤渡的關由鍵時刻真，物業(yè)暈管理行怒業(yè)內(nèi)、移外部環(huán)損境都在斗發(fā)生著釣重大變嘴化。如鎖何更好豪的研究HYPERLINK""射物業(yè)棍管理存嬌在的問占題和發(fā)倚展對策春，需要膨我們作墻出更進宣一步的紹努力。決參考爺文獻：蛾[1]伙吵王貴嶺聾。HYPERLINK"