贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目

-2-贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目國有土地上房屋征收補償方案（征求意見稿）為順利實施贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目國有土地上房屋征收與補償工作，切實維護(hù)被征收人合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等規(guī)定，結(jié)合項目實際，制定本方案。第一條房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)1.《中華人民共和國憲法》第十條、第十三條；2.《中華人民共和國民法典》第二百四十三條；3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條；4.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）；5.《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令第214號）；6.《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；7.其他與國有土地上房屋征收與補償相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章。第二條房屋征收的目的與原則實施贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目，是為了改善居民的生活居住條件，加快返遷安置小區(qū)建設(shè)，提升城市承載能力，完善城市功能，促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展。贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目房屋征收與補償遵循決策民主、程序正當(dāng)、補償公平、結(jié)果公開的原則，對被征收人給予公平合理的補償。第三條房屋征收范圍贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目用地紅線范圍內(nèi)所涉的國有土地上房屋，具體范圍以房屋征收決定公告的征收范圍紅線圖為準(zhǔn)。第四條房屋征收部門和實施單位贛州市南康區(qū)人民政府為贛州高鐵新區(qū)鳳崗嘉苑住宅小區(qū)項目房屋征收主體，具體事務(wù)委托贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會實施；贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)征收搬遷辦公室為本項目房屋征收部門，負(fù)責(zé)組織實施本項目的房屋征收與補償工作；房屋征收部門委托鳳崗鎮(zhèn)人民政府作為房屋征收實施單位，承擔(dān)本項目房屋征收與補償?shù)木唧w工作。第五條被征收房屋類型1.私有住宅房屋。是指自然人、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、私營企業(yè)所有的，在國有住宅用地上建設(shè)的證載用途為住宅的房屋。2.附屬房、附屬設(shè)施、臨時建筑。第六條未登記建筑的認(rèn)定和處理1.未依法登記的建筑，由房屋征收部門協(xié)調(diào)自然資源、房產(chǎn)、城管、征收實施單位等共同調(diào)查認(rèn)定，對調(diào)查認(rèn)定為合法的建筑或者未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，予以補償；對調(diào)查認(rèn)定為違法建筑或者超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。2.未經(jīng)依法登記的建筑，有下列情形之一的，認(rèn)定為合法建筑：（1）納入城市規(guī)劃區(qū)前在合法取得的國有土地上建造竣工的建筑。（2）已依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及相關(guān)施工批準(zhǔn)手續(xù)并按其規(guī)定建造竣工、但尚未辦理房屋登記的建筑；（3）在合法取得的國有土地上建造竣工的，且符合建造時規(guī)劃條件的建筑。3.有下列情形之一的建筑，認(rèn)定為違法建筑：（1）不符合建造時規(guī)劃條件的；（2）非法占用土地的；（3）房屋征收范圍公告發(fā)布后搶建的；（4）其他依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法建筑的。第七條被征收房屋建筑面積和用途的認(rèn)定辦法1.被征收房屋建筑面積和用途，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿記載的確有錯誤外，以房屋登記簿記載的為準(zhǔn)。2.未經(jīng)依法登記的建筑，建筑面積由房屋征收部門安排測繪機構(gòu)統(tǒng)一測繪確定。 建筑面積計算按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房〔2002〕74號）執(zhí)行。第八條征收補償、補助及獎勵（一）私有住宅房屋的征收私有住宅房屋產(chǎn)權(quán)人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人在規(guī)定時間內(nèi)拒絕選擇補償方式的，按貨幣補償處理。1.被征收人選擇貨幣補償?shù)模唧w補償和獎勵包括：（1）被征收房屋價值的補償。私有住宅房屋，按房屋征收決定公告之日，與被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格實行貨幣補償。被征收房屋的價值，由房屋征收部門委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。被征收人住房面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，按照36平方米建筑面積結(jié)算。（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。搬遷補償費按主房面積5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補償，不足750元/戶的補足到750元/戶。臨時安置補償費,按主房面積8元/平方米·月的標(biāo)準(zhǔn)向被征收人一次性支付3個月臨時安置補償費，臨時安置補償費不足800元/戶·月的補足至800元/戶.月。（3）補助及獎勵。①購房補助：凡在房屋征收決定公告規(guī)定的補償簽約期限第1-30天完成協(xié)議簽訂，并在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收合法主房評估價值的20%給予被征收人購房補助；在房屋征收決定公告規(guī)定的補償簽約期限第31-40天完成協(xié)議簽訂，并在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收合法主房評估價值的10%給予被征收人購房補助。②搬遷獎勵：凡在房屋征收決定公告規(guī)定的補償簽約期限第1-30天完成協(xié)議簽訂，并在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收合法主房評估價值的20%給予被征收人搬遷獎勵；在房屋征收決定公告規(guī)定的補償簽約期限第31-40天完成協(xié)議簽訂，并在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，按被征收合法主房評估價值的10%給予被征收人搬遷獎勵。在公告規(guī)定的補償簽約期限內(nèi)未完成協(xié)議簽訂的，或者在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未完成搬遷的，不給予購房補助和搬遷獎勵。購房補助、搬遷獎勵憑搬遷棄房驗收單發(fā)放。2.被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，具體補償、補助和獎勵包括：（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。房屋征收部門根據(jù)規(guī)劃在改造項目用地范圍內(nèi)相對集中提供不低于被征收房屋套內(nèi)建筑面積的普通住宅期房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，具體房源以政府最終公布為準(zhǔn)。被征收人按被征收房屋與提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積最接近值的原則選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實行“誰先棄房，誰先選房”的原則，以棄房順序號先后選房；棄房順序號相同的，隨機抽簽確定選房順序。被征收房屋建筑面積、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積均含公攤面積。被征收房屋價值和等面積內(nèi)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定，評估時點均為房屋征收決定公告之日。對被征收房屋價值高于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，由房屋征收部門向被征收人支付結(jié)算差價；對被征收房屋價值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，由被征收人向房屋征收部門支付結(jié)算差價。征收產(chǎn)權(quán)建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補齊36平方米，不結(jié)算差價；提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅面積超出應(yīng)安置面積10%（含10%）以內(nèi)的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)清，超出10%以上部分及安置后的剩余面積按交房時同地段普通商品房市場價格結(jié)清。征收產(chǎn)權(quán)建筑面積超過36平方米，或雖小于36平方米但不屬于被征收人唯一一套住房的，因戶型差異，提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅面積超出應(yīng)安置面積10%（含10%）以內(nèi)的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部門結(jié)清，超出10%以上部分及安置后的剩余面積按交房時同地段普通商品房市場價格結(jié)清，市場價格由房屋征收部門委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為套房，面積為一室一廳（約40平方米）、二室一廳（約50平方米）、二室二廳（約60平方米、80平方米）、三室二廳（約100平方米、120平方米），具體面積以實際產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房交付標(biāo)準(zhǔn)：符合國家住宅建設(shè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，入戶門為普通防盜門（高層為防火門），室外窗戶為鋁合金或塑鋼，水、電到戶，室內(nèi)墻體毛坯。（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。搬遷補償費按主房面積10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人搬遷補償，搬遷補償費不足1500元/戶的補足至1500元/戶。臨時安置補償費按主房屋面積8元/平方米·月的標(biāo)準(zhǔn)給予臨時按時安置補償費，不足800元/戶·月的補足至800元/戶·月。臨時安置補償費自被征收人搬遷交房之日起至安置房交房后三個月止，過渡期限不超過36個月。因房屋征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，自逾期之月起按原標(biāo)準(zhǔn)1.5倍支付臨時安置費；逾期超過12個月的，從超過之日起按原標(biāo)準(zhǔn)2倍支付臨時安置費。（3）獎勵及補助。①獎勵：凡在征收補償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房的，等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分，對被征收房屋價值低于用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的，差價部分作為征收部門對被征收人的獎勵，予以免交。在公告規(guī)定的補償簽約期限內(nèi)未完成協(xié)議簽訂的，或者在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未完成搬遷的，差價部分不予獎勵，由被征收人向房屋征收部門支付。②房屋結(jié)構(gòu)補助：凡在征收補償簽約期限內(nèi)完成協(xié)議簽訂并搬遷交房，依據(jù)被征收主房屋面積，按框架結(jié)構(gòu)100元/平方米、磚混結(jié)構(gòu)60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對被征收人給予補助。在公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)未簽訂補償協(xié)議的，或者未在補償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，不給予上述獎勵、補助。獎勵及補助憑搬遷棄房驗收單發(fā)放。（二）附屬設(shè)施、臨時建筑的征收1.房屋征收涉及果樹、茶樹等青苗、附屬設(shè)施、附屬房及其地上其他附著物由依法選定的評估機構(gòu)出具評估結(jié)果給予貨幣化補償。2.臨時建筑的征收，未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，按照重置成新價格結(jié)合剩余使用期限給予補償；超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。第九條違法建筑處理1.經(jīng)認(rèn)定為違法建筑的，由有關(guān)行政管理部門依法作出責(zé)令限期拆除違法建筑決定書，并依法拆除，不予任何補償或補助。2.對拒不停止違法建設(shè)的，由有關(guān)行政管理部門依法作出和送達(dá)責(zé)令停止建設(shè)通知書；通知送達(dá)后仍不停止的，依法查封施工現(xiàn)場；破壞已查封施工現(xiàn)場的，移交公安機關(guān)依法處理。3.對阻撓和破壞房屋征收、妨礙房屋征收工作人員依法執(zhí)行公務(wù)的，移交公安機關(guān)依法處理；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。4.對惡意投資搶建房屋騙取拆遷補償安置款的，一經(jīng)舉報，移交公安機關(guān)核偵查屬實后予以嚴(yán)厲打擊，追繳補償款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第十條房屋征收評估機構(gòu)選定辦法房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)選定辦法按照《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令214號）第二十一條規(guī)定執(zhí)行。第十一條房屋征收補償簽約的期限以征收決定公告確定的簽約期限為準(zhǔn)。第十二條搬遷期限房屋搬遷騰空的期限不少于15天，具體時間根據(jù)項目建設(shè)的具體情況在簽訂補償協(xié)議時予以約定，或在補償決定中予以規(guī)定。第十三條保障性房屋安置國有土地上房屋征收后的住房保障，按《贛州市中心城區(qū)國有土地上房屋征收住房保障辦法》（贛市府辦發(fā)〔2011〕27號）、《關(guān)于對<贛州市中心城區(qū)國有土地上房屋征收住房保障辦法>部分條款進(jìn)行修改的通知》（贛市府辦發(fā)〔2011〕201號）文件執(zhí)行。第十四條監(jiān)督與管理1.房屋征收部門、房屋征收實施單位及政府相關(guān)職能部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行方案規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法予以處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰。3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、予以警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。4.紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)設(shè)立舉報電話（0797—8378001）、舉報電子郵箱（gzkfqjw@126.com）負(fù)責(zé)接受征地拆遷過程中的違紀(jì)、違法舉報投訴，對公職人員履職過程中違反黨紀(jì)、政紀(jì)的行為進(jìn)行調(diào)查、核實和處理。5.審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。6.評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，按《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省人民政府令214號）等規(guī)定執(zhí)行。評估、測繪等中介機構(gòu)及相關(guān)工作人員出具虛假或者有重大差錯的報告，由相關(guān)部門依照國家規(guī)定依法予以行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。7.被征收人拒絕配合被征收房屋測繪、評估的，房屋征收部門有權(quán)在公證機構(gòu)現(xiàn)場公證下，依法開展測繪、評估工作；被征收人拒絕配合提交資料的，以房屋征收部門調(diào)查為準(zhǔn)。8.被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議或者房屋產(chǎn)權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請區(qū)人民政府依法作出房屋征收補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)公告；被征收人未在協(xié)議約定期限內(nèi)或補償決定規(guī)定期限內(nèi)騰空棄房的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。第十五條其他事項1.被征收房屋占用土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的，被征收房屋價值原則上在國有出讓土地上類似房地產(chǎn)市場價格基礎(chǔ)上核減10%方式確定；被征收人對被征收房屋價值有異議的，可以由評估機構(gòu)直接評估確定國有劃撥土地上被征收房屋的價值。2.被征收房屋涉及出租的，由房屋產(chǎn)權(quán)人與承租人終止租賃合同。3.被征收房屋涉及抵押的，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)如實聲明，與抵押權(quán)人重新設(shè)定擔(dān)?；蛘哌_(dá)成債務(wù)清償