2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告第一部分行業(yè)分析一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自國(guó)發(fā)[2023]23號(hào)文起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式走向住房貨幣化市場(chǎng)之路。房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的基本需求、涉及面廣,歷來(lái)是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)2023年5月開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間最長(zhǎng)，力度最大2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，房地產(chǎn)調(diào)控力度仍然不減。全國(guó)土地購(gòu)置面積和商品房銷售面積急劇下降，2023年1-9月份全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降16.5%，商品房銷售面積同比下降4.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.39，自2023年11月份以來(lái)持續(xù)低于景氣臨界點(diǎn)100。但房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高，2023年11月份全國(guó)70個(gè)大中城市中商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，房地產(chǎn)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大，部分企業(yè)面臨潛在的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。2023年二季度房地產(chǎn)上市公司存貨14044.7億元，較年初增長(zhǎng)7.65%；平均資產(chǎn)負(fù)債率上升至73.38%，較去年底上升1.28個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，城鎮(zhèn)化每年將有2023萬(wàn)人進(jìn)城，城鎮(zhèn)化建設(shè)將使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保持較為強(qiáng)勁的剛性需求?？傊康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然具有很大不確定性，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管也是監(jiān)管部門(mén)明年的工作重點(diǎn)之一。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落2023年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，同比增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3%個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51046億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.8%），增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資35126億元，增長(zhǎng)10.5%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.8%。（二）新開(kāi)工面積下降2023年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積525377萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-8月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積393777萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.5%。房屋新開(kāi)工面積135014萬(wàn)平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積99668萬(wàn)平方米，下降12.9%。房屋竣工面積50567萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.4%，增速回落3.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積40609萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.5%。面積：億平方米表2年份新開(kāi)工面積增速施工面積增速竣工面積增速2023年9.82.30%27.416.00%5.9-3.50%2023年11.5412.50%31.9612.80%7.025.50%2023年16.3840.70%40.5526.60%7.62.70%2023年19.0116.20%50.825.30%8.9213.30%2023年Q313.515.40%52.5414.00%5.0616.40%（三）土地購(gòu)置面積下降2023年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為40972.95萬(wàn)平方米，與2023年基本持平，同比增長(zhǎng)2.6%，土地增速開(kāi)始回落較為明顯。2023年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積26033萬(wàn)平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5309億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。（四）土地成交均價(jià)下降2023上半年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1134元/平方米，同比下跌3%?？傮w來(lái)說(shuō)，均價(jià)仍低于去年同期水平。上半年全國(guó)溢價(jià)率水平始終在低位徘徊，直至6月多個(gè)重點(diǎn)城市出現(xiàn)久違高溢價(jià)率地塊，成為住宅類用地溢價(jià)率最高的單月。1-6月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率為4%，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)。上半年，全國(guó)住宅類用地單月溢價(jià)率均低于去年同期。2023年上半年，土地購(gòu)置面積和土地成交均價(jià)均出現(xiàn)下跌的主要原因：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看淡后市或因資金緊張，拿地意愿下降；（2）地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收入依賴度較高，政府希望高價(jià)出讓土地增加地方財(cái)政收入，推地速度下降。圖5：2023年1-6月全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)（五）商品房銷售面積和銷售額雙雙回落，庫(kù)存壓力加大2023年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-9月份，商品房銷售面積68441萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降4.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降0.2%。商品房銷售額40354億元，增長(zhǎng)2.7%，增速比1-8月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)3.3%，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)2.3%。2023年1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積33722萬(wàn)平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額24598億元，增長(zhǎng)3.1%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積17248萬(wàn)平方米，下降2.1%，降幅縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額7657億元，增長(zhǎng)6.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積17472萬(wàn)平方米，下降8.8%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額8098億元，下降1.6%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年9月末，商品房待售面積32670萬(wàn)平方米，比8月末增加712萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加467萬(wàn)平方米，辦公樓增加73萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加76萬(wàn)平方米。（六）2023年9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)1、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況（1）2023年9月，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.4%。（2）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有12個(gè)。9月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.2%，漲幅比8月份回落的城市有5個(gè)。2、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況（1）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有18個(gè)，持平的城市有17個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.7%。（2）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有56個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有13個(gè)。9月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)3.5%，漲幅比8月份回落的城市有6個(gè)。（七）2023年9月末金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況中國(guó)人民銀行公布數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額11.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比上季度末高1.9個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加9821億元，同比少增102億元，前三季度增量占同期各項(xiàng)貸款增量的15.4%，比1－8月占比高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

2023年9月末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額8461億元，同比增長(zhǎng)7.3%，增速比上季度末高6.5個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%，增速比上季度末高0.8個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款余額7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.6%，增速比上季度末高1.6個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加6728億元，同比少增850億元。（八）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2023年9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.39(低于2023年低點(diǎn)94.74)，比上月回落0.25個(gè)點(diǎn)，比去年同期低6.02點(diǎn)。該指數(shù)自去年11月份以來(lái)持續(xù)低于景氣臨界點(diǎn)100，不過(guò)5月份以來(lái)下滑程度明顯放緩。圖8：國(guó)房景氣指數(shù)（九）房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)情況1、區(qū)域房地產(chǎn)投資增幅回落，其中中部地區(qū)房地產(chǎn)投資回落更為明顯2023年1-9月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資29173億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速比1-8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10944億元，增長(zhǎng)16.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10929億元，增長(zhǎng)17.1%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。圖9：東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量及增速2、部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2023年6月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2023年9月以來(lái)的連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，其中45個(gè)城市環(huán)比上漲，55個(gè)城市環(huán)比下跌。2023年6月十大城市新建住宅均價(jià)為15429元/平方米，環(huán)比上月上漲0.75%。表32023年6月主要大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)表城市商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）成交量同比環(huán)比價(jià)格指數(shù)同比價(jià)格指數(shù)北京620.911.9%100.398.7深圳153.414.1%99.997.5上海793.66－8.8%100.298.1廣州434.91－0.95%100.298.4重慶1868.94－2.%10098.1成都12080.39%10098.7武漢629.1838.7%100.199南京29554.45%100.396.9杭州335.4264.6%100.690.2天津358.86-21.82%10098.8西安486.22-18.24%100.299.8從上表可知，各城市房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，各城市商品房成交量和價(jià)格走勢(shì)不一致。（十）國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響2023年以來(lái)全國(guó)平均房?jī)r(jià)如下表：2023年宏觀調(diào)控實(shí)施期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)下降和銷售成交低迷。2023年初經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式上漲，銷售成交活躍。2023年4月國(guó)家再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求遏制房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)增速開(kāi)始放緩，銷售成交有所下降，但全國(guó)平均房?jī)r(jià)與前期相比仍有小幅上漲。（十一）房地產(chǎn)銷售成交低迷的原因1、高房?jī)r(jià)超出普通居民收入水平承受能力對(duì)既有的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭而言，當(dāng)前高房?jī)r(jià)已超出其收入儲(chǔ)蓄承受能力，購(gòu)房需求難以形成有效需求。同時(shí)，高房?jī)r(jià)也導(dǎo)致投資投機(jī)性需求的保值風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍。2、市場(chǎng)觀望情緒和房?jī)r(jià)下降預(yù)期影響銷售成交地方政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者多方博弈，目前地價(jià)略有下降，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度較高，不愿意在市場(chǎng)低位增加土地供應(yīng)；開(kāi)發(fā)商受政策調(diào)整不確定因素和資金鏈影響，對(duì)新增土地購(gòu)置持謹(jǐn)慎態(tài)度；購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈，消費(fèi)型需求謹(jǐn)慎觀望。二、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)分析（一）行業(yè)整合加快，集中度提升2023年，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售總額16583億元，銷售面積16679萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)17.5%和11.2%。從銷售額看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2023年的市場(chǎng)份額上升至28.1%，較上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積市場(chǎng)份額則上升至15.2%，提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組加快，行業(yè)集中度提升。2023年和2023年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售前二十名如下：表42023年2023年上半年排名公司名稱銷售金額(億元)排名公司名稱銷售金額(億元)1萬(wàn)科集團(tuán)12101萬(wàn)科地產(chǎn)610.02恒大集團(tuán)8082中海地產(chǎn)543.03綠地集團(tuán)7763保利地產(chǎn)493.14保利地產(chǎn)7324綠地集團(tuán)450.05中海地產(chǎn)7205恒大地產(chǎn)380.06萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5606萬(wàn)達(dá)集團(tuán)365.07碧桂園4307世茂房地產(chǎn)225.28龍湖集團(tuán)3818華潤(rùn)置地206.09華潤(rùn)置地3669綠城中國(guó)178.510世茂房地產(chǎn)31510龍湖地產(chǎn)174.011雅居樂(lè)31011碧桂園163.012綠城中國(guó)30012富力地產(chǎn)147.113金地集團(tuán)29013雅居樂(lè)140.014富力地產(chǎn)28714金地集團(tuán)133.015遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26515融創(chuàng)中國(guó)125.016中信地產(chǎn)25516招商地產(chǎn)120.317招商地產(chǎn)21017遠(yuǎn)洋地產(chǎn)110.018融創(chuàng)中國(guó)19318中信地產(chǎn)84.019融僑集團(tuán)18519保利香港82.020華僑城18020宏立城78.9數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到16.17%，較2023年上半年的13.51%增加了2.66個(gè)百分點(diǎn)，而TOP20企業(yè)市場(chǎng)份額變化情況與TOP10如出一轍，表明企業(yè)在集中度上逐漸增強(qiáng)。標(biāo)桿企業(yè)優(yōu)勢(shì)仍然非常明顯，產(chǎn)生強(qiáng)者更強(qiáng)的現(xiàn)象，龍頭企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于一般企業(yè)，企業(yè)集中度持續(xù)上升。（二）資產(chǎn)負(fù)債率較高，長(zhǎng)短期償債能力減弱受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)上市公司仍然處于較高的負(fù)債水平，而去化周期變長(zhǎng)，資金回籠速度變緩，使企業(yè)面臨較大的償債壓力。2023年二季度房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率上升至73.38%，較去年底又上升1.28個(gè)百分點(diǎn)。從增長(zhǎng)趨勢(shì)看房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債增長(zhǎng)速度較快。表52023年2023年2023年2023年2023二季度資產(chǎn)負(fù)債率63.62%65.34%70.51%72.10%73.38%2023年二季度，房地產(chǎn)上市公司的平均流動(dòng)比率為1.64，較去年同期降低0.1；速動(dòng)比率0.43，較去年同期降低0.06，流動(dòng)比與速動(dòng)比為自2023年以來(lái)的歷史最低值，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力有所降低。圖11（三）銷售收入增長(zhǎng)有所回升,毛利率有所下降在層層遞進(jìn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響下，2023年局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，上市房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)差異明顯。一方面，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，取得了驕人的成績(jī)，市場(chǎng)占有率明顯提升。另一方面，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控政策影響，經(jīng)營(yíng)績(jī)效相對(duì)而言不盡如人意。其中，測(cè)評(píng)范圍內(nèi)近三成共計(jì)51家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入有所下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)更達(dá)到61家。2023年所有房地產(chǎn)上市企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為55.91億元，比2023年微漲2.49%，漲幅較2023年減少了56個(gè)百分點(diǎn)，主營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值為28.61%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)均值分別為15.55億元和80.67億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值分別為19.35%和20.81%，其中營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值比2023年減少了50個(gè)百分點(diǎn)。2023年上半年149家房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入1934.96億元,同比增長(zhǎng)17.82%；利潤(rùn)總額393.121億元,同比增長(zhǎng)9.87%,房地產(chǎn)上市公司銷售同比增長(zhǎng)率在去年增長(zhǎng)出現(xiàn)新低后又開(kāi)始回升。上半年平均銷售毛利率28.42%,,較去年同期下降8.56個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)分化在加大。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率有所下降，住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢(shì)已經(jīng)確立，隨著市場(chǎng)深度調(diào)整的步伐逐漸深入，未來(lái)單個(gè)項(xiàng)目上的暴利時(shí)代不再，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被品牌競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力競(jìng)爭(zhēng)模式所替代。（四）庫(kù)存壓力增大，去化周期拉長(zhǎng)，現(xiàn)金流趨緊受調(diào)控政策影響，銷售成交下滑，上市房企存貨普遍急劇增加，去化周期拉長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度下降，資金鏈壓力明顯增大。根據(jù)滬深房地產(chǎn)上市公司2023年中報(bào)數(shù)據(jù)，存貨合計(jì)14044.7億元，占總資產(chǎn)的比重達(dá)65%，存貨較2023年年末增長(zhǎng)7.65%；2023年末存貨合計(jì)1.3萬(wàn)億元，較2023年末增長(zhǎng)34.7%。2023年存貨周轉(zhuǎn)率均值0.72，2023年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，同比下降60.83%；存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長(zhǎng)。2023年上半年房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為0.18，雖然二季度出現(xiàn)一定成交增長(zhǎng)，去庫(kù)存化問(wèn)題依舊突出在調(diào)控形勢(shì)下，銷售下滑對(duì)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流影響較大。目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)值，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加速累積。房地產(chǎn)上市公司2023年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流合計(jì)為-636億元、單戶平均為-4.56億元；2023年上半年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流合計(jì)為132.7億元、單戶平均為0.95億元，表明2023年二季度銷售成交增加對(duì)現(xiàn)金流緊張情況略有緩解。（五）融資渠道普遍從緊，企業(yè)多方應(yīng)對(duì)資金緊張近幾年銀行房地產(chǎn)信貸顯著收緊。除銀行信貸外，上市渠道依然困難重重，A股房地產(chǎn)IPO全面暫停。雖有金隅股份、新華聯(lián)置地等借殼成功，但并不代表證監(jiān)會(huì)對(duì)房企借殼重新放開(kāi)。前幾年房地產(chǎn)信托規(guī)模不斷擴(kuò)大，2023年信托監(jiān)管力度加強(qiáng)后，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速才有所減緩。此外，內(nèi)地房地產(chǎn)商在境外融資的通路也遭封堵。房地產(chǎn)上市企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)受到社會(huì)各界的普遍關(guān)注，而房地產(chǎn)企業(yè)頻頻通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓回籠資金極大地驗(yàn)證了企業(yè)資金鏈高度緊張的現(xiàn)狀。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及主要風(fēng)險(xiǎn)分析2023年抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資等不合理需求政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)存在兩難選擇，市場(chǎng)走勢(shì)存在高度的不確定性。一方面，剛性需求始終存在，但房?jī)r(jià)水平較高、相對(duì)較低的收入水平難以形成有效需求。另一方面，政府大規(guī)模低價(jià)供應(yīng)土地意愿減弱。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下降的可能性較小，但行業(yè)的集中度將有所提高，實(shí)力偏弱的開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將被淘汰或兼并。房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)如下：（一）宏觀經(jīng)濟(jì)和政策風(fēng)險(xiǎn)2023年開(kāi)始，中央相繼出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。2023年中央經(jīng)濟(jì)宏觀政策思路為“穩(wěn)中求進(jìn)”，保增長(zhǎng)成為首要任務(wù)。從宏觀政策的變化可以看出，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)面臨的挑戰(zhàn)較大，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)積聚。但在保增長(zhǎng)的要求下，貨幣政策略有微調(diào)，存在放松跡象。2023年，預(yù)計(jì)GDP增速和投資增速在2023年下滑后將趨于平穩(wěn)，進(jìn)出口形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，消費(fèi)增長(zhǎng)尚需政策引導(dǎo)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)仍具有不確定性。貨幣政策將延續(xù)2023年微調(diào)趨勢(shì)，但由于貨幣政策的調(diào)整需要有連貫性，不會(huì)大起大落，貨幣政策的微調(diào)會(huì)逐步實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響很難立即顯現(xiàn)，因此宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣政策風(fēng)險(xiǎn)依然存在。此外，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政府的力度和決心不同于以往，雖然目前國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)已逐步顯現(xiàn)，但仍存在政府繼續(xù)政策調(diào)控，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速在中短期內(nèi)放緩的可能性。而且，房產(chǎn)稅改革已漸行漸近，至2023年房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)將滿2年，屆時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市范圍的可能性將提高，稅收政策風(fēng)險(xiǎn)將加大。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)自2023年開(kāi)始的“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控重壓之下，房地產(chǎn)行業(yè)的成交量大幅萎縮，自2023年5月起全國(guó)十大龍頭房企庫(kù)存逐月攀升，直到2023年3月，上升趨勢(shì)才受到抑制。至2023年6月底，龍頭房企庫(kù)存消化時(shí)間雖然較年初峰值出現(xiàn)下滑，但仍高達(dá)10個(gè)月左右，因此預(yù)計(jì)2023年總體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。近期部分城市房產(chǎn)成交量有所回暖，但其持續(xù)性仍待觀察，且市場(chǎng)上大量的庫(kù)存房將成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。一方面房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨更加激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面項(xiàng)目產(chǎn)品利潤(rùn)空間縮小，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售普遍不及預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存壓力加大，資金回籠速度變慢，且預(yù)期的盈利空間難以實(shí)現(xiàn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)資金減少，部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。（四）對(duì)國(guó)家金融安全的影響經(jīng)過(guò)兩年多的政策調(diào)控尤其“三限”（限購(gòu)、限貸、限外）政策，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地成交價(jià)格下降、商品房銷售成交下滑、部分項(xiàng)目降價(jià)促銷。由于房地產(chǎn)貸款以土地和在建工程抵押方式占比較高，一旦資產(chǎn)價(jià)格下行而致真實(shí)杠桿率上升，房?jī)r(jià)下跌帶動(dòng)的地價(jià)下跌將使銀行面臨包括抵押資產(chǎn)減值和未來(lái)潛在損失，銀行的不良資產(chǎn)率可能上升，房地產(chǎn)下跌會(huì)給國(guó)家金融安全帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。第二部分我行授信情況分析一、我行房地產(chǎn)貸款整體情況經(jīng)過(guò)幾年相對(duì)較快增長(zhǎng)，我行房地產(chǎn)貸款占比已接近同業(yè)平均水平，房地產(chǎn)貸款已成為第三大行業(yè)，對(duì)全行信貸資產(chǎn)安全至關(guān)重要。2023年9月末，我行對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額為1221.8億元，占全行貸款余額的8.58%。房地產(chǎn)貸款比年初增加128億元，增量仍控制在190億元的全年計(jì)劃之內(nèi)。同時(shí)，與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款）余額合計(jì)約3000億元，約占全部貸款的20%。圖12二、我行房地產(chǎn)貸款以住宅為主2023年9月末，我行對(duì)公房地產(chǎn)貸款客戶數(shù)406戶，貸款余額合計(jì)1221.8億元，其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶數(shù)302戶，貸款余額815.60億元，占對(duì)公房地產(chǎn)貸款的66.76%。按客戶結(jié)構(gòu)分，全國(guó)百?gòu)?qiáng)和項(xiàng)目所在地10強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比超過(guò)70%。從貸款品種分，普通住宅貸款約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的90%。土地儲(chǔ)備貸款客戶數(shù)73戶，貸款余額382.6億元，占對(duì)公房地產(chǎn)貸款的31.32%；其他類貸款客戶數(shù)31戶，貸款余額23.57億元，占對(duì)公房地產(chǎn)貸款的1.93%。圖13三、房地產(chǎn)貸款區(qū)域分布情況我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要投放在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，中西部地區(qū)貸款占比不高。表5區(qū)域金額（億元）占比環(huán)渤海地區(qū)286.335.1%長(zhǎng)三角地區(qū)175.221.5%珠三角地區(qū)142.417.5%西部（成、渝、西安）118.214.5%中部（漢、鄭、合、昌）62.17.6%東北地區(qū)31.443.9%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額815.6100％房地產(chǎn)貸款余額前十位分行如下表（2023年9月末數(shù)據(jù)）：表6序號(hào)分行名稱分行貸款余額分行房地產(chǎn)貸款余額房地產(chǎn)貸款全行占比其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全行占比1總行營(yíng)業(yè)部1,712.18326.9319.1%229.0828.09％2上海分行705.4595.0813.5%55.846.85％3廣州分行803.5789.6911.2%81.449.99％4杭州分行1,542.8270.664.6%41.955.14％5蘇州分行623.9264.7810.4%33.194.07％6南京分行1,019.2664.716.3%42.155.17％7武漢分行615.5048.017.8%30.323.72％8深圳分行398.1945.3711.4%72.468.88％9重慶分行375.3033.939.0%17.852.19％10天津分行311.5033.4510.7%26.003.19％合計(jì)8107.69872.6171%630.2877.28％上述10家分行房地產(chǎn)貸款余額為872.61億元，占全行房地產(chǎn)貸款總額的71%。除總營(yíng)、哈爾濱分行和貴陽(yáng)分行外，房地產(chǎn)貸款占貸款總額的比例均未超過(guò)15%。我行房地產(chǎn)貸款前十大客戶合計(jì)貸款余額為217.68億元，占房地產(chǎn)貸款總額的17.8%。房地產(chǎn)前十大客戶名單如下表：表7客戶名稱分行余額（萬(wàn)元）北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)分中心總行營(yíng)業(yè)部700,000上海世博土地控股上海分行220,000北京第六大洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總行營(yíng)業(yè)部176,461重慶市地產(chǎn)集團(tuán)重慶分行160,750廣州利合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)廣州分行159,281云南城投置業(yè)股份昆明分行157,000中化方興置業(yè)(北京)總行營(yíng)業(yè)部153,420北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)總行營(yíng)業(yè)部150,000北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)總行營(yíng)業(yè)部150,000北京市土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心總行營(yíng)業(yè)部149,900合計(jì)2,176,812四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶評(píng)級(jí)情況從客戶評(píng)級(jí)情況看，評(píng)級(jí)BB+級(jí)以上客戶占比59.3%，B級(jí)以上客戶占比69.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶評(píng)級(jí)分布情況如下：表8信用評(píng)級(jí)戶數(shù)戶數(shù)占比2023年9月余額余額占比AA124.1%45.25.5%A+289.5%66.98.2%A217.1%55.86.8%BBB+3511.9%80.29.8%BBB4615.6%152.218.7%BB+299.8%84.010.3%BB144.7%60.87.5%B3210.8%104.912.9%CCC3411.5%87.110.7%CC299.8%60.27.4%DDD-D82.7%5.90.7%未評(píng)級(jí)72.4%12.31.5%合計(jì)295100%815.6100%五、我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押方式占比較高我行始終堅(jiān)持項(xiàng)目抵押的基本原則，落實(shí)項(xiàng)目抵押，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。2023年9月末，抵押方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額686.43億元，占比84.16%；保證方式貸款余額98.19億元，占比12.04%；信用方式30.98億元，占比3.8%，主要是萬(wàn)科、保利、招商、華潤(rùn)等極少數(shù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的國(guó)有背景優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)商品住宅項(xiàng)目，但不允許項(xiàng)目抵押給其他第三方。圖14六、我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)2023年9月底，我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為64%，比上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率低。前三季度我行房地產(chǎn)貸款企業(yè)平均營(yíng)業(yè)收入為4.44億元，平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為8600萬(wàn)元，平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為19.37%，，盈利能力略低于上市公司均值。表9財(cái)務(wù)比率優(yōu)秀值良好值平均值房地產(chǎn)上市公司2023年平均值我行客戶2023年平均值備注資產(chǎn)負(fù)債率41.4%54.7%75％72.1%64％低于全行業(yè)平均值，高于良好值；低于上市公司平均值流動(dòng)比－－－1.652.67高于上市公司，可能表明流動(dòng)負(fù)債（主要是短期債務(wù)和預(yù)收賬款）平均水平低于上市公司速動(dòng)比1.431.070.710.430.95低于良好值，高于平均值，高于上市公司平均值存貨周轉(zhuǎn)率3.72.11.30.280.81低于全行業(yè)平均值。高于上市公司平均值，表明存貨周轉(zhuǎn)速度好于上市公司均值主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率33.2%27.5%22.5％28.42%28-32%我行客戶營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率平均值20.28%，考慮營(yíng)業(yè)利潤(rùn)已扣除占主營(yíng)收入8-12%的銷售管理財(cái)務(wù)三項(xiàng)費(fèi)用，我行客戶主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率應(yīng)在28-32%之間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流－－－-4.57億元6934萬(wàn)元2023年銷售低迷導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為凈流出，2023年上半年銷售成交增長(zhǎng)、現(xiàn)金流略有好轉(zhuǎn)七、我行房地產(chǎn)貸款不良率較低我行近幾年始終堅(jiān)持項(xiàng)目資金封閉管理和項(xiàng)目抵押的風(fēng)險(xiǎn)控制原則，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較高，房地產(chǎn)不良貸款和不良率近幾年持續(xù)下降，2023年以來(lái)我行新發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款未發(fā)生不良，現(xiàn)有的不良貸款都是歷史遺留問(wèn)題。2023年9月底，房地產(chǎn)貸款五級(jí)分類具體情況見(jiàn)下表：表10序號(hào)五級(jí)分類金額（億元）占比備注1正常1209.7599.016%2關(guān)注5.480.449%3次級(jí)20.164%不良貸款4可疑4.480.367%5損失0.060.005%6不良貸款小計(jì)6.540.54％合計(jì)1221．78100％（一）不良貸款變動(dòng)情況圖152023年末，全行不良貸款余額9.79億元，不良率1.12%；2023年末，全行不良貸款余額8.43億元，不良率0.77%，不良貸款較上年減少1.36億元，降幅13.8%；2023年9月末，全行不良貸款余額6.54億元，不良率0.54%，不良貸款較上年減少1.93億元，降幅22.89%。（二）關(guān)注類貸款變動(dòng)情況2023年9月底，全行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款關(guān)注類3戶，貸款余額5.48億元，其中：（1）2023年以前重組貸款2戶，余額合計(jì)1.69億元，占全行房地產(chǎn)貸款的0.138%；（2）2023年新增展期貸款1戶，余額3.79億元，占全行房地產(chǎn)貸款的0.31%。第三部分房地產(chǎn)行業(yè)授信政策一、住宅類房地產(chǎn)2023年住宅類房地產(chǎn)總體政策為：審慎支持住宅類房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。嚴(yán)格控制增量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點(diǎn)支持實(shí)需普通住宅，堅(jiān)守客戶底線和項(xiàng)目底線，嚴(yán)格抵押和封閉管理，加強(qiáng)存量貸款管理。（1）調(diào)控總量：根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，并考慮到我行房地產(chǎn)貸款占比已達(dá)到同業(yè)平均水平，初步提出以下總量控制方案：2023全行房地產(chǎn)貸款增量不超過(guò)200億元，房地產(chǎn)貸款占全行貸款總量比例不超過(guò)10％。（2）貸款投向：重點(diǎn)支持實(shí)需普通住宅，擇優(yōu)支持具有地段優(yōu)勢(shì)、配套成熟、成本和定價(jià)合理、受限購(gòu)政策影響小、適銷對(duì)路的普通商品住宅項(xiàng)目。嚴(yán)格控制受限購(gòu)政策影響大的項(xiàng)目；嚴(yán)格控制定價(jià)虛高的項(xiàng)目；嚴(yán)格控制位于遠(yuǎn)郊、生活配套設(shè)施不完善地段的項(xiàng)目。禁止介入土地成本過(guò)高的“樓王”、“地王”項(xiàng)目。禁止介入列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》（2023版）的項(xiàng)目（指別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目、賽馬場(chǎng)項(xiàng)目、黨政機(jī)關(guān)（含國(guó)有企事業(yè)單位）新建、改擴(kuò)建培訓(xùn)中心（基地）和各類具有住宿、會(huì)議、餐飲等接待功能的設(shè)施或場(chǎng)所建設(shè)項(xiàng)目等項(xiàng)目）；已發(fā)放貸款的，在采取必要保全措施的基礎(chǔ)上逐步收回。對(duì)列入國(guó)家《限制用地項(xiàng)目目錄》（2023版）的項(xiàng)目（指容積率低于1.0[含]），應(yīng)審慎發(fā)放貸款。（3）客戶準(zhǔn)入要求：①授信主體或其控股股東必須有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力，應(yīng)為排名靠前的全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)龍頭企業(yè)，已累計(jì)開(kāi)發(fā)完成的住宅面積不少于50萬(wàn)平方米。借款人應(yīng)在2023年以來(lái)（含）曾進(jìn)入當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)年度銷售排名前列，優(yōu)先支持三年以上銷售排名前列的企業(yè)，客戶需滿足下列條件之一：全國(guó)房企銷售排名100強(qiáng)企業(yè)（參照易居中國(guó)資料）在分行所在地的控股公司或子公司；一級(jí)分行所在城市年度銷售排名前20名；地級(jí)市、百?gòu)?qiáng)縣（縣級(jí)市）當(dāng)?shù)啬甓蠕N售排名前5-8名；不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。②授信主體或控股股東房地產(chǎn)資質(zhì)二級(jí)（含）以上（縣市級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)（含）以上），具有較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力，以往業(yè)績(jī)較好，已樹(shù)立良好品牌形象。③授信主體或其控股股東資金鏈狀況良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定，原則上整體資產(chǎn)負(fù)債率不高于75%。④不屬于國(guó)土管理部門(mén)查處的有閑置土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)，或建設(shè)部門(mén)查處的捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)。⑤無(wú)挪用銀行貸款繳納土地出讓金行為。⑥無(wú)不良信用記錄。（4）項(xiàng)目底線：保障性住房項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例最低20%，普通住宅項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）原則上不低于30%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。嚴(yán)格項(xiàng)目資本金認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。銀行借款等債務(wù)性資金，以信托計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品募集的資金，附股權(quán)回購(gòu)安排的股權(quán)性資金等，均不得認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。②開(kāi)發(fā)面積適度，成本合理，定價(jià)適中。③普通商品住宅開(kāi)發(fā)貸款期限原則上超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。（5）管理要求繼續(xù)堅(jiān)持抵押和封閉管理，貸款項(xiàng)目原則上要求授信項(xiàng)目全部土地使用權(quán)及在建工程抵押。對(duì)建設(shè)資金和銷售回款實(shí)施監(jiān)管，按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)的要求釋放抵押，確保貸款安全使用，項(xiàng)目順利建成和按期償還貸款。加強(qiáng)存量貸款管理，確保抵押的完整性和合規(guī)性、確保工程不爛尾、確保銷售回籠款的封閉不流失，切實(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)貸款，可積極通過(guò)信托理財(cái)、發(fā)債、資產(chǎn)證券化，以增加貸款流動(dòng)性和邊際收益。二、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款因有物業(yè)抵押，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，也是銀行定價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)的產(chǎn)品，已成為銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要資源。同時(shí)該類項(xiàng)目也存在貸款周期較長(zhǎng)、流動(dòng)性較弱的問(wèn)題。我行對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的總體政策為：擇優(yōu)支持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。（1）總量安排：初步安排非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款增量原則上不超過(guò)300億元。（2）貸款投向：積極支持位于商業(yè)繁華地段的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、物業(yè)出租率高、租金收入穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充裕的成熟物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目，可以采用置換貸款方式介入；積極支持連鎖經(jīng)營(yíng)、有品牌優(yōu)勢(shì)且現(xiàn)金流能覆蓋貸款本息的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目；擇優(yōu)支持具有成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自持的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，要求貸款用途必須合規(guī)。對(duì)于運(yùn)營(yíng)時(shí)間在5年之內(nèi)的項(xiàng)目，貸款金額應(yīng)按抵押物實(shí)際投入成本的70%控制，確保資本金不少于實(shí)際投入成本的30%。（3）管理要求：堅(jiān)持抵押和租金收入封閉管理。貸款期間租金收入要能覆蓋經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款本息。根據(jù)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)現(xiàn)金流合理確定貸款期限，期限一般為10－15年。確保抵押手續(xù)合法有效，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款抵押率原則上不得超過(guò)60％，最高不超過(guò)70%。（4）要積極運(yùn)用理財(cái)、資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品提供綜合金融服務(wù)方案。2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體政策：審慎支持商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。擇優(yōu)支持銷售型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于開(kāi)發(fā)商自持的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需在審慎評(píng)估開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力等的基礎(chǔ)上審慎介入。堅(jiān)持抵押和封閉管理。對(duì)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的個(gè)別大型優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，擇優(yōu)支持其位于成熟商圈、訂單式運(yùn)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；對(duì)以住宅開(kāi)發(fā)為主、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔的個(gè)別優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，擇優(yōu)支持其位于大城市的成熟商業(yè)地段、與住宅項(xiàng)目配套并能落實(shí)抵押、住房銷路有基本保證的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。原則上不對(duì)沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商和純商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目提供貸款（包括寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等）。

2023年IPTV行業(yè)分析報(bào)告2023年4月目錄一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國(guó)” 一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國(guó)”1、三網(wǎng)融合：網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)IPTV的動(dòng)力我國(guó)“三網(wǎng)融合”方案提出、試點(diǎn)已有多年，從目前三網(wǎng)融合進(jìn)程中來(lái)看，電信系更占優(yōu)勢(shì)，IPTV是電信系進(jìn)入視頻領(lǐng)域重要的成功戰(zhàn)略。電信系網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商在現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)展IPTV視頻業(yè)務(wù)也非常平滑。我國(guó)擁有超過(guò)4億多電視用戶，網(wǎng)絡(luò)用戶近2億，寬帶網(wǎng)絡(luò)用戶為IPTV的潛在客戶。三網(wǎng)融合試點(diǎn)的第一階段（2023-2021年）已經(jīng)收官，即將邁入推廣階段（2022-2020年），第二批54個(gè)試點(diǎn)城市已經(jīng)包括全國(guó)大部分重要省市，覆蓋人口超過(guò)3億。在電信、視頻網(wǎng)站、廣電等各利益方的參與下，我國(guó)IPTV用戶數(shù)已從2022年的470萬(wàn)戶發(fā)展到了2021年底的2300萬(wàn)，成為全球IPTV用戶最多的國(guó)家。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年仍將有40%-50%的增速，2022年底用戶數(shù)有望達(dá)到3400萬(wàn)的規(guī)模。2、寬帶中國(guó)：IPTV高清化及增值業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)引擎帶寬決定著IPTV是否能夠?qū)崿F(xiàn)高清內(nèi)容的傳輸，進(jìn)而決定IPTV的用戶體驗(yàn)。今年四月工信部、國(guó)家發(fā)改委等部委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施寬帶中國(guó)2022專項(xiàng)行動(dòng)的意見(jiàn)》：目標(biāo)2022年新增光纖入戶覆蓋家庭3500萬(wàn)戶，同時(shí)寬帶接入水平將有效提升，使用4M及以上寬帶接入產(chǎn)品的用戶超過(guò)70%。各省級(jí)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商也反應(yīng)迅速積極，出臺(tái)相關(guān)規(guī)劃。IPTV業(yè)務(wù)作為電信運(yùn)營(yíng)商推動(dòng)寬帶升級(jí)服務(wù)的重要賣點(diǎn)。運(yùn)營(yíng)商的推廣積極性高。例如2020年上海電信發(fā)布的＂二免一贈(zèng)一極速＂的＂城市光網(wǎng)＂計(jì)劃，與百視通聯(lián)手推出IPTV3.0視頻業(yè)務(wù)，共同發(fā)力高清IPTV業(yè)務(wù)。電信與百視通的合作使得此次寬帶升級(jí)實(shí)施順利，上海IPTV用戶也發(fā)展到了百萬(wàn)規(guī)模。而帶寬約束被打破后，高清點(diǎn)播也將成為IPTV增值業(yè)務(wù)的重要增長(zhǎng)引擎之一。從IPTV存量的廣度上來(lái)看，我國(guó)IPTV當(dāng)前的區(qū)域性明顯，集中在上海、江蘇、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中僅江蘇一省就已經(jīng)發(fā)展了430萬(wàn)的客戶規(guī)模，占比18.9%。這種情況與中國(guó)電信在發(fā)達(dá)地區(qū)寬帶基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)異相關(guān)。西部和北部地區(qū)市場(chǎng)依然廣闊，有待于中國(guó)聯(lián)通和中國(guó)移動(dòng)的發(fā)力。寬帶及光纖業(yè)務(wù)作為中國(guó)電信目前最為核心的一塊領(lǐng)域，其市場(chǎng)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)由來(lái)已久，相比而言，覆蓋了大部分北方省市的中國(guó)聯(lián)通和中國(guó)移動(dòng)的積極性是行業(yè)的最大變數(shù)。2021年以來(lái)，兩家公司都在寬帶業(yè)務(wù)方面積極發(fā)力，以中國(guó)移動(dòng)為例：2021年中國(guó)移動(dòng)新增FTTH覆蓋家庭超過(guò)180萬(wàn)戶；使用4M及以上寬帶產(chǎn)品的用戶超過(guò)50%；新增寬帶端口320萬(wàn)個(gè)；新增固定寬帶接入家庭超過(guò)120萬(wàn)戶。3、與有線電視的競(jìng)爭(zhēng)：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢(shì)明顯IPTV最直接的競(jìng)爭(zhēng)者是各地的有線電視。價(jià)格上來(lái)看，由于歷史原因，我國(guó)有線電視網(wǎng)的公益屬性導(dǎo)致其價(jià)格相對(duì)較低，這也成為有線電視網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)化程度低、升級(jí)換代困難，“三網(wǎng)融合”中競(jìng)爭(zhēng)能力弱的原因。IPTV基于IP網(wǎng)絡(luò)傳輸，通常要在邊緣設(shè)置內(nèi)容分配服務(wù)節(jié)點(diǎn)，配置流媒體服務(wù)及存儲(chǔ)設(shè)備，而有線數(shù)字電視的廣播網(wǎng)采取的是HFC或VOD網(wǎng)絡(luò)體系，基于DVDIP光纖網(wǎng)傳輸，在HFC分前端并不需要配置用于內(nèi)容存儲(chǔ)及分發(fā)的視頻服務(wù)器，運(yùn)營(yíng)成本大大降低。但帶來(lái)的問(wèn)題是如要實(shí)現(xiàn)視頻點(diǎn)播和雙向互動(dòng)則必須將廣播網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行雙向改造。從技術(shù)角度看，IPTV成本較高，難以與有線電視比拼價(jià)格。但I(xiàn)PTV的優(yōu)勢(shì)在于可以直接利用互聯(lián)網(wǎng)，而與寬帶的捆綁銷售能夠大大降低客戶對(duì)價(jià)格的敏感度。在各地網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的支持下，IPTV與寬帶捆綁營(yíng)銷，對(duì)于用戶來(lái)講，更像是寬帶贈(zèng)送的增值業(yè)務(wù)，收費(fèi)模式則可以訂制，包月、按頻道等，靈活而更有針對(duì)性。而“三網(wǎng)融合”進(jìn)程中的電信系寬帶接入商的強(qiáng)勢(shì)，使用戶在互聯(lián)網(wǎng)光纖一線入戶后，較為自然的選擇IPTV作為電視方案。二、以“合作”姿態(tài)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)有利地位1、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定由于電視內(nèi)容播控屬于國(guó)家宣傳范疇，監(jiān)管較為嚴(yán)格。根據(jù)廣電總局43號(hào)文規(guī)定，IPTV集成播控總平臺(tái)牌照由中央電視臺(tái)持有，而分平臺(tái)牌照由省級(jí)電視臺(tái)申請(qǐng)。廣電總局要求通過(guò)IPTV集成播控平臺(tái)及各地分平臺(tái)來(lái)達(dá)到“可管可控”的方針。與央視的合資公司正式落地將解除市場(chǎng)對(duì)百視通IPTV業(yè)務(wù)政策性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。過(guò)去擁有IPTV全國(guó)性運(yùn)營(yíng)牌照四家分別是：上海文廣（百視通）、央視國(guó)際、南方傳媒、中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)。5月18日，百視通和央視IPTV合資公司“愛(ài)上電視傳媒有限公司”完成工商注冊(cè)正式成立，成為全國(guó)唯一中央級(jí)集成播控平臺(tái)。其中百視通股權(quán)占比45%。合資公司同時(shí)減少了與地方臺(tái)和有線網(wǎng)運(yùn)營(yíng)商的溝通成本。IPTV的發(fā)展對(duì)地方電視臺(tái)和有線網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的沖擊最大，43號(hào)文再次強(qiáng)調(diào)IPTV總分二級(jí)播控平臺(tái)的落實(shí)，城市臺(tái)喪失了內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)，收入分配權(quán)掌握在省平臺(tái)手中；而IPTV是網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商直接搶占了有線數(shù)字電視的客戶。CNTV在廣電系統(tǒng)內(nèi)有良好的關(guān)系，能夠有效降低溝通成本。2、合作心態(tài)開(kāi)放，促進(jìn)多方共贏公司一方面與CNTV合資成立全國(guó)集成播控平臺(tái)，另一方面在與中國(guó)電信為主的網(wǎng)絡(luò)接入運(yùn)營(yíng)商的的長(zhǎng)期合作中建立了良好的伙伴關(guān)系和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境使電信運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)品推廣、業(yè)務(wù)計(jì)費(fèi)、系統(tǒng)維護(hù)、客戶服務(wù)方面有相對(duì)廣電系統(tǒng)比較顯著的優(yōu)勢(shì)。百視通合作心態(tài)開(kāi)放，在與電信運(yùn)營(yíng)商和電視臺(tái)的長(zhǎng)期合作中積累了市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。從歷史上看，在IPTV市場(chǎng)的第一輪搶占中，機(jī)制靈活的百視通通過(guò)與電信運(yùn)營(yíng)商合作，迅速地?fù)屨剂耸袌?chǎng)；而具有顯著資源和內(nèi)容優(yōu)勢(shì)的CNTV卻受體制制約，用戶開(kāi)發(fā)非常緩慢；IPTV市場(chǎng)最終形成了以百視通用戶為主體的局面，為統(tǒng)一播控平臺(tái)合資公司中具體條款方案的商定創(chuàng)造了條件。百視通與其它牌照商也有較多合作，如2021年5月，百視通與國(guó)廣東方宣布啟動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務(wù)全面發(fā)展合作，利用其國(guó)際資源加快自己的國(guó)際化策略。百視通與終端制造商的合作：1）一體機(jī)：2020年4月，百視通聯(lián)合海爾推出卡薩帝電視。此外，公司與康佳、三星、夏普均有智能電視方面的合作。2）互聯(lián)網(wǎng)電視機(jī)頂盒：2021年1月，百視通與聯(lián)想共同推出了互聯(lián)網(wǎng)電視機(jī)頂盒A30。3、積極持續(xù)投資影視內(nèi)容形成積累隨著產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，最終影響用戶選擇的還是內(nèi)容之本。百視通注重在影視內(nèi)容上的投入，每年在內(nèi)容上的投入約為3-5億，持續(xù)的投入建成了較大的網(wǎng)絡(luò)視聽(tīng)版權(quán)庫(kù)，節(jié)目總量超過(guò)40萬(wàn)小時(shí)，其中高清節(jié)目總量超過(guò)5萬(wàn)小時(shí)，覆蓋了70%的熱播劇和國(guó)內(nèi)外強(qiáng)檔電影。以美國(guó)的Netflix為例可以看到精品內(nèi)容的重要性，2022一季度年Netflix業(yè)績(jī)大幅超預(yù)期，自制劇和獨(dú)播劇是重要推力，根據(jù)Netflix的統(tǒng)計(jì)，平臺(tái)上