物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理

一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理

1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)

供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組共同制定，或由物業(yè)管理公司托付特地的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。詳細(xì)的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實(shí)施。

2.供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查

鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門是否均已打開，保證全部閥門處于開啟狀態(tài)，并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部，通知各住戶家內(nèi)留人。檢查鍋爐房?jī)?nèi)各有關(guān)信號(hào)燈是否正常，如有不正常應(yīng)準(zhǔn)時(shí)舉行修理。手動(dòng)供水泵轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈便無(wú)阻滯。

.-物業(yè)經(jīng)理人

3.供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作

在鍋爐運(yùn)行前，應(yīng)首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)水泵，然后對(duì)于燃油鍋爐合上燃燒機(jī)的電源開關(guān)，將開關(guān)置于“燃燒”位置，這時(shí)燃燒機(jī)的電動(dòng)機(jī)立刻啟動(dòng)，點(diǎn)火電機(jī)產(chǎn)生電火花，約過(guò)7s的預(yù)吹風(fēng)時(shí)光后，電磁閥會(huì)自動(dòng)打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點(diǎn)燃后形成火焰，點(diǎn)火電機(jī)再延長(zhǎng)15s后停止點(diǎn)火，燃燒機(jī)開頭進(jìn)入正常工作，若點(diǎn)火沒有勝利，25s后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈，此時(shí)再經(jīng)過(guò)3min后可以再次按恢復(fù)按鈕，重新啟動(dòng)燃燒機(jī)，最多啟動(dòng)3次，若不勝利，則需查找緣由排解故障后允許啟動(dòng)。對(duì)于燃煤鍋爐，水泵啟動(dòng)后，啟動(dòng)燃燒系統(tǒng)的運(yùn)煤裝煤的行車，保證準(zhǔn)時(shí)把煤加入煤斗。同時(shí)電機(jī)帶動(dòng)爐排運(yùn)轉(zhuǎn)，后啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，點(diǎn)火燃燒，鍋爐開頭運(yùn)行。

鍋爐開頭運(yùn)行后，派運(yùn)行組人員或修理人員對(duì)室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)舉行巡查，浮現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找緣由，準(zhǔn)時(shí)整修。鍋爐房值班員在啟動(dòng)勝利后，應(yīng)繼續(xù)觀看10min，查看有無(wú)異樣聲響或振動(dòng)，有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無(wú)異樣氣味，若有問題準(zhǔn)時(shí)修整，若一切正常啟動(dòng)勝利。

4.供暖設(shè)備鍋爐的停機(jī)操作

當(dāng)采暖期已過(guò)，停爐時(shí)，應(yīng)先將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，準(zhǔn)時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān)，檢查鍋爐及附件有無(wú)不正常狀況，如有應(yīng)準(zhǔn)時(shí)整改。

二、供暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

1.供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理職責(zé)

供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運(yùn)行組、修理組根據(jù)ISO9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運(yùn)行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實(shí)施狀況，工程部供暖設(shè)備運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的組織實(shí)施，供暖設(shè)備運(yùn)行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作的詳細(xì)實(shí)施。

2.運(yùn)行管理中的巡察監(jiān)控內(nèi)容

當(dāng)供暖系統(tǒng)開頭運(yùn)行后，當(dāng)值值班員每隔2h巡察一次，巡察部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房?jī)?nèi)要對(duì)鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)舉行巡察，巡察內(nèi)容主要有:各銜接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異樣的聲響和振動(dòng)，是否有異樣氣味，觀看排煙的色彩是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀看鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機(jī)組的電機(jī)溫度是否太高，風(fēng)葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無(wú)松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動(dòng)作牢靠，有無(wú)燒傷、過(guò)熱、打火現(xiàn)象。室外巡察主要是查看供暖溝有無(wú)大量滲漏水現(xiàn)象。在巡察過(guò)程中，浮現(xiàn)不正常的狀況值班員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)處理，處理不了的問題，具體匯報(bào)給組長(zhǎng)和管理組，哀求修理組支援。并且值班員應(yīng)按照用戶或用熱部門的要求，適當(dāng)調(diào)節(jié)鍋爐熱水溫度。

3.運(yùn)行中異樣狀況處理

(1)鍋爐房發(fā)生水浸時(shí)的處置

當(dāng)這種狀況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水狀況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)峻，盡力阻滯進(jìn)水，并立刻通知值班組長(zhǎng)和管理處。漏水源堵住以后，應(yīng)立刻對(duì)漏水設(shè)備舉行除濕處理，確認(rèn)水已消退，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異樣即可投入運(yùn)行。

(2)供熱管網(wǎng)驟然損壞

當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)利用室外管溝的檢查口舉行檢查尋覓損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門舉行整修或更換，在整修時(shí)因?yàn)樗苌嫌鄩罕容^大，水溫較高，應(yīng)注重工作的平安性。普通在采暖期到來(lái)之前，應(yīng)對(duì)外網(wǎng)舉行嚴(yán)格的修理保養(yǎng)，以使運(yùn)行中避開異樣狀況的浮現(xiàn)。

(3)散熱設(shè)備漏水

若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找緣由，是由于散熱片本身質(zhì)量問題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，舉行整修，整修完畢，重新裝上。

(4)鍋爐運(yùn)行中常見故障的處理

①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過(guò)程中，鍋爐壓力表長(zhǎng)時(shí)光達(dá)不到應(yīng)有些靜壓，或在運(yùn)行過(guò)程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴(yán)峻，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找準(zhǔn)時(shí)修補(bǔ)。

②鍋爐溫度急劇升高。鍋爐點(diǎn)火后，溫度表在短時(shí)光內(nèi)急驟升高，這種狀況應(yīng)立刻停止運(yùn)行，浮現(xiàn)這種狀況的緣由主要有循環(huán)水泵沒有啟動(dòng)，管路里沒有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。

③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是因?yàn)殚y門開啟度不夠，或水過(guò)濾器被阻塞等緣由，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)排解。

④停電時(shí)的緊張?zhí)幚?。停電時(shí)，應(yīng)立刻?；?，關(guān)閉風(fēng)門，關(guān)閉電源，密切注重鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥，打開緊張排放閥，通過(guò)回水降溫，或向鍋爐補(bǔ)水降溫。然后根據(jù)柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程要求，啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，重新啟動(dòng)鍋爐。

⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時(shí)，要打開排氣閥排解系統(tǒng)里的空氣，點(diǎn)火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時(shí)光，以使供暖系統(tǒng)中空氣排解整潔。

(5)暖氣不熱的緣由及處理

①大面積的暖氣不熱。假如供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要緣由有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運(yùn)行存在問題。

②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建造物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要緣由是設(shè)計(jì)不合理或沒有仔細(xì)舉行運(yùn)行前的初調(diào)整，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)整各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。

③室內(nèi)暖氣局部不熱。浮現(xiàn)這種狀況緣由可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等緣由，應(yīng)調(diào)節(jié)閥門開啟度及排出氣體。

④個(gè)別散熱器不熱。散熱器不熱的緣由可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)轉(zhuǎn)變安裝坡度或打開排氣閥排解散熱器內(nèi)空氣。

(6)火災(zāi)

鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。

4.鍋爐運(yùn)行中的供熱操作管理

鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。

(1)鍋爐運(yùn)行操作的崗位責(zé)任制和輪班制

鍋爐的工作過(guò)程是一個(gè)系列化的延續(xù)過(guò)程，包括燃料的燃燒過(guò)程、煙氣與水的換熱過(guò)程以及水的變熱汽化、運(yùn)煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過(guò)程。任何部分出了問題，都會(huì)影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是延續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時(shí)要建立輪班責(zé)任制。

(2)供暖的時(shí)光過(guò)程控制

無(wú)論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動(dòng)都有一定的邏輯性，為了既能達(dá)到采暖效果，又能節(jié)省能源，因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時(shí)光過(guò)程曲線，舉行供暖時(shí)光過(guò)程控制。例如:××住所小區(qū)供暖時(shí)光過(guò)程控制方案為:

每日6~8點(diǎn)是供暖高峰。由于此時(shí)室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動(dòng)需要較高的溫度。

8~17點(diǎn)是供熱低谷。最低點(diǎn)約午后2點(diǎn)，即14點(diǎn)鐘，緣由是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮?。皇覂?nèi)外溫差縮小，熱量耗散削減。

18~22點(diǎn)又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增強(qiáng)，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動(dòng)不受氣溫干擾，必需加大供熱量。

23點(diǎn)~次日凌晨5點(diǎn)，供熱達(dá)到次低谷。由于居民絕大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響歇息。

寫字樓、小學(xué)、工廠等其他類型的物業(yè)的控制方案與住所小區(qū)正巧相反，夜間可以停供。因此，制定控制方案要針對(duì)不同物業(yè)類型和用途詳細(xì)制定。

5.鍋爐房?jī)?nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。

(1)鍋爐房管理規(guī)定

鍋爐房管理規(guī)定主要是為了平安、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:

①非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入鍋爐房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的伴隨下方可進(jìn)入。

②鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危急物品，嚴(yán)禁吸煙。

③鍋爐房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)備齊，并放置在便利，惹眼處。

④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對(duì)設(shè)備設(shè)施舉行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物。

⑤保證鍋爐房?jī)?nèi)門窗開啟靈便，通風(fēng)良好，光芒足夠。

⑥鍋爐房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。

(2)交接班要求

為了保證交接班及時(shí)舉行，職責(zé)明確，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接