目標(biāo)管理與績效考核體系-房地產(chǎn)團(tuán)體“事業(yè)部”管理模式初探

目標(biāo)管理與績效考核體系——房地產(chǎn)集團(tuán)“事業(yè)部”管理模式初探-[摘要：房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)下屬子公司的管理應(yīng)該以目標(biāo)管理為核心。建立統(tǒng)一的適用于各房地產(chǎn)子公司和項(xiàng)目的績效考核體系是至關(guān)重要的，這套考核體系包括項(xiàng)目考核與年度考核兩部分，以項(xiàng)目考核為主體，以年度考核對(duì)項(xiàng)目考核的總體目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化和調(diào)整，從而形成一套完整、高效的目標(biāo)管理模式。]房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項(xiàng)目公司越來越多，勢必加大集團(tuán)公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團(tuán)面前一個(gè)非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。一般來說，單一的房地產(chǎn)集團(tuán)通常由總裁辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團(tuán)目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)下屬全資和絕對(duì)控股的子公司進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對(duì)獨(dú)立的部門，采取模擬企業(yè)化運(yùn)作，對(duì)下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團(tuán)和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié)構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度，相互間形成合理分工：集團(tuán)總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營實(shí)體則是成本控制中心、服務(wù)中心和利潤中心。為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司的積極性，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的圓滿實(shí)現(xiàn)，就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。考核體系主要由項(xiàng)目考核和年度考核兩部分組成，績效的考核與獎(jiǎng)勵(lì)以項(xiàng)目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對(duì)項(xiàng)目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎(jiǎng)懲的主要手段。一、項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后，以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的開發(fā)進(jìn)度與收益測算為基礎(chǔ)，集團(tuán)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分。1、與利潤目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括：①規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項(xiàng)建筑面積等；②成本費(fèi)用：根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，含土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用六部分。需要指出的是，不可預(yù)見費(fèi)雖然在做項(xiàng)目可行性研究時(shí)是必要的，但在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)考核中不宜作為單獨(dú)的成本科目；③利潤目標(biāo)：包括平均售價(jià)、分項(xiàng)收入、凈利潤、成本利潤率等指標(biāo)。2、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)包括：①土地權(quán)證辦理；②拆遷安置；③方案設(shè)計(jì)；④報(bào)批報(bào)建；⑤營銷策劃；掏⑥給悠工程建多設(shè)競；元輔⑦貿(mào)五物業(yè)管幅理嬌。戴亂3巧、筒社項(xiàng)目的陪考核在藥決算后隔進(jìn)行，串方法是企：靠抵①護(hù)懸以自“狗凈利搶潤額”耐指標(biāo)為駝核心，在其數(shù)值真不得低攻于項(xiàng)目冶考核書呀所列的哄目標(biāo)（晨但考慮護(hù)到項(xiàng)目散開發(fā)往護(hù)往是跨行年度的追，期間矩可能發(fā)票生影響殿項(xiàng)目經(jīng)礦營目標(biāo)爛完成結(jié)逗果的重趨大情況己，因此回，每年災(zāi)集團(tuán)可妄根據(jù)實(shí)激際情況摸對(duì)項(xiàng)目創(chuàng)經(jīng)營目斑標(biāo)做出蕉調(diào)整，壇最終的帳考核指游標(biāo)即以汪項(xiàng)目每晃年的年所度經(jīng)營伙目標(biāo)相仔加后確還定）。泰超土出梳“利凈利蝦潤鹿”帽目標(biāo)的席部分，文集團(tuán)給秋予子公蹈司一定流比例作僑為獎(jiǎng)金閱。為<B郵r>焰語②砍韻為防止茅出現(xiàn)利晌潤與成貿(mào)本不同際步增長全的情況昨，項(xiàng)目婦的劉“夾凈利季潤踐”費(fèi)指標(biāo)必符須以項(xiàng)任目考核曉書確定堪的起“鍬成本利宏潤圍率繁”畏為參照秧，成本刑利潤率外每下遙降耐1污%糧，超出中凈利潤憐部分的魄獎(jiǎng)勵(lì)比連例下披調(diào)擋1倦%涂。婦賄③最盤對(duì)項(xiàng)目糟的開發(fā)霜進(jìn)度以第辦理完煎畢爪98臣%基以上業(yè)乘主的入棄住手續(xù)開為準(zhǔn)，傻每遲胸延盲1饅0樹天，超色出凈利蔑潤部分罷的獎(jiǎng)勵(lì)緣比例下知調(diào)客1祥%廟。拖阻④英小在完鵝成仗“織凈利澡潤考”題指標(biāo)的指前提下呀，如果甜子公司陷通過努床力積極問爭取當(dāng)須地的優(yōu)掛惠政策確，使項(xiàng)集目稅費(fèi)挺與正常妨情況及妨同類項(xiàng)關(guān)目相比繼得到較電大減免攪的；或套者子公里司通過捏努力，循使主要絹的成本泳科目實(shí)啊際發(fā)生肯額與考硬核指標(biāo)怪及同類斯項(xiàng)目相間比確有勾明顯下蓮降的，艦經(jīng)查證陶屬實(shí)，提按減免語或下降粘額的一才定比例殼給予獎(jiǎng)款勵(lì)（但播為此所并產(chǎn)生的旬招待公種關(guān)等費(fèi)紅用應(yīng)計(jì)指入成本抵費(fèi)用總他額，列淡入當(dāng)年葵的年度乎考核）師。么旬二匙、秤虎年度經(jīng)箏營目標(biāo)掌責(zé)任考竄核顛廣以企業(yè)政的每一份個(gè)會(huì)計(jì)罰年度為桂期，根胸?fù)?jù)項(xiàng)目橫考核書初的要求暑和確立務(wù)的指標(biāo)章，還需艘要對(duì)子猴公司進(jìn)剝行年度蛛考核。謀為建立適科學(xué)的兄獎(jiǎng)懲機(jī)米制，強(qiáng)輝化激勵(lì)把手段，它考核結(jié)蟻果與子醬公司的叨利益分融配掛鉤云。事業(yè)蚊部責(zé)成莖子公司士總經(jīng)理攝將本年弱度工資狂總額中授除按月延發(fā)放以你外的部薦分扣存碑（約村占偽3腰0?！?0材%岔），然屢后在年身終時(shí)根騎據(jù)考核妄結(jié)果決知定是否研返還年呼薪及其予額度弊。某究年度經(jīng)欲營目標(biāo)葡由經(jīng)濟(jì)循指標(biāo)和奇綜合管喝理指標(biāo)姨兩部分振組成，引滿皂分缸10題0淹分。其跌中經(jīng)濟(jì)迅指標(biāo)傲占泄70熱%饑，綜合勢管理指架標(biāo)盯占蹄30棗%鹽。兩者問的考核瞞均實(shí)行覆百分制縱，在對(duì)籠每項(xiàng)指瓶標(biāo)逐一休考核評(píng)溪分，累碼計(jì)所得魄分?jǐn)?shù)后瓣乘以各財(cái)自權(quán)數(shù)謎即為該繭公司當(dāng)雨年兩種殿指標(biāo)考閣核的最凝終得分殃。年度出經(jīng)營目奏標(biāo)責(zé)任遞考核分摸兩期進(jìn)裙行狐：壟①咐中期預(yù)巡核：在派第三季遮度對(duì)指墳標(biāo)完成停情況進(jìn)比行中期熱審核喇；劣②樹年度考瓜核：次牛年餡1晃月對(duì)指昏標(biāo)完成京情況進(jìn)澇行年度手審核。弄獎(jiǎng)懲以寇年度考歉核為準(zhǔn)忍。年度藍(lán)考核完卸成后，歪由事業(yè)梅部牽頭偵成立的吃目標(biāo)責(zé)磨任制考犯核領(lǐng)導(dǎo)茶小組根炕據(jù)財(cái)務(wù)窯內(nèi)審制依度負(fù)責(zé)隱審核，宋并經(jīng)集族團(tuán)總裁蓮簽署審止核報(bào)告樹后，核勝發(fā)被扣肥存年薪燒。斑瑞1甲、臟梨經(jīng)濟(jì)目月標(biāo)及考皺核配萌年度經(jīng)摩濟(jì)目標(biāo)聰主要包串括銷售絞收入和懼管理費(fèi)慌用指標(biāo)朱。其中型工資總粒額、招悟待費(fèi)兩舍項(xiàng)彈性誰較大的趟科目單曉獨(dú)列出權(quán)。其他蜓的項(xiàng)目玻開發(fā)成到本費(fèi)用暗列入綜盯合管理惡目標(biāo)作毅專項(xiàng)考旋核?？歼m核分值博的計(jì)算樓方法是皆：滿季①叮暈成本費(fèi)潔用總額煉和成本饒費(fèi)用率贊采取雙拳向控制竹、統(tǒng)配鮮使用，廟可支配帽費(fèi)用隨炸收入增屑減而增下減。如籃：某年惑的管理拘費(fèi)用指坑標(biāo)療24牧5殊萬耐元軌÷杰收入指鉛標(biāo)撤620搖0勢萬蘆元棟×10輛0都%么＝當(dāng)年守的成本腥費(fèi)用于率雁3.9助5巡%皮，即每胳增漁加性10喪0顛元的收茄入就能徑增控加糟3.9仰5鍛元的費(fèi)棗用。經(jīng)削濟(jì)指標(biāo)覽以結(jié)“顛經(jīng)營收哨入為核押心，成援本控制偷為調(diào)節(jié)仙因飲素濫”碼為考核鹿分值的期原則楚。勾那②壺總經(jīng)營收缺入的考總核辦法師為：以受各項(xiàng)實(shí)寸際完成澡收入的盡數(shù)值除兆以各項(xiàng)鑄核定指堅(jiān)標(biāo)再乘旨以各項(xiàng)紙收入占填總收入搬的權(quán)數(shù)獲，得出爸此項(xiàng)收撇入的考志核分值受。經(jīng)營渾收入考鍋核值為目各項(xiàng)收經(jīng)入的考置核分值驗(yàn)累加數(shù)平。設(shè)定類：妙A(yù)搜i咬為實(shí)際亭收入鼠；專B土i酸為經(jīng)營鞠指標(biāo)數(shù)渴，你i則為權(quán)數(shù)增，則經(jīng)她營收入戀分值為盒：細(xì)Σ尊Ai/襪Bi×遮i×1背00唐%煎。相切③適肥計(jì)算出竹經(jīng)營收帆入的考伍核分后盡，以實(shí)怪際完成壘的經(jīng)營貨收入睜（說Σ各A們i扯）為基菊數(shù)乘以廈核定的底費(fèi)用率把，得出閥實(shí)際完初成收入恐應(yīng)該控品制的費(fèi)酬用（爬用襖β掃表示）勒，再將互實(shí)際發(fā)滅生的費(fèi)宜用（洪用雨α件表示）縣除以實(shí)抖際完成勢收入應(yīng)攀該控制聚的費(fèi)用圍（私β熄），稈以守10墨0庫減去，豎即為成辟本費(fèi)用商指標(biāo)考評(píng)核得分可。設(shè)定語：永α哨為實(shí)際驗(yàn)發(fā)生的言費(fèi)用梨，銅β嶼為實(shí)際示完成收炎入應(yīng)該茶控制的齒費(fèi)用，魄則成本泰費(fèi)用指請標(biāo)考核裝得值為閱：躁100槽-蹈α藍(lán)/蜜β枝×10揚(yáng)0餐。搏獎(jiǎng)④片蠻經(jīng)濟(jì)指晴標(biāo)的總霞分值為年：千［貍Σ壽Ai/亭Bi×王i×1癢00涼%輝＋蛇（乎100濾-鍬α棒/乏β住×10壤0芝）耽］作×70度%冠2穗、貴塊綜合管廟理目標(biāo)熟及考重核倚困綜合管售理目標(biāo)債考核為能：根據(jù)煉子公司筋發(fā)展與險(xiǎn)經(jīng)營情羞況，按螞滿四分慘10牽0灑分設(shè)定罪各項(xiàng)管哪理工作敢的內(nèi)容增、分值逢與考核死辦法，威由集團(tuán)擱事業(yè)部搭會(huì)同集祥團(tuán)相關(guān)犧職能部烤門根據(jù)員對(duì)子公紗司的檢行查記錄參進(jìn)行評(píng)輩分。其含內(nèi)容主粉要有位：葬謙①懼侄項(xiàng)目工攻程進(jìn)度團(tuán)：重要竟的進(jìn)度謝目標(biāo)，窗每項(xiàng)每羽遲延若學(xué)干天扣吵一定的側(cè)分?jǐn)?shù)省。樓度②趟攀財(cái)務(wù)管薄理：包您括自主種融資額秧不得低棉于多少紋、財(cái)務(wù)妄紀(jì)律、新預(yù)算編遇制與執(zhí)圍行情況諸、前面待所說的停專項(xiàng)費(fèi)飲用控制綢等等闊。瓦各③衛(wèi)叔綜合管芳理：包房括集團(tuán)汁勞動(dòng)人正事制度螞執(zhí)行情陶況、員倒工培訓(xùn)檔、信息攻溝通、糧規(guī)劃設(shè)閘計(jì)和營堪銷方案瞧等重大瘋事項(xiàng)的蛛及時(shí)上豬報(bào)審批銀、合同染管理、押文件、暑車輛、內(nèi)檔案、剖物資、姨保密等洗事項(xiàng)的貪管理等綿等臂。纏處④捏題安全管食理：有乎健全的戴安全管框理機(jī)構(gòu)背與制度忠、不發(fā)界生民事帶轉(zhuǎn)刑事脆案件和禁非正常行死亡、剪無重大爬職工人打身安全幣、盜竊旗、火災(zāi)村等事故限。護(hù)題⑤具猜品牌建悄設(shè)：包腫括認(rèn)真弊執(zhí)行集貴團(tuán)賴的貸CI沙S紐系統(tǒng)、嚇爭創(chuàng)統(tǒng)葛一的集掠團(tuán)房產(chǎn)怕品牌、列業(yè)主投線訴率控?cái)n制在一閑定數(shù)值抹以內(nèi)等快等辣；貓友⑥紙勸土地儲(chǔ)森備：積欲極在項(xiàng)羞目所在譯地和周梯邊進(jìn)行圾新項(xiàng)目蚊的考察雙調(diào)研、裙?fàn)幦≡陧撘欢ǖ慕K時(shí)間內(nèi)姿有新的監(jiān)項(xiàng)目簽寺約異。會(huì)閉3兇、英弱獎(jiǎng)懲辦翠法揮偷①仰吉總執(zhí)分辨7佩0刮分以下摔：原扣撈存年薪校不予發(fā)債還刑。叫重②夕7辟0襲～妻9垃0夾分：得慣分每增拋加防1翅分，返守還穿5笛%遍原扣存庫年薪晨。碧濾③毀9原0攤分以上雁：全額踏發(fā)還被主扣存年企薪并發(fā)拉放獎(jiǎng)金卷，但獎(jiǎng)棗金在年倡終時(shí)不唉發(fā)放，施而是根揀據(jù)項(xiàng)目拍經(jīng)營目謀標(biāo)責(zé)任職考核書種的規(guī)定兵，在項(xiàng)跡目決算奉后統(tǒng)一奏考核發(fā)宗放布。榆頑三、經(jīng)助營授按權(quán)概雖在現(xiàn)代睡企業(yè)管閉理仗的心“館委評(píng)托臭—作代膜理第”歡關(guān)系中萬，權(quán)力拘和責(zé)任居應(yīng)該是辣對(duì)等的痕。因此獎(jiǎng)，集團(tuán)泊事業(yè)部竭對(duì)下屬魄房地產(chǎn)手子公司洪的管理轟堅(jiān)新持叔“肆宏觀監(jiān)叼控、微考觀放吩開?！焙５脑瓌t怕。簡單退地說，脾事業(yè)部攻主要通滅過預(yù)算恒控制等撇手段加商強(qiáng)宏觀憑監(jiān)控，縮但對(duì)被壁考核方跡的諸多吃微觀指桶標(biāo)不作錯(cuò)具體考含核。同經(jīng)時(shí)，對(duì)擺考核目護(hù)標(biāo)的責(zé)橋任緒人魚—啞—阿子公司丘的總經(jīng)每理賦予頌下列權(quán)遵限點(diǎn)：諒侮1糠、鑼歉擁有結(jié)撫合各自竊實(shí)際情俗況制訂掌年度、畢季度、黑月度等享各類經(jīng)其營計(jì)劃垮及專項(xiàng)子促銷活慧動(dòng)、報(bào)蹈經(jīng)集團(tuán)蛛審批同喉意后執(zhí)剃行，并宜要求集軟團(tuán)各相麻關(guān)職能顛部門給攪予配合讓的權(quán)力贊。鍛擺2賊、青蜜擁有授榜權(quán)經(jīng)營閘的子公星司資產(chǎn)障管理權(quán)石和預(yù)算媽計(jì)劃內(nèi)騎資金的獸使用權(quán)遲（流動(dòng)蝶資金的才調(diào)度、柔公司制悔度明確血規(guī)定未鑄授權(quán)的災(zāi)除外）扛。暫高3嚷、醫(yī)識(shí)擁有子綁公司內(nèi)李部人事激任免權(quán)觸和調(diào)配創(chuàng)權(quán)（由堪集團(tuán)任命免的人辨事及子歸公司間化調(diào)配的弟除外）窄。單扔4烈、您演擁有子幣公司內(nèi)涉部機(jī)構(gòu)區(qū)設(shè)置、咱調(diào)整或亡撤并權(quán)脹。擇論5倦、挨荷擁有對(duì)執(zhí)子公司瘡內(nèi)部員膠工進(jìn)行做考核、精獎(jiǎng)懲和解經(jīng)濟(jì)分娛配的權(quán)漏力馬。剩例6逐、魄秧擁有集序團(tuán)各項(xiàng)單規(guī)章制勵(lì)度及集特團(tuán)總裁餃?zhǔn)谟璧囊闫渌鼨?quán)敬力緩。臣昂四、經(jīng)閃濟(jì)指標(biāo)助的調(diào)勺整側(cè)途為確保是經(jīng)營目煎標(biāo)考核磨的嚴(yán)肅麗性和科驅(qū)學(xué)性，許目標(biāo)本抖身的設(shè)豐置應(yīng)該系是剛性倍的，考碼核期間絞事業(yè)部尿?qū)?xiàng)目淡經(jīng)營目幸標(biāo)一般望不作