一個(gè)房奴地頓悟(見過地談房?jī)r(jià)走勢(shì)地最好貼)

[轉(zhuǎn)貼]一個(gè)房奴的頓悟（見過的談房?jī)r(jià)走勢(shì)的最好貼）32705次點(diǎn)擊124個(gè)回復(fù)0次轉(zhuǎn)到微評(píng)臥藤椅聽古典于2011-3-16102152發(fā)布在凱迪社區(qū)經(jīng)濟(jì)風(fēng)云前一段時(shí)間，在網(wǎng)上寫過一個(gè)帖子，是討論中國(guó)的房地產(chǎn)的，帖子發(fā)了之后，引發(fā)了不少人的討論，這里面有同意的，也有不少是批判的。由于那個(gè)帖子是隨性而寫，所以寫的很隨意，有很多語法錯(cuò)誤，前后也銜接不上。所以就將之前寫的內(nèi)容重新整理了一下，又加了寫內(nèi)容，準(zhǔn)備系統(tǒng)的寫一下自己的想法。目前已經(jīng)寫了大概有十章左右，剩余的還正在寫，先發(fā)上來，求大家指正，批評(píng)的還是贊揚(yáng)的都?xì)g迎，特別歡迎有實(shí)質(zhì)性的意見，希望大家不要無事生非的謾罵就好了，在這里先感謝大家的支持了。本來不想說這么多的，可是由于天涯有規(guī)定，發(fā)帖必須要滿五百字，所以只能羅嗦了半天，希望大家不要煩。好了，應(yīng)該差不多了，先來個(gè)目錄。目錄前言第一部分表象第一章房?jī)r(jià)有多高第二章房子多不多第三章誰在賣房子第四章誰在買房子第五章未來向何處去第二部分本質(zhì)第六章表象與本質(zhì)第七章人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)第八章城市化與房市泡沫第九章中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)第十章中國(guó)房地產(chǎn)政策的演變第三部分歷史第十一章瘋狂與理性-泡沫經(jīng)濟(jì)的演變途徑第十二章日本房地產(chǎn)泡沫第十三章民國(guó)時(shí)期的通貨膨脹第十四章法國(guó)密西西比泡沫第十五章海南房地產(chǎn)泡沫前言2002年大學(xué)畢業(yè)前夕，王石來我們學(xué)校做了一場(chǎng)演講，宣傳萬科的。關(guān)于萬科我倒沒留意，只記住他說北京的房?jī)r(jià)太高。當(dāng)時(shí)北京申奧剛剛成功，所以有人拿這個(gè)說事兒，但王石依然堅(jiān)持，態(tài)度十分堅(jiān)定。我在大學(xué)一直不務(wù)正業(yè)，專業(yè)學(xué)的不怎么樣，可是酷愛經(jīng)濟(jì)學(xué)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)史上的歷次經(jīng)濟(jì)泡沫諸如荷蘭郁金香狂熱、英國(guó)南海危機(jī)、美國(guó)1929經(jīng)濟(jì)大蕭條、日本“失去的十年”、中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫崩盤、東南亞金融危機(jī)如數(shù)家珍。加上王石這么一忽悠，在房?jī)r(jià)這件事情上，我成了一個(gè)堅(jiān)定的看空者。從2003年進(jìn)北京，就等著目睹北京房?jī)r(jià)的暴跌，可是結(jié)果卻是眼看著北京的房?jī)r(jià)一路從五千漲到一萬，一萬漲到兩萬，兩萬漲到三萬。后來我再度復(fù)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)，才發(fā)現(xiàn)原來是自己學(xué)藝不精。泡沫最終總會(huì)破裂是沒錯(cuò)，可是什么時(shí)候破卻是個(gè)大問題。歷史上每一次泡沫經(jīng)濟(jì)的初期和中期，都會(huì)有不少理性人士出來警告人們“有泡沫了，請(qǐng)注意！”但是這個(gè)時(shí)候，泡沫卻從來都不會(huì)破裂，而是會(huì)繼續(xù)漲下去，通常緊接而來的還會(huì)是瘋狂的上漲，上漲的程度足以摧毀那些理性人士們的信心，等到這些人一個(gè)個(gè)都被無情的現(xiàn)實(shí)打擊的意志全無，再不敢出來大放厥詞的時(shí)候，甚至連他們都相信泡沫會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去的時(shí)候，卻往往是泡沫破裂之時(shí)。而所有研究泡沫經(jīng)濟(jì)的人都沒有提及的一個(gè)事實(shí)是，雖然泡沫破裂時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅下跌，相對(duì)于頂峰時(shí)的價(jià)格，泡沫破裂之后的資產(chǎn)價(jià)格確實(shí)很低，但是與泡沫剛剛起來時(shí)的價(jià)格比，往往還是高出很多。就以這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫來說，現(xiàn)在悲觀者預(yù)測(cè)說2012年房地產(chǎn)可能會(huì)跌30、40%，甚至是50%，可是以現(xiàn)在的價(jià)格來看，即便是跌了50%，仍然相當(dāng)于2008年時(shí)的價(jià)格，相比于泡沫剛剛開始時(shí)的2003年的價(jià)格，甚至是2005年、2006年的價(jià)格，還是高了很多。造成這樣的結(jié)果有兩個(gè)原因，第一是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，各種資產(chǎn)的價(jià)格都是呈螺旋形上升的，就如同社會(huì)發(fā)展一樣。雖然資產(chǎn)價(jià)格是由上升、下跌這樣一個(gè)個(gè)波浪構(gòu)成的，但是從大趨勢(shì)來說，后一次的低點(diǎn)一般總是略高于前一次的低點(diǎn)。你看中國(guó)股市從出現(xiàn)到現(xiàn)在不斷上升下跌，可是相比于剛成立時(shí)，指數(shù)還是增加了很多，2007年跌的那么慘，還有1700多點(diǎn)，剛成立的時(shí)候的基數(shù)是多少，100點(diǎn)。第二個(gè)原因是貨幣購(gòu)買力的不斷降低?，F(xiàn)在全世界大多數(shù)國(guó)家用的都是信用貨幣，對(duì)于信用貨幣來說，通貨膨脹是必然的，而在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫時(shí)，通貨膨脹往往也比較大，到了泡沫破裂的時(shí)候，資產(chǎn)的表面價(jià)格還會(huì)比泡沫初起之時(shí)高了很多，這里面有一大部分是通貨膨脹的原因。就拿現(xiàn)在人民幣購(gòu)買力來說，雖然僅從官方公布的CPI來說，從2000年初到現(xiàn)在，可能貨幣的購(gòu)買力降低并不是很多，可是我們都明白，實(shí)際上這十年來貨幣的購(gòu)買了的降低是十分大的。所以，每一次泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，在早期和中期買入的人，基本上都能賺錢，即便是你從早期買入一直持有到最后泡沫破裂，資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)跌去了大半，相比早期和中期的價(jià)格，往往還是有利潤(rùn)的。這么一盤算在泡沫的成長(zhǎng)過程中，如果你看不清局勢(shì)，那么看多勝算的概率通常大于看空，因?yàn)樵谂菽某砷L(zhǎng)過程中，上漲過程持續(xù)的時(shí)間通常很長(zhǎng)，而從達(dá)到峰值，再轉(zhuǎn)入下跌的過程，相比之下，持續(xù)的時(shí)間要短的多。當(dāng)然，我這么說，絕不是勸人們現(xiàn)在還去買房子，因?yàn)閺姆N種因素來看，現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)即便是沒有見頂，離頂峰也應(yīng)該不遠(yuǎn)了。在資產(chǎn)泡沫的發(fā)展過程中，價(jià)格是非理性的，所以，不排除現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲個(gè)20～30%甚至更多，但是開始下跌的時(shí)間絕對(duì)也為期不遠(yuǎn)了。因?yàn)橹闻菽?jīng)濟(jì)中資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲的因素就是心理和資金，心理就是人們相信房子的價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，所以有買入的想法，資金就是還有大量人投資進(jìn)入市場(chǎng)買入資產(chǎn)，可是看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，連過去熱衷投資房子的人，都覺得高的離譜，開始紛紛離開，而泡沫時(shí)期的資產(chǎn)價(jià)格，歷來都是非漲即跌，所以，從現(xiàn)在的局勢(shì)來看，房地產(chǎn)這個(gè)大泡泡，離破裂的時(shí)候確實(shí)是不遠(yuǎn)了。（不過，如果有生之年你再遇到類似這一次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)，倒是不妨按照我上面提到的觀念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必過分的理性，可以大膽的跟著盲目的人們買入。也許你覺得下一次泡沫的來臨十分渺茫，可是人的一生將近百年，經(jīng)歷個(gè)幾次類似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一兩次機(jī)會(huì)，就能改變一生的命運(yùn)甚至包括你后代的命運(yùn)。）因此，如果你現(xiàn)在打算買房子做投資，那確實(shí)需要慎重考慮了，先不說價(jià)格未來肯定會(huì)下跌，只要不漲或只是微漲，投資房子就是賠錢的事情，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)實(shí)際上是有很大的交易成本的，沒有足夠的上漲空間，是無法彌補(bǔ)這些交易成本的。但如果是因?yàn)樽宰⌒枨?，在短期?nèi)必須購(gòu)買住房，那就是另外一種情況了，我絕不會(huì)像很多人那樣，勸人們?nèi)プ夥可踔潦琴u掉現(xiàn)有的住房。因?yàn)榫同F(xiàn)在的國(guó)情，自己有住房相比租房，確實(shí)能夠大大提高生活品質(zhì)，這是一個(gè)不可回避的事實(shí)，更何況住房還涉及到戶口、小孩入學(xué)的問題。不過，鑒于當(dāng)前的局勢(shì)，如果買房，應(yīng)該注意不要買總價(jià)過高、按揭太多、超過自己支付能力的房子，而且應(yīng)該在財(cái)務(wù)上留有一定的余地。這是因?yàn)槲磥淼膸啄?，中?guó)經(jīng)濟(jì)很有可能遭遇極大的危機(jī)，如果現(xiàn)在超過自己的財(cái)務(wù)能力按揭，一旦未來經(jīng)濟(jì)不景氣，就有可能把自己帶入非常悲慘的境地，另一方面，即便是從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)能力來看是可行的，如果未來經(jīng)濟(jì)不景氣，遇到減薪甚至是失業(yè)，也會(huì)因?yàn)榉孔訂栴}使自己立即進(jìn)入財(cái)務(wù)困境。日本上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，曾經(jīng)有無數(shù)的日本人因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)繁榮時(shí)買入高檔物業(yè)而面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)?；仡^說我跟房子的事情，“復(fù)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)”是很久以后的事情，如果不是父母、準(zhǔn)媳婦和未來丈母娘的壓力，我當(dāng)年還會(huì)繼續(xù)看空下去?？墒切蝿?shì)逼人，2008年的時(shí)候，在這“三座大山”的壓力下，依然堅(jiān)持看空的我，還是在望京買了自己的第一套二手房。一居改造的小兩居，七十八平米，平米價(jià)一萬三，總價(jià)一百萬出頭，首付五十多萬，還有十年的貸款，月還款額度人民幣六千二百一十八元。買了房子之后的好處是，看待事情的態(tài)度更加客觀和平和了。人都有很嚴(yán)重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，總是覺得股票會(huì)跌，拿著股票的人呢，即便大盤從6000點(diǎn)都跌到了1600點(diǎn)了，還是從各個(gè)角度給自己解釋，大盤會(huì)漲回去的。買房子也是一樣，沒買房子的總是覺著房子要跌了，有幾套房子的人，則天天想著房子會(huì)漲，一聽有人說樓市要跌馬上就罵街。有一套房子的人心態(tài)最好。因?yàn)榉孔訚q了，雖然賬面價(jià)值增加了，可是也不能賣了獲利，房子跌了嗎，賬面上看是虧了，可是好歹貸款也沒多少了，不會(huì)因此倒閉破產(chǎn)，而且真要跌了，還有機(jī)會(huì)換套大點(diǎn)的房子呢。我周圍的人，有一套房子的人，雖然從心理上來說，應(yīng)該盼著漲才對(duì)，其實(shí)多數(shù)都在盼著跌呢，這樣才有可能換套大一點(diǎn)的或者是離城近的房子。最后說說未來房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，雖然從短期來說，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是很困難的，因?yàn)閺亩唐趤砜矗袌?chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)摻雜了很多因素，這里面有真實(shí)的需求，也有投資、投機(jī)的因素，投資也好，投機(jī)也罷，跟人的心理關(guān)系很大，所以短期價(jià)格很難預(yù)測(cè)，而如果想預(yù)測(cè)時(shí)間，就難上加難，需要的不僅是超人的頭腦，還要有過人的直覺與心理，實(shí)話說，我做不到這一點(diǎn)。其實(shí)別說是我，偉大如費(fèi)雪、凱恩斯、格雷厄姆都曾經(jīng)在美國(guó)1929年的股市崩盤中賠的一干二凈，曾經(jīng)預(yù)言東南亞金融危機(jī)的諾貝爾獎(jiǎng)得主克魯格曼，也說不出市場(chǎng)開始下行的具體時(shí)間，只能是定性的做做分析。想來想去，這世界也許只有索羅斯能夠做到這一點(diǎn)，可他也不是百發(fā)百中。不過，從中長(zhǎng)期來看，價(jià)格的走勢(shì)最終都會(huì)受真實(shí)的供給和需求、受表象背后的宏觀經(jīng)濟(jì)形式的影響，所以房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)還是可以分析的。我這本書會(huì)包含以下一些內(nèi)容：1.目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，以及背后的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)。3.中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)歷史上的一些類似的泡沫經(jīng)濟(jì)的情況，它們的起源、發(fā)展和結(jié)果。我希望我寫的這些東西至少能對(duì)以下一些人群產(chǎn)生一點(diǎn)作用。一是正在為買房而焦慮不堪的年輕人們，其實(shí)大可不必。雖然我不敢像很多人那樣拍著胸脯說一兩年之內(nèi)，房?jī)r(jià)必然大跌，但是只要把時(shí)間再放長(zhǎng)一點(diǎn)，那么房?jī)r(jià)一定會(huì)恢復(fù)正常，屆時(shí)大部分人買房并不會(huì)像今天這樣艱難。當(dāng)然，房?jī)r(jià)恢復(fù)正常的途徑會(huì)有不同的可能性，也許是從現(xiàn)在開始就逐漸下跌，房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，但是也不排除“我們公司”通過通貨膨脹的方式，逐漸抬高人們的名義工資和其它產(chǎn)品的價(jià)格，從而使的房?jī)r(jià)回復(fù)正常。如果經(jīng)歷的是第二種途徑，對(duì)很多有積蓄的人來說，是一個(gè)財(cái)富洗劫的過程，特別是小有余財(cái)?shù)闹挟a(chǎn)階級(jí)，因?yàn)楦蝗藗兊呢?cái)產(chǎn)一般不會(huì)是儲(chǔ)蓄，而是以各種資產(chǎn)的形式體現(xiàn)，通貨膨脹對(duì)他們的沖擊也不會(huì)太大，而窮人們呢，就像現(xiàn)在一無所有的年輕人，在這個(gè)過程中會(huì)覺得生活很艱難，不過也不會(huì)有多大的損失，反正也是一無所有嗎。二是有權(quán)力做決策改變現(xiàn)狀的當(dāng)權(quán)者們?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)問題之所以如此熱鬧，是因?yàn)樗呀?jīng)不是簡(jiǎn)單的某個(gè)商品的價(jià)格問題了，而是已經(jīng)深刻影響到整個(gè)社會(huì)，并且已經(jīng)改變了正常的社會(huì)秩序和社會(huì)激勵(lì)導(dǎo)向。這種導(dǎo)向會(huì)對(duì)我們社會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)久的、深刻的負(fù)面影響，對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的損害將是難以估計(jì)的。雖然我個(gè)人一直都明白，要想在這個(gè)社會(huì)混的好一點(diǎn)，絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的依靠能力和學(xué)識(shí)就可以?？墒菍?duì)于整個(gè)社會(huì)來說，要想健康的發(fā)展，那還是要有一個(gè)基本上的價(jià)值導(dǎo)向，這個(gè)價(jià)值導(dǎo)向簡(jiǎn)單說就是，聰明的要比不聰明的混的好點(diǎn)，努力的比不努力的混的好點(diǎn)，在公司里面職位高的人要比職位低的人有錢點(diǎn)。不過，僅僅因?yàn)橐粋€(gè)房子，現(xiàn)在中國(guó)社會(huì)的價(jià)值導(dǎo)向和激勵(lì)已經(jīng)完全扭曲。以我們公司來說，現(xiàn)在成功的標(biāo)準(zhǔn)基本上和工作、奮斗這些詞語無關(guān)了，而是要看你是否及時(shí)做了“正確”的決策，在北京及早買了房子，如果父母恰好有點(diǎn)錢，自己行動(dòng)又夠迅速，比別人早一步在北京買了房子，甚至買了兩套三套的，那你要比做什么總監(jiān)、部門經(jīng)理“成功”多了。我們公司的一個(gè)清潔阿姨，因?yàn)椴疬w，儼然已經(jīng)家資千萬，絕對(duì)比我們部門中任何一個(gè)人都成功。實(shí)際上，這一現(xiàn)象對(duì)于大家的激勵(lì)也是很明顯的，因?yàn)橄啾痊F(xiàn)在的房?jī)r(jià)，你比別人每個(gè)月多掙三千、五千，基本上沒有任何實(shí)質(zhì)意義，別人只要比你早兩年三年買房子，那你現(xiàn)在就是再干二十年、三十年，可能也趕不上他的家產(chǎn)。所以工作、奮斗對(duì)人們來說，已經(jīng)沒有太大意義。從短期來看，GDP、供給、需求這些數(shù)字都對(duì)于經(jīng)濟(jì)都有非常重要的作用，可是從長(zhǎng)期來看，這些都是過眼煙云，不過是數(shù)字而已，真正決定一個(gè)國(guó)家實(shí)力的還是數(shù)字背后實(shí)實(shí)在在的生產(chǎn)力和科技水平，而這是要靠全體國(guó)人，特別是年輕一代的創(chuàng)造力和埋頭苦干的。不過，當(dāng)年輕人們都背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，每天為了還房貸而奔波時(shí)，他們是沒有辦法安下心來，踏踏實(shí)實(shí)的奮斗和創(chuàng)造的。我們常常說國(guó)人目光短淺，不能沉下心來做事，而西方人做事更踏實(shí)，追求長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)。可是，我們不敢奢望像西方人一樣擁有高福利，只要年輕人們的負(fù)擔(dān)稍微減輕一些，房?jī)r(jià)比現(xiàn)在降低一半，看看現(xiàn)在年輕人們是不是會(huì)更踏實(shí)，更有創(chuàng)造力。前些日子看了一篇文章，說民國(guó)時(shí)期是中國(guó)近代思想最活躍，最有創(chuàng)造性也最人才輩出的年代。在那個(gè)時(shí)代，一個(gè)教授的月收入是400～600銀元，副教授是260～400銀元，講師是160～260銀元，這是1927年國(guó)民“我們公司”教育委員會(huì)制定的大學(xué)教員薪俸標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平如何呢，在北平，一個(gè)銀元可以請(qǐng)一頓涮羊肉，上海一個(gè)銀元能買兩份西餐。而在北平，一個(gè)四口之家，80銀元就足以維持體面而正常的生活。胡適1917年剛?cè)氡本┐髮W(xué)做教授時(shí)，薪水260銀元，當(dāng)時(shí)和同鄉(xiāng)合租了一處房子，房租一個(gè)月是六個(gè)銀元，平均每人分?jǐn)側(cè)齻€(gè)銀元，在北大的食堂包伙，每個(gè)月開銷不到六個(gè)銀元，而且伙食很豐盛。這樣的生活比他在美國(guó)要優(yōu)越的多，所以胡適很滿意，從此就安心于學(xué)術(shù)研究了。如果今天的中國(guó)能夠回到低稅負(fù)、低負(fù)擔(dān)、高個(gè)人收入的時(shí)代，年輕人們不用在為了工作、房子、結(jié)婚、孩子、子女教育這些問題而整日奔波時(shí)，他們自然也就能將精力用于個(gè)人能力的培養(yǎng)，能夠踏踏實(shí)實(shí)的做學(xué)問和工作了。從這個(gè)角度來看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問題實(shí)在已經(jīng)成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事了，可是人們僅僅看到了現(xiàn)在房?jī)r(jià)問題給人們生活帶來的艱難，當(dāng)權(quán)者擔(dān)心的是由此帶來的人們的激烈的反應(yīng)，可是大多數(shù)人都忽略了由于房?jī)r(jià)問題給社會(huì)秩序和價(jià)值導(dǎo)向帶來的深層次的影響，而這種影響對(duì)于國(guó)家未來的發(fā)展帶來的損害比人們看到的問題可能更嚴(yán)重，影響也更長(zhǎng)久。我把這本書分為了三個(gè)大部分，分別是表象、本質(zhì)和歷史。第一部分叫做表象，又分了五章，分別是房?jī)r(jià)有多高，房子多不多，誰在賣房子和誰在買房子，最后是綜合分析。房?jī)r(jià)高低是最后的表象，而房子多少、賣房子和買房子的人一起構(gòu)成了供給和需求，是決定房?jī)r(jià)的原因。不過這些原因也不過是由于眾多復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)因素所導(dǎo)致的，所以我一并將它們稱為表象。第二部分是本質(zhì)，與第一部分的表象相對(duì)應(yīng)，這一部分講述的就是表象背后的決定性因素，最后這些因素都會(huì)歸結(jié)到需求或者供給，從而最終決定房?jī)r(jià)，主要涉及到的因素包括人口、城市化進(jìn)程、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響以及近三十年來的房地產(chǎn)政策的演變。第三部分是歷史。這一次中國(guó)房地產(chǎn)的熱潮，是泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)無疑。在人類的經(jīng)濟(jì)史上，各種各樣的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)層出不窮，這一部分就給大家展示一下經(jīng)濟(jì)史上的一些主要的經(jīng)濟(jì)泡沫，特別是和這一次中國(guó)房地產(chǎn)泡沫比較類似的情況。第一部分表象第一章房?jī)r(jià)有多高關(guān)于北京房?jī)r(jià)，網(wǎng)上流傳過一個(gè)帖子：最近，國(guó)家某部公布了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，告訴人們：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京買套100平方米總價(jià)300萬的房，社會(huì)階層所付出的代價(jià)請(qǐng)看：1：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災(zāi)年）2：工人：每月工資1500元需從鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)上班至今（雙休日不能休）3：白領(lǐng)：年薪6萬，需從1960年上班就拿這么多錢至今不吃不喝（取消法定假日）4：搶劫犯：連續(xù)作案2500次（必須事主是白領(lǐng)）約30年。5：“服務(wù)員”：連續(xù)接客10000次，以每天都接一次客，需備戰(zhàn)10000天，從18歲起按此頻率接客到46歲（中間還不能來例假)以上還不算裝修、家具、家電等等費(fèi)用這個(gè)帖子中除了“某部公布了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”這句話是虛構(gòu)的，其余內(nèi)容基本屬實(shí)。目前北京的房?jī)r(jià)，在五環(huán)以內(nèi)的新房，基本上都在三萬每平米以上，即便是通縣的房子，一般也都在兩萬左右，所以一百平米的房子三百萬并非夸張。為了更清楚地給大家展示一下中國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展，我想先說說我在北京的一些事情。不為別的，只是為了比較直觀的記錄一下北京的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在官方和各種機(jī)構(gòu)關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字很多，不過看這些數(shù)字，遠(yuǎn)不如我們的直觀感受來的更直接。就以2010年的北京房?jī)r(jià)來說，我們誰都知道，從2009年到2010年的頂峰，漲了大概有百分之六七十，可是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字愣是還不足百分之十。我2003年大學(xué)畢業(yè)以后到北京工作。當(dāng)時(shí)稅前工資一千五，外加補(bǔ)貼五百，扣除各種名目的稅、險(xiǎn)、金之后，每月到手不足兩千。不過還好，當(dāng)年公司提供住宿，宿舍在望京，九十年代的舊房子，四個(gè)人一個(gè)兩居室，兩人一間，雖然地方不甚寬裕，可是比起今天的畢業(yè)生們，已經(jīng)十分滿意了。當(dāng)時(shí)我在東四環(huán)邊上的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目工作，項(xiàng)目在朝陽公園南門對(duì)面，是當(dāng)年有名的高檔住宅。剛開盤時(shí)的價(jià)格是九千多，我到項(xiàng)目的時(shí)候已經(jīng)漲了很多，大約是一萬三。一萬三的“豪宅”我們可是不敢問津的，當(dāng)時(shí)我們公司有個(gè)中層領(lǐng)導(dǎo)，買了個(gè)七千多一平米的房子，我們都驚嘆他的富有。能買起這里房子的人，都是絕對(duì)的有錢人，當(dāng)年我在項(xiàng)目上看見好幾個(gè)經(jīng)常在電視上露面的人來這里買房子。還有一些人，雖然在電視上沒見過，可是一看也是有錢人，有一次兩個(gè)穿著時(shí)髦的女人來看房子，看完房子后，其中一個(gè)人直勸另外一個(gè)人說：“哎呀，這里的房子就是這么小了，反正你也不是自己住，隨便買一套得了”。還有一次，我們剛綁完樓板鋼筋，設(shè)計(jì)院忽然下發(fā)變更要求改圖紙，原來是有人買了兩層要做躍層，所以讓我們?cè)跇前迳狭魝€(gè)口子。當(dāng)年這些人的有錢都讓我們羨慕不已，心想什么時(shí)候我也能買的起一萬塊錢的房子就好了。在我們旁邊也有一個(gè)工地，就是后來大名鼎鼎的棕櫚泉，當(dāng)時(shí)也賣一萬多。我們項(xiàng)目的人都覺得棕櫚泉做的很土氣，又是個(gè)本地的土老板做的，不像我們項(xiàng)目是美國(guó)公司開發(fā)的，設(shè)計(jì)的也很有品味。不過后來棕櫚泉因?yàn)橘u的慢，名氣反而比我們項(xiàng)目大的多，而且因?yàn)閮r(jià)格一直在漲，所以棕櫚泉也因此比我們項(xiàng)目多賺了很多錢，棕櫚泉的老板曾偉因此而大賺了一筆，一度在北京大有名氣，甚至被傳為曾慶紅的兒子，其實(shí)不過是空穴來風(fēng)，誤傳而已。2009年我回到北京，在東三環(huán)的燕莎友誼商城邊上的一個(gè)寫字樓上班，我們辦公室旁邊有個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是九十年代末期有名的爛尾樓，當(dāng)年叫做瑞城中心，停了十年一直沒有動(dòng)工，在2009年時(shí)我們忽然發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目又動(dòng)起來了。后來知道這個(gè)項(xiàng)目原來是被曾偉接手了，和他合伙的還有香港鳳凰衛(wèi)視的老板劉長(zhǎng)樂，重新開工之后的項(xiàng)目名稱是四季公寓，想必是四季酒店也有份參與這個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目對(duì)外的業(yè)主公司是長(zhǎng)青有限公司。不過這一次的曾偉沒有做棕櫚泉時(shí)那么幸運(yùn)，先是趕上了國(guó)內(nèi)調(diào)控房?jī)r(jià)，所以四季公寓一直賣的不好。而不久前，還因?yàn)樾匈V的問題竟然在香港被拘了。說說當(dāng)年其它一些地方的房?jī)r(jià)。2003年的望京還是一片荒涼，沃爾瑪、新世界的影子都還沒有看見，華堂、華聯(lián)也都沒有開張，我們當(dāng)時(shí)能夠念出名字的小區(qū)就只有一個(gè)望京新城，房?jī)r(jià)五千多，我們當(dāng)時(shí)覺得已經(jīng)是天價(jià)了。只有通縣這樣的地方才是像我這樣的年輕人可以夢(mèng)想的地方，2003年時(shí)的房?jī)r(jià)是三千多一平米。買房子這個(gè)事情對(duì)于像我這樣剛畢業(yè)的學(xué)生來說，基本上是不敢想象的。我辦公室有個(gè)同事，比我早兩年畢業(yè)，2003年時(shí)正在到處看房子，我們正在做的項(xiàng)目他自然是不敢問津，所以只能去看別的項(xiàng)目了，當(dāng)時(shí)工地附近正好有另外一個(gè)項(xiàng)目，陽光上東，還沒開盤，剛打出來廣告，我們覺得這個(gè)樓應(yīng)該不會(huì)太貴，就攛掇他打電話去問，結(jié)果對(duì)方說他們的定位是一萬左右，我們那位同事是紅著臉掛電話的。后來我們聽說2004年他在望京買了房子，五千每平米，我們已經(jīng)覺得他很有錢了，能買得起五千一平米的房子。因?yàn)閷?shí)在是生活的太郁悶了，2004年我就離開了北京，到外地工作了兩年，2006年初，我攢了十萬塊錢殺回北京，又開始到處看房子。因?yàn)橹氨容^熟悉，再回來后我還是住在望京，跟人合租了一個(gè)房子，月租九百。2006年望京華聯(lián)剛剛開業(yè)，沃爾瑪也開始動(dòng)工，機(jī)床研究所對(duì)面的正時(shí)家具已經(jīng)遷走，那里夷為了平米，準(zhǔn)備動(dòng)土蓋新樓，西門子正在蓋新辦公大樓，一切都已物是人非了。一看房子才發(fā)現(xiàn)，雖然攢了兩年的錢，可是房?jī)r(jià)也水漲船高了，2003年望京的房子是五千，2006年已經(jīng)漲到了八千以上，連通縣的房子都已經(jīng)漲到了五六千了。這么一算，如果我2003年不離開北京，在望京買一套八十平米的房子，總價(jià)大約四十多萬，可是到了2006年的時(shí)候就要六十五萬了，我這兩年攢了十萬，可是買一套八十平米的房子要多掏二十五萬。這一次我看了不少房子，第一站是望京的嘉美風(fēng)尚，當(dāng)時(shí)網(wǎng)上的價(jià)格是八千五，我比較了半天，覺得這個(gè)比較合適，可是買不起太大的，最多只敢奢望八十平米左右的兩居。到現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)，感覺十分慚愧，因?yàn)槠渌硕际俏餮b革履開車去的，我穿著圓領(lǐng)體恤步行著就去了，不過售樓小姐素質(zhì)很高，還是很高興的接待了我，但是很遺憾的告訴我，八十平米的現(xiàn)在不能確定，需要等消息，如果是三居的馬上就可以定。我并不是不喜歡三居，但是沒有錢，所以只能失望而歸。數(shù)個(gè)禮拜之后，這個(gè)售樓小姐又聯(lián)系過我，說兩居的是有了，不過要九千五一平米。因?yàn)閼嵟蹣切〗愕男袨?，而且也覺得價(jià)格有些貴，所以我最終放棄了這個(gè)樓盤。前幾天我和老婆一起路過這里，看了二手房中介的標(biāo)價(jià)，已經(jīng)是兩萬五一平米了?？戳藥讉€(gè)樓盤之后發(fā)現(xiàn)，從網(wǎng)上看到的價(jià)格，通常都比現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際報(bào)價(jià)要低，在2008年“我們公司”調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，情況則恰好相反，現(xiàn)場(chǎng)問到的價(jià)格總是比網(wǎng)上的標(biāo)價(jià)低，還有各種各樣的優(yōu)惠。回頭來看，2006年正是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫開始風(fēng)起云涌的一年啊。接著看過的一個(gè)樓盤是明天第一城，也是當(dāng)年比較熱門的樓盤，當(dāng)時(shí)標(biāo)價(jià)七千，我當(dāng)年好容易弄清楚了立水橋在哪里，也去走了一遭，覺得還不如在望京合適呢，然后就放棄了，現(xiàn)在這里的標(biāo)價(jià)是一萬九。還看過一個(gè)叫做炫特區(qū)的項(xiàng)目，當(dāng)年的價(jià)格是八千五，去現(xiàn)場(chǎng)看了之后才發(fā)現(xiàn)，2003年剛畢業(yè)的時(shí)候就陪同事去看過這里的房子，那時(shí)的房?jī)r(jià)是五千五，寫到這里我特意上網(wǎng)去搜了一下，現(xiàn)在這里的房?jī)r(jià)是兩萬四。我也去不少的房展看過，不過房展的情況實(shí)在是太混亂了，浪費(fèi)時(shí)間還找不到什么有用的信息，還不如從網(wǎng)上看來的有用，有一次終于看到了一個(gè)房子，在西三環(huán)，價(jià)錢也算合適，長(zhǎng)期以來，我一直活動(dòng)于北京東部，很少到西邊，就和一個(gè)同事一起跑過去看了看，本來人家是有看房班車的，我們覺得坐他們的車去太沒面子了，就自己坐車過去，先坐一號(hào)線，出了地鐵之后又倒公交，然后又按照他們的地圖七拐八拐，走了半個(gè)多小時(shí)才終于在一堆立交橋交叉的拐角處看到了那個(gè)項(xiàng)目，可是我的朋友已經(jīng)到了忍耐的極限，結(jié)果我們?cè)趲缀蹙鸵竭_(dá)目標(biāo)的時(shí)候撤了。當(dāng)年在北京西邊還看過一個(gè)房子，叫做榮豐2000，2006年時(shí)大概賣八千多，這個(gè)項(xiàng)目不止房子的戶型十分奇怪，還建在火車道邊上，我一直很好奇，什么人會(huì)買這樣的房子，不過現(xiàn)在即便是這樣的房子，房?jī)r(jià)也在兩萬以上了。后來我也去過幾次北京西邊，一次是去看一個(gè)十年未謀面的高中女同學(xué)，還有幾次就是接送現(xiàn)在的老婆了。每一次去都是在晚上，總是感覺立交林立，陰氣森森，沒有留下太好的印象，所以也就放棄了在西邊買房子的想法。2006年的看房史就這么結(jié)束了，最后還是沒買，沒買的原因有兩個(gè)，一個(gè)是當(dāng)年囊中羞澀，自己中意的房子都買不起，買得起的又不喜歡，另外一個(gè)原因，就是我當(dāng)時(shí)覺得北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，應(yīng)該是快要跌的時(shí)候了。2006年之后，我又離開了北京一段時(shí)間，再次回到北京是在2007年底。進(jìn)入2008年之后，房?jī)r(jià)在“我們公司”的調(diào)控下曾經(jīng)有過一段短暫的下跌，可是即便如此，與2006年時(shí)的房?jī)r(jià)比也是不可同日而語了，2008年連通縣的房子都漲到了一萬以上，望京的房?jī)r(jià)最高曾經(jīng)沖到了一萬五以上。我認(rèn)識(shí)的很多人都是在這段時(shí)間買得房子。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)女生，2008年時(shí)以一萬一的單價(jià)在望京買了套二手房，還有一個(gè)朋友以一萬三的單價(jià)在西四環(huán)買了一套新房。我當(dāng)時(shí)仍然堅(jiān)信房?jī)r(jià)必跌?？墒俏业默F(xiàn)任老婆不干，再加上雙方父母的壓力，雖然依然看空，可是考慮到愛情無價(jià)，所以也就忍痛出手了，在年中的時(shí)候，以一萬三的單價(jià)買了現(xiàn)在的房子，七十八平米，總價(jià)一百萬還多，首付了五十萬，還有十年的貸款，月還款六千二百一十八元。說說之后的情況吧，誰也沒有想到，隨后“我們單位”“我們公司”就掉轉(zhuǎn)了矛頭，從調(diào)控房?jī)r(jià)變?yōu)榇碳し績(jī)r(jià)了，“我們公司”控制房?jī)r(jià)從來沒有效果，可是刺激房?jī)r(jià)的效果卻立竿見影，從2009年開始，北京乃至全中國(guó)的房?jī)r(jià)都一飛沖天。2009年初的時(shí)候，我買的那個(gè)房子單價(jià)還不過是一萬六七，2010年巔峰時(shí)期竟然漲到過三萬。通縣的房子，也都是動(dòng)輒兩萬以上，我一個(gè)同事在六環(huán)買得房子單價(jià)都一萬以上。我前面說，我只有一套房子，所以再漲也沒法賣，那是因?yàn)槲液懿恍矣幸粡埍本艨?，還舍不得放棄，總想著將來我的兒子在高考時(shí)可以少考個(gè)一百來分，還能上好大學(xué)。但是還真有賣房子的，我一個(gè)同學(xué)的妹妹，2005年和男朋友一起在北京買了套房子，2008年兩個(gè)人賣了房子，帶著200萬的家產(chǎn)回老家去了。不過，我們大部分人還是要在北京生活下去的，即便不在北京，也要在其它地區(qū)生活，也要買房子，于是很多人都會(huì)關(guān)心一個(gè)問題，房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候會(huì)跌？我認(rèn)為要回答這個(gè)問題，要弄清楚三個(gè)問題：1.房子多不多2.誰在賣房子3.誰在買房子第二章中國(guó)的房子多不多現(xiàn)在中國(guó)的房子多不多？這個(gè)問題很難回答，難回答的原因在于國(guó)內(nèi)現(xiàn)在沒有科學(xué)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，所以我們只能找一些側(cè)面的數(shù)據(jù)去觀察這個(gè)事情。前段時(shí)間，網(wǎng)上爆出個(gè)事情，有人根據(jù)不走數(shù)的電表統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有超過6000萬套房子空置，按照三口之家計(jì)算，這些房子夠大概兩億人居住，我本來還不相信這件事情，不過后來專家們都紛紛出來辟謠了，我倒是開始有點(diǎn)相信了。因?yàn)闊o數(shù)事實(shí)已經(jīng)充分證明了專家們預(yù)測(cè)的“準(zhǔn)確”性，只要你從反面去理解，基本上百發(fā)百中。我的方法是觀察掛牌出手的新房和二手房的數(shù)量，現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)真是發(fā)達(dá)，只要坐在家里，打開“淘寶”網(wǎng)，就能知道有什么房子在賣，價(jià)錢是多少，雖然我沒有一個(gè)個(gè)去數(shù)到底有多少套房子，不過就我每天關(guān)注的北京，在售房子的數(shù)量真是太多了，尤其是二手房的數(shù)量。當(dāng)然從這些網(wǎng)站上看的數(shù)據(jù)也有一些問題，新房的信息基本上還是比較準(zhǔn)確的，可是網(wǎng)上掛的二手房信息，很多早就賣了還在掛著，很多信息又是重復(fù)的，所以即便是一間間的數(shù)出來，數(shù)據(jù)也不完全準(zhǔn)確。為此，我做了另外一項(xiàng)研究，研究對(duì)象是我周圍的人，包括我的同事、朋友和親戚等各種我認(rèn)識(shí)的人，研究?jī)?nèi)容就是他們持有房屋的情況。先從我周圍的同事開始研究。我在一個(gè)國(guó)企工作，按照網(wǎng)上一個(gè)帖子的分類，我工作的公司是典型的競(jìng)爭(zhēng)性國(guó)企，就是說福利不太好，工資也不高，虛榮一點(diǎn)說，收入大概在各種企業(yè)中算是中等水平。我在的公司部門一共有十三個(gè)人，部門經(jīng)理40歲，兩個(gè)部門副經(jīng)理都是35歲左右。剩下的員工中，有一個(gè)是去年剛畢業(yè)的學(xué)生，其余的都是畢業(yè)5年到8年左右的老員工。十三個(gè)人中，有兩個(gè)人是土著北京人，剛畢業(yè)不久的那個(gè)學(xué)生和另外一個(gè)畢業(yè)五年的同事，其余的人都是大學(xué)畢業(yè)后分配到北京的。十三個(gè)人現(xiàn)在都是北京戶口，其中九人有房，四人無房，比例算是很高了，部門經(jīng)理比較厲害，個(gè)人擁有六套住房，因?yàn)樗昙o(jì)比較大，曾經(jīng)做過公司高層，后來在斗爭(zhēng)中被拿了下來，雖然前程也就這樣了，可是瘦死的駱駝比馬大，畢竟早年攢了不少家產(chǎn)，置業(yè)也比較早，他現(xiàn)在也不在乎什么前程了，就是在公司混日子。兩個(gè)部門副經(jīng)理各有一套住房，都是工作后和媳婦（老公）一起奮斗買的，住的都比較遠(yuǎn)，一個(gè)在回龍觀，一個(gè)在天通苑，還有兩個(gè)同事各有兩套房子，都是由于父母家境不錯(cuò)，剛畢業(yè)不久，在2002~2004年間就買了第一套房子，在2005年前后又買了第二套，其他有房的都是只有一套，其中有兩人分別買的是經(jīng)適房和限價(jià)房，買的比較早，那個(gè)時(shí)候手續(xù)還比較簡(jiǎn)單，有一套房的人群中，買在通縣的人有好幾個(gè)，上班很遠(yuǎn)，每天早上要提前至少一個(gè)半小時(shí)出發(fā)，喊著號(hào)子擠地鐵。沒有房子的四個(gè)人中，一個(gè)工作了七八年的，屬于一直猶豫不絕沒買房子的，結(jié)果越往后越買不起的，我們都稱之為“杯具帝”，本來聰明能干的主，可是就是在買房子這件事情上猶豫不絕，結(jié)果辛苦攢了好多年的錢，還比不上在通縣買了房子的人升值的多。還有三個(gè)沒房子的，一個(gè)畢業(yè)五年的男生，剛畢業(yè)的一個(gè)小女生，家都在北京，自己沒買房子，家里的房產(chǎn)不少，其中那個(gè)小女生應(yīng)該家里還是頗有地產(chǎn)的，據(jù)說正在等著拆遷呢，以后就是富婆了，還有一個(gè)是畢業(yè)了五年的女生，屬于逍遙自在的主兒，天天風(fēng)流快活，泡吧找男朋友，據(jù)說男朋友是按照月拋型和日拋型計(jì)算，這么算下來，我們部門13個(gè)人，一共有16套房子，平均一人一套房子還多一點(diǎn)，當(dāng)然他們的房子都是與家庭共有的，但是數(shù)量也確實(shí)不少了。其實(shí)我還應(yīng)該說一個(gè)人，就是我們公司里做清潔的阿姨，她不能算我們部門的，算我們公司的，算下來，他是我在部門里面天天見的人中，唯一能夠跟我們部門經(jīng)理斗富的人，她是典型的老北京人，以前家里有面積不小的平房，因?yàn)槭杖氩桓?，本來一直生活的凄凄慘慘的，可是時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)趕上了拆遷，現(xiàn)在據(jù)說家里有好幾套房子，還有幾百萬的存款，總資產(chǎn)過千萬。說完了公司，說說我的同學(xué)朋友的情況。我的一個(gè)初中同學(xué)，高中畢業(yè)后由于家庭原因，輟學(xué)到北京打工，后來又把她的高中同學(xué)兼女朋友弄到了北京，由于來北京比較早，兩人又都是極聰明的人，2001年就在通縣買了第一套房子，2006年左右在燕郊買了第二套房子。我的兩位高中同學(xué)，兩人一起到北京念大學(xué)，一起畢業(yè)然后結(jié)婚，2006年在望京買了第一套房子，單價(jià)8000，總價(jià)六十四萬，首付了五十萬，現(xiàn)在貸款已經(jīng)全部還清了。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)小女生，2004年畢業(yè)，曾經(jīng)還一度喜歡過我，跟我約過幾次會(huì)，2008年房?jī)r(jià)低谷時(shí)在望京買了一套二手房，七十多平米，單價(jià)大約11000，之后就再?zèng)]工夫搭理我了，看來房?jī)r(jià)對(duì)人的心理還是很有影響的。還有一個(gè)女同學(xué)，曾經(jīng)和我一起淪為大齡青年，本來我還幻想了半天，可是忽然有一天跟我說很苦惱，因?yàn)橥瑫r(shí)有兩個(gè)男生追求她，不知道該選擇哪個(gè)，我苦口婆心的勸了她半天要慎重（意思就是一個(gè)都不要選），最后她還是把握機(jī)會(huì)，選了一個(gè)人共筑愛巢去了，并于2009年在立水橋買了房子，之后就天天請(qǐng)教我裝修的問題了，我還借了兩萬塊錢給她去做裝修，至今尚未歸還。想來想去，我的同學(xué)朋友中，似乎沒有房子的人還真是不多。說一個(gè)，是我在高中喜歡過的姑娘，后來在我還獨(dú)自飄零的時(shí)候，就找了個(gè)男朋友，不過現(xiàn)在還沒有結(jié)婚，不過人家是鐵了心指望男朋友買房子的。還有一個(gè)，也是個(gè)女生，本來在2008年時(shí)買了套房子，后來考了個(gè)美國(guó)的MBA，手里沒錢，在2009年七月份把房子賣了去讀書了，不知道她現(xiàn)在是不是覺得這個(gè)MBA的成本有點(diǎn)太高了呢，看來精通金融的美女也有失手的時(shí)候。這么算下來，有房人的比例還是很高的，我周圍人的基本情況是，三十歲左右，結(jié)了婚，有普通大學(xué)以上學(xué)歷，工作比較穩(wěn)定的，普遍都有住房。當(dāng)然，如果不是畢業(yè)的早，或者父母比較有錢，典型的情況是：房子在通縣、天通苑、回龍觀，2000年以前畢業(yè)的人，工作6-8年買房，房?jī)r(jià)35萬，首付十萬，大部分自己出錢，2000年以后畢業(yè)的人，一般工作3-5年買房，也就是買在2008年前，總價(jià)60萬，首付20萬，自己出5萬，雙方父母一共支持15萬左右。不管怎么說，在北京的青年們，擁有房子的比例還是比較高的，買房的最初年紀(jì)也都比較年輕。當(dāng)然，不可否認(rèn)，確實(shí)有很多人是沒有房子的，哪些人呢：1.民工；2.學(xué)歷比較低的打工者們，如服務(wù)員，保安等；3.民辦大學(xué)、較差的公辦學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生，工作不穩(wěn)定；4.工作時(shí)間不長(zhǎng)的白領(lǐng)們，指普通大學(xué)以上畢業(yè)，工作穩(wěn)定，未來前景較好的人群；5.部分收入較高，但是工作區(qū)域不穩(wěn)定，并不是置不起業(yè)，但種種原因尚未置業(yè)的人們。如果考慮上面人群中，大部分人只是來賺錢，最后并不打算待在北京，那么實(shí)際上準(zhǔn)備在北京安家立業(yè)的人群，房屋的擁有率還是很高的，如果考慮擁有兩套以上房子的人大有人在的話，而且隨著老一輩人的去世，還會(huì)空出很多房子，那么就北京現(xiàn)在的情況，已經(jīng)蓋起來的房子確實(shí)足夠人們居住了。當(dāng)然，我這里說房子夠多了，絕沒有隱含房?jī)r(jià)一定會(huì)降的意思，如果放在其他國(guó)家，某種程度上可以這么說，但是在非理性的中國(guó)，這樣說是會(huì)犯錯(cuò)的，如果人們夠理性的話，房?jī)r(jià)就不會(huì)漲到2010年的水平，就不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在“我們公司”使出各種手段調(diào)控房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還不跌反漲的局面。我的這個(gè)分析結(jié)果只是說，在房子這么多的情況下，如果“我們公司”真的想讓房子降下來的話，是有可能的，或者說，房子夠多是房子能降的必要條件，而非充分條件。要回答房子到底能不能降，或者說先回答為什么屢壓不降，還要進(jìn)入第二個(gè)問題，賣房者都是什么人，這些人處于什么狀態(tài)，有什么心態(tài)。第三章誰在賣房子上一章討論了一個(gè)重要的問題，國(guó)內(nèi)城市現(xiàn)在房屋的存量到底多不多。這一章討論另外一個(gè)問題，賣房子的都是什么人，他們處于什么樣的狀態(tài)，有什么心態(tài)。其實(shí)，正在賣的房子無非兩種，新房和二手房。先說賣新房的，當(dāng)然就是房地產(chǎn)商了，說到這里，需要先提及一個(gè)事實(shí)，如果放在歐洲和美國(guó)，其實(shí)二手房的才是房屋銷售的主力，因?yàn)檫@些國(guó)家城市房屋的存量夠高，城市人數(shù)也比較固定，很多國(guó)家的人口可能還在不斷減少，而且像德國(guó)、英國(guó)這些國(guó)家，產(chǎn)品質(zhì)量做的又好，一套房子住了上百年了還不壞，所以這些國(guó)家基本不需要蓋太多的新房，房地產(chǎn)市場(chǎng)做的事情，通常就是你把房子倒給我，我把房子倒給你，所以其實(shí)看國(guó)外，房地產(chǎn)商成了頂級(jí)富豪的真是少之又少，房地產(chǎn)商成了巨富的，世界上只有兩個(gè)地方，一個(gè)是中國(guó)香港，一個(gè)是中國(guó)大陸。不過在中國(guó)，房地產(chǎn)的大幕才剛剛拉開，雖然“老板”1978年去新加坡等地方轉(zhuǎn)了一圈之后就羨慕不已，說要在中國(guó)搞房地產(chǎn)，不過隨后的二十年基本上是小打小鬧，主要是在深圳、海南等地方做個(gè)試點(diǎn)之類，中國(guó)的房地產(chǎn)政策基本上還停留在福利分房的年代，沒有出現(xiàn)太大的變化。不過就是這樣，那個(gè)彈丸之地海南，當(dāng)年還只是個(gè)農(nóng)業(yè)為主剛剛獨(dú)立的省份，經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)，在1992年時(shí)就在房地產(chǎn)上著實(shí)火爆了一把，當(dāng)時(shí)是全民赴海南炒房子，就如今天的全中國(guó)似的，后來朱"CEO"上臺(tái)，一記鐵拳，就把海南打下去了，從此之后海南經(jīng)濟(jì)一蹶不振。而全中國(guó)的房地產(chǎn)大業(yè)，是從1998年才開始的，也是朱"CEO"扶正之后的第一年，這一年“我們公司”正式宣布徹底停止福利分房，將房地產(chǎn)市場(chǎng)化。據(jù)說當(dāng)時(shí)潘石屹剛剛在北京開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，可是賣的不怎么樣，任是請(qǐng)什么專家大師做銷售策劃，就是賣不出去，可是國(guó)家的政策公布不久之后，潘石屹忽然發(fā)現(xiàn)，他的房子賣的快了，很快就供不應(yīng)求賣完了，也成就了一代房產(chǎn)明星大亨的大業(yè)。我前面提到這一章要分析賣房人的狀態(tài)和心態(tài)，狀態(tài)主要是說資金情況，心態(tài)嗎，就是說著急不著急賣，是賣出去賣不出去無所謂，還是說指望著這個(gè)謀生，一定得賣出去呢。房地產(chǎn)商們是就做賣房子生意的，所以當(dāng)然是很著急賣掉房子的，當(dāng)然，在狀況好的情況下，比如說2006年時(shí)，很多房地產(chǎn)商確實(shí)在捂盤，捂盤是為了賣個(gè)更好的價(jià)錢，不過房地產(chǎn)商們的捂盤還是有限的，因?yàn)閷?duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金流很重要，你就是利潤(rùn)再好，現(xiàn)金流出了問題，公司還是要倒閉的，順馳當(dāng)年那么牛，結(jié)果在房地產(chǎn)最熱的時(shí)候倒閉了，不就是資金鏈出了問題了嗎，所以房地產(chǎn)商們捂盤是捂盤，但是捂的差不多的時(shí)候還是著急賣的。說到資金，我因?yàn)橄矚g研究股票，正好又是做房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的，所以對(duì)于房地產(chǎn)的股票就比較關(guān)注，對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)公司的年報(bào)我全都門清。關(guān)注多了，我就發(fā)現(xiàn)，雖然這十年來中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)很火爆，可是從2006年來，大部分上市房地產(chǎn)公司的總現(xiàn)金流雖然是正的，可是所有房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流都是負(fù)的，請(qǐng)一定要注意是所有的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。這說明了兩個(gè)問題，第一是大部分房地產(chǎn)公司都在大規(guī)模擴(kuò)張業(yè)務(wù)，這一句似乎是廢話，不用我說大家也明白；第二就是所有的房地產(chǎn)公司都是靠貸款度日的，而且是大規(guī)模的貸款。按說貸款那么多的話，房地產(chǎn)商應(yīng)該小心自己的現(xiàn)金流，可是現(xiàn)在的現(xiàn)象很奇怪，2008年時(shí)，中國(guó)打壓了那么久房地產(chǎn)，可是房?jī)r(jià)就是不降，銷售量都降到冰點(diǎn)了，可是還是死撐著。現(xiàn)在又是這樣，從三四月份“我們公司”開始打壓房地產(chǎn)了，銷售量又是大幅度的萎縮，可是房地產(chǎn)商就是死命撐著，后面我會(huì)分析道，為什么房地產(chǎn)商們銷售量都這么低了，寧可冒著資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險(xiǎn)，就是不敢降價(jià)，而即使降價(jià)，也一定要以各種優(yōu)惠明目，就是不明明白白的降價(jià)，原因在于現(xiàn)在房產(chǎn)持有人的結(jié)構(gòu)和買房人的構(gòu)成，造成現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)，要么繼續(xù)漲上去，要么就是暴跌?？墒顷P(guān)鍵在于，為什么房地產(chǎn)商們資金鏈這么緊張，硬是撐的住呢，我開始一直沒想明白，不過后來潘石屹把原因給說出來了，回到2008年，房地產(chǎn)商們能夠挺那么長(zhǎng)時(shí)間，硬是等來了“我們公司”改變政策，開始拉動(dòng)房地產(chǎn)，是因?yàn)殂y行們一直在給房地產(chǎn)商補(bǔ)充血液，增加貸款，所以房地產(chǎn)商們能夠一直維持資金鏈不斷，這里面地方“我們公司”是給了房地產(chǎn)商很大支持的，當(dāng)然，除了動(dòng)員銀行給房地產(chǎn)商貸款，還有一些其他方式的支持，比如購(gòu)地款的緩繳，從其他渠道協(xié)助房地產(chǎn)商融資等等?；貜?fù)|引用回帖人：臥藤椅聽古典影響力指數(shù)：3||發(fā)短消息|只看此人|2011-3-1611:34:12跟帖回復(fù)：第12樓2010年房地產(chǎn)商們又在撐著了，跟2008年如出一轍，道理還是一樣。所以，如果想讓房地產(chǎn)商急著賣房子，只有一個(gè)辦法，就是斷了他們的資金來源，讓他們不得不著急賣房子，著急賣房子就只有降價(jià)一途，一旦降價(jià)就會(huì)如同失了韁的馬一樣，一發(fā)而不可收拾。問題在于，斷房地產(chǎn)商的資金是很難的，雖然現(xiàn)在“我們公司”出了些辦法，可是只要看一下2010年中國(guó)天量的信貸，就知道房地產(chǎn)商們拿到錢是很容易的，只要有貸款出來，他們就有辦法以各種明目把錢拿到，關(guān)鍵問題就在于，地方“我們公司”肯定是要在暗中幫忙的。當(dāng)然，這件事情不能怪地方“我們公司”，對(duì)于現(xiàn)在以GDP為綱的中國(guó)“我們公司”來說，企業(yè)可是關(guān)系到地方“我們公司”的政績(jī)，更何況，現(xiàn)在地方“我們公司”的錢，一多半都是靠賣地給房地產(chǎn)商們的，你說從自己的利益出發(fā)，他能狠下心來動(dòng)真格打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎。其實(shí)，哪個(gè)娘不心疼自己的孩子呢。就在前幾個(gè)月，國(guó)資委發(fā)了個(gè)文件，要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人說這是“我們公司”為了打壓房市，所以要求國(guó)資委這么做，這么看你就太單純了，你見過打壓物品價(jià)格的話，還要減少供給的嗎。其實(shí)，這說明“我們公司”這次是想要?jiǎng)诱娓竦娜ゴ驂悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)資委怕傷了自己的孩子，所以要求這些企業(yè)提前退出，以免傷著了。果不其然，這個(gè)命令下來不久之后，“我們公司”的打壓政策就是一招接著一招，雖然說至今沒起了作用吧，可是也能看出“我們公司”對(duì)自己的孩子是多么偏心。說完了新房，現(xiàn)在說二手房吧。二手房的持有情況比較復(fù)雜，我覺得大概有以下幾類：一類是我們說的最熱鬧的外資，人們也一度把這個(gè)原因說成是房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)?，不過其實(shí)外資炒房地產(chǎn)的確實(shí)有，也有一定的規(guī)模，但是畢竟對(duì)中國(guó)不熟悉，所以基本上集中在高檔的住宅和寫字樓，后者可能更多一些，而且，最近的一年中，外資已經(jīng)大量收手，這個(gè)線索很難琢磨，不過看新聞比較多，也比較喜歡琢磨這個(gè)事情，有段時(shí)間，我曾經(jīng)看到一些報(bào)道，說的是一些炒房客們大規(guī)模接手外商們的高檔物業(yè)，我突然意識(shí)到，其實(shí)這是外資們已經(jīng)在出售物業(yè)了。其實(shí)外資熱錢流入國(guó)內(nèi)一直是個(gè)熱門話題，熱錢流入的關(guān)鍵原因是賭人民幣升值，可是進(jìn)來了，就不能閑著，中國(guó)的利息又低，股票2007年之后一蹶不振，所以總要炒點(diǎn)什么吧，房地產(chǎn)無疑是最好的選擇。不過，現(xiàn)在外資該是流出的時(shí)候了，人民幣升值的事情現(xiàn)在雖然還很熱鬧，不過，如果是放在三四年前，我也認(rèn)為人民幣還有很大升值空間，可是現(xiàn)在的情況已經(jīng)變了，過去美國(guó)催人民幣升值，是因?yàn)槿嗣駧艃睹涝獛胖颠^低，所以要升起來，可是解決這個(gè)問題的辦法有兩個(gè)，一個(gè)是直接調(diào)整匯率，讓人民幣升值，這個(gè)人們看得很明白，還有一種選擇就是對(duì)內(nèi)通貨膨脹，把人民幣的價(jià)值降低，那么原來的匯率也就不低了。比如說，人民幣對(duì)美元匯率是8：1，可是實(shí)際上人民幣的價(jià)值兌美元是4：1，我再多發(fā)一倍的人民幣，那么現(xiàn)在的匯率和人民幣的價(jià)值不就相等了嗎。對(duì)于一個(gè)將GDP看的很重的“我們公司”來說，選擇前者，會(huì)立即打擊拉動(dòng)GDP最重要