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文檔簡介
房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理強化訓(xùn)練模擬A卷帶答案
單選題(共50題)1、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中,當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時,應(yīng)采用()的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C2、下列物業(yè)中,屬于特殊物業(yè)的是()。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B3、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測算,表述錯誤的是()。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D4、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D5、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中,正確的是()。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅【答案】A6、對出租物業(yè)來說,最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B7、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營模式相比,“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了()。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本【答案】A8、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于供給指標(biāo)的是()。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A9、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款,年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元,則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A10、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,()主要負責(zé)在工程建設(shè)前進行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算,在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底,在工程施工過程中負責(zé)成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后進行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C11、當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時,最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距(),說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。A.越小B.越大C.無法判斷D.不存在關(guān)系【答案】B12、對于收益性房地產(chǎn)來說,從建筑物竣工之日算起,在正常市場和正常運營狀態(tài)下,凈收益大于零的持續(xù)時間稱為()。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B13、在經(jīng)歷了2009~2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下,調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量,該項調(diào)查屬于()。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C14、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時,不包括()。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A15、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元,流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元,經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元,年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A16、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中,屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.周期風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】A17、風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是()。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法【答案】D18、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險,商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項目總投資的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C19、在進行費用估算時,管理費可按項目總投資的()估算。A.3%~5%B.5%~8%C.2%~7%D.2%~3%【答案】A20、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,屬于財務(wù)費用的是()。A.折舊費B.審計費C.金融機構(gòu)手續(xù)費D.無形資產(chǎn)攤銷費【答案】C21、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是()。A.成本導(dǎo)向定價B.銷售導(dǎo)向定價C.購買者導(dǎo)向定價D.競爭導(dǎo)向定價【答案】B22、下列影響消費者行為的因素中,屬于個人因素的是()。A.學(xué)習(xí)B.經(jīng)濟狀況C.對渠道的信賴度D.購買動機【答案】B23、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款,按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年,購房者月還款額的增長率為0.5%,則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B24、保和丸的藥物組成為A.白術(shù),木香,黃連,甘草,白茯苓,人參,神曲,陳皮,砂仁,麥芽,山楂,山藥,肉豆蔻B.山楂,神曲,半夏,茯苓,陳皮,連翹,萊菔子C.蘇葉,半夏,茯苓,柴胡,苦桔梗,枳殼,甘草,生姜,大棗,杏仁,橘皮D.山楂,麥芽,半夏,茯苓,陳皮,連翹,萊菔子【答案】B25、有一房地產(chǎn),土地面積2500m2,為7年前通過有償出讓取得,當(dāng)時地價為700元/m2,土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2,于3年前交付使用,當(dāng)時的建筑物建造價為600元/m2,現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2,估計該建筑物上可使用45年,殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價為()萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C26、通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用,房地產(chǎn)投資信托基金也常采用的模式是()。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C27、下述各項中,屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是()。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B28、某宗土地面積為10000m2,土地單位價格為800元/m2,最高容積率為2,固定費用為400萬元,單位建筑面積建安成本為1500元,管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%,銷售價格為3000元/m2,則該項目的盈虧平衡點銷售量為()m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A29、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括()。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.機會型期權(quán)D.成長型期權(quán)【答案】C30、下列目標(biāo)市場選擇模式中,能有效分散企業(yè)風(fēng)險的是()。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式【答案】B31、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地開發(fā)時,開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計成本的()。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D32、關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法,錯誤的是()。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)【答案】B33、關(guān)于資金等效值的說法,正確的是()。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C34、隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展,以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的()形式越來越得到普遍應(yīng)用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D35、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.未來運營費用風(fēng)險【答案】D36、下列征收補償中,不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是()。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費【答案】D37、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是()。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小【答案】B38、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元,假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金,物業(yè)其他收入為2萬元,則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為()萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D39、關(guān)于投資組合理論的說法,正確的是()。A.投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消【答案】D40、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型,()主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開發(fā)-銷售模式B.開發(fā)-持有出租-出售模式C.購買-持有出租-出售模式D.購買-更新改造-出售模式【答案】B41、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營【答案】D42、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險屬于經(jīng)營費用中的()。A.人工費B.辦公費C.法定稅費D.保險費【答案】A43、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B44、一般來說,人口越多,收入越高,房地產(chǎn)市場需求量就()。A.越大B.越小C.堅挺D.疲軟【答案】A45、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看,房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的()。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B46、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法,正確的是()。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)【答案】B47、在多層公共建筑中,被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是()。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A48、關(guān)于實際利率和名義利率的說法,錯誤的是()。A.名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D.當(dāng)計息周期為“月”時,實際利率小于名義利率【答案】D49、制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是()的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機構(gòu)C.業(yè)主D.租戶【答案】C50、盈虧平衡分析結(jié)果顯示:甲項目售價下降30%、成本上升60%時,開發(fā)利潤(稅前)為0;乙項目當(dāng)售價下降20%、成本上升50%時,開發(fā)利潤(稅前)為0。因此,在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面,()。A.甲項目強于乙項目B.乙項目強于甲項目C.甲項目與乙項目一樣強D.不能確定哪個項目強【答案】A多選題(共20題)1、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中,屬于前期工作階段的有()。A.進行項目的財務(wù)評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)D.對項目的建設(shè)工程進行招標(biāo)E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD3、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng),可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD4、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時,下列表述中正確的有()。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零,則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小,項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大,項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A5、項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)可用作還款資金的有()。A.利潤B.折舊C.攤銷D.營業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC6、下列房地產(chǎn)市場價格指標(biāo)中,屬于市場交易指標(biāo)的有()。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價格【答案】AC7、按資產(chǎn)投資的類型劃分,REITs可分為()形式。A.權(quán)益型B.債務(wù)型C.混合型D.綜合型E.抵押型【答案】AC8、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中,正確的有()。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表【答案】C9、根據(jù)消費者購買行為的差異,市場營銷學(xué)將所購商品分為三類,即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD10、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB11、宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)的擴張過程包括()。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD12、下列表述中,關(guān)于企業(yè)在會計確認(rèn)、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有()。A.及時收集會計信息B.在經(jīng)濟交易或者事項發(fā)生后,及時收集整理各種原始單據(jù)或者憑證C.按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定,及時對經(jīng)濟交易或者事項進行確認(rèn)或者計量,并編制出財務(wù)報告D.企業(yè)提供清晰明了的會計信息,便于投資者等財務(wù)報告使用者理解和使用E.按照國家規(guī)定的有關(guān)時限,及時地將編制的財務(wù)報告?zhèn)鬟f給財務(wù)報告使用者,便于其及時使用和決策【答案】ABC13、下列關(guān)于樓、地面的構(gòu)造,表述正確的是()。A.在有隔聲、保溫等要求的樓面設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B.墊層是在基層之上的構(gòu)造層C.面層是地面的表層D.面層是人們直接接觸的一層E.地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板【答案】ABCD14、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時,可用于還本付息的資金包括()。A.未分配利潤B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報E.折舊和攤銷【答案】A15、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時,一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD16、機器字長為8位,定點整數(shù)x的補碼用十六進制表示為B6H,則其反碼用十六進制表示為()。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】D17、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.競爭情況調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查【答案】BD18、下列參數(shù)屬于融資相關(guān)參數(shù)的有()。A.基準(zhǔn)收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC19、會計要素中,費用能夠予以確認(rèn)的條件是()。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負債減少E.經(jīng)濟利益的流出額能夠可靠計量【答案】BC20、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目,政府的規(guī)劃管理包括()。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD大題(共10題)一、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮慷⒐纼r對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點:2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮咳⒈敬喂纼r背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮克摹辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】五、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮苛?、本次估價背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮科?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點:2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮堪?、本次估價背景如下:估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全,故可以采用成本法估價。因此,綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3.收益法是預(yù)測估價對象的未來收益,利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行,用市場法評估土地使用權(quán)價格,用成本法評估在建工程建筑物價格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時,根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年,故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮烤拧⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者
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