房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科）經(jīng)濟(jì)學(xué)分支學(xué)科01理論體系研究對(duì)象和方法主要特點(diǎn)應(yīng)用參考價(jià)值目錄030204基本信息房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本學(xué)科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。理論體系地租理論區(qū)位理論房價(jià)理論理論體系地租理論

地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理論是研究存在地租時(shí)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的理論?，F(xiàn)代地租理論與古典地租理論的觀點(diǎn)基本相同。以李嘉圖、穆勒等為代表古典地租理論認(rèn)為，地租產(chǎn)生的原因，是不同等級(jí)土地生產(chǎn)的商品產(chǎn)量存在差異。優(yōu)等地上的級(jí)差地租等于土地上的商品帶來的收入與成本之差。例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。小麥價(jià)格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤為1000元/畝-500元/畝=500元/畝這500元將變成肥沃土地的地租。房價(jià)理論房價(jià)理論研究的房屋價(jià)格形成和變動(dòng)規(guī)律的理論，房價(jià)理論的重點(diǎn)，是城市房價(jià)理論。當(dāng)前城市房價(jià)理論包括房價(jià)基本理論、特征價(jià)格理論和收益模型理論。房價(jià)基本理論房價(jià)基本理論奠基人是華人經(jīng)濟(jì)學(xué)家，《亞洲經(jīng)濟(jì)評(píng)論》主編汪林海。房價(jià)基本理論中，住房的有用性指消費(fèi)者對(duì)住房的大小、裝修、地段等各種因素的綜合評(píng)價(jià)，在價(jià)格相同的情況下，消費(fèi)者購買住房時(shí)，盡可能選擇有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情況下，劣等住房就是城市邊緣的住房。汪林海認(rèn)為，房產(chǎn)市場完全競爭時(shí)，城市中某套住房的價(jià)格受到三個(gè)因素的影響：該套住房的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的生產(chǎn)成本。城市中某套住房的價(jià)格P與該套住房有用性U成正比，與城市邊緣的住房的有用性U0成反比，與城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本C0成正比。

房價(jià)基本理論用一個(gè)公式來表示，就是：公式上式中，P為某套住房的價(jià)格，U為該套住房的有用性，U0為劣等住房（城市邊緣的住房）的有用性，C0為城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本。區(qū)位理論區(qū)位理論是揭示人的活動(dòng)空間以及活動(dòng)空間之間的聯(lián)系的理論。歷史上的區(qū)位理論包括農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心理論等。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對(duì)農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。

杜能“孤立國”假設(shè)：只有一個(gè)城市，且位于中心。城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。杜能認(rèn)為：某個(gè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格（V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場的費(fèi)用（T）三個(gè)因素所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表示為：P=V－（E+T）工業(yè)區(qū)位理論業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕隆ろf伯。其理論的核心就是通過對(duì)運(yùn)輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。韋伯認(rèn)為，其他因素暫不考慮、僅考慮運(yùn)輸時(shí)，工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方。中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學(xué)家克里斯塔勒提出的?？死锼顾照J(rèn)為，大城市的商服設(shè)施和商品種類向高級(jí)發(fā)展，多而全；中等規(guī)模的城市具有中高級(jí)或僅能維持中級(jí)水平，服務(wù)項(xiàng)目少而不齊全；一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。主要特點(diǎn)主要特點(diǎn)然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))與城市經(jīng)濟(jì)(學(xué))的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(學(xué))有交叉重疊；(2)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)；(3)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性；(4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來；(5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時(shí)還表現(xiàn)在土地制度、價(jià)值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。研究對(duì)象和方法研究對(duì)象和方法關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象學(xué)界論述不少，主要觀點(diǎn)有：1．“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)及所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”：2．“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象就是整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律”。3．認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)“主要研究社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動(dòng)及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”：4．認(rèn)為“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學(xué)”。前三種觀點(diǎn)的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象移植過來的。長期以來在學(xué)術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點(diǎn)，認(rèn)為馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是資源配置，并且把二者完全對(duì)立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，從最廣的意義上說，是研究人類社會(huì)中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學(xué)”；“經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，即“經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人和社會(huì)如何進(jìn)行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會(huì)的各個(gè)成員或集團(tuán)以供消費(fèi)之用”。還有的西方學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學(xué)”。應(yīng)用參考價(jià)值應(yīng)用參考價(jià)值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學(xué)用，供理論研究工作者參考，同時(shí)對(duì)實(shí)際工作者，尤其是主管領(lǐng)導(dǎo)者和決策者有重要的學(xué)習(xí)應(yīng)用參考價(jià)值。這主要有以下幾方面：(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學(xué)科交叉，學(xué)習(xí)應(yīng)用時(shí)要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)除了具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理特征外，還有自己明顯的特點(diǎn)。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟(jì)起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其發(fā)展運(yùn)行軌跡呈倒U型。又如住宅市場發(fā)展三個(gè)階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級(jí)階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級(jí)階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段：還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點(diǎn)等：掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。(3)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)市場體系(如上圖)為依托，因此，學(xué)習(xí)和運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要有全局觀點(diǎn)，總觀整個(gè)房地產(chǎn)市場體系，分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對(duì)策。對(duì)主管部門來說，有利于合理配