住房需求預(yù)測專題研究報告

XX市住房建設(shè)規(guī)劃（2014-2020）·住房需求預(yù)測專題研究報告其中zi為商品住房銷售價格，ti為年份。則通過SPSS分析得出回歸模型為：wi=-844119.31+421.34ti+μi模型匯總模型RR方調(diào)整R方標準估計的誤差1.953a.908.885280.567a.預(yù)測變量:(常量),年份。Anovab模型平方和df均方FSig.1回歸3106771.55713106771.55739.467.003a殘差314871.943478717.986總計3421643.5005a.預(yù)測變量:(常量),年份。b.因變量:商品住銷售價格（元）系數(shù)a模型非標準化系數(shù)標準系數(shù)B標準誤差試用版tSig.1(常量)-844119.314134841.072-6.260.003年份421.34367.068.9536.282.003a.因變量:商品住銷售價格（元）則預(yù)計到2020年城市住房價格約為6593元。3、城市GDP預(yù)測采用綜合增長率法預(yù)測城區(qū)經(jīng)濟總量。公式：Pt=P0*（1+X）tPt為預(yù)測年份GDP，Pt為基期GDP（取2013年現(xiàn)狀城區(qū)GDP489.25億元），t為規(guī)劃預(yù)測年數(shù)，X為規(guī)劃期內(nèi)綜合增長率，城區(qū)GDP平均增長率取12%。則預(yù)計到2020年城市GDP為1082億元。將上述數(shù)據(jù)代入方程Y=9.468-2.323X1+0.001X2+0.382X3-0.002X4+ε，可得2020年人均住房建筑面積為48.32平方米。3.2時間序列分析根據(jù)人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)進行散點分析，可以得出人均住房建筑面積與年份存在一元線性回歸關(guān)系，設(shè)一元線性回歸模型為：Zi=α+βti+μi其中zi為人均住房建筑面積，ti為年份。則通過SPSS分析得出回歸模型為：Zi=3476.442+1.746ti+μi輸入／移去的變量b模型輸入的變量移去的變量方法1年份a.輸入a.已輸入所有請求的變量。b.因變量:城市人均居住建筑面積（平方米）模型匯總b模型RR方調(diào)整R方標準估計的誤差1.984a.968.960.663a.預(yù)測變量:(常量),年份。b.因變量:城市人均居住建筑面積（平方米）Anovab模型平方和df均方FSig.1回歸53.332153.332121.432.000a殘差1.7574.439總計55.0885a.預(yù)測變量:(常量),年份。b.因變量:城市人均居住建筑面積（平方米）系數(shù)a模型非標準化系數(shù)標準系數(shù)B標準誤差試用版tSig.1(常量)-3476.442318.502-10.915.000年份1.746.158.98411.020.000a.因變量:城市人均居住建筑面積（平方米）殘差統(tǒng)計量a極小值極大值均值標準偏差N預(yù)測值28.9537.6833.323.2666殘差-.781.710.000.5936標準預(yù)測值-1.3361.336.0001.0006標準殘差-1.1781.072.000.8946a.因變量:城市人均居住建筑面積（平方米）則預(yù)計到規(guī)劃期末人均住房建筑面積約為48.6平方米。總結(jié)：通過以上預(yù)測模型分析得出XX市中心城區(qū)人均住房面積在48.6平方米左右，人均住宅建筑面積偏高，原因是XX市2008-2013年人均住房建筑面積基本呈直線上升態(tài)勢，以2008-2013年為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)代進模型計算時，數(shù)值較高，而考慮到人均住宅建筑面積不會一直呈線性上升狀態(tài)，增加到一定的量會呈平緩趨勢，結(jié)合XX市的實際情況，綜合確定XX市中心城區(qū)人均住宅面積控制為42平方米。3.3人均住宅建筑面積合理性分析：1、符合上位規(guī)劃——《XX市城市總體規(guī)劃（2009-2030）》。依據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（2009-2030）》中確定的人均居住用地面積27.5平方米，XX市現(xiàn)狀平均容積率按照2.0-2.5計算，則人均建筑面積為55-68.8平方米，這些建筑面積除了住宅建筑面積還包括配套公共服務(wù)設(shè)施建筑面積，公建約占15-25%，除去公建面積，則人均住宅建筑面積在41.3-58.5平方米之間。本次規(guī)劃人均住宅面積為42平方米，符合XX市總體規(guī)劃的要求。2、符合區(qū)域發(fā)展背景。從區(qū)域角度進行分析，至2013年XX省人均居住建筑面積為42.1平方米，XX為36.8平方米，湘潭為36.48平方米，株洲為38.03平方米，通過橫向比較，XX市人均住房建筑面積還有上升的空間。3、符合社會購房需求和能力水平。本次調(diào)查通過現(xiàn)狀調(diào)研、走訪，總結(jié)出XX市現(xiàn)狀三口之家居家以“三室兩廳”的戶型結(jié)構(gòu)為主，戶型面積在100-144平方米不等；考慮到集約節(jié)約土地，今后的住房建設(shè)將以高層為主，高層住宅的公攤面積相對于樓梯房較高，本次調(diào)查通過咨詢住戶、建筑師，得知XX市中心城區(qū)三室兩廳的一套住宅建筑面積在130平方米左右的，使用起來比較經(jīng)濟舒適。按130平方米三人計算，人均居住面積42平方米基本合理。通過現(xiàn)狀調(diào)查，XX市兩室一廳、兩室兩廳以及單身公寓住戶則多以兩人和一人為主（少部分三口之家居住兩室住房），兩室的戶型建筑面積在70-90平方米左右，單身公寓建筑面積則在30-50平方米左右，考慮綜合平衡144平方米以上大戶型的面積，人均居住面積42平方米在合理的范圍內(nèi)。四、各類型住房需求預(yù)測4.1住房結(jié)構(gòu)本次住房結(jié)構(gòu)包括保障性安居工程、商品住房及拆遷安置房三大類。4.1.1保障性安居工程保障性住房（公共租賃住房，套型面積60平方米以下）、棚戶區(qū)改造住房（實物安置面積每戶90平方米以下）。力爭到規(guī)劃期末，全市住房保障覆蓋面達到25%。4.1.2商品住房90平方米以下套型商品住房、90-144平方米套型商品住房與144平方米以上套型商品住房。4.1.3拆遷安置房拆遷安置房主要針對城區(qū)拆遷家庭以及因城市建設(shè)用地擴張需要拆遷安置的村民。按照《XX市中心城區(qū)村民公寓樓安置管理辦法》，屬于拆遷安置戶的，每戶按照建筑面積300平方米的標準進行安置；屬于非拆遷安置戶的，每戶按照建筑面積200平方米的標準進行安置。4.2住房分項預(yù)測4.2.1有關(guān)政策要求1、保障性住房覆蓋率：依據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》，至2020年，全國城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率大于等于23%。本次規(guī)劃至規(guī)劃期末XX市中心城區(qū)保障性住房覆蓋面將達到25%。2、兩房并軌：國家出臺了“兩房”并軌的相關(guān)政策，今后針對不同群體、采用不同的租金標準，使城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭做到無縫覆蓋，進一步完善住房保障管理信息系統(tǒng)，加強保障性住房的運營維護管理。3、根據(jù)保障性安居工程計劃，2014年以后暫停建設(shè)經(jīng)濟適用房，因此本次保障性住房只包括公共租賃住房。4.2.2城市棚戶區(qū)改造需求預(yù)測XX市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造從2010年開始實施以來，先后完成裕后街棚改、核工業(yè)地質(zhì)局302大隊棚改、曹家坪棚戶區(qū)改造、南塔棚戶區(qū)改造等28個棚戶區(qū)改造項目，改造建筑面積達91.7萬平方米，安置戶數(shù)達11895戶。至2013年底，XX市中心城區(qū)已改造完成的棚戶區(qū)套數(shù)為11895套。根據(jù)摸底調(diào)查，至2013年底，中心城區(qū)現(xiàn)存約101個城市棚戶區(qū)，尚有3.57萬戶居民居住在棚戶區(qū)中。在規(guī)劃期內(nèi)基本完成城市棚戶區(qū)的改造，因此XX市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造任務(wù)仍然艱巨。規(guī)劃期內(nèi)XX市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造需安置35721套，根據(jù)XX市具體情況，本次規(guī)劃實物安置17044戶，貨幣安置18677戶。實物安置戶建筑面積平均值按81平方米計算，則規(guī)劃期內(nèi)棚戶區(qū)改造安置建筑面積約138萬平方米。棚戶區(qū)改造以多、高層結(jié)合建設(shè)，平均容積率控制在2.0左右，則規(guī)劃期內(nèi)棚戶區(qū)改造土地需求量約為69公頃。4.2.3國有工礦棚戶區(qū)改造需求預(yù)測本次計劃在規(guī)劃期間內(nèi)完成XX市內(nèi)（蘇北兩區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)）所有國有工礦棚戶區(qū)的改造任務(wù)，截至2013年底，XX市蘇北兩區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀國有工礦棚戶區(qū)共898戶，計劃在2017和2018年兩年集中完成所有國有工礦棚戶區(qū)的改造安置。4.2.4保障性住房需求預(yù)測保障性住房需求有兩種方法進行預(yù)測，其一以國省市的相關(guān)政策文件中提出的保障性住房覆蓋面目標值為依據(jù)，預(yù)測目標年限的保障性住房需求；其二，先根據(jù)現(xiàn)實情況確定保障對象標準，其次通過詳實的現(xiàn)狀摸底調(diào)查，確定城鎮(zhèn)家庭住房保障對象數(shù)量，最后確定保障性住房需求量。兩種方法都需與城市的發(fā)展相匹配，與城市政府的財力相協(xié)調(diào)。1、根據(jù)相關(guān)政策要求預(yù)測保障性住房需求保障性住房需求可以由保障性住房覆蓋面、規(guī)劃期末城市人口規(guī)模、保障性住房戶均面積等指標計算得出。規(guī)劃期末城區(qū)常住人口規(guī)模按81萬人，按照國家標準以保障覆蓋面25%測算應(yīng)保障20.25萬人口，其中包含棚戶區(qū)改造4.76萬戶，按戶均2.2人計算約10.5萬人(依據(jù)《XX市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013—2017）》)，則需保障性住房保障的人口數(shù)為9.75萬人。按戶均人口2.2人計算，共需建設(shè)保障性住房4.43萬套。截止2013年底，市中心城區(qū)已建設(shè)保障性住房4.22萬套，即到2020年還需建設(shè)保障性住房0.21萬套。2、根據(jù)調(diào)研報告數(shù)據(jù)預(yù)測保障性住房需求依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研報告，XX市中心城區(qū)現(xiàn)狀申請保障性住房的戶數(shù)為5965戶，按每年2%的增長率計算，則至2020年，XX市中心城區(qū)保障性住房需求量為6850戶。方法一與方法二預(yù)測結(jié)果相差較大，方法二比方法一更加符合XX市中心城區(qū)保障性住房的實際情況，因此采取方法二的預(yù)測結(jié)論作為需求預(yù)測的結(jié)果，即至2020年XX市中心城區(qū)需配建保障性住房6850套?！皟煞俊辈④壓蟊Ｕ闲宰》繉⒔y(tǒng)一按照公共租賃住房管理，也就是說今后住房保障房源籌集渠道將不再有租賃補貼，全部實行購改租或新建。到2020年XX市中心城區(qū)需籌集保障性住房6850套。根據(jù)XX市具體情況，本次規(guī)劃集中新建公共租賃房6547套，購買符合條件的商品房303套用于公共租賃房出租，一方面可以解決存量商品房的銷售問題，另一方面也可以滿足住房保障的需求。公租房、廉租房并軌后，按建筑面積平均值53平方米測算，需開工建設(shè)保障房約34.7萬平方米，取35萬平方米。保障性住房的建設(shè)以多層為主，部分考慮建設(shè)為高層，因此平均容積率按1.7估算，則規(guī)劃期內(nèi)保障性住房的土地需求量為20.6公頃。4.2.5拆遷安置房通過調(diào)研及咨詢相關(guān)部門的意見，確定規(guī)劃期內(nèi)因住房拆遷需安置的住房面積約為60萬平方米。按每戶平均280平方米計算，則需建拆遷安置房0.21萬套。拆遷安置房容積率按2.5計算，則規(guī)劃期內(nèi)拆遷安置土地需求量為24公頃。4.2.6商品住房截止至2013年底，XX市中心城區(qū)共有商品住房13.2萬套，空置商品住房2.08萬套，商品住房空置率為15.76%。1、模型的構(gòu)建商品住房需求預(yù)測牽涉面較大，影響因素很多，因此其預(yù)測方法也有多種。一般可采用構(gòu)建多元線性回歸模型分析與根據(jù)家庭住房需求狀況劃分住房需求層次并構(gòu)建需求模型。多元線性回歸分析適應(yīng)于時間序列較長的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，考慮XX市實際情況，本次規(guī)劃商品住房需求預(yù)測采用根據(jù)家庭住房需求狀況劃分住房需求。即商品住房需求量q6=現(xiàn)狀常住人口的改善性住房需求q1+新增常住人口住房需求q3-新增常住人口保障房住房需求q4-改善性住房需求居民原有住宅面積q2+商品住房空置率新增的商品住房建筑面積q5。2、現(xiàn)狀常住人口的改善性住房需求q1改善型住房需求公式為：q1=Pop2*a*s1其中：Pop2為城市住房面積已達標的常住人口規(guī)模63萬，a為有能力并且愿意改善住房的人口比例15%（根據(jù)XX市城區(qū)居民居住意向抽樣調(diào)查），s1改善后人均住房建筑面積42平方米。根據(jù)公式可得出改善性住房需求q1為396.9萬平方米。3、改善性住房需求居民原有住宅面積q2改善型住房需求居民原有住宅面積公式為：q2=Pop2*a*s2其中：Pop2為城市住房面積已達標的常住人口規(guī)模63萬，a為有能力并且愿意改善住房的人口比例15%，s2現(xiàn)狀人均住房建筑面積為36.8平方米。根據(jù)公式可得出改善性住房需求q2為347.8萬平方米。4、新增常住人口住房需求q3公式為：q3=（Pop1－Pop0）*s3其中：Pop1規(guī)劃期內(nèi)常住人口規(guī)模（高方案96萬人、中方案81萬人、低方案75萬人），Pop0為現(xiàn)狀常住人口規(guī)模68萬人，S3為新增常住人口的人均住房水平42平方米，可得出新增常住人口住房需求q4按照人口高、中、低方案計算分別為1176萬平方米、546萬平方米、294萬平方米。5、新增常住人口保障性住房需求q4經(jīng)上面保障性安居工程需求預(yù)測得知，至2020年底新增需購買商品房用作保障性安居工程的保障人口戶數(shù)約2.9萬套，建筑面積152萬平方米，這部分常住人口可視為到市場購買商品住房，因此q4為152萬平方米。6、商品住房空置率新增的商品住房建筑面積q5至2013年底，XX市中心城區(qū)商品住房空置率為15.76%，空置商品住房建筑面積約230萬平方米，預(yù)測至規(guī)劃期末將商品住房空置率控制在12%以內(nèi)，空置商品住房建筑面積約250萬平方米，則降低商品住房空置率的這部分商品住房建筑面積q5約為20萬平方米。7、商品住房需求q6公式為：Q6=Q1-Q2+Q3-Q4+Q5則XX市中心城區(qū)人口按高方案96萬人、中方案81萬人、低方案75萬人計算，商品住房需求量q6分別為1435萬平方米、735萬平方米、483萬平方米。8、商品住房需求預(yù)測修正由于本方法僅限于城市常住人口商品住房需求的測算，未考慮暫住人口及外來人口投資需求，未考慮政策因素的影響。由于該部分因素無法量化，結(jié)合XX市中心城區(qū)現(xiàn)狀情況考慮0.07作為其影響系數(shù)，得出XX市中心城區(qū)商品住房需求預(yù)測值按照人口高、中、低方案預(yù)測分別1407萬平方米、776萬平方米、517萬平方米。商品住房需求量按人口高、中、低方案預(yù)測分別為1407萬平方米、776萬平方米、517萬平方米，則規(guī)劃期內(nèi)年均商品住房建設(shè)量分別為201萬平方米、111萬平方米和74萬平方米。XX市中心城區(qū)2008至2013年是房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的6年，期間年均商品住房建設(shè)量為118萬平方米。但是由于受到相關(guān)政策及全國房地產(chǎn)發(fā)展整體遭遇發(fā)展困境情況的影響下，一方面商品房投資風(fēng)險加大，另一方面購房者開始出現(xiàn)觀望情況，商品住房銷售量下降，商品住房價格也有下降趨勢，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定影響；且XX市中心城區(qū)現(xiàn)狀仍有較大一部分存量商品住房，而規(guī)劃期內(nèi)中心城區(qū)將有大量的棚戶區(qū)改造安置房投入，對商品住房的需求量也將帶來一定影響，因此規(guī)劃期內(nèi)商品住房整體的需求量較前幾年將有較大的下滑，且這一趨勢在2014年上半年的商品房成交量上已經(jīng)顯現(xiàn)。以此預(yù)測，中心城區(qū)人口若按高方案96萬人計算則商品住房年均建設(shè)量有201萬平方米數(shù)量明顯偏大；按低方案75萬人計算年均建設(shè)量只有74萬平方米，降低了近一半，不符合實際發(fā)展；而人口按中方案81萬人計算，年均建設(shè)量111萬平方米較前幾年有所下降，下降幅度在合理范圍內(nèi)，符合之前分析的XX市中心城區(qū)商品房需求量下降的要求，所以本次規(guī)劃人口采用的中方案也就是規(guī)劃至2020年，XX市中心城區(qū)人口為81萬人，以此預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)的商品住房需求量為776萬平方米。《XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室關(guān)于編制城市（縣城）住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)合理確定城市住房需求人口規(guī)模的緊急通知》中確定XX市中心城區(qū)至2020年人口為91萬人，如果按照91萬人計算，則規(guī)劃期內(nèi)XX市中心城區(qū)共需新建商品住房建筑面積為1407萬平方米，平均每年建設(shè)量為201萬平方米，不符合XX市的實際情況；且依據(jù)《XX市總體規(guī)劃（2009-2030）》XX市中心城區(qū)的人口至2020年為75萬，至2030年才為100萬，若2020年按91萬計算，則人口增長量過快，所以本次規(guī)劃不予采納。9、土地供應(yīng)根據(jù)建設(shè)量，根據(jù)《XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及相關(guān)控制性詳細規(guī)劃，商品住房平均容積率按2.5估算，規(guī)劃期內(nèi)用于建設(shè)商品住房的土地約310公頃。10、商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)根據(jù)近6年各類商品住房的建設(shè)及銷售情況，綜合考慮供略大于求及調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的原則，確定到規(guī)劃期末，90平方米以下套型商品住房、90-144平方米套型商品住房和144平方米以上套型商品住房平均面積比例3：6：1。規(guī)劃如下：①90m2以下套型商品住房：規(guī)劃期末新建住房建筑面積為233萬平方米，按平均每戶80平方米計算，約2.91萬套。②90-144㎡套型商品住房：規(guī)劃期末新建住房建筑面積為465萬平方米，按平均每戶120平方米計算，約3.88萬套。③144㎡以上套型商品住房：規(guī)劃期末新建住房建筑面積為78萬平方米，按平均每戶180平方米計算，約0.43萬套。共需建商品住房約7.22萬套。五、住房總量需求預(yù)測5.1總量預(yù)測法至2020年，XX市中心城區(qū)人均住房建筑面積按照42平方米、人口按81萬人計算，則至2020年，XX市中心城區(qū)住房建筑面積將達到：42㎡/人*81萬人=3402萬平方米。規(guī)劃期內(nèi)需新建住房建筑面積Q=規(guī)劃期末住房建筑面積-2013年存量住房建筑面積+規(guī)劃期內(nèi)拆除建筑面積，規(guī)劃期內(nèi)需拆除的住宅建筑面積約150萬平方米，至2013年底XX市中心城區(qū)存量住房建筑面積為2512.6萬平方米。預(yù)測規(guī)劃期2014-2020年內(nèi)需要新建住房建筑面積為：Q=3402萬平方米-2512.65萬平方米+150萬平方米=1039.35萬平方米。5.2分類預(yù)測法公式為：住房總需求量=保障性住房需求+棚戶區(qū)改造住房需求+商品住房需求+其他類型住房需求。即：35+138+776+60=1009萬平方米。5.3住房總量預(yù)測結(jié)果修正XX市中心城區(qū)規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)需求量按總量預(yù)測法預(yù)測為1039.35萬平方米、按分類預(yù)測法預(yù)測為1009萬平方米。以上兩種方法預(yù)測結(jié)果比較接近，相比較而言分類預(yù)測的誤差較小，與XX市實際情況比較接近，因此采用分類預(yù)測作為本次總量預(yù)測的主要方法，故確定規(guī)劃期間XX市中心城區(qū)新建住房總需求量為1009萬平方米，其中保障性住房需求量為35萬平方米，棚戶區(qū)改造住房需求量為138萬平方米，商品住房需求量為776萬平方米，其他類型住房需求量為60萬平方米。5.4綜合測算結(jié)果綜合上述預(yù)測結(jié)果，確定2014—2020年，XX市中心城區(qū)新建住房9.8萬套，建筑面積1009萬平方米，住房用地面積總需求量約為424公頃。第三章XX市各縣市城區(qū)住房需求預(yù)測住房需求的概念：經(jīng)濟分析所講的需求，是指消費者在某一時期內(nèi)和一定市場上按照某一價格愿意并且能夠購買的該商品或勞務(wù)的數(shù)量。這里的住房需求是指在規(guī)劃期內(nèi)消費者所愿意并且有能力購買住房的數(shù)量。消費者對住房的需求由兩個基本條件所構(gòu)成：一是消費者愿意購買；二是消費者有能力支付。住房需求的影響因素：雖然產(chǎn)品的價格在消費者做出是否購買產(chǎn)品的決策時，起著極其重要的作用。但是實際上，在市場需求分析的研究中，還有許多因素會影響住房需求。根據(jù)各縣市的實際情況，選取了幾個被認為是足夠重要的因素：住房的價格、消費者的收入、城市經(jīng)濟發(fā)展水平的影響、城市人口增加的影響、相關(guān)政策的影響等。一、XX市各縣市區(qū)住房需求預(yù)測本次規(guī)劃依據(jù)XX市各縣市現(xiàn)狀基礎(chǔ)資料，通過對影響住房需求的各主要因素進行相關(guān)分析，利用多元線性回歸、總量預(yù)測及分類預(yù)測等方法，對各縣市住房需求進行預(yù)測。本次規(guī)劃對各縣市城區(qū)住房建設(shè)的預(yù)測對各縣市的住房建設(shè)起指導(dǎo)作用，各類型住房實際建設(shè)需要可根據(jù)各縣市城區(qū)實際情況酌情調(diào)整。1.1XX市各縣市城區(qū)人口總量預(yù)測2013年底，XX市域總?cè)丝跒?66.53萬人，其中城鎮(zhèn)人口為219.41萬人。近幾年XX市人口自然增長率均在6‰左右，機械增長率在2‰左右，規(guī)劃期內(nèi)，考慮國家計劃生育的二胎政策，人口自然增長率有上升的趨勢。XX作為XX省南大門和南部交通樞紐城市，在省委、省政府推動湘南地區(qū)開發(fā)開放和鼓勵XX先行先試政策支持下，XX社會經(jīng)濟將實現(xiàn)科學(xué)跨越發(fā)展，城市建設(shè)將步入快速發(fā)展期，具有較強的人口聚集吸引力，因此機械增長將逐步增大。2008-2013年，XX市人口情況具體如下表：年份200820092010201120122013市域總?cè)丝冢ㄈf人）442.28442.56458.35460.5463.3466.53市域城鎮(zhèn)人口（萬人）182.66187.47191.13199.41209.79219.41縣城及以上中心城區(qū)人口（萬人）130.0135.83143.31150.29160.95170.521.1.1市域總?cè)丝谝?guī)模預(yù)測結(jié)合城鎮(zhèn)市的實際情況，采取增長率法計算人口規(guī)模。計算公式為：Pt=P0*（1+X+Y）tPt為預(yù)測年份人口規(guī)模，Pt為基期人口規(guī)模（取2013年現(xiàn)狀XX市常住人口規(guī)模466.53萬人），t為規(guī)劃預(yù)測年數(shù)，X為規(guī)劃期內(nèi)自然增長率，規(guī)劃期內(nèi)取7‰，Y為規(guī)劃期內(nèi)機械增長率，規(guī)劃期內(nèi)XX市域人口機械增長率取3‰，經(jīng)計算預(yù)測2020年市域人口規(guī)模為：500萬人，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為300萬，城鎮(zhèn)化率為60%。從現(xiàn)狀情況分析，縣城及以上中心城區(qū)人口占全市總城鎮(zhèn)人口的比例呈逐年上升的態(tài)勢，比例數(shù)值從2008年的71.2%到2013年的77.7%，預(yù)測到2020年，這一比例將達到80%，則至2020年，縣城及以上中心城區(qū)人口P=300*80%=240萬人。1.1.2依據(jù)各縣市總體規(guī)劃預(yù)測依據(jù)各縣市總體規(guī)劃，預(yù)測至2020年XX市各縣市城區(qū)人口分別為：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁2013年人口（萬人）11.0320.1815.510.7811.27.610.174.5514.162020年人口（萬人）203022142210157.020則至2020年XX市中心城區(qū)人口為81萬人，各縣市城區(qū)人口總和為160萬人，則至規(guī)劃期末XX市中心城區(qū)及各縣市城區(qū)人口總數(shù)為241萬人。1.1.3依據(jù)XX省住房建設(shè)編制簡報第12期預(yù)測依據(jù)《XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室關(guān)于編制城市（縣城）住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)合理確定城市住房需求人口規(guī)模的緊急通知》，預(yù)測2020年XX市域總?cè)丝跒?93萬人，城鎮(zhèn)總?cè)丝?72萬人（城鎮(zhèn)化水平為55%），縣城及以上中心城區(qū)住房需求總?cè)丝跒?07萬人（占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?6%）。1.1.4人口規(guī)模綜合結(jié)論規(guī)劃期末XX市中心城區(qū)及各縣市城區(qū)人口依據(jù)各總體規(guī)劃預(yù)測的人口以及市域總?cè)丝陬A(yù)測相差不大，且各縣市總體規(guī)劃人口規(guī)模均經(jīng)過合理的論證，且大部分總規(guī)已批準，可以作為本次規(guī)劃人口預(yù)測的數(shù)據(jù)。而《XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室關(guān)于編制城市（縣城）住房建設(shè)規(guī)劃應(yīng)合理確定城市住房需求人口規(guī)模的緊急通知》中XX市全市城鎮(zhèn)化水平僅為55%，達不到《XX省推進新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2014—2020年）》中全省平均城鎮(zhèn)化率58%的平均水平，且XX市中心城區(qū)及各縣市城區(qū)人口207萬人，僅占全市城鎮(zhèn)人口總數(shù)的76%，比現(xiàn)狀的77.7%還低，不符合XX市的實際情況，不予采納，因此本次規(guī)劃取241萬人，即各縣市城區(qū)人口按各縣市總體規(guī)劃所確定的人口進行住房需求量預(yù)測。1.2XX市各縣市城區(qū)人均住房建筑面積預(yù)測1.2.1XX市各縣市城區(qū)2013年底存量住房建筑面積情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁建筑面積（萬㎡）438.78753.92551.78520.72414.99352.41378.32130.66662.611.2.2XX市各縣市城區(qū)2008-2013年現(xiàn)狀人均住房面積情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁200826.5232.529.834.9532.9239.8819.4722.3842.5200928.3130.331.7438.8633.0640.0821.8823.1642.68201031.7231.633.2848.9235.0941.2324.724.8942.82201133.653434.1456.8235.2143.6429.6726.3544.13201235.3635.534.8843.8435.3244.5834.9427.4845.5201339.7837.436.048.337.0246.3637.228.7346.81.2.3XX市各縣市城區(qū)2020年人均住房建筑面積預(yù)測利用SPSS軟件進行多元線性回歸分析，同時結(jié)合實際情況進行修正，預(yù)測至2020年XX市各縣市人均住房建筑面積情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁2020年人均住房面積（㎡）4240424940484435481.3XX市各縣市城區(qū)住房需求總量預(yù)測規(guī)劃期間，XX市各縣市城區(qū)住房需求量=規(guī)劃期末人均住房建筑面積*規(guī)劃期末總?cè)丝?現(xiàn)狀住宅建筑面積+規(guī)劃期內(nèi)拆除住宅建筑面積，規(guī)劃期內(nèi)拆除的住宅主要為現(xiàn)狀的棚戶區(qū)，其余為因城市更新及擴張需拆除部分，規(guī)劃期內(nèi)各縣城因城市更新及擴張需拆除的面積資興、桂陽、宜章、永興、嘉禾、臨武、桂東、汝城、桂東分別為90、80、50、30、60、50、20、40、40萬平方米，則至2020年，資興市住房需求量=42㎡/人*20萬人-438.78萬平方米+90萬平方米=491.22萬平方米；桂陽縣住房需求量=40㎡/人*30萬人-753.92萬平方米+80萬平方米=526.08萬平方米；宜章縣住房需求量=42㎡/人*22萬人-551.78萬平方米+50萬平方米=422.22萬平方米；永興縣住房需求量=49㎡/人*14萬人-520.72萬平方米+30萬平方米=195.28萬平方米；嘉禾縣住房需求量=40㎡/人*22萬人-414.99萬平方米+60萬平方米=525.01萬平方米；臨武縣住房需求量=48㎡/人*10萬人-352.41萬平方米+50萬平方米=177.59萬平方米；汝城縣住房需求量=44㎡/人*15萬人-378.32萬平方米+20萬平方米=301.78萬平方米；桂東縣住房需求量=35㎡/人*7萬人-130.66萬平方米+40萬平方米=154.34萬平方米；安仁縣住房需求量=48㎡/人*20萬人-662.61萬平方米+40萬平方米=337.39萬平方米。具體情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁建筑面積（萬㎡）491.22526.08422.22195.28525.01177.59301.78154.34333.39二、XX市各縣市城區(qū)各類型住房需求預(yù)測2.1住房結(jié)構(gòu)XX市各縣市城區(qū)住房結(jié)構(gòu)包括保障性安居工程及商品住房兩大類。2.1.1保障性安居工程保障性住房（公共租賃住房，套型面積不超過60平方米）、棚戶區(qū)改造住房（實物安置面積每戶90平方米以下）。力爭到規(guī)劃期末，全市各縣市城區(qū)住房保障覆蓋面達到25%。2.1.2商品住房90平方米以下套型商品住房、90-144平方米套型商品住房與144平方米以上套型商品住房。2.2住房分項預(yù)測2.2.1棚戶區(qū)改造需求預(yù)測1、現(xiàn)狀已改造城市棚戶區(qū)截至2013年底，XX市各縣市城區(qū)已改造完成的城市棚戶區(qū)情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁建筑面積（萬㎡）33.9435.0833.5610.0920.0816.0310.56.76.8套數(shù)（套）455541813700139424001782156010888302、現(xiàn)狀待改造城市棚戶區(qū)依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查摸底，XX市各縣市城區(qū)（不含各縣市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)）現(xiàn)狀待改造城市棚戶區(qū)情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁建筑面積（萬㎡）4444.853.546788.1124.1349.8642.837.51居住戶數(shù)（戶）10075768645781466899163880598053508935居住人口（萬人）2.962.31.394.353.031.241.71.712.21棚戶區(qū)個數(shù)（個）292312151438521則規(guī)劃期內(nèi)XX市各縣市城區(qū)共需改造城市棚戶區(qū)130個，惠及居民共7.1萬戶，棚戶區(qū)改造目前主要分兩種安置方式，一種為實物安置，另一種為貨幣安置，各縣市可根據(jù)實際情況合理選擇棚戶區(qū)改造安置方式，建議貨幣安置控制在20%左右?？紤]到縣城現(xiàn)實居住戶型的需要，棚戶區(qū)安置建筑面積按平均每套85平方米計算，如實物安置比例控制為80%，則各縣市城區(qū)實物安置的棚戶區(qū)建筑面積情況如下：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁安置戶數(shù)（戶）8060614936621173479333104478442807148建筑面積（萬㎡）68.5152.2631.1399.7467.4326.3840.6636.3860.762.2.2國有工礦棚戶區(qū)XX市各縣市爭取在規(guī)劃期內(nèi)完成轄區(qū)內(nèi)所有國有工礦棚戶區(qū)的改造工作，至2013年底，XX市只有資興和桂陽縣轄區(qū)內(nèi)含有國有工礦棚戶區(qū)，其中資興共有國有工礦棚戶區(qū)2390戶，桂陽有國有工礦棚戶區(qū)2553戶。規(guī)劃期內(nèi)該兩個縣市按分年度分步驟的完成所有國有工礦棚戶區(qū)的改造工作。2.2.3保障性住房需求預(yù)測1、根據(jù)相關(guān)政策要求預(yù)測保障性住房需求（1）各縣市城區(qū)現(xiàn)狀已建成保障性住房XX市各縣市均未建設(shè)經(jīng)濟適用房，保障性住房包括公租房和廉租房兩類。截至2013年底，XX市各縣市城區(qū)已建保障性住房具體情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁廉租房套數(shù)（套）199746301757298336262419168622064874公租房套數(shù)（套）395952571692355218527328405123500合計595698873449653554783151252627188374（2）保障性住房需求保障性住房需求可以由保障性住房覆蓋面、規(guī)劃期末城市人口規(guī)模、保障性住房戶均面積等指標計算得出。各縣市城區(qū)保障性住房覆蓋面按25%計算，則需保障的人口情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁2020年人口（萬人）203022142210157.020需保障人口（萬人）57.55.53.55.52.53.751.755各縣市城區(qū)現(xiàn)狀已建保障性住房、已改造完成的城市棚戶區(qū)及規(guī)劃期內(nèi)需改造的城市棚戶區(qū)情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興嘉禾臨武汝城桂東安仁已建廉租房套數(shù)（套）199746301757298336262419168622064874已建公租房套數(shù)（套）395952571692355218527328405123500已改造棚戶區(qū)（戶）45554181370013942400178215601088830規(guī)劃期內(nèi)待改造棚戶區(qū)（戶）10075768645781466899163880598053508935合計2058621754117272259717794881310066915618139戶均人口按2.5人計算，則現(xiàn)狀已建保障性住房、已改造完成的城市棚戶區(qū)及規(guī)劃期內(nèi)需改造的城市棚戶區(qū)人口情況如下表：縣市資興桂陽宜章永興