房地產(chǎn)投資決策應(yīng)用灰色理論模式

灰色理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)況有深刻的了解，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)有所變化，決策者會(huì)相應(yīng)調(diào)整決策，以防決策有所失誤，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)決策者來說，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是很有必要的，更重要的是要了解所要進(jìn)行決策項(xiàng)目的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。1.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生于19世紀(jì),隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而萌芽,成長(zhǎng)和演變,在這一過程中,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了許多的波折,在不斷的挫折中勇于探索和研究,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才慢慢的走向正常的軌道,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要分為以下2個(gè)大的階段。1.1.1建國(guó)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起源與發(fā)展我國(guó)近代房地產(chǎn)業(yè)的形成，以1843年上海開埠為起點(diǎn)。首先，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地區(qū)因素和歷史發(fā)展，上海逐漸成為全國(guó)對(duì)外貿(mào)易的中心，交通、運(yùn)輸也蓬勃發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)逐步走向正規(guī)化;其次，由于國(guó)外殖民者對(duì)中國(guó)的入侵而產(chǎn)生了租界，為外國(guó)殖民主義在中國(guó)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)創(chuàng)造條件，為上海近代房地產(chǎn)業(yè)的興起鋪平了道路。隨后，天津、廣州、青島、廈門等沿海幾個(gè)大城市，房地產(chǎn)都有一定的發(fā)展。1.1.2建國(guó)后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展(1)改革開發(fā)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展（1949-1978）。在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)的社會(huì)主義改造才完成，經(jīng)濟(jì)才恢復(fù)，國(guó)家實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，就把房地產(chǎn)這一個(gè)重要生產(chǎn)要素給排除在市場(chǎng)之外，政府對(duì)土地實(shí)行無償劃撥和房屋非商品化政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸萎縮。(2)改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從改革開放到今的二十多年里，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了復(fù)蘇期、成長(zhǎng)期、快速增長(zhǎng)期、平穩(wěn)運(yùn)行期幾個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已走向理性化的道路。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、發(fā)展方向多元化，為了企業(yè)的長(zhǎng)久生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)勇于向困難探索并進(jìn)行解決，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了方案和解決的方法，指導(dǎo)著市場(chǎng)的良好發(fā)展。1.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)投資決策要慎重是由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以要明白其重要性，并應(yīng)用灰色理論對(duì)其決策方案、主導(dǎo)因素進(jìn)行分析，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策時(shí)要倍加小心。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年保持了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，自身形成一定的泡沫，1999年以來完成實(shí)際投資額每年都在1000億以上的增長(zhǎng)，到2003年已達(dá)10154億，基本上已達(dá)到我國(guó)股市投資的規(guī)模。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷攀升，從1998年以來全國(guó)平均上漲了10%以上，高于此間的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的上升；銷售量每年以20%以上的速度上漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康發(fā)展的，只存在局部?jī)r(jià)格高漲的現(xiàn)象；全國(guó)的商品住房?jī)r(jià)格仍會(huì)穩(wěn)定的上升，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查顯示，二季度房?jī)r(jià)比去年同期上漲10.4％，房?jī)r(jià)與一季度相比也上漲2.3％。專家分析，二季度房?jī)r(jià)快速上漲是因?yàn)榉课蒌N售供需兩旺。從全國(guó)范圍看，有8個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。排前三位的分別是上海，增21.4％；寧波，增19.9％；天津，增16.7％。在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格比去年同期上漲10.1％，比一季度上漲2.5％。其中經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅價(jià)格同比分別上漲2.8％和10.6％；寫字樓和商業(yè)用房?jī)r(jià)格同比分別漲9.3％和5.1％。今年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬(wàn)平方米，其中新開工面積14355.8萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)[1]。其中東部沿海地區(qū)城市化進(jìn)程較快,外來人口比較多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,因此給房地產(chǎn)帶來了商機(jī);西部地區(qū)由于氣候和地理位置的影響除了部分地區(qū)旅游城市外,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢;由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受當(dāng)?shù)卣吆腿宋沫h(huán)境等諸多因素影響,發(fā)展十分不均衡價(jià)格差異較大。由此可見研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資決策是非常有必要的。1.3我國(guó)房地產(chǎn)投資決策存在的問題我國(guó)目前房地產(chǎn)投資決策存在著較多的問題，在市場(chǎng)信息不完全確定，風(fēng)險(xiǎn)性高的情況下，就促使許多房地產(chǎn)投資者和房地產(chǎn)投資研究人員進(jìn)行投資決策研究，提出應(yīng)用灰色理論方法來解決投資決策中存在的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)失衡怖一些柿大中耀城市蠢中高快檔價(jià)垂位產(chǎn)布品大走面積捉空置籃，嚴(yán)師重的干供過狠于求奏，影些響投辱資決穿策的先確定宵。蜘據(jù)調(diào)員查2兼00究3-尤20謎04榮年我蜻國(guó)商愛品房潤(rùn)空置拐率分萬(wàn)別為晉17賭.0食%、推16遙.4壇%、滲15腫.0婦%，籃商品腿房空無置率蕩已處模于危件險(xiǎn)區(qū)軟間，踩而中禮檔價(jià)到位產(chǎn)融品、么經(jīng)濟(jì)痰適用撈房卻供供不士應(yīng)求這。普貸通與撫高檔批商品循房產(chǎn)播品的臭供求癢結(jié)構(gòu)懶也嚴(yán)鋼重失衣衡，錄普通奇商品艇房和碎經(jīng)濟(jì)主適用迫房開話發(fā)嚴(yán)選重滯倍后于燭需求捉，高送檔別摩墅和被商用淋樓宇哲開發(fā)畝又嚴(yán)火重趨穗前于世需求避。高膜房?jī)r(jià)歷與低嶄收入帥的矛緩盾成琴為商倘品房戰(zhàn)銷售急的屏屑障，五從而赴制約共了廣子大居盛民住捷房的愛消費(fèi)廳，使于房地篇產(chǎn)市眉場(chǎng)無遲法實(shí)車現(xiàn)良鞭性循逝環(huán)，以從而邀導(dǎo)致挎了決定策的夸實(shí)施法，可川以進(jìn)膊行灰忍色關(guān)掛聯(lián)度父分析俊，從重而知芝道影欣響房命地產(chǎn)僅投資嗽項(xiàng)目理主導(dǎo)耗因素市，避不免決閱策盲羊目性臂。磚1.裝3.俯2住劈房市獵場(chǎng)貨崖款風(fēng)炸險(xiǎn)在捏增大馬，增右加了股對(duì)房梨地產(chǎn)亭投資朽決策敗的難叛度。各我國(guó)目房地猶產(chǎn)投售資票20畢00峽～元20善02憂年分記別增宣長(zhǎng)律19碧%候、沸25斗%織、裝28撇%,亦房地霉產(chǎn)出忍現(xiàn)了探“剛?cè)鈳А贬屒闆r味,蓋即外惰地開條發(fā)商禮、外抱資、殺外行秀業(yè)都嫩來經(jīng)譜營(yíng)房齡地產(chǎn)早,諸而房咸地產(chǎn)廉投資估大部從分是何靠銀當(dāng)行貸民款周谷轉(zhuǎn)的麻。據(jù)禽調(diào)查提:僅購(gòu)房潔者中忌有糕60練%天～址70破%裕的人鑄都要趣通過榨住房生抵押柜貸款乖買房教,筆現(xiàn)在莊全國(guó)賢各地楊銀行禽提供昨給房易地產(chǎn)批方面優(yōu)的貸念款超其過滾10添00災(zāi)0爹億元改,漲其中舞貸款缺提供畏給開個(gè)發(fā)商椒的約紹40初00壯多億械元倡,夫貸款?yuàn)式o個(gè)六人的競(jìng)住宅僑抵押任約舅75爐00意億元中，這螞就使械房地涉產(chǎn)投巾資決紡策者斑想辦賴法減揀少投魚資風(fēng)汪險(xiǎn)。墊1.質(zhì)3.史3決鮮策的博反饋刷機(jī)制衡不健等全那嶼蠻當(dāng)前隨房地剪產(chǎn)企塞業(yè)較霞輕視忌決策辣反饋勁機(jī)制美的確眉立和津健全誦，突謠出表砌現(xiàn)在時(shí)對(duì)決披策信擴(kuò)息反案饋機(jī)炒制和膏決策販效用蔥反饋芹機(jī)制學(xué)兩大線方面寄，缺排乏對(duì)督信息笛在時(shí)億間上避進(jìn)行籍追蹤椒，也請(qǐng)缺乏轟對(duì)決拆策效潔用進(jìn)傅行審崇核，慌致使晝信息籠差誤阻積冗望和決捎策調(diào)蹦整不寬力。狡1.傳3.絡(luò)4決嫁策判綢斷的食重心知傾斜裳于經(jīng)棕濟(jì)收孤益尚膛鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)苦收益凳是企絹業(yè)追恢求的壞重要漆目標(biāo)碗，是規(guī)決策踢的最露終的仁目標(biāo)舍，由瞧于決歉策的雪制約鹿因素黎繁復(fù)歡、關(guān)跟聯(lián)性邀也很旋強(qiáng)，壩過多醋地注臨意經(jīng)陵濟(jì)收類益而塔忽視徑其他精因素泡指標(biāo)炭的評(píng)駛估，樹不僅更實(shí)現(xiàn)奧不了鋸理想目的經(jīng)歡濟(jì)收萄益，月還會(huì)貫造成倚決策肯失誤姜。埋1.化3.咬5決貝策分此析中受綜合鹽分析蝴技術(shù)珍不足惜誦勞當(dāng)前哈房地?cái)D產(chǎn)企拒業(yè)在便決策筒分析絡(luò)中已揚(yáng)形成扔一套掛教為男規(guī)范柱的定惰性與破定量雙分析閃程序閉，但貍?cè)狈σC合飼分析充與判診斷的生措施酬，未次能有連機(jī)的盤將定兼性分墊析與饑定量吩分析耕結(jié)合聽起來軟。沒停有有紡效地齡把握橡決策劍分析橡的實(shí)箱質(zhì)，毀缺乏崖決策挖分析續(xù)的系茄統(tǒng)觀識(shí)，就銜會(huì)給塔房地泳產(chǎn)投玻資決循策者妹帶來魔迷惑慈，不槽知下量一步攏做什自么，工會(huì)導(dǎo)搭致房閣地產(chǎn)丸開發(fā)葡錯(cuò)失簽商機(jī)川，所紫以就而提出環(huán)了灰闊色局狠勢(shì)分俱析，荒對(duì)已峽有的狗信息且進(jìn)行吵分析鍵，哪問一塊奔地適時(shí)合做缸什么肌，減相少投置資風(fēng)夸險(xiǎn)。朱1.戶3.霸6決式策中德風(fēng)險(xiǎn)析管理起機(jī)制槐薄弱陸隱祝隨著蝴房地牛產(chǎn)業(yè)饑的發(fā)村展，繡企業(yè)括對(duì)房健地產(chǎn)愿開發(fā)翻的風(fēng)該險(xiǎn)意浴識(shí)不歸斷增齒強(qiáng)，妙但在棒風(fēng)險(xiǎn)原管理熊中，死缺乏強(qiáng)有效允的風(fēng)那險(xiǎn)監(jiān)畜控措留施，扒尚待唉形成視有力顏的風(fēng)淹險(xiǎn)管纏理機(jī)叫制，抽風(fēng)險(xiǎn)切管理稀程序表不健暫全，獨(dú)導(dǎo)致權(quán)企業(yè)吩的風(fēng)提險(xiǎn)應(yīng)博變能歇力差廉，難栽以應(yīng)眼付和性處理咐風(fēng)險(xiǎn)數(shù)。歐1.禍4房貴地產(chǎn)污投資驢決策仙的關(guān)止鍵部閱位坐面對(duì)缸發(fā)展蝶不是宗很良肺好的嚷市場(chǎng)興，開戰(zhàn)發(fā)商攤應(yīng)更奶加慎晉重地振選擇迫投資游時(shí)機(jī)露和投換資項(xiàng)沸目，酸對(duì)房橫地產(chǎn)包投資馬決策禿進(jìn)行晴科學(xué)墓地分康析，彩加強(qiáng)蝕風(fēng)險(xiǎn)銅意識(shí)嚇，確恒保建收設(shè)項(xiàng)打目投解資的務(wù)可行跡性和佩收益辦性。闖在日鎖益激捷烈的醉市場(chǎng)士競(jìng)爭(zhēng)印中獲喊得理鬧想的巧開發(fā)勻項(xiàng)目姥及對(duì)綢其科寬學(xué)分哲析是穴取得殲良好照回報(bào)遭的關(guān)棕鍵。賴由于女房地黨產(chǎn)項(xiàng)論目的理投資貞方案豎決策醉直接碧關(guān)系激并決衰定著姓投資魚的成綢敗，兩具有霜決定藝性的宅意義默，所漆以在仇任何悅項(xiàng)目路中都莖是重歌中之訪重的鼓工作笑。對(duì)怎房地禮產(chǎn)投倉(cāng)資決逆策進(jìn)逆行科縫學(xué)研軌究分社析，兆就要道求房鑒地產(chǎn)貌開發(fā)漏商具成有一柄定素況質(zhì)和育能力潮。如梁對(duì)宏倚觀經(jīng)系濟(jì)發(fā)巧展的拒認(rèn)識(shí)沃，對(duì)炕區(qū)域掙性微械觀經(jīng)下濟(jì)的玩了解趨，對(duì)無有關(guān)陡法律本、法泳規(guī)和們經(jīng)濟(jì)圖政策作的掌岡握等劑等。夾在操舍作上狠，把鳳握好勵(lì)房地胃產(chǎn)投爬資項(xiàng)乳目可章行性宰研究講，即立對(duì)于賽項(xiàng)目混進(jìn)行鍬技術(shù)五、經(jīng)真濟(jì)和哄社會(huì)驅(qū)等全統(tǒng)面調(diào)舞查研兇究，疫對(duì)方鋒案進(jìn)抗行經(jīng)世濟(jì)技斬術(shù)分驅(qū)析，抵比較盟評(píng)價(jià)刑項(xiàng)目點(diǎn)的經(jīng)泉濟(jì)效璃益，香論證突其可改行性烤，在培本文頓中采顏用灰侍色評(píng)粒估模閣型對(duì)考房地辮產(chǎn)投他資決源策的征可行麻性進(jìn)艘行研峽究，猜在住渾宅開忍發(fā)項(xiàng)腦目中蠅，主策要有聾以下賺內(nèi)容左。水1.嫁4.旨1市懶場(chǎng)預(yù)焦測(cè)指一般兄可分談為市毀場(chǎng)潛降量預(yù)屆測(cè)和劑市場(chǎng)暗發(fā)展瞞預(yù)測(cè)庸兩個(gè)葵方面瑞。除副了概離略了夕解宏擦觀住閣宅需迷求情愧況外味，主番要調(diào)職查項(xiàng)悅目是樂當(dāng)?shù)馗竦男杵で笄閱r。旅了解侮居民返最需柜要的貼房屋也，高訊、中長(zhǎng)、低還三個(gè)勾檔次噴的房聰屋在允居民憑中需丸要的惹程度母，根媽據(jù)房辮地產(chǎn)附市場(chǎng)溜發(fā)展坦情況畫對(duì)房獎(jiǎng)地產(chǎn)差市場(chǎng)預(yù)建立域灰色叫模型炭預(yù)測(cè)抵，同得時(shí)摸捷清同佩行業(yè)哪其他煮公司舅的銷餡售情摸況，激對(duì)房割地產(chǎn)才市場(chǎng)宮的發(fā)茂展有拉較詳仁細(xì)的勻了解餅。吩1.興4.安2價(jià)請(qǐng)格預(yù)鏡測(cè)爽收集探各種勻同類噸型、徐不同紡地段鴨的商眼品住行宅價(jià)沸格，放作為花參考扒行情猶。根隸據(jù)本護(hù)項(xiàng)目叉的位宅置、丘建筑柳標(biāo)準(zhǔn)寧和成炊本因軍素確姑定銷娘售價(jià)窩格?？?.菌4.強(qiáng)3項(xiàng)縣目的都經(jīng)濟(jì)陜?cè)u(píng)價(jià)豐預(yù)估備擬建耀項(xiàng)目添的經(jīng)才濟(jì)效渡益是嫁可行籮性研柜究的懼核心仰內(nèi)容那及決這策的收重要符依據(jù)脾?；业鹕刀呀y(tǒng)理騙論在雷房地滴產(chǎn)投拼資決勢(shì)策中友的應(yīng)償用主塞要是池以財(cái)腰務(wù)評(píng)蜘價(jià)為魔主，只評(píng)價(jià)都項(xiàng)目披是堅(jiān)廁持現(xiàn)屬金流辭量原球則，睜從投盾資能的否收姓回、折收回漆速度哥;峽能否貸盈利珠、盈從利水勤平和哨盈利秩效益大高低好，項(xiàng)欣目是掏否能酬承擔(dān)言一定能風(fēng)險(xiǎn)按的角食度來擾評(píng)價(jià)析項(xiàng)目光的可條行性杰。筆1.愿5文航章研風(fēng)究的事意義仆從我耐國(guó)的軟現(xiàn)實(shí)直情況頁(yè)來看著，我勉國(guó)房如地產(chǎn)湖業(yè)僅未處于鍋產(chǎn)業(yè)組發(fā)展嘴的初地級(jí)階巾段，賄還存潛在許朝多問丟題。判首先秘表現(xiàn)墓為投曾資者替的風(fēng)厚險(xiǎn)意亮識(shí)不沖強(qiáng)，勺投資滾決策拐基本方停留啦在經(jīng)腹驗(yàn)決摸策水悠平，幣對(duì)投衰資規(guī)斬律的集認(rèn)識(shí)隔還很睜粗淺第。多拾數(shù)投驅(qū)資者襯面對(duì)患這些嶼具有尺誘惑張力的斷投資捧領(lǐng)域末，往范往為居了片喘面地頸追求盆高額戴利潤(rùn)掩，盲醋目開樣發(fā)經(jīng)址營(yíng)、榜違規(guī)狀操作版和高把風(fēng)險(xiǎn)貞投資圾，不閉重視紗實(shí)際頃市場(chǎng)煩調(diào)查屬，缺骨乏科啄學(xué)的定經(jīng)濟(jì)俱預(yù)測(cè)枕和客慚觀的吐可行覽性分綿析，聲缺乏傍完善監(jiān)的投降資決裹策方切法，鏡僅憑溪經(jīng)驗(yàn)齒或簡(jiǎn)懶單的躁會(huì)計(jì)宰計(jì)算莖就進(jìn)潑行決百策等刊等，兼極易會(huì)造成攜投資俱集中御或投類資過繞熱，況使房怎地產(chǎn)身業(yè)面標(biāo)臨著葛巨大宵的開藍(lán)發(fā)經(jīng)毅營(yíng)風(fēng)繼險(xiǎn)。虹由于榴房地扔產(chǎn)業(yè)他是一蛛種高蠟風(fēng)險(xiǎn)脂、高竟收益深的產(chǎn)喂業(yè)，域具有顧許多委不確熄定性甩，這慶些不弟確定狐性對(duì)泳房地峰產(chǎn)投連資的鬧成敗漁起著飲決定洲性的非作用拐。而你灰色搜系統(tǒng)谷的一向個(gè)基被本觀毒點(diǎn)是越:永一切辰隨機(jī)臺(tái)量都員看作括是在悲一定死范圍睛那變夫化的腳灰色丙量。術(shù)而房按地產(chǎn)參開發(fā)拐項(xiàng)目醋中的冊(cè)不確今定性代因素匆的變男化就速可以先認(rèn)為關(guān)是隨棗機(jī)量縣。因移此把塔灰色鉛系統(tǒng)博理論逆應(yīng)用寄到房讀地產(chǎn)焦投資制決策寶中具臣有重爸大的毒現(xiàn)實(shí)俗意義虛，比鐘如：辮灰色源關(guān)聯(lián)樹度分蛾析、殊GM貝（1尤，1徑）、午灰色萍局勢(shì)詢分析蘭等，桃將為胃房地浩產(chǎn)投足資的狼科學(xué)錫決策牢提供割有效忠的理及論指航導(dǎo)和灑方法鞋。錫1.居6研害究的咽方法派1.冊(cè)6.訊1灰丑色關(guān)充聯(lián)度羨分析劑目前蘆灰色香系統(tǒng)乎理論詠在房既地產(chǎn)謝投資查決策陰中的甲應(yīng)用犯還處脈于起斯步階混段，搖雖然像灰色抓系統(tǒng)摘理論餐取得析了很切多成稿果，鎮(zhèn)然而冤許多污方面倡仍需紀(jì)進(jìn)一同步發(fā)勉展，杠主要降體現(xiàn)課在診GM潮(1領(lǐng),1對(duì))秤模型緞的建吊模機(jī)蹦理及晝修正機(jī)、娛灰色倚模型斗的檢歸驗(yàn)等責(zé)。因喉此搖,洲本文膊在應(yīng)夜用灰竊色數(shù)饑學(xué)方椒法鞏(奮主要寧有嫩:勝灰色憲關(guān)聯(lián)京度分根析、鄙GM戚(1網(wǎng),1速)們模型誤、灰崇色規(guī)孟劃、吊灰色純動(dòng)態(tài)亮模型玻、灰傅色概央率預(yù)附測(cè)、握灰色機(jī)局勢(shì)朽決策梁等室)句就房漢地產(chǎn)揚(yáng)投資懲涉及籌的主隊(duì)要決刪策內(nèi)痛容進(jìn)午行分壤析時(shí)標(biāo)將根狹據(jù)不蹈同的撕決策隱內(nèi)容蠟選取闊適當(dāng)形的關(guān)拴聯(lián)度屋計(jì)算劑方法皺、考日慮各姿種模嶺型的霜使用裙場(chǎng)合府，靈旨活運(yùn)師用灰滴色系僻統(tǒng)的文各種命方法濁來解狼決各倦種決糕策問噴題。甜1.悄6.膚2腿G梅M桌（1蛇，1不）模副型對(duì)潮房地跨產(chǎn)投帽資的筒研究幫利用蜜GM法（1器，1讀）模躬型對(duì)妨徐州己市區(qū)倍商品宗房進(jìn)懂行預(yù)揭測(cè)，研以便共進(jìn)行潔房地胸產(chǎn)投呢資決炭策是隸否可圈行性值研究目，其吃中他同的缺獻(xiàn)點(diǎn)是瘋不能騾反映犯動(dòng)態(tài)測(cè)過程扮，要耗通過獵其他色方法斥來補(bǔ)何充，潤(rùn)GM陸（1鳳，1瓦）模歐型是載灰色廈預(yù)測(cè)訪的基燃礎(chǔ)用作于數(shù)船列預(yù)腦測(cè)、楊災(zāi)變習(xí)預(yù)測(cè)扯等方句面。皮1.濕6.加3獻(xiàn)利用遼灰色憂理論弊改進(jìn)描房地蛾產(chǎn)項(xiàng)帆目的魄財(cái)政違評(píng)估遺方法秋對(duì)房追地產(chǎn)焦項(xiàng)目旁評(píng)估巡的方斷法主舅要用擺財(cái)政拍評(píng)估悲的方亮法，桌以獲吸得房緒地產(chǎn)泄投資臟項(xiàng)目厭的可掃行性陶研究黃，應(yīng)墾用方蠅便、蒜簡(jiǎn)潔傘。食1.真6.搞4縫灰色叔局勢(shì)溉對(duì)房氧地產(chǎn)增投資咬方案林優(yōu)選爽由于燒房地枕產(chǎn)開周發(fā)投億資具暈有高望投資健、高礦風(fēng)險(xiǎn)弱等特仙點(diǎn)，素在房謹(jǐn)?shù)禺a(chǎn)修投資應(yīng)決策初過程餃中要鴿考慮弄各個(gè)扯方案參的細(xì)果節(jié)，虎應(yīng)用省灰色爹局勢(shì)侍的方器法對(duì)私投資潛方案權(quán)進(jìn)行仿判斷辛，哪虧一塊會(huì)地適賭合哪企種用陳途，牌能實(shí)減現(xiàn)風(fēng)燦險(xiǎn)最對(duì)小、聾收益挪最高屬。腐2乎房地碌產(chǎn)投品資決棕策和羽灰色茄系統(tǒng)幸理論乎2.香1灰內(nèi)色系題統(tǒng)理炭論素系統(tǒng)墨是指鳳由相楊互關(guān)蘋聯(lián)、紙相互支依賴笛、相駐互制書約的催兩個(gè)嚇以上預(yù)的要蔑素構(gòu)德成的石、具腥有特胞定功佳能的欺有機(jī)尺整體高?，F(xiàn)客代科兇學(xué)技抬術(shù)的恒發(fā)展良，使做人們爬逐步充認(rèn)識(shí)宵到客刑觀世縫界是傍由物氧質(zhì)、舅能量鳳、信苗息這始三種盲既相碎互區(qū)鵝別又鴿相互裳依存瞧的成膜分所冠組成竟。從仔廣義通上來魄說，屈信息且是表氣征事亞物的色存在粥和運(yùn)汁動(dòng)，班通過頸人們唯的思醬維活類動(dòng)，伍借助避自然歇信號(hào)龍和人抗工符涉號(hào)系認(rèn)統(tǒng)進(jìn)惜行表奧述，膏并用巷之于答社會(huì)燈實(shí)踐稀的廣昏義知帆識(shí)。韻從狹君義來大說，乘經(jīng)濟(jì)群學(xué)說喪稱的閱信息警是指懶消息長(zhǎng)、數(shù)低據(jù)、凳資料喝、知豈識(shí)的呢總稱緩。根捷據(jù)信顫息論洲，紛對(duì)象達(dá)系統(tǒng)脾本身裕能量斷的限常制和晉外界谷噪音去的干右擾，開往往舟會(huì)產(chǎn)型生失裂真現(xiàn)塞象，符并且考再加繞上一逝些外音部條夢(mèng)件如評(píng)理解及力、煌接受刊能力飼等都嬸給信若息帶四來失虧真現(xiàn)閣象。滋所以些人們聽所掌次握的為信息乘大部該分是艷不確污定性妹的，日簡(jiǎn)單演地說與，信錯(cuò)息不半完全潤(rùn)的系常統(tǒng)，西即把勵(lì)既含帖有已版知的跡又含妻有未惠知的矩或非講確知奏的信住息系妖統(tǒng)，微就稱川為灰張色系千統(tǒng)帥[2濱]肝。挺2.偵1.識(shí)1淡我國(guó)綿灰色靠理論再的發(fā)純展洗灰色系系統(tǒng)閘理論鏡自1刻98拾2年減，北寬荷蘭盡出版亭公司蘆(N價(jià)or燕th印-H挎ol序la答nd態(tài)C部o)康出版拆的《恰系統(tǒng)侵與控?zé)仆ɑ@訊》游(S雷ys吵te澡ms違&屋C茂on殲tr樸ol鼠L神et裙te月rs黑)雜絨志上巨發(fā)表役了我率國(guó)學(xué)帥者鄧王聚龍忘教授亦的第眠一篇扶灰色刷系統(tǒng)尺論文剛“烈灰色膏系統(tǒng)會(huì)的控建制問釋題里”扎(T紅he寸C綿on算tr辣ol頓P吹ro拴bl嶼em梅s濤of瞇G睬re倆y麗Sy課st拜em稻s)垃。1解98士2年長(zhǎng)第3睛期的及《華疊中工光學(xué)院嚇學(xué)報(bào)晉》上堆發(fā)表況了鄧框聚龍陣教授誦的第弊一篇局中文噴灰色票系統(tǒng)逮論文爽“炊灰色摔控制判系統(tǒng)扮”削。這坊標(biāo)志苗著灰媽色系識(shí)統(tǒng)理名論的筍問世墊。1寸98馬5年紫到1撒99須2年跑，華咸中理排工大皺學(xué)出蠢版社自先后象出版垂發(fā)行行了鄧睡聚龍見教授布有關(guān)賞灰色沸系統(tǒng)悶的七旗部著躺作:奔《灰教色系播統(tǒng)社扁會(huì)經(jīng)剝濟(jì)》盼、《唇灰色惹控制當(dāng)系統(tǒng)漁》、波《灰瓶色預(yù)惜測(cè)與世決策桃》、蹲《灰用色系弄統(tǒng)基澡本方菌法》宰、《梁多維黨灰色杜規(guī)劃綢》、師《灰營(yíng)色系嗽統(tǒng)理膨論教城程》愿和《犬灰數(shù)們學(xué)引寇論丘—迫灰色寨朦朧曉集》上。箱2.赴1.嫂2晌灰色你理論營(yíng)的內(nèi)氣容勿經(jīng)過撐20貿(mào)多年社的發(fā)椅展，岔灰色粱系統(tǒng)煤理論誦已經(jīng)搶形成俘了較狹為完誼整的銷一套刮體系轎，主丈要包存括下恢列基青本內(nèi)羨容估:敲①良灰色鏟系統(tǒng)今的數(shù)泳學(xué)問沸題;釣②彎灰色答因素趴的關(guān)榴聯(lián)分京析;腎③責(zé)灰色穿建模發(fā)理論星;劫④翻灰色妄預(yù)測(cè)戶;蜓⑤礎(chǔ)灰色癢決策眉和規(guī)銜劃;尺⑥切灰色悠系統(tǒng)有分析壯;投⑦孟灰色卷系控住制和計(jì)優(yōu)化泥;體⑧段灰色糧聚類旦與灰罷色統(tǒng)習(xí)計(jì)評(píng)仔估里。以坊系統(tǒng)煉分析限、建爹模、盤預(yù)測(cè)余、決犁策、洽評(píng)估告、控寬制等那為綱到的技鞏術(shù)體阻系，殿即灰忍色關(guān)掙聯(lián)分寺析、溫灰色撈動(dòng)態(tài)任模型笑、灰鑼色預(yù)清測(cè)、傘灰色惰決策獸、灰寨色評(píng)總估、珍灰色符規(guī)劃瓣；并察以徐攤州房搖地產(chǎn)脆市場(chǎng)敗作為蝦研究慨對(duì)象顏進(jìn)行渠研究舍。仆灰色間系統(tǒng)與具有劫?gòu)碾s吵亂無干章的幫、有屈限的獎(jiǎng)數(shù)據(jù)者中找之出其瓦所隱市含規(guī)舊律的乓功能輩，根它據(jù)其絕屬性李建立柱灰色模系統(tǒng)初模型凳，從如而進(jìn)換行分供析、妙決策雨和應(yīng)餡用。歡2.拔2房聾地產(chǎn)陸投資牙決策詞2.王2.敘1房紡地產(chǎn)料投資袍決策吳決策雜即對(duì)夾需要階處理兩的事偏物做船出策塑略上忍的決侵定。于房地耕產(chǎn)投汗資決赴策就真是圍把繞房襖地產(chǎn)懼事先到確定觀的經(jīng)缸營(yíng)目血標(biāo)，種在占銜有大魄量信喂息的箏基礎(chǔ)愉上，丸借助跌于現(xiàn)戒代化擦的分葵析手宜段與住分析畢方法勝，通背過定顏性的柴推理鏡判斷河和定斜量的祝分析趟計(jì)算增，對(duì)司投資刺方案據(jù)進(jìn)行繡選擇虎的全踐過程零。緞（1袖）房娃地產(chǎn)翅投資辭決策哀的分啊類懶按照磁決策黨信息民的條檔件可算以將忌決策湯分為皺:確恢定型節(jié)決策該、風(fēng)坑險(xiǎn)型詢決策然和不符確定干型決落策.壩確定輔型決疫策是死指影元響決墻策的滑因素收或自稅然狀栽況是宗明確揀肯定爹的，萄且一般種方習(xí)案只亭有一硬種確臣定可廁以預(yù)篇期達(dá)菠到的楚結(jié)果撞，而司且這做種情列況的財(cái)出現(xiàn)有是肯炭定的霸。風(fēng)千險(xiǎn)型膀決策言又稱班隨機(jī)腫型決狠策是俗指決躍策者猜對(duì)不藥同行祖動(dòng)方俱案可血能出匠現(xiàn)或淹面臨秀的情麥況(陶可能旺性)謹(jǐn)有一猾些了鴿解，疑但不認(rèn)完全葵肯定生。不比確定脊性決館策是疲指決快策者淹對(duì)不組同方癢案可費(fèi)能出雙現(xiàn)或矮面臨濾的狀即況毫版無把錄握或秧者根攜本不迎知道叉將出映現(xiàn)什蔬么情辨況。梁因此革，房散地產(chǎn)竊投資跪決策模是一麻種風(fēng)綁險(xiǎn)型覆決策件。這耍種投培資決籌策所顆依賴者的是株不確貓定型泰信息叢，對(duì)孕于這孕種投牲資決野策分戴析的折方法桿有很循多種壘?；议g色系蠟統(tǒng)理赤論的足提出摟，為榜這方絨面的六研究扭提出豐了新紗的方叛向。線（2破）房敵地產(chǎn)燭投資暖決策緒的內(nèi)香容花①衫確定旗投資弱目標(biāo)閘投資挪決策至的目婚的就家是要謙達(dá)到裙投資士所預(yù)汪定的婆目標(biāo)店，因地此確脅定投臣資的刺目標(biāo)慢是投廳資決舌策的匯前提紙和依斜據(jù)。稱如果簽確定返的投芳資目教標(biāo)不禾正確健，那紀(jì)就意喊味著匆投資箭決策性的錯(cuò)礦誤，闖就會(huì)虹導(dǎo)致價(jià)項(xiàng)目姐的不融能進(jìn)械行。簡(jiǎn)②蹤擬定燈投資趨方案攏在進(jìn)哄行房虎地產(chǎn)并投資洋決策昏的過煎程中策，根頃據(jù)已紋經(jīng)確酸定的昂目標(biāo)遍，擬針定多僚個(gè)方忍案，艘并判稻斷出桿其中續(xù)那個(gè)研方案捕可行仗，但念是總茂的原含則要團(tuán)按技耳術(shù)經(jīng)影濟(jì)學(xué)扯原理玻給予場(chǎng)評(píng)估點(diǎn)，即扎是該里項(xiàng)目葡在技紅術(shù)上獄是否到先進(jìn)盞，生沈產(chǎn)上瞞是否文可行灰，效坊益上鄭是否焦能盈唇利等蔑，經(jīng)夢(mèng)過分拍析比廚較后自，才幟能從籮中選給出最吼優(yōu)的怒方案檢。毛③新測(cè)量濱風(fēng)險(xiǎn)藥由于座房地同產(chǎn)項(xiàng)火目投乖資量者大，樓建設(shè)徹周期號(hào)長(zhǎng)，泛涉及窮到很毯多因成素的撈影響蒜，建特筑、農(nóng)設(shè)計(jì)碑等等繞，故吼此有債很多切不確同定的減因素敢，承勞擔(dān)的塵風(fēng)險(xiǎn)礙大。地所以巡進(jìn)行民投資問決策糠時(shí)，瑞不僅煎要測(cè)誤量或周估計(jì)析每一首個(gè)投選資方咳案的兇經(jīng)濟(jì)溉效益本，還既要測(cè)拾量其殖可能率承擔(dān)讓的風(fēng)非險(xiǎn)。椒④偷制定坡決策健方案團(tuán)在進(jìn)纏行房芒地產(chǎn)播投資牧決策璃中制距定供昏決策貍者選渡用的況各種凱可能畏可行扣的方恥案，薪是房債地產(chǎn)膚投資呼決策由的基富礎(chǔ)。賺在制顫定決恐策方狹案時(shí)校必須雀注意蒙各個(gè)御方案工整體幕上的擴(kuò)詳盡臘性和愈個(gè)體產(chǎn)間的鏟相互擇排斥著性，敬只有光這樣宵，才裹能有材效的參選出黑優(yōu)秀蠅的方牌案，掘避免結(jié)最優(yōu)柴秀的旱方案把遺漏焰。販⑤躍分析靠與評(píng)普價(jià)閘方案勻的分櫻析與園評(píng)價(jià)奪就是置要對(duì)導(dǎo)每一質(zhì)個(gè)備鄉(xiāng)選方涉案，鞏在進(jìn)久行選葬擇之另前，巷對(duì)其絕有關(guān)扮的技輝術(shù)經(jīng)朱濟(jì)和線社會(huì)季環(huán)境云等各粥個(gè)方柱面的怕條件孔、因頁(yè)素以暢及潛厲在問飼題作椒可行挨性研儀究，雞并與貫預(yù)先花確定怖的目桿標(biāo)進(jìn)藏行比戚較做欺出評(píng)殲價(jià)。過⑥靈選擇勢(shì)方案諷應(yīng)用襖科學(xué)奮的知雷識(shí)和事技巧禁進(jìn)行信選擇定，挑生選出攪備案喜中最歇優(yōu)的嘴方案共。西2.胡2.甲2房爛地產(chǎn)輪投資散決策騙的特亡點(diǎn)斬房地摔產(chǎn)投崗資決捏策的親不同沾特點(diǎn)熄決定辯了房弊地產(chǎn)縱投資汗決策械是一事種含港風(fēng)險(xiǎn)骨，不割確定見性的句策略華，這博些不迷確定帝因素批對(duì)房釋地產(chǎn)做投資撲決策翻的成男敗起偽著決庭定性鉛作用次，也晃對(duì)決瓣策者娘本身扮素質(zhì)掌和科鳳學(xué)文卵化是主一種杜要求翠，在茅運(yùn)用騙灰色胖理論球?qū)Ψ啃鄣禺a(chǎn)臭投資顧決策黃時(shí)，紡應(yīng)掌堵握投掘資決里策的袖特點(diǎn)專，選壓用合今適的息灰色量理論膽方法兆，對(duì)蠅決策亂進(jìn)行傷分析梢和模版擬。船（1脂）決壟策的送影響賞因素可繁復(fù)勝且具部高活剝性見由于疲房地破產(chǎn)投離資周煮期長(zhǎng)網(wǎng)、綜灶合性板強(qiáng)，結(jié)使得疼決策板影響臺(tái)因素箏(無慶論是仍環(huán)境內(nèi)因素雨還是異內(nèi)部擱因素餃)規(guī)章模和子范圍敘擴(kuò)大妄了，君延伸盈和觸碼動(dòng)了背眾多冒行業(yè)耗，布議及商陷業(yè)、儉建筑減業(yè)、值金觸買業(yè)，邁乃至奉公用助事業(yè)藝和技涂術(shù)服耳務(wù)業(yè)搞等，旨諸多尿因素載變化曲的概襖率與核頻次縱增大并了，慮繼而譯表現(xiàn)警出高障活性浴，這褲無疑館加劇霉了因尸素變慶異程滴度，磚加大宗了決筐策分座析的接難度稼。幼（2滋）決俱策分鉤析的徒時(shí)空秋性變各化強(qiáng)齊房地應(yīng)產(chǎn)開減發(fā)及賀其交傍易具柴有一乳個(gè)較謊長(zhǎng)的皂時(shí)間鈴過程球，從里現(xiàn)場(chǎng)斥勘察鐮，購(gòu)惹買地兆皮、械修建松房屋商直至聽買賣光交易瘡等往捕往需預(yù)要幾香年才凡能完丙成，刷于是其因素姓便成妖為一坐種長(zhǎng)侮期的呀不確炎定源至，開澇發(fā)期堅(jiān)愈長(zhǎng)戒，各聞種社胃會(huì)經(jīng)怪濟(jì)條陜件變息化的淋可能售性就塑愈大膽，開若發(fā)后疫期的殺費(fèi)用捉和建盞設(shè)項(xiàng)有目的助租金檔或售該價(jià)愈貪不確喊定，不市場(chǎng)刑供求蓄的變企化，黃消費(fèi)材者的居趨勢(shì)德、經(jīng)糠濟(jì)形俘勢(shì)的訓(xùn)興衰職、利禁率的璃變化阻等都爸難以脹精確閃預(yù)測(cè)糟。土允地與快房屋手屬于講不動(dòng)判產(chǎn)，促具有式不可津移動(dòng)黃性和砌空間豆上的謹(jǐn)固定吵性，畫實(shí)際半上限絲制了就決策幕者隨喂心所總欲地積選擇賠地皮及的權(quán)竭力，戚而且透房地習(xí)產(chǎn)商汽品的尼價(jià)格每或租桌金受思制于鋼多種冤因素盒，其滔中與蟲該建趟筑地您塊所燕處的搶社會(huì)屬經(jīng)濟(jì)芽及地默理環(huán)鍬境的奸優(yōu)劣銜有著啄最為嗎密切王的關(guān)駱系，辨而社礙會(huì)經(jīng)翅濟(jì)及悄地理棚環(huán)境講條件羊的變死化復(fù)丈雜，覽有很槍多不采確定榜因素項(xiàng)在起件作用匯。因薯此，乏房地別產(chǎn)投邪資決昏策表割現(xiàn)出課很高幼的時(shí)龜空變栗異性羽。障（3安）決著策系希統(tǒng)的尿動(dòng)態(tài)戀相關(guān)嚼性高哲房地自產(chǎn)投桶資系速統(tǒng)是亂一個(gè)年開放波性系幟統(tǒng)，哈系統(tǒng)祝內(nèi)部鑒的各棚子系芹統(tǒng)和龜諸要嫌求具為有較正高的芬動(dòng)態(tài)簡(jiǎn)相關(guān)幫性。騾（4歉）決農(nóng)策信星息不仁完備儀我國(guó)銹房地尖產(chǎn)市贈(zèng)場(chǎng)是殲一個(gè)趣不充擺分的秒市場(chǎng)很，交破易的喂信息轉(zhuǎn)很難敵完整地地從盞正式替的市老場(chǎng)中宋充分營(yíng)獲得黎，且碎許多笑交易逝往往載不直崇接通征過房謙地產(chǎn)趨市場(chǎng)榴完成聽，決勺策者撐決策程信息偉的獲咬取，暢收集姨和加租工就已顯得弄相當(dāng)賀困難督，收膨到的題信息節(jié)也缺毒乏及筆時(shí)性曲和準(zhǔn)或確性懷。版（5械）決算策任曠務(wù)結(jié)朗構(gòu)模辭糊廢由于勸對(duì)房呼地產(chǎn)未投資靈決策王的影慌響因敵素復(fù)右雜，辮導(dǎo)致外了房炒地產(chǎn)悔投資蕉決策鞋任務(wù)勝問題包的參媽數(shù)特喪征處毫于一飛種規(guī)賢則的罰動(dòng)態(tài)蝕變化終狀態(tài)何，難卸以準(zhǔn)塵確而擾穩(wěn)定局地把射握各憑參數(shù)脾與決瓣策間忽的關(guān)姓系，販加之挪信息訴的獲懶取，美加工趨的不限完備章性，邪更加滿困難摘地的刷選擇混，決襯策者嚇很難厘估計(jì)冠決策典結(jié)果裂發(fā)生裂的可看能性悉，這怨時(shí)，斃決策下任務(wù)巖所包爬含的俗不確欲定性醫(yī)就顯局得很捏高。?。?辣）決哨策的馳不確謠定性寒程度眾高、派風(fēng)險(xiǎn)晴大蜻房地閉產(chǎn)投享資決供策所名涉及夕的面道廣，針波及謠多種湯行業(yè)故，任唐一相臨關(guān)行周業(yè)所輛發(fā)生區(qū)變化泛而導(dǎo)湯致的鍋影響單結(jié)果輪，都霞有可喂能直旅接影開響房路地產(chǎn)電業(yè)，塘使房茶地產(chǎn)荷開發(fā)陣的不勉確定嬸因素扛從結(jié)蹈構(gòu)和懲程度指上發(fā)漂生復(fù)憑雜變手化，碑決策腫中的駁不確付定性胳是主場(chǎng)觀概炮率估帶計(jì)的鞋量化徒，所戰(zhàn)以不慎可能繭從總柜體上罩完全碧理性工認(rèn)識(shí)寒和掌駁握它既。也欠較難救從結(jié)離構(gòu)、丟程度凍和影央響水搭平上蠢去把富握不濤確定酒性對(duì)敢決策儀效果何的影望響，嚴(yán)其主數(shù)要的賭不確咳定因苗素是降投資壓收益姥。房他地產(chǎn)康市場(chǎng)顯的變殊化，送如供式求變痛化、省經(jīng)營(yíng)冊(cè)商的械競(jìng)爭(zhēng)牽、社診會(huì)經(jīng)罷濟(jì)環(huán)笑境變壽化等解，使皮投資查收益影具有桂高度俊的不笛確定買性。迫風(fēng)險(xiǎn)從是各禁種不霸確定族因素哄的伴熔隨物丈，其弓本質(zhì)轟是客忌觀條禿件的詠?zhàn)兓妼?dǎo)致階的不扭確定暴性。刷房地丟產(chǎn)開物發(fā)中靠的自背然因附素、晃社會(huì)蒼因素餓、市言場(chǎng)因詳素和板技術(shù)赴因素蟻等的塘不確斬定性印給房旁地產(chǎn)悲投資悼決策布帶來吧高度艦的風(fēng)耍險(xiǎn)。啦3譜灰色挽市場(chǎng)績(jī)分析蕉影響君房地扒產(chǎn)市融場(chǎng)需肉求的桶因素毀很多棟，本永部分垃將以示徐州膨市市假區(qū)為螺例對(duì)辜各因垂素影壩響原疤理及源相對(duì)鴉重要洲性進(jìn)堡行分豐析研鉛究，塘在此放基礎(chǔ)罵上結(jié)酬合房饞地產(chǎn)速市場(chǎng)示發(fā)展倘趨勢(shì)串，對(duì)燭徐州雀市市本區(qū)房木地產(chǎn)陰市場(chǎng)盜需求個(gè)因素訂進(jìn)行刑灰色遞關(guān)聯(lián)慮度分絲析，宜并分遞析出池影響蘇徐州砌市市手區(qū)房拘地產(chǎn)溝投資霞決策匯的主涉導(dǎo)因刮素和他次要朵因素像。熱3.脈1影繞響房嗚地產(chǎn)野市場(chǎng)購(gòu)需求脊影響革因素伸的灰冤色關(guān)族聯(lián)度胡分析蕩從2喘0世文紀(jì)9閘0年腸代以眉來，痰隨著喊經(jīng)濟(jì)據(jù)的快厲速發(fā)蝶展，潛徐州生市房中地產(chǎn)虎市場(chǎng)楚發(fā)生宏了巨綠大變吳化，醉徐州彈市燈19滿98額－畏20安02素年五識(shí)年間瀉城市券房地?cái)[產(chǎn)開長(zhǎng)發(fā)完當(dāng)成施聯(lián)工面妖積早16泄12閃萬(wàn)平宋方米皺（其堤中住班宅神12京27菊萬(wàn)平摧方米奮），案竣工則77折5.毒51養(yǎng)萬(wàn)平握方米廢（其巾中住隱宅趟65柱9.侵5絡(luò)萬(wàn)平米方米宰）；幟完成楊房地輕產(chǎn)開濤發(fā)投罩資終10票8.盾16旦億元夠（其溝中住也宅齒74琴.6騾億元屢）。始20膨02寇年房驚地產(chǎn)墨開發(fā)擱完成高投資者25萌億元云，施遠(yuǎn)工面下積烘32賤3尊萬(wàn)平恭方米遞，竣扛工面苦積達(dá)看13來2考萬(wàn)平遙方米冊(cè)（其怪中住尼宅燥10右2粥萬(wàn)平面方米隸）攻[3綿]較。大慧量的直土地此面積灣被房森地產(chǎn)菠開發(fā)盒商通晚過出援讓和喜劃撥爛的方奴式開秘發(fā)成古商業(yè)喘樓和而居民嘩住宅摟，居糖民的啄住宅挎面積侄相對(duì)紙擴(kuò)大醬了很樣多，剪由于殃居民呼支付區(qū)能力磚與開暑發(fā)商著供房矛能力位形成怒了比逢較尖銀銳的厭矛盾醬。導(dǎo)縱致了陽(yáng)徐州捧房地竿產(chǎn)空媽置率臂有所干偏高攝，以棟致徐終州房歇地產(chǎn)僚業(yè)受赤到了瞎阻礙置。因勤而，俘研究膛影響擺房地糊產(chǎn)市難場(chǎng)需大求因顆素以脹及房坐地產(chǎn)薯投資親決策召各因輕素的迷相對(duì)更重要川性顯注得尤糠為必歉要。根關(guān)聯(lián)君度是盟表征凍兩個(gè)滲事物姨的關(guān)衫聯(lián)程省度。棄房地學(xué)產(chǎn)市貓場(chǎng)的搭影響作因素蘇是很獵廣泛號(hào)的，碰他們得之間宮相互矮影響足、相棵互制雕約,稈因此虹，運(yùn)率用灰嬌色關(guān)腸聯(lián)度鼻對(duì)徐移州方憂地產(chǎn)涌市場(chǎng)懶進(jìn)行貢分析司是很速有必桂要的渣。盤3.春1.竹1影匆響房搬地產(chǎn)鍋市場(chǎng)內(nèi)需求談因素廊的選針取及桿分析更濁膏影響漂房地倆產(chǎn)市訂場(chǎng)需利求因乎素是勝很多聾的，送從中館選取句幾個(gè)榜對(duì)房軋地產(chǎn)酸投資尸決策單影響租較大甜的和棋對(duì)房電地產(chǎn)色市場(chǎng)職發(fā)展腸影響輝較強(qiáng)客的因稍素，首進(jìn)行兔灰色箏關(guān)聯(lián)短度的詠分析段。翅（1添）影任響市舊場(chǎng)需繁求因招素的熱選取脂就目放前的銷研究呼而言束，通號(hào)常將茫影響那房地頂產(chǎn)市傻場(chǎng)需消求的帥因素憲，表問示為個(gè)種形胖式。臺(tái)其一忘為:抱D徒=f腫(m紀(jì),n疏,部x逮,直y初,鉤R,嬌r,紹s錦)起式中端D為掉住房銷需求貫量;惠m為緩人口甜總數(shù)鄉(xiāng);n中為住紗房總床數(shù);稼x為野居民救收入莊;y始為居雜民儲(chǔ)救蓄:搬R為斤住房蒙租金腐;r紀(jì)為整搬體經(jīng)倦濟(jì)發(fā)繳展速退度;四s為泊各種賤政策壯法規(guī)塌。芳其二不為:復(fù)Q靈d目=f紡(P郊,I歇,N孔,E蒼,w樸)葉式中吼Q殃d淚為一倚定時(shí)賴期房牙地產(chǎn)詞市場(chǎng)病的需愛求量暮;P憂為房籍地產(chǎn)聞價(jià)格勿;I污為消收費(fèi)者聾收入版:N股為人草口數(shù)碰量;撿E為帖房地遭產(chǎn)預(yù)著期價(jià)犬格變襯化;省w為巴政策貴因素別和其頌它因倦素。肥（2僻）影臉響市使場(chǎng)需歪求因備素的怖分析裂通過側(cè)對(duì)上卵述2休種表努示方辰法的穩(wěn)歸納井和描盟述,擠選取器房地嶼產(chǎn)價(jià)脊格、寇居民碌人均宵收入抖、城豎鎮(zhèn)人坡口數(shù)嘉量、瓣國(guó)民手經(jīng)濟(jì)逼發(fā)展拘水平數(shù)、城獨(dú)鎮(zhèn)人可均居仿住面腫積5旨個(gè)改該進(jìn)的緩代表板性因構(gòu)素對(duì)躬其進(jìn)野行分邀析，純用商主品房徑實(shí)際演銷售勺量代屆表居論民對(duì)消商品堪房的消實(shí)際呀需求浮。忍①聞房地地產(chǎn)價(jià)斗格。飼購(gòu)房貼者首鋒先考矛慮的湯就房耍地產(chǎn)泡的價(jià)蘿格,蔽房地庫(kù)產(chǎn)的域價(jià)格刻是影話響市車場(chǎng)需吸求因般素的軋主導(dǎo)尾因素宜。徐遠(yuǎn)州2旗00潤(rùn)1年腐商業(yè)虎住宅氏平均釣房?jī)r(jià)因?yàn)榈?4醫(yī)42托元/夫平方慢米,尊20偉02嫂年達(dá)索到其16跨50仔元/袖平方總米,燭20或04昂年徐鵝州市遮房地嚴(yán)產(chǎn)市嫁場(chǎng)一紀(jì)直保災(zāi)持著威上升燙的趨浮勢(shì),輕第四串季度呈的住石房均列價(jià)為蹦18療92壓元/漆平方臥米,釘比2座00牲3年范同期烤上漲漆了8尚.9釀2%洲.漲蹤的幅丙度較能大,關(guān)居民煤的對(duì)巾房?jī)r(jià)卸越來仆越敏拳感。應(yīng)能接竿受1壺20依0元悅/平組方米伙以下黑的人惠數(shù)占賽總?cè)死?shù)的治46勿.6旋%，纖12溫01辰-1販50即0元嘴/平歇方米湯的占雪31齡.9慌%,表能接叨受1臟50六1-犬18之00膚元/沫平方抬米的雹占1師1.名8%牲[4士]暫。枕②漿居民移人均席收入他。蔽人均飄收入掀的高占低體促現(xiàn)了獅居民壓的購(gòu)腹買能柄力，紀(jì)經(jīng)濟(jì)果發(fā)展逝快,乏居民頭收入表的逐廟漸提壩高必仗然會(huì)籃增加蘇支配鼓收入志，隨彎著消賀費(fèi)者肚的消皇費(fèi)觀振念在盜逐漸扇改變輛，居捉民在裙住房你方面按的投客資越敲來越劉大，排對(duì)居嗎住質(zhì)祖量,麥環(huán)境淋,人體文氣練息等商都有焦較高封的要匙求，蛛因而輩居民聽的收押入以甜購(gòu)買掀能力弦的形柏式直辭接影想響到嬸居民兼的需戶求。耳③說徐州深市人督口總肅數(shù)量贊?？敌熘轃峥?cè)擞晨诟呶鲞_(dá)約溪90特8萬(wàn)項(xiàng)人,蜜其中舌城市土人口建約占懷14負(fù)%,太并且司人口慰數(shù)量吼仍在肝快速課增長(zhǎng)賣,理寫論上短,居遣民住紗宅總統(tǒng)面積睡=人設(shè)口總土數(shù)*巴居民唉平均攪住宅曠面積垂。即鉤使居控民的育住宅項(xiàng)面積笑不變森,但殃是人孔口的栽增長(zhǎng)籃,仍躲然導(dǎo)貝致住蔑宅面決積的誘增加熔[5而]末。軋④樹國(guó)民虎經(jīng)濟(jì)際發(fā)展彼水平斧。顛經(jīng)濟(jì)服是一稍個(gè)國(guó)銜家的雖支柱瞧,國(guó)翼民經(jīng)夢(mèng)濟(jì)的漆發(fā)展賴會(huì)直陵接影色響到韻任何悲一種歌行業(yè)敗。由篇于房鴿地產(chǎn)龍業(yè)在遲國(guó)民溫經(jīng)濟(jì)花中占燕著一檔個(gè)很統(tǒng)重要矛的地革位,搜對(duì)其脾發(fā)展舊有著武深刻悅的意憂義,點(diǎn)同時(shí)嶺經(jīng)濟(jì)貿(mào)的發(fā)跑展也符在帶歪動(dòng)著殺房地及產(chǎn)業(yè)腳和其虎他行純業(yè)的旺發(fā)展竭。思⑤張城鎮(zhèn)扒人均軋居住汽面積萬(wàn)。份城鎮(zhèn)值人均付居住危面積練反映閘居民掌居住依水平懂的一清個(gè)指醬標(biāo),序是刺喉激市稅場(chǎng)有前效需濱求的黑直接熄因素葵。徐松州市簽人均宵住宅涌面積蠢低,之在2闊00釘2年框解決援了市富區(qū)人座均居磚住面朝積權(quán)4邁平方革米以霜下特邊困戶都50捏00轎戶和經(jīng)1.窯6商萬(wàn)戶乎6患平方觸米以揚(yáng)下的槍住房揪困難佳戶的蝴住房久問題獲。目3.用1.檢2房刊地產(chǎn)齡需求禍影響蠢因素潔的灰拍色關(guān)說聯(lián)度蜓分析到法歇灰色雙關(guān)聯(lián)擱分析甜的目中的就讀是通導(dǎo)過一麥定的腫數(shù)據(jù)駝處理按方法扁，尋魯求系猴統(tǒng)中煮各因文素間答相互篩制約間、相躬互依積賴的猛關(guān)系厲，找賺出影銷響系尿統(tǒng)目秩標(biāo)的宇主要我因素束，從怨而掌扇握事奮物的譽(yù)主要凝特征啊，抓里住主崗要矛撈盾，蹲使系杠統(tǒng)更揪快更蔽好的逗向前腫發(fā)展歲?；耶a(chǎn)色關(guān)見聯(lián)分夫析法勇發(fā)展偏態(tài)勢(shì)亡的量烈化比長(zhǎng)較分州析，鼓實(shí)質(zhì)袖上時(shí)也幾何摩曲線恩間集害幾何限形狀膨的分局析比天較。溫其基梢本思萬(wàn)想是楚根據(jù)掌序列氧曲線洋幾何就形狀跪的相宰似程踐度判桃斷其望聯(lián)系察是否援緊密灘，曲刪線越筆接近極，相洲應(yīng)序濟(jì)列之侮間的仁關(guān)聯(lián)碧度越窗大郊;塌反之確就越夜小。鑒灰色廉關(guān)聯(lián)振分析儉需要坡的樣披本容蜻量少只，計(jì)駁算方脊法簡(jiǎn)暫便，兵工作退量小他。渣灰色張關(guān)聯(lián)貼分析俗法具魄體步夢(mèng)驟為辛:患①新設(shè)羽X售i勞為系真統(tǒng)因系素，這其在霉序號(hào)索k勿上的歡觀測(cè)歌數(shù)據(jù)擦為好x騾i炒(k漫)惕(k抬=1玩,2味,貌..苗..搖,久n)豈,仔則X近i增=（鐮x公1登(1且)扮,x蛛1且(2先)港,.軍..型,謀x嶄1鐵(n休)并）獎(jiǎng)稱為磚因素奔的行錯(cuò)為序居列；貌②外灰色便絕對(duì)菌關(guān)聯(lián)解度計(jì)羞算。少稱權(quán)0i匠=(辜1+捕|s箏0戴|+顫|s法i籍|)拳/(價(jià)1+杏|S眠O匠|+驚|s廉i城|+訊|s挎i昆-S理o饞|為披X敘0紙與崗X笑i啞的灰寒色絕告對(duì)關(guān)脊聯(lián)度詳：甚③案灰色連相對(duì)襲關(guān)聯(lián)皺度計(jì)會(huì)算。率r幻0i似=指(1姑+煩|早s底o(hù)修’揉|揪+惜|絨s浙i鍋’釋|)噴/縮(誠(chéng)1誤+崖|瓶S梯o諷’悉|+清|珍s腦i思’經(jīng)|+禿|翼s但i貴’評(píng)-撲s額0柜’此|)全為寒X緊。與嫁X志i暗的灰澤色相陶對(duì)關(guān)撤聯(lián)度撥;脖④隆綜合螞關(guān)聯(lián)鞏度計(jì)吩算。甩設(shè)幅[0刃,1福]桿，則漠稱魂oi脈=豆oi困+(丘1雙-脆)r劃oi永，為版X厭。與瞇X敏i聚的灰穿色綜辟合關(guān)戀聯(lián)度不。一應(yīng)般可武以取硬=0鈔.5田，如歉果對(duì)罵絕對(duì)墳量之狹間的歌關(guān)系旅緊密伸，吊可以恨取大陣一些慚;窮反之鼠，若你看重迷變化排的速探率，疑可取獄小一桶些。笑3.船1.扶3案釣例只用灰微色關(guān)高聯(lián)分捐析法雪對(duì)徐杏州市壓房地挪產(chǎn)需沉求進(jìn)待行分帆析，攪運(yùn)算淚的過選程按互照上往述的奔步驟昆進(jìn)行觸并敘流述如淚下：祖房地暑產(chǎn)市速場(chǎng)因?yàn)跛氐恼Z(yǔ)選取勸。根粉據(jù)上切面的澆分析渴，徐都州市敞房地廳產(chǎn)需姜求系轉(zhuǎn)統(tǒng)影娘響因黎素礎(chǔ)X浩i呆用表修1表率示，碎因素盼個(gè)數(shù)血i=罩0,味1,駐2,浮3,廣4,定5,濾各因口素的淺樣本趣數(shù)K勵(lì)=1雅，2災(zāi)，3程，.道..川，8側(cè)。泡表1懲近年跟影響票徐州賞房地系產(chǎn)市失場(chǎng)需聽求因越素的士數(shù)據(jù)木年份噸商品螺房銷臣售面棉積X簽0終萬(wàn)M狂2剪市區(qū)浴GD糟P鏈X糾1潛/億蔬元掩商品卡房銷亡售價(jià)善格X吼2伸元/醒（起M傷2?。┱バ熘莞羰腥烁臃易∶孢叿eX自3劇/M驕2暴徐州買市市淺區(qū)人鵝口數(shù)丙量X泉4弦/萬(wàn)因人合居民委人均速收入季X君5桂/元吃19帶96胃91先.2川2淋21藥0.它24何13異21纖8.暢94禽14柳7.聲34兵53騎1.壓50切19新97陳98菊.3御7向22齒6.蠶48阻13喜90潔9.冤04縱14鋼9.競(jìng)34衛(wèi)55抗4.備89龍19它98歪10斷5.磁79吳24蒼1.爐62圓14移45漸9.決09洲15草1.厭87構(gòu)60營(yíng)1.奴95蛋19轉(zhuǎn)99喉11趙9.裙54豈25柜5.紋72讀14平61零9.債22勵(lì)15焰2.醬41據(jù)65支7.銷04年20杰00面12宗2.鹽87漁28魂8.勸10木14繳86攀10抓.3雜7顛16掌0.爛61旨78磚6.反17免20案01取9紛3法.5鐵7強(qiáng)31途8.統(tǒng)74軟17圈40孟10拌.5逃0覺16握2.緞54良81敲6.越49夏20棋02駁12披6.心94剝35攤5.雕02軋18叨65期10廚.7弊1定16帖4.留55伸87婆1.貓29溪20叨03瓦11萬(wàn)2.奏33粥41庭9.漿06嚇19輝45馳10財(cái).8逮3狐16兆7.奴33冷96走2.左58惡注：拉《2扯00往4年詳徐州愈統(tǒng)計(jì)對(duì)年鑒英》徐拋州市亦統(tǒng)計(jì)斑局編跪中國(guó)奇統(tǒng)計(jì)夫出版仿社鑼徐州授房地盾產(chǎn)指炊數(shù)報(bào)界告2段00諷4年左-徐辭州房加地產(chǎn)柜指數(shù)證報(bào)告廚20健05咽年稅徐州沸日?qǐng)?bào)貪20巡05兼年6煙月盼《統(tǒng)偶計(jì)分垃析資矮料》錘江蘇偉省統(tǒng)池計(jì)局賺2.險(xiǎn)絕對(duì)躬關(guān)聯(lián)地度計(jì)謹(jǐn)算駁設(shè)行萌為序體列X嫁i植=(斷x草i累(1皇)養(yǎng),隆x償i社(2巖)膽,.只..植,x碗i溜(顯8旬)上)懸的始鬼點(diǎn)零章化像勺分別盤為薦X些i諸=否(x丙i鈴(1議)較-期x岡i禁(1壓)禾，偏x示i望(2患)微-嚼x蟻i鍬(1鄙)扔,.會(huì)..波,x變i凡(泥8福)牽-良x博i蔽(1普)旬)擱=連(x楊i兼(1笛)斯,汽x所i則(2蔬)療，.初..炭，x桐i嘉(肌8量)劍)朋i伯=戰(zhàn)0戲，居1笛，追2旨，.頂..卷，張5則牧=（應(yīng)0械 蓮7.丙15齡 檢14弓.5助7善 芬28燃.3魔2競(jìng) 伙31甜.6奉5愈 筐2.杏35谷 槽35目.7皂2池 男21腥.1毫1丈）馬=（見0糟16當(dāng).2組4旱 投31弦.3石8喪 柿45川.4狠8缸 占77隸.8勁6痛 跡10姨8.紅5焦 提14瘋4.佳78柏20就8.任82兄）求=（起0絨 金69倒 套31精.3虧8唱 妹14最0腔 享77那.8譜6組 鞠41左9羊 檔54蛙4載62鉆4壯）脂=（員0慧 近0.正1申 律0.與15殲 盒0.犬28撤 撐1.太43跌 湊1.爛56芹 不1.樣77賽 家1.啟89慢）賢=（技0餐 續(xù)2品 趁4.五53宰 朗5.移07爐 凈13西.2聞7沈 蓬15杯.2見 借17疾.2襯1底 進(jìn)19艱.9洪9輝）喜=（紡0禁 扭23冶.3晌9些 難70它.4愚5笛 奏12殺5.積54璃 泥25延4.玩67百 習(xí)28桌4.憶99因 牙33介9.瓣79懂 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敲0.云81最1革)第在按奉照絕策對(duì)關(guān)瓣聯(lián)度項(xiàng)的解胃法求把出其爸相應(yīng)草的柳|隊(duì)|(報(bào)i=堪0,金1,瓣2,蠶..認(rèn).,記5)計(jì)和|咸|-葉|伙|(指i=辱0,漏1,灣2,舉..癢.,貸5)裳=釘1.亮42艦9塵=笨2.晶51賓5耽=塊1.提34瞇2研=柜0.景69欠7侄=剩0.若45蘭7巧=肢2.磨47更3象=么1.攜29密7喜=陶0.甩95蘆1傲=京1.拴02搞9絞=恢1.際12歇7光=負(fù)1.稼31脈6境則相源對(duì)關(guān)券聯(lián)度扮=(銜1+繩+|終|)障/(沿1+掠+|怪|+貫)(庫(kù)i=膊0,產(chǎn)1,業(yè)2,盟..頁(yè).,壽5)侮=被0.乒79至21賀=涌0.顏79徑86全=哪0.謠75炸24衰=規(guī)0.振71偏91亂=擱0.何78淡83味4.否求綜傅合關(guān)尿聯(lián)度零設(shè)殊[0奴,1識(shí)]惹則稱嶄=漲+勁(1辰-堅(jiān))衰,為查X棵與鑼X鉆i的稻灰色驗(yàn)綜合管關(guān)聯(lián)奴度,巡一般軋可以密取洞=0為.5聽,如昌果對(duì)閣絕對(duì)鍛量之媽間的濱關(guān)系短比較巖關(guān)心蒸，瘦可以冬取大樸一些賊;鏟反之積，若身看重兄變化烘的速干率，逃可取寬小一烤些。窄在本江文中梁取況=0成.版6，聞?dòng)赡?0科.糊6銜+0悠.億6魚,贈(zèng)（i剪=0瞎,1還,2婆,初..穴.，擠5)扔得親=0拳.6日91培0剛=0蜂.6捉44郵1餐=0圓.6廢16妙4宰=0釋.7北02豆3耗=0任.6員45繞2炕5、帆結(jié)果抓分析陪由上尾面的桶工作碼可知懇，蠢>盜>繩>破>抵，即如影響顆徐州尺商品巖房實(shí)日際銷朗售的挑各因領(lǐng)素的緣重要姨性為閉X鹽4壤>X駝1強(qiáng)>X泥5澇>X右2殃>X低3儀也就繞是說董徐州廊市區(qū)燥人口希數(shù)影匹響比辦較大蝦,其搶次是棉市區(qū)矮的G擋DP帖、市橡區(qū)居踩民的餅人均籌收入演、商蜜品房震銷售恭價(jià)格筐、徐谷州市廉區(qū)人諸均居匪住面腳積。怎從上你面分級(jí)析可姜知，董徐州屬市區(qū)灰人口醋數(shù)量陜嚴(yán)重彈的影過響著壤徐州幻商品癢房的成銷售鞏面積僅，人僑口的渡迅速語(yǔ)增長(zhǎng)驕和經(jīng)票濟(jì)的場(chǎng)快速術(shù)發(fā)展纏，導(dǎo)找致了樣居民隆對(duì)房神屋的寸大量舌需求碑，從爐下圖禁中可或以看斧出人淘口增汪長(zhǎng)與滔商品媽房銷索售面誤積變疾動(dòng)的話聯(lián)系湊。從度圖2啦-1細(xì)中可舉以看瑞出從愛96法年到摟20御03王年隨道著人畜口的蔬增長(zhǎng)程趨勢(shì)繼，徐兇州市斜市區(qū)儉人口末增長(zhǎng)沖的幅禁度比蝕較穩(wěn)博定，似增長(zhǎng)驗(yàn)率在蹄1.懇7%葵-3缺.0購(gòu)%，晉同時(shí)炮，居揭民對(duì)王商品您房的騰需求留也在響日益今增長(zhǎng)扔,波蘋動(dòng)的象周期酷也是貍比較敘相似允的,您在2踏00掩1年剩后,醉徐州樸市對(duì)合地塊守的出宿讓控否制嚴(yán)緊,商未品房無的建塑筑面梅積受竟到有鬼效的著控制涉,因板此商瞇品房誼面積趨就相鳴應(yīng)的塘有所預(yù)減少翁,在村居民圖支付筆能力寇不變垂的情蘇況下輛,人鑒口越釣多,度商品民房的漢需求李就越礙多,映從而菌要進(jìn)鑰行商崗品房拜的建伐設(shè)。蹈從徐機(jī)州市舟經(jīng)濟(jì)臣發(fā)展葛來分欄析，攝徐州幣市經(jīng)次濟(jì)在命最近宿幾年止都以陶迅速份的姿獅態(tài)發(fā)棉展，陣GD寫P的使發(fā)展肚是經(jīng)彈濟(jì)發(fā)寺展的仍最直擁接表屢現(xiàn),判從圖主中看充出,低徐州總的G爹DP仔是一腐直往坐上升王的，克特別做是在催20賠03禽年4鬧19毒.0聚6億橋元比毫20艱02量年的報(bào)35巴5.匯02伐增長(zhǎng)崇了6兇0.搏04創(chuàng)億元乞，增固長(zhǎng)幅愁度高飛達(dá)1真8%閑,促財(cái)進(jìn)了螞房地乎產(chǎn)業(yè)熟快速賤發(fā)展砌，尤戰(zhàn)其在脹20振01像后的國(guó)發(fā)展焦最迅話速，擴(kuò)盡管魄受到樸一些卷危機(jī)麥的影榆響，礙但是乳總體經(jīng)上，斷經(jīng)濟(jì)臭的發(fā)烈展是壺有目劑共睹章的，泊從圖遺2-賄2、里2-臭3中時(shí)可以姜看出購(gòu)經(jīng)濟(jì)幣的迅霞速發(fā)慢展再良次刺宴激著鉛房地種產(chǎn)業(yè)屬的發(fā)棒展，附大大徐的發(fā)嗚展了嫌房地定產(chǎn)業(yè)伏。忘城市羊居民喘人均若收入襖是居與民購(gòu)律買能顆力的飲體現(xiàn)孟，居狼民只鉗有在攤收入篇不斷沫的提爆高、草不斷駛的增舒長(zhǎng)情叨況下糟，才場(chǎng)會(huì)有娛更多瓦結(jié)余蔥的錢猴去購(gòu)宵買商愛品房釘，也霧才能與滿足咬居民誦的購(gòu)健買欲忘望，愉因此笑它也鄉(xiāng)是影純響商朽品房注銷售楊的一項(xiàng)個(gè)重甲要因億素，假?gòu)?巖-3肺中可富以看礦出，某他們?nèi)A基本午上是皺同步熊增長(zhǎng)珠的。天徐州誠(chéng)市市叔區(qū)居鼓民的有工資聚以趨喬于直笨線向劍上升資，1其99拋9-斬20曠00述間的濫工資顧漲幅墓比較偷高，膏增長(zhǎng)蘿率為救19帶0.臣7%捧，與掌同期室間G瀉DP橋增長(zhǎng)獨(dú)率1掃2.跟7%窗大致腦相同央，發(fā)題展趨愿勢(shì)相灘同。法圖2默-1嫩徐州洲市區(qū)悉商品找房銷付售于恭市區(qū)乒人口姥總數(shù)兄的關(guān)拍系圖抽圖2紹-2候近年栽徐州跪市區(qū)妨GD擁P增園長(zhǎng)情玩況褲圖2牲-3杠居民甚人均冷收入潤(rùn)、商執(zhí)品房英價(jià)格烈與商蓮品房瑞銷售察的關(guān)替系圖拐3.辰2利論用灰障色睛—飯費(fèi)爾谷哈斯士模型誰(shuí)預(yù)測(cè)畢在前絞面的剩介紹慎中可眨知，厘房地耐產(chǎn)投唇資過雜程中梢存在銷許多羞的風(fēng)奶險(xiǎn)因嗎素，市房地旺產(chǎn)投也資風(fēng)膽險(xiǎn)分碰析中奶的預(yù)罩測(cè)屬食于微背觀短擊期的扒經(jīng)濟(jì)家預(yù)測(cè)蓄。所饑謂經(jīng)牲濟(jì)預(yù)穴測(cè)是嘉指以朵準(zhǔn)確示的調(diào)殺查資立料和歲經(jīng)濟(jì)毀信息副為依珠據(jù)，勤這就出需要罪通過獸灰色欠理論探方法乘進(jìn)行踩預(yù)測(cè)察和分流析。腦房地繞產(chǎn)投迅資風(fēng)言險(xiǎn)預(yù)拾測(cè)是田指對(duì)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)銀的狀梯態(tài)、暈影響手因素拍和變挽化趨省勢(shì)所蔽做出漸的分香析與秀推斷世。下代面將屠運(yùn)用藏灰色恐—堂費(fèi)爾光哈斯賀預(yù)測(cè)篇法來惜預(yù)測(cè)充徐州騎市商調(diào)品房戚銷售妄量的預(yù)狀態(tài)箱及其馬變化浪趨勢(shì)諸。臭3.客2.識(shí)1費(fèi)甲爾哈姻斯模邁型預(yù)南測(cè)法間的特漢點(diǎn)及徑適用蔽性酸費(fèi)爾來哈斯帝棋型扒屬于率灰色稿系統(tǒng)藍(lán)中的湯一種蝕特殊床模型殼，它學(xué)不要盼求對(duì)耍系統(tǒng)夏的物熔理機(jī)皮制有羊詳盡主確切箏地了去解，神而著址重對(duì)駱系統(tǒng)塊的內(nèi)維部結(jié)減構(gòu)及膛參數(shù)制的總福體特告征進(jìn)伙行研忙究，劑盡量衰發(fā)揮滔己有遮信息攻的作圖用，話對(duì)系計(jì)統(tǒng)的醉發(fā)展氏、控澆制和描局勢(shì)引決策臂做出霸符合露實(shí)際更的判晉斷。日（1雷）費(fèi)能爾哈牧斯模所型預(yù)議測(cè)模堆型拔①連建立稠灰色追GM拔(1絲,1濕)蒼改進(jìn)希模型呆設(shè)原陰始數(shù)盈據(jù)序去列X型(O箏)售(t啄)=膚{拿x蹄(0什)傳(1元),揪x寫(0齊)狐(2默),寨..擱.,鍛x爺(0納)壤(n閃)閉}膀?qū)叛(O艘)盈(t部)作倘一次際累加及生成黎AG漢O,晉得:游X許(堵1薯)寄(t僚)=諸{釣x慮(1濁)侮(1跳),礦x帥(1預(yù))約(2段),僚..著.,燦x狗(1垮)杯(n隆)慚}序以X供(拿1路)反(t餃)擬許合成殘費(fèi)爾朽哈斯鋼非線跳性微彼分方弓程：泛=a資X含(鞏1說)狡(t嫩)-規(guī)b件(X睡(蠢1君)統(tǒng)(t罰))望2牧項(xiàng)筑福的喚光舊董冰緊尾講從嘆賠匠值支塞長(zhǎng)堂脂爬（2年-1屈）坦式中厘:話X遲(林1宅)素(t困)為乏商品桑房量蒼,其退中a冬、b碰是待榴定的腹參數(shù)飲,可田用最鄭小二左乘法園求取郊。即毯有:擁=濫[組a,益b殊]磚T燦=毛[粒（A家B）磨T掌（A搞B）珍]脈-1火（A風(fēng)B）雁T困y夠n算（2敲-2奪）韻（A疲B）豪=哥y扔n=矮[侍x奶(0配)策(2碑),閃x太(0尚)映(3畢),議..歸.,妻x碌(0畫)瘦(n瘦)澡]伴T腎②仗將參警數(shù)向鉛量束的分催量代箏入(猾2-愧1)欠式,剛解得猴:滔R挖(1繁)句(t撿)=扛(扔2-叛3)營(yíng)上面踐的公熱式稱娛為費(fèi)皂爾哈咽斯非灑線性鄙微分講動(dòng)態(tài)潔預(yù)測(cè)仍模型鬼，其稠中x植(1傳)能(0蠻)為逮x繪(0扶)紛(1值)的辜初始選值，貫t裹0耕為初鴨始時(shí)眉刻。終凈商鍬品房肚的銷岡售面茄積在炊t時(shí)幼刻的索數(shù)量把記為內(nèi)X全(0珍)采(t已),義則押R慶(0那)診(t蠅)=激R暮(1績(jī))祥(t田)-甘R驗(yàn)(1患)模(t撕-1轎),蘿t=槍1,摧2,緩..送.,茄n增（愿2）竿應(yīng)用唱模型處預(yù)測(cè)搭徐州盡市區(qū)裹房地效產(chǎn)需害求黃徐州斯房地冶產(chǎn)業(yè)羽在迅跑速的粘發(fā)展擱，房嘴地產(chǎn)蠶開發(fā)印在經(jīng)興濟(jì)發(fā)敵展中章的地日位顯端得越豬來越裂重要該了，豆而商段品房鍬市房師地產(chǎn)辯市場(chǎng)運(yùn)中份礙額最義大的我部分紅，它愛的發(fā)轟展好六壞對(duì)襯房地競(jìng)產(chǎn)市帶場(chǎng)的很影響偉是巨易大的相，它疤的發(fā)型展趨建勢(shì)也擁將預(yù)昌示著毀房地脖產(chǎn)市吸場(chǎng)的疑發(fā)展倉(cāng)趨勢(shì)百。敞表2膊是徐拍州市捆區(qū)商擋品房宏的銷標(biāo)售面責(zé)積甩年份眨19英96恨19觸97輩19插98餡19絡(luò)99書20菠00斤20終01食20敞02飾20屢03末商品在房銷輩售面菊積（專萬(wàn)平格方米妻）舒91若.2叛2錢98娛.3移7媽10快5.盯79鼻11涉9.薦54意12乞2.秩87石93呈.5求7貓12網(wǎng)6.廈94樹11圈2.銅33凈建立址GM辟（1亭，1忘）模榴型聾第一恒步：絮設(shè)商撿品房虜銷售守面積懇為其（t懲）旱={萬(wàn)91沿.2攻2,衡98騾.3仁7,缺10茶5.約79鼻,1朗19走.5餅4,線12海2.朝87踩,9勞3.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)目廉角度致出發(fā)卡,分俘析、旱計(jì)算雀項(xiàng)目嘉直接辱發(fā)生辮的財(cái)括務(wù)效巾益和代費(fèi)用喉，編但制有屠關(guān)報(bào)鉆表，缺計(jì)算綠評(píng)價(jià)堅(jiān)指標(biāo)凳，考準(zhǔn)察項(xiàng)諒目的豎盈利浸能力浸、清比償能防力等篇財(cái)務(wù)稼狀況廟，據(jù)塑此判鳴斷項(xiàng)渠目的頌財(cái)務(wù)甚可行奧性仍[7拌]這?；?cái)務(wù)云內(nèi)部睜收益測(cè)率是唐評(píng)估椒項(xiàng)目盒贏利得性的春基本批指標(biāo)艷。內(nèi)穿部收揀益率擠，也稼稱內(nèi)膊部報(bào)劣酬率挽，是催指項(xiàng)督目在瓶建設(shè)砍和生惑產(chǎn)服期務(wù)年盟限內(nèi)荷各年喬現(xiàn)金暫流量倆的現(xiàn)鳳值累侍計(jì)和沾等于蕩零時(shí)尚的利浴率。然如以字(i幻')奏代表符內(nèi)部亭收益辨率，昨它必依須滿屈足：茅(及PW辱n煩)=五(Y必n鋼)風(fēng)[湖1+駱(i害')青]垮-n盯=0息其中模,亭(N扶)囑表示嘉項(xiàng)目句的壽晉命期榜;埋(Y練n炎)疲表示維第可n臥年的漏現(xiàn)金使流。正針對(duì)握房地笑產(chǎn)投休資項(xiàng)遍目而璃言，岡其財(cái)進(jìn)務(wù)內(nèi)概部收作益率磁的計(jì)墓算公善式為料:飯(慨C救N)禁[柏(i文')噴]述(焰N化)裙–僚D手n漿+寶{[冬(B溪n陽(yáng))-天(D哭C爹n脖)伍][襯1+辮(i肢')許]派-穩(wěn)n飾}猾=0聽其醉中,偽D述n譜表示私購(gòu)壩買場(chǎng)鮮地的侍價(jià)格就。當(dāng)恐計(jì)算掏得到合的內(nèi)孕部收避益率丑大于趣或等泉于基哄準(zhǔn)收炮益率壽(借貸款延利率拴)秩時(shí),棒整個(gè)瞞投資舊方案肥可行弦。知4.壽5案冷例收徐州笛市市能區(qū)某痕開發(fā)撿商對(duì)辜金地下商都資周圍款某一里塊地?cái)噙M(jìn)行猾模擬巧，希腐望對(duì)撥這一差擬開雖發(fā)的餡房地旗產(chǎn)進(jìn)貧行評(píng)扒估，穿以分慢析其底最高抬地價(jià)縮及開燦發(fā)價(jià)寶值。診并根內(nèi)據(jù)市蓮場(chǎng)大屠量的袋調(diào)查告，開引發(fā)商映認(rèn)為聾這塊米場(chǎng)地予的最擇佳用上途是鈔建一造座建便筑面摘積為說(略50同00謎)衰[到48栽0奏0，鉛52隊(duì)0利0]講m僑2釀的商準(zhǔn)品房訊和一勺座建朽筑面貨積為粘(浮20版00握)葉[只19優(yōu)00普,尿21委00警]m共2跌的辦再公樓援。公男司可晉在獲京得場(chǎng)孤地后孤(6澤)抽[0波，白6尤]個(gè)夾月的壘時(shí)間藍(lán)內(nèi)開之工，詠工期爽預(yù)計(jì)露為秩(2瀉0)拿[1掏8噴，懷22宣]決個(gè)月允。根騎據(jù)市躲場(chǎng)行隔情，盛估計(jì)禾建筑京費(fèi)用惜為：李商品遮房嚷(銳3個(gè)50獸0)惠[知3或40兆0,示倦3佛60投0]礎(chǔ)元宇/抓m械2走，辦諷公樓置(小6決50耽0)歡[貫6會(huì)40陰0,控慘66伯00斥]元頸/禽m歸2賊，建屋成后榜的收營(yíng)益估闊計(jì)為哭：商逃場(chǎng)菌(2籃00雷0)渠笑[蒼1靠95換0緊，黎20決50丟]元捏/m驢2惱，辦誘公樓悉(3匙00鹽0)服。暖[屯2蟲45膏0,圖3罩55挪0眉]元斑/傲m流2廟開發(fā)轟商認(rèn)繭為項(xiàng)擔(dān)目建售成后共可用魄(6軌)望[6根-ε繪,椅6+泄ε木〕個(gè)場(chǎng)月的匙時(shí)間迷來出休租商環(huán)品房毫和辦軟公樓把。下蕉面用蝴灰色久剩余救評(píng)估顫模型屑對(duì)該謀項(xiàng)目顏進(jìn)行誤財(cái)務(wù)達(dá)分析金。構(gòu)1奉、開贏發(fā)項(xiàng)繼目的腰總價(jià)鋪值均(1琴)獻(xiàn)或收入醬商品興房掃(團(tuán)按可爭(zhēng)出租睜面積苦為建飽筑面倍積的詢8扔0%架計(jì)算獎(jiǎng))：朋(采50坑00桶)掘*報(bào)8賊0改%丙*繁(2污00舟0)剪=秀(科80你0奮)塊[停74較8.乖80律，8潑52浪.8腸]柜萬(wàn)元弓/年魄辦公捷樓幣(海按出案租面嚼積建債筑面右積的振7俘0%友計(jì)圍)倆(拳20狂00浴)墳*珠7鞏0矛%歷*經(jīng)(損3兼00雄0)泛=毀(文42休0贏)津[速32灰5.芒85乓，4銜72苗.1量5徐]店萬(wàn)元明/年掃年總禾收入烈：豐(潑12狡00選)燙[吧10利74示.6嘴5，國(guó)13艱24澡.9障5犁]以萬(wàn)元律/年杰（2冊(cè)）按炭年收性益率儉（1穿0%胳）狡[巷9.桑5%哲，1巴0.免3步5源]郵萬(wàn)元戰(zhàn)/年上計(jì)算愚的獲患利年獵限：模1/吼（1吳0%蛇）=石（1牽0）感[裁9.季52眠，1宏0.呼53妙]辨年潤(rùn)開發(fā)田項(xiàng)目偷總價(jià)逼值：憑(共12跪00零)犁*急（1爐0）悼=排（1環(huán)22廳00歸）休[略10航23除0.差67繼，1攜40蠟31漿.1啞8傷]私萬(wàn)元經(jīng)開發(fā)礙項(xiàng)目鞠總費(fèi)銷用禽（3褲）工頓程造陰價(jià)隨商品房房：壽（5斧00后0）振*魄（3捷50顫0）驅(qū)=乒（1同75集0）東[租16很32爸,1奮87樓2歉]芬萬(wàn)元惑辦公牧樓：乞（2夫00沫0）焦*質(zhì)（6跑50拍0）粗=籌（1森30踩0）拉[里12贏16漂，1闊38鳥6日]所萬(wàn)元賞合計(jì)立：債（3要05參0）脂[逃28并48燥，3順25抓8辨]巴萬(wàn)元替（4滾）附隙屬設(shè)燕施費(fèi)氏用蒙道路懼、綠乖化、將服務(wù)拾等設(shè)獎(jiǎng)施：呼（2續(xù)00驚）晝19鍵5，陶20盞5狂]嶺萬(wàn)元返累計(jì)階：頂（3首25梳0）族[鋪30播43蘋，3鑼46斗3者]翻萬(wàn)元橡（5叔）專菜業(yè)費(fèi)含用遣建筑影師、遲評(píng)估規(guī)師等鮮其他撒費(fèi)用笑((階(3僅)+麻(4適))壺*1像2%方計(jì)算畏)：饅（3抵25照0）才*1化2%茄=為（3膠90唯）貸[燈36矮5.隙16叛，4衡15植.5衫6饑]誰(shuí)萬(wàn)元副累計(jì)平：墓（3焦64棋0）律[膠34鄭29旗.1封6，鞏38蕉78測(cè).5懸6植]睬萬(wàn)元翠（6都）應(yīng)賴急費(fèi)辮（按閃((棋3)甲+(匙4)爺+(翁5)陜)例*4靜%計(jì)緣算）坊:冒（3兩64緞0）巡*4碑%=棵（1撞45沿.6單）犬[員13銅7.拔17量,1衣55錫.1和4翻]斗萬(wàn)元累計(jì)鐮（3概78體5.稿6）練[蜘35虛66企.3逆3，掙41很88橫.8摩4網(wǎng)]懲萬(wàn)元病(7滔)貸而款資脊金費(fèi)壟用失年利雄率為謀（1兔2%寄）財(cái)[撿10扯%，酸14抖%投]專萬(wàn)元奇,應(yīng)寬急費(fèi)成按一譽(yù)半計(jì)刊息:莊[斬（3鋼64吩0）妖+劫（1咽45圓.6努）/尸2榴]泥*監(jiān)（1增2%丙）=蘆（4毒55暴.5客4）光[撲34傍9.雁77笑,5航53酒.8奏6酬]仍萬(wàn)元碌累計(jì)進(jìn):咱（4余09能5.罩54況）窩[軟37溝78毒.9霜3，耐44鄰32顧.4估2觀]司萬(wàn)元辨(8舌)出附租和待銷售擦費(fèi)用朽出租貨費(fèi)(歐以項(xiàng)違目年貪收入玻的1棒0