七、虛列開(kāi)發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧

七、虛列開(kāi)發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧第一篇：七、虛列開(kāi)發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧虛列開(kāi)發(fā)成本的證據(jù)收集與技巧開(kāi)發(fā)成本檢查內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各項(xiàng)支出，包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類(lèi)，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本歸集是否正確。對(duì)照相關(guān)合同、結(jié)算單據(jù)及付款憑據(jù)，抽查開(kāi)發(fā)成本中有關(guān)征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等記帳憑證，看企業(yè)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”每一項(xiàng)目的金額是否有依據(jù)，是否有合法的發(fā)票、憑據(jù)；是否存在按投資概算或投資估算估計(jì)、白條入帳問(wèn)題；了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，地址，規(guī)模，總包合同，工程進(jìn)度，核算方式等情況，查明1因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的配套設(shè)施費(fèi)用，是否根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本。是否將經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施成本攤?cè)肷唐贩康某杀?，是否預(yù)提了不可售的公共配套設(shè)施成本。是否編造虛假人員名單，虛列動(dòng)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等問(wèn)題。需審閱的相關(guān)資料為：動(dòng)、拆遷許可證，拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷、安置費(fèi)發(fā)放明細(xì)，與拆遷公司簽定的協(xié)議等。是否存在以虛假發(fā)票列支、虛開(kāi)工程施工發(fā)票、虛開(kāi)勞務(wù)發(fā)票、利用虛假資料向稅2務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票，列支虛假成本等問(wèn)題。另外，還要檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的借款費(fèi)用。其為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)完工之后，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)明確核算每個(gè)項(xiàng)目的借款費(fèi)用。如果核算不清，應(yīng)按不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積、投資比重或其他合理的方法對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行分配，以確定應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用的數(shù)額。成本容易出現(xiàn)的問(wèn)題：1.白條列支成本，包括沒(méi)有抬頭或沒(méi)有財(cái)務(wù)章、發(fā)票章的發(fā)票。2.假建安發(fā)票列支成本，尤其是代開(kāi)的發(fā)3票。3.甲方供材假票列支成本。4.甲方供材重復(fù)列支成本5.作廢發(fā)票列支成本。6.購(gòu)進(jìn)樹(shù)木等，未取得過(guò)水銷(xiāo)售發(fā)票，多列支成本。7.連號(hào)且金額較大發(fā)票，屬于假票列支成本。8.真票虛開(kāi)列支成本。9.預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用列支成本。10.工程雜費(fèi)假冒預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用多列成本。11.混淆成本對(duì)象，多轉(zhuǎn)成本。12.收入與成本不配比，多轉(zhuǎn)成本。413.代收費(fèi)用不列收入的情況下，將代繳費(fèi)用列支成本。例如：有線(xiàn)電視費(fèi)代開(kāi)發(fā)票繳納的營(yíng)業(yè)稅不能列支成本。成本方面（真實(shí)的成本）相關(guān)證據(jù)的收集渠道（一）提前通知企業(yè)準(zhǔn)備好的相關(guān)資料：1、發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)；2、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合3、國(guó)土資源管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證；4、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議；5、勘察、設(shè)計(jì)合同；6、廣告合同；7、借款合同；8、商品采購(gòu)合同；9、施工合同；10、建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；11、房屋管理局頒發(fā)的商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證；12、房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪明細(xì)表；13、屋租賃合同、按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和簽定時(shí)間順序整理的商品房預(yù)售契約和商品房買(mǎi)賣(mài)合同；14、房屋所有權(quán)初始登記證件；15、入住通知書(shū)和房屋交接單；16、以往接受財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部門(mén)檢查6的處理處罰決定及相關(guān)報(bào)告；17、發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿、發(fā)票、收據(jù)；18、帳簿、憑證、財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表。19、決算報(bào)告20、銷(xiāo)售許可證（預(yù)售許可證）（都要復(fù)印件）（二）假票問(wèn)題及虛開(kāi)票問(wèn)題（一）假發(fā)票問(wèn)題1、真發(fā)票但業(yè)務(wù)內(nèi)容虛構(gòu)問(wèn)題；2、開(kāi)發(fā)企業(yè)自己虛構(gòu)建筑合同，委托代開(kāi)發(fā)票等也經(jīng)常出現(xiàn)；3、發(fā)票本身為假。假發(fā)票的發(fā)生領(lǐng)域。4、原材料假發(fā)票很多，4%的稅率很容易7引起代開(kāi)欲望；5、建筑業(yè)發(fā)票比較多，3%的稅率很低，主要集中在前期開(kāi)發(fā)、拆遷、建造過(guò)程和收尾時(shí)的一些拆遷等工作中；6、房產(chǎn)企業(yè)會(huì)設(shè)置一些咨詢(xún)性質(zhì)的公司和銷(xiāo)售公司等中間性質(zhì)的公司加大開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，其開(kāi)出的發(fā)票可能存在陰陽(yáng)票現(xiàn)象；7、土地成本看其取得方式，也存在不開(kāi)發(fā)票的可能性；8、地面以上的成本往往不會(huì)嚴(yán)重出格，地下難以看見(jiàn)的不分往往容易出問(wèn)題，因?yàn)椴痪邆錂z查性；9、總之房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，甚至是銷(xiāo)8售環(huán)節(jié)直至后續(xù)服務(wù)環(huán)節(jié)都存在發(fā)票問(wèn)題，這是房產(chǎn)行業(yè)的通病。內(nèi)部證據(jù)的提?。簷z查報(bào)表、帳簿、記帳憑證及有關(guān)資料，通過(guò)報(bào)表與總賬、總帳與各分類(lèi)明細(xì)賬、相關(guān)帳戶(hù)數(shù)據(jù)信息的內(nèi)在邏輯關(guān)系，熟悉企業(yè)的賬套結(jié)構(gòu)、記賬規(guī)則，結(jié)合查前分析，初步掌握企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、納稅等情況，從中查找稅收違法問(wèn)題的疑點(diǎn)、線(xiàn)索?？梢圆扇?shí)地檢查和調(diào)帳檢查方法。從其他部門(mén)獲取相關(guān)證據(jù)，印證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠。主要從銷(xiāo)售部門(mén)獲取“購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)”、“預(yù)購(gòu)協(xié)議書(shū)”、“銷(xiāo)售合同書(shū)”、銷(xiāo)售分層平面圖、銷(xiāo)售臺(tái)帳、銷(xiāo)售方式；意9向購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、定金預(yù)交、首付款預(yù)付情況；合同約定付款日期與實(shí)際付款日期；按揭資金到位情況等，初步驗(yàn)證收入的真實(shí)性。通過(guò)工程預(yù)算、管理部門(mén)審閱投資概算、工程預(yù)算；工程施工合同、進(jìn)度款支付方式、工程結(jié)算、竣工結(jié)算、因設(shè)計(jì)變更增加的成本；土地成本的構(gòu)成及支付；征地拆遷補(bǔ)償形式、金額等。對(duì)照當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)水平，判斷企業(yè)賬列的土地、建安等成本要素的真實(shí)性。審閱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)資料。如規(guī)劃設(shè)計(jì)審批文件，與政府及業(yè)主的約定，承諾建設(shè)的幼兒園、小學(xué)、菜市場(chǎng)、道路、居委會(huì)等公建配套設(shè)施；公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬或使用權(quán)歸屬，成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ǖ?。?yàn)10證企業(yè)成本核算及稅前扣除的準(zhǔn)確性。銷(xiāo)售環(huán)節(jié)外部證據(jù)的提?。涸诎l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)資料存在疑點(diǎn)后，有必要從外部相關(guān)部門(mén)與個(gè)人進(jìn)行取證。涉及的主要部門(mén)及取證內(nèi)容為：備案登記部門(mén)。按建設(shè)部預(yù)售管理辦法的規(guī)定，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，廈門(mén)的房地產(chǎn)管理實(shí)行網(wǎng)上登記，稅務(wù)檢查人員可進(jìn)入其網(wǎng)站，核對(duì)其實(shí)際銷(xiāo)售與帳面銷(xiāo)售的記載是否相符，有無(wú)拖延銷(xiāo)售時(shí)間及隱瞞銷(xiāo)售收入問(wèn)題。銀行帳戶(hù)檢查：到人民銀行查詢(xún)其所有11的銀行賬號(hào)。到商業(yè)銀行打出每一個(gè)賬號(hào)的對(duì)賬單，復(fù)核隱瞞收入情況。購(gòu)買(mǎi)人。在價(jià)格明顯偏低的情況下，了解客戶(hù)的購(gòu)房實(shí)際支付情況，是否將售房總價(jià)分解為售房合同及裝修兩份合同，從而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入，在商業(yè)店面的銷(xiāo)售中常出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)雙方是否故意壓低合同及產(chǎn)權(quán)登記價(jià)格，達(dá)到購(gòu)買(mǎi)方少繳稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商隱瞞銷(xiāo)售收入的目的。必要時(shí)，可對(duì)售樓處進(jìn)行突出檢查，從中獲取銷(xiāo)售主管的電腦及辦公資料，查找銷(xiāo)售清單及銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)表，從中發(fā)現(xiàn)真實(shí)的銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格。12鑒別建安成本真?zhèn)蔚娜∽C方法：開(kāi)發(fā)不同程度存在著虛列建安成本、從施工企業(yè)套取現(xiàn)金問(wèn)題。由于有形式合法的票據(jù)和憑證，僅從帳面上難以獲取虛列成本的證據(jù)，有必要從外部進(jìn)行調(diào)查：到承建的施工企業(yè)進(jìn)行調(diào)查。主要檢查其承包工程初始合同價(jià)款。是否進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更、施工過(guò)程中是否遇上特殊地質(zhì)情況及自然災(zāi)害，追加預(yù)算成本的主要原因及依據(jù)，施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系或掛靠問(wèn)題，甲、乙雙方是否嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)定的預(yù)算定額進(jìn)行預(yù)算及工程結(jié)算。如果施工企業(yè)核算混亂，預(yù)算明顯偏高，可13到建委施工處查找項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)，到建筑檔案館、設(shè)計(jì)院、建筑質(zhì)檢部門(mén)獲取施工圖紙及技術(shù)資料，也可委托有資質(zhì)的預(yù)算編制機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。對(duì)建設(shè)單位與施工企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽證追加的成本，可從建設(shè)監(jiān)理單位取證。稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循的原則和要求一、收集取得、審查判斷稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則（1）合法性原則即稅務(wù)案件證據(jù)的形式、來(lái)源必須符合法律的規(guī)定，包括來(lái)源合法、收集方式合法、形式合法等。14（2）真實(shí)性原則即作為證明稅務(wù)案件事實(shí)的證據(jù)，必須是對(duì)案件事實(shí)的客觀反映和真實(shí)記載，不能有任何主觀隨意性，不能為任何人的主觀意志所左右。（3）關(guān)聯(lián)性原則即稅務(wù)案件的證據(jù)必須與案件的待證事實(shí)相關(guān)聯(lián)，其或者是案件事實(shí)的組成部分，或者是與案件事實(shí)有直接或間接的聯(lián)系。（4）一致性原則即證據(jù)之間不能相互矛盾，并且能互相印證。（5）充分性原則即待證事實(shí)都有相應(yīng)的證據(jù)，而且證據(jù)全15面，具有說(shuō)服力，并能形成完整的證據(jù)鏈。二、收集證據(jù)，一般應(yīng)符合下列要求（1）應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋規(guī)定的取證途徑和程序收集證據(jù)，取得的證據(jù)應(yīng)當(dāng)符合法定形式和要求。（2）調(diào)查取證應(yīng)當(dāng)二人以上。所取得的證據(jù)應(yīng)當(dāng)注明來(lái)源、提取時(shí)間和地點(diǎn)，并有證據(jù)提供人、提取人的簽名。當(dāng)事人拒不簽字確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)注明并有見(jiàn)證人簽名。（3）一份證據(jù)多頁(yè)的，應(yīng)當(dāng)在每一頁(yè)及騎縫處加蓋印章或蓋手印。（4）稅務(wù)案件應(yīng)當(dāng)取得實(shí)物證據(jù)。因特殊情況難以取得實(shí)物證據(jù)或者取得實(shí)物證據(jù)有困難的，可以取得言詞證據(jù)，但應(yīng)當(dāng)有二16人以上言詞證據(jù)相互印證。（5）將其他部門(mén)取得的證據(jù)轉(zhuǎn)換作為稅務(wù)案件證據(jù)的，在向有關(guān)部門(mén)提取證據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作提取筆錄或提取證明，說(shuō)明證據(jù)的由來(lái)以及是否核對(duì)無(wú)誤等情況，并由提供證據(jù)的部門(mén)蓋章確認(rèn)并注明提取日期和地點(diǎn)。從其他部門(mén)取得的言詞證據(jù)，一般不能直接作為稅務(wù)案件的證據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在條件允許的情況下應(yīng)當(dāng)自行取得言詞證據(jù)。三、收集書(shū)證，應(yīng)當(dāng)符合下列要求（1）取得書(shū)證的原件。原本、正本和副本均屬于書(shū)證的原件。取得原件確有困難的，可以取得與原件核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件、照片、節(jié)錄件等。17（2）取得由有關(guān)單位或個(gè)人保管的書(shū)證原件的復(fù)制件、影印件的，應(yīng)當(dāng)注明出處，由原件保管單位或個(gè)人簽注“與原件核對(duì)無(wú)誤”字樣和提供日期并簽名蓋章。（3）取得書(shū)證原件的節(jié)錄件的，應(yīng)當(dāng)保持文件內(nèi)容的完整性，節(jié)錄時(shí)不得斷章取義。節(jié)錄件應(yīng)當(dāng)注明出處和節(jié)錄地點(diǎn)、日期，并有節(jié)錄人的簽名。原件保管單位或個(gè)人核對(duì)無(wú)異后加蓋其印章或簽名。（4）取得報(bào)表、帳簿、記帳憑證和有關(guān)資料等書(shū)證的，應(yīng)當(dāng)附有說(shuō)明材料，具體說(shuō)明書(shū)證的來(lái)源、提供人、提取人、提取時(shí)間和地點(diǎn)以及該書(shū)證所表達(dá)的內(nèi)容等情況。（5）取得工商、銀行等有關(guān)部門(mén)出具的18證明作為證據(jù)的，證明材料上應(yīng)當(dāng)加蓋證明出具部門(mén)的印章并注明日期。四、制作詢(xún)問(wèn)筆錄，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、對(duì)被詢(xún)問(wèn)人應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，不能引誘，也不能暗示。2、詢(xún)問(wèn)人應(yīng)當(dāng)表明身份和詢(xún)問(wèn)目的，出示執(zhí)法證件，并予以記錄。3、查明被詢(xún)問(wèn)人身份，包括當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況及其在稅務(wù)案件中的特定身份如職務(wù)等。4、告知被詢(xún)問(wèn)人有申辯的權(quán)利和如實(shí)陳述的義務(wù)以及可能承擔(dān)的法律責(zé)任。5、對(duì)詢(xún)問(wèn)過(guò)程應(yīng)當(dāng)加以詳盡記錄，詢(xún)問(wèn)完畢應(yīng)當(dāng)征求被詢(xún)問(wèn)人是否有補(bǔ)充說(shuō)明的意19見(jiàn)。6、詢(xún)問(wèn)人應(yīng)當(dāng)將詢(xún)問(wèn)筆錄交由被詢(xún)問(wèn)人核對(duì)或向被詢(xún)問(wèn)人宣讀，被詢(xún)問(wèn)人確認(rèn)無(wú)誤后簽字并按手印。對(duì)筆錄修改處，應(yīng)當(dāng)由被詢(xún)問(wèn)人按手印確認(rèn)。7、詢(xún)問(wèn)人應(yīng)當(dāng)在詢(xún)問(wèn)筆錄上簽名并注明詢(xún)問(wèn)日期和地點(diǎn)。五、制作稅務(wù)檢查（稽查）工作底稿，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、采取節(jié)錄或抄錄方式對(duì)被查對(duì)象生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況和納稅情況等進(jìn)行記錄的，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)錄件要求。2、稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查記錄被查單位或個(gè)人的銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入、支出、應(yīng)繳稅款、已繳20稅款等金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)由被查單位或個(gè)人核對(duì)無(wú)誤后加蓋其印章或簽名。六、收集計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)或者錄音、錄像等視聽(tīng)資料，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、取得有關(guān)資料的原始載體。取得原始載體確有困難的，可以提供復(fù)制件。2、注明制作方法、制作時(shí)間、制作人和證明對(duì)象等，并由制作人簽名蓋章。3、聲音資料應(yīng)當(dāng)附有該聲音內(nèi)容的文字記錄。4、對(duì)采用電算化會(huì)計(jì)系統(tǒng)的納稅人，可以復(fù)制與納稅有關(guān)的電子數(shù)據(jù)作為證據(jù)。復(fù)制件應(yīng)當(dāng)注明出處，由原件保管單位或個(gè)人簽注“與原件核對(duì)無(wú)誤”字樣及復(fù)制地點(diǎn)、21日期并簽名蓋章，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)附有該電子數(shù)據(jù)的紙質(zhì)資料并由納稅人簽名蓋章確認(rèn)。七、收集證人證言，應(yīng)當(dāng)符合下列要求1、證人必須是能正確表達(dá)意志的人，而且證人證明的事實(shí)必須與其年齡、智力狀況或者精神健康狀況相適應(yīng)。2、寫(xiě)明證人的姓名、年齡、性別、職業(yè)、住址等基本情況。3、必須有證人的簽名，不能簽名的，應(yīng)當(dāng)以蓋手印等方式證明。4、注明出具證言的日期。5、附有居民身份證復(fù)印件等證明證人身份的文件。22八、來(lái)源境外的證據(jù)要求地稅機(jī)關(guān)收集取得在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外形成的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明來(lái)源，經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)證明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證，或者履行中華人民共和國(guó)與證據(jù)所在國(guó)訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)。當(dāng)事人提供的在中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)內(nèi)形成的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)具有按照有關(guān)規(guī)定辦理的證明手續(xù)。第三節(jié)證明主體及程序的具體要求一、各類(lèi)稅務(wù)案件一般應(yīng)當(dāng)具備下列證據(jù)1、證明當(dāng)事人納稅主體或者扣繳義務(wù)人23主體資格的證據(jù)。2、證明當(dāng)事人存在稅收違法行為及后果的證據(jù)。3、體現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法程序的證據(jù)，如稅務(wù)檢查通知書(shū)，各類(lèi)批準(zhǔn)書(shū)，調(diào)取帳簿資料通知書(shū)，責(zé)令限期改正通知書(shū)，稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書(shū)，聽(tīng)證筆錄，當(dāng)事人的陳述申辯材料等。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由兩名以上工作人員送達(dá)稅務(wù)文書(shū)，并制作送達(dá)回證。采取留置送達(dá)的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)注明拒收理由和日期，并由送達(dá)人及稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員之外的第三方見(jiàn)證人簽名，同時(shí)附上見(jiàn)證人的身份證明。24采取公告送達(dá)的，送達(dá)人應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人的住所地或機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地的地域范圍內(nèi)公開(kāi)發(fā)行的報(bào)紙上進(jìn)行。二、確定當(dāng)事人主體資格，應(yīng)當(dāng)具備下列證據(jù)1、對(duì)已辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得法定代表人（負(fù)責(zé)人）或經(jīng)營(yíng)者身份證明（如居民身份證、護(hù)照或其他有效身份證件，聘用證書(shū)等），有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)立的合同、章程等。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書(shū)。2、對(duì)不需要辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得代碼證或社團(tuán)登記證件，25有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)文件等，必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得單位負(fù)責(zé)人或經(jīng)營(yíng)者的身份證明。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書(shū)。3、對(duì)未按規(guī)定辦理工商登記的納稅人、扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)取得主要負(fù)責(zé)人或經(jīng)營(yíng)者的身份證明。已辦理稅務(wù)登記的，還應(yīng)當(dāng)取得稅務(wù)登記證件，代扣代繳（代收代繳）稅款證書(shū)。成本的核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本由土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)26施費(fèi)組成。主要核算科目為開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、銷(xiāo)售成本、周轉(zhuǎn)房等。開(kāi)發(fā)成本一、本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷(xiāo)等，可直接計(jì)入“經(jīng)營(yíng)成本”科目，不通過(guò)本科目核算。企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的27利息支出，以及企業(yè)行政管理部門(mén)為組織管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”28科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算帳單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款——應(yīng)付工程款”科目。企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“庫(kù)存材料”、“銀行存款”等科目。如果企業(yè)自營(yíng)施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等科29目，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程建筑安裝費(fèi)用，月末，按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入本科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“庫(kù)存設(shè)備”科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)提費(fèi)用”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。三、企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土30地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施工程完工，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。四、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。五、本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)帳，并在明細(xì)帳下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。31六、本科目的期末余額為在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)也稱(chēng)建設(shè)場(chǎng)地開(kāi)發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開(kāi)發(fā)商品房、出租房等建筑物而開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地；二是企業(yè)為了銷(xiāo)售、有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。自用的建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記入有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場(chǎng)地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的歸集與分配企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用32土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)核算。分別按照“自用土地開(kāi)發(fā)”、“商品性土地開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記”開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)及有關(guān)明細(xì)賬戶(hù)，貸記”銀行存款”、”應(yīng)付賬款”等賬戶(hù)。2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)33行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：（1）與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“銀行存款”等賬戶(hù)；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。（2）與土地開(kāi)發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，一般可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)中。34如果土地開(kāi)發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類(lèi)配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本（或預(yù)算成本）在土地開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶(hù)。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本。3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)35用”賬戶(hù)核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)內(nèi)。如果直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部門(mén)是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門(mén)，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。完工土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1.為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)36發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)。2.開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，37記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。三、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目。四、本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén)（分公司）設(shè)置明細(xì)帳。五、本科目期末應(yīng)無(wú)余額。預(yù)提費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本、費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。38二、預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”科目，貸記本科目。配套設(shè)施完工，應(yīng)按配套設(shè)施的實(shí)際支出沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目。實(shí)際支出數(shù)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或沖減有關(guān)項(xiàng)目成本。實(shí)際支出數(shù)大于已預(yù)提數(shù)的數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)項(xiàng)目成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，39包括土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷(xiāo)售過(guò)程的開(kāi)始。為了正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類(lèi)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。該賬戶(hù)借方登記已竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。此外，本賬戶(hù)還應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類(lèi)，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)，并在明細(xì)賬戶(hù)下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)40營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地（或房屋）”賬戶(hù)。企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶(hù)。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。其盈利以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)。為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使41用及攤銷(xiāo)情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總分類(lèi)賬戶(hù)，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)。其中：“出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶(hù)核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷(xiāo)售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值?！俺鲎猱a(chǎn)品攤銷(xiāo)”二級(jí)賬戶(hù)核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷(xiāo)價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷(xiāo)價(jià)值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷(xiāo)售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷(xiāo)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已攤銷(xiāo)價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷(xiāo)42價(jià)值。對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類(lèi)別、土地（或房屋）的編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：（1）在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的商品房，在尚未銷(xiāo)售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；（3）搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。43為核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”總分類(lèi)賬戶(hù)，并在該賬戶(hù)下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)?！霸谟弥苻D(zhuǎn)房”二級(jí)賬戶(hù)核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”二級(jí)賬戶(hù)核算周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)價(jià)值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)價(jià)值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對(duì)外銷(xiāo)售應(yīng)沖減的已提攤銷(xiāo)價(jià)值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷(xiāo)價(jià)值。44經(jīng)營(yíng)成本一、本科目核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。二、企業(yè)按月計(jì)提的出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)和發(fā)生的維修費(fèi)用，借記本科目，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。三、月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。四、本科目應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)成本的種類(lèi)設(shè)置明細(xì)帳，如“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷(xiāo)售成本”、“配套設(shè)施銷(xiāo)售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本”等。45五、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。第五節(jié)期間費(fèi)用的核算期間費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)為銷(xiāo)售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷(xiāo)售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。二、企業(yè)發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用，借記本科目，46貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目。三、期末，應(yīng)將本科目的金額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。四、本科目應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。管理費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。47二、企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，借記本科目，貸記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“待攤費(fèi)用”、“遞延資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“應(yīng)交稅金”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“壞賬準(zhǔn)備”等科目。三、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無(wú)余額。四、本科目應(yīng)按管理費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。財(cái)務(wù)費(fèi)用一、本科目核算企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、48匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)等。為購(gòu)建固定資產(chǎn)而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在固定資產(chǎn)尚未完工交付使用前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)固定資產(chǎn)價(jià)值內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。二、企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“長(zhǎng)期借款”等科目，發(fā)生的應(yīng)作沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的利息收入、匯兌損益等，借記“銀行存款”、“長(zhǎng)期借款”等科目，貸記本科目。三、期末，應(yīng)將本科目的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)算后本科目應(yīng)無(wú)余額。四、本科目應(yīng)按財(cái)務(wù)費(fèi)用種類(lèi)設(shè)置明細(xì)49賬。第六節(jié)應(yīng)交稅金的核算即項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金?？颇棵Q(chēng)。應(yīng)交稅金一、本科目核算企業(yè)應(yīng)交納的各種稅金，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅等。企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅，以及其他不需預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)的稅金，不在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置下列明細(xì)科目：1.應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅；2、應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅；3.應(yīng)交房產(chǎn)稅；4.應(yīng)交車(chē)船使用稅；50第二篇。多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本終于來(lái)到成本了。成本這東西最難寫(xiě)，寫(xiě)淺了自己覺(jué)得不好意思，寫(xiě)深了自己還不會(huì)。再加上個(gè)所得稅的條條框框在那里擺著，有的時(shí)候真不知道深淺了。原問(wèn)題：“21、多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本。”學(xué)習(xí)體會(huì)：一、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等，具體科目可設(shè)置：⑴取得土地使用權(quán)土地出讓金、契稅、補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、以房換地的價(jià)值、印花稅等；⑵土地增用費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地收益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等；⑶土地補(bǔ)償費(fèi)勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動(dòng)遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等；⑷其他拍賣(mài)傭金、土地購(gòu)置（拍賣(mài)、招標(biāo)）費(fèi)、土地交易費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)、土地閑置費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：⑴七通一平費(fèi)臨時(shí)施工道路費(fèi)、臨時(shí)施工用水接入費(fèi)、臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)、臨時(shí)施工用電接入費(fèi)、臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公電話(huà)接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)；⑵臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)辦公室費(fèi)、臨時(shí)廁所費(fèi)、施工場(chǎng)地圍墻及門(mén)衛(wèi)室費(fèi)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)、其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)；⑶規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)費(fèi)、管線(xiàn)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、幕墻專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、制圖曬圖趕圖費(fèi)、可行性研究費(fèi)、方案招標(biāo)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)、其他專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)；⑷行政規(guī)費(fèi)及報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、施工許可證費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、審圖費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、渣土費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、檔案管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防報(bào)建費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)、教師住宅基金、地籍地形圖核地、抗震審查費(fèi)地名費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)基金；⑸大配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、墻改專(zhuān)項(xiàng)基金、人防易地建設(shè)費(fèi)、水增容、電增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi)；1⑥水文地質(zhì)勘察費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)、水文勘察費(fèi)、文物勘察費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、地下障礙物探測(cè)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量、日照分析合同、工程波速測(cè)試、建設(shè)項(xiàng)目日照分析、工程測(cè)量交通分析費(fèi)等；；⑺測(cè)繪費(fèi)面積測(cè)繪、地形地貌測(cè)繪等；⑻預(yù)算編審費(fèi)編制預(yù)算費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)等；⑼其他擋光費(fèi)、擋光鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)等。3、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：⑴基礎(chǔ)工程土石方工程、地基加固處理費(fèi)、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費(fèi)等；⑵主體工程土建（結(jié)構(gòu)）工程、土建（建筑）工程等；⑶安裝工程強(qiáng)電工程、智能化工程（三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用\家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用）、弱電工程（背景音樂(lè)系統(tǒng)、電話(huà)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)）、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)、給排水工程（自來(lái)水／排水／直飲水／熱水）、消防安裝工程、火災(zāi)報(bào)警工程、煤氣工程綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風(fēng)工程、供暖供熱工程（地板熱／電熱膜／分戶(hù)燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）、電梯及自動(dòng)扶梯、門(mén)窗工程（室外門(mén)窗、入戶(hù)門(mén)、防火門(mén)）、航空燈、室內(nèi)停車(chē)設(shè)備、室內(nèi)停車(chē)交通設(shè)施、其他安裝工程費(fèi)；⑷裝飾工程室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用）、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用）；⑸甲供設(shè)備/材料消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門(mén)、取暖設(shè)備/材料、電梯及自動(dòng)扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品；⑥樣板房裝修樣板房建筑及裝修、樣板房?jī)?nèi)家具、樣板房?jī)?nèi)家電燈；⑺售樓處裝修售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀；⑻建安監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)等⑼檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)基坑監(jiān)測(cè)、樁基檢測(cè)費(fèi)（靜載）、樁基檢測(cè)費(fèi)（小應(yīng)變）、樁基檢測(cè)費(fèi)（高應(yīng)變）、工程主體沉降觀測(cè)費(fèi)、采購(gòu)材料檢測(cè)費(fèi)、其他檢測(cè)費(fèi)；⑽工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢(xún)費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢(xún)費(fèi)等；⑾其他現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程勞保費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金（趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)等）等。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：2⑴電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)外工程費(fèi)、紅線(xiàn)外工程占道費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)、碰頭費(fèi)、變電所/站建設(shè)費(fèi)、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、電表費(fèi)；⑵給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)外工程費(fèi)、紅線(xiàn)外工程占道費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)、二次加壓費(fèi)、水泵房、碰頭費(fèi)、雨（污）水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、水表費(fèi)；⑶煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)外工程費(fèi)、紅線(xiàn)外工程占道費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)、煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、煤氣配套費(fèi)、碰頭費(fèi)、煤氣表費(fèi)；⑷通訊線(xiàn)路及設(shè)備安裝費(fèi)有線(xiàn)電視入網(wǎng)費(fèi)、有線(xiàn)電視（閉路電視）的線(xiàn)路鋪設(shè)、電話(huà)配套費(fèi)、電話(huà)增容費(fèi)、電話(huà)電纜集資費(fèi)、寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)；⑸供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)外工程費(fèi)、紅線(xiàn)外工程占道費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)、供熱管道的鋪設(shè)費(fèi)、碰頭費(fèi)、供熱表費(fèi)、熱交換站、鍋爐房；⑥室外消防系統(tǒng)消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等；⑺室外智能化系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂(lè)⑻環(huán)境系統(tǒng)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路建造費(fèi)、廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、保安室⑼室外輔助設(shè)施室外照明、室外背景音樂(lè)、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等；⑽其他郵政配套設(shè)施、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。5、公共設(shè)施配套費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置：⑴不可經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施會(huì)所、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車(chē)棚、露天停車(chē)場(chǎng)或停車(chē)設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂(lè)設(shè)施、車(chē)站等；⑵可經(jīng)營(yíng)性公共設(shè)施游泳池、幼托、學(xué)校、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車(chē)設(shè)備、室外停車(chē)交通設(shè)施等；⑶特殊公共設(shè)施回租回購(gòu)的地下人防、補(bǔ)交地價(jià)的地下面積；⑷其他公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費(fèi)。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，具體科目可設(shè)置：⑴工程管理費(fèi)職工薪酬、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、招待3費(fèi)、修理費(fèi)、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、其他工程管理間接費(fèi)等；⑵資本化利息利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費(fèi)用等；⑶物業(yè)性費(fèi)用看護(hù)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)用、補(bǔ)貼性費(fèi)用等；⑷移交性費(fèi)用移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費(fèi)用。以上明細(xì)科目只是一個(gè)參考，可根據(jù)公司的具體情況以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，自行進(jìn)行調(diào)整。二、從開(kāi)發(fā)成本到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)1、開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本單位，根據(jù)各單位習(xí)慣的不同，也有很大的不同。比較普遍的是以單體建筑為成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項(xiàng)目分期、建筑類(lèi)別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本時(shí)也有所不同。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核算有一定的相似之處，其“開(kāi)發(fā)成本”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。同樣的，開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的重點(diǎn)也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個(gè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間。2、開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間⑴基本規(guī)定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。但實(shí)務(wù)中，竣工驗(yàn)收時(shí)很難取得實(shí)際成本，因此實(shí)際操作起來(lái)有一定難度。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第三十五條規(guī)定：企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、勞務(wù)成本等的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、勞務(wù)收入等時(shí)，將已銷(xiāo)售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。因此，確認(rèn)收入是結(jié)轉(zhuǎn)成本的最后期限。⑵預(yù)售時(shí)商品房預(yù)售時(shí)，房屋并沒(méi)有竣工，當(dāng)然也無(wú)法進(jìn)行交付使用。這時(shí)，無(wú)需確認(rèn)收入和成本，只需要按照稅法規(guī)定繳納/預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可。⑶竣工時(shí)房屋竣工時(shí)，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實(shí)務(wù)中，需要一定的時(shí)間進(jìn)行結(jié)算，因此可能無(wú)法確認(rèn)實(shí)際的成本。此外，當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為多棟樓時(shí)，單棟樓的竣工時(shí)可能無(wú)法確認(rèn)公共配套等間接費(fèi)用的實(shí)際金額。因此：3.1竣工時(shí)無(wú)預(yù)售收入時(shí)在竣工驗(yàn)收時(shí)，分開(kāi)發(fā)對(duì)象及單位的核算方式分小區(qū)/樓/部位/戶(hù)分別將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。43.2竣工時(shí)有預(yù)售收入時(shí)同樣結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，同時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金。3.3竣工時(shí)配套未完成時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定?！案鶕?jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套費(fèi)用等，如竣工時(shí)仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本?！蓖瑯?，財(cái)政部1999年發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定：“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比重大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預(yù)提的辦法從開(kāi)發(fā)成本計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。”據(jù)此，在房屋竣工時(shí)仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預(yù)提的方式。注意：這一條符合會(huì)計(jì)的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同。⑷竣工后實(shí)現(xiàn)收入時(shí)竣工后發(fā)生收入時(shí)，月份終了按時(shí)將開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售成本中。3、開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則前面提到了成本核算對(duì)象，可以根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況，適當(dāng)予以確定。例如，通常是以單體建筑作為核算對(duì)象，但對(duì)于單體建筑面積過(guò)大，或者單體包括裙樓、寫(xiě)字間、公寓等特殊情況，也可以考慮按部位或功能確認(rèn)成本核算對(duì)象；當(dāng)然也可以按戶(hù)予以確認(rèn)。不過(guò)通常來(lái)說(shuō)，過(guò)粗或者過(guò)細(xì)的確認(rèn)成本核算對(duì)象，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)都不是特別合適。房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性，也可以分為直接成本、間接成本，其中直接成本是可直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本中的直接材料、直接人工等。間接成本是指多個(gè)部門(mén)為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)成本中。間接成本必須根據(jù)與成本計(jì)算對(duì)象之間的因果關(guān)系、成本計(jì)算對(duì)象的產(chǎn)量等，以合理的方法分配計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象中。對(duì)此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》也明確了：“在同一生產(chǎn)過(guò)程中，同時(shí)生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本不能直接區(qū)分的，其加工成本應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進(jìn)行分配?！鼻懊嬲f(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)成本基本由六大項(xiàng)組成。對(duì)于以單體建筑為成本核算單位來(lái)說(shuō)，建安成本應(yīng)當(dāng)屬于直接成本，對(duì)于按建筑交納的各種資源性費(fèi)用等屬于能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，余下的就應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)法分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，需要按照合理的方法進(jìn)行分配。對(duì)于間接成本的分配來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：⑴配比原則雖然2006版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較1992版會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，去除了配比性原則，但對(duì)于具體實(shí)務(wù)中，配比性原則是一個(gè)必須要考慮的重要原則；⑵因果關(guān)系原則對(duì)多部門(mén)為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本的分配，一般應(yīng)以共同成本與成本對(duì)象的因果關(guān)系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對(duì)象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。⑶相關(guān)性原則根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)間接費(fèi)用的性質(zhì)，合理選擇分配方法。也就是說(shuō)，企業(yè)所選擇的間接費(fèi)用分配方法，必須與間接費(fèi)用的發(fā)生具有較密切的相關(guān)性，并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費(fèi)用金額科學(xué)合理，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮計(jì)算手續(xù)的簡(jiǎn)便。5⑷一貫性原則成本分配方法應(yīng)當(dāng)前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法⑴建筑面積分配法這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即：建筑面積分配率=待分配的間接成本÷總建筑面積成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的建筑面積×建筑面積分配率在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售建筑面積+公共配套建筑面積等各種口徑進(jìn)行核算和分配。這種分配方法的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡(jiǎn)單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點(diǎn)是平均分配，對(duì)于實(shí)際的成本情況、售價(jià)的配比等方面與實(shí)際不相符。建筑面積分配法是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。⑵占地面積分配法這也是經(jīng)常采用的間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即：占地面積分配率=待分配的間接成本÷總占地面積成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的占地面積×占地面積分配率占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會(huì)有更符合實(shí)際的結(jié)果。在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、單體的一樓面積等作為單體的占地面積，進(jìn)行核算和分配。占地面積分配法也是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。⑶工程預(yù)（概）算分配法（。）工程預(yù)（概）算分配法及采用工程預(yù)（概）算的相關(guān)方法進(jìn)行分配，例如機(jī)械使用費(fèi)可以按照臺(tái)班分配法、預(yù)算分配法、作業(yè)量分配法進(jìn)行分配，建筑工程以直接費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，安裝工程以人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費(fèi)或人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)等。工程預(yù)（概）算分配法需要一定的預(yù)算、造價(jià)方面的知識(shí)，同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問(wèn)題。工程預(yù)（概）算分配法也是所得稅2006年31號(hào)文中提出的三種分配方法之一。⑷成本利潤(rùn)率分配法成本利潤(rùn)率分配法原理類(lèi)似于商品零售企業(yè)的售價(jià)法，即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)一的成本利潤(rùn)率：成本利潤(rùn)率=項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總收入成本對(duì)象的間接成本=成本對(duì)象的收入×成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤(rùn)率，相對(duì)比較合理，但是對(duì)于稅務(wù)局來(lái)說(shuō)恐怕很難認(rèn)定。同時(shí)由于項(xiàng)目總收入很難采用實(shí)際收入（時(shí)間問(wèn)題），很多采用計(jì)劃收入，因此企業(yè)容易人為地控制利潤(rùn)。⑸建安成本分配法建安成本分配法類(lèi)似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)：建安成本分配率=項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總建安成本單體的間接成本=單體的建安成本×建安成本分配率由于建安成本在總成本中所占的比例越來(lái)越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致，以及存在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來(lái)有一定的局限。5、單體項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)6對(duì)于小區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，通常一個(gè)單體作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于單體建筑面積多、工期長(zhǎng)、功能分區(qū)多的項(xiàng)目，成本核算對(duì)象需要重新確定。比如，同一項(xiàng)目同時(shí)有裙樓、寫(xiě)字樓、公寓等功能，不同的功能導(dǎo)致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格相差很大，很容易導(dǎo)致成本和收入的不配比性。實(shí)務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對(duì)象，在工程造價(jià)、成本利潤(rùn)等方面予以考慮，一個(gè)功能區(qū)為單價(jià)分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費(fèi)用。三、預(yù)售時(shí)的會(huì)計(jì)處理１、預(yù)售時(shí)基本會(huì)計(jì)處理⑴收到預(yù)收房款借：銀行存款（等）貸：預(yù)收賬款⑵月末計(jì)提稅金借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳稅款－營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等⑶下月初實(shí)際繳納時(shí)借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：銀行存款（等）這里面在應(yīng)交稅金科目下，增設(shè)了一個(gè)預(yù)繳稅款的二級(jí)明細(xì)科目，專(zhuān)門(mén)用來(lái)核算計(jì)提的預(yù)繳稅金，以及實(shí)際繳納的預(yù)繳稅金。２、計(jì)提稅金的優(yōu)點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時(shí)不計(jì)提稅金，通常認(rèn)為在一個(gè)總賬科目中提來(lái)提去沒(méi)有意義，或者認(rèn)為過(guò)不了幾天就要實(shí)際繳納，計(jì)提多此一舉，但在實(shí)務(wù)中計(jì)提稅金有很大的好處：⑴符合真實(shí)性原則根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)反映符合確認(rèn)和計(jì)量要求的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及其他相關(guān)信息。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，接近當(dāng)月預(yù)收房款10%的各種稅金金額也是比較客觀的，對(duì)于企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及相關(guān)的指標(biāo)影響也是比較大的。⑵業(yè)務(wù)流程需要增加了計(jì)提稅金的程序，使得相關(guān)的業(yè)務(wù)流程變?yōu)?。稅?wù)會(huì)計(jì)計(jì)提、主管復(fù)核、月末稽核、月初請(qǐng)款、報(bào)稅、支付稅金等程序，使得整個(gè)流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成的稅款錯(cuò)算、錯(cuò)交的情況。⑶內(nèi)部審核需要由于房地產(chǎn)的稅金計(jì)算比其他行業(yè)都要復(fù)雜，涉及的稅種多（營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預(yù)繳、抵扣預(yù)繳、正式核算）、時(shí)間長(zhǎng)（單個(gè)項(xiàng)目通?？缒甓龋?、金額大、計(jì)算繁瑣（預(yù)收轉(zhuǎn)正式銷(xiāo)售、退房）、特別是同一個(gè)稅種稅率不一致（所得稅、土地增值稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來(lái)說(shuō)，更需要增加計(jì)提的步驟，以確保稅金的準(zhǔn)確性。⑷資金預(yù)算需要7房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算，涉及的金額比較大，因此準(zhǔn)確計(jì)提預(yù)繳稅金，可以為資金的預(yù)算提供真實(shí)的數(shù)據(jù)。同時(shí)，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無(wú)力預(yù)繳稅金的情況，幾個(gè)月下來(lái)恐怕會(huì)計(jì)自己都不知道欠繳稅款的金額了。3、計(jì)提稅金的其他做法對(duì)于計(jì)提預(yù)繳的稅金，實(shí)務(wù)中有很多處理方式，⑴計(jì)入資產(chǎn)類(lèi)科目例如，有的計(jì)入待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目，還有的計(jì)入遞延稅款科目⑵計(jì)入負(fù)債類(lèi)科目按上面說(shuō)的計(jì)入應(yīng)交稅金科目。⑶不預(yù)提，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接入賬注意。不同的處理方式，對(duì)于財(cái)務(wù)比率的影響也不同，具體可以利用自己?jiǎn)挝坏臅?huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行測(cè)算一下，也是很有意思的。四、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的會(huì)計(jì)處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的時(shí)間《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第四條規(guī)定：銷(xiāo)售商品收入同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能予以確認(rèn)：⑴企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；⑵企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；⑶收入的金額能夠可靠地計(jì)量；⑷相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；⑸相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量?！斗康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：⑴企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)。對(duì)土地和商品房采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的范圍《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》對(duì)于收入范圍作了明確的規(guī)定：第二條收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。第六條銷(xiāo)售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷(xiāo)售商品收入金額?，F(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。現(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。第七條銷(xiāo)售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷(xiāo)售商品收入金額。8商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。會(huì)計(jì)上的收入，同所得稅中的收入以及營(yíng)業(yè)稅中營(yíng)業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。五、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的會(huì)計(jì)處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的時(shí)間根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的時(shí)間保持一致。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的方式銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，主要取決于開(kāi)發(fā)成本的成本核算對(duì)象。對(duì)于以單位建筑面積為成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售成本。但如同前面說(shuō)過(guò)的，大部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、整個(gè)項(xiàng)目或分功能區(qū)域?yàn)楹怂銓?duì)象的，因此還需要進(jìn)行一次分?jǐn)偤徒Y(jié)轉(zhuǎn)。具體的分配方法，可以參照開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細(xì)說(shuō)了。需要指出的是，由于已經(jīng)實(shí)際銷(xiāo)售，所以成本利潤(rùn)率法還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。而在實(shí)務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴(yán)格管理或其它目的，會(huì)要求施工單位出具詳細(xì)的工程決算報(bào)告，幾乎將每一層的建安成本都予以劃分，并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。這種方法是否可行，需要同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門(mén)進(jìn)行溝通。3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時(shí)，需要將前期繳納的營(yíng)業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，將預(yù)繳的所得稅根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。但需要注意的是，由于在確認(rèn)收入的時(shí)候并不能及時(shí)確認(rèn)土地增值稅的金額，需要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間才能進(jìn)行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門(mén)的審核證明后，計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目（《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》）。六、相關(guān)的所得稅1、預(yù)售時(shí)的所得稅預(yù)售時(shí)的所得稅，2008年以前主要執(zhí)行2006年31號(hào)。2008年1月1日起執(zhí)行《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)）的規(guī)定，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，同其它利潤(rùn)總額合計(jì)后共同作為稅前利潤(rùn)總額。對(duì)于31號(hào)文號(hào)中提及的期間費(fèi)用，由于31號(hào)文沒(méi)有禁止在所得稅申報(bào)表中列支，因此實(shí)際上是相同的。但是對(duì)于營(yíng)業(yè)稅金及附加，由于在預(yù)售的時(shí)候無(wú)法計(jì)入損益類(lèi)科目進(jìn)行稅前抵扣，因此這一點(diǎn)是299號(hào)文同31號(hào)文的最大區(qū)別。2、確認(rèn)收入的時(shí)間31號(hào)文對(duì)于收入，是根據(jù)完工和收款兩個(gè)條件同時(shí)實(shí)現(xiàn)來(lái)確認(rèn)的。對(duì)于只完工未收款的情況，當(dāng)然不確認(rèn)為收入；而只收款未完工的情況，只預(yù)售所得稅，在完工后再確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。⑴完工的條件符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。⑵收款的條件采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、確認(rèn)成本的方式31號(hào)文中，對(duì)于確認(rèn)成本的方式進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，當(dāng)然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制之間的成本確認(rèn)。⑴分?jǐn)偣揭唁N(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷總可售面積已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本這種分?jǐn)偣奖旧硎菦](méi)有錯(cuò)誤的，但是不是就只能用這一種分?jǐn)偣?，值得商榷?1號(hào)文對(duì)此規(guī)定也不是很明確。⑵實(shí)際發(fā)生原則開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅海?）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?1號(hào)文好像忽略了一種情況，即由前期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的成本如何處理，這種情況按照會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，但在稅務(wù)上是否允許扣除，并沒(méi)有明確。⑶應(yīng)付費(fèi)用開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。即。應(yīng)付費(fèi)用中取得發(fā)票的可以扣除，未取得發(fā)票的一律不得扣除。除特殊情況外（一直不清楚什么特殊情可可以允許），預(yù)提費(fèi)用不得扣除。4、實(shí)務(wù)中的問(wèn)題⑴未取得合法憑證（發(fā)票）由于開(kāi)發(fā)單位通常會(huì)扣減施工方5%左右的質(zhì)保金，還會(huì)有一定情況的拖延付款。在實(shí)務(wù)中，施工單位是根據(jù)實(shí)際收款金額開(kāi)具發(fā)票的，因此會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本總價(jià)款同發(fā)票金額不相符的情況。對(duì)于這種情況，只能是爭(zhēng)取在下年初的所得稅匯算清繳期前取得施工方的發(fā)票，然后根據(jù)與稅務(wù)部門(mén)的溝通，記入到本年度的當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中。⑵未能及時(shí)決算31號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》（財(cái)建[2004]369號(hào)）規(guī)定，由于工程總價(jià)款金額的不同，工程決算期分別從20天至60天不等。但在實(shí)務(wù)中，由于決算業(yè)務(wù)本身復(fù)雜，以及開(kāi)發(fā)單位決算后就明確了付款的義務(wù)等原因，決算10期大大拖延的情況持有發(fā)生，甚至?xí)霈F(xiàn)竣工后數(shù)年時(shí)間仍沒(méi)有決算完畢的情況。對(duì)于這種情況，會(huì)計(jì)上采用的是暫估成本，所得稅上只能采用其他的方法，例如根據(jù)現(xiàn)有的資料和發(fā)票先行結(jié)轉(zhuǎn)，后期決算后再行調(diào)整；或根據(jù)法院訴訟、中介機(jī)構(gòu)鑒證等方式取得第三方資料，作為成本的間接證據(jù)，并寄希望于能夠取得稅務(wù)部門(mén)的認(rèn)可。第三篇：安全執(zhí)法中的證據(jù)收集與運(yùn)用安全執(zhí)法中的證據(jù)收集與運(yùn)用在執(zhí)法過(guò)程中，一些安監(jiān)執(zhí)法人員不懂得、不重視收集相應(yīng)證據(jù)，作出的相應(yīng)執(zhí)法行為不能建立在事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿的基礎(chǔ)上，由此導(dǎo)致在行政復(fù)議與行政訴訟過(guò)程中，因不能提供有效證據(jù)而敗訴。這類(lèi)問(wèn)題在一些地方屢有發(fā)生，不僅造成工作被動(dòng)，且也影響了安監(jiān)執(zhí)法人員的形象。主要問(wèn)題證據(jù)的收集與運(yùn)用我國(guó)《行政處罰法》《行政訴訟法》的有關(guān)條款均對(duì)執(zhí)法過(guò)程中的證據(jù)收集與運(yùn)用有明確的規(guī)定。安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)對(duì)當(dāng)事人作出行政處罰的具體行政行為，必須事實(shí)清楚、定性準(zhǔn)確、證據(jù)確鑿、處理適當(dāng)、程序合法，以確保行政處罰的合法性。在行政處罰案件中，證據(jù)成為證明當(dāng)事人違法事實(shí)及行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰合法性的核心。安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)在行政執(zhí)法過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)其執(zhí)法行為依法承擔(dān)舉證責(zé)任。但由于一些安監(jiān)執(zhí)法人員不熟悉行政執(zhí)法證據(jù)規(guī)則，或因?yàn)槲覈?guó)有關(guān)的法律法規(guī)及其相應(yīng)的配套規(guī)章尚不完善，在證據(jù)收集與運(yùn)用方面主要存在以下問(wèn)題：取證質(zhì)量不高，證據(jù)不充分長(zhǎng)期以來(lái)，安全生產(chǎn)違法案件存在著“重口供，輕事實(shí)材料”的現(xiàn)象，證據(jù)材料中只有詢(xún)問(wèn)筆錄，不足以認(rèn)定事實(shí)，不符合“以事實(shí)為依據(jù)”的行政執(zhí)法原則；有的檢查報(bào)告中提到安全生產(chǎn)投入不足等違法行為，而詢(xún)問(wèn)筆錄中卻對(duì)此違法事實(shí)只字未提，甚至證據(jù)材料中也沒(méi)有相應(yīng)的佐證材料。取證程序不規(guī)范，甚至不合法對(duì)于什么是事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，不同類(lèi)別的安全生產(chǎn)行政案件應(yīng)當(dāng)收集哪些證據(jù)，或應(yīng)證明到何種程度等基本問(wèn)題，我國(guó)目前沒(méi)有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。因此，在收集證據(jù)過(guò)程中，有的檢查人員超越檢查范圍進(jìn)行檢查；有的不注重行政相對(duì)人的申述、申辯權(quán)利，甚至有的執(zhí)法案件是先做出執(zhí)法行為，后取證，甚至是進(jìn)入復(fù)議、訴訟環(huán)節(jié)才取證。取證方式相對(duì)單一現(xiàn)行的行政法律、法規(guī)制約了安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)調(diào)查取證的能力、手段、保障措施，實(shí)際工作中安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)比起司法機(jī)關(guān)在調(diào)查取證方面有很大的局限性。行政執(zhí)法證據(jù)的取證方式主要集中在各種書(shū)證復(fù)印件、詢(xún)問(wèn)筆錄、視聽(tīng)材料，而物證、鑒定結(jié)論和現(xiàn)場(chǎng)筆錄等證據(jù)形式相對(duì)較少，致使證據(jù)來(lái)源面窄，證據(jù)的證明力較差。盲目堆砌證據(jù)，缺乏必要的整理說(shuō)明有的案件較復(fù)雜，收集了大量證據(jù)；但大多存在著不能對(duì)所收集的證據(jù)根據(jù)具體證明對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)整理的現(xiàn)象，而只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的堆砌。如有的檢查報(bào)告和處罰決定書(shū)中只敘述認(rèn)定的案件事實(shí)，而對(duì)所做出的具體行政行為依據(jù)的證據(jù)、認(rèn)定過(guò)程和認(rèn)定理由不進(jìn)行說(shuō)明；還有的案件中所收集的證據(jù)之間存在相互矛盾的情況，對(duì)于采信了哪些證據(jù)，不采信哪些證據(jù)，具體理由是什么，均不作說(shuō)明。對(duì)策之一證據(jù)的收集與固定安全生產(chǎn)行政執(zhí)法證據(jù)收集與固定，是指安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)及其執(zhí)法人員，為查明案件真實(shí)情況而運(yùn)用法律許可的方法和手段，按照一定的程序，發(fā)現(xiàn)、采集、提取證據(jù)的活動(dòng)。收集及固定證據(jù)的目的，在于查明安全生產(chǎn)違法案件真實(shí)情況，這是查處安全生產(chǎn)行政違法案件的基礎(chǔ)?，F(xiàn)場(chǎng)檢查《行政處罰法》第36條規(guī)定了行政檢查：“……行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)公民、法人或者其他組織有依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的行為的，必須全面、客觀、公正地調(diào)查，收集有關(guān)證據(jù)；必要時(shí)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，可以進(jìn)行檢查?！薄栋踩a(chǎn)法》第56條規(guī)定：“負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門(mén)依法對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位執(zhí)行有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，……”《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第27條規(guī)定?！鞍踩a(chǎn)行政執(zhí)法人員對(duì)與案件有關(guān)的物品、場(chǎng)所進(jìn)行勘驗(yàn)檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人到場(chǎng)，制作勘驗(yàn)筆錄，并由當(dāng)事人核對(duì)無(wú)誤后簽名或者蓋章。當(dāng)事人拒絕到場(chǎng)的，可以邀請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的其他人員作證，并在勘驗(yàn)筆錄中注明；也可以采用錄音、錄像等方式記錄有關(guān)物品、場(chǎng)所的情況后，再進(jìn)行勘驗(yàn)檢查”?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)檢查是安全生產(chǎn)行政執(zhí)法的常規(guī)手段?，F(xiàn)場(chǎng)檢查的任務(wù)主要是查明案件的現(xiàn)場(chǎng)狀況，獲取現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查，可以直接獲得與案件有關(guān)的物證、書(shū)證，還能制作現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄。在現(xiàn)場(chǎng)檢查獲得證據(jù)的過(guò)程中，必須要有2名以上（含2名）持有省政府頒發(fā)的《行政執(zhí)法證》的執(zhí)法人員進(jìn)行檢查，并應(yīng)向當(dāng)事人或有關(guān)人員出示證件。當(dāng)事人或見(jiàn)證人必須在現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄上簽字或蓋章。先行登記保存《行政處罰法》第37條規(guī)定?！啊谧C據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下，經(jīng)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以先行登記保存……?！薄栋踩a(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第26條對(duì)先行登記保存的要求作了明確規(guī)定。證據(jù)先行登記保存作為行政執(zhí)法調(diào)查取證的專(zhuān)門(mén)方法，在安全生產(chǎn)行政執(zhí)法中起到非常重要的作用，它能夠使可能滅失的證據(jù)或者以后難以取得的證據(jù)，提前得到有效的固定，防止因自然或人為因素而失去某些有效證據(jù)。使用證據(jù)登記保存的方式固定證據(jù)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)安全生產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并在7日之內(nèi)作出處理決定，在此期間，當(dāng)事人或者有關(guān)人員不得銷(xiāo)毀或者轉(zhuǎn)移證據(jù)。抽樣鑒定《行政處罰法》第37條規(guī)定?！靶姓C(jī)關(guān)在收集證據(jù)時(shí)，可以采取抽樣取證的方法?！薄栋踩a(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第26條對(duì)抽樣取證也作了基本相同的規(guī)定。對(duì)于抽樣取得的證據(jù)，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)委托或聘請(qǐng)具有安全生產(chǎn)鑒定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)的技術(shù)鑒定，對(duì)專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行分析、判斷后作出結(jié)論性意見(jiàn)，這就是鑒定結(jié)論。在抽樣送檢獲得鑒定結(jié)論的過(guò)程中，抽樣提出物證時(shí)應(yīng)開(kāi)具物品清單，由2名以上（含2名）辦案人員和2名以上（含2名）見(jiàn)證人簽字或蓋章，同時(shí)送檢樣品需要雙方認(rèn)可；要委托或聘請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)要求的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告必須符合有關(guān)形式上的要求，如應(yīng)當(dāng)載明委托人和委托鑒定的事項(xiàng)、向鑒定部門(mén)提交的相關(guān)材料、鑒定的依據(jù)和使用的科學(xué)技術(shù)手段、鑒定部門(mén)和鑒定人鑒定資格的說(shuō)明，并應(yīng)有鑒定人的簽名和鑒定部門(mén)的蓋章等。調(diào)查詢(xún)問(wèn)《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第24條規(guī)定。“……當(dāng)事人或者有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)回答安全生產(chǎn)行政執(zhí)法人員的詢(xún)問(wèn)，并協(xié)助調(diào)查或者檢查，不得拒絕、阻撓或者提供虛假情況?！卑踩a(chǎn)行政執(zhí)法案件在任何時(shí)候都可以采用此方法進(jìn)行調(diào)查。安監(jiān)執(zhí)法人員通過(guò)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人，聽(tīng)取當(dāng)事人對(duì)案件情況的陳述，并記錄下來(lái)作為一種證據(jù)，就是詢(xún)問(wèn)筆錄。安監(jiān)執(zhí)法人員通過(guò)詢(xún)問(wèn)其他了解有關(guān)案件情況的人，記錄下來(lái)作為一種證據(jù)，就是證人證言。在調(diào)查詢(xún)問(wèn)取得相關(guān)證據(jù)時(shí)，必須要有2名以上（含2名）持有省政府頒發(fā)的《行政執(zhí)法證》的執(zhí)法人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，并向當(dāng)事人或者有關(guān)人員出示證件，表明身份和調(diào)查目的；在向案件有關(guān)證人取證時(shí)，應(yīng)當(dāng)個(gè)別進(jìn)行，并對(duì)證人說(shuō)明不得提供偽證或隱匿證據(jù)，同時(shí)證人的證言材料應(yīng)交證人核對(duì)無(wú)誤后簽字或者蓋章；詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人時(shí)應(yīng)制作筆錄，筆錄允許當(dāng)事人提出修改補(bǔ)充，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后，當(dāng)事人須逐頁(yè)簽字或蓋章，當(dāng)事人拒絕簽字或蓋章的，辦案人員應(yīng)在詢(xún)問(wèn)筆錄上注明情況。調(diào)取或索取有關(guān)資料并進(jìn)行復(fù)制《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第25條規(guī)定?！鞍踩a(chǎn)行政執(zhí)法人員應(yīng)當(dāng)收集、調(diào)取與案件有關(guān)的原始憑證作為證據(jù)。調(diào)取原始憑證確有困難的，可以復(fù)制，復(fù)制件應(yīng)當(dāng)注明?經(jīng)核對(duì)與原件無(wú)異?的字樣和原始憑證存放的單位及其處所，并由出具證據(jù)的人員簽名或者單位蓋章?！痹谡{(diào)取或索取有關(guān)資料時(shí)，調(diào)取或索取的材料須是與案件有關(guān)的資料，并由提供人在原件或復(fù)制件上簽字或蓋章，以證明該證據(jù)來(lái)源或進(jìn)行確認(rèn)；對(duì)涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者提供個(gè)人隱私的資料，行政執(zhí)法人員應(yīng)為其保密，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。拍攝、錄音、錄像等《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第27條規(guī)定?！啊部梢圆捎娩浺簟浵竦确绞接涗浻嘘P(guān)物品、場(chǎng)所的情況后，再進(jìn)行勘驗(yàn)檢查”。根據(jù)行政處罰及訴訟的證據(jù)要求，在取得視聽(tīng)證據(jù)時(shí)，拍攝、錄音、錄像時(shí)應(yīng)公開(kāi)進(jìn)行，以偷拍、偷錄、竊聽(tīng)等手段獲取的侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)。拍攝、錄音、錄像時(shí)一般不作單獨(dú)的調(diào)查取證方法，而作為其他調(diào)查取證時(shí)的輔助形式或補(bǔ)充，因此，保存有關(guān)資料的原始載體，注明制作方法、時(shí)間、制作人和證明對(duì)象等，聲音資料應(yīng)附有該聲音內(nèi)容的文字記錄。另外，在收集和固定證據(jù)的過(guò)程中還需要注意確定相對(duì)人證據(jù)的收集，此項(xiàng)證據(jù)是至關(guān)重要的，也是首要的。公民的則需有其身份證，法人或其他組織的，需有許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；受委托人需有委托書(shū)；當(dāng)證據(jù)中的相對(duì)人確定有沖突時(shí)，需有其他證據(jù)排除沖突；各證據(jù)中的相對(duì)人能互相印證為同一主體。同時(shí)，證據(jù)一定要合法。證據(jù)必須是由執(zhí)法人員依照法律的規(guī)定程序，進(jìn)行收集、固定、保全的。對(duì)策之二：證據(jù)的正確運(yùn)用《安全生產(chǎn)違法行為行政處罰辦法》第3條規(guī)定?！皩?duì)安全生產(chǎn)違法行為實(shí)施行政處罰，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則……”也就是說(shuō)安監(jiān)執(zhí)法人員在具體執(zhí)法辦案中要做到以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿。其核心內(nèi)容就是證據(jù)必須具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，證據(jù)鏈完整閉合。用來(lái)證實(shí)違法事實(shí)的每一個(gè)證據(jù)應(yīng)是可定案的證據(jù)可定案的證據(jù)必須具有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。合法性是指可以作為證據(jù)的事實(shí)材料不僅要符合法定的表現(xiàn)形式，而且取得證據(jù)的方法要合法。在安全生產(chǎn)行政執(zhí)法過(guò)程中，安全生產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)不得采用違法的手段取得書(shū)證、物證和視聽(tīng)資料等證據(jù)；同時(shí)，證據(jù)必須符合法定的7類(lèi)表現(xiàn)形式，否則，所作出具體行政行為違法。關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)須與違法事實(shí)相關(guān)聯(lián)，與違法事實(shí)無(wú)關(guān)、無(wú)關(guān)緊要、過(guò)于重復(fù)的證據(jù)不能作為案件定案的依據(jù)。真實(shí)性是指證據(jù)事實(shí)須客觀存在，被處罰當(dāng)事人不予認(rèn)可的復(fù)印件、復(fù)制品，被當(dāng)事人或他人進(jìn)行技術(shù)處理、無(wú)法辨明真?zhèn)蔚淖C據(jù)材料，不能正確表達(dá)意志的證人證言等證據(jù)，不能視為該證據(jù)真實(shí)存在，不具有法律效力。證據(jù)在整個(gè)行政執(zhí)法過(guò)程中應(yīng)形成證據(jù)鏈從行政執(zhí)法程序的受理——調(diào)查取證——審理——執(zhí)行——結(jié)案5個(gè)環(huán)節(jié)中不難看出，每一步程序都涉及獲取相關(guān)證據(jù)和紀(jì)錄。案件的受理程序應(yīng)有投訴人、接待人、主管領(lǐng)導(dǎo)的批示，有關(guān)紀(jì)錄證據(jù)或案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)紀(jì)錄證據(jù)；調(diào)查取證應(yīng)獲取大量的人證、物證、視聽(tīng)材料、證人證言、行政相對(duì)人陳述，調(diào)查筆錄、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)檢查筆錄、檢驗(yàn)檢定或鑒定結(jié)果等證據(jù)；審理環(huán)節(jié)可涉及審理紀(jì)錄、證人證言、行政相對(duì)人陳述以及行政相對(duì)人提供的各種證明資料、文件等證據(jù)；執(zhí)行環(huán)節(jié)肯定有行政處罰決定書(shū)、行政處罰決定書(shū)送達(dá)通知，需要人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的案件，還應(yīng)有申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)，以及執(zhí)行情況的紀(jì)錄證據(jù)；結(jié)案程序反映的是案件已執(zhí)行完畢，應(yīng)有結(jié)案申請(qǐng)表，并有同意和批準(zhǔn)結(jié)案相關(guān)部門(mén)、領(lǐng)導(dǎo)的簽字紀(jì)錄。以上程序中的證據(jù)形成了最后歸檔程序的證據(jù)鏈。證據(jù)應(yīng)隨案卷一起存放不能隨文書(shū)裝訂立卷的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)放入證據(jù)袋中，隨卷歸檔，并在證據(jù)袋上注明證據(jù)的名稱(chēng)、數(shù)量、提取時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容；不能隨文書(shū)立卷裝訂的錄音、錄像或者實(shí)物證據(jù)，需在證據(jù)材料備考表中注明錄制的內(nèi)容、數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)、責(zé)任人及存放地點(diǎn)等內(nèi)容。第四篇：?jiǎn)T工違紀(jì)事實(shí)證據(jù)的收集與固定員工違紀(jì)事實(shí)證據(jù)的收集與固定對(duì)于員工違紀(jì)行為的事實(shí)證據(jù)，企業(yè)可以采取以下方法予以固定：①違紀(jì)員工寫(xiě)“檢討書(shū)”、“求情書(shū)”、“申辯書(shū)”、違紀(jì)情況說(shuō)明等要求違紀(jì)員工寫(xiě)檢討書(shū)或情況說(shuō)明書(shū)面材料之前，企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)找其進(jìn)行談話(huà)，指出職工行為的嚴(yán)重后果并提出書(shū)寫(xiě)要求：應(yīng)完整陳述違紀(jì)行為發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、涉及的人或單位，違紀(jì)行為發(fā)生原因、經(jīng)過(guò)，給用人單位造成的損害結(jié)果等。書(shū)面材料要有違紀(jì)員工本人簽名，應(yīng)注明其書(shū)寫(xiě)時(shí)間。對(duì)于不符合要求的書(shū)面材料，應(yīng)要求職工重新書(shū)寫(xiě)直到合格為止。②違紀(jì)員工本人簽字的違紀(jì)記錄違紀(jì)記錄應(yīng)記載清楚違紀(jì)事實(shí)經(jīng)過(guò)，造成的損害結(jié)果，違紀(jì)行為指向的企業(yè)規(guī)章制度的具體條款等。如有可能，違紀(jì)記錄最好應(yīng)由違紀(jì)員工本人填寫(xiě);如員工因文化水平較低等原因自己不能書(shū)寫(xiě)的，企業(yè)工作人員應(yīng)將代填寫(xiě)的內(nèi)容以誦讀方式告知違紀(jì)員工本人，違紀(jì)員工本人應(yīng)簽署“已了解表格內(nèi)各項(xiàng)填寫(xiě)內(nèi)容，本人予以認(rèn)可”等類(lèi)似語(yǔ)句;對(duì)于理解力較低的員工，應(yīng)讓其家屬或其他員工作為證人陪同處理;簽字有困難的，可以按手印代替。為操作方便，也可以采取扣工資的處理方式。企業(yè)在每次的工資單中扣除相應(yīng)違紀(jì)員工的工資數(shù)額，并注明違紀(jì)事由，由員工在領(lǐng)取工資時(shí)簽字確認(rèn)。③其他員工及知情者的證明與違紀(jì)員工共同工作的同事，對(duì)違紀(jì)員工的違紀(jì)行為了解最清楚，其陳述最接近事實(shí)。但違紀(jì)員工與其有利害關(guān)系，按照民事訴訟的證據(jù)規(guī)則，利害關(guān)系人的證言確實(shí)效力較低，一般不能作為單獨(dú)確定事實(shí)的證據(jù)。如果企業(yè)有其他輔助證據(jù)，與該證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈，則可以成為確定事實(shí)的依據(jù)