演示版物業(yè)工程部管理課件

物業(yè)工程部管理精心整理1一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系二、工程部的任務三、工程部的管理工作

四、要實現(xiàn)工程部有效的管理五、工程部的規(guī)章制度

附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù)

目錄精心整理2一、物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系根據(jù)使用功能不同，物業(yè)可分為4類

（1）居住物業(yè)：住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等（2）商業(yè)物業(yè)：

綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所

（3）工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉庫等

（4）其它物業(yè)：車站、機場、醫(yī)院、學校

精心整理3現(xiàn)代工程管理理念：

融入市場、精簡機構(gòu)、一專多能物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系是：

根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、面積的大小、設備的多少、服務的標準等條件

設置工程部的組織機構(gòu)和人員配置

精心整理4工程部與以下部門有業(yè)務關(guān)系

外部：

內(nèi)部：

供電局：

申請用電量、定期電氣設備檢測、增容

勞動局：

特殊工種的培訓發(fā)證、耐壓容器年檢、電梯年檢

環(huán)保局：

排煙、排污、噪聲檢測

電話局：

申請中繼線、網(wǎng)絡

煤氣公司：

申請煤氣使用并接受管理

自來水公司：

申請自來水的使用

衛(wèi)生防疫站：

檢查飲用水的潔凈度

街道辦事處：

門前三包衛(wèi)生達標

維保公司：

冷凍機

電梯

行政、客服、

保安、辦公室、餐飲

輔醫(yī)、

保潔

市政熱力公司：供應蒸汽精心整理5二、工程部的任務

1、執(zhí)行、落實總經(jīng)理制定的各項年度計劃和工作目標

2、對物業(yè)供應能源

3、負責對物業(yè)設備和設施進行維修、運行

4、對設備設施進行更新和改造

精心整理6三、工程部的管理工作

工程部的管理工作

管理：計劃、人員、設備、運行、維修、資料控制：

能耗、設備運行狀態(tài)、材料消耗

工作人員的工作精神狀態(tài)

精心整理71、計劃管理

計劃管理

年計劃、季度計劃、月計劃

能源計劃（能源消耗計劃、(水電氣

)節(jié)能計劃）

維修計劃（檢修計劃、設備更新改造計劃）

材料計劃（物品采購計劃、材料消耗計劃、

工具消耗計劃、低值易耗計劃）

人員管理計劃（人員培訓計劃、人員編制調(diào)整計劃、

人員數(shù)量調(diào)整計劃）

費用總額管理計劃（根據(jù)上述管理費用，制定費用總額管理計劃、工資總額、各分項費用）

精心整理82、對人員進行管理

（1）根據(jù)物業(yè)的大小、類型、服務的標準、設備的類別、

物業(yè)管理費的額度、設置工程部的組織機構(gòu)及崗位

工程部組織機構(gòu)設置是多種多樣的，

要根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和服務標準而設置：精心整理9A、按專業(yè)系統(tǒng)設置方式

工程部經(jīng)理工程部副經(jīng)理值班室秘書電工水暖空調(diào)土建弱電鍋爐庫房例如：酒店精心整理10B、按設備分區(qū)域的設置方式

工程部經(jīng)理工程部副經(jīng)理秘書調(diào)度發(fā)配電組空調(diào)組客房組餐廳組洗衣房組公共區(qū)組土建組庫房組精心整理11C、按管理性質(zhì)設置方式工程部經(jīng)理工程部副經(jīng)理技術(shù)組秘書緊急維修計劃維修弱電組鍋爐房土建組庫房經(jīng)理助理精心整理12D、按運行管理和維修分設的模式

工程部經(jīng)理調(diào)度副經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理運行管理日常管理計劃管理空調(diào)運行共電運行鍋爐運行計劃統(tǒng)計客房維修餐廳維修公共維修空調(diào)專業(yè)電梯專業(yè)其它專業(yè)精心整理13工程部經(jīng)理值班室秘書電工水暖空調(diào)土建弱電鍋爐強電暖通綜合E、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院3萬㎡左右例如：物業(yè)精心整理14工程部經(jīng)理值班室秘書空調(diào)綜合維修鍋爐庫房電氣主管電氣工程師暖通主管暖通工程師綜合主管土建工程師強電弱電水暖F、大型高檔寫字樓、商業(yè)中心、醫(yī)院10萬㎡左右精心整理15（2）人員的招聘

招聘技術(shù)標準（其他標準由人事部門確定）

工程部經(jīng)理：1、工程部經(jīng)理應具備的素質(zhì)

誠信、勤奮、團結(jié)、協(xié)作、有專業(yè)知識、有相關(guān)的工作經(jīng)歷、

熟悉物業(yè)法規(guī)、接受過專業(yè)培訓2、工程部經(jīng)理應具備的工作能力

團隊協(xié)作能力、指揮協(xié)調(diào)能力、預測控制能力、溝通管理能力、文案撰寫能力、3、工程部經(jīng)理應具備的技術(shù)要求

有相關(guān)的學歷

對物業(yè)各個系統(tǒng)有初步的了解、有一項專業(yè)較強

有處理、解決設備運行故障的能力

有相關(guān)的上崗證精心整理16

主管：

1、有相關(guān)的學歷

2、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉

3、有相關(guān)的工作經(jīng)歷

4、有相關(guān)的上崗證員工：

1、對本專業(yè)系統(tǒng)較為熟悉，有一定的工作經(jīng)驗

2、有相關(guān)的工作經(jīng)歷

3、有相關(guān)的上崗證精心整理17人員的搭配原則（主要指員工）

1、老中青相結(jié)合老青各占10％～20％左右

2、技術(shù)高中低相結(jié)合

高低各占10％～20％左右

精心整理18要有磨合期

一般控制在1～2個月

磨合期主要觀察1、敬業(yè)精神、團隊精神2、脾氣、性格、集體融入性、容忍性3、技術(shù)水平、

精心整理193、對設備進行管理

（1）按照京國土房管物字(2001)258號《北京市物業(yè)管理招投標暫行辦法》第二十一條

招標活動結(jié)束后，招標人或原物業(yè)管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業(yè)：

１．項目竣工總平面圖；

２．單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備安裝竣工圖；

３．附屬公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

４．有關(guān)設施、設備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

５．各單項工程竣工驗收證明材料；（或綜合驗收材料）

６．房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；

７．房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；

８．公共配套設施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；會所商業(yè)用房物業(yè)用房等９．物業(yè)管理所必須的其他資料。

精心整理20（2）對所接管的設備進行試運行，對有問題的設備做好記錄并請甲方確認，

協(xié)助甲方解決

（3）對工程遺留問題做好記錄，及時將信息反饋給甲方并協(xié)助甲方解決

（4）建立設備檔案，

將價值較高的設備建立檔案（包括：設備名稱、品牌、生產(chǎn)廠家、單價、產(chǎn)地、出廠日期、使用起始日期、安裝地點、功率、配件、保修期、安裝使用手冊、保修單位、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等）備查

（5）對設備進行編號，確定負責人精心整理214、對運行進行管理

1、配置有相應技術(shù)水平的運行人員，能夠簡單處理設備故障

2、根據(jù)情況調(diào)整設備的運行狀態(tài)

3、一備一用的設備一般情況每周調(diào)換一次

4、建立運行值班記錄5、每天對能耗進行統(tǒng)計精心整理225、對維修進行管理

設備的生命周期(浴盆曲線)

故障率時間

O早期故障期劣化故障期偶發(fā)故障期

精心整理23維修工作主要分為計劃內(nèi)和計劃外兩類維修

1、計劃外維修

2、計劃內(nèi)維修

3、每月對維修單進行統(tǒng)計、分析從中總結(jié)經(jīng)驗

（維修數(shù)量、質(zhì)量、材料消耗）

精心整理24工程部的維修分類圖維修計劃外維修計劃內(nèi)維修緊急維修預防性維修改良性維修日常維護保養(yǎng)定期檢查設備更新改造巡檢報修

精心整理25做出設備的中小修計劃

一般1個月一小修，三個月一中修

時間名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵－－－－室外管網(wǎng)－－－－－－－精心整理266、對資料進行管理

（1）建立設備技術(shù)檔案管理：

（2）建立設備登記卡片：

A、物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料。

B、設備的技術(shù)規(guī)范、標準，操作手冊、使用說明書。

C、設備新技術(shù)信息及資料。

D、員工技術(shù)考核標準、各項制度及相關(guān)資料。

A、各系統(tǒng)設備檔案登記卡。B、各部門設備檔案登記卡。

精心整理271、對能耗進行控制

1、根據(jù)物業(yè)交接時的統(tǒng)計資料做出能耗預測（見表）2、從能耗較大的設備入手控制能源消耗3、制定節(jié)能計劃（組建節(jié)能機構(gòu)、制定節(jié)能目標等）4、比較節(jié)能效果，總結(jié)節(jié)能經(jīng)驗

精心整理28序號設備名稱功率數(shù)量運行臺數(shù)運行功率(KW)運行時間30天/月每月電費估算0.65元／KW·H用備注每天小時(H)每天功率KW·H滿負荷率(％)起動頻率(%)每月功率KW·H1冷卻水塔4KW／臺2臺141248100%100%1140

7時～19時夏季3個月運行2空調(diào)機總170KW6臺617012340100%100%10200

3冷水機組總205KW2臺110312123680%80%23731

4三星室內(nèi)機總95KW472臺472951095080%100%22800

5三星室外機11KW／臺100臺1001100101100060%80%158400

6變頻生活水泵22KW／臺2臺1222452860%50%4752

全年運行7穩(wěn)壓水泵7.5KW1臺17.52418060%80%2592

全年運行8電子屏總10.2KW2塊210.210102100%100%3060

全年運行9熱水循環(huán)泵總60.25KW3臺24024960100%100%28800

冬季3個月運行10旱地噴泉總71KW33臺泵276盞

71

100%100%71

每周15分鐘運行檢查每月運行1小時11燈光效果總130KW

1/3404160100%100%4800

不包括節(jié)假日12電梯總97KW5臺597121164100%50%17460

夜班留1臺值班電梯13小貨梯（食品）2.5KW1臺12.5410100%30%90

全年運行14排煙風機總46.5KW9臺

10

每月檢查1次15新風機組總86KW39臺3986121032100%100%30960

全年運行16電動遮陽篷總10KW

忽略17電動窗1.8KW54個

忽略18電動旋轉(zhuǎn)門0.7KW2扇20.7128.4100%70%176

全年運行19電動防火門2KW2扇

忽略20變壓器1600KVA臺2臺

損耗忽略21配電屏

18臺

損耗忽略22照明系統(tǒng)綜合樓812KW80%65085200

156000

全年運行

總1124KW展示中心312KW80%25041000

30000

全年運行精心整理292、對設備運行狀態(tài)進行控制

1、對冷凍機、水泵、變壓器、鍋爐等一備一用的設備要經(jīng)常替換運行

2、冷凍機的啟閉時間要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整，

冷卻水塔的啟閉數(shù)量要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整

3、不經(jīng)常啟動的設備也要每周啟動一次

（如消防水泵、柴油發(fā)電機）

4、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)在人員較少的時間段（如夜間可關(guān)閉一些）

精心整理303、對材料消耗進行控制

工程維修材料的消耗是較大的費用消耗，主要消耗在燈泡、燈管、開關(guān)、插座、電線、閥門上1、憑維修單領取材料

2、更換的零件要拿回沖銷

3、金額較大的配件要有經(jīng)理簽字

4、定期進行小修、加油減少零配件的損壞

精心整理314、工作人員的工作精神狀態(tài)進行控制

1、我們講的控制，是對工作人員在工作時間內(nèi)精神狀態(tài)進行控制，而不是全部時間

2、了解員工的技術(shù)水平，了解員工的協(xié)作意識、工作情緒，了解員工的近期

對管理者的看法，了解員工的需求等。

3、解決了解到的影響工作的問題

精心整理32管理者的管理知識要求

1、什么是管理?

2、什么是管理者?

3、作為一個管理者應該干什么?4、管理能力由哪些要素組成?

5、如何掌握管理要領?

四、要實現(xiàn)工程部有效的管理管理知識精心整理33什么是管理：管理是一種由管理者組織他人工作的活動，而不是管理者自己去完成

管理工作的三個基本特點

1、管理是有目標的，管理過程就是為實現(xiàn)目標而努力的過程，

是為實現(xiàn)目標而采取的手段.

2、管理是一個作用過程，這個過程包括計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、

控制等部分，管理是應用性的社會科學，但在一定程度上又是一種藝術(shù)。

3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是屬下人員的工作情況，

如果凡事都要管理者自己動手干，那么，這一局面就足以說明這里不存在成功的管理。

精心整理34什么是管理者

一個管理者必須達到下例三項要求

1、必須借助于計劃、組織，指揮、協(xié)調(diào)和控制等過程來開展管理工作。

2、管理者必須直接參與解決問題，做出決策。（管理者的任務之一就是對不同的可選方案進行評價并作出決擇）。

3、管理者至少要有一個人向他負責，向他匯報工作。

管理者另一個責任就是負責指導和指揮下屬開展工作。

精心整理35管理者應該干什么每個中層、高層管理者都肩負者4個方面的職責

1、規(guī)劃和決策。2、組織和協(xié)調(diào)。3、控制和調(diào)節(jié)。4、指導和培訓。

精心整理36管理者能力是由哪些要素組成

管理知識；管理技能；管理觀念

管理能力是由3個相互關(guān)聯(lián)的要素組成

一個稱職的管理者在管理觀念上的特征是

1、強烈的管理意識2、具有強烈的責任感3、具有感情交流意識

管理技能的組合應包括

技術(shù)技能、交際技能、行政管理技能三個部分

精心整理37管理者為什么會失敗

1、缺乏基本管理知識導致管理工作打不開局面。

2、缺乏行政管理能力。

3、缺乏交際能力，在處理人際關(guān)系上束手無策。

4、缺乏忘我的干勁，在其位不謀其政。

5、缺乏公正嚴明的管理作風。

6、對部下缺乏信任，不能放手讓部下去做工作。7、自己應首先是管理者，其次才是技術(shù)專家，將位置擺不正。

8、不善于協(xié)調(diào)各種目標的關(guān)系，（物業(yè)目標、部門目標、職工目標）不能保持各種目標相對平衡。

9、內(nèi)部不團結(jié)，搞小集團。

10、缺乏對部下的在職培訓，不能提高職工的整體素質(zhì)。

精心整理38五、工程部的規(guī)章制度

1、工程部經(jīng)理崗位責任制

2、主管崗位責任制、領班崗位責任制、各工種崗位責任制。

3、采購，保管和領用制度。

4、新增設備管理制度。

5、設備的改裝、移裝制度。

6、設備的運行、維修、使用制度。

7、安全用電制度。

8、設備交接班制度。

9、設備轉(zhuǎn)讓和報廢制度。

10、設備事故分析制度。

精心整理39附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標準及參數(shù)

各區(qū)域的技術(shù)標準參數(shù)

（建議）

地域溫度濕度新風量m/h人噪音照度換氣次數(shù)m/h人風速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-500．1--0．2大廳252240651840100-200100．25走廊24

4065183510050．2多功能廳2620406525403001015游泳池2628757522501002-40．2餐廳232340652540100-200

0．2廚房1820≤60

6020040-600．3會議室242040652540300

0．2迪廳24204065335050300．2辦公室242240652535100-150

0．1酒吧23234065254050100．2衛(wèi)生間26204065

401005-100．2洗衣房26204065

6020015-200．2員工區(qū)26204065

5050-1005-100．3健身房19254065604050-100

0．3精心整理40強電

變配電標準

應具備雙路10千V供電的條件，并自備發(fā)電機

變壓器應工作在選配容量的60%~80%

變壓器的選擇要一備一用

高低壓配電室應通風良好，換氣量每小時不少于6次

高低壓配電母線要分段，并要設聯(lián)絡柜

低壓配電要有補償電容器

三相負荷要平橫，重要區(qū)域要單獨控制

精心整理41對各區(qū)域照度要求

LX照度

大堂75~150LX洗衣房100~200LX照度標準值分級LX分級大堂吧75~150LX員工浴室50~100LX低簡單視覺要求的一般照明如倉庫道路0.51.2.3.5.10.15.20餐廳50~100LX員工更衣室50~100LX多功能廳150~300LX前臺50~100LX中工作房間的一般照度,如辦公室,教室,

會圖室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿30~75LX棋牌室100~200LX泳池30~75LX臺球廳150~300LX高有特殊要求的一般照明如:大會堂.大型綜合體育院300.200.750.1000.1500.2000.3000酒吧20~50LX保玲球100~200LX精品屋100~200LX廚房200~500LX書報亭100~200LX電梯機房50~100LX參考高度0.75M水平面.滿月星光下為0.2LX,多云白天,室外為1000lx~10000lx陽光直射的室外至少為10000LX照度為1LX時，僅能變別物體輪廓照度為5~10LX時看收報較困難照度為50LX時為辦公室較低照度照度標準值分級（LX）0.51.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商務中心100~200LX

面客辦公室75~150LX

各經(jīng)理辦公室75~150LX

客房50~100LX

客房走廊50~100LX

電梯廳50~100LX

客用公共衛(wèi)生間50~100LX

消防樓梯20~50LX

客梯內(nèi)75~150LX

公共區(qū)20~50LX

設備層20~30LX

精心整理42供電負荷的分級

1級負荷

2級負荷

3級負荷

A供電中斷將造成人身傷亡者。B中斷供電將造重大政治影響。C中斷供電將造成重大經(jīng)濟損失者。D中斷供將造成公共場所秩序嚴重混亂。

A中斷供電將造成較大政治影響。B中斷供電將造成較大經(jīng)濟損失。C中斷供電將造成公共場所秩序混亂者

不屬于一、二級電力負荷

精心整理43弱電

電話機房選址

1、位置一般宜須安排在一樓或二樓，并應臨近道路以便于引線，

線應避免將總機設在地下室及潮濕的地方。

2、總機房應設在負荷中心，以節(jié)省線路投資。

3、總機房的位置應優(yōu)先選擇建筑物朝陽面。

4、避免將電話機房設于變配電室，空調(diào)壓縮機房，風機房，水泵房等，

有電磁或噪聲影響的房間附近。嚴格要求防止塵沙侵入和起灰

5、電話機房的環(huán)境要求。（見表）

精心整理44

電話機房的環(huán)境要求。

名稱室內(nèi)凈高M樓地面等效均布荷載kg/m2

溫度

濕度％照度（LX）基本要求適宜值基本要求適宜值程控交換機室低架3.0高架3.5≥450低架≥600高架18－282530－7555200話務員室3．0≥30022－242540－8055150電力室3．0≥45010－352545－756060配線室3.0(120回)3.5(600回)≥450(120回線)≥750(600回線)≥1000(總配線架下)10－322520－8055100電池室3．0≥1000≥1020

50精心整理456、中繼線數(shù)量的確定。（設備容量10%）

與市話局互相呼叫所接分機數(shù)中繼線數(shù)呼出呼入≤501~5與呼出中繼線合成雙向503410067200101130013144001516500181910002627精心整理467、總機房應單獨供電應配有＞2小時的UPS電源8、服務功能

①要有國內(nèi)國際長途

②要有計費有查詢功能，打印

③要有轉(zhuǎn)移呼叫功能

④要有語音留言功能（語音信箱）

⑤要定時叫醒服務

⑥要有請勿打擾功能

⑦等待呼叫功能精心整理47水系統(tǒng)

酒店要有自己的儲水系統(tǒng)，存量要在正常使用1—2天

管網(wǎng)的壓力最好不要超過4Kg

生活用水在進入管網(wǎng)前要進行消毒殺菌

生活熱水的要求

生活熱水夏季水溫控制在45—50℃

冬季控制在55—60℃

熱水主干管及分支干管要加保溫

精心整理48空調(diào)系統(tǒng)

冷凍水管及冷凝水管應加保溫，冷凝水管應是獨立系統(tǒng)，舒適送風溫差為送風口高度H≥5m，送風溫差△ts≤10℃