某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例

北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例一、項(xiàng)目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于2023年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財務(wù)評價的目的是通過市場供需研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評價，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1項(xiàng)目用地面積及其分布饅用地帥單位囑規(guī)劃豆用地歪面積籍(m蒸2狂)聾可開額發(fā)用肅地面掏積秋(m緞2蒙)岔保留議建筑疤占地盒面積干(m煤2分)許益華囑37韻98硬00客33肢20難3贏7參47夾76零3煉五建夸76嚷52養(yǎng)0眼71占20靠0亡53哥20逐合計沿45揀63愁20荒40號32地37讓53遙08垮32．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積畏土地呢使兇用者短用途蓋益華咳五建捉占地絨面積盼(m長2熟)觸建筑亂面積味(m辯2規(guī))蜘占地漆面積摧(m虛2墊)努建筑預(yù)面積甩(m膏2叉)覽住宅障43溫48貼8海10趣00塊00惹53騎20籠30響00震0酒地區(qū)兵公建村0.牛42攀75系22城09歷2謹(jǐn)0篇0年合計懼47座76材3闖12醋20總92竊53棗20終30壓00槽0項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3．項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總?cè)莘e率為2.00。表3項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配門類型途建筑杯面積班(m紀(jì)2螞)獵建筑瀉面積張所占恥比例搶(宰%)但保留拴建筑逼15毀20熊92浮--塞--鬧新卷建食建茄筑肝高層暈住宅輔43誠79顯08貫57耽.6灑多層瀉住宅病13猾76桐00焰18餃.1萍地區(qū)袍商服培85積00篩0瑞11念.2嫌配套釋公建個10鄰00努00嬌13識.1疲小計牙76餡05識08啊10團(tuán)0.逃0社合計箱91遠(yuǎn)26禁00劣--效--愚4睛．項(xiàng)綠目服協(xié)務(wù)對未象睛居住儲區(qū)將供規(guī)劃倒建設(shè)援一處若地區(qū)互級公或建中譽(yù)心和乞一所企醫(yī)院梅，為折附近源地區(qū)嗓和小蕩區(qū)內(nèi)久居民盒提供岸服務(wù)曉，其底余建廟筑為澆多層喪、高蟲層住族宅和戒配套制公建捏。其濟(jì)中，肢部分臉新建測住宅冊為益巷華集鑒團(tuán)其座它開路發(fā)項(xiàng)主目提室供拆餡遷安輩置房傷，部壞分住斤宅為鴨公開困銷售收商品傻房，少所占茫比例鋸分別龜為沃30來%頂和萌70億%段。研5榨．市貸政工客程和窯基礎(chǔ)師設(shè)施惰據(jù)測罩算，陡毛紡蹦廠居并住區(qū)碎建成的后，交對熱西力、享電力替、電理訊和晨煤氣南的需獅求預(yù)贏測如親下：貍(1質(zhì))供柔熱粥小區(qū)告內(nèi)將養(yǎng)自建銀鍋爐毅房，迷負(fù)責(zé)膝整個蛾小區(qū)茅的供杜熱。瓜(2花)焦供電煉根據(jù)具《北吊京毛牛紡廠目住宅蹤區(qū)供年電可默行性乳咨詢宿報告凳》，輝毛紡本廠住觸宅區(qū)拔的能禾源供理應(yīng)方許式采爆用鍋雕爐房圍（或殖熱力笑網(wǎng)）鋪供熱煤，煤巖氣或夠天然驢氣炊傷事，遺集中肌與分績散空鋒調(diào)相訓(xùn)結(jié)合港方案疑，新蹦建住買宅和毀新建敬公建揉用電振定額脖分別駐按汽25香瓦氏/斥平方慮米和負(fù)50資瓦漿/諷平方摟米計帆算，呢則該弟小區(qū)邁用電堅總計摩約章20鼻00襖0尼千瓦江。同蘇時使弟用系刑數(shù)為藏0.蔑8低，則拖最大裝負(fù)荷興約慣16夜00豈0溪千瓦撕，需軌安裝抬24耍00堅0晚千伏璃安變易壓器翼。丈根據(jù)栗測算剪，新助建小饒區(qū)內(nèi)貧開閉各站和暢由變涉電站掙引至旗住宅研區(qū)的陽電纜乳分別總需瓦40東0惰萬元象和耕48亡0紅萬元伯，需伶交納涌的供蓄電貼冶費(fèi)為揪28伐80燈萬元寶，以襯上三牌項(xiàng)共己計午37慢60積萬元塞。另閣外，夢居住椒區(qū)還晶應(yīng)承拘擔(dān)地漆方電集力建罵設(shè)基較金控40凱00燦萬元么，此窗項(xiàng)費(fèi)厚用可駛分期膛交納仇。從(3筆)蔬煤氣澤據(jù)北排京市增煤氣幻公司防測算展，按瘡小區(qū)怪內(nèi)住妻宅塑77桌36幅戶、洞其它額建筑響15具.8焦6海萬平潑方米蓮計，童日用掏煤氣摩量為拋2.椅1扛萬立桑方米盈，高脾峰用廊氣量爐為逐35揚(yáng)00蠻立方陜米。端(4嫁)吵電訊籠據(jù)北味京市娛電信趴管理屑局測蓮算，刪按居判住人龜口您2弊萬多萬、住手戶泡77股36盆戶計壤，毛擁紡廠啟居住柄區(qū)至統(tǒng)少需伯壓90肯00冰部（份包括怪公建童），衫初期瞞至少捐需安澆裝程堤控交征換機(jī)疾1磚萬門磨。于二、好市場匯研究饅（一嫂）北重京市暢當(dāng)前露房地跡產(chǎn)市蝦場概部況（嚴(yán)略）嘗（二演）北桃京市瞞普通影住宅刑市場據(jù)分析掉（三搏）市乘場供綢需關(guān)臥系分蘆析（滅略）霧經(jīng)過歷對北腎京市乎的投良資環(huán)利境和柿市場扁供求散關(guān)系難分析雪，我拜們提滑出如姻下建而議：奔本項(xiàng)靠目所佩處位脅置緊玻鄰北綿京市貼房地這產(chǎn)投歡資的濃熱點(diǎn)生地區(qū)般之一攏——向東四桐環(huán)路殖，建右議市獨(dú)場定描位如注下：溪(1第)策功能呆分配辟。小授區(qū)內(nèi)飽以普做通住塞宅為傍主，梯配以巴適當(dāng)便的寫哄字樓仿、商單業(yè)及違公建辰用房懂。普鳥通住示宅占恢70崗%寬，其懲中多紀(jì)層與挺高層核并重怎，為家提高襲項(xiàng)目害的建尖筑面丟積，朵適當(dāng)晴增加碰高層血的比僵例。換(2即)隆銷售諷對象摟。普逮通住鑼宅銷篇售對央象以悟企事票業(yè)單膠位、面集團(tuán)瞎購買彩和益憑華集蓄團(tuán)內(nèi)紋部其緣它項(xiàng)米目的半拆遷袖用房滅為主頸，外槽地駐致京機(jī)艘構(gòu)為值輔，須兼顧城散戶漿。壁(3內(nèi))辭戶型裳與功改能?；目紤]貫到銷革售對貸象，汽普通式住宅甚戶型家以三知室一雀廳、郵三室稈二廳菜、二醫(yī)室二鞠廳為視主，悄約占崖70它%嘉；四羽室二錦廳為找輔，煩占秀10仙%欺，其虧余為蛋二室禽或一戒室。盜面積憲約昌60贊-1觀20另平方輪米。沉在節(jié)衣約成納本的濁前提泄下，火應(yīng)盡戀量使烈功能備達(dá)到建中檔銀水平擾，如鎖設(shè)計園冰箱倡、洗砌衣機(jī)悄、空駕調(diào)的癥預(yù)留濟(jì)位置粥。閣（三竄）北鞠京市松寫字張樓市羞場分圈析（故略）讀（四蓋）北抓京市祥商業(yè)黃用房挨市場平分析凈（略若）賭三、燙項(xiàng)目除規(guī)劃犯建設(shè)標(biāo)方案逃和建卸設(shè)條旬件糟（一濫）項(xiàng)艱目用葛地功防能布婚局泉小區(qū)超內(nèi)現(xiàn)秤狀住羞宅主花要分畢布在迎廠區(qū)吃西北縮角和堂南端弓。規(guī)灘劃住攝宅主沿要集線中在乎小區(qū)幻中央惠，部壺分布保置于穗靠近延鐵路國的東首北角炸，在享高度滲控制座方面鏟，本抓著中植間高鋤、兩蛇邊低反的原丹則，取越靠裙近鐵獻(xiàn)路高低度越切低，昏以減破少鐵角路噪德音對娘居民娘的干抖擾。低毛紡悅廠周皺圍居溜住區(qū)肉建成沃較早松，配任套設(shè)懷施不該完善蓬，缺雷乏集楚中的疏、有驚規(guī)模掏的地乳區(qū)級客公建曾中心令。因碰此規(guī)彈劃在藝區(qū)域會內(nèi)兩全條主依干道侵（朝稈陽北艙路和炕星火佩路）悟交匯速處的暮東北辭部，殺即現(xiàn)鐵狀毛岸紡廠泰的西刪南角旦建設(shè)悲一處鏈地區(qū)論級的站公建源中心悼。由跌于周昨圍地南區(qū)缺腹少有啊規(guī)模加的醫(yī)鈴院，吃所以蟲在園蠻星路旱以北伴，靠第星火繞路一宜側(cè)規(guī)飄劃一用家醫(yī)租院。喝星火慢路是殃經(jīng)過嗎居住甲區(qū)的布一條購主要侄生活刪性道漲路，遲規(guī)劃交公建塊區(qū)多時沿星崖火路蠅布置再。在屢現(xiàn)狀虎綜合兩樓以旱南安財排一肺處農(nóng)灰貿(mào)市卸場，晝以解羞決星攜火路糧沿線責(zé)的馬依路市龍場問漿題。竿在朝圖陽北活路與徹園星聲路之壩間的互星火面路東皮側(cè)形暴成一踐組完偶整的六商業(yè)牛區(qū)。宜為滿蜻足服膨務(wù)半井徑要政求，鞠方便鍬小區(qū)倉東北全部居冒民，減在六版里屯社路南討，規(guī)普劃一鋼處小蒼規(guī)模南商服鄉(xiāng)用地材。笑居住商區(qū)東省部目旁前是竄倉儲承區(qū)，朝有一撓組電撐氣化職鐵路茶從居墊住區(qū)談邊經(jīng)畫過。覽規(guī)劃鹽中將拜鍋爐帝房、仇公交偷首末摟站和標(biāo)其它龜市政鞏場站臘布置雨在鐵叢路沿和線，堵另外芳將中鄙小學(xué)輛用地治也靠檔近鐵耕路布鈔置，煮但要扒采取號降低野噪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