物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)@物業(yè)管理實務(wù)

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的類別(一)按投資主體物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等企業(yè)。(1)全民物業(yè)管理企業(yè)即國有物業(yè)管理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國家依照所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)；(2)集體所有制物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有；(3)私營物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。(4)聯(lián)營指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，或組成新的經(jīng)營實體，取得法人資格；或共同經(jīng)營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經(jīng)營，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；(5)三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國有關(guān)法律在中國境內(nèi)設(shè)置的全部資本由外國投資者投資的企業(yè)；外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人經(jīng)中國政府批準(zhǔn)在中國境內(nèi)，同中國的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟組織共同舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營企業(yè)。(二)按股東出資形式可分為有限責(zé)任公司、股份、股份合作公司等。(1)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人；(2)物業(yè)管理股份是一般由5個以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份。隨著物業(yè)管理市場發(fā)展，集團化的物業(yè)管理股份將逐步出現(xiàn)；(3)股份合作型物業(yè)管理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營章程，按其股份或勞動享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。近年來，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，全國各地物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，和股份公司為537家。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。上述1540家物業(yè)管理企業(yè)對全市范圍內(nèi)近9600萬平方米的各類物業(yè)進行著管理服務(wù)職能。(三)按經(jīng)營服務(wù)方式分為代理租賃服務(wù)型、委托管理服務(wù)型兩種。(四)按是否具有法人資格一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營項目為主如房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。二、物業(yè)管理企業(yè)的組建(一)組建條件1.企業(yè)名稱預(yù)先審核企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成：企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點、所管物業(yè)名稱特點、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。除叫物業(yè)管理公司外也有稱物業(yè)管理、物業(yè)發(fā)展公司、物業(yè)公司等。根據(jù)國家工商行政管理局制定的《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關(guān)精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字：(1)有損于國家社會公共利益的；(2)可能對公眾造成欺騙或誤解的；(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；(4)黨政名稱、黨政軍機關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；(5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；(6)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。對于企業(yè)中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業(yè)名稱只限于全國性的大公司、國務(wù)院或者授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的大型進出口企業(yè)和大型企業(yè)集團，國家工商行政管理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設(shè)三個以上分支機構(gòu)等。根據(jù)公司登記管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項目的，應(yīng)當(dāng)在報送審批前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，然后以核準(zhǔn)的名稱報送審批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政管理機關(guān)審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預(yù)先核準(zhǔn)。設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)；設(shè)立股份，由全體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請時，必須提交：(1)全體股東或發(fā)起人簽署的申請書；(2)股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。工商行政管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應(yīng)性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。2.公司住所《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機構(gòu)所在地為住所。物業(yè)管理公司的主要辦事機構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)管理公司設(shè)立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權(quán)房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關(guān)。3.法定代表人物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權(quán)審批機關(guān)或主管部門審批和登記主管機關(guān)核準(zhǔn)登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人是經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)審查同意，當(dāng)企業(yè)申請登記經(jīng)核準(zhǔn)后，主要負(fù)責(zé)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：(1)有完全民事行為能力；(2)有所在地正式戶口或臨時戶口；(3)具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識；(4)具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理能力；(5)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；(6)符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。物業(yè)管理公司選好法定代表人對企業(yè)的經(jīng)營管理有著至關(guān)重要的作用。“千軍易得，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業(yè)管理公司法定代表人應(yīng)在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責(zé)內(nèi)行使職權(quán)履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動，對物業(yè)管理全面負(fù)責(zé)，并接受本公司全體成員監(jiān)督，接受政府部門、主管物業(yè)管理的行政機關(guān)的監(jiān)督。4.注冊資本公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊資本是公司從事經(jīng)營活動，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務(wù)能力和經(jīng)營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴(yán)格的規(guī)定。我國有關(guān)法律也對各類公司注冊資本有規(guī)定。企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章對申請企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊資金：生產(chǎn)性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊資本不得少于10萬元人民幣?！吨腥A人民共和國公司法》對有限責(zé)任公司和股份的注冊資本分別作出最低限額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊資本，生產(chǎn)經(jīng)營為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬元，技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬元。股份注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。股東或發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產(chǎn)，不得高估或低估作價。對于土地使用權(quán)的評估作價，要按照有關(guān)房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的20％，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過股份注冊資本的20％。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份都必須遵守。5.公司章程公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形式、組織機構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括：(1)公司的宗旨；(2)名稱和住所；(3)經(jīng)濟性質(zhì)；(4)注冊資金數(shù)額以及來源；(5)經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；(6)公司組織機構(gòu)及職權(quán)；(7)法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；(8)財務(wù)管理制度和利潤分配方式；(9)其他勞動用工制度；(10)章程修改程序；(11)終止程序；(12)其他事項。聯(lián)營企業(yè)章程還應(yīng)載明：(1)聯(lián)營各方出資方式、數(shù)額和投資期限；(2)聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；(3)參加和退出的條件、程序；(4)組織管理機構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；(5)主要負(fù)責(zé)人任期。有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項：(1)公司名稱和住所；(2)公司經(jīng)營范圍；(3)公司注冊資本；(4)股東的姓名或名稱；(5)股東的權(quán)利和義務(wù)；(6)股東的出資方式和出資額；(7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；(8)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；(9)公司法定代表人；(10)公司解散事由與清算辦法；(11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項：(1)公司名稱和住所；(2)公司經(jīng)營范圍；(3)公司設(shè)立方式；(4)公司股份總數(shù)每股金額和注冊資本；(5)發(fā)起人的姓名或者名稱，認(rèn)購的股份數(shù)；(6)股東的權(quán)利和義務(wù)；(7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；(8)公司法定代表人；(9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；(10)公司利潤分配辦法；(11)公司的解散事由與清算辦法；(12)公司的通知和公告辦法；(13)股東大會認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項。6.公司人員企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請成立全民、集體、聯(lián)營、私營、三資等企業(yè)，必須有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中中級職稱以上的須達3人以上。根據(jù)《公司法》設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè)立股份，除國有企業(yè)改建為股份的外，應(yīng)當(dāng)有5個以上發(fā)起人，且其中須有過半數(shù)的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)投資的機構(gòu)或部門可以單獨設(shè)立國有獨資的有限責(zé)任公司。外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，可以獨資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。(二)設(shè)立登記1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機關(guān)申請登記之前，如前所述，首先要進行向工商行政部門申請名稱登記，然后進行審查批準(zhǔn)即經(jīng)過對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機關(guān)一般在三個月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對外經(jīng)濟貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政管理機關(guān)申請營業(yè)登記。營業(yè)登記主要看是否具備了開業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營場所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國家規(guī)定的注冊資金，經(jīng)營范圍是否符合國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財會制度等。營業(yè)登記的主要事項有：名稱、住所、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類別、董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機構(gòu)等。在登記時應(yīng)向工商行政管理部門提交下列文件、證件：(1)由董事長、副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記申請書；(2)合同章程以及審批機關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；(3)項目建議書、可行性研究報告及其批準(zhǔn)文件；(4)投資者合法的開業(yè)證明；(5)投資者的資信證明；(6)董事會名單以及董事會成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派(任職)文件和上述中方人員的身份證明；(7)其他有關(guān)文件證件。當(dāng)三資物業(yè)管理取得營業(yè)執(zhí)照后，將取得進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。2.內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營、私營、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)具備前文所述的設(shè)立條件時，這些條件概括起來包括：名稱、組織機構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營場所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營范圍等時，即可進行營業(yè)登記。登記的主要事項有：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營業(yè)執(zhí)照后，進入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，當(dāng)前要根據(jù)政、企、事分開的原則，實行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟、人員、產(chǎn)業(yè)上分開。(三)資質(zhì)等級管理1.資質(zhì)等級管理的目的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)等級管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進行對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。2.資質(zhì)等級目前，部分省和城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定了物業(yè)管理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無全國性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級和無級。一級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬平方米以上，或管理涉外物業(yè)20萬平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標(biāo)面積50％以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；經(jīng)營年限須在3年以上；注冊資本在100萬元人民幣以上。二級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模20-50萬平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬平方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達標(biāo)30％以上；有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上；經(jīng)營年限須在2年以上；注冊資本在50萬元人民幣以上。三級物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模3-20萬平方米，或涉外物業(yè)1-5萬平方米；有中級專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊資本10萬元人民幣以上。暫不定級的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的。3.資質(zhì)等級審批根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級證書同步進行。物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。外商獨資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向市房地局申報，由市房地局審批。內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級向注冊地的區(qū)縣房管部門申報，其中符合一級資質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報市房地局審批，二級以下資質(zhì)等級由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料：(1)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(2)公司經(jīng)理出任聘任書；(3)中級以上職稱人員的證書或證明材料；(4)資質(zhì)等級申報表；(5)公司的管理章程、管理合同；(6)其他所需材料。市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。4.日常資質(zhì)管理資質(zhì)證書有效期2年；無正當(dāng)理由不申請的企業(yè)要責(zé)令其限期申請；企業(yè)開業(yè)兩年內(nèi)不實施物業(yè)管理的，復(fù)評不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。對物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營資質(zhì)：(1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；(2)管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；(3)被物價部門認(rèn)定亂收費或收費不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；(4)利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；(5)對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；(6)因管理失職，造成重大事故的。三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)(一)物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來源建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是：(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；(5)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；(6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；(7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達到預(yù)想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。物業(yè)管理企業(yè)在實施管理時，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對待；業(yè)主要進行裝修有哪些注意事項；對消防設(shè)備的管理平時如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理條文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理條例和規(guī)章。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。這里有三個方面：(1)物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務(wù)的事項、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費用、期限和違約責(zé)任等，在管理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍。即委托后，才進行管理；不委托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會的追認(rèn)。物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會如不予認(rèn)可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，如果沒有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費用；(2)對物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來得到業(yè)主的認(rèn)可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權(quán)限；(3)關(guān)于聘請專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過簽訂轉(zhuǎn)委托合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會的同意。(二)物業(yè)管理企業(yè)的主要義務(wù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是：(1)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；(2)接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對合同規(guī)定的事項要全面履行：(1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護，合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng)雙方協(xié)議重新達成新的合同。任何一方當(dāng)時人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同；(3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛，一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：(1)首先要接受工商管理。工商行政機關(guān)依法確定各類企業(yè)和個體工商業(yè)的合法地位，監(jiān)督管理或參與管理市場上的各種經(jīng)濟活動，檢查處理經(jīng)濟違法違章行為，保護合法經(jīng)營，取締非法經(jīng)營，維護正常的市場秩序，保證社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會訂立管理服務(wù)合同要對照經(jīng)濟合同訂立的條件：雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國家利益、社會公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營活動中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的管理；(2)接受行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質(zhì)核準(zhǔn)登記管理，對物業(yè)管理行為的管理，對違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定進行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；(3)接受物業(yè)管理的價格管理。物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，其收費既要考慮公平合理，還必須實行公開，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營。四、物業(yè)管理企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置(一)機構(gòu)設(shè)置的要點1.精悍的科學(xué)決策領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟實體，決策機構(gòu)上進行經(jīng)營決策，決定著用人機制，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。這就要求設(shè)立一個精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。一種是經(jīng)理負(fù)責(zé)制，要求有水平高、懂經(jīng)營、素質(zhì)好的經(jīng)理，上級部門要加強領(lǐng)導(dǎo)，職工參與民主管理；第二種是董事會制，決策層和管理層分離，分級負(fù)責(zé)，權(quán)責(zé)對應(yīng)。2.適應(yīng)市場風(fēng)險的機制服務(wù)管理要向市場要效益，寓管理、效益于服務(wù)之中。機構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險共同承擔(dān)的原則。企業(yè)要承擔(dān)次級風(fēng)險即自負(fù)虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險即破產(chǎn)倒閉，要把個人勞動、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益與企業(yè)風(fēng)險掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進行物業(yè)管理的人、物及場所達到最佳結(jié)合。3.集約化的管理體制物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者、工程技術(shù)人員和全體操作工人要把企業(yè)動力作用的方向集中到不斷開拓市場，依靠技術(shù)進步改善管理、降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量上來，從而實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的有效經(jīng)營。(二)有關(guān)部門的設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)的具體設(shè)置，要根據(jù)管理物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)管理的目標(biāo)內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)實際情況決定。通常物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置一般有如下幾種模式：1.事業(yè)部制所謂事業(yè)部制，原是西方國家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產(chǎn)品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部，實行集中決策指導(dǎo)分級經(jīng)營實行單獨核算的一種組織形式。即物業(yè)管理公司(有的稱總公司)下設(shè)若干事業(yè)部，每個事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營事務(wù)，總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營方針，統(tǒng)管人員，統(tǒng)一調(diào)度人力、物力、財力等。如圖示：2.直線-職能制職能制是設(shè)有職能機構(gòu)，由機構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達和布置工作。直線-職能制是管理機構(gòu)有兩個層次，一個是管理層，一個是作業(yè)層，經(jīng)理通過部門領(lǐng)導(dǎo)實施內(nèi)部管理。如圖示：香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。如圖示：不論是事業(yè)部制或直線職能制，各部職能大致如下：經(jīng)理室。它是決策機構(gòu)，經(jīng)理對公司負(fù)全面責(zé)任，對重大問題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各部門工作。辦公室。主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括人事、后勤、檔案等，有時辦公室還負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)員工工作。財務(wù)部。主要負(fù)責(zé)財務(wù)管理，在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下做好資金運作的日常工作，負(fù)責(zé)管理服務(wù)費的收繳，會計、出納分開，做好財會賬冊、報表，繳納財稅，要經(jīng)常向經(jīng)理報告公司財務(wù)情況。工程部。這是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級技術(shù)人員組成，包括房屋的設(shè)備檢驗、維修工程安排，對業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等。管理部。一般有房屋及設(shè)備急修以及一般報修受理或作業(yè)，負(fù)責(zé)保安、消防、車輛交通等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃，綠化設(shè)施的管理，樹木、綠地養(yǎng)護等。經(jīng)營發(fā)展部。這是物業(yè)管理公司“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的管理部門，對物業(yè)管理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關(guān)重要。經(jīng)營發(fā)展部負(fù)責(zé)各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共性服務(wù)經(jīng)營設(shè)施和部門，接受業(yè)主綜合性或個別性的委托、代辦服務(wù)。3.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)根據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司設(shè)立股東會、監(jiān)事會和董事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)。它決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表擔(dān)任的監(jiān)事，對發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機構(gòu)。董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)和業(yè)務(wù)執(zhí)行機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。有限責(zé)任公司經(jīng)理，由董事會聘任或解聘。如圖示：4.物業(yè)管理股份的組織機構(gòu)股份和股份合作公司應(yīng)訂立章程，其內(nèi)容前文已述。發(fā)起人、認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會，通過公司章程，選舉董事會成員，選舉監(jiān)事會成員等。如圖示：五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理物業(yè)管理集服務(wù)、經(jīng)營為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場需求，采取科學(xué)的管理方法，運用先進的管理手段和管理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中，必須以經(jīng)營為手段，以效益為目的。以經(jīng)營為手段，就是要在物業(yè)管理的全過程中實行有償服務(wù)，并通過經(jīng)營各種實業(yè)，解決物業(yè)管理中的各項經(jīng)費開支；以效益為目的，就是以社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益和心理效益為最終目標(biāo)。由于物業(yè)管理與社會的關(guān)系密切，物業(yè)管理企業(yè)對社會的貢獻除本身的經(jīng)濟效益以及繳納稅費外，對其他行業(yè)來說還有更多的社會效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供一個方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)管理還能創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟效益與這些社會效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來就形成了物業(yè)管理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽的重要源泉，因而它也是構(gòu)成企業(yè)無形資產(chǎn)的重要組成部分。一家擁有較高商譽的企業(yè)無疑具有更大的發(fā)展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關(guān)系，促進管理服務(wù)的銷售，獲得行業(yè)競爭優(yōu)勢。鑒于目前人們對物業(yè)管理的適應(yīng)性和承受性差距較大，人們的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，我國的物業(yè)管理企業(yè)要提高經(jīng)濟效益乃至綜合效益就必須從自身經(jīng)營管理入手，實施規(guī)范化、規(guī)?；⑿畔⒒慕?jīng)營管理。規(guī)范化就是要求物業(yè)管理企業(yè)必須完善企業(yè)管理，物業(yè)管理的運作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問題較多的收費管理。對于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取低廉的費用。對于物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費用。對于物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮能動作用，積極開拓多種經(jīng)營的新領(lǐng)域，并且在提高經(jīng)濟效益的同時注意提高社會效益和環(huán)境效益。規(guī)?；褪且笪飿I(yè)管理企業(yè)盡可能實行規(guī)模化經(jīng)營，使物業(yè)管理不斷優(yōu)化。根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟理論，企業(yè)只有達到了經(jīng)營規(guī)模程度，此時管理服務(wù)的單位成本最低，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)，但作為一個企業(yè)，在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)時，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和減低業(yè)主管理費負(fù)擔(dān)，考慮運用規(guī)模經(jīng)濟理論發(fā)展企業(yè)。根據(jù)目前不同規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營狀況分析，可以發(fā)現(xiàn)凡是上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，既可以減輕業(yè)主的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，又能為自身創(chuàng)取較好的經(jīng)濟效益。此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業(yè)主對提高物業(yè)功能質(zhì)量，改善物業(yè)環(huán)境的要求也會越來越高，要求物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也會越來越多。上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，由于社會網(wǎng)絡(luò)眾多，各種人才齊全，可以滿足業(yè)主的要求，而一些小企業(yè)則無法做到。信息化就是要求物業(yè)管理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當(dāng)代社會是一個信息化的社會，信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。尤其是實行了規(guī)模化經(jīng)營的企業(yè)，為了適應(yīng)物業(yè)管理的需求，計算機管理信息系統(tǒng)技術(shù)在物業(yè)管理中將會得到越來越廣泛的運用。物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運用現(xiàn)代計算機技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)管理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)管理人員構(gòu)成一個為物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)的人機信息處理系統(tǒng)。通過信息系統(tǒng)的應(yīng)用，可以使物業(yè)管理的許多日常工作實現(xiàn)自動化。例如，利用計算機控制建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動報警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設(shè)備安全報警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)管理人員工作的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建筑物出租(租客、租金、租約)管理系統(tǒng)、財務(wù)分析與管理系統(tǒng)、管理決策輔助支持系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。自動化對物業(yè)管理產(chǎn)生兩個明顯的效果：首先能提高效率，達到降低成本的效果。因為自動化可以使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時間內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，達到增值的效果。因為借助自動化可以引進嶄新的服務(wù)或加強現(xiàn)有的服務(wù)，向業(yè)主提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，這既能提高物業(yè)管理的收入水平，又能達到物業(yè)增值的效果。六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤目標(biāo)的同時，還必須加強企業(yè)發(fā)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè)。企業(yè)文化是企業(yè)獨特的經(jīng)營個性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強企業(yè)文化建設(shè)，對提高企業(yè)凝聚力是很有意義的。一般認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。表層的物質(zhì)文化，又稱物質(zhì)文化層，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)員工創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會影響，企業(yè)員工勞動環(huán)境和娛樂休息環(huán)境，以及員工的文化設(shè)施等。表層的物質(zhì)文化是企業(yè)員工的理想、價值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業(yè)文化的最外層，但卻集中表現(xiàn)了一個現(xiàn)代企業(yè)在社會上的外在形象。因此，它是社會對一個企業(yè)做出總體評價的起點。淺層的行為文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個層次，它是企業(yè)員工在服務(wù)經(jīng)營、學(xué)習(xí)娛樂和人際交往時產(chǎn)生的活動文化，主要包括企業(yè)的經(jīng)營活動、教育宣傳活動、協(xié)調(diào)人際關(guān)系的活動和各種文娛體育活動等。這些活動實際上也反映了企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)、精神面貌、人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動態(tài)反映。中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實際上，現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等無不反映出企業(yè)的價值觀、精神和文化，故它也是企業(yè)文化中的一個層次，可稱為企業(yè)文化中的強制性文化。深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念，包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價值觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如，萬科物業(yè)管理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)＝認(rèn)真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點，故它往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營過程中逐步形成的?，F(xiàn)代企業(yè)的這四個層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動，形成企業(yè)的軟件外殼；制度文化是觀念形態(tài)的轉(zhuǎn)化，成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理，是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的發(fā)展規(guī)范模式。具體的說，精神文化通過制度文化的表現(xiàn)，支撐和規(guī)范企業(yè)員工的行為，使之具有企業(yè)核心文化的特點，構(gòu)造出企業(yè)的實物外貌，并從其實物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化?，F(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能，通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化，使它成為全體員工所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企