2023年公共設(shè)施管理制度規(guī)范(篇)

2023年公共設(shè)施管理制度規(guī)范(篇)

書目

e黨校宿舍區(qū)公共設(shè)施管理規(guī)定

黨校宿舍區(qū)公共設(shè)施管理規(guī)定

為科學(xué)合理地管好、用好宿舍樓的公共設(shè)備、設(shè)施,讓各住戶明確運(yùn)用責(zé)任范圍,使管理工作制度化、規(guī)范化,特做如下規(guī)定(本規(guī)定已于***年七月十四日經(jīng)黨委會(huì)探討通過):

一、樓梯內(nèi)的用電開關(guān)、分戶電表、鋁制玻璃窗、紗窗等公用設(shè)施,各住戶要愛惜運(yùn)用,除管理人員外,其它人員未經(jīng)批準(zhǔn),不得隨意拆改或安裝,如發(fā)覺人為損壞,照價(jià)賠償。

裝配齊,(建筑安裝一年保修期完畢止)此后的更換、修理費(fèi)用由住戶自負(fù)。

三、各住戶內(nèi)的暖氣管道,上下水管道,煤氣管道等,不得隨意拆動(dòng)。發(fā)覺損壞,要?jiǎng)偤猛ㄖ芾砣藛T進(jìn)行修理,若人為損壞,責(zé)任自負(fù),修理費(fèi)用自付。

四、取暖季節(jié),各用戶不得隨意從暖氣片內(nèi)放熱水,如有違者,罰款100-200元。

五、各樓梯口內(nèi)的照明燈具由左右兩戶負(fù)責(zé)管理運(yùn)用,任何人不得隨意拆動(dòng)。如有損壞,剛好聯(lián)系總務(wù)處更換,費(fèi)用黨校負(fù)擔(dān)50%,負(fù)責(zé)管理運(yùn)用者負(fù)擔(dān)50%。

六、各住戶如安裝太陽能熱水器,要告知總務(wù)處派人監(jiān)督安裝,特殊留意對(duì)樓頂防水層要愛惜,如損壞漏水,由損壞者負(fù)責(zé)修理費(fèi)用。

七、樓梯口內(nèi)的衛(wèi)生由單元內(nèi)各住戶負(fù)責(zé)。(五層住戶至四層,四層住戶至三層,三層住戶至二層,二層住戶至一層,一層住戶負(fù)責(zé)門前、戶后)各住戶要?jiǎng)偤们鍜?確保日日清潔。

物業(yè)轄區(qū)建筑物公共設(shè)施管理工作程序

質(zhì)量管理程序文件

--物業(yè)轄區(qū)建筑物及公共設(shè)施管理程序

1.0目的

保證建筑物主體及公共設(shè)施完好率達(dá)到規(guī)定的要求。

2.0適用范圍

適用于公司所轄物業(yè)的建筑物的維護(hù)以及除機(jī)電設(shè)備以外的公共設(shè)施的管理。

3.0職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)非日常性維護(hù)項(xiàng)目的審批。

3.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ?xiàng)建筑物維護(hù)的策劃、限制,并審定預(yù)、決算以及各類公共設(shè)施的修理等技術(shù)指導(dǎo)工作。

3.3公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各項(xiàng)維護(hù)款項(xiàng)的資金結(jié)算。

3.4管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)日常建筑物維護(hù)工作的詳細(xì)施工進(jìn)行監(jiān)督、限制以及工程驗(yàn)收。

3.5管理處修理班長(zhǎng)負(fù)責(zé)編制公共設(shè)施清單、制定檢查規(guī)定,在市政公共設(shè)施有故障時(shí),剛好向相關(guān)市政管理部門報(bào)告,并檢查修理結(jié)果。

3.6管理處修理班負(fù)責(zé)物業(yè)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)、檢修,并由建立相應(yīng)資料檔案。

4.0工作程序

4.1日常檢查

4.1.1管理處主任組織管理人員,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》,每半年對(duì)建筑物進(jìn)行一次全面檢查,并作具體檢查記錄,填寫《建筑物及公共設(shè)施檢查表》。

4.1.2管理處主任指定專人負(fù)責(zé)每天至少具體巡查管轄區(qū)域內(nèi)建筑物及公共設(shè)施一次,并在《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》中填寫檢查結(jié)果,發(fā)覺問題隨時(shí)在《修理通知單》中記錄,并通知相關(guān)人員進(jìn)行修理,修理結(jié)果由修理班長(zhǎng)驗(yàn)證。

4.1.3各管理處建立公共設(shè)施管理檔案。

4.2維護(hù)與驗(yàn)收

4.2.1一般小型日常性維護(hù)項(xiàng)目,由修理班負(fù)責(zé)完成,并在《修理通知單》中記錄,由修理班長(zhǎng)負(fù)責(zé)驗(yàn)證修理結(jié)果。

4.2.2管理處主任依據(jù)檢查狀況,確定有關(guān)建筑物大型維護(hù)工作項(xiàng)目,形成專項(xiàng)報(bào)告上報(bào)公司機(jī)電工程部,由機(jī)電工程部審核報(bào)總經(jīng)理審批后進(jìn)行維護(hù)工作;管理處主任負(fù)責(zé)整改項(xiàng)目的驗(yàn)收工作。

4.2.3管理處可依據(jù)實(shí)際狀況向公司工程機(jī)電工程部提出維護(hù)的合理化建議。

4.2.4修理班長(zhǎng)每月初統(tǒng)計(jì)上月建筑物及公共設(shè)施修理狀況,并填寫《修理狀況統(tǒng)計(jì)表》,復(fù)印件報(bào)機(jī)電工程部。

4.2.5管理處修理班長(zhǎng)每月25日前作出下月材料配件的《物品選購(gòu) 申請(qǐng)表》,經(jīng)公司機(jī)電工程部審核報(bào)總經(jīng)理審批后,選購(gòu) 員按選購(gòu) 限制程序進(jìn)行選購(gòu) 。

4.3對(duì)不合格維護(hù)的限制

4.3.1管理處主任或修理班長(zhǎng)發(fā)覺維護(hù)質(zhì)量不符合要求時(shí),要求進(jìn)行返工、返修等處理,直至符合要求通過驗(yàn)收。

4.3.2整個(gè)維護(hù)工作沒有按預(yù)定時(shí)間完成,在保證質(zhì)量的同時(shí),公司機(jī)電工程部經(jīng)理及管理處主任抓緊對(duì)工作進(jìn)行督促,盡快完成任務(wù)。

4.3.3修理班長(zhǎng)每月依據(jù)建筑物及公共設(shè)施巡查狀況,做完好率統(tǒng)計(jì),填寫《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表》,復(fù)印件報(bào)公司機(jī)電工程部。

4.4管理處修理班長(zhǎng)建立相應(yīng)的檢修工作檔案資料。

4.5應(yīng)急修理養(yǎng)護(hù)

4.5.1突發(fā)事故指如地基下沉,墻面出現(xiàn)裂縫,建筑結(jié)構(gòu)發(fā)生改變等。

4.5.2管理處在剛好實(shí)行平安措施的同時(shí)報(bào)公司機(jī)電工程部進(jìn)行應(yīng)急處理,機(jī)電工程部應(yīng)馬上托付建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘察,由受托付建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)提交《勘察報(bào)告及處理方案》及報(bào)價(jià),經(jīng)機(jī)電工程部審核后,形成書面報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。

5.0支持性文件

5.1《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部)

6.0質(zhì)量記錄

6.1《建筑物及公共設(shè)施檢查表》(***-qp-04-1/a)

6.2《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》(***-qp-04-2/a)

6.3《修理通知單》(***-qp-06-4/a)

6.4《修理狀況統(tǒng)計(jì)表》(***-qp-04-3/a)

6.5《物品選購(gòu) 申請(qǐng)表》(***-qp-11-1/a)

6.6《整改通知書》(***-qp-04-4/a)

6.7《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表》(***-qp-04-5/a)

6.8《勘察報(bào)告及處理方案》(不定格)

物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理限制工作程序

物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理限制程序

1.0目的

對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常保養(yǎng),剛好發(fā)覺公共設(shè)施損壞狀況并進(jìn)行修理,保證公共設(shè)施的完好率符合相關(guān)要求。

2.0范圍

適用于公司所轄物業(yè)的全部公共設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1巡樓護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施損壞狀況。

3.2修理班負(fù)責(zé)公共設(shè)施日常保養(yǎng)及維護(hù)。

3.3工程部負(fù)責(zé)新建或改建公共設(shè)施,組織對(duì)嚴(yán)峻損壞的公共設(shè)施進(jìn)行修理。

4.0內(nèi)容

4.1公共設(shè)施的保養(yǎng)

4.1.1每年初,修理班按公司規(guī)定制定公共設(shè)施保養(yǎng)安排,填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)安排》,并按安排時(shí)間對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng),填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。

4.2公共設(shè)施損壞的發(fā)覺

4.2.1巡樓護(hù)衛(wèi)員在每日巡查時(shí)應(yīng)留意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)覺設(shè)施損壞故障,須于當(dāng)日填寫《發(fā)覺故障通知單》并交與修理值班員。若遞交《發(fā)覺故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)覺故障通知單》,干脆遞交給管理處主管主任。

4.3公共設(shè)施損壞的處理

4.3.1修理班接到通知單后,剛好派人修復(fù)處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能剛好修復(fù)處理的應(yīng)報(bào)告辦公室,并說明緣由,由主管主任按實(shí)際狀況進(jìn)行處理或向有關(guān)單位報(bào)告。

4.3.2管理處主管主任應(yīng)對(duì)發(fā)覺的問題處理狀況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

4.4公共設(shè)施的新建或改建

4.4.1公共設(shè)施的新建或改建由管理處負(fù)責(zé)與發(fā)展商或業(yè)委會(huì)確定方案,由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。

5.0相關(guān)文件與記錄

wi/gw《建筑/裝飾管理手冊(cè)》

qr-7.5.1-02《發(fā)覺故障通知單》

小區(qū)建筑物及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)范

物業(yè)在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞,會(huì)導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)用功能降低或丟失,為復(fù)原其原有功能,必需剛好有針對(duì)性地進(jìn)行定期修理和日常養(yǎng)護(hù)工作。

1.修理養(yǎng)護(hù)原則

因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保平安;剛好修理,保證正常運(yùn)用;最有效合理運(yùn)用修理費(fèi)用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的運(yùn)用功能。

2.檢查、鑒定周期

正常狀況下,平安管理部巡邏員對(duì)公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡察一次,綜合管理部每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡察檢查一次,遇暴雨等重大狀況時(shí),重點(diǎn)巡察檢查;每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,依據(jù)完損狀況,制定年度修繕方案,安排年度修繕資金。

3.建筑物修理養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目及頻率

①房屋本體共用部位

a、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊頂:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墻面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共設(shè)施

a、路面路基:每周

b、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年

c、停車場(chǎng):每日、每月

d、溝、渠、池、井:每周、每季

e、園林綠地:每日、每周

f、公用標(biāo)記設(shè)施:每周、每半年

g、垃圾中轉(zhuǎn)站:每周

h、地下室管網(wǎng):每半年

4.建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果:

①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常運(yùn)用;

②剛好修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施;

③做好巡回檢查記錄;

④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

建筑物及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)范

物業(yè)在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞,會(huì)導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)用功能降低或丟失,為復(fù)原其原有功能,必需剛好有針對(duì)性地進(jìn)行定期修理和日常養(yǎng)護(hù)工作。

1.修理養(yǎng)護(hù)原則

因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保平安;剛好修理,保證正常運(yùn)用;最有效合理運(yùn)用修理費(fèi)用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的運(yùn)用功能。

2.檢查、鑒定周期

正常狀況下,平安管理部巡邏員對(duì)公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡察一次,綜合管理部每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡察檢查一次,遇暴雨等重大狀況時(shí),重點(diǎn)巡察檢查;每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,依據(jù)完損狀況,制定年度修繕方案,安排年度修繕資金。

3.建筑物修理養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目及頻率

①房屋本體共用部位

a、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊頂:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墻面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共設(shè)施

a、路面路基:每周

b、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年

c、停車場(chǎng):每日、每月

d、溝、渠、池、井:每周、每季

e、園林綠地:每日、每周

f、公用標(biāo)記設(shè)施:每周、每半年

g、垃圾中轉(zhuǎn)站:每周

h、地下室管網(wǎng):每半年

4.建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果:

①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常運(yùn)用;

②剛好修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施;

③做好巡回檢查記錄;

④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

物業(yè)項(xiàng)目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案

物業(yè)項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案

一、房屋管理及修理方案

管理內(nèi)容

1、對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施機(jī)房設(shè)專業(yè)人員進(jìn)行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。

2、建立完善的房屋檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。

3、依據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機(jī)房建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)房屋狀況、巡查狀況、修理過程等進(jìn)行具體記錄。

4、設(shè)專人受理報(bào)修,同時(shí)派工程人員剛好實(shí)行有效措施,進(jìn)行修繕。

管理措施

1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案,并依據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物狀況,提前介入,了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。

2、建立房屋檔案,對(duì)房屋及附屬構(gòu)筑物建立具體技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。

3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理,在驗(yàn)收時(shí)將從維護(hù)園區(qū)的利益動(dòng)身,按國(guó)家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。

二、公共配套設(shè)施管理及修理方案

管理內(nèi)容

1、依據(jù)設(shè)備類型、型號(hào)不同設(shè)專業(yè)人員對(duì)各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查,并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。

2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案,由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。

3、依據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和標(biāo)識(shí),工程人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況、巡查狀況、修理過程等進(jìn)行具體記錄。

4、對(duì)各管線、限制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查,剛好解除故障,并按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)。

5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各設(shè)施設(shè)備,進(jìn)行專業(yè)檢測(cè)、維保。

6、根據(jù)有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),設(shè)置設(shè)備運(yùn)行操作員對(duì)燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行特地維護(hù)、管理。

管理措施

1、制定設(shè)備平安運(yùn)行管理方案,建立設(shè)備臺(tái)帳,建立短、中、長(zhǎng)期設(shè)備保養(yǎng)制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案,建立設(shè)備技術(shù)檔案,對(duì)系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案,以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

3、制定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案,依據(jù)設(shè)施設(shè)備配置狀況,制定具體的設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度和工作報(bào)告制度,并將設(shè)備操作、巡察、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。

4、做好設(shè)備事故的防范和處理,依據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備狀況,編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案,組織搶修和處理,盡可能削減損失和影響。事故處理后,仔細(xì)查清緣由,吸取閱歷教訓(xùn),避開和削減同類事故的再次發(fā)生。

三、設(shè)備平安運(yùn)行管理方案

管理內(nèi)容

1、對(duì)機(jī)電設(shè)備按不同型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行日常巡查和維護(hù)保養(yǎng)。

2、對(duì)巡查發(fā)覺損壞的設(shè)備,剛好修理,并做好修理記錄。

3、做好機(jī)電設(shè)備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。

4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。

管理措施

1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

2、依據(jù)不同型號(hào)機(jī)電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)安排。

3、抓好修理人員技術(shù)培訓(xùn),持證上崗,提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

4、建立修理人員值班制度,確保修理剛好率與合格率。

5、加強(qiáng)共用設(shè)備的巡查,將故障殲滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備平安運(yùn)行。

四、電氣系統(tǒng)管理方案

管理內(nèi)容

1、對(duì)電氣系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。

2、對(duì)巡查發(fā)覺故障,剛好修理,并做好修理記錄。

3、確定專人負(fù)責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。

管理措施

1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

2、修理人員持證上崗,操作規(guī)范,修理剛好。

3、抓好修理人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

4、加強(qiáng)電氣系統(tǒng)的巡查,將故障殲滅在萌芽狀態(tài)。

五、給排水系統(tǒng)管理方案

管理內(nèi)容

1、對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。

2、對(duì)巡查發(fā)覺故障,剛好修理,并做好修理記錄。

3、確定專人負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。

管理措施

1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

2、修理人員持證上崗,操作規(guī)范,修理剛好。

3、抓好修理人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

4、加強(qiáng)給排水系統(tǒng)的巡查,將故障殲滅在萌芽狀態(tài)。

六、電梯設(shè)備管理方案

管理內(nèi)容

1、對(duì)電梯按型號(hào)產(chǎn)品的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行巡查,日常保養(yǎng)。

2、對(duì)巡查發(fā)覺損壞,剛好修理,并做好修理記錄。

3、與維保單位共同做好電梯的月維護(hù)、年檢工作,并形成檢查記錄。

4、確定專人負(fù)責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng),責(zé)任到人。

管理措施

1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

2、依據(jù)不同型號(hào)制定月度、年度保養(yǎng)安排。

3、修理人員持證上崗,操作規(guī)范,修理剛好。

4、抓好修理人員技術(shù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

5、建立修理人員值班制度,確保修理剛好率與合格率。

6、加強(qiáng)電梯設(shè)備的巡查,將故障殲滅在萌芽狀態(tài),確保設(shè)備平安運(yùn)行。

七、消防系統(tǒng)管理方案

管理內(nèi)容

1、加強(qiáng)消防監(jiān)控園區(qū)的管理。

2、保持消防通道的暢通。

3、嚴(yán)禁攜帶、貯存易燃易爆物品。

4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)。

5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。

6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度。

7、對(duì)機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作。

8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度,并加強(qiáng)對(duì)其的管理。

9、加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。

管理措施

1、制定并落實(shí)消防管理制度和消防平安責(zé)任制度,做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。

2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程,防患于未然。

3、建立義務(wù)消防隊(duì),每月組織一次消防平安學(xué)習(xí),每季組織一次消防演習(xí)。

4、定期進(jìn)行消防檢查,預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)覺隱患,剛好消退。

5、嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度,充分做好各項(xiàng)防范措施。

6、制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度,并依據(jù)'誰主管,誰負(fù)責(zé)'的消防原則,消退一切火險(xiǎn)隱患。

7、針對(duì)各消防設(shè)施設(shè)備、器材,制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)安排,并狠抓落實(shí),使之始終處于完好狀態(tài)。

8、主動(dòng)開展消防平安宣揚(yáng)教化,定期向業(yè)主(運(yùn)用人)傳授消防常識(shí)。

9、發(fā)生火災(zāi),剛好組織撲救并快速向有關(guān)部門報(bào)警。

八、智能化系統(tǒng)管理方案

管理內(nèi)容

1、高素養(yǎng)的專業(yè)人員來運(yùn)用和維護(hù)設(shè)備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟識(shí)設(shè)備性能及隱藏線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

2、對(duì)系統(tǒng)中全部的器件、配件建立具體技術(shù)檔案,包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。

3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案。

4、實(shí)行日常巡察及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法來確保設(shè)備平安運(yùn)行。

管理措施

1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。

2、建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)安排,做好日常巡察與定期保養(yǎng)。

3、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍。

4、對(duì)住戶、內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。

5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行檔案。

九、物業(yè)內(nèi)標(biāo)記及標(biāo)牌管理方案

管理內(nèi)容

1、幫助統(tǒng)計(jì)、制作園區(qū)各種標(biāo)識(shí),包括樓宇標(biāo)識(shí)、道路指示標(biāo)識(shí)等。

2、全部標(biāo)記標(biāo)牌登記在冊(cè),并注明運(yùn)用范圍、權(quán)限剛好間等。

3、定時(shí)定人清潔、維護(hù),發(fā)覺缺損剛好更新或更換。

管理措施

1、制定標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度,維護(hù)保養(yǎng)制度。

2、各種標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理落實(shí)到專人負(fù)責(zé)。

十、用戶報(bào)修、修理及回訪流程

建立業(yè)主報(bào)修熱線,實(shí)行一站式服務(wù),業(yè)主可通過對(duì)講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對(duì)房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報(bào)修,工程部人員在接到報(bào)修后,急修15分鐘到現(xiàn)場(chǎng),小修小補(bǔ)在2小時(shí)內(nèi)完成,中修24小時(shí)內(nèi)完成,大修1

別墅公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

別墅項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

1.管理目標(biāo)

保證設(shè)備運(yùn)行正常,無重大管理責(zé)任事故。

2.管理措施

(1)制定設(shè)備平安運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查修理保養(yǎng)運(yùn)行記錄、修理檔案等管理制度。

(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和修理人員持證上崗。

(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整齊,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間解除故障,保證系統(tǒng)工作正常。

(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時(shí)啟用。

(7)消防管理人員駕馭消防設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)用方法并能剛好處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)記完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)平安隱患。

(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱四周無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故,修理人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。

某小區(qū)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理制度

嘉園小區(qū)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理

物業(yè)在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞,會(huì)導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)用功能降低或丟失,為復(fù)原其原有功能,必需剛好有針對(duì)性地進(jìn)行定期修理和日常養(yǎng)護(hù)工作。

1.修理養(yǎng)護(hù)原則

因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保平安;剛好修理,保證正常運(yùn)用;最有效合理運(yùn)用修理費(fèi)用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的運(yùn)用功能。

2.檢查、鑒定周期

正常狀況下,平安管理部巡邏員對(duì)公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡察一次,綜合管理部每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡察檢查一次,遇暴雨等重大狀況時(shí),重點(diǎn)巡察檢查;每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,依據(jù)完損狀況,制定年度修繕方案,安排年度修繕資金。

3.建筑物修理養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目及頻率

①房屋本體共用部位

a、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位:每周、每年

b、公共屋面:每日、每季、每年

c、吊頂:每周、每月

d、共用照明:每日、每月

e、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年

f、地面及墻面:每月、每年

g、上、下水主管:每周、每年

②公共設(shè)施

a、路面路基:每周

b、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年

c、停車場(chǎng):每日、每月

d、溝、渠、池、井:每周、每季

e、園林綠地:每日、每周

f、公用標(biāo)記設(shè)施:每周、每半年

g、垃圾中轉(zhuǎn)站:每周

h、地下室管網(wǎng):每半年

4.建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果:

①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常運(yùn)用;

②剛好修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施;

③做好巡回檢查記錄;

④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

zx研發(fā)樓公共設(shè)施設(shè)備管理方案

研發(fā)樓公共設(shè)施設(shè)備管理方案

1.房屋、建筑設(shè)施

1.1工作程序

1.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的選購(gòu) 安排的編制,托付修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月按房屋完好狀況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)修理安排表》;

c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的修理保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕供應(yīng)工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;

d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、修理記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

e.每季度組織修理工檢查房屋、設(shè)施的運(yùn)用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,依據(jù)日常巡察及季度檢查記錄根據(jù)《房屋完好程度評(píng)定方法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好狀況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;

f.每年依據(jù)四個(gè)季度檢查狀況,填寫《房屋完好狀況匯總表》,上報(bào)公司主管部門。

1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1.2.1主體結(jié)構(gòu)

a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);

b.鋼砼框架構(gòu)件完好堅(jiān)固,愛護(hù)層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載實(shí)力;

c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定堅(jiān)固。

1.2.2屋面

平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。

1.2.3內(nèi)外粉刷

外粉刷無起殼無裂縫、無剝落、接縫平整。

1.2.4水、電

a.各種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。

b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。

2.供配電設(shè)備

2.1工作程序

2.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的選購(gòu) 安排的編制,外托付修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》,并按運(yùn)行狀況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)修理安排表》;

c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡察配電房設(shè)備,檢查巡察記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡察記錄及定期檢查記錄,依據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事務(wù)。

2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

2.2.1低壓開關(guān)柜

a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;

b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應(yīng)完好;

c.電器或端子排接線應(yīng)堅(jiān)固,綁扎排列整齊,標(biāo)記清楚齊全;

d.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;

e.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;

f.雙電源箱能自動(dòng)切換;

g.限制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。

2.2.2照明設(shè)備

a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;

b.開關(guān)切斷相線,照明燈頭有無觸電危急;

c.照明線路的絕緣確保良好,接線頭不外露,燈具高度符合規(guī)定;

d.防爆潮濕場(chǎng)所應(yīng)用防爆防潮燈具;

2.2.3防雷接地裝置

a.接地電阻值應(yīng)符合要求;

b.接地線應(yīng)平直、堅(jiān)固,不應(yīng)有凹凸起伏和彎曲現(xiàn)象;

c.接地體焊接應(yīng)堅(jiān)固,反腐處理應(yīng)勻稱。

2.2.4機(jī)房環(huán)境

a.消防設(shè)施完備,有效;

b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;

c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

3.供氣設(shè)備

與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。

4.給排水設(shè)備

4.1工作程序

4.1.1設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料選購(gòu) 安排的編制,托付修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》,并按運(yùn)行狀況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)修理安排表》;

c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡察水泵房設(shè)備,檢查巡察記錄、交接班記錄;

e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡察記錄及定期檢查記錄,依據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;

i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事務(wù)。

4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

4.2.1供水泵

a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求;

b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉敏捷;

c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無振動(dòng),無異樣聲,潤(rùn)滑良好,無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣限制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正常牢靠;

e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等平安牢靠,無缺損。

4.2.2水箱及附件

a.各浮球閥自動(dòng)啟閉敏捷、牢靠;

b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;

c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;

d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓

力表、旁通閥齊全有效;

e.各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。

4.2.3排水系統(tǒng)

a.各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

b.各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;

c.各檢查口標(biāo)記清晰,操作便利;

d.各排水橫管無倒返水,排水暢通。

4.2.4污水處理系統(tǒng)

a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無異樣聲;

b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;

c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;

d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;

e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無堵塞;

f.各調(diào)整池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;

g.氣浮除渣設(shè)備完好;

h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;

i.電氣限制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正常牢靠;

j.消毒裝置完好、有效;

k.電氣接地愛護(hù)牢靠、平安;

l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。

5.消防系統(tǒng)

5.1工作程序

5.1.1日常巡察

a.設(shè)備修理工每日一次根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡察記錄表》。設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下解除異樣和故障;

b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡察,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡察一遍,將巡察結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。

5.1.2定期檢查

a.由設(shè)備修理工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;

b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備修理工參加操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、限制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警平安系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。

5.1.3修理保養(yǎng)

a.設(shè)備修理工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的修理保養(yǎng)工作;

b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;

c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

d.消防設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》內(nèi)。

5.1.4設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料選購(gòu) 安排的編制,托付修理的聯(lián)系工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》,并按運(yùn)行狀況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)修理安排表》;

c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及修理保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;

d.每周巡察消防設(shè)備,檢查巡察記錄;

e.每月定期組織設(shè)備修理工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡察記錄及定期檢查記錄,依據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門。

5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

5.2.1消火栓泵

a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求;

b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉敏捷;

c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無咬泵現(xiàn)象;

d.電氣限制和各元件齊全,正常牢靠,性能完好;

e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩平安牢靠,無缺損;

f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

5.2.2增壓泵

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

5.2.3消火栓及配套設(shè)施

a.各層消火栓箱及附件齊全完好;

b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能牢靠;

c.各層消火栓出水壓力符合要求;

d.消防接合器齊全、有效,無泄漏;

e.戶外立式消火栓齊全有效,開啟敏捷;

f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。

5.2.4消防報(bào)警

a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);

b.報(bào)警裝置應(yīng)牢靠、正常,杜絕誤報(bào)。

6.弱電設(shè)備

6.1工作程序

6.1.1修理人員

a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)修理保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);

b.弱電設(shè)備、設(shè)施修理工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施修理記錄表》;

c.弱電設(shè)備發(fā)生異樣和故障剛好報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,剛好解除異樣和故障。

6.1.2電工

a.每日根據(jù)《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡察內(nèi)容與程序》巡察信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡察記錄表》;

b.發(fā)覺弱電設(shè)備異樣和故障剛好通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促修理保養(yǎng)。

6.1.3保安人員

a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡察周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡察攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡察記錄表》;

b.發(fā)覺異樣狀況,剛好報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。

6.1.4設(shè)備主管

a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系托付保養(yǎng)工作;

b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)安排表》,并按運(yùn)行狀況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)修理安排表》;

c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備修理保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管方法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備修理保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;

d.每周巡察弱電房設(shè)備,檢查巡察記錄;

e.每月定期組織分承包

方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡察記錄及定期檢查記錄,依據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門;

f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、修理記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;

g.每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;

h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事務(wù);

i.幫助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。

6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)

a.限制臺(tái)

-各限制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;

-操作鍵盤敏捷、牢靠;

-電源鎖開關(guān)完好。

b.顯示屏

-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清楚,符合設(shè)計(jì)要求;

-各顯示器接線清晰,無隨意拉接線;

-監(jiān)視器安裝堅(jiān)固、牢靠。

c.電源設(shè)備

-溝通穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;

-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;

-高、低壓電源嚴(yán)格分別,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;

-二路電源切換正常、牢靠;

-設(shè)備接地愛護(hù)、防護(hù)等平安、牢靠。

d.攝像機(jī)

-各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全;

-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)整自如,符合性能要求;

-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特殊是室外型);

-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清楚,符合設(shè)計(jì)要求。

6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

a.對(duì)講裝置

-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好;

-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系狀況良好;

6.2.3巡更系統(tǒng)

a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好;

b.電源、充電體充放電正常;

c.配套附件完好。

6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)

a.光電識(shí)別器性能良好;

b.信號(hào)傳輸線路良好;

c.聲光聯(lián)動(dòng)限制良好。

7.中心空調(diào)系統(tǒng)管理方案

7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。

7.2空調(diào)系統(tǒng)操作平安管理

a.建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并仔細(xì)組織落實(shí),必需有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。

b.制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門、儀表等,都在肯定的壓力下工作。特殊是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí),就會(huì)使人中毒。在這種濃度下,人假如停留半小時(shí),就可能發(fā)生危急。同時(shí)與空氣混合,含量達(dá)到15.5~27%(體積計(jì))時(shí),遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí),又會(huì)分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設(shè)有平安防護(hù)裝置。

7.3制冷設(shè)備檢修管理

a.建立設(shè)備安排預(yù)修程序,托付合格分承包方或自行組織力氣對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及b.制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換,對(duì)全部壓力限制器設(shè)定值,電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè);

c.冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng);

d.末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)整閥等進(jìn)行保養(yǎng);

8.電梯系統(tǒng)修理保養(yǎng)管理方案

(1)每日巡察檢查

每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作打算性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡察性檢查和記錄。視察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消退故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。

(2)每周檢查保養(yǎng)

每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑(制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、平安觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)

(3)每月檢查保養(yǎng)

每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。仔細(xì)檢查緊固部位的堅(jiān)固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作必需按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、平安鉗傳動(dòng)桿、平安鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪)。

(4)每季度檢查保養(yǎng)

每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。仔細(xì)檢查機(jī)構(gòu)和部件的運(yùn)用狀況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、平安鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。

(5)每年度檢查保養(yǎng)

電梯每年進(jìn)行一次完整的平安檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為全部的機(jī)械、電氣平安裝置的有效和牢靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復(fù)不行靠的機(jī)電平安部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤(rùn)滑(自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器)。

(6)專項(xiàng)試驗(yàn)

a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相愛護(hù)功能的試驗(yàn)。

b.限速器與平安鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)

c.緩沖器的試驗(yàn)

d.極限開關(guān)的試驗(yàn)

e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)

f.緊急操作裝置的檢查

g.停止愛護(hù)裝置的檢查

h.制動(dòng)器試驗(yàn)

住宅小區(qū)公共設(shè)施管理制度（7）

住宅小區(qū)公共設(shè)施管理制度(七)

1、目的

嚴(yán)格保障公共設(shè)施正常運(yùn)用,,維護(hù)業(yè)主利益,確保業(yè)主子身平安。

2、指導(dǎo)思想

嚴(yán)格按操作規(guī)程開展維護(hù)、保修工作,主動(dòng)做好檢查預(yù)防,提高處理突發(fā)危機(jī)事務(wù)辦事效率。

3、公共設(shè)施維護(hù)與管理

3.1對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和修理養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外),保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和運(yùn)用,杜絕平安事故的發(fā)生;

3.2建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案(設(shè)備臺(tái)賬)有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、修理、保養(yǎng)記錄;

3.3有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作;

3.4對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄。須要修理,屬于小修范圍的,剛好組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者須要更新改造的,向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,按有關(guān)規(guī)定辦理;

3.5特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器,根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定,定期進(jìn)行檢測(cè)校準(zhǔn),使之符合相關(guān)規(guī)范;

3.6設(shè)備房保持整齊清潔,平安設(shè)施符合規(guī)范,無鼠害,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,無積累雜物;設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí),規(guī)范、統(tǒng)一、完整;操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻;

3.7各類管線有分類標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí),各類記錄本、登記本(運(yùn)行、修理、保養(yǎng)、交接班等)齊全,記錄完整;監(jiān)控記錄可保存15天,并能正?；胤?

3.8對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有平安隱患的健身設(shè)施、水系沿岸等危及人身平安的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)記,制定防范措施;對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)事務(wù)備有應(yīng)急方案;

3.9公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查疏通1次;雨、污水井每半年檢查清掏1次雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)剛好疏通;化糞池清掏每年至少1次,每季度檢查1次,防止外溢;

3.10建立設(shè)備設(shè)施巡察制度有專人巡察,中控室有專人24小時(shí)值守,值守人員實(shí)行輪班制;

3.11每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻(護(hù)欄)、窨井、健身設(shè)施、兒童消遣設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡察1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)用,無平安隱患;

3.12設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù),保證日常修理的剛好性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度,專人管理,物品分類、碼放;

3.13載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行;

3.14消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時(shí)啟用,消防通道暢通;

3.15小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)記齊全;

3.16路燈、樓道燈完好率不低于95%。

4、公共秩序管理

4.1小區(qū)出入口24小時(shí)值勤;

4.2實(shí)行封閉式管理,出入口有專人24小時(shí)值守,對(duì)訪客出入進(jìn)行登記管理,阻擋小商小販進(jìn)入小區(qū);危及人身平安處有明顯標(biāo)記;

4.3對(duì)園區(qū)和樓內(nèi)進(jìn)行巡察。園區(qū)巡察白天3次、夜間4次,樓內(nèi)巡察每天兩次,夜間需兩人同時(shí)巡察。巡察有安排、有巡察路途圖、有巡察項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求、有記錄;

4.4門崗及巡察服務(wù)人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌,門崗服務(wù)設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)醒目;有服務(wù)操作細(xì)則;

4.5監(jiān)視限制中心設(shè)專人24小時(shí)值班,負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守,處理各類報(bào)警和異樣信息,監(jiān)視限制中心各類制度上墻;

4.6有機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車的行駛方向、限速標(biāo)識(shí),交通指示標(biāo)識(shí)應(yīng)規(guī)范、清楚,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo),車輛有序通行、停放;

4.7突發(fā)事務(wù)發(fā)生時(shí)剛好報(bào)告政府有關(guān)部門并設(shè)專人愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)作公安等部門進(jìn)行處理;

4.8對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事務(wù)制定應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時(shí)剛好報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,并幫助實(shí)行相應(yīng)措施;

4.9對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺(tái)風(fēng)、火患等公共平安隱患剛好公示,警示留意事項(xiàng),共同做好平安防范工作;

4.10監(jiān)控中心嚴(yán)密監(jiān)視,發(fā)覺問題馬上發(fā)出預(yù)警報(bào)告,剛好處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。

物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理規(guī)程（2）

物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施管理規(guī)程(二)

1、目的

通過對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù),確保公共設(shè)施的完好無損。

2、范圍

適用于本物業(yè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的管理。

3、職責(zé)

3.1修理技工負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡檢和維護(hù)保養(yǎng)工作。

3.2主管負(fù)責(zé)制訂公共設(shè)施的修理、更新改造安排,報(bào)部門主任審核。

3.3安管部負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常巡查。

3.4客服中心負(fù)責(zé)公共設(shè)施管理的日常檢查、監(jiān)督。

4、工作內(nèi)容

4.1公共設(shè)施的日常管理

4.1.1安管員在日常巡查中發(fā)覺有公共設(shè)施損壞或存在問題的,上報(bào)客戶中心,記錄于《客戶服務(wù)需求登記表》,由客服中心跟進(jìn)處理結(jié)果。

4.1.2工程負(fù)責(zé)人在日常的巡查中發(fā)覺問題剛好通知值班室或支配人員處理。

4.1.3業(yè)主/用戶、其他部門對(duì)公共設(shè)施的報(bào)修值班人員剛好記錄在《客戶服務(wù)需求登記表》中,通知相關(guān)人員處理。如涉及其它部門,應(yīng)剛好通知相關(guān)部門處理解決。

4.2公共設(shè)施的修理。

4.2.1工程修理部負(fù)責(zé)公共設(shè)施的日常維護(hù),確保其處于良好狀態(tài)。

4.2.2主管制定小區(qū)公共設(shè)施修理安排,經(jīng)單位負(fù)責(zé)人審核后組織實(shí)施。

4.3公共設(shè)施的更新、改造。

4.3.1主管對(duì)公共設(shè)施的更新、改造提出申請(qǐng),經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

4.3.2工程需對(duì)外托付時(shí),按《選購(gòu) 限制程序》,確定外委施工單位。

4.3.3工程施工應(yīng)有專人負(fù)責(zé)跟進(jìn),匯報(bào)工程進(jìn)度,發(fā)覺問題剛好反饋。工程完工后,履行相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)。

5、記錄標(biāo)識(shí)

5.1《客戶服務(wù)需求登記表》

z售樓處項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備管理制度

售樓處(項(xiàng)目)公共設(shè)施設(shè)備管理制度

一、公共設(shè)施設(shè)備的日常管理維護(hù)

1、工程部工作人員每日定時(shí)巡檢各種公共設(shè)施設(shè)備,剛好發(fā)覺異樣狀況,解除平安、故障隱患;

2、每日巡檢工作應(yīng)根據(jù)不同的內(nèi)容或設(shè)備分類進(jìn)行記錄,并依據(jù)記錄內(nèi)容綜合分析各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)和事故隱患做到防患于未然;

3、嚴(yán)格根據(jù)月修理養(yǎng)護(hù)安排進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)工作;

4、定期聯(lián)絡(luò)設(shè)備供應(yīng)商或技術(shù)支持部門供應(yīng)技術(shù)培訓(xùn)和疑難問題解決方案;

5、每月總結(jié)匯總公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況并進(jìn)行技術(shù)分析,調(diào)整設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),提升設(shè)備工作效率、降低能耗;

6、建立完善的公共設(shè)施設(shè)備修理配件和修理材料選購(gòu) 、庫(kù)存體系。保證配件、材料供應(yīng)、剛好完成修理工作。

二、公共設(shè)施設(shè)備的故障處理

1、發(fā)覺公共設(shè)施設(shè)備故障時(shí),工程人員應(yīng)首先趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修,快速查明故障緣由;

2、如設(shè)備故障涉及到售樓處供水、供電、照明、用氣、供暖、保安等嚴(yán)峻影響正常工作秩序的狀況;應(yīng)按如下流程處理:

接到報(bào)修--通知客服人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照--實(shí)施搶修--聯(lián)絡(luò)設(shè)備供應(yīng)商供應(yīng)技術(shù)支持--以書面方式匯報(bào)總公司

注:在搶修過程中,應(yīng)留意拍照和記錄故障發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)和事務(wù)狀況,以便與客戶服務(wù)處向保險(xiǎn)公司索賠。

小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程（7）

小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程(七)

1.0目的

對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕,滿意運(yùn)用功能,延長(zhǎng)運(yùn)用年限保證其運(yùn)用平安及完好狀態(tài)。

2.0適用范圍

適用于zz城服務(wù)中心對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)和修繕。

本規(guī)程中的房屋本體:

指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機(jī)電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。

本規(guī)程中的公用(共)設(shè)施:

指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化消遣體育場(chǎng)所及設(shè)施、停車場(chǎng)、連廊、地下排水管等。

3.0職責(zé)

3.1巡邏崗秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)公用設(shè)施的日常巡察檢查,中控室值班員負(fù)責(zé)接受住戶投訴及依據(jù)秩序維護(hù)員巡察檢查中發(fā)覺的問題填發(fā)《修理通知單》,修理技工發(fā)覺問題自行填寫《修理通知單》。

3.2工程修理主任負(fù)責(zé)每月對(duì)房屋本體的巡察檢查,負(fù)責(zé)根據(jù)《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》上的要求組織對(duì)房屋本體設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)全部中修以上房屋本體及公用(共)設(shè)施修理項(xiàng)目的申報(bào)和施工的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作。

3.3服務(wù)中心工程修理部負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)及零星小修。并負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項(xiàng)目的申報(bào)(包括報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審批)及協(xié)作實(shí)施、驗(yàn)收。

3.4服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋本體及公共設(shè)施大、中修及改造、翻新項(xiàng)目的審批,并組織實(shí)施。

4.0程序要點(diǎn)

4.1房屋本體及公用(共)設(shè)施的接管驗(yàn)收:根據(jù)《物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》執(zhí)行;屬房屋本體類的電梯及公用機(jī)電設(shè)備的管理,根據(jù)《公用設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)程》執(zhí)行。

4.2房屋本體及公用(共)設(shè)施的標(biāo)識(shí)

4.2.1全部房屋須標(biāo)識(shí)樓號(hào)名稱。

4.2.2大型公用設(shè)施應(yīng)標(biāo)明詳細(xì)的場(chǎng)所或名稱,如有必要還需說明其運(yùn)用方法。

4.2.3綜合部負(fù)責(zé)建立房屋本體及公用設(shè)施的圖紙檔案及住戶檔案資料。

4.2.4服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督做好房屋本體及公用設(shè)施檔案的管理工作。

4.3房屋本體及公用設(shè)施的運(yùn)用、監(jiān)控

4.3.1服務(wù)中心值班秩序維護(hù)員每日對(duì)公用(共)設(shè)施的巡察檢查,并將檢查狀況填寫在《巡查記錄表》后上交服務(wù)中心值班員,值班員依據(jù)檢查中發(fā)覺的問題及業(yè)主告知的狀況,填發(fā)《工作聯(lián)系單》(業(yè)主室內(nèi))或《修理通知單》(公共區(qū)域),通知修理人員進(jìn)行處理。

4.3.2工程修理當(dāng)班人員每天要對(duì)房屋本體進(jìn)行巡察檢查,對(duì)發(fā)覺的問題能解決的要當(dāng)天解決,假如不能解決的應(yīng)上報(bào)修理主任或相關(guān)部門幫助解決.

4.3.3工程修理主任每月對(duì)房屋本體進(jìn)行檢查,并將檢查的狀況填寫在《房屋本體月巡察檢查記錄表》上,在檢查中發(fā)覺的問題填發(fā)《修理通知單》,支配修理工進(jìn)行修理。

4.3.4對(duì)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)、修繕,屬保修范圍內(nèi)的,聯(lián)系相應(yīng)的保修單位根據(jù)相關(guān)的協(xié)議、條款及政府規(guī)定處理;對(duì)不屬于保修范圍且自身沒有力氣維護(hù)修繕的,可對(duì)外托付修理,填寫《對(duì)外托付工作單》,費(fèi)用在1000元以內(nèi),報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn),超過1000元的,報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如需簽訂托付合同,則根據(jù)公司相關(guān)要求執(zhí)行。

4.4房屋本體的維護(hù)、修繕原則

4.4.1小修工程由服務(wù)中心組織完成,中修以上工程應(yīng)托付有專業(yè)資質(zhì)的單位完成,一般實(shí)行招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄用。

4.4.2住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修前,須按相關(guān)程序提前報(bào)批。未經(jīng)批準(zhǔn),不得變更房屋主體結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、屋面(包括裙樓)及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占。在裝修過程中,服務(wù)中心應(yīng)派專人進(jìn)行裝修巡查,作好記錄,發(fā)覺有損傷大廈承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,要堅(jiān)決制止。

4.4.3人為造成損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

4.4.4屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時(shí)應(yīng)查清隱患,損壞變形嚴(yán)峻的,應(yīng)加固、補(bǔ)修或拆換。不合理的結(jié)構(gòu),若影響平安的,大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)峻的木構(gòu)件,盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有稍微剝落、破損的,應(yīng)剛好修補(bǔ),混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)峻的,應(yīng)通過檢測(cè)計(jì)算,實(shí)行加固或替代措施。

4.4.5基礎(chǔ)不勻稱沉降,引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等,應(yīng)馬上聯(lián)系開發(fā)商、設(shè)計(jì)院查清緣由,出具方案,有針對(duì)性地加固或拆砌。

4.4.6玻璃幕墻安裝堅(jiān)固,接縫嚴(yán)密,氣窗鉸鏈剛度好,開關(guān)敏捷且密封好,不滲雨水。發(fā)覺有滲水現(xiàn)象,應(yīng)馬上更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發(fā)生爆裂,應(yīng)剛好清除碎片,并盡快聯(lián)系專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前,應(yīng)以木板遮擋堅(jiān)固,以防風(fēng)雨及發(fā)生意外。

4.4.7裝修工程,室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)修理,公共和室外部分,地面和墻面,發(fā)生損壞應(yīng)按原狀修復(fù)。對(duì)墻面,應(yīng)定期三年刷新。問題嚴(yán)峻的應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪(費(fèi)用出于修理基金)。

4.4.8小區(qū)會(huì)所的主樓和裙樓屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換,不堅(jiān)固的應(yīng)加固。

4.4.9屋面原結(jié)構(gòu)過于簡(jiǎn)陋,或流水過長(zhǎng)、坡度小,造成滲水漏雨時(shí),應(yīng)找出緣由,針對(duì)損壞狀況,用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層,若按原樣修繕仍不能解除屋漏的,應(yīng)翻修改建。

4.4.10屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)。

4.4.11會(huì)所的室內(nèi)公用部分墻面如有大理石破損,或內(nèi)墻灰粉起殼,剝落的,應(yīng)修復(fù),每面墻若損壞超過一半以上,可鏟除重抹。

4.4.12會(huì)所的室外墻面,若有大理石或瓷片破損,應(yīng)加以修復(fù),如墻面滲漏雨水,應(yīng)做防水處理。

4.4.13木門、木欄桿等油漆起殼、剝落,失去愛護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)造整件或零件拆換應(yīng)油漆。

4.4.14對(duì)房屋本體的修理均需填寫《房屋本體修理登記表》。

4.4.15房屋本體保養(yǎng)/維護(hù)周期見附件一《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》。

4.4.16房屋完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位,房屋完好等級(jí)的評(píng)定根據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房屋完好率計(jì)算公式為:完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。

4.5公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕原則

4.5.1小修工程由服務(wù)中心組織完成,中修以上工程應(yīng)托付有專業(yè)資質(zhì)的單位完成,一般實(shí)行招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄用。

4.5.2公共設(shè)施修理均須填寫《公共設(shè)施修理登記表》。

4.5.3工程修理主任

對(duì)日常養(yǎng)護(hù)、修繕工作進(jìn)行監(jiān)督,并負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施的修理質(zhì)量及工作完成狀況。

4.5.4公共設(shè)施修理養(yǎng)護(hù)工作按附件二《公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表》中的要求進(jìn)行。

4.6對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行修理的費(fèi)用支出,根據(jù)政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。

5.0附件

5.1附件一《房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表》

附件二《公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表》

6.0支持性文件

6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)》

6.2《公用設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)程》

7.0質(zhì)量記錄

7.1《房屋本體月巡察檢查記錄表》--qp-09-06-f001

7.2《公共設(shè)施日巡察檢查記錄表》--qp-09-06-f002

7.3《房屋本體修理登記表》--qp-09-06-f003

7.4《公共設(shè)施修理登記表》--qp-09-06-f004

7.5《修理通知單》--qp-09-06-f005

附件一:房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表

序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)

周期次數(shù)內(nèi)容

1.地基基礎(chǔ)房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位,墻體無嚴(yán)峻裂縫等。每年一次進(jìn)行全面觀測(cè),發(fā)覺問題報(bào)告產(chǎn)權(quán)和上級(jí)。

2.梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫,無鋼筋袒露等。每年一次全面檢查,發(fā)覺問題隨時(shí)修補(bǔ),。

3.墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)噴涂勻稱,飾面板(磚)安裝(砌貼)堅(jiān)固,表面平整、干凈,色澤協(xié)調(diào)一樣。每年一次全面檢查

每年一次清洗大理石條磚、瓷面磚墻體墻面

5~6年一次①清洗馬賽克外墻面

②噴涂室外墻體

3~4年一次樓梯墻面全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆

4.頂棚抹灰層堅(jiān)固,無面層剝落和明顯裂縫。每年一次全面檢查3~4年一次全面修補(bǔ)刷漆。

5.樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋無銹蝕、變形,堅(jiān)固,確保運(yùn)用平安,木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查3~4年一次修補(bǔ)、刷油漆

6.屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象,板端縫、伸縮縫油膏緊貼,天溝、落水管、落水口暢通,無漬水,屋面出入口完好,隔熱層無缺少現(xiàn)象。每年一次每年雨季前全面檢查,,發(fā)覺破損剛好修補(bǔ)。

7.房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))字體清楚、醒目,標(biāo)識(shí)齊全,標(biāo)識(shí)牌無損壞。每年一次噴涂字按原樣重噴涂字,標(biāo)識(shí)牌如損壞或陳舊剛好修理更換。

8.樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷,表面平整,無破損,樓板、地磚上無水泥渣。每年一次全面檢查,發(fā)覺問題剛好修復(fù)。

9.通風(fēng)口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等狀況。每季一次全面檢查,發(fā)覺問題剛好修理。

附件二:公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表

序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)周期次數(shù)內(nèi)容

1.樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋無銹蝕、變形,堅(jiān)固,確保運(yùn)用平安,木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查3~4年一次修補(bǔ)、刷油漆

2.公共門窗門:木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗(推拉、平開)、百葉窗堅(jiān)固、平整、美觀、無銹蝕,開關(guān)敏捷、接縫嚴(yán)密,不松動(dòng),門窗及門窗配件齊全。每年一次全面檢查和保養(yǎng)2年一次木門窗油漆。

3.水箱、水池完好、無滲、滴水現(xiàn)象,內(nèi)外爬梯無銹蝕現(xiàn)象,各檢查口有蓋且密封上鎖,溢水口有個(gè)銹鋼紗網(wǎng)或塑料紗網(wǎng)密封。每月一次全面檢查半年一次清洗水池、水箱。

4.天面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)無破損、變形,無明顯銹蝕。半年一次全面檢查兩年一次油漆

5.消防設(shè)施(消防栓、消防管、消防閥門)無損壞、開關(guān)敏捷、清潔,無滲、漏現(xiàn)象,四周無積累雜物,保持水壓。每月一次消防栓按'小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定'執(zhí)行,其它全面檢查。2~3年一次消防設(shè)施油漆。

6.公用電器及其衛(wèi)生樓梯燈完好,燈開關(guān)正常,電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好,無擔(dān)心全現(xiàn)象。每周一次全面檢查,發(fā)覺損壞剛好更換,屬電話公司、有線電視臺(tái)設(shè)施通知其剛好修理。

7.對(duì)講門對(duì)講功能正常,標(biāo)識(shí)顯示清晰,聲音正常,門鎖、拉手完好。每周一次全面檢查;半年一次全面保養(yǎng);2年一次油漆。

8.信報(bào)箱箱門、門鎖齊全,開關(guān)自如,房號(hào)字體清楚,沒有被明顯損壞,完好率100%。每月一次全面檢查每年一次油漆(如須要)

9.散水坡、雨檐臺(tái)、連廊與建筑物外墻連接完好,無脫離開縫現(xiàn)象,無排水不暢現(xiàn)象。每季一次全面檢查,保持上下水管暢通,避開漬水滲漏樓板,發(fā)覺問題剛好修復(fù)。

10.上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫、破洞。每月一次雨季前全面檢查,發(fā)覺問題剛好修補(bǔ)四年一次水管油漆

z物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案

物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理方案

一、目的

保證設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的須要。

二、驗(yàn)收管理

1、組織工程修理部技術(shù)人員和操作人員參加驗(yàn)收,做好接管工作。

2、驗(yàn)收的主要內(nèi)容

(1)建筑工程資料圖表、竣工驗(yàn)收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;

(2)設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)、負(fù)荷試驗(yàn)。

3、驗(yàn)收合格后,資料全部歸檔,交付運(yùn)用管理部門。

三、設(shè)備設(shè)施分類

依據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類管理,分a、b、c三類:

a類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報(bào)警系統(tǒng),電梯。

b類:排風(fēng)設(shè)備,水箱(池),滅火器材,排污泵。

c類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。

四、設(shè)備的運(yùn)行管理

1、對(duì)a類設(shè)備,配備專職運(yùn)行操作員,依據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求,專人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理。

2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過培訓(xùn),熟識(shí)所管理的性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。

3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程,對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查,作好運(yùn)行記錄和值班記錄,仔細(xì)做好交接班。

4、各設(shè)備主觀人員依據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)旅行狀況,檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài),留意設(shè)備運(yùn)行平安性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,檢查運(yùn)行就、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)覺問題剛好訂正,對(duì)發(fā)覺的設(shè)備問題應(yīng)具體填表報(bào)告,工程修理部主管監(jiān)督整改狀況。

五、設(shè)備設(shè)施的修理保養(yǎng)

1、工程修理部負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的修理保養(yǎng),各班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織本班修理保養(yǎng)工作。

2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常修理保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。

(1)日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡察檢查和清潔方面的工作;定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和安排性能修理的內(nèi)容;年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)