某大廈營(yíng)銷策劃提案

財(cái)富大廈營(yíng)銷策劃提案背景:隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,雁城的都市味道越來(lái)越濃,漫步在CBD的大道上,星級(jí)賓館、超大型超市、銀行、人流不時(shí)闖進(jìn)視野，但是總感覺(jué)缺少了那么一點(diǎn)。對(duì)，猛然驚醒，缺少的是具有檔次的、純凈的辦公空間。高度決定視界，純度決定檔次。CBD的繁華，決定一個(gè)城市吸引力；而寫(xiě)字樓的檔次，決定了CBD有沒(méi)有凝聚力。勇者無(wú)敵，鴻運(yùn)數(shù)碼、中央名城開(kāi)創(chuàng)了辦公物業(yè)的先河，測(cè)探了市場(chǎng)需求，但卻不敢再走出一步。發(fā)展來(lái)源于創(chuàng)新，我們選擇了做市場(chǎng)上第一個(gè)吃螃蟹的人，首度提出了純辦公空間。機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們堅(jiān)信，我們將成為雁城地產(chǎn)市場(chǎng)中的領(lǐng)舞者，因?yàn)槲覀兏矣趧?chuàng)新，敢于突破．．．．．．市場(chǎng)分析：衡陽(yáng)市２００５年三產(chǎn)業(yè)值分布（單位：萬(wàn)元）通過(guò)我們的調(diào)查，以及參考統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)衡陽(yáng)是一個(gè)以?shī)蕵?lè)性消費(fèi)為主的城市。第２產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，人員流動(dòng)性大。金融業(yè)不發(fā)達(dá)，國(guó)際性著名公司鮮見(jiàn)，都市化程度低。對(duì)辦公空間需求比較小。同時(shí)由于衡陽(yáng)很多地段的商業(yè)裙樓都無(wú)法出租，租金價(jià)格比較低，吸引了大部分小公司選擇在商鋪中辦公。２００６年衡陽(yáng)市寫(xiě)字樓空置率高達(dá)到7．53％，而全年竣工面積為2.7242萬(wàn)平米，包括不可銷售面積1.85萬(wàn)平方米．２００６年僅為市場(chǎng)消費(fèi)掉０．０９６４萬(wàn)平方米．銷售率１１．０２％．辦公樓市場(chǎng)消費(fèi)率不高，容量有限．純寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大．同時(shí)通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)商務(wù)公寓市場(chǎng)容量比較大，接受度比較高（如鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)熱銷，消費(fèi)者投資名城熱情度高）因此我公司建議把寫(xiě)字樓改為商務(wù)公寓，進(jìn)入市場(chǎng)，提升物業(yè)價(jià)值．實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)．同時(shí)我公司也有能力把商務(wù)公寓的單價(jià)比寫(xiě)字樓單價(jià)高出２００元／Ｍ２．營(yíng)銷目標(biāo)：宏觀:促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng),持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中觀:首倡純辦公概念,提升衡陽(yáng)市總體辦公水平微觀:實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化,提升開(kāi)發(fā)商品牌美譽(yù)度項(xiàng)目概況：財(cái)富大廈東臨蒸湘大道,北至雁城路,地理位置優(yōu)越.項(xiàng)目占地3800M2,總建筑面積為15760M2,容積率為2.77,建筑密度22.5%,綠化率為35.1%,90個(gè)車位,總共20層.地處中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央生活區(qū)(CLD)核心區(qū)，周邊配套完善.項(xiàng)目SWTO分析：主要優(yōu)勢(shì)：貿(mào)１．蒸位置霞：地頭處兩緒條城端市主珍干道級(jí)交叉續(xù)處，炸交通凳便利專，地席理位刮置佳旁２．良配套籌：周堆邊銀葡行，雁醫(yī)院中，休跑閑娛冷樂(lè)，幅酒店巾賓館貍，車杰站，踩超市福配套鐮一應(yīng)搖俱全素。駐３．偉景觀宏資源糟：位圖于蓮斷湖廣疾場(chǎng)斜咐對(duì)面?zhèn)}，較景觀淺資源川得天練獨(dú)厚貢４．余產(chǎn)品留規(guī)劃銹設(shè)計(jì)燕：超讓大摸、嬌弧型要觀景輕飄窗風(fēng)，藍(lán)宿色的孤幕墻顛、極重具現(xiàn)早代感淋的材渣質(zhì)，巖高綠畝化，僵演繹飽現(xiàn)代府風(fēng)格及簡(jiǎn)約殖之美矮麗，屆頂層際平臺(tái)矩花園笨主要剖劣勢(shì)?。寒?dāng)１．壩規(guī)模附：繩規(guī)模僅偏猛小鴉，吩不利塑于大盟規(guī)模廉推廣韻，不圖利于館開(kāi)發(fā)純商品隔牌的料塑造誓２．現(xiàn)價(jià)格薦：端單價(jià)顛偏基高盯，市兩場(chǎng)慢接受提度低煎３．污工程料進(jìn)度高:期臂樓銷莊售,過(guò)缺乏欣安全燃感綿機(jī)會(huì)渡：盟１．蝶經(jīng)濟(jì)啞環(huán)境法：經(jīng)互濟(jì)持挖續(xù)增老長(zhǎng)，誠(chéng)房地追產(chǎn)價(jià)遠(yuǎn)格持刊續(xù)穩(wěn)考步上失漲扶，趕商業(yè)色物業(yè)墓銷售潔狀況錢(qián)良好份２．金定位彼：定沿位于撿市場(chǎng)底空白甩，成趴為衡厲陽(yáng)市越首座段順應(yīng)境時(shí)代懶潮流欠的純棄寫(xiě)字侄樓夫３．芳市場(chǎng)旬預(yù)期勞：周囑邊鴻貓運(yùn)數(shù)山碼廣黎場(chǎng)商蟻務(wù)公常寓銷崗售狀擇況火隙暴，繩寫(xiě)字式樓市打場(chǎng)預(yù)迫期良注好。罵威脅歪:餓１．被第一廳個(gè)純乘寫(xiě)字成樓物帽業(yè)，捧是機(jī)趟遇也誦是風(fēng)盈險(xiǎn)類２．遼人均慨收入泊低，歷寫(xiě)字躬樓投燦資市斷場(chǎng)能牛力有叢限歌３．肢其他妻商扭務(wù)酬公寓度提前雨進(jìn)入嬸市場(chǎng)染，進(jìn)駝一步療擠占喊市場(chǎng)醉空間斑4.她杯國(guó)家墊宏觀役政策蠟調(diào)控念,加古大對(duì)格開(kāi)發(fā)改公司豆資金徐,以責(zé)及肺對(duì)練銷售蒸價(jià)格峰的控濫制嬸針對(duì)逆劣勢(shì)旗問(wèn)題墻的解周決:動(dòng)1.躍加大汽對(duì)公括司形價(jià)象的瓜包裝量,提斤升公早司品貿(mào)牌形含象壞2.澇采用快價(jià)格鐘組合閣策略夫,監(jiān)同時(shí)繩提供捧銀行窩按揭狂3.旱對(duì)樓遭盤(pán)外原圍進(jìn)屢行包使裝,激樹(shù)立昨工程蹤進(jìn)度柱牌,朗樹(shù)立閉消費(fèi)煎者種對(duì)樓秤盤(pán)勿的信違心.捐堪承賭預(yù)椅第一師畢寫(xiě)字尖樓方闊案居目標(biāo)感客戶獸群分恩析：步作為禿寫(xiě)字皺樓物兵業(yè)崗,并飽且是感衡陽(yáng)項(xiàng)首倡型純黑辦公過(guò)空間狀的概宰念樓屠盤(pán),無(wú)因此宵我們霜必須頑做好沈客戶另群體蒸分析章,進(jìn)笨行準(zhǔn)裕確的稻市場(chǎng)腥定位頸,契狠合市君場(chǎng)需冊(cè)求.栽作為物發(fā)售莫型的仰寫(xiě)字寬樓物艷業(yè),順目標(biāo)惡客戶內(nèi)分為央兩類愈：票一為越投資店型,懶二為感自用近型.貢不管愈是作弄為投膀資型價(jià),還堅(jiān)是自霜用型嶺客戶濫,他御們都再必須割有一沒(méi)定的界資金禍儲(chǔ)備成.對(duì)約于投奸資型奴客戶尖來(lái)說(shuō)魄他們?nèi)诳吹骄车氖峭胛飿I(yè)蔑未來(lái)夠的升炮值空丙間,把具有座比較洋成熟融的投蛛資交知識(shí)辰,同坐時(shí)具幫有張隨波超逐流罵的投盤(pán)資觀們念.留而作貴為自購(gòu)用型順客戶斑來(lái)說(shuō)稱,稿他們蠅需要炕事業(yè)裹上的影成功襪,希拾望在榮高檔乓寫(xiě)字部樓辦杜公,膀提升假公司累的實(shí)南力,洞成就譯輝煌段事業(yè)松.六因此白我們符的客予戶鉛群再是高甘級(jí)白短領(lǐng),使或是降小節(jié)形獨(dú)公司吃(如悄廣告吼公司葵)捧，眾或是渴外來(lái)點(diǎn)企業(yè)死駐衡材陽(yáng)辦其事處戴,或貸許本撇地大漠型企屋業(yè)駐澆中央厚商物孔區(qū)的誘辦事跳處羞.睬項(xiàng)目法定位媽：偵中央枯區(qū)首質(zhì)席純縫寫(xiě)字港樓物逐業(yè)理概念畢導(dǎo)入福：堂居于病本項(xiàng)知目的料定位藍(lán)，悅本公斑司主否推際樓盤(pán)儉案名灘為室：滋B斃●戰(zhàn)D國(guó)量際賭／財(cái)憤富大巨廈喇從樓窄盤(pán)規(guī)棵模來(lái)慮看，書(shū)我們哨認(rèn)為淚財(cái)富掃廣場(chǎng)糟與樓供盤(pán)屬沉性不遲符合瓶，因寇此我朱們主嘴推Ｂ定●捧Ｄ國(guó)害際與便財(cái)富柿大廈違．欠概念旨詮釋童：戀一、半Ｂ虛●松Ｄ國(guó)犁際只B擋●重D國(guó)爬際鞏莊派墳疑觀盜博丘達(dá)國(guó)猛際鼓地處博CB株D中秀心區(qū)別,B效●串D也疑即商撫務(wù)哨區(qū)的數(shù)縮寫(xiě)牲B代廊表著傍視界鏟開(kāi)闊均,沉D代搶表事滴業(yè)的承輝煌鄙騰達(dá)塞,數(shù)巴字地眾球的險(xiǎn)建設(shè)壞,信蔽息無(wú)堂疆,辯經(jīng)營(yíng)蟲(chóng)事業(yè)棋需要恐擁有蹤一種優(yōu)國(guó)際漸化的怖視野片。興二、膚財(cái)富雜大廈蹤財(cái)富府大廈淺體現(xiàn)殘了寫(xiě)弦字樓算的檔襲次，艇以及珠大氣費(fèi)，符瓶合在曾辦公爬樓鹿辦公字企業(yè)續(xù)對(duì)財(cái)涌富，兔以及澡事業(yè)舍上的研追求輪，同桌時(shí)也神代表投本樓僑盤(pán)升昨值的度希望份，讓鑼投資押者與同財(cái)富敞同行弊。璃賣點(diǎn)孔策劃倍1.備位于約中央順商姓務(wù)宣區(qū)千,展構(gòu)筑腿輝煌趨事業(yè)集2.畫(huà)緊臨表超大提型皇廣場(chǎng)稼,超宮繁華荒區(qū)域?qū)?超泥開(kāi)溫闊視廁野滋,超苗純辦彈公空慢間艙3.膊觀景帳電梯拿,觀鑼景空勁間,燒藍(lán)窯色玻霜璃幕保墻,扯極具削時(shí)代炒感的忽材質(zhì)好,1此0年密不落橫后的既設(shè)計(jì)撤4.亮財(cái)富很大廈她純辦蹲公概逢念,甲CL仗D純物生活末空間旺5.墾檔次詳決定吧品位草,高誤度決蜂定視盤(pán)界,祥視界果讓你圾擁有余世界寬6.嚇XX祝套燙典藏絮空間屢,升射值無(wú)蒙限量露7團(tuán).扣人流雹,物樹(shù)流,革財(cái)流系,信菌息流愉,琉困金事枝業(yè)叨8.腦財(cái)富憑大廈播,成閥就財(cái)簽富事舅業(yè)輕膽唯北胖士第二色商茅務(wù)公姓寓方穩(wěn)案涂產(chǎn)品松改進(jìn)棉建議更：隸客戶麻群分現(xiàn)析：餓作為撞居家男與辦網(wǎng)公綜革合性骨物業(yè)遷,單匹位面聞積小磁，雖芳然單深價(jià)高要，總為價(jià)卻考能為烤大家萬(wàn)所接茂受．曠目標(biāo)配客戶薪以投騾資型吹，自綿用過(guò)別度型塊，公危司辦塊公型結(jié)三皇類客緞戶為鏟主．屆投資畢型客想戶：歉有較未高的腰經(jīng)濟(jì)擔(dān)收入乳，有從比較獸成熟喂的投冷資理亡論，蚊具有填從眾秘心理橋，而拐且他輸們沒(méi)遭有太夸多的傳時(shí)間枯去研便究金辭融投紡資，僅他們提相信輸物業(yè)媽升值煮空間勢(shì)比較婦大，盯且認(rèn)軟為投奉資地調(diào)產(chǎn)風(fēng)啦險(xiǎn)比潛較小跨；自員用過(guò)所度型液客戶姐：他挎?zhèn)冑Y頁(yè)金能滅力缺補(bǔ)乏，鐮但是幣居住孟城市苗中心猾，可氏以降題低他援們的榮交通灑成本部，在瓦面積搭與撈便利斑的選悲擇中爺他們呈將首怪選便禾利，塑況且強(qiáng)本物燙業(yè)處勺于中涉央商梢務(wù)區(qū)毅，升代值空膜間比碧較大區(qū)，容前易轉(zhuǎn)態(tài)手，毯因此板他們槳將有翻充足蜜的理班由選秘?fù)癖救∥飿I(yè)呀；公伐司辦攔公型符投資俯客戶鹽，他攻們注省重中娘央商構(gòu)物區(qū)戰(zhàn)的位賓置，詳以及漢本物取業(yè)可桑以給視他的條公司狐增加請(qǐng)無(wú)形灶價(jià)值刃，品秧位與蒜檔次忠．績(jī)項(xiàng)目刮定位世：脆營(yíng)銷趙策略鳴：膨核心膜競(jìng)爭(zhēng)炭力的難挖掘理短答宜籌穗夾枯衡陽(yáng)喜首倡攤純辦匹公空吹間到概念曾整合秤資源續(xù)催準(zhǔn)傭禽搞浪縱優(yōu)勢(shì)際資源餅的挖務(wù)掘，握品質(zhì)掠、品去牌提爛升席營(yíng)銷猾手段有配合道廣告坐、公歪關(guān)、轉(zhuǎn)價(jià)格爽、宣但傳、扇活動(dòng)遙的完衡美配劑合兔推廣畢與銷漆售執(zhí)心行責(zé)CI曉S導(dǎo)邊入祝脖庸吩鼓樓敢盤(pán)形牢象塑蘇造絲ＶＩ仿策劃吳：Ｌ吊ＯＧ籃Ｏ設(shè)搬計(jì)、點(diǎn)服裝燙設(shè)計(jì)圍、紙扣質(zhì)資籌料的遺設(shè)計(jì)鄉(xiāng)、廣罰告設(shè)爺計(jì)制掀作、焰保持驢風(fēng)格構(gòu)統(tǒng)一稈，彰腸顯時(shí)驢代品氣質(zhì)，逃體現(xiàn)庫(kù)樓盤(pán)嫂特色孫、與方樓盤(pán)炸檔次吵相符領(lǐng)。妙ＭＩ肚策劃揚(yáng)：尋銷售跨人員身日常壓用語(yǔ)齡規(guī)范事化，株回答睛客戶土問(wèn)題峰做到艱統(tǒng)一蜓口徑叢，扎予實(shí)學(xué)勇習(xí)房烏地產(chǎn)衫基礎(chǔ)宮專業(yè)視知識(shí)蜻，銷鎮(zhèn)售知帥識(shí)，市了解練開(kāi)發(fā)董商歷廈史，翁本樓旦盤(pán)知張識(shí)，習(xí)加強(qiáng)庸口才互能力鳥(niǎo)的培嚇訓(xùn)。勻ＢＩ心策劃賊：設(shè)軍計(jì)統(tǒng)猜一的奏接待玻動(dòng)作祝，訓(xùn)救練銷會(huì)售人鄉(xiāng)員禮胡儀知王識(shí)，材使人攤員形仙象達(dá)斧到高等度統(tǒng)恐一。推廣滾1．北廣告茫主題簽：悶四再“費(fèi)超庫(kù)”艘純辦獲公空尖間，紙B眉●暫D國(guó)職際淺／祝領(lǐng)舞槳者，鑒Ｂ敏●銳Ｄ國(guó)亮際／泥博采堵眾＂嬸流＂深，鴻瞎運(yùn)達(dá)叢通，里Ｂ咽●受Ｄ國(guó)查際／亂國(guó)際決視野扁，顛途峰視庭界，宇Ｂ填●邪Ｄ國(guó)帝際／圾智能削化，抵信息新無(wú)疆槐，核間心區(qū)暑，升泛值無(wú)側(cè)限責(zé)／載財(cái)富較領(lǐng)地橡，精喇英空挖間／常Ｂ薪●平Ｄ國(guó)達(dá)際，肝財(cái)智厲空間炒／春在Ｃ譽(yù)ＢＤ牛工作名，在灣ＣＬ桃Ｄ生默活／蔥沖動(dòng)禁擋不纖住，殃升值諒擋不峰住，德投資召首選涉擇渴財(cái)富辭大廈報(bào)／舟向心料發(fā)展榜，向泛心投復(fù)資，艱財(cái)富子大廈臣坐居蚊核心君區(qū)．扯２．汁推廣洲策略慨：媒設(shè)體廣再告聚渴焦視污聽(tīng)死活動(dòng)梯造勢(shì)笑與市召３剖．孝電視坐鑄責(zé)形震象廣境告盟４厚．魯戶外竊廣告艘獎(jiǎng)幅形青象廣騾告胸／活謊動(dòng)廣漂告櫻５復(fù)．島宣傳銅單張揮／樓痕書(shū)王諷筆詳細(xì)莖樓盤(pán)芹信息吊６．軌報(bào)紙喪廣告縣擊槐形淘象廣僵告／及樓盤(pán)課信息貌／活進(jìn)動(dòng)廣弓告之７燭．似活動(dòng)拔乳番造寇勢(shì)，霞旺場(chǎng)恭銷售瞧執(zhí)行嚴(yán)與右控制士附:須本方頁(yè)案為肢主要盜為總稱體的賭營(yíng)銷擋思路慨,其膀他還插包括測(cè)許多椒細(xì)節(jié)執(zhí)方案杰:膠1.廢VI稼喊策劃背2.迅價(jià)格傻策劃截3.妥廣告壽策劃訊4.京包裝示策劃譜5.熄活動(dòng)屢策劃丘6.譜銷售磨策劃DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:29DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"09:29DATE\@"HH:mm:ss"09:29:43TIME\@"yy.M.d"TIME\@"h