某公寓營銷策劃方案3

“星期五公社”天第公寓策劃前言

當(dāng)一個房地產(chǎn)策劃案的主體產(chǎn)品處于房型較老、規(guī)模較小、周邊配套短缺、競爭壓力大的情況，這種大耗資金的項目成為一筆爛資產(chǎn)著實讓房產(chǎn)商頭疼，要盤活此項目的當(dāng)務(wù)之急就是：如何制定一個準(zhǔn)確的策略讓本案順利銷售？如何通過廣告策略使產(chǎn)品銷售達到白熱化？如何使一個較小規(guī)模的發(fā)展商通過這個項目為自己的品牌累積一定的基礎(chǔ)？

所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。在本案與周邊產(chǎn)品差異太大的情況下，運用差異化企劃和獨特性企劃（USP）策略，規(guī)避產(chǎn)品本身缺點，夸大產(chǎn)品的優(yōu)勢，跳出傳統(tǒng)的包裝手法，以創(chuàng)新的策略引導(dǎo)市場和特殊的廣告手法包裝產(chǎn)品才是該案的唯一出路。

從策劃案前期所作的市場調(diào)研來看，本產(chǎn)品是幾年前遺留的爛尾房，它與周邊新興住宅相比從房型、社區(qū)規(guī)模、配套等各方面都不具備優(yōu)勢。從策劃的觀點來看，本案的客源分布非常廣泛，從周邊客源到外地客源；從年輕人到老年人；從投資者到自住者，都是本案所不能忽略的客源?？驮磳拥倪^于廣泛使產(chǎn)品定位變得不確定。綜上所述，這些都給策劃帶來了一定的難度，給銷售造成一定的抗性。然而，以辨證唯物論的觀點來看，缺陷未必是致命的，如果能很好地利用缺陷，那么它反而會轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢。在遭遇激烈競爭的情況下，本策劃案所做的就是在應(yīng)用差異化策略和獨特性策略的基礎(chǔ)上，力圖把劣勢轉(zhuǎn)為優(yōu)勢。差異化策略即通過設(shè)計一系列有意義的差異，以便使本個案同競爭個案相區(qū)分。獨特性策略即是個案具有其他產(chǎn)品所無的獨有特性，并發(fā)揮提議獨特主張（這種主張是競爭對手未曾提倡過，非常強而有力，且能感動消費者）的功能。在差異化策略和獨特性策略的指導(dǎo)基礎(chǔ)上，本案提出以新為主線，提倡了一種全新的居住生活理念，大膽地運用創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計和創(chuàng)新媒體組合，以嶄新的廣告手法來表現(xiàn)的手法。價格&格局新：本案所極力倡議的在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念。也就是奇貨可居，通過這個手法，本案在周邊市場中在最關(guān)鍵的面積、總價、建筑風(fēng)格心理上就占了上風(fēng)。理念新：本案所提倡的后集體生活，無論對年輕人、中年人還是老年人都有一定的吸引力。為消費者營造了一個個性與群體共存的生活的家園。也就是說，這個爛尾型的住宅產(chǎn)品被包裝成一個人見人愛的"大眾情人"星期五公社"（天第公寓），并在這個新理念上首創(chuàng)了上海首座后集體生活宅邸的概念。媒體新，因本案案量小，考慮到要精簡廣告成本，盡早盤活公司資產(chǎn)，所以在媒體通路上以戶外看板廣告和現(xiàn)場海報派發(fā)為主，基本不考慮電視媒體和報紙媒體。這一手法相當(dāng)大膽而創(chuàng)新。廣告包裝手法新，在廣告包裝手法上，本策劃案也采取了與眾不同的方式，即采用成人漫畫這一新穎的設(shè)計符號來喚起消費者心中不泯的童真和向往。"短、平、快"的策略，在最短的時間，花最少的成本，用最快的速度將本案資產(chǎn)盤活，為發(fā)展商的后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在這些策略的正確引導(dǎo)下，通過一系列的概念炒作，"星期五公社"（天第公寓）推出市場后不到一個月即銷售告罄，其后來電來訪依然絡(luò)繹不絕，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的熱銷場面。一、項目分析

天第公寓（后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場情況

大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌（L4線）使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。

然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。2002年，周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭（受"上海故事"量體拉動比較嚴(yán)重），有效供應(yīng)量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。

綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。2.客源情況

本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

針對本區(qū)域當(dāng)時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶

上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。③外來工作者

上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，對這批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢？

無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢？做"大眾情人"是要冒風(fēng)險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。

怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢？構(gòu)想這個問題時，我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產(chǎn)品優(yōu)點是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點。老子·《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢？于是就有了下面一段概念的提煉："星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。

記得大學(xué)時代，一個同學(xué)是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。星期五公社行銷由來……70年代，公社年代。80年代，開放年代。90年代，自我年代。00年代，個性年代。今天，個性群體共存的矛盾年代！

現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢？因為我們渴望一個集體，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個私人空間一樣。

我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂部是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。

所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。竹喇綱在這匪種后期集體嚷生活翻中，冤他們伯容易秤忘掉產(chǎn)日常母辦公誕室里吊的瑣蠶碎，陜?nèi)穗H摸交往肺的復(fù)玉雜，堆他們促可以葵任性倒地在需這個愛空間歡盡情明享受江生活震帶給稼他們快的快培樂，敗唱唱浙懷舊軌的歌雁曲，壯敘敘地工作捎的酸害甜苦末辣和蓋人生斧的目處前與讀長遠享。當(dāng)逗新的暫太陽追升起狀，他往們揮炕揮衣疑袖，折各自排又回良到自校己的貼小圈菊子里轟，后涌集體引生活泡對他部們來崖說，屢就像貿(mào)星期千五的漆感覺世，能常讓人杜想起裂善待警自己濫的生充活，滅對于纖他們河而言拐，家屋就是尸能讓呆人可巖以忘罷掉工干作或灑是人路際壓悅力的卡地方鵲，是嗓可以昌快樂呢的、海幸福艘的、弊輕松棟的、際生活可的地移方。董晝擱這個蹄地方燙對于存一個啄在外蝴打拼石甚感執(zhí)朋友升太少笛，剛奏結(jié)婚著青年賊在付蛙款條伙件壓損力少結(jié)，辦初公室翅里小鬧資白秤領(lǐng)品姐位相害似的在，更幫或是肯從知日青年梨代走吹過來閃的人春……猶是一傍種渴尊望，鴉一種途期待番，一犧種這辦個時妹代輕咐松的設(shè)懷舊灶，也輔是依繡依不須舍的足告別杠，告翼別永護遠過悼去的狂學(xué)生州時代柴知青舍年代堅公社晌年代螞，那渠充滿越理想膚主義終充滿現(xiàn)懷念拘情愫房和浪召漫情呆懷的摸時光屯。磚困丹所以琴我將憤星期囑五賦獲以"搞生活化"的襖概念甘，公糧社賦陽以"凍當(dāng)代薄后集烤體"滋概念摘。說所以孩我把行這種記后集何體生眼活的可地方機就叫憂，"稍星期片五公歉社"綢。撕注：病"星稻期五董公社無"是燃"天拔第公奧寓"慎的推查廣名嘩。吹隨招就這賣樣，晃一座蜘城市盜新型退的后危集體巧生活孝宅邸雪誕生暴了。類這個校嶄新罪的概父念被播我用泡一句餃很感未性的換語句拳表達夾了出附來，任"金析橋有瘡個很媽生活昌的后節(jié)集體塔，我崗們叫扣她"席星期謙五公桃社"矛。這卡樣一爽句溫攔馨、穴幸福狠、甜注蜜、史輕松翠而又吉陽光邊的話宮無疑闖對任陪何人愈都具誼有神患秘感哭和吸舅引力蚊。截柿預(yù)所謂射萬事雙開頭浮難，教既然星策劃張上的旁難點東被突資破了亞，接幻下來偷的事溉自然旦就好聲辦了祥。酒三、并銷售大策略光以迅撞雷之輛勢推島銷"缸大眾朵情人呢"。梳鎖廁在眾虧多周棍邊產(chǎn)密品的查強力乘圍攻歇下，百我認(rèn)通為本閘產(chǎn)品圖的價連格應(yīng)其該與存周邊筋產(chǎn)品味拉開群一定責(zé)距離此。這促樣才健能吸龜引到嘗潛在戀購屋鍛對象胞，所兩以，際根據(jù)刪產(chǎn)品書的格蹲局和滲面積絕特性滿，我臉給"芝星期敘五公心社"桂定下拉了低像總價稀面向箭市場結(jié)的價澤格策森略。戴紡哥我認(rèn)爸為，汗盡管汗本案皮與周甲邊個定案有光一定落距離幅，但筋由于僚價格豎優(yōu)勢緩，且肌量體丹小，艦上市姐后必邁然會脹引起殊消費斧者的拆注意捕。所烈以，紡在短歲時間剛內(nèi)迅坐速出并擊的周銷售宅策略蘿是比禾較正董確的蒜?？麎尾督Y(jié)合蓄本區(qū)收域市翠場情異形以單及以棄往操暑作的慢個案采判斷油，我階們將世以"康短、擴平、炎快"根的銷側(cè)售策綠略，倚經(jīng)過貌1-接2個斥月的擁前期刪準(zhǔn)備頁，在蘭正式壺公開磨3-偵4個辰月之懼后，基銷售戀率將哨達到安70妹-8罰0%凳。蜓四、始廣告挨表現(xiàn)冰策略族首創(chuàng)獅成人山漫畫秩作為岔本案笑廣告顫表現(xiàn)斜符號渴。完遞輛在擬晴定廣多告表反現(xiàn)策拿略之充前，索我同夸樣讓里專案快組對扁市場明同質(zhì)執(zhí)競爭建個案壘企劃喚表現(xiàn)伍方式晶進行根了收滋集整銀理和母歸納村，我揚的目若的是漫想用盛差異社化和米獨特駝性的鼓指導(dǎo)雨思想矩從別泰人的碰企劃巧表現(xiàn)無中找煌到自振己的抗表現(xiàn)械突破悔點，檢先看斥看競想爭個竄案的趣表現(xiàn)玩方法班：鼠冤亮1.融"青語年匯兄"：督也是針由爛妙尾房阻改造繪，它眉抓住豐了房場型小額、地案理位辟置好管的特牲點，勺目標(biāo)孝客源廈針對后青年蠟人。犬企劃虧策略肝以產(chǎn)原品的助概念醫(yī)炒作掃再加真上迎啄合青辛年心五理的分平面鑒包裝錘方式筍。廣扒告表抱現(xiàn)上臉以另年類年袖輕為襯主，勁上市俊后迅乞速造豐成小射房型詢市場圈的火臉爆。建不可易否認(rèn)境，"籠青年服匯"擺是十任分成則功的迅。燃柳燕2.磨"藍墓朝部差落"存：也糠是小汪房型幸白領(lǐng)疼住宅均，企組劃策熱略與盛廣告鑼表現(xiàn)紙和"錦青年華匯"錄類似廚，難聲免有梅步落甩后塵繪的味蠶道。鋪延見3.乓"東進方時亂空"汽：在謎小房阻型市搏場火誘爆時豬借機字推出襪，與艱先前銹的同隔類個圣案相鍋似，沈無自穗己的仿創(chuàng)新厲，落寇入了祖人云玉亦云宗的俗掛套。蔬汪紋4.庭"同蛇領(lǐng)都勿會"宅：連耕廣告喊表現(xiàn)有手法赴都和擠"青膽年匯話"極粘其相擱似，餓根本蒜沒有撕自己恥的個蓄性。社塵滔本項貸目想淺要做憶到鶴棟立雞燈群脫假穎而贏出就裹必須街根據(jù)王自己喬的個伯性來濫表達占自己形。這贈不免著又要換談到環(huán)客源胞的問購題了俘。雖復(fù)然本應(yīng)案客鬼源分望布較姐為廣彼泛，闖但也哥并非蟲無跡梨可尋北。蹤在這補里，深我把壞客源奧分為丹這樣玉幾種帳類型項：登A、患迷戀驢金橋匆的老廢頑固愛——賴金橋?qū)?dāng)?shù)刈呖团駼、溉掉進含蜜罐驗的鴛聾鴦—車—熱朝戀的葡要結(jié)個婚的這族群仁C、陡學(xué)會外了走警路的全蟲—挺—I跪T行覺業(yè)、團廣告伸行業(yè)寇者爺D、陪想占布便宜冒的人認(rèn)類—肺—新混薪人很類、床知青津、外往地打星工的蜓E、鏡有錢分有閑顯的尖渴頭鰻渡——痰投資是先生捎F、抗這個族城市幸的主摔力居福者—印—辦引公族蚊、自難由職似業(yè)者里及自翼由單己身族題客源辭被細獸分后貿(mào)就不染難發(fā)蜘現(xiàn)，別本案非最大克的個飛性就釣是本面案各寸類型仗的客把源都介有著院自己野不同魚于其吧他類趨型的地個性柔，而箏每一瞧種類破型又納都是嚼我們攜所不胖能忽架略的漁。太慢多的黑個性巧就成狂了沒庭有個朋性，宮怎樣悶解決船這一枕點呢態(tài)？澆擾棒于是版，我膝試圖濾在這聰些個亡性中湖發(fā)掘疑共性告。當(dāng)評我把付一些撫產(chǎn)品月的東找西羅奔列出械來時插，我瘋發(fā)現(xiàn)累這個樸產(chǎn)品寒其實患是一責(zé)個矛每盾統(tǒng)容一綜奮合體錫。栽城市恢：共閑同的醋環(huán)境啊——焦——苦新的餐集體敬金橋隊：公識認(rèn)的裹生活娃地—呈——開—新堡的生主活絹社區(qū)包：共鞭同的枕家背——隆——魄—新敘的集器體非大堂憲：共謎進式肉—扎——異——錯—集頑體滅網(wǎng)絡(luò)醋：共左享式夜—塔——縱——什—互孩動的筐集體茫會所爽：共木享式授——蟻——爸——牽互動皆的集冶體藍建筑卻：兩揮幢獨旁立—牲——果——斬在集委體中樸獨立季送破綜合貿(mào)起來爆，不踩就是勵一種停個性爐與群閑體共栽存的鎮(zhèn)矛盾囑的新折集體逼生活遼方式聽嗎？間包容鼓這種歐新生蟻活的境產(chǎn)品辛可以渠說在濃上海論是第慌一次鑄出現(xiàn)噴的，暢因而味我們德不妨領(lǐng)稱它鄰為"每上海枕首座賺后集雀體生懶活宅罪邸"巨。腥閘墊既然敘是生亭活的姥宅邸劉，那裙么其芝文案娛基調(diào)吹不妨辱輕松偽、俏秤皮、借煽情意一些搖，可鍬以針饅對各豐種類漫型的眠客源偵分別濃描述企他們偶不同惜的生吊活狀脈態(tài)，冤然后擱再闡卷述不禍同的挑生活冒狀態(tài)揚與后摩集體杰生活致宅邸愛這一貌概念譜的相究互融綿合。廟設(shè)計碗色彩鹿的表鉆現(xiàn)上區(qū)以輕悟松、餅活潑鉆、穩(wěn)辛重為緒主，經(jīng)在矛購盾中叛尋求潑統(tǒng)一謠。召縱觀妄以上禮，那棕么什詢么樣毒的設(shè)料計符查號是濾為大投家所瓶接受院的呢佳？琴鐵鐵當(dāng)5食0年線代人昌聽見圓叉鈴賓的聲婚音時稿；祥當(dāng)6付0年瓜代人擴聽見抽讓我仇們蕩浮起雙蜜漿的頁音樂宗時；跌當(dāng)7刃0年聰代人以看到塔玻璃芹彈子抽時；偶當(dāng)8傅0年阻代人莖看到勿魂斗京羅游棟戲時拌……抄他們浸會有防什么蠅樣的遵感觸撈呢？熱無疑需，童扛年的風(fēng)美好陡回憶身會在找瞬間質(zhì)流淌棵。由草此可齡見，艦每個攤?cè)藢ηo自己代的童禽年都皂有著懸一份旺難以抱割舍負(fù)的情還懷，理而且叮每個敏人心離中都暢存留槍著一救份永饞不泯它滅的筐童真嬸。不角同年在齡、議性別援的人抱在對是童年惡的回畜憶里醬找到訂了共繳同的學(xué)契合越點，中那就篩是心案中不境泯的響童真阻?；I于此臉，想竄到了唱成人尤漫畫觸。現(xiàn)側(cè)在最元流行屢的幾蒜米的腸漫畫割之所奏以廣汪受歡狗迎，騰是因吃為它窯能勾盜起人淡們對久美好代生活勾的向尸往與撤憧憬略。成餐人漫白畫的請吸引羽力由迅此可潛見一襪斑。宣因此處，我剛決定血用成這人漫禁畫作勝"星可期五響公社劇"的梯設(shè)計疊符號下，把菊各個服類型藍的客票源用已漫畫鵲的形錫式分吸別量強身定渴制的嗓表述上出來糠。壺卵奸在上搞海各兼?zhèn)€已普銷售濃或在姜銷售來的房膀產(chǎn)個冠案中筐，運晌用成血人漫設(shè)畫作乓為設(shè)怨計符駱號的銅幾乎警沒有篇，即某使有閥也是蕩"拿矮來主攤義"雄。據(jù)絹我了阻解，心目前桿只有賓復(fù)地平集團勝開發(fā)爐的"絨柏林醉春天顆"在告報紙事廣告茶上曾但用過喇幾米躺的漫皮畫《竹地下襖鐵》使中的斧場景妙。由嶺此，戲我可意以自稱豪地客說，澡在上渣海用肉量身葛定制滾的原肌創(chuàng)漫糟畫作棉為廣水告表醬現(xiàn)手悟法，糊"星團期五濃公社撿"是磚首例跪。李五、惱媒體內(nèi)策略鑒大膽串放棄針報紙?zhí)襟w運，主靠打戶邁外媒敬體和堡現(xiàn)場局派發(fā)母銷售低。障來圖如何量使用泡最低萄廣告翁費用柳，來訴達成轉(zhuǎn)最高挎銷售宵目標(biāo)龜是媒掘體策框略的睜基本干原則忍之一劈。跟疾歡本案饑案量帆小，大如果和投入趴大量軍廣告沾經(jīng)費縣，即蝦使達射到預(yù)艷期效坊果也缸會造諒成公對司銷畝售成權(quán)本的構(gòu)增加疊。所炎以，挖我決瞎定用媽不同且與以蒼往媒騰體策缸略，鋸以達室到減摘少公框司銷鉤售成傳本來巡提高礎(chǔ)公司蟻利潤故的目管的。是按釀基于戀上述撫原因甩，我該對常佛規(guī)的年媒體未策略咽作了俱一些賓改動摸，本駁案銷兄售中柜基本刻以戶啦外看霜板、菊公交獨廣告蝕、引蛋導(dǎo)旗居來吸壘引客救源，醉在現(xiàn)匙場派貼發(fā)海劉報和逼DM就并由埋銷售翠人員騙解說勇"星案期五塊公社樓"這盾個新剝概念統(tǒng)和它攤所營錘造的勇一種奪新生描活來巨引起款消費呆者的擺興趣鳳。電滅視媒鵲體和學(xué)報紙譯媒體畏因費詞用較貫高，鎮(zhèn)所以賺基本端上不符考慮嗽，僅帖看銷沖售情喊況而測定。事如果編在銷荷售時告遇上隆阻力允，才費考慮穩(wěn)用報稅紙媒楊體擴售大影警響力燙。佛六、郵廣告沙預(yù)算盈四兩汪撥千坊金，圾做好移預(yù)算叨才好指當(dāng)家厲邁搬依據(jù)鋼以最據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屋任持眠續(xù)清耀盤期革階段膝預(yù)算取明細蕩(研略)身宜俱七、梳市場妖反響爸箭隙扣座事實蕉勝于隆雄辯梳經(jīng)過允了市蒙場的柔考驗竿，事漂實證套明本迎策劃泡案是瓦非常兇成功塊的。在在開癢盤當(dāng)莫日就姑有8凝0%趟的房靠子被態(tài)預(yù)訂贏，之爪后的負(fù)一個猜多月坡時間產(chǎn)里，凍又不索斷有插消費裁者來貌電來靠訪，糠不到啞一個采月"品星期便五公結(jié)社"廟已告鍛售罄通。而趙"星劍期五毒公社曲"所撐提倡跪的后桂集體慰生活麻的概候念也風(fēng)已被桌人們慢所接村受并旦喜愛宣。紫衡今可以顛說，住用不舒到一撐個月博的時胸間去唉化一珍個不姑占優(yōu)陽勢的耐住宅壓產(chǎn)品猾，這抵在金廟橋地蘇區(qū)甚頃至于加上海雷都是博不多教見的枕，所顫以"段星期嶺五公糧社"摔策劃搭案的刺成功燭是顯滔而易甘見的莫。供晃流產(chǎn)品輝形象撲是品鳥牌的項重要開方面獄。良猾好的柄產(chǎn)品忙形象炮可以肅使企茂業(yè)獲抬得社曬會公港眾的倒充分叮信任謊，進孟而形要成穩(wěn)毯定的籍消費烘群。眠"星曉期五擾公社策"策遲劃案醉的實北施，悲不僅疼使公釣司第減一個陪開發(fā)房的項耳目一悶炮而價紅，福在賺抖取了匙利潤啊的同揮時也徐給公站司帶瘦來了護一定邊的品豈牌知誦名度編，為及公司顏將來朋的開殃發(fā)項咳目打卻下了盤扎實羊的基房礎(chǔ)。分八、延總論破麗透房地比產(chǎn)策刊劃是絞一項框牽涉豬知識底面很沈雜的鉗學(xué)問安，它叉不僅建僅牽氧涉到梳廣告方、銷幕售、舌營銷馳推廣晉等內(nèi)俗容，任還涉安及到張房地畏產(chǎn)基倆礎(chǔ)知像識、低客戶抓心理岡學(xué)等炕方方滅面面橋的內(nèi)盆容。觀一個沾房產(chǎn)螞項目續(xù)從初痰具雛圓形到蛙最后扎推出仇都需偏要經(jīng)沿過周筑密審收慎的嘗思考丑。瞎滋鍛我個越人以狀為：皂作為莖一個儲策劃藥者，渣要做榜好一敘個策畜劃案譽就必圓須用份談戀臘愛的問心態(tài)狡去對睡待它油，以卡對待只戀人掩的熱您情去廳了解濾這個滿案子證，策粱劃者鑰只有鳥在愛疊上了蜘自己撿所策肝劃的澤案子瘦后才妖能夠澆使策御劃案淡在市晶場上稠獲得珠成功叨。也套就是崖說，降策劃滾者要著以相刻當(dāng)大搶的熱美情去錫了解洪并接寫受策槍劃案雪，然檔后才晶能制舌訂出珠完美吼的策做劃方咱案?？湮浀钜罁?jù)彩上述伶策劃遭戀愛孕論，建我接緊手"之星期南五公化社"擱后，滋就全軋身心電地投識入到轎項目飾的前交期準(zhǔn)蹲備中銅，所臭謂市嗎場情伴況的戲調(diào)查恥和了根解只梳是解執(zhí)決了肆項目脆的利菊好、像利空眠，也院就是亞賣什怖么的牌問題多。搞篇清這在個問服題后秀就要熔弄清扯楚東絹西要悶賣給雜誰（娛客源漲）的丟問題助，其膚次也品就是庸如何切找到瓦自己邪的個帥案的瓜突破舊點的姥問題蹈，這龜個問狗題是利房產(chǎn)巷項目寺策劃郵中最敢關(guān)鍵醉的問惜題，高突破泰點找映準(zhǔn)了按，項浮目也閉就成單功了應(yīng)一半展。因諸此，吹在策司劃中執(zhí)，我王從收撤集整述理和您歸納蜓市場矮資料釣和客素源資稍料，首然后鉆找準(zhǔn)滋突破摧點全刑身心債投入踩。依刻密就本蠻策劃杰案來挑看，穩(wěn)之所級以成此功的爸最大魄原因溪就是美我利邁用差鞭異化哭和獨相特性盆的策繞劃指焦導(dǎo)思狼想找螺準(zhǔn)了譜個案尚的突膊破點大，然診后大鹿膽地務(wù)把項選目的扁缺陷性作為染項目父的優(yōu)召勢去匙推廣川，即耐客源挎層過化于廣胃泛原使是房虧產(chǎn)項蓄目的缺致命升缺陷夸（客蘋源廣閑泛使顆訴求徑點過被多造們成無診法為協(xié)項目看定位汁），綿而我究卻在董個性骨中找單到了熱共性尖，并助巧妙濃地用寨一個家新的嘗概念迎把這美一矛憤盾統(tǒng)各一起浙來。孕由于綢找準(zhǔn)虹了客父源層矛，并抖很好植地解椒決了夾客源難層廣槳泛所硬帶來橫的問昨題，懸后面格所面雕臨的洗問題忌也就稱迎刃萍而解破了。輩飽它眾所拾周知朝，只捕要一膚個策鍵劃案戶有自神己的造創(chuàng)新突點，曉那么蘭它肯襪定會攝吸引毯消費意群體肯的眼仰球，峽因為戀消費疤者通醒常會崇對新泄鮮的千東西膏感興罵趣，悄進而粘產(chǎn)生義購買酷的欲亂望