房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的獲取1一、土地制度及其演變1、我國土地制度的簡單回顧1949年以前的土地制度：土地私有制，私人和政府都可以擁有土地。1949年后，情況發(fā)生了根本性變化。土地改革，社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)中，通過合作化運(yùn)動(dòng)將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國有。2在50年代中后期進(jìn)行的社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)中，通過合作化運(yùn)動(dòng)將分給農(nóng)民的土地和農(nóng)具再度集中，變成集體所有。城市土地名義上全部收為國有。至60年代初，基本上奠定了我國土地所有制即公有制的基礎(chǔ)。土地公有制有兩種形式：全民所有制（國有）：由國務(wù)院行使所有權(quán)農(nóng)村集體所有制：由村級(jí)組織行使所有權(quán)32、土地使用制度改革最先進(jìn)行嘗試的是改革開放的窗口——經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。最初的做法是收取土地使用費(fèi)，后來又變成收取土地使用稅，按年收取。1986年出臺(tái)了第一部《土地管理法》。1987年，深圳等地方率先進(jìn)行土地出讓嘗試，并得到肯定，經(jīng)驗(yàn)得到推廣。1988年修改了憲法和土地管理法。1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》。4存在的問題（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐??；53、現(xiàn)階段土地使用制度的特點(diǎn)（1）批租制由于我國實(shí)行土地公有制，不論是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，而且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實(shí)質(zhì)不過是土地使用權(quán)的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時(shí)期的土地使用權(quán)出租，即批租制。6（2）壟斷制第一層含義，我國實(shí)行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個(gè)土地供應(yīng)者，其他任何一個(gè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。7（3）雙軌制所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實(shí)行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。8以上所說的雙軌制實(shí)際上是雙重的。具體表現(xiàn)為：在劃撥土地中，許多被用于商業(yè)用途，如許多軍用土地被開發(fā)成住宅和辦公樓，用來出售或出租，以另一種形式進(jìn)入市場。在以出讓方式取得的土地中，大部分是以協(xié)議方式獲得的，只有少部分是以指標(biāo)和拍賣方式取得的。9（4）儲(chǔ)備制土地儲(chǔ)備制度是指為加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場的統(tǒng)一管理,政府依照法定程序,運(yùn)用市場機(jī)制,按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對(duì)通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā),并予以儲(chǔ)存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。土地儲(chǔ)備制度的建立初衷是為了使混亂的土地市場變成有序的土地市場，讓政府真正掌控土地市場，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，讓土地市場公開透明，減少腐敗，真正實(shí)現(xiàn)其作為壟斷者的角色。土地儲(chǔ)備制度設(shè)立的主要目的不是為了使政府的收益最大化而是為了使公眾利益最大化。10土地儲(chǔ)備制度帶來很大的社會(huì)效應(yīng)：增強(qiáng)了土地市場的調(diào)控能力；為城市建設(shè)籌集了資金；抑制了土地炒作，規(guī)范了市場；為實(shí)施總體規(guī)劃創(chuàng)造了條件11土地儲(chǔ)備制度帶來的變化：地價(jià)和房價(jià)上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大重組；推動(dòng)了土地金融的發(fā)展；導(dǎo)致財(cái)富的轉(zhuǎn)移。12二、土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主體：出讓方——土地所有者，國家，地方政府具體代表；受讓方——境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人?？腕w：城鎮(zhèn)國有土地。出讓內(nèi)容：一定年限的土地使用權(quán)132、土地出讓的方式最高出讓年限居住用地70年，工業(yè)用地50年，文體科教用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。三種主要出讓方式：拍賣招標(biāo)公開招標(biāo)；邀請(qǐng)招標(biāo)協(xié)議143、三種出讓方式的比較協(xié)議招標(biāo)拍賣出讓程序不一樣適用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機(jī)關(guān)、團(tuán)體及某些特殊用地優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活性的地塊選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價(jià)15三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、概念廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括出讓。狹義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。出讓——一級(jí)市場；轉(zhuǎn)讓——二級(jí)市場162、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售注意與一般意義上的買賣不同。交換是一種權(quán)利交易。贈(zèng)與其法律關(guān)系與一般贈(zèng)與關(guān)系一致。173、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場層次一級(jí)市場，可以轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場，轉(zhuǎn)讓受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限－已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈(zèng)與18四、土地使用權(quán)劃撥1、概念指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。該方式取得的土地使用權(quán)無期限限制。兩種方式192、土地征用的特點(diǎn)國家為了建設(shè)及興辦社會(huì)公益