房地產估價案例與分析第六講市場法

房地產估價案例與分析第六講市場法把握建立價格可比根底，交易狀況修正，交易日期調整，房地產狀況調整和求取比準價格。

三、內容講解：

4．1市場法的根本原理

4．1．1市場法的概念

市場法又稱市場比擬法、比擬法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進展比擬，對這些類似房地產的成交價格做適當?shù)男拚驼{整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。

4．1．2市場法的理論依據(jù)

市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。正是由于在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。固然，由于在現(xiàn)實房地產交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價力量等的不同，詳細一宗房地產交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的交易實例，其成交價格的綜合結果可以作為正常市場價格的指標。

4．1．3市場法適用的對象和條件

市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發(fā)用地、一般商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產，如特別工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采納市場法估價。二是在房地產市場發(fā)育不夠或者房地產交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采納市場法估價。

市場法適用的條件一是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。二是假如估價人員不具有專業(yè)學問、豐富的閱歷，對估價對象所在地區(qū)的房地產市場行情和交易習慣等不夠熟識，則很難運用市場法得出正確的估價結果。

4．1．4市場法的操作步驟

運用市場法估價一般分為以下7個步驟進展：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比根底；④進展交易狀況修正；⑤進展交易日期調整；⑥進展房地產狀況調整；⑦求取比準價格。

4.2搜集交易實例

4．2．1搜集大量交易實例的必要性

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應盡可能地搜集較多且真實的交易實例。

4．2．2搜集交易實例的途徑

搜集交易實例的途徑主要有以下幾個：

(1)查閱政府有關部門的房地產交易資料。

(2)向房地產交易當事人、四鄰、促使交易協(xié)議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易狀況。

(3)與房地產出售者，如業(yè)主、房地產開發(fā)商、房地產經紀人等洽談，獲得其房地產的要價資料。

(4)查閱報刊、網絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料。

(5)參與房地產交易展現(xiàn)會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。

(6)同行之間相互供應。估價機構或估價人員可以商定相互交換所搜集的交易實例及經手的估價案例資料。

4．2．3搜集內容的完整性和真實性

搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個根本保證。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般應包括：①交易雙方的根本狀況和交易目的；②交易實例房地產的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、四周環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易狀況，如交易稅費～負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特別交易狀況。

4．2．4建立交易實例庫

房地產估價機構和估價人員應當建立房地產交易實例庫。建立交易實例庫不僅是運用市場法