某某置業(yè)合同成本手冊(cè)

合同管理流程（試行版）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人第一次全面修改目的：保證公司合同管理科學(xué)有效，防范經(jīng)濟(jì)和法律風(fēng)險(xiǎn)。適用范圍：適用于公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及的工程類(lèi)合同和其他類(lèi)合同（銷(xiāo)售合同、勞動(dòng)合同除外）的管理工作。術(shù)語(yǔ)和定義：工程類(lèi)合同：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中簽訂的監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)、總（分）承包施工、材料、設(shè)備訂購(gòu)等合同或協(xié)議；其他類(lèi)合同：指除上述工程類(lèi)合同外的合同（銷(xiāo)售合同、勞動(dòng)合同除外）。職責(zé)：參見(jiàn)《流程圖》及工作程序。工作程序：本公司合同的經(jīng)辦部門(mén)、合同簽訂人、會(huì)簽、審核部門(mén)：經(jīng)辦部門(mén)（合同簽訂部門(mén)）工程類(lèi)、設(shè)計(jì)類(lèi)、材料設(shè)備類(lèi)供應(yīng)商的采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)為工程管理部；營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)供應(yīng)商的采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部；土地采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部；其他供應(yīng)商的采購(gòu)經(jīng)辦部門(mén)為相應(yīng)的職能部門(mén)。合同有效簽訂人為《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》中相關(guān)采購(gòu)模塊的最終審批人。合同的會(huì)簽主要是合同相關(guān)部門(mén)簽署本部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)的意見(jiàn)：財(cái)務(wù)部門(mén)從資金風(fēng)險(xiǎn)的角度、成本部門(mén)從成本控制的角度、綜合管理部從法律風(fēng)險(xiǎn)的角度、工程管理部從設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程管理、施工操作和質(zhì)量控制的角度。審核部門(mén)建安類(lèi)合同的審核部門(mén)為成本管理部；其他合同的審核部門(mén)為財(cái)務(wù)部。標(biāo)準(zhǔn)合同文本的編制綜合管理部根據(jù)同類(lèi)合同使用的頻次制定合同標(biāo)準(zhǔn)文本制定計(jì)劃，各經(jīng)辦部門(mén)擬制標(biāo)準(zhǔn)文本，填寫(xiě)《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》，按《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》進(jìn)行會(huì)簽、審核；標(biāo)準(zhǔn)合同會(huì)簽、審核部門(mén)收到標(biāo)準(zhǔn)合同文本及《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》后2個(gè)工作日內(nèi)必須提出意見(jiàn)；經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)審核部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)合同標(biāo)準(zhǔn)文本進(jìn)行修訂，修訂完成的標(biāo)準(zhǔn)合同文本經(jīng)審核通過(guò)后，按《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核、審批；批準(zhǔn)后的標(biāo)準(zhǔn)合同文本由經(jīng)辦部門(mén)開(kāi)始使用，綜合管理部存檔；根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，應(yīng)持續(xù)及時(shí)修改標(biāo)準(zhǔn)合同文本。標(biāo)準(zhǔn)合同文本修改歸屬經(jīng)辦部門(mén)，按照本流程文件規(guī)定的程序進(jìn)行。合同簽訂和執(zhí)行確定合作方合作方必須按照各類(lèi)相應(yīng)的《供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》的規(guī)定進(jìn)行選擇；政府行為、行業(yè)壟斷的合作方可直接洽談后，按本程序簽訂合同。合同草擬合同按以下原則草擬：已制訂并實(shí)施合同標(biāo)準(zhǔn)文本的，應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)文本；各類(lèi)合同按5.1.1由各經(jīng)辦部門(mén)起草、組織洽談、簽約。采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的，經(jīng)雙方協(xié)商可對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款進(jìn)行修改，也可增加補(bǔ)充條款；政府有關(guān)部門(mén)有強(qiáng)制性規(guī)定的，可采用政府有關(guān)部門(mén)要求的合同文本；公司尚未制定或不宜采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù)，應(yīng)參照以往相類(lèi)似的合同標(biāo)準(zhǔn)文本或合同示范文本另行擬定非標(biāo)準(zhǔn)文本合同，非標(biāo)準(zhǔn)文本合同簽訂審核時(shí)須按5.2增加合同文本的審核；經(jīng)辦部門(mén)在擬訂合同條款或補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)做到內(nèi)容合法、條款齊備、文字清楚、表述規(guī)范、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任明確，日期、期限和數(shù)字準(zhǔn)確。應(yīng)包括：合同名稱(chēng)；甲乙方名稱(chēng)及地址，經(jīng)辦人，聯(lián)系電話(huà)；甲乙方法人代表或其合法代理人簽字、公司公章或合同專(zhuān)用章；合同簽訂日期；標(biāo)的（內(nèi)容）；數(shù)量、質(zhì)量；價(jià)款或酬金（工程計(jì)價(jià)方法、工程款支付方式）；履約方式、地點(diǎn)、費(fèi)用的承擔(dān)；違約責(zé)任（甲乙方權(quán)利、義務(wù)）；生效、失效條件（諾成、踐成合同）；解決爭(zhēng)議的方法；合同的份數(shù)及附件；保密條款（如果有需要）。對(duì)方提供格式合同的，經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)首先檢查是否與招標(biāo)文件要求或投標(biāo)文件的承諾一致，然后再參照5.3.2.5檢查。合同洽談當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)或其它合法途徑確定合同談判單位后，經(jīng)辦部門(mén)按以下規(guī)定進(jìn)行合同洽談；必要時(shí)，經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)在談判前對(duì)合同談判對(duì)象的以下資質(zhì)進(jìn)行復(fù)核：簽約對(duì)方的法人資格、資信情況、經(jīng)營(yíng)范圍、過(guò)往業(yè)績(jī)及代理權(quán)限；屬對(duì)方法定代表委托代理人簽訂合同的，經(jīng)辦人必須要求對(duì)方代理人出具有對(duì)方法定代表人簽字并蓋公章的書(shū)面授權(quán)委托書(shū)，同時(shí)要對(duì)授權(quán)的具體內(nèi)容和授權(quán)期限進(jìn)行審核，以防委托代理人越權(quán)簽訂合同。經(jīng)辦部門(mén)在合同洽談前，需就以下談判準(zhǔn)備事項(xiàng)進(jìn)行安排：確定談判的目標(biāo)；確定必要時(shí)可做出的讓步；確定我方及對(duì)方的實(shí)際需求（或目標(biāo)）和強(qiáng)制（或約束）條件；準(zhǔn)備初步的談判日程及談判內(nèi)容的先后次序；確定談判的人選、分工和談判的原則等。經(jīng)辦部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)與合同談判單位進(jìn)行洽談；經(jīng)辦部門(mén)整理談判資料及結(jié)論，起草合同，填寫(xiě)《合同會(huì)簽審批表》。合同會(huì)簽、審核經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》確定是否需要會(huì)簽；對(duì)于需要會(huì)簽的合同，各審核人應(yīng)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)對(duì)合同提出修改意見(jiàn)，經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)修改意見(jiàn)整理出最終的合同文本，各審核部門(mén)根據(jù)最終的合同文本在《合同會(huì)簽審批表》上簽署意見(jiàn)；合同會(huì)簽后，經(jīng)辦部門(mén)若要求律師審查合同，則知會(huì)綜合管理部法律顧問(wèn)；如會(huì)簽部門(mén)對(duì)合同提出修改意見(jiàn)，經(jīng)辦部門(mén)必須重新組織與供應(yīng)商的洽商，必要時(shí)各意見(jiàn)提出部門(mén)均應(yīng)參加洽商，雙方取得一致后進(jìn)行修改。合同審批、蓋章經(jīng)辦部門(mén)將會(huì)簽后的合同按《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》的權(quán)限要求提交管理層審批；合同內(nèi)容在一頁(yè)以上的，應(yīng)在每頁(yè)加蓋騎縫章；合同一般應(yīng)由雙方同時(shí)簽字蓋章；不能同時(shí)簽字蓋章的，應(yīng)盡量避免我方先行簽字蓋章；對(duì)方簽字蓋章應(yīng)在我方報(bào)批審核程序結(jié)束之后進(jìn)行；法律、法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記、備案的，經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)；合同履行和檢查合同簽訂之后，經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)合同的履行跟蹤；合同簽訂之后的執(zhí)行，成本管理部門(mén)對(duì)建安類(lèi)合同的履約情況進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)部對(duì)其他合同的履約情況進(jìn)行審核；在合同當(dāng)事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時(shí)，或者發(fā)生與合同有關(guān)的爭(zhēng)議時(shí)，合同執(zhí)行部門(mén)經(jīng)辦人員須及時(shí)向部門(mén)負(fù)責(zé)人報(bào)告，并請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)決定依法采取何種措施，必要時(shí)可知會(huì)綜合管理部法律顧問(wèn)；合同履行過(guò)程中，需要對(duì)來(lái)往函件或者單據(jù)進(jìn)行簽字的，按相關(guān)流程執(zhí)行；合同履行過(guò)程中，對(duì)包括工程類(lèi)的各項(xiàng)付款按相關(guān)流程執(zhí)行。合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化，我方和對(duì)方均可提出變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同內(nèi)容的需求，并進(jìn)行初步接觸溝通，草擬變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同或協(xié)議；經(jīng)辦部門(mén)填寫(xiě)《合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表》按《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》進(jìn)行會(huì)簽、審核、審批；如果會(huì)簽、審核、審批結(jié)果不同意變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同，則仍按原合同執(zhí)行；如果會(huì)簽、審核、審批結(jié)果同意變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同，經(jīng)辦部門(mén)根據(jù)合同條款的約定負(fù)責(zé)后續(xù)事務(wù)辦理。法律、法規(guī)規(guī)定變更、解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。簽訂的變更（轉(zhuǎn)讓、解除）合同應(yīng)作為原合同的組成部分一并保存，不另行編號(hào)，可在原合同號(hào)后加“補(bǔ)充”字樣進(jìn)行登記和管理；合同實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生微小變更，但對(duì)合同條款無(wú)原則性影響的，經(jīng)辦部門(mén)可填寫(xiě)《合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表》作為變更結(jié)算說(shuō)明連同相關(guān)附件經(jīng)會(huì)簽、審核、審批后視為原合同的補(bǔ)充合同進(jìn)行登記和管理，不再另行簽訂補(bǔ)充合同。合同編號(hào)、分發(fā)、保存及歸檔經(jīng)辦部門(mén)應(yīng)按公司合同編號(hào)規(guī)則對(duì)簽訂的合同統(tǒng)一編號(hào)；合同編號(hào)、合同審批過(guò)程中的合同擬稿、修改審核意見(jiàn)、《合同會(huì)簽審批表》以及合同原件、相關(guān)附件及補(bǔ)充合同為合同的共同組成部分，應(yīng)一并分發(fā)、保存、歸檔；合同管理責(zé)任：各部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門(mén)的合同管理（簽訂、編號(hào)、分發(fā)、執(zhí)行、保存、歸檔）；財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司全部合同的管理（分類(lèi)保存、監(jiān)督執(zhí)行、歸檔）；綜合管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司全部合同的歸檔管理；部門(mén)經(jīng)理對(duì)合同應(yīng)指派專(zhuān)人管理，對(duì)本部門(mén)簽訂的合同應(yīng)及時(shí)在部門(mén)《合同管理臺(tái)帳》內(nèi)登記后分發(fā)，并隨時(shí)將電子版臺(tái)帳發(fā)送給財(cái)務(wù)部經(jīng)理（或財(cái)務(wù)部指定人員）；經(jīng)辦部門(mén)和財(cái)務(wù)部對(duì)臺(tái)帳和合同應(yīng)每月核查一次，并作書(shū)面確認(rèn)；經(jīng)辦部門(mén)簽訂合同時(shí)應(yīng)留存二份以上的合同原件分發(fā)使用：非工程類(lèi)合同原件經(jīng)辦部門(mén)一份、財(cái)務(wù)部一份，剩余的留存在經(jīng)辦部門(mén)；工程類(lèi)合同原件經(jīng)辦部門(mén)一份、財(cái)務(wù)部一份、成本管理部一份，剩余的留存在經(jīng)辦部門(mén)；其他相關(guān)部門(mén)需要時(shí)使用復(fù)印件；各部門(mén)應(yīng)定期（一年或項(xiàng)目完畢）將執(zhí)行完畢的合同整理成冊(cè)連同《合同管理臺(tái)賬》轉(zhuǎn)交綜合管理部，綜合管理部簽收后歸檔保存，按存留期限定期統(tǒng)一銷(xiāo)毀。支持性文件《責(zé)權(quán)體系手冊(cè)》《供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》《文件編號(hào)規(guī)則》相關(guān)記錄《合同標(biāo)準(zhǔn)文本審批表》《合同會(huì)簽審批表》《合同變更、轉(zhuǎn)讓或解除審批表》《合同管理臺(tái)賬》項(xiàng)目成本管理流程（審核版）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的：確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)。適用范圍：適用于公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制工作。術(shù)語(yǔ)核定義：項(xiàng)目目標(biāo)成本：是公司基于市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。職責(zé)：參見(jiàn)《流程圖》及工作程序。工作程序項(xiàng)目目標(biāo)成本釋義項(xiàng)目目標(biāo)成本文件分為三個(gè)部分：《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》：《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》是反映項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。各分項(xiàng)目標(biāo)成本包括各專(zhuān)業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)?！俄?xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》是對(duì)各項(xiàng)目成本、費(fèi)用的責(zé)任部門(mén)及其主要職責(zé)的說(shuō)明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)?！俄?xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。項(xiàng)目目標(biāo)成本管理原則市場(chǎng)導(dǎo)向原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理以市場(chǎng)為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來(lái)源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：項(xiàng)目目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。項(xiàng)目目標(biāo)成本文件制訂拓展論證階段：對(duì)有意向參與招拍掛或合作開(kāi)發(fā)的地塊，成本管理部參與項(xiàng)目可行性研究工作，根據(jù)規(guī)劃草案、《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》和工程技術(shù)分析，進(jìn)行項(xiàng)目拓展階段建安成本測(cè)算，總經(jīng)理審批通過(guò)后，項(xiàng)目拓展階段建安成本測(cè)算自動(dòng)成為項(xiàng)目預(yù)控目標(biāo)成本，具體操作參見(jiàn)《項(xiàng)目拓展論證管理流程》。定位策劃、前期設(shè)計(jì)階段：獲取土地后，成本管理部參與項(xiàng)目定位策劃、前期設(shè)計(jì)工作，根據(jù)產(chǎn)品定位、前期設(shè)計(jì)、各業(yè)態(tài)面積的劃分、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期、各機(jī)電系統(tǒng)配備標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行建安成本測(cè)算，組織編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》，作為各部門(mén)的初步成本目標(biāo)。根據(jù)建安成本測(cè)算，成本管理部提出方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的造價(jià)控制。方案設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段：方案設(shè)計(jì)成果確定后5個(gè)工作日內(nèi)，成本管理組織對(duì)《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。成本管理部結(jié)合設(shè)計(jì)單位的承諾明確各產(chǎn)品類(lèi)型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制建議》，作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)單位作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后15個(gè)工作日內(nèi)，成本管理部組織對(duì)《項(xiàng)目成本測(cè)算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的項(xiàng)目目標(biāo)成本。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)組織按已完工程的經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任成本體系的要求，編制正式的《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。各項(xiàng)目、各階段的成本測(cè)算的相關(guān)資料（成本測(cè)算表、目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)）在定稿后即時(shí)提交國(guó)英置業(yè)成本管理部，相關(guān)數(shù)據(jù)記錄備案。項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表的編制項(xiàng)目成本測(cè)算必須應(yīng)用統(tǒng)一測(cè)算表格，并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。項(xiàng)目目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門(mén)共同確定的銷(xiāo)售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說(shuō)明書(shū)。成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)本公司已竣工的或行業(yè)相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶(hù)數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門(mén)窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《項(xiàng)目成本測(cè)算表》中的工程量應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)。產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是一個(gè)互動(dòng)的決策過(guò)程，需要設(shè)計(jì)、工程、成本、市場(chǎng)反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿(mǎn)足品質(zhì)要求的性?xún)r(jià)比最大化”。在本過(guò)程中可使用價(jià)值功能分析法得到最優(yōu)的方案。施工圖預(yù)算完成后《項(xiàng)目成本測(cè)算表》中的材料設(shè)備，對(duì)其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤(pán)的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說(shuō)明為最佳。拓展論證、定位策劃和方案設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)或同行相關(guān)數(shù)據(jù)直接填寫(xiě)可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，原則上偏差不應(yīng)太大?！俄?xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》的編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目概況；地價(jià)成本控制（如何進(jìn)行控制？相應(yīng)的使用表格？）；開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制(如何進(jìn)行控制？相應(yīng)的使用表格？)；主體建安；社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制（如何控制？）；園林環(huán)境工程及樣板間、賣(mài)場(chǎng)裝修費(fèi)用的控制；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的控制（如何控制?相應(yīng)的使用表格?）?！俄?xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》應(yīng)明確：控制目標(biāo)、責(zé)任部門(mén)、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。（完全成本部自行編制作為掌控其他部門(mén)成本的依據(jù)？）財(cái)務(wù)部匯總目標(biāo)成本測(cè)算表，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，初稿完成后反饋到各職能部門(mén)和項(xiàng)目公司討論、修改，直到達(dá)成一致，按《責(zé)權(quán)手冊(cè)》要求進(jìn)行審核、審批。《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》達(dá)成一致后由各單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)、總經(jīng)理簽發(fā)開(kāi)始執(zhí)行、相關(guān)部門(mén)監(jiān)督、考核。項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行各責(zé)任單位按照相關(guān)流程、作業(yè)指引進(jìn)行目標(biāo)成本控制。采購(gòu)管理：按各《供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》的規(guī)定，參加招標(biāo)過(guò)程經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制及評(píng)審，審核采購(gòu)合同，審核進(jìn)度款及結(jié)算款支付。設(shè)計(jì)變更：按《設(shè)計(jì)變更管理流程》的規(guī)定，對(duì)通過(guò)可行性論證的變更進(jìn)行成本測(cè)算。工程簽證：按《工程簽證管理流程》的規(guī)定進(jìn)行審核，對(duì)已實(shí)施完成的工程簽證進(jìn)行復(fù)核。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由成本管理部每月編制《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說(shuō)明原因，提出成本控制的建議，在完成后的三個(gè)工作日內(nèi)報(bào)國(guó)英置業(yè)財(cái)務(wù)部。項(xiàng)目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時(shí)，應(yīng)按照《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》對(duì)相關(guān)責(zé)任部門(mén)進(jìn)行評(píng)估，并提交公司管理層作為業(yè)績(jī)考核的依據(jù)之一。項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目目標(biāo)成本的修訂施工圖確定后的測(cè)算稿為最終項(xiàng)目目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場(chǎng)環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》中反映即可。工程施工和銷(xiāo)售過(guò)程中，如果售價(jià)、成本發(fā)生較大變化時(shí)（對(duì)利潤(rùn)影響達(dá)2％），應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部備案。項(xiàng)目成本控制后評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束后，成本管理部組織按《項(xiàng)目后期評(píng)估作業(yè)指引》對(duì)整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行的全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)和分析總結(jié)，以逐步提高企業(yè)成本控制的水平。支持性文件《設(shè)計(jì)變更管理流程》GYZY/YG-QP-SJ-008《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引》GYZY/YG-WI-CB-003《工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引》GYZY/YG-WI-CB-002《項(xiàng)目成本后期評(píng)估作業(yè)指引》GYZY/YG-WI-CB-004相關(guān)記錄《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》GYZY/YG-QR-CB-001《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》GYZY/YG-QR-CB-002《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估報(bào)告》GYZY/YG-QR-CB-003項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表建安成本項(xiàng)目估算指標(biāo)單位基數(shù)估算總額（萬(wàn)元）計(jì)算說(shuō)明備注一、前期工程費(fèi)用1、遷移項(xiàng)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)3、地質(zhì)勘察費(fèi)及測(cè)量項(xiàng)4、其他零星項(xiàng)二、巖土工程元/㎡建筑面積三、基礎(chǔ)工程元/㎡建筑面積四、主體工程元/㎡建筑面積1、土建工程元/㎡建筑面積2、安裝工程元/㎡建筑面積3、裝修工程五、室外配套工程六、工程其他費(fèi)1、工程監(jiān)理費(fèi)元/㎡建筑面積2、燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi)燃?xì)夤こ淘靸r(jià)3、工程保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)4、報(bào)建費(fèi)工程總造價(jià)5、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)工程總造價(jià)6、水電增容7、公用設(shè)施專(zhuān)用基金8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：基地面積（面積單位：平方米）計(jì)入容積率面積：不計(jì)入容積率面積：住宅戶(hù)數(shù)：停車(chē)位（輛）其中：地上停車(chē)位地下停車(chē)位

____項(xiàng)目分產(chǎn)品類(lèi)型成本匯總序號(hào)成本項(xiàng)目可售面積單位成本總成本（萬(wàn)元）分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)說(shuō)明類(lèi)型1類(lèi)型2類(lèi)型3商業(yè)平均類(lèi)型1類(lèi)型2類(lèi)型3商業(yè)合計(jì)建筑面積*****0.000.000.000.000.00可售面積*****0.000.000.000.000.00一土地獲得價(jià)款0.001政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用0.00表中公式把地價(jià)按可售面積進(jìn)行分?jǐn)?。若按占地面積分?jǐn)偟貎r(jià)，請(qǐng)修改公式。若地價(jià)不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傄嗾?qǐng)修改公式2合作款項(xiàng)0.003紅線(xiàn)外市政設(shè)施0.004拆遷補(bǔ)償費(fèi)0.00二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)0.001勘察設(shè)計(jì)費(fèi)0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式2報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)0.003三通一平費(fèi)0.004臨時(shí)設(shè)施費(fèi)0.00三主體建筑工程費(fèi)0.000.000.000.000.001基礎(chǔ)工程0.000.000.000.000.00按產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)發(fā)生額計(jì)算2結(jié)構(gòu)及粗裝修0.000.000.000.000.003門(mén)窗工程0.000.000.000.000.004公共部位裝修0.000.000.000.000.005室內(nèi)裝修0.000.000.000.000.00四主體安裝工程費(fèi)0.000.000.000.000.001室內(nèi)水暖氣電0.000.000.000.000.00按產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)發(fā)生額計(jì)算2設(shè)備及安裝費(fèi)0.000.000.000.000.003弱電系統(tǒng)0.000.000.000.000.00五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)0.001室外給排水系統(tǒng)0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式2室外采暖系統(tǒng)0.003室外燃?xì)庀到y(tǒng)0.004室外高低壓線(xiàn)路0.005室外智能化系統(tǒng)0.006其他0.00六園林環(huán)境費(fèi)0.001綠化建設(shè)費(fèi)0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式2建筑小品0.003道路廣場(chǎng)建造費(fèi)0.004圍墻建造費(fèi)0.005室外照明0.006室外零星工程0.007其他0.00七配套設(shè)施費(fèi)0.001游泳池0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式1會(huì)所0.002幼兒園0.003學(xué)校0.005球場(chǎng)0.006設(shè)備用房0.007車(chē)站建造費(fèi)0.008其他0.00八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0.001工程管理費(fèi)0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式2資本化利息0.003營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)0.004物業(yè)完善費(fèi)0.005不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.00開(kāi)發(fā)成本0.00九期間費(fèi)用0.001管理費(fèi)用0.00表中公式把該項(xiàng)成本按可售面積在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)?。若不是在所有產(chǎn)品類(lèi)型中分?jǐn)傉?qǐng)修改公式2銷(xiāo)售費(fèi)用0.003財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資0.00

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本明細(xì)三級(jí)及四級(jí)項(xiàng)目名稱(chēng)核算內(nèi)容A、土地征用、轉(zhuǎn)讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及配套設(shè)施費(fèi)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等1、土地征用費(fèi)及轉(zhuǎn)讓金土地征用及配套設(shè)施費(fèi)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償?shù)貎r(jià)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等B、前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、“七通一平”等支出1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目所有工程的規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)2、地質(zhì)勘察費(fèi)工程水文、地質(zhì)勘察和紅線(xiàn)坐標(biāo)測(cè)量、定點(diǎn)、埋設(shè)樁界等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用3、可行性研究費(fèi)可行性研究、論證等發(fā)生的費(fèi)用4、七通一平等費(fèi)用場(chǎng)地平整費(fèi)；道路、供水、供電、排污、排水、通訊、路燈等市政工程七通費(fèi)用。5、報(bào)建、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用，臨時(shí)供電供水設(shè)施、臨時(shí)道路、臨時(shí)設(shè)施、臨時(shí)租地費(fèi)等C、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出,包括小區(qū)道路、供排水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、園林綠化等支出1、煤氣管道煤氣管道等設(shè)備及安裝工程2、通訊電話(huà)線(xiàn)的埋管等費(fèi)用，如包給總包單位則可不單獨(dú)反映3、供排水建筑物2米4、供電建筑物2米5、有線(xiàn)電視有線(xiàn)電視管線(xiàn)的鋪設(shè)費(fèi)用，如包給總包單位則可不單獨(dú)反映6、監(jiān)控及對(duì)講系統(tǒng)監(jiān)控對(duì)講及智能化系統(tǒng)安裝及設(shè)備費(fèi)用，如包給總包單位則可不單獨(dú)反映；停車(chē)場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)7、園林綠化包括區(qū)內(nèi)園林、綠化場(chǎng)地的花草、樹(shù)木各項(xiàng)費(fèi)用8、小區(qū)道路指區(qū)內(nèi)小道(不是七通一平的市政道路)，多數(shù)為混凝土路面，寬度在10米以?xún)?nèi)．9、其他基礎(chǔ)設(shè)施的其他工程費(fèi)用D、建筑安裝工程費(fèi)指列入房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑工程、安裝工程及設(shè)備采購(gòu)等費(fèi)用支出1、基礎(chǔ)工程工程樁費(fèi)用，具體核算包括各類(lèi)樁，邊坡支護(hù)，大型土石方工程，基礎(chǔ)排水，樁基試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)，沉降及觀測(cè)費(fèi)等費(fèi)用2、主體工程主要核算結(jié)構(gòu)工程，包括總包合同。如未實(shí)行總包制的，則包括天然基礎(chǔ)、混凝土及鋼筋混凝土工程、磚石工程、樓地面工程、屋面工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、門(mén)窗工程、幕墻工程、防水工程、煙道工程及其他零星工程；腳手架搭設(shè)費(fèi)用應(yīng)計(jì)算在內(nèi)．3、水電安裝主要指水電設(shè)備安裝工程的費(fèi)用。水包括供水、排水、污水處理等。電包括電線(xiàn)、電纜、變壓器、發(fā)電機(jī)組，變配電所設(shè)備費(fèi)、材料費(fèi)、安裝費(fèi)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本明細(xì)（續(xù)）4、裝飾工程包括二次精裝修、潔具、櫥柜工程、室內(nèi)外裝飾、地面裝飾、大堂及住宅入口裝飾等工程5、消防工程包括消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)、安裝及設(shè)備等6、電梯包括所有電梯貨款及安裝成本7、空調(diào)及通風(fēng)工程空調(diào)貨款及安裝成本；通風(fēng)管道費(fèi)用8、人防工程人防工程費(fèi)用9、白蟻防治白蟻防治費(fèi)用10、其他工程包括防水堵漏、地下停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、屋頂燈光工程等E、公共配套設(shè)施費(fèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、公廁、自行車(chē)棚、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)、崗?fù)ぁ⒌篱l、永久導(dǎo)示系統(tǒng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、信報(bào)箱等F、工程其他費(fèi)包括工程監(jiān)理費(fèi)用、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、水電增容、公用設(shè)施專(zhuān)用基金等費(fèi)用。1、工程監(jiān)理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)用2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)3、咨詢(xún)費(fèi)工程咨詢(xún)費(fèi)4、保險(xiǎn)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)5、水電增容水電增容費(fèi)6、公用設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例提取7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用8、其他其他費(fèi)用G、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)公司所屬直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（工程中心單位）發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、汽車(chē)雜費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等H、利息支出為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用明細(xì)表營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（銷(xiāo)售直接費(fèi)用）：是指為銷(xiāo)售產(chǎn)品進(jìn)行廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售推廣所發(fā)生的費(fèi)用，主要項(xiàng)目包括媒體廣告費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)（推廣費(fèi)）、代理費(fèi)、樣板房費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)核算內(nèi)容二級(jí)三級(jí)四級(jí)A、媒體廣告費(fèi)媒體廣告費(fèi)電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交車(chē)身廣告、電子屏廣告、軟文稿酬、DM單張制作及派發(fā)B、推廣費(fèi)用展銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售模型設(shè)計(jì)制作費(fèi)、展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)等；贈(zèng)送給業(yè)主的各類(lèi)獎(jiǎng)金、獎(jiǎng)品、旅游、物業(yè)管理費(fèi)等包裝費(fèi)用1、售樓資料售樓書(shū)、宣傳資料等2、售樓處設(shè)計(jì)、工程、裝修、裝飾等3、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)專(zhuān)為促銷(xiāo)而實(shí)施的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪、照明等4、戶(hù)外廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)車(chē)站廣告、路牌廣告、樓盤(pán)廣告、指路牌現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)1、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售水電費(fèi)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生水電費(fèi)2、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)（暫不做）含工資及福利費(fèi)、津貼、傭金、著裝費(fèi)等3、現(xiàn)場(chǎng)日常管理費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)管理雜費(fèi)、接待費(fèi)用4、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)飲水機(jī)、家私、辦公設(shè)備等C、代理費(fèi)代理銷(xiāo)售傭金D、樣板房設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私、清潔、保安、維修費(fèi)用等，可收回部分考核時(shí)從中扣除E、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)其他與銷(xiāo)售直接相關(guān)費(fèi)用合計(jì)項(xiàng)目公攤成本及期間費(fèi)用成本表序號(hào)成本項(xiàng)目原始指標(biāo)系數(shù)工作量單價(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)可售面積單方造價(jià)工作量及單價(jià)說(shuō)明一土地成本01政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用02合作款項(xiàng)03紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)04拆遷補(bǔ)償費(fèi)0二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)01勘察設(shè)計(jì)費(fèi)02報(bào)批報(bào)建費(fèi)03三通一平費(fèi)04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)0五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)01室外給排水系統(tǒng)02室外采暖系統(tǒng)03室外燃?xì)庀到y(tǒng)04室外電氣及高低壓設(shè)備05室外智能化系統(tǒng)06六園林環(huán)境費(fèi)01綠化建設(shè)費(fèi)綠化面積02建筑小品03道路廣場(chǎng)建造費(fèi)04圍墻建造費(fèi)05室外照明06室外零星設(shè)施0兒童游樂(lè)設(shè)施、指示、標(biāo)識(shí)牌、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘7七配套設(shè)施費(fèi)01游泳池02會(huì)所03幼兒園04學(xué)校05球場(chǎng)06設(shè)備用房0配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)7車(chē)站建造費(fèi)08八開(kāi)發(fā)間接費(fèi)01工程管理費(fèi)02資本化利息財(cái)務(wù)提供3營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)04物業(yè)完善費(fèi)05不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)九期間費(fèi)用01管理費(fèi)用02銷(xiāo)售費(fèi)用0項(xiàng)目主體建安成本表序號(hào)成本項(xiàng)目原始指標(biāo)系數(shù)工程量單價(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)可售單方工程量及單價(jià)說(shuō)明三主體建筑工程費(fèi)01基礎(chǔ)工程費(fèi)0◆土方工程基底面積0◆護(hù)壁護(hù)坡0◆樁基礎(chǔ)0◆樁基檢測(cè)費(fèi)0◆降水02結(jié)構(gòu)及粗裝修0◆混凝土框架建筑面積0標(biāo)注含鋼量、砼含量；含條基或獨(dú)立柱基等淺基礎(chǔ)◆砌體建筑面積0◆找平及抹灰建筑面積0◆防水防水面積0屋面防水、廚衛(wèi)防水◆其它建筑面積0腳手、超高、垂直運(yùn)輸、散水等總承包項(xiàng)目◆3門(mén)窗工程0◆單元門(mén)單元數(shù)0◆入戶(hù)門(mén)戶(hù)數(shù)0◆戶(hù)內(nèi)門(mén)戶(hù)數(shù)0◆窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)建筑面積04公共部位裝修0◆大堂精裝修單元數(shù)0◆電梯廳裝修電梯廳數(shù)0◆單元入口裝修單元數(shù)0◆樓梯間樓梯間面積0◆外立面裝修建筑面積0◆外墻外保溫建筑面積0◆屋面建筑面積0◆欄桿0樓梯欄桿樓梯間數(shù)量0陽(yáng)臺(tái)欄桿戶(hù)數(shù)0私家花園欄桿底層戶(hù)數(shù)0空調(diào)板裝飾戶(hù)數(shù)0◆5室內(nèi)裝修0◆廚房裝修0◆衛(wèi)生間裝修0◆廳房裝修0含窗臺(tái)及護(hù)欄◆陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)地面0◆四主體安裝工程費(fèi)01室內(nèi)水暖氣電0◆室內(nèi)給排水0給排水0直飲水系統(tǒng)0熱水系統(tǒng)0◆室內(nèi)采暖0◆室內(nèi)燃?xì)?◆室內(nèi)電氣工程0含樓棟總配電箱及表箱、弱電系統(tǒng)的管盒預(yù)埋◆2設(shè)備及安裝費(fèi)0◆通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)0◆電梯供貨及安裝0◆發(fā)電機(jī)供貨及安裝0◆消防系統(tǒng)0水消防系統(tǒng)0電消防系統(tǒng)0煙感、溫感、報(bào)警、消防廣播氣體滅火系統(tǒng)0防排煙工程0◆人防設(shè)備及安裝0密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置◆3弱電系統(tǒng)0◆居家防盜系統(tǒng)0◆對(duì)講系統(tǒng)0◆三表遠(yuǎn)傳費(fèi)用0◆有線(xiàn)電視0◆電話(huà)0◆寬帶網(wǎng)0◆

項(xiàng)目**設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表序號(hào)分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)名稱(chēng)設(shè)計(jì)合同編號(hào)總價(jià)（萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)材料設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)值材料名稱(chēng)材料單價(jià)說(shuō)明：不含為滿(mǎn)足售樓需要發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用（售樓處、樣板房、裝修套餐、銷(xiāo)售模型等）

___項(xiàng)目產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表類(lèi)型1類(lèi)型2類(lèi)型3商業(yè)結(jié)構(gòu)及初裝修結(jié)構(gòu)形式框架層數(shù)\層高4.5層\2.9m基礎(chǔ)形式獨(dú)立基礎(chǔ)平屋面\斜層面斜屋面戶(hù)內(nèi)平層\錯(cuò)層\復(fù)式1-3樓平層，4、5樓為躍層復(fù)式房單元間有高差\無(wú)高差無(wú)高差外墻200mm厚粘土空心磚內(nèi)墻100mm厚粘土空心磚屋面防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水層廚衛(wèi)防水1.5mm厚聚氨脂涂料防水層外墻防水無(wú)單獨(dú)防水層、涂料防水屋面隔熱30mm厚聚苯板門(mén)窗工程單元門(mén)入戶(hù)門(mén)鋼質(zhì)防火防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)鋁合金門(mén)戶(hù)內(nèi)門(mén)模壓門(mén)窗鋁合金50平開(kāi)窗、帶紗、中空玻璃公共部位

精裝修外墻裝飾面磚、涂料外墻保溫單元入口裝飾花崗石屋面裝飾英紅瓦屋面、鋼制成品雨水天溝電梯廳裝飾大堂樓地面裝飾墻面裝飾天棚裝飾樓梯間樓地面裝飾防滑地磚墻面裝飾乳膠漆天棚裝飾乳膠漆欄桿樓梯欄桿鐵花欄桿陽(yáng)臺(tái)欄桿預(yù)制裝配式鐵花欄桿私家花園欄桿空調(diào)板裝飾鐵藝百葉室內(nèi)裝修廳房樓地面裝飾乳膠漆墻面裝飾花崗石天棚裝飾乳膠漆窗臺(tái)及護(hù)欄不銹鋼廚衛(wèi)樓地面裝飾防滑地磚墻面裝飾面磚天棚裝飾鋁扣板吊頂門(mén)檻大理石廚衛(wèi)設(shè)備抽油煙機(jī)、煤氣灶、排氣扇櫥柜人造石臺(tái)面、防潮板、含冼菜盆煙道成品陽(yáng)臺(tái)樓地面裝飾防滑地磚墻面裝飾同外墻天棚裝飾采用外墻涂料室內(nèi)給排水給水管材立管PPR、戶(hù)內(nèi)PPR、排水UPVC潔具及五金件國(guó)產(chǎn)全套室內(nèi)供暖無(wú)室內(nèi)燃?xì)馐覂?nèi)電氣穿管布線(xiàn)UPVC管、BV普通導(dǎo)線(xiàn)配電箱\電表箱西門(mén)子配電箱、組裝電表箱開(kāi)關(guān)插座松本燈具陽(yáng)臺(tái)吸頂燈、廚衛(wèi)筒燈室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)高壓配電發(fā)電機(jī)電梯室內(nèi)消防弱電系統(tǒng)居家防盜對(duì)講系統(tǒng)有三表遠(yuǎn)傳進(jìn)口非可視有線(xiàn)電視有電話(huà)無(wú)寬帶網(wǎng)有室外給排水室外智能化停車(chē)管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控周界紅外防越小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)園林環(huán)境綠化建筑小品道路及廣場(chǎng)圍墻室外照明零星設(shè)施項(xiàng)目成本分類(lèi)與核算作業(yè)指引（審核版）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。適用范圍適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理。術(shù)語(yǔ)和定義無(wú)職責(zé)參見(jiàn)工作程序。工作程序成本核算的基本程序根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。成本核算對(duì)象的確定成本核算對(duì)象的確定原則滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算對(duì)象的確定方法成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容成本項(xiàng)目——開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容土地獲得價(jià)款——指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；政府地價(jià)及市政配套費(fèi)支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)——指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等；主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。建筑研究用房費(fèi)；包括材料及施工費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。增容費(fèi)；包括水、電、煤氣增容費(fèi)“三通一平”費(fèi)臨時(shí)道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。主體建筑工程費(fèi)——指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用；基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門(mén)窗工程主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)；室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水／排水／直飲水／熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱／電熱膜／分戶(hù)燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。弱電系統(tǒng)費(fèi)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；有線(xiàn)電視費(fèi)用：包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用。社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線(xiàn)到配電房的高壓線(xiàn)、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線(xiàn)路部分費(fèi)用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化布線(xiàn)的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用室外智能化系統(tǒng)費(fèi)停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；電子公告屏費(fèi)用園林環(huán)境工程費(fèi)——指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)；綠化建設(shè)費(fèi)包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；室外照明室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂(lè)室外零星設(shè)施兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。配套設(shè)施費(fèi)——指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚等；在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；球場(chǎng)；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。工程管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告；銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；其他。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類(lèi)，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等根據(jù)財(cái)務(wù)管理辦法明確。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見(jiàn)下圖：項(xiàng)目開(kāi)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”?！伴_(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)《房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表》。“預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次；費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱(chēng)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、其他“待攤費(fèi)用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢(xún)?nèi)的費(fèi)用。“完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成本。成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)?。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)偅唬?）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。車(chē)位及車(chē)庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具；財(cái)務(wù)管理軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過(guò)成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問(wèn)題等信息。各項(xiàng)目都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)財(cái)務(wù)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。支持性文件無(wú)相關(guān)記錄《“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表》GYZY/YG-QR-CB-008工程預(yù)結(jié)算編制及審核作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的提高工程預(yù)結(jié)算工作的效率和質(zhì)量，合理地確定和控制工程造價(jià)。適用范圍公司所有工程的預(yù)算和結(jié)算的編制、審核工作；工程實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的變更、簽證、索賠等費(fèi)用審核工作。術(shù)語(yǔ)和定義預(yù)算：指根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)、招投標(biāo)資料、合同、現(xiàn)預(yù)算定額及有關(guān)文件編制的單位工程建設(shè)費(fèi)用文件，是成本控制的依據(jù)。結(jié)算：指工程完工后，根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等所有與工程造價(jià)相關(guān)的資料編制的最終工程造價(jià)文件。職責(zé)參見(jiàn)工作程序。工作程序編制計(jì)劃成本管理部根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》，并結(jié)合施工圖的出圖時(shí)間制定各項(xiàng)目預(yù)算編制計(jì)劃。成本管理部根據(jù)工程管理部竣工時(shí)間編制項(xiàng)目結(jié)算審核計(jì)劃。成本管理部按計(jì)劃要求各工程供應(yīng)商上報(bào)預(yù)結(jié)算材料。委托造價(jià)咨詢(xún)公司成本管理部組織對(duì)編制預(yù)結(jié)算的咨詢(xún)單位進(jìn)行考察、篩選，確定委托對(duì)象。成本管理部負(fù)責(zé)與被委托方簽訂詳細(xì)的預(yù)結(jié)算編審的造價(jià)咨詢(xún)的委托合同。成本管理部負(fù)責(zé)跟蹤、了解造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的編制或?qū)徍饲闆r，督促咨詢(xún)機(jī)構(gòu)履行造價(jià)咨詢(xún)委托合同，審查咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的編制結(jié)果。編制工程預(yù)算項(xiàng)目工程總承包工程可采用清單或費(fèi)率的形式招標(biāo)；工程管理部提供施工圖紙及相關(guān)資料，成本管理部審核資料后，委托造價(jià)咨詢(xún)公司編制招標(biāo)工程量清單或攔標(biāo)價(jià)，并進(jìn)行審核。預(yù)算編制注意事項(xiàng)：成本管理部須組織造價(jià)咨詢(xún)單位參加工程的圖紙會(huì)審工作，對(duì)施工圖中標(biāo)注不清、前后矛盾、缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等問(wèn)題提出建議。施工圖預(yù)算根據(jù)工程量計(jì)算規(guī)則，按詳細(xì)的施工圖、已確定的施工方案并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況計(jì)算工程量。按照合同或定額規(guī)定的計(jì)價(jià)要求套用單價(jià)，分項(xiàng)工程的子項(xiàng)如無(wú)合適單價(jià)套用，且不能換算，則應(yīng)編制補(bǔ)充單價(jià)。預(yù)算編制中暫估的事項(xiàng)應(yīng)編制審核備忘進(jìn)行說(shuō)明。施工圖預(yù)算確定后，成本管理部根據(jù)預(yù)算造價(jià)編制項(xiàng)目工程目標(biāo)成本，并按《成本管理流程》、《責(zé)權(quán)手冊(cè)》要求進(jìn)行審核、審批后執(zhí)行。工程結(jié)算資料審核工程竣工結(jié)算審核的條件：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收合格；竣工圖繪制完畢，并經(jīng)監(jiān)理單位、工程管理部組織審核通過(guò)。工程結(jié)算資料內(nèi)容：?jiǎn)雾?xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；單項(xiàng)工程竣工圖；施工現(xiàn)場(chǎng)簽證單（原件）、設(shè)計(jì)變更單、工作聯(lián)系單；材料認(rèn)價(jià)單、材料驗(yàn)收單；工程施工合同原件；中標(biāo)通知書(shū)；招標(biāo)文件、會(huì)議紀(jì)要、圖紙會(huì)審記錄；招標(biāo)文件、投標(biāo)預(yù)算書(shū)；其它有效證明文件工程量計(jì)算書(shū)工程結(jié)算書(shū)（原件）。竣工后一個(gè)月內(nèi)，施工單位將整套（兩套）工程結(jié)算資料報(bào)送監(jiān)理公司，并填報(bào)《結(jié)算資料審批表》；監(jiān)理公司在一周內(nèi)對(duì)資料（主要指竣工圖、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證單、變更單和會(huì)議紀(jì)要、甩項(xiàng)項(xiàng)目清單）的完整性和正確性進(jìn)行審核；以上資料必須提供詳細(xì)的目錄清單；經(jīng)審核無(wú)誤后的工程結(jié)算資料由工程管理部組織審核；成本管理部收集經(jīng)監(jiān)理公司、工程管理部審核后的工程結(jié)算資料。工程結(jié)算審核確認(rèn)根據(jù)是否委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)算，可以分為委托工程結(jié)算和自審工程結(jié)算兩種方式。對(duì)于委托工程結(jié)算：成本管理部將工程結(jié)算資料提供給造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，由造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)出具初步審核報(bào)告，在提交初步審核報(bào)告前，造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)不得與施工單位進(jìn)行聯(lián)系；審核報(bào)告由施工單位認(rèn)可簽章；成本管理部項(xiàng)目審核人根據(jù)審核報(bào)告填寫(xiě)《工程結(jié)算定案表》，在取得施工單位認(rèn)可后，經(jīng)審核人簽字，依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》進(jìn)行審核、審批程序。對(duì)于自審工程結(jié)算：成本管理部項(xiàng)目按照竣工圖及現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行工程量審核；按照合同約定的金額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定審核定額合同和取費(fèi)。為保證結(jié)算資料的完整性、可參閱性，復(fù)核時(shí)應(yīng)保持原結(jié)算資料的整潔、原始數(shù)據(jù)的完整。在確認(rèn)或調(diào)整結(jié)算數(shù)據(jù)時(shí)一律使用黑色水筆。對(duì)每一分項(xiàng)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整或確認(rèn)時(shí)一定要有標(biāo)記，確認(rèn)結(jié)算造價(jià)，并簽署姓名及日期后，報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核確認(rèn)。成本管理部項(xiàng)目填寫(xiě)《工程結(jié)算定案表》，在取得施工單位認(rèn)可后，經(jīng)審核人簽字，依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》進(jìn)行審核、審批程序。財(cái)務(wù)結(jié)算財(cái)務(wù)部根據(jù)雙方審定的工程結(jié)算，在核準(zhǔn)已付款無(wú)誤的前提下進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算；財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)應(yīng)注意扣款內(nèi)容和合同對(duì)尾款、質(zhì)保金的要求。結(jié)算工作要求未辦理完工程竣工驗(yàn)收手續(xù)的不予結(jié)算；凡驗(yàn)收手續(xù)、驗(yàn)收資料、結(jié)算手續(xù)、結(jié)算資料未達(dá)到規(guī)定的要求，一律不予結(jié)算；工程簽證單須在項(xiàng)目工程結(jié)算時(shí)一次性辦理完畢，工程結(jié)算后不受理補(bǔ)辦相關(guān)工程簽證的結(jié)算：參建單位應(yīng)對(duì)涉及到本次結(jié)算合同規(guī)定范圍內(nèi)的所有簽證單進(jìn)行編序，統(tǒng)計(jì)費(fèi)用清單；所有簽證單須有效（按《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》執(zhí)行）；施工單位未按規(guī)定時(shí)間向公司財(cái)務(wù)部繳納應(yīng)扣支的費(fèi)用（如：施工水電費(fèi)、罰款等），不予辦理工程結(jié)算及財(cái)務(wù)付款；確有依據(jù)證明實(shí)際施工未發(fā)生的費(fèi)用，不論簽證與否，一律不予結(jié)算。工程結(jié)算資料的管理工程結(jié)算完畢，一份結(jié)算資料（原件）交綜合管理部存檔，另一份結(jié)算資料（原件）交施工單位。同時(shí)將《工程結(jié)算定案表》復(fù)印到財(cái)務(wù)部一份。工程結(jié)算審核報(bào)告一式六份，分別送財(cái)務(wù)部、綜合管理部、施工單位、成本管理部、造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)各一份工程結(jié)算分析竣工結(jié)算完成之后，成本管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)典型工程案例應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對(duì)比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。支持性文件《項(xiàng)目成本管理流程》GYZY/YG-QP-CB-001《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引》GYZY/YG-WI-CB-003相關(guān)記錄《竣工結(jié)算申請(qǐng)審查表》GYZY/YG-QR-CB-009《結(jié)算資料審批表》GYZY/YG-QR-CB-010《工程結(jié)算定案表》GYZY/YG-QR-CB-011動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與成本目標(biāo)的偏離，并預(yù)警，最終使項(xiàng)目結(jié)算成本在成本目標(biāo)的范圍內(nèi)。適用范圍適用于公司成本的動(dòng)態(tài)管理。術(shù)語(yǔ)和定義結(jié)算成本目標(biāo)預(yù)測(cè)值：在合同價(jià)基礎(chǔ)上，考慮補(bǔ)充預(yù)算及其他對(duì)合同造價(jià)有影響因素后，對(duì)合同結(jié)算造價(jià)的預(yù)測(cè)。成本預(yù)警：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)生了原先預(yù)見(jiàn)不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本或調(diào)整后的目標(biāo)成本時(shí)，由預(yù)警人向上一級(jí)主管理領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出警訊的一種行為。職責(zé)參見(jiàn)工作程序。工作程序項(xiàng)目目標(biāo)成本制定財(cái)務(wù)部、成本管理部組織相關(guān)部門(mén)簽訂《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，具體要求見(jiàn)《項(xiàng)目成本管理流程》。項(xiàng)目工程成本動(dòng)態(tài)控制采購(gòu)成本控制相關(guān)職能部門(mén)按照各《供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》的要求進(jìn)行控制；現(xiàn)場(chǎng)簽證成本控制現(xiàn)場(chǎng)簽證按照《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》規(guī)定的時(shí)間要求、審批規(guī)定辦理。設(shè)計(jì)變更成本控制設(shè)計(jì)變更按照《設(shè)計(jì)變更管理流程》執(zhí)行。進(jìn)度款和結(jié)算的管理成本管理部及相關(guān)職能部門(mén)按照各《供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》的要求進(jìn)行控制；成本管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用除外）的監(jiān)控，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。在相關(guān)部門(mén)支出成本可能超出目標(biāo)控制成本時(shí)，由財(cái)務(wù)部、成本管理部及時(shí)啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制，向責(zé)任部門(mén)發(fā)出《成本控制預(yù)警通知書(shū)》，并要求提出改進(jìn)措施。成本管理部每月編制、匯報(bào)項(xiàng)目工程成本的動(dòng)態(tài)運(yùn)行情況，依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》報(bào)審、報(bào)備。目標(biāo)成本調(diào)整因外界影響在項(xiàng)目工程成本可能發(fā)生重大變化時(shí)，責(zé)任部門(mén)填寫(xiě)《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》，并根據(jù)《成本管理流程》的要求重新報(bào)相關(guān)部門(mén)審核。審批通過(guò)后，作為新的項(xiàng)目目標(biāo)成本控制目標(biāo)下發(fā)執(zhí)行。支持性文件《設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》GYZY/YG-QP-CG-003《工程供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》GYZY/YG-QP-CG-001《材料設(shè)備供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》GYZY/YG-QP-CG-002《營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商采購(gòu)管理流程》GYZY/YG-QP-CG-004《成本管理流程》GYZY/YG-QP-CB-001《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理流程》GYZY/YG-QP-XM-004《設(shè)計(jì)變更管理流程》GYZY/YG-QP-SJ-007相關(guān)記錄《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》GYZY/YG-QR-CB-002《成本費(fèi)用計(jì)劃表》GYZY/YG-QR-CB-012《成本預(yù)警通知書(shū)》GYZY/YG-QR-CB-013《目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表》GYZY/YG-QR-CB-014《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本記錄表》GYZY/YG-QR-CB-015項(xiàng)目成本后期評(píng)估作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累成本資料，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供及成本控制提供依據(jù)。適用范圍公司所有竣工驗(yàn)收且已辦理結(jié)算的單體及總體工程項(xiàng)目。術(shù)語(yǔ)和定義工程項(xiàng)目成本后期評(píng)估分析：指工程項(xiàng)目竣工后，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的整個(gè)建安成本情況進(jìn)行的全面的、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)及分析總結(jié)。職責(zé)參見(jiàn)工作程序。工作程序編制計(jì)劃成本管理部根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》和項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)間，確定工程建安部分項(xiàng)目成本后期評(píng)估相關(guān)的內(nèi)容及編制的時(shí)間計(jì)劃。編制工程建安部分的《項(xiàng)目成本后期評(píng)估》報(bào)告成本管理部負(fù)責(zé)歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目工程目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告等；并匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)、工程變更簽證等資料。成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與項(xiàng)目工程目標(biāo)成本中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性；分析各期動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)告，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總承包合同、工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)等資料，分析工程承包范圍變化，工程量變化等，確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響。成本管理部根據(jù)上述資料，編制項(xiàng)目成本后評(píng)估分析報(bào)告（初稿），并提交各相關(guān)部門(mén)，各相關(guān)部門(mén)須分別解釋各責(zé)任成本范圍內(nèi)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異的原因，書(shū)面提出改進(jìn)措施。項(xiàng)目成本后評(píng)估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后，成本管理部匯總完整的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告，依據(jù)《責(zé)權(quán)手冊(cè)》提交公司管理層審批。將審批通過(guò)的正式報(bào)告進(jìn)行公布，并在后續(xù)項(xiàng)目（分期）中改進(jìn)實(shí)施。支持性文件無(wú)相關(guān)記錄《項(xiàng)目成本后期評(píng)估報(bào)告》GYZY/YG-QR-CB-016成本策劃管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人目的總結(jié)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實(shí)施成本優(yōu)化，提高設(shè)計(jì)階段的成本管理意識(shí)，提高成本控制效果。適用范圍概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)。術(shù)語(yǔ)和定義無(wú)職責(zé)參見(jiàn)工作程序。工作程序設(shè)計(jì)前期成本控制開(kāi)始設(shè)計(jì)前要求設(shè)計(jì)管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部整理出政府規(guī)劃要點(diǎn)、土地屬性（用地分析）、市場(chǎng)定位三方面信息。政府規(guī)劃要點(diǎn)：總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計(jì)容積率面積戶(hù)數(shù)住宅建筑面積限高商業(yè)會(huì)所學(xué)校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動(dòng)中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間……游泳池球場(chǎng)車(chē)位類(lèi)型數(shù)量面積備注自行車(chē)車(chē)位車(chē)位人防面積土地屬性：項(xiàng)目詳細(xì)描述備注市政解決方案(水、電、氣、暖、道路)市政污水清楚了解距離紅線(xiàn)的距離，是否組建污水處理站；市政給水清楚了解距離紅線(xiàn)的距離；臨水清楚了解距離紅線(xiàn)的距離；永久電清楚了解距離紅線(xiàn)的距離；臨時(shí)電清楚了解距離紅線(xiàn)的距離；市政煤氣清楚了解距離紅線(xiàn)的距離，是否組建煤氣瓶組處理站；出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等；公交站場(chǎng)清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量；紅線(xiàn)內(nèi)土地情況場(chǎng)地高差情況1、清楚了解場(chǎng)地高差情況，以便估算場(chǎng)地平整費(fèi)用，擋土墻費(fèi)用；2、山地建筑分析場(chǎng)地坡度面積比率植被情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)植被情況，與設(shè)計(jì)一道決定是否有可以保留的樹(shù)木，以便估算景觀成本；河流、箱涵情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有河流、箱涵，河流、箱涵的長(zhǎng)度、深度及寬度，以便估算改造費(fèi)用；魚(yú)塘、湖泊情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有魚(yú)塘、湖泊，魚(yú)塘、湖泊的面積，以便估算改造費(fèi)用；高壓線(xiàn)情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有高壓線(xiàn)通過(guò)（高壓伏輸），如果有，需要埋地或改變走向的長(zhǎng)度；輸油管等市政情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等，如果有，需要搬遷或改變走向的距離；市政道路情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，具體長(zhǎng)度及寬度、建造標(biāo)準(zhǔn)；拆遷情況地質(zhì)情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)地質(zhì)情況，以便決定采用基礎(chǔ)形式；建筑退讓紅線(xiàn)情況清楚了解場(chǎng)地內(nèi)建筑退讓紅線(xiàn)情況，以便準(zhǔn)確計(jì)算建筑物占地面積；紅線(xiàn)外土地情況噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃；可視景觀清楚了解場(chǎng)地周邊的可是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀；市場(chǎng)定位：產(chǎn)品類(lèi)型面積比率戶(hù)型面積層高一梯幾戶(hù)附加值立面風(fēng)格開(kāi)窗園林裝修售價(jià)花園陽(yáng)臺(tái)凸窗地下室大堂電梯廳室內(nèi)產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品N車(chē)位配比要求車(chē)位售價(jià)、可售比率商業(yè)配套要求會(huì)所配套要求以上信息整理完成后，成本管理部需要關(guān)注的重點(diǎn)是：場(chǎng)地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵，高壓線(xiàn)等問(wèn)題需要仔細(xì)分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用；車(chē)位要重點(diǎn)關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計(jì)算容積率，會(huì)所是否可售；外電需要重點(diǎn)關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費(fèi)用，注意考察周邊樓盤(pán)是否可以合作以便降低部分成本。概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)建筑、結(jié)構(gòu)方面設(shè)計(jì)前，同設(shè)計(jì)管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、代理公司一起探討產(chǎn)品類(lèi)型布置方案，作單一產(chǎn)品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準(zhǔn)確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導(dǎo)概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)。結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn)、土地價(jià)值最大化。成本管理部應(yīng)就土地價(jià)值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計(jì)管理部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、代理公司提出建議（注意：重點(diǎn)是通過(guò)產(chǎn)品容積率來(lái)區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）路網(wǎng)布置道路設(shè)計(jì)滿(mǎn)足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范；路網(wǎng)應(yīng)合理簡(jiǎn)潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線(xiàn)、彎折）；優(yōu)化出入口布置，(優(yōu)化建議時(shí)成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶(hù)使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶(hù)投訴，導(dǎo)致后期整改而增加成本)；道路寬度（設(shè)置雙車(chē)道或單車(chē)道加會(huì)車(chē)區(qū)）；停車(chē)布置（綜合銷(xiāo)售建議、規(guī)劃要求、停車(chē)效率、成本等因素選定停車(chē)方式）土地利用地面露天車(chē)位最大化地面停車(chē)按照最大邊線(xiàn)原則布置停車(chē)方式車(chē)位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大。車(chē)位建造成本由低到高的順序?yàn)椋旱孛媛短燔?chē)位→首層架空車(chē)位→地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)→半地下車(chē)位→地下車(chē)位，具體停車(chē)方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。停車(chē)位體形控制：高度單獨(dú)車(chē)位面積。車(chē)庫(kù)設(shè)置車(chē)庫(kù)宜集中設(shè)置，減少建造成本機(jī)械車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)高度預(yù)留。車(chē)庫(kù)設(shè)置注意考慮客戶(hù)使用要求，占地面積較大項(xiàng)目，車(chē)位數(shù)量需要合理分配，避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）控制不可銷(xiāo)售的公建及配套建設(shè)面積。不可銷(xiāo)售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)的面積滿(mǎn)足土地規(guī)劃要求即可。提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格估算建設(shè)的必要性，注意提醒設(shè)計(jì)管理部：國(guó)家有了新的建筑面積計(jì)算規(guī)范，“虛報(bào)面積”而招致的政策風(fēng)險(xiǎn)需要注意避免。通過(guò)業(yè)態(tài)分析和市場(chǎng)調(diào)查合理確定商業(yè)面積。綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團(tuán)大小，組團(tuán)出入口布置相對(duì)集中，減少管理人員。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費(fèi)用最小的原則確定場(chǎng)地標(biāo)高?！耙虻刂埔恕眲?dòng)土量最小盡可能使場(chǎng)地土方挖填平衡。降低排水坡度；山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計(jì)需要盡可能減少擋土墻，護(hù)壁等的設(shè)計(jì)。土方平衡需要在具體的工程實(shí)施前，推動(dòng)設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目管理部出一份現(xiàn)場(chǎng)的等高線(xiàn)圖以及擬修建建筑的標(biāo)高圖紙，兩者合二為一后，再由成本估算出整個(gè)項(xiàng)目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護(hù)坡成本并將計(jì)算結(jié)果交給公司決策?？倛D規(guī)劃，綜合考慮開(kāi)發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時(shí)辦公室、施工生活區(qū)、項(xiàng)目臨水、臨電、臨時(shí)道路）重復(fù)建設(shè)。山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類(lèi)型：根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類(lèi)型控制土方開(kāi)挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式：結(jié)合山體實(shí)際情況及高差明確邊坡支護(hù)方式。邊坡支護(hù)方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護(hù)方式（自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿＋砼噴設(shè)，毛石擋墻，砼擋墻）。確定贈(zèng)送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈(zèng)送面積大小。合理利用場(chǎng)地地形地貌利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開(kāi)挖的大量土方施工費(fèi)用和地下管線(xiàn)反刨以及大面積新作水系增加防水、補(bǔ)水費(fèi)用（此項(xiàng)優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項(xiàng)目地形和設(shè)計(jì)意圖，并對(duì)管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。安裝方面電梯布置方案選擇：從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。在市場(chǎng)無(wú)特殊要求下，采用一梯多戶(hù)（或四戶(hù)以上）方案。估算以及選定電梯轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)（建議按照不同檔次設(shè)計(jì)一至兩個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，以后每次套用即可）。園林環(huán)境方面充分考慮利用場(chǎng)地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。明確景觀單位控制成本：根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來(lái)，然后根據(jù)最新的市場(chǎng)價(jià)格和項(xiàng)目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)考慮，同時(shí)提供給設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對(duì)待。明確軟硬景控制比例：統(tǒng)計(jì)已有項(xiàng)目軟硬景面積比例，提供給設(shè)計(jì)管理部及設(shè)計(jì)院作為設(shè)計(jì)控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景，少做硬景。方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)建筑、結(jié)構(gòu)方面建筑方案選型：評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專(zhuān)業(yè)的不合理布置帶來(lái)成本的增加。高層建筑單體應(yīng)選擇對(duì)稱(chēng)形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構(gòu)件宜減少；控制屋頂造型。注意事項(xiàng)：以上項(xiàng)目需要成本人員