三利宅院項目策劃總案2

三利宅院項目策劃總案目錄第一部分成都別墅市場再研究第二部分目標客戶群研究第三部分項目核心理念設計前言營銷推廣的實質(zhì)就是用整合傳播的手段與目標客戶進行直接的對話，用市場語言準確表達和描述建筑產(chǎn)品的優(yōu)勢。因此，我們必須充分地了解：什么樣的話題最能引起目標客戶的關注和興趣？什么樣的推廣手段最能激發(fā)目標客戶的購買欲望？什么樣的傳播途徑最能達到最佳的宣傳效果？本案的目的就是通過市場、對目標客戶群體的總體把握，以及對項目的質(zhì)素分析，提煉出項目所應具有的破解市場、破解消費者的密碼語言，通過對項目的透徹理解和準確的表述，來為以后的營銷推廣工作制訂做戰(zhàn)的指導思想。第一部分：成都別墅市場再研究墳關于測成都川樓市族供需盤的幾黃組重返要數(shù)農(nóng)據(jù)角74團3.攪59桌萬平顆方米豪20泉02嶼年，英成都角住宅類商品殿房銷痰售7銀43券.5勒9%煤，同勢比增沒長1敵6.已5%鄰，市智場需引求繼素續(xù)放鄉(xiāng)量，摩形成復對樓膨市良勇好的胃需求裹拉動嶼。（番數(shù)據(jù)嗎來源咳：成賺都市損統(tǒng)計努局）痛19尾93械元/凱平方鹿米鈴20背02偏年平竿均售政價胖

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(qū)自棟然環(huán)峽境的壤優(yōu)勢嚷，人姿們紛巨紛將知目光食聚集串于此兆。華訊陽，迎已成證為相諒當一臥部分之人長善期居物住的乎首選遍之地拒。但姑周邊目市政爬配套撇的相兄對落丙后則請成為姥該區(qū)楚的最勻大缺橫陷。飯都江炮堰劃——取青城肌山板絡塊：床此區(qū)漠域別昏墅項尼目多幟以聯(lián)歡排為招盈利概支撐判，聯(lián)憶排的圍主力腿購買油群為尚中產(chǎn)性，由倡于進星出高腸速公別路的漢過路茫費等吩交通偷成本熔，使惹其居取住成晉本過浸高，貪因此償其主手力消恥費群什對此愿類聯(lián)壩排的丙態(tài)度紀是猶“既喜愛詠，但梨很難駛下決綿心購壘買準”聰，其比銷售嗎瓶頸薪在于害總價吵（客莊戶面疊的放壞大）咱，這科也是劈青城較山各采項目境中酒耕店式仆公寓識銷售分最快秧的原錦因之窩一。肉龍泉敘板塊鹿，此宅區(qū)域霞吸引禍買家用的是偉龍泉嚼的生無態(tài)環(huán)欠境，宜加上堅成龍鑄路的紐開通央，更叢使得敏從成愁都到揪龍泉貢的時神間成偷本大懸大降惠低，犯再加奇上龍撒泉板協(xié)塊的蜻別墅腐與各腥大郊薯區(qū)板循塊別誘墅相袍較，摩價格征方面其更具疫優(yōu)勢貫。因壁此在范龍泉因購置狠別墅禁的買悟家，格層次喊各不庫相同議，有缺作長凝期居怨家打愉算、聾也有雜作度雀假消匪譴打責算。注溫江網(wǎng)板塊搏，雖福然有側(cè)眾多扛知名練項目周推出壇，但轎是其縣在環(huán)臥境、堵交通耗、價威格等歉方面疊的化“喇均好蘆性陰”京使其址賣點額不突柴出，出如在配環(huán)境瑞上比蹄不上舞都江墻堰竄——姻青城荷山，添在交賢通上錦比不灶上華敵陽，漿在價請格上越比不惠上龍姓泉。鎖因此卡，要繞想再步有華肆陽板因塊的污輝煌能，幾禾乎不室可能女。瞧市場毒容量干高端旨市場伯還存款在真郵空。疊從目總前成賠都高辛端產(chǎn)耀品市循場的街消化所狀況沾來看蒸，市杜場形摘勢并要非樂綿觀，益而且系未來退兩年吳內(nèi)，緒別墅鞠市場勸的供對應仍菜將繼商續(xù)放臨量，詢市場格需求梨空間現(xiàn)仍在慮不斷址的擠濾壓中劉。但騰我們?nèi)稣J為依，成趕都高愧端市紹場還栽存在忽很大扯的真溉空，思理由挪如下浙：蘇數(shù)字伯推測羨以2悉00跌2年勉成都覆住宅鋪消化門量為性基準蒼，假培設戶石均消姿化面館積為罪15多0平包方米裝，則源20豎02扭年有謊效購喝買人進群為仿4萬腐戶左忙右，屆以靜琴態(tài)推新測，端20講03賢年的誰有效徹購買練人群問也為豬4萬證戶左懷右，許以選銹擇城泄南郊網(wǎng)區(qū)別售墅置廈業(yè)的嶄7%充計算獲，則速約有祝近3革00煙0戶援消化濃量。零項目艘推測摧以兩留個項固目為菊例子堪：第導一，舍清華顧坊。活清華拍坊以償單套糞過百茂萬的道均價爐實現(xiàn)晶了短闊期內(nèi)浸項目充清盤竹，拋蕉開項誼目自蘆身特獻色，徑僅從友成交伸價格旺來看景，在惱短期右內(nèi)能肌吸引鍋如此瞞多的邪買家偏，說練明需床求潛敏力很企大；幣第二暈，錦只繡之參約（騎錦繡跪花園負七期某）高添層。族錦繡得之約齒高層揮，均驢價實挎現(xiàn)5勻70具0元裂/平薯方米哈，單敗套房刷款在異90傾萬左惕右，咽在不啄到一很年的應時間吃內(nèi)實活現(xiàn)基陡本清千盤。脂從這鴉兩個魚例子停來看桐，我澇們有齒理由貿(mào)相信艦成都葬高端警消費乓群體脾的消涉費潛蝕力深柱待挖話掘。況理性言消費須壓抑貼需求類從消魯費者煉的成想熟度喚來講現(xiàn)，高盒端消助費群瞇體的形成熟種度更嫩高，寺他們寺選擇奧的空莖間更江大，競持幣弓待購搖甚至拳持幣征不購謹?shù)目蔂T能性砌更大隆，鑒致于市追場所據(jù)提供伴的產(chǎn)末品品融質(zhì)，買能夠與刺激慣這一茶人群贊消費躬的因驅(qū)素并抹不多槳，他革們的允這種螺理性催思維澇，也怕從某好種程濾度上便壓抑早著對宇高端脅產(chǎn)品慢的需闖求。章市場亦機會妖從成跡都市曬場來動看，鴉20攝03葉郊區(qū)吉大盤晌的開舌發(fā)是這最大董的熱拾點綁。中塘和與思城郊伶其他稠板塊腦相比留，距競離最珍近，扇具有改交通董優(yōu)勢賠。加排之城由市副否中心忙南遷流中和啊的契劑機，短本案錯可以擴借勢定。港從市與場反洋應來湊看，塊別墅逃市場話已進發(fā)入個撫性消母費階協(xié)段，吊賣的雀好的悔項目板都有糞自己土鮮明母的特根點，信如清拘華坊倘。同敗時，頂別墅坐消費熄群體昨也再證進一韻步細許分，簡征對陜目標漂消費義群體趣度身持定造天是項地目成亂功的謊保證耐，如哀翠擁錄天地姜。扁從成濱都廁別墅氧市場叨來看述，大南多項顆目都油是在踩功能吊價值煎上做仁文章尸，比仰如環(huán)鄙境、皮戶型鍵面積潑、花判園面心積等惑方面忠，而棕很少染在文銅化價懂值上歇做文落章，糖規(guī)劃超、建補筑、雅景觀紙、戶沃型的蘭設計農(nóng)上都托沒有成從居會住文德化方諷面去帽考慮件。這避是一嗚個相容對的旅市場負空白踩點，躲也是求本案多的機攻會點余。免從價狂格來慢看，坦總價乞80我萬是逮一個捧臨界奪點，子郊區(qū)喝別墅階總價笨控制蔬在7娛0萬即左右冰，市疊場的殃接受罪度比孤較高暴。膠第二誕部分鵲捆目標稍客戶吃群研新究立成都盯市購棟房者赴的消穩(wěn)費特途性狗成都堪市民識對住戴宅物的業(yè)類齡型的緒選擇遺：6披9.衫6%潛的消重費者房選擇勢了多最層或倉低層閱住宅左，高妄層住浮宅的陰選擇銀比例妄為2敲4.卡4息%，喉別墅愉做為塊高端艇物業(yè)日也占斯到一廁定比逮例。殖可以勢看到爪，高置層住擔宅作林為發(fā)潤展的湊方向洪，暫推時還角是未箭能取扎代多暈層住道宅的框優(yōu)勢揉地位惠。其狐中，偉有習鞋慣因充素、代喜好畫因素榆，而檢品質(zhì)馳因素定也難灑辭其藍咎。頸大多役數(shù)消勉費者榴選擇愛住房鈴時，己價格姜、位喉置勒和菌戶型拐設計班仍是裕直接與影響拍決策宗的三衰大因仔素；噸而選饅擇居舊住位承置時秋，笑交通鎖方便緩、購枕物方耍便炸和爆上下更班方噸便年仍是于首選洗，此集外，泉選擇事良好毀的休鄭閑運跑動環(huán)蹦境也昂有4震5.慣5%筍的較稅高比設例。塌從來籮源地麗、年尾齡及慚家庭再構成袋來看柴外地斯人欲星在成珍都購膠置房假產(chǎn)消剃費者霞比例狹高達蹲30馳.8纖%，西與往蚊年相商比有亡大幅糞度的顆增加篩。在蓄有購漲房需催求的逮消費杜者中米，年敢齡在罪25豈—享35齊歲之林間以賣36對.9拒%的拔比例伏占絕戴對多聾數(shù)，齊35旱歲以拘下的慢占了腳半數(shù)妨以上竊，其算次是根35休—總45倆歲消另費者懸，而晴55竹歲以碌上老蔽年消腐費者柿也占奪有一毯定比篇例。嫌從家委庭人繭數(shù)構升成來流看費3人巖家庭循比例士占了完將近糕5成屠，2滲人及場以下伍家庭俯比例沿為2冤4%畫，4達人及摧以上叮家庭籠比例肅為3薯0%零，即私成都限市目厘前購間房需慨求家屋庭平紙均人斷口約糞為3況.1迫8人立。勢從受咐教育嘉程度蠅來看槐?？圃阂陨蠎覍W歷魔的購數(shù)房者時比例挪為6朝5.狗9%勸。由辦此可撕以看啦到，末高學站歷的辛消費誦者購捕房需姻求比翻例也瞇相對動較高屠，改菠善居勵住條巨件或武投資芝置業(yè)損的意錯識也賢相對盾較強盞，對侄住宅評的附功加價常值相剝對也拾有更廉高的厘要求遲。愛現(xiàn)住帳房所產(chǎn)有權慣形式醋房改禿房、紅集資螺建房來等政頁策性厲住房球所占掌比例卸較大牢，約拴為4臭5%祥，其蘇次為孤租住肅房，托商品照房比喪例僅覽為1致6%纖，反恩映出扮成都掠市二疤次置乏業(yè)住菠房需姑求強泳烈。察現(xiàn)住改房面筐積局70渣平方暈米以帖下的罵比例批高達胃59匪.7避%，瘦70手—燙12旁0平撤方米放的比克例則掙為3膚4.器4%義。與戀成都弊市家柜庭平智均人壘口3兄.1留8人亞/戶判的事跳實相豐比，灘改善雕現(xiàn)住關房面湯積和柳居住遍功能伸應是汗現(xiàn)階衛(wèi)段的增主要搏需求夾。企現(xiàn)住盛房位缺置沸從其棗方位影和環(huán)攏域兩俱個方碼面來鄰看。鞠方位樹上，際東、同西、手南、福北四焦個方則位，旗除城裳西比朱例稍合大以劫外，伶整體奇較為獅均衡吉，如煤長期惱以來租沒有呆得到泉業(yè)界竭足夠影關注柔的城夠北，抓有購益房需蜻求的男消費必者比牧例也共達2蛋3.坦2%酷。相堪對方慕位分盜布，叼現(xiàn)住猛房位煉置在豆環(huán)域倍分布迅比例慮上有蘭較大灶的差丑距。佛府河紅沿線孤比例蹈最低豎，僅不為1陳.4往%；去一環(huán)雙外比握例則糠為8墾2.描7%朵，其憲中，斬一至搭二環(huán)擇、二祖至三炒環(huán)、斯三環(huán)垃外比抵例分迷別為由30免.2銷%、奉23扎.1倡%、追29麥.4異%。喚可以誕看到濤，成笛都市解房地嘆產(chǎn)向賴外發(fā)者燕尾宣服的來明顯孔趨勢敵，已策經(jīng)得蛛到了化廣大辣購房拋者的折認可峰，環(huán)適域?qū)︶斮彿柯禌Q策躬的影卡響已匙大大羅降低皮。偵購房扒目的尼從調(diào)櫻查對層象購善房目理的的樓統(tǒng)計唐圖表嘆中可脆以看估出，艙消費緞者改紗善居扮住環(huán)技境的格呼聲翁最高推，有謊90真.6鹽%的旅絕對再高比爐例，膚其次商為成籮家立簡業(yè)日公常居腎住，如孝敬咐父母襲和置碗業(yè)投媽資，束休閑慕度假機也有攝一定尋比例腐。由合此可向以看莫出，愿隨著鄰生活贈水平哀的提映高，浩對日沸常居萌住環(huán)紡境的善要求插已經(jīng)紡提上江了購走房日蝶程，澆休閑丑居住損也有亂了一掌定市愧場，襖投資幼理念判更是廊日益培受到還了重長視。翅影響逗購房圓選擇丑以及矩居住醋位置機決策灘因素坡由于產(chǎn)成都前市住礦宅消羞費水茅平以墾及基搶礎配況套設奔施的芝限制僚，大劈多數(shù)抬消費狡者選承擇在沉住房拜時，訓價格銳、位永置和膝戶型術設計頌仍是射直接辨影響趕決策諷的三喘大因蕩素；誰而選洞擇居交住位寧置時架，交尺通方書便、圍購物黎方便斜和上蜜下班廊方便瑞仍是壘首選壁，此專外，其良好俘的休合閑運項動環(huán)齒境也桌有4親5.革5%彎的較矮高比勵例。膜消費繁者的肝區(qū)域泥選擇染由于廈成都狐市住驕宅消刑費水恢平以爽及基病礎配遙套設主施的應限制枝，大兩多數(shù)畜消費桐者對爭具體拘位置淺的選別擇，而城西芹和城神南發(fā)脊展較踢成熟削的區(qū)筍域仍有是住艦宅的簽首選鋼，此果外，鬧城東軟和城膀北也默有一脊定比煌例。吐預計但，隨跡著城沫市基錢礎建懸設的纖加速痕以及誰城東瞎的環(huán)洋境改疤善，居城市恒各方利位將壇會得解到相傷對均跡衡發(fā)嚴展。糠在環(huán)森域上殃，一逢環(huán)外欲的比怨例也痛高達凡27編.3珠%,墻城市貸的發(fā)轎展方舞向由郵此可慮見一釘斑?？哿硗庵?，一菠環(huán)內(nèi)蘋也有方一定盤比例峰，但檔其發(fā)飛展空言間已包明顯槳縮小遙，由脹此，負越來做越多寶的消殊費者備傾向塘于選裁擇一類環(huán)外倦的住放宅。究從市綢場上狂正在徒銷售仁的商艇品住伴宅分抗布情御況來調(diào)看：者西面癥和南弄面占邊絕對拐優(yōu)勢殿，比老例分鎖別為圣32塑%和暴23稿%，龍這與侵西面累優(yōu)越刺的自僅然環(huán)芳境和填南面多成熟蘭的居刊住配慢套緊軌密相橫關；市北面誼由于脫是我傅市主格要的蒼物流悅和交役通中狼心，創(chuàng)住宅可類物慈業(yè)發(fā)詞展受泊限；堡市中鍬心則賺由于純土地伸面積液有限后，地奏價較遭高，映發(fā)展沖空間窯也不剃大；陽東面痛現(xiàn)在眼是商怠品房奶銷售螞面積禍最小爺?shù)膮^(qū)辭域，濫僅為擁12覆%，戒但近哨期政叉府已景出臺浩有關沾沙河魄整治孤措施愁和東惜郊工禿業(yè)區(qū)喘的新臺的區(qū)答域規(guī)呀劃，同對現(xiàn)栗有工手業(yè)區(qū)賓部分遷企業(yè)觀將實沉行外疲遷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。夕情態(tài)晴——姿生活愿的智六慧，媽就是能濾除攤生活泉的雜絮質(zhì)，扶保留呢最重煩要的將部分柏：享電受家遣庭、管生活玩文化窯、與害大自宴然的榜樂趣升。副景態(tài)聚——踢常年丸葉綠捏，四餓季花仆開；氣開門成見綠心，推色窗見搏景；欲雨不秋見泥豐，風黑不起限塵；亦空氣哈清新擺，賞揪心悅牲目。娘生活育價值跡財智敢·莫知性驚·補派H炒OU口SE同胖云財肌智柜——交在知委識經(jīng)賞濟為犯核心惰推動胖力的斬新經(jīng)話濟下件，世座界的偶發(fā)展挑已由劇過去昌的純席資本舌說話竿的時涂代進流入了聾資本拴與智柿慧互懶動的殺財智燭時代老。應秤知憑性孩——灶是財個智時泊代催任生出夏來的悄新興推貴族駱階層星，其揀典型琴特點竊是：衫高知張識、暢高收睡入、字高品真位。戶知道額拼命淚工作方，更枝知道潮享受聚生活鄰。挨獲慚午是倒社會開財富被和時步尚潮劫流的吐核心膠推動逆力量訓。豪派饅——廣是一業(yè)種氣瘦質(zhì)，姜介于塘豪與訴雅之冊間，際兼?zhèn)滢r(nóng)豪氣乓與雅彩致之廁雙重電特質(zhì)張，我拴們常較說的搬“提氣派拉”繪之義窯。派繡還是緣一種臥個性缺，一蒙種價蒙值選賄擇，吩我們理常說濟：你肉屬于畏那一蘆派？碼派H口OU鴨SE翼——傲是區(qū)畜別于想別墅奏與T孟OW渴EH矮OU掛SE豎的一壁種H鄉(xiāng)OU皆SE脆，它釋不僅扇在建擱筑形沾式自央成一大派。耗更在脈價值播選擇鈔上自征成一降派：壓生活吃的悠飲閑派達，居舌住的充文化編派，梯環(huán)境它的田鈔園派說，院啟落的快私密釀派。郵。。視。。萬。。掃。你睡屬于情那一蒜派？竟產(chǎn)品寨支持敬建議魄空間湖標志愛——粗避免嚼項目僻單一度產(chǎn)品西所造褲成的彎天際臂線呆啦板，奉節(jié)奏備感弱戚的缺授陷，陰可考普慮采芳用鐘胃塔，朗標高鍵噴泉親等形矮式，滑使之助成為鼓一個便主視莊點，膚提高季項目組視覺蛛形象椅。憲環(huán)藝擺雕塑挎——叢為了覽進一奇步支呈持和令提高嚇項目冰的居侍住文餃化的則演繹續(xù)，建棗議在孩園區(qū)唇做以礎“尤成都譜生活窮”監(jiān)為主煙題的見系列童雕塑長。檔四季唇花城洞——頓園林御植物套和花寸卉應凝考慮叮春、旨夏、持秋、對冬時得間序羅列的敢種植忽和營鴨造，衣真正論達到烘常年艦葉綠題，四掘季花利開，叢展現(xiàn)圍出項腰目膨“今田園訂式住最宅致”廊的魅振力。佳互動犯園林盤——保以植孟物、詞花卉器、雕撲塑為要主的域觀賞虧性景衡觀，梁以私澡家果罰樹培常育，語公共躁動物次放養(yǎng)礙為主前的體鋤驗性海景觀社，實倆現(xiàn)人態(tài)與自軌然的躺對話足。頓營銷聚推廣憶策略語營銷貧策略輝產(chǎn)品吐營銷賠作為艘最常蕉規(guī)的龜營銷三手法乓，產(chǎn)杏品營揭銷是蹦做好解一切按營銷蚊工作籌的基慌礎，稱在產(chǎn)汗品營價銷中勤，要固最大佳化展隨示產(chǎn)萍品創(chuàng)柔新的三價值敵是產(chǎn)橋品營橡銷的是核心奏。架“捉中和魔項目愿”窩先進辮的設衣計理較念，皮創(chuàng)新較的產(chǎn)敢品特舒征，暈是產(chǎn)寧品營普銷推丹廣的臘核心治要素死。在荒產(chǎn)品迎營銷瘋中要劣堅持倘以下的方面塊：技產(chǎn)品童的創(chuàng)州新要辯突出割：將躺獨立趕式住俯宅概柄念做采大；揀產(chǎn)品影的亮剛點要班強化注：對飄獨立竟住宅郊、院帶落文謠化進澤行不免斷暴丹光；各產(chǎn)品刻的內(nèi)遙涵要節(jié)多元夾：產(chǎn)限品要涉靠主放力亮覺點來擔拉升位，但頸同時植產(chǎn)品穩(wěn)其它莫方面倦的細劑節(jié)，魚如建心筑細酒節(jié)、戀產(chǎn)品歐科技階含量溝、技旋術含蔽量等憑等，微也要烈形成丹有力臥的支株撐，暑以形還成完扇整的耕產(chǎn)品捧體系費。兔文化斷營銷曾文化榴營銷撫是賦逆予產(chǎn)年品附鴉加值貴的最艷佳手篩段，饑項目圍文化柄特質(zhì)心的形熊成，劑往往瘋是形等成項傭目差觸異化朵的關跌鍵所郊在。誰文化欺營銷撞，要麗把握那住項勉目所開內(nèi)涵拖的，中以及柄項目蓋所要避表達巴的文朱化訴鼻求，漠與項侮目的裹文化玉特征密相符某。在悅文化洲營銷臨中，閥我們驗堅持三以下齡幾點里：誼文化愈的多福元性鉆：本族項目爸文化素主線慣的訴珠求點詢是史“脖成都切生活棟、文食化的辣演繹撫”間，它籮應該圣是一敢種多沿元的叨文化勵表現(xiàn)升，它腹應該瞎體現(xiàn)烏出項翼目平緒和、音包容沙的氣咳質(zhì)，看從多緞個角蠟度去國闡釋燦成都紹生活宗；拼文化絮的邏淹輯性魯：文彩化的輪多元喬性并浪不意緩味著旋完全孫的發(fā)范散，組而是先沿著捆“罰人殲——盡生活立——觀行為屠——相空間狗”定這樣錄一個龍總體豈的邏缸輯關笛系來延演繹喘，文赴化演暮繹的姓最終校歸結(jié)缺是要綿落在記對一峽種居竭住文插化的柿探究嫌；兼文化細的符圾號性日：延柏續(xù)著凡文化客演繹弱的整桌體邏斬輯性喘，在茄選取辦