房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)輔導(dǎo)講義筆記

第一章房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物,是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體（也稱為不動產(chǎn)）土地的地表范圍,指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域（地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限）建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑.（廣義）單指房屋（狹)房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑.構(gòu)筑：指們一不直在里進行產(chǎn)和活活的建物.其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的,但當(dāng)事人另有約定的除外。實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部,是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。、。間,而這定.房地產(chǎn)的性質(zhì):資源、財產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品,奢侈炫耀,福利品，商,投資品等多種性質(zhì)。房地產(chǎn)特性：可移動獨一無，壽命久，供有限有限性不可再性)值響,制(政府對房地產(chǎn)的限制是通過管制權(quán)充）,大總。：1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公,商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂,工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途2、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地（不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地（具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地。熟地(具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。1在建工、）.3類:地,部,下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn),滅現(xiàn)產(chǎn)的部以房體其如:正在經(jīng)營的游樂場碼頭整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例,一個企業(yè)中的土地和房)4產(chǎn)5業(yè),自。二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項權(quán)利,租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。物權(quán)：是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。權(quán);有立外.自物權(quán)：是自已物依享有權(quán)利.他物權(quán):是在人的上法享的權(quán)，是所有的制。在他權(quán)中,權(quán).押權(quán).用他。權(quán)(:益分(。用,）,構(gòu).所有的特：完性,整體性，恒性，力性絕對性.所有權(quán)的分類：1、單獨所有：指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有和共同共有。2、共有：指2房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。錯誤按份共有，錯誤共同共有。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán).房地他項利1占讓,劃撥,其）建設(shè)用地使用權(quán)實質(zhì)上是利用空間的權(quán)利《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表地上或者地下分別設(shè)立因此一宗土地的空間可以分割為很多個三維立體“空間塊，分別成為獨立的“物，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至建筑物的高度和深度加以確,確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓地下20M至地下40M建場.，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經(jīng)濟價值。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場2宅基地使用權(quán)指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán),有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。3、土地承包經(jīng)營權(quán):指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)4、地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地,以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利最典型的是地役通行,例如甲乙兩單位相鄰甲單位便,想道，議,。5權(quán).6、租賃權(quán)。三、地產(chǎn)場：交換商品房地的市，交包括賣、換、賃等。房地產(chǎn)市場基本素1、存著供換房產(chǎn)品2、存著房商的賣和購?fù)I力方3交格買方利求同備了三件際易為發(fā)。房產(chǎn)的用:具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時，價格上漲;當(dāng)供過于求時，價格下跌.當(dāng)成交量放大時，反映市場趨熱;3當(dāng)成交量萎縮時，反映市場趨冷。特點1易只能房地產(chǎn)利的移2交易象非標(biāo)化3一城市為個市場。4、容易出現(xiàn)壟斷和投機。5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。6、一般人非經(jīng)常參與7、交易金額較大8、交易程序較復(fù)雜9、廣泛。房地產(chǎn)市場的參與者包括交易雙方,為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。 1、賣方：主要包括土地擁有者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護：規(guī)劃位;2購買者和承租人。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。4、其他專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價機構(gòu)5、產(chǎn)理者能:管監(jiān)開購、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以取得立項、規(guī)劃意見以及國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。房地產(chǎn)市場的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：一級市場（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓。二級市（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營.三級市即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場和租賃市場。房地產(chǎn)市場競爭：指在房地產(chǎn)市場上交易各方為自己利益最大化而進行的努力。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也稱市場類型是根據(jù)同一市場上競爭程度的不同來劃.1、完全競爭市場是競爭不受任何阻礙和干擾的市場。具備以下條件：錯誤、所買賣的商品具有錯誤都者.錯誤信錯誤以錯誤為,政。2爭,場.多;差異;市場信息比較完全。3、寡頭壟斷市場是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額占該市場的絕大部分或者全部的市場4個場.4房地產(chǎn)市場周期：即經(jīng)過一段時間的上漲之后，預(yù)示著可能會下跌,上跌到一定程度之后,預(yù)示著可能會上漲。1、上升.在這一時,需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實質(zhì)性的消費需求期（消需求雜著投需求增加的期）要特征:租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格上漲.2、高峰期。實質(zhì)性的消費需求在上升期基本上得到滿（投資需求夾雜著消費需求增加的時期主要特征售價以比3格算,。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。主要特征:市場極為蕭條，交易量很小；房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率;房地泡沫:指一種資產(chǎn)一系資產(chǎn)價格一個續(xù)過中的速上從價格離價值。形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期.2、過度的投機炒作.對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風(fēng)需.判斷地產(chǎn)否有沫的法,是看房地市場格是持續(xù)越來高背離理論格.簡單的衡指標(biāo)房價房租比，住率房價房租比120。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動）地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。作用1、為各種生和生活動供不缺少物質(zhì)件2、，資增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展.3、可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、可以改善居民居住條件。5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放7、可以擴大就.8、可以增加稅和財收入。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè).房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對象都是房地產(chǎn)。第二章我國土地基本制度5一、我國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會主義公有制。土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎(chǔ)。形式：全民所有制，勞動群眾集體所有制。二、土地管理制度1、屬,法。土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當(dāng)分宗申請登記，兩個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別登記。2、國有土地有償使用制(20世紀(jì)80年代.我種式.國出。存,經(jīng)性地面實有使用;強化形場和業(yè)的服。3、土地用制度（1998年.特點：帶有明顯的強制性；需要多部門協(xié)作；各級人民政府是實行的主體。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核.三統(tǒng)城國有地使制度:行政劃撥償無期無流動的土地使用制度弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場對土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪增值得不到回.改革過程1、收取地使用或土使用費（1979年7月1日2、使有償.4理。5。立1準(zhǔn),土為.劃撥范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的項目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。錯特征：錯誤除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；誤除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押錯誤必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。錯2者,家6支付土地使用出讓金的行為。出讓方式：招,拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。第137土讓.地地50地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40，合或其用地50年?！段餀?quán)法第149的,自地。合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓.出讓合同條錯誤當(dāng)事人的名稱和住所錯誤等,錯誤及，錯誤土地用途錯誤使用期限錯誤出金等費用及其付方錯誤!解決爭議的辦法。國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為.（期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限)轉(zhuǎn)《物第143條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規(guī)定的除.”流轉(zhuǎn)的方式：出,互換，出資，贈與，抵.國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：錯誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合.使用期限由當(dāng)事人約定但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。錯誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。錯誤建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處.第三章我國房屋基制度一、國城房屋有制多所有并存住宅城居民有為。按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn)；集體所有制房產(chǎn)；私人所有制房產(chǎn)；外資及中外合資房產(chǎn)。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。7按產(chǎn)權(quán)占有形式:單獨所有房產(chǎn)；共有房;二、鎮(zhèn)住制度革進：1、城房度的和點、城住房度改的全推進配改革階段3、城鎮(zhèn)住房度改的化和面實階段4、城鎮(zhèn)房度改的一深化突破階段?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應(yīng)體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣l(fā)展目標(biāo)1、投資主體多元化。2、以經(jīng)濟適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理5、以個人、家庭為主體的住房消費商品化。三、住房的供應(yīng)體系1、廉租住房。我國政府于1998年出立構(gòu)想,2003進了訂于2007年1度.廉租房制是解城市收入庭住困難主要徑。廉租房的障方實行幣補和實配租結(jié)合。保障象是城低收住房難家低收住房難家不得所承的廉房轉(zhuǎn)、或者變用。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。程序：申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。保障資金錯誤年度財政預(yù)算安排的保障資金錯誤住房公積金增值收益余額錯誤地錯金.錯誤政府的廉租住房租金收入。誤社會捐贈及其方式籌集的資金。錯房;集。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅持經(jīng)濟、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方.單套的建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在50㎡以內(nèi)。2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住.對象:參。3提惠,限定面售照準(zhǔn)設(shè),面市低收房庭，障的住。8是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。供應(yīng)對象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。申請的程序：申請、審核及公示，輪候。經(jīng)濟適用房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)市場運作的原,采取項目法人招標(biāo)的方,單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在60。滿5易,滿5地款,政。4、房.5、市場價品房。四、房公金。特點強制，互性，障性作用:錯誤有利于籌集建房資金。錯誤促進住房消費的增長,活躍住房消費市場。錯誤!推進錯住房分配貨幣化進,提高職工買房的支付能力。誤有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹。錯住房公積金的管理機:住房公積金管理委員會，住房公積金管理中.住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運行、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。目的:保障住房公積金規(guī)范管理和安全運作實現(xiàn)住房公積金的保值增值,維護住房公積金所有人的合法權(quán)益。住房公積金的存款利率：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息目掛牌公告的3個月整存整取存利率計息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人帳戶之日起計,按年結(jié),本息逐年結(jié)每年6月0日.有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的完全喪失勞動能,并與單位終止勞動關(guān)系;戶口遷移所在的市縣或者出境定居的償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例.住房積金款每期限長不過30年并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過0以的5。9第四章房地產(chǎn)開發(fā)一、房為.括:開發(fā)投資決策，取得土地,項目立項，規(guī)劃設(shè)計,土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收,商品房銷售，交付使.）特點:開民位置的固定性開發(fā)市場的區(qū)域性響;民性;需2－3合需4－5項需0現(xiàn)在:A由于土地稀缺，資有，致土地值不上。B塊生開發(fā)成地，隨基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和境的善會使地的值大幅高.C隨經(jīng)濟發(fā)展人生活平的高,房地需求的增房價格體也上升爭勢.D當(dāng)通膨脹銀存款率下較時,投資地產(chǎn)有明的保增作用.）按開對象分:土地開發(fā),房屋開發(fā)房地綜合發(fā)按開主體：獨開發(fā)合開發(fā)合資作和體資開發(fā)按開區(qū)域：新開發(fā)舊開發(fā)按開規(guī)模：單開發(fā)成開發(fā)房地開發(fā)程序:投階可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預(yù)售就可以開始.）二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按經(jīng)營管理對象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè);進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。按注冊資金來源分：外資、內(nèi)資。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經(jīng)營范圍:全國,區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：具備以下條1、有自己的名稱和組織機構(gòu)2、有固定的場所，3、4、員,5條件.10級:一級開發(fā)資質(zhì):錯誤注冊資金不低于5000萬錯誤從事房地產(chǎn)開發(fā)5年以上；錯誤近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上錯誤連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％錯誤一于5萬㎡上6有稱筑、、及經(jīng)類的專業(yè)管不于40人其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20格于4人;錯誤工程技術(shù)財務(wù)統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中錯級以上技術(shù)職稱；誤具有完善的質(zhì)量保證體,商品房銷售中實行了兩書制;錯誤未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。錯二級開發(fā)資質(zhì)：○1注冊資金不低于20002發(fā)3上;錯誤近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以;錯誤連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%錯誤上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上錯誤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10格于47中錯級稱;錯誤具有完善的質(zhì)量保證體系商品房銷售中實行了兩書制度；誤未發(fā)生過錯重大工程質(zhì)量事.三級開發(fā)資：錯誤注冊資金不低于800萬;錯誤從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上錯誤房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以;錯誤連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100；錯誤有稱筑、結(jié)、、地及經(jīng)類業(yè)理不于0人，其中具中級以職稱的管理人不得少于5專于2，6、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上技術(shù)職稱；錯誤具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；○8未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。錯四級開發(fā)資質(zhì)：誤注冊資金不低于100萬錯誤從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上錯誤已竣工錯建筑工程質(zhì)量合格率達100％錯誤有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)錯管理人員不得少于5人,持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；誤工程技術(shù)負責(zé)人應(yīng)具錯11有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱財務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱配有專業(yè)統(tǒng)計人員6商品房銷售中實行了兩書制度；錯誤未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。擇;究；備:在。1權(quán).23目得實的鍵節(jié)一開建前工的要部分.勘察,地編要,出工前準(zhǔn)備,野外調(diào)查，測繪，勘探,試驗,分析資料，編制圖紙和撰寫報告）4、規(guī)劃設(shè)計（錯誤基本要:境,工,錯誤規(guī)設(shè)計要控性指標(biāo):建筑容積指項規(guī)建設(shè)地范內(nèi)建筑積規(guī)劃設(shè)用面的比；建高；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設(shè)人/頃數(shù)/地塊面積×100％，3計.住層數(shù),積)住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計錯誤址;建設(shè)用地許證;臨時建設(shè)和臨時用地的管理；建設(shè)工程規(guī)劃管理建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)5議6工件,業(yè),建設(shè)資金已落實，其它規(guī)定）7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃,施工圖設(shè)計方案基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等8、施工現(xiàn)場臨時三通一供水，供電，臨時道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)1、施工建設(shè)管理（主體建筑,配套工程,基礎(chǔ)設(shè)施）2、工程建設(shè)的進度與主務(wù):理,度理,合進，123程）4用.第五章房地經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機構(gòu)，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構(gòu)、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的對象：即各種類型的房地.（商業(yè)用、寫樓、房）房地交易式：賣、換、賃房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的的：成委人與人達房地交易.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登.房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的式：理，間房地經(jīng)紀(jì)務(wù)的用：金、伸服收費.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨一無二、價值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等,使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服.作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護交易秩序，優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀(jì)對象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)按交易對象分：買賣經(jīng),租賃經(jīng)紀(jì)按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)按經(jīng)紀(jì)對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托,向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費用,居間立方.在房產(chǎn)業(yè)中房產(chǎn)紀(jì)構(gòu)常難受方托人委托,以委托名，表托的益,承辦理務(wù)向托收服費。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件1、有自己的名稱和組織機構(gòu)2、有固定的服務(wù)所，3、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。13二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度.格,證書,從員.房地經(jīng)紀(jì)協(xié)理:指取得房地經(jīng)人協(xié)從業(yè)格并按照規(guī)定注冊,取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，錯誤得滿6滿3錯誤歷,作滿4滿2年;錯誤取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢,工作滿3年，中事地經(jīng)業(yè)務(wù)作滿1年錯誤滿2經(jīng)滿1年;錯誤、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年.考試目《房產(chǎn)基制度政策《房產(chǎn)經(jīng)概論房產(chǎn)經(jīng)實務(wù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相知識》.申請冊的員必具備下件1取得房地經(jīng)幻執(zhí)業(yè)格書;○，2無犯罪記；錯誤身體健康,能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；錯誤!經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)考核合格.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動,應(yīng)于注冊期滿前3個,按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證.位;指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機機構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報酬。則;不受聘于兩個或兩個以上機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保障委托人的權(quán)益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水.三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。按業(yè)務(wù)類型分為:以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu);以房地產(chǎn)營銷策構(gòu);管性14房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易.移;交和；。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條:以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25％以;讓時屋已建的,應(yīng)當(dāng)持房屋有證書。以劃方式得地使權(quán)的,府。產(chǎn):裁依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行.新建商品房買賣的基本流程：預(yù)購人尋找中意樓盤；預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同辦理預(yù)售合同備案手續(xù)商品房竣工辦理初始登交付房屋；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預(yù)售條:取建資25％以上，并以確施工進度竣工交付期;取得商品房預(yù)許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售許可證辦理的程:受理，審核，許可，公示?，F(xiàn)售:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過竣工驗收拆遷安置已經(jīng)落實；15配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件;物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。錯錯 錯 錯商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容1當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；誤商品房基本狀況；誤商品房的銷售方式；誤商品房價款的確定方式及總價款付款方式付款時間；誤!交付使用條件及日;錯誤裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾錯誤配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交錯錯 錯 錯8屬;錯誤面積差異的處理方式錯誤辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜錯誤解決爭議的方法錯誤違約責(zé)任錯誤雙方約定的其他事;3、二手房賣:指房屋有權(quán)將其屋依通過賣轉(zhuǎn)給他的行為.流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等渠道尋找交易對象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過戶登.4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設(shè)活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的行為。轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)性要件轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資,但受讓方并非為經(jīng)營開資制;合效.房地產(chǎn)開發(fā)目轉(zhuǎn)應(yīng)提下材料建設(shè)政主部辦理案登0轉(zhuǎn)讓申請表；02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;03、項目立項；04、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可;05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證；06、0708遷安置情況說明；09、受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明；010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;012、受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設(shè)進度計劃和管理方案,及資金落實證明；013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明01、其他需要提供的材.房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。特點：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同；價值實現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不.16有下列情形的房屋不得出租01取房屋有證02法關(guān)查的屋.03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的04有的.05屬違法建筑的6的.07、08、09租。有,保,務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客;簽訂委托合同；房源與客源信息配;實地查看房屋商議交易價格協(xié)助訂立交易合同協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；售后服務(wù)。2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程:搜集銷售代理項目信息;制定營銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項目營銷策劃方案;準(zhǔn)備銷售;開始銷售;持續(xù)銷售；尾盤銷售；結(jié)算傭金及其他有關(guān)費用。3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：接待顧客；帶看現(xiàn)場;購買洽談；協(xié)助訂立商品房買賣合同;協(xié)助結(jié)算成交價款和辦理抵押貸款;售后服務(wù).第六章房地估價的,遵價法,對對時價析判相業(yè)意。房地產(chǎn)估價要素:1、估價事人估價、估機構(gòu)主估價托人對。2、估價的:一個房產(chǎn)項中估委人對價報的預(yù)用途。3、估價象：估價地產(chǎn)估價的4、估價時點：價值時間）一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。5、價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。6估價依據(jù)指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章政策和標(biāo).177必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。8替。9列務(wù);制定估價作業(yè)方案搜集估價所需資料;實地查看估告;撰價告;內(nèi)。10、估價方法：采用科學(xué)的方法進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗進行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。11、估價結(jié)果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié).房地估價現(xiàn)實要1、有用權(quán)的2、、房地產(chǎn)抵押貸款的需要；4、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?(還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合,分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟行）二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價－－貨幣額、商品或其他有價物。房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。房地產(chǎn)價格的特征01格雙02區(qū)大.03、實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格.04、形成的時間通常較長。05、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出.（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得)2、開發(fā)成本:指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費安）3人18員工資及福利費、辦公費、差旅費。4銷售費用指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費用.包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、銷售人員費用或銷售代理費）5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費。6、銷售稅費:指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅.兩一費營業(yè)、城維建設(shè)，教費附加.）7、開發(fā)潤：由銷收入售價減各項本、用和金的余額.房地產(chǎn)價格價值主要類:01、02、投資03、原、值價00場；06、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和屋重置價；07、土地、建價房格；08、總價格、單位價格樓面地價;09、實際價格和義價；010、現(xiàn)房價格和期房價格;011、起價、標(biāo)價、成交價和均價；012、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。房地產(chǎn)價格的主要影響因素：1、人口因.01、量:房與密加，對增加,會減少，地產(chǎn)價也就會落02、口人會文、進公務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的求從導(dǎo)致地價升03、家庭規(guī)指會某區(qū)庭人口。2、居民收入因素:居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴,從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上.3、物價素4、利率素：率上，房產(chǎn)價會降；率下降,房地產(chǎn)價格上。5推。196、城市規(guī)劃因素7、交通管制因素.三、房地產(chǎn)估價原則:獨立、客觀、公正原則(基本原則）;合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原(普適技術(shù)原則；謹慎原特殊原則。四房地產(chǎn)估價程:指完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次.基本程序：01、獲取估價業(yè);02、受理估價委托03、擬定估價作業(yè)方擬估價技術(shù)路線和估價方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費；估價作業(yè)步驟和時間進度安排；04、搜集估價所需資料;05、實地查看估價對象;06、分析估價對象及房地產(chǎn)市場00809組明,估告,告,附件.；010、審核估價報告011、出具估價報2。率.五、地產(chǎn)價的法：1、市場法稱比法、場比法、易例比法，選取定數(shù)、符一定件、發(fā)生交易類似房產(chǎn),然后將它與估對象行比它們實際交價進行當(dāng)處理來取估對象值的法。市場的本質(zhì):是以房地產(chǎn)實際交價為導(dǎo)來求房地的價值.理,即場”象:住易。例;對成理比準(zhǔn)。2本在價重折舊值說個礎(chǔ)取20房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分,再將各個組成部分相)本質(zhì):以設(shè)地。方的角度看：賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于看,建出,。程;。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料；測算重新購建價格；測算建筑物折舊;求取積算價格.3、收益法:也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益,然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方.本質(zhì):以房產(chǎn)的期未收益導(dǎo)向求取地產(chǎn)價值從收益法的觀點看房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和該價值的高低主要取決于01未來收益的小―未來凈收益大產(chǎn)就反02、獲得凈收益限的短―獲凈收期限越長，房地產(chǎn)的價值越高,反之越低。03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠,房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場)驟:搜預(yù)測估價對象的未來凈收益；求取報酬率；選用適宜的收益法公式計算收益價格。4、假設(shè)開發(fā)法:也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的、21酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會，金,要都括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤。預(yù)測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法。適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價;預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤進行具求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。第七章物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場地、庭院、道路。特:固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動（01、物業(yè)管理的體括業(yè)和業(yè)使人、業(yè)設(shè)單、業(yè)服企等個責(zé)主02管理的客體是物業(yè);03、物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人;04、物業(yè)管理的實施是通過簽訂物業(yè)05于。0、物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的?；咎攸c：社會化、專業(yè)化、市場.物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。區(qū)別：01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)02同.比容,0理不。社區(qū)管帶有顯的政性側(cè)重實現(xiàn)會效04、式行管中;物理區(qū)互、互作。22二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。1的最基本的管理和服務(wù),目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。內(nèi)容包括：01、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積100％；危房率＝危險房屋建筑面積÷房屋總建筑面積100；設(shè)施設(shè)備完好率＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100％).02、環(huán)境管理.（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）.03、公共秩序維護管理。(公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理。04、檔案管理05、客戶。2使用人的一定需要而提供的各項服務(wù)。內(nèi)容包括：日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文教衛(wèi)體服務(wù)；社會福利服;房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服.3、特約務(wù)：受業(yè)和物使用的托，滿足個別求提供服務(wù).三、業(yè)管的主階段1、段指新建物業(yè)工之前建設(shè)單位據(jù)項目發(fā)建設(shè)的要引入業(yè)管理的資詢活（咨活動指物服務(wù)企業(yè)物業(yè)管專業(yè)人員物業(yè)管的角度對發(fā)建設(shè)項目最科學(xué)、合理的見和建）作用：優(yōu)化設(shè)計，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計階,施工建設(shè)階段,竣工驗收階段，銷售階段。2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實施的物業(yè)管理。內(nèi)容:01、物業(yè)承接查驗(物業(yè)資料,物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施.02、住.03、物業(yè)裝飾裝04、工程質(zhì)量05、目。06、前期溝通協(xié)調(diào)。3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實施物業(yè)管理的階.公共服務(wù)與管理系統(tǒng)協(xié)調(diào)）四、物業(yè)管理基本制度。1主:人.會:物23業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約,決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。職責(zé):召集業(yè)主大會會,報告物業(yè)管理的實施情況代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職.2、管理規(guī)約制度:是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。益;務(wù);約任.管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分,保護了全體業(yè)主的共同利益。3物業(yè)管理招投標(biāo)制度該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán),同時也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。4進行查驗，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資.具有的現(xiàn)實義010質(zhì)量。03、保障開展物業(yè)管理必備條件。5業(yè)服務(wù)業(yè)資質(zhì)理制度物業(yè)理服務(wù)質(zhì)是對主共同事進行管的一種動。對物業(yè)管行業(yè)實市場準(zhǔn)制度,嚴格審查物業(yè)務(wù)企業(yè)資質(zhì),是加強行監(jiān)管規(guī)企業(yè)行為、有效決群眾訴、改物業(yè)管市場環(huán)的必要手?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列本,格證書和勞動合同，管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印,物業(yè)管理業(yè)績材料。《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；