購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的三四法則

購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的三四法則第一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五2前言這些年，大家都知道，投資物業(yè)掙錢(qián)是一個(gè)被無(wú)數(shù)事實(shí)所證明了的?？偨Y(jié)整個(gè)購(gòu)房投資時(shí)代可分為三個(gè)階段：一、第一階段：投資商鋪階段（2004-2006年）。以溫州人買(mǎi)商鋪而知名，現(xiàn)在商鋪，尤其是分割的商鋪投資回報(bào)率越來(lái)越低，投資后“三代養(yǎng)一鋪”現(xiàn)象比比皆是，這個(gè)階段的瘋狂期已經(jīng)過(guò)去了。二、第二階段：投資住宅階段（2006-2010年）。自2006年后，投資住宅在2009年轉(zhuǎn)讓出去的都賺了大錢(qián)，但隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，其再賺錢(qián)是比較困難的，因?yàn)椋阂皇亲≌瑵q幅有限，處于下降通道，難轉(zhuǎn)讓獲利。二是住宅出租租金低，而且需要精裝修并配家具。三是有可能征收空置房產(chǎn)稅，房多不住要交稅。所以，投資住宅再套利賺錢(qián)可能性不大，目前房地產(chǎn)投資市場(chǎng)已逐步進(jìn)入“住宅去投資化”階段。第二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五3

三、第三階段：投資寫(xiě)字樓階段（2011年后）。自2010年起，寫(xiě)字樓市場(chǎng)突然火爆，全國(guó)各地的租金大漲，出現(xiàn)幾大特點(diǎn)：

1.普遍需求量上升。從北京、上海一線大城市到省會(huì)城市，直到地市級(jí)城市也都對(duì)寫(xiě)字樓有旺盛的需求。

2.租金上漲快。如北京國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓，國(guó)貿(mào)三期價(jià)格已經(jīng)漲至1600元/平米/月，相比國(guó)貿(mào)一期、國(guó)貿(mào)二期三年前200-300元/平米/月的價(jià)格，已上漲近800%。

3.真正高端寫(xiě)字樓少，普通寫(xiě)字樓多。

為什么突然間投資寫(xiě)字樓的人增多呢？因?yàn)椋阂皇菍?xiě)字樓目前沒(méi)有空置的，都能租出去。二是大量在住宅內(nèi)辦公的需要搬到寫(xiě)字樓里去。三是1000㎡以上的大面積寫(xiě)字樓較難租到，幾乎沒(méi)有。四是寫(xiě)字樓不受調(diào)控影響。五是寫(xiě)字樓投資回報(bào)率高。六是寫(xiě)字樓的價(jià)格漲幅較快。但是，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓最重要的一點(diǎn)，要買(mǎi)高端的、頂級(jí)的，要買(mǎi)位置最好的，尤其是一個(gè)城市中最稀缺的位置的，位置是購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓最重要的條件。第三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五4頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓

小知識(shí)：寫(xiě)字樓的分類(lèi)：

SOHO型寫(xiě)字樓（小知識(shí)：寫(xiě)字樓的定義與本質(zhì)）第四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五5檔次指標(biāo)頂級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓SOHO型寫(xiě)字樓區(qū)位位于中央政經(jīng)區(qū)的核心增長(zhǎng)區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域或較好的區(qū)域位置主要商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域或一般區(qū)域位置區(qū)位無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)交通狀況便捷的交通，可達(dá)性好，鄰近城市交通主干道及交通樞紐可達(dá)性良好，鄰近城市主干道，多種交通工具可達(dá)可達(dá)性較好，有交通線路到達(dá)，交通較方便基本滿(mǎn)足交通可達(dá)性要求，有交通路線到達(dá)交通狀況無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)建筑規(guī)模5萬(wàn)平方米以上無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共部分裝修相當(dāng)于五星級(jí)酒店裝修外立面采用高檔材料，大堂、電梯廳、洗手間等公共部分裝修相當(dāng)于四星級(jí)酒店裝修無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同設(shè)備及辦公空間從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.8米，辦公空間可靈活分割適應(yīng)各種變化辦公空間，國(guó)際知名品牌中央空調(diào)、寫(xiě)字樓專(zhuān)用電梯配置、樓宇自控、有安全報(bào)警、有綜合布線等應(yīng)有名牌中央空調(diào)、商用電梯、有樓宇自控、有安全報(bào)警、有綜合布線有中央空調(diào)系統(tǒng)，有電梯、無(wú)樓宇自控、有安全報(bào)警有中央空調(diào)系統(tǒng)，有電梯、無(wú)樓宇自控、有安全報(bào)警，無(wú)綜合布線與住宅條件同配套設(shè)施配套商務(wù)、生活設(shè)施，如五星級(jí)酒店、會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，停車(chē)位充足，商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，停車(chē)位充足無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同客戶(hù)情況全球500強(qiáng)等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)知名的國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)國(guó)內(nèi)的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)國(guó)內(nèi)的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)居家辦公群體，小型公司物業(yè)公司世界頂尖物管、國(guó)際一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)無(wú)具體標(biāo)準(zhǔn)與住宅條件同美盛中心屬于頂級(jí)寫(xiě)字樓第五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五6什么是5A寫(xiě)字樓？

5A不是寫(xiě)字樓的唯一標(biāo)準(zhǔn)，隨著寫(xiě)字樓科技的不斷進(jìn)步，寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)也不斷在刷新。第六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五7

頂級(jí)寫(xiě)字樓與SOHO型寫(xiě)字樓的本質(zhì)區(qū)別：

SOHO型寫(xiě)字樓SOHO型寫(xiě)字樓SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居辦公，SOHO型寫(xiě)字樓即為中小型家居辦公者的辦公場(chǎng)所，大多指那些專(zhuān)門(mén)的自由職業(yè)者如自由撰稿人、平面設(shè)計(jì)師、工藝品設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家、音樂(lè)創(chuàng)作、平面設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)等。頂級(jí)寫(xiě)字樓：最尊貴的寫(xiě)字樓，針對(duì)高級(jí)寫(xiě)字樓用戶(hù)，租金高于所在地區(qū)平均租金。寫(xiě)字樓具有高質(zhì)量的裝飾、先進(jìn)的系統(tǒng)、出色的交通便利性、明確的市場(chǎng)定位。頂級(jí)寫(xiě)字樓管理國(guó)際化、人性化、數(shù)字化、節(jié)能化、商務(wù)化。國(guó)貿(mào)三期第七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五8

購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓投資的誤區(qū)：

1.對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的認(rèn)知及發(fā)展前景模糊，認(rèn)識(shí)不足。2.認(rèn)為價(jià)格越低越好，認(rèn)為總價(jià)越低越好。3.認(rèn)為戶(hù)型房間面積越小越好，因?yàn)橘I(mǎi)得起。4.忽略對(duì)客戶(hù)群體的分析，也就是鄰居的定位。5.忽略對(duì)配套、物業(yè)管理公司的分析。6.輕信“售后包租”的承諾。7.忽視寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)，尤其是高端配套。8.忽視了商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)值的影響。9.忽視稀缺地段對(duì)寫(xiě)字樓升值的決定性作用?！ぁぁぁぁぁさ诎隧?yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五92.效率1.形象3.價(jià)值關(guān)鍵是要做到三大條件的統(tǒng)一才是購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓進(jìn)行投資的依據(jù)什么樣的寫(xiě)字樓產(chǎn)品才能抗衰？不斷升值？

購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)寫(xiě)字樓就是要實(shí)現(xiàn)三大條件第九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五10形象、效率、價(jià)值這三大條件要滿(mǎn)足

寫(xiě)字樓本身的四大構(gòu)成：四大構(gòu)成1.地段2.產(chǎn)品3.客戶(hù)4.服務(wù)第十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五11“三大條件”與“四大構(gòu)成”的關(guān)系地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)“三大條件”是核心；“四大構(gòu)成”是表現(xiàn)形象效率價(jià)值++第十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五12世界三大行之一的仲量聯(lián)行······1.省政府唯一一塊地，屬于第一世界地段2.周邊正廳級(jí)單位與國(guó)企50余家1億人的首腦中心······形象1.高度100米，周邊最高2.造型方正、中正、公建立面3.23畝（15000㎡）的花園廣場(chǎng)4.喜來(lái)登五星級(jí)酒店配套······世界500強(qiáng)上市公司總部······地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)第十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五13買(mǎi)寫(xiě)字樓到鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的寫(xiě)字樓可分為三個(gè)世界：第一世界：中央政經(jīng)區(qū)省政府、美盛中心為核心的金水路兩側(cè)300米，周邊有50余家正廳級(jí)的單位及央企布局：比如省政府、交通廳、民政廳、國(guó)土資源廳、省出版集團(tuán)、中國(guó)電信河南分公司、中國(guó)石化河南分公司······等。1億人的首腦中心。第二世界：中央商務(wù)區(qū)CBD、內(nèi)外環(huán)，現(xiàn)在售價(jià)3-6.6萬(wàn)元/㎡以上，最高售價(jià)千璽廣場(chǎng)5.3-6.6萬(wàn)元/㎡。第三世界：商貿(mào)物流區(qū)高鐵站周邊。第一世界第三世界第二世界（一）地段一、地段形象條件第十三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五14美盛中心位于新省政府正對(duì)面，背靠省政府，是省會(huì)鄭州的中央政經(jīng)區(qū)核心。美盛中心特別好找，省政府就是標(biāo)識(shí)?！吧讲辉诟?，有仙則靈”。中南海的樓不高，但是全國(guó)人民都知道。在鄭州市目前，再也找不到一塊地與美盛中心相媲美或更好的一塊地。（二）標(biāo)識(shí)性即這棟樓容不容易找到，大家都知道到CBD找樓是一件不容易的事情。第十四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五15（三）唯一性、稀缺性、壟斷性

高高在上，不可代替。正如頂級(jí)翡翠或和田玉一樣，也正如富春山居圖一樣。絕對(duì)僅有，獨(dú)此一份，真正投資價(jià)值體現(xiàn)。美盛中心壟斷性唯一性稀缺性第十五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五16樓體形象條件樓體形象可分為造型與規(guī)模（體量），其中樓體造型（風(fēng)格）分為四種類(lèi)型：A:高度：城市的最高建筑，比如千璽廣場(chǎng)B:奇特造型：比如CCTV的大褲衩、北京望京SOHOC:中正造型：省政府、美盛中心D:知名度：白宮、五角大樓、二七塔這些建筑給人的感受及形象是不一樣的。二、產(chǎn)品形象條件第十六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五17至于美盛中心的規(guī)模，總用地面積為42768.3平方米（64.2畝），總建筑面積約13萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓單體面積約8萬(wàn)㎡，在鄭州市是首屈一指的，規(guī)模宏大，矗立在鄭州的“長(zhǎng)安街”金水大道上。第十七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五18配套形象條件美盛中心的配套是首屈一指的五星級(jí)酒店配套：喜來(lái)登酒店，是有絕對(duì)形象高度的5萬(wàn)多㎡的喜來(lái)登酒店，是獨(dú)棟式五星級(jí)酒店，豪華車(chē)隊(duì)接機(jī)、商務(wù)宴請(qǐng)、1500㎡的大型多功能會(huì)議廳，滿(mǎn)足各項(xiàng)展示會(huì)、發(fā)布會(huì)，頂級(jí)商務(wù)交往所需···五星級(jí)喜來(lái)登酒店——喜來(lái)登酒店（SheratonHotels）是美國(guó)喜達(dá)屋（Starwood）酒店集團(tuán)中最大的連鎖酒店品牌，創(chuàng)立于1937年，在世界上的喜來(lái)登酒店多數(shù)被當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)評(píng)選為五星級(jí)酒店。全球72個(gè)國(guó)家連鎖，喜來(lái)登酒店第十八頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五19美盛中心周邊有3個(gè)五星級(jí)酒店，是極好的配套：喜來(lái)登酒店索菲特國(guó)際飯店第十九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五20美盛中心東側(cè)的新聞出版集團(tuán)商城，是極好的商業(yè)配套：24小時(shí)精品復(fù)合型書(shū)店文化藝術(shù)品展覽與交易中心精品影視院線河南省出版集團(tuán)第二十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五21大堂及公共部分形象條件（一）大堂：大堂是頂級(jí)寫(xiě)字樓的臉面，尤其重要，美盛中心的大堂，挑高10米，按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行設(shè)計(jì)，寬敞氣派的雨篷、頂天立地四根大柱、旋轉(zhuǎn)大門(mén)、一流的接待臺(tái)、入口的門(mén)禁系統(tǒng)、客人的休息處等，既富麗堂皇，又充滿(mǎn)文化氣息，行進(jìn)間油然而生一種敬意。國(guó)貿(mào)三期的雨棚第二十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五22（二）候梯間高檔氣派。（三）電梯尊貴氣派。（四）衛(wèi)生間全部按照北京國(guó)貿(mào)中心三期的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，全石材鋪裝、國(guó)際名牌潔具、人性化設(shè)計(jì)比如洗手、沖洗、排氣、垃圾處理等都是最先進(jìn)的。（五）走廊：走廊不僅莊重，而且更藝術(shù)，全高檔地毯，靜音化設(shè)計(jì)。第二十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五23文化形象條件一個(gè)頂級(jí)寫(xiě)字樓一定要有文化含量與文化品位，美盛中心專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)國(guó)際性的文化藝術(shù)品公司進(jìn)行文化配置，從裝修、景觀、小品、文化用品、導(dǎo)示系統(tǒng)都充滿(mǎn)人文氣息及濃郁的中原文化。第二十三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五241.如何讓人一下子就記住這個(gè)樓？除省政府的標(biāo)志性外，更重要的是門(mén)前的廣場(chǎng)，在這個(gè)寸土寸金的地方，又專(zhuān)門(mén)打造一個(gè)一流的庭院景觀，以日本六本木的毛利庭院為藍(lán)本打造，是金水大道上一個(gè)重要的景觀節(jié)點(diǎn)。2.同時(shí)，對(duì)地鐵口的處理更藝術(shù)化，讓人也能記住。3.最重要的我們將聘請(qǐng)國(guó)際一流大師重金打造一個(gè)雕塑，放在廣場(chǎng)前，形成一個(gè)強(qiáng)有力的記憶點(diǎn)。記憶點(diǎn)形象條件中部寫(xiě)字樓最大的迎賓廣場(chǎng)第二十四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五25三、客戶(hù)形象條件所謂客戶(hù)條件就是你的鄰居是誰(shuí)？可分為周邊大鄰居與樓內(nèi)鄰居:美盛中心周邊有50余家正廳級(jí)單位與國(guó)企。至于樓內(nèi)鄰居，是誰(shuí)和你一起停車(chē)、乘電梯？一起上下班？周邊主要政務(wù)機(jī)關(guān)：省政府、省交通廳、省民政廳、省國(guó)土資源廳、省地質(zhì)博物館、省礦產(chǎn)局、省招辦······周邊主要名企：（世界500強(qiáng)+中國(guó)500強(qiáng)）：中石化、中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)（省出版集團(tuán)）、省高速發(fā)展公司、省電力公司······周邊主要金融、銀行機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、光大銀行等近十家銀行總行及支行······第二十五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五26美盛中心是領(lǐng)袖企業(yè)的聚集地，客戶(hù)分為五大類(lèi)：五種客戶(hù)類(lèi)型1.金融企業(yè)2.世界500強(qiáng)河南總部3.上市公司總部4.港臺(tái)企業(yè)5.新貴（創(chuàng)新或高科技）產(chǎn)業(yè)企業(yè)第二十六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五27四、品牌與服務(wù)形象條件品牌形象條件也就是這座寫(xiě)字樓在人們心目中的位置注冊(cè)與記憶，實(shí)質(zhì)上就是當(dāng)別人說(shuō)起比如在美盛中心辦公，就會(huì)聯(lián)想到尊貴、實(shí)力、一流、高端等形象，同時(shí)，品牌是由一系列名牌所構(gòu)成的。美盛中心的品牌：(進(jìn)口)第二十七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五28

以上是美盛中心的四大形象條件，總之，美盛中心是以北京國(guó)貿(mào)三期為標(biāo)桿標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精心打造的，展示出其他寫(xiě)字樓所不具備的高端形象，一是令人敬仰，二是令人向往。第二十八頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五295分鐘，特別VIP服務(wù)交通效率效率1.垂直交通2.得房率3.空間效率4.單層面積3600平米5.配套產(chǎn)品······生意結(jié)合、生意鏈、生意群地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)第二十九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五30

購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的實(shí)質(zhì)就是效率，大家集中在一起就是要提高工作效率，創(chuàng)造更大的利潤(rùn)價(jià)值。其實(shí)，寫(xiě)字樓存在一對(duì)矛盾：老板VS員工凡是老板喜歡的，員工不喜歡

凡是員工喜歡的，老板不喜歡如何做到老板與員工都喜歡？第三十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五31外部交通效率內(nèi)部交通效率得房效率空間利用效率節(jié)能效率綠色生態(tài)效率商務(wù)配套效率服務(wù)水準(zhǔn)（服務(wù)公司）客戶(hù)效率作為效率，有地段效率、產(chǎn)品效率、客戶(hù)效率與服務(wù)效率構(gòu)成：地段效率產(chǎn)品效率客戶(hù)效率服務(wù)效率第三十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五32美盛中心省政府一、地段效率條件堵車(chē)，已成為一種上下班的習(xí)慣，如何在最短的時(shí)間內(nèi)上班、外出辦事或回家，是寫(xiě)字樓的首選條件之一。

美盛中心位于省政府正對(duì)面，整個(gè)交通都是暢通的、高效的。外部交通第三十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五33（一）地面交通：不會(huì)堵車(chē)，省領(lǐng)導(dǎo)出行是不能被堵住的。

1.金水大道：鄭州東西向主干道，鄭州的“長(zhǎng)安街”。

2.農(nóng)業(yè)東路：農(nóng)業(yè)路的延長(zhǎng)線，貫通鄭州東西，貫通鄭東新區(qū)。

3.其他道路：黃河?xùn)|路、東風(fēng)東路、商貿(mào)路等均距離美盛中心較近。

4.順利到達(dá)機(jī)場(chǎng)：機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用線、中州大道、京珠高速等。

5.順利到達(dá)高鐵站：美盛中心距離鄭東新客站僅5分鐘車(chē)程。

6.公共交通：有K115路、47路、43路等，在此設(shè)有公交站點(diǎn)。第三十三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五34

（二）地下交通：地鐵一號(hào)線在寫(xiě)字樓前有4個(gè)出入口，員工上下班都十分方便，往西可住到西開(kāi)發(fā)區(qū)的鄭州大學(xué)，東可住到開(kāi)封，都不會(huì)影響上下班。鄭州大學(xué)第三十四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五35內(nèi)部交通效率

內(nèi)部交通即本樓的垂直交通系統(tǒng)，一定要暢達(dá)。寫(xiě)字樓目前有三大難：“乘梯難、停車(chē)難、吃飯難”。其中乘梯難尤其嚴(yán)重，很多寫(xiě)字樓在上下班時(shí)，上不去，下不來(lái)。二、產(chǎn)品效率條件第三十五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五36美盛中心的專(zhuān)用寫(xiě)字樓電梯高標(biāo)準(zhǔn)配置：1.專(zhuān)用寫(xiě)字樓電梯21部，平均每層不足200㎡就有一部電梯。2.電梯的轎廂尺寸為2米*1.75米，乘載量為1.6噸，每次可容納20人以上。3.電梯內(nèi)飾豪華。4.電梯速度每秒3.5米/秒，速度是比較快的（一般速度為3米/秒）。第三十六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五37得房效率一般寫(xiě)字樓的得房率為65%，比如××廣場(chǎng)美盛中心近70%，在寫(xiě)字樓中是比較高的。第三十七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五38空間利用效率

美盛中心的寫(xiě)字樓在空間利用上，一是空間利用率高，柱距為8.4米*8.4米，層高為3.7米；二是能夠滿(mǎn)足目前及未來(lái)辦公方式的新變化，尤其是80/90后員工對(duì)辦公空間及功能的要求有全新的變化。第三十八頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五391.美盛中心單層面積為3600㎡，因面積大，使大企業(yè)能夠在一個(gè)層面上解決全部辦公，效率最高。2.層高3.7米，這在鄭州也是少見(jiàn)的，裝修后凈高可達(dá)到2.8米以上，空間感較好（CBD內(nèi)環(huán)較多在2.4-2.5米）。3.非核心筒結(jié)構(gòu)：即電梯井與衛(wèi)生間在一側(cè)，能使辦公的通透性較好，衛(wèi)生間全明，透氣通風(fēng)性較好。第三十九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五40節(jié)能低碳效率（一）節(jié)能化效率寫(xiě)字樓的使用還要看水電費(fèi)，空調(diào)費(fèi)的節(jié)省，要看是否是節(jié)能的、低碳的、外墻是否是Low-E玻璃。美盛中心即將通過(guò)LEED認(rèn)證，一切都要節(jié)能，比如車(chē)庫(kù)的燈為L(zhǎng)ED燈，空調(diào)采用新風(fēng)系統(tǒng)等，在空調(diào)、照明、電梯等方面都采用國(guó)際先進(jìn)的節(jié)能產(chǎn)品。（二）智能化效率美盛中心投資近3000萬(wàn)元建造整個(gè)智能化系統(tǒng)。石材+LOW-E玻璃第四十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五41綠色生態(tài)效率1.新風(fēng)量：達(dá)到4000立方/小時(shí)以上。2.靜音：靜音效果≤55分貝，在室內(nèi)聽(tīng)不到外界聲音。3.綠色：有美盛庭院、屋頂花園等。風(fēng)機(jī)房位置風(fēng)機(jī)房位置第四十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五42

占地15000多㎡（近23畝）的美盛中心花園，重金聘請(qǐng)日本景觀大師，打造極具東方神韻的生態(tài)文化庭院，這在鄭州金水大道上也是不多見(jiàn)的，將成為金水大道上一個(gè)亮點(diǎn)，也是第一家在鄭東新區(qū)規(guī)劃23畝（15000多㎡）土地（價(jià)值5億元左右）作為景觀廣場(chǎng)的項(xiàng)目。第四十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五43美盛庭院空中花園第四十三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五44商務(wù)配套效率作為寫(xiě)字樓供一大批人在此辦公使用，其商務(wù)配套是至關(guān)重要的，比如：酒店:5星級(jí)酒店喜來(lái)登停車(chē)場(chǎng)：1100余停車(chē)位商業(yè)、餐飲多功能會(huì)議廳：1500㎡專(zhuān)供寫(xiě)字樓用的會(huì)議室銀行：多家金融配套接待倉(cāng)儲(chǔ)等都要是一流的。第四十四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五45

美盛中心完全按照國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)高端配套而進(jìn)行建造。

1.五星級(jí)酒店喜來(lái)登的專(zhuān)屬配套：在美盛中心辦公的業(yè)主，除享受特有的優(yōu)質(zhì)優(yōu)惠服務(wù)外，還有專(zhuān)屬的服務(wù)比如接機(jī)服務(wù)，送客服務(wù)、室內(nèi)保潔服務(wù)等。第四十五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五462.停車(chē)配套：美盛中心擁有1100多個(gè)停車(chē)位，停車(chē)智能化，能滿(mǎn)足所有車(chē)輛的便捷停放。3.會(huì)務(wù)：擁有多功能廳、同聲翻譯的大型會(huì)議室、各種VIP會(huì)議室。4.銀行：有7家以上的金融營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，辦理資金特別方便。5.餐飲：除擁有5家高端餐飲外，還要興建一個(gè)美盛中心寫(xiě)字樓專(zhuān)用的職工餐廳。6.倉(cāng)儲(chǔ)：在地下室的一些非停車(chē)的地方，可作為專(zhuān)用的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，可臨時(shí)放一些辦公物品。7.接待：能夠提供高標(biāo)準(zhǔn)的接待服務(wù)，比如將擁有勞斯萊斯、賓利等豪車(chē)接待服務(wù)。第四十六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五47三、客戶(hù)效率條件

在美盛中心辦公，無(wú)論是政務(wù)聯(lián)系，還是商務(wù)聯(lián)系，都將十分高效。美盛中心的客戶(hù)定位清晰，即領(lǐng)袖企業(yè)的聚集地，“物以類(lèi)聚，人以群分”，在此，企業(yè)與企業(yè)之間可結(jié)合為生意伙伴、生意鏈、生意群，可大大提高政務(wù)、商務(wù)效率。生意結(jié)合、生意鏈、生意群第四十七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五48美盛中心的物業(yè)管理分為兩部分：五星級(jí)酒店部分由美國(guó)喜達(dá)屋（Starwood）酒店管理集團(tuán)管理。寫(xiě)字樓部分由美國(guó)仲量聯(lián)行進(jìn)行管理顧問(wèn)服務(wù)，將按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。■提供的服務(wù)有：1.招租服務(wù)2.資產(chǎn)管理3.物業(yè)管理及設(shè)備設(shè)施管理4.保潔服務(wù)5.裝修及服務(wù)評(píng)估······四、服務(wù)效率條件——服務(wù)水準(zhǔn)（服務(wù)公司）第四十八頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五49生意+升值+租金至高無(wú)上，中原鼎稀缺性，唯一性?xún)r(jià)值標(biāo)識(shí)性唯一性談笑有鴻儒，往來(lái)無(wú)白丁地段產(chǎn)品客戶(hù)服務(wù)第四十九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五50這里詳細(xì)闡釋的價(jià)值，指的是投資購(gòu)買(mǎi)的回報(bào)價(jià)值，即能獲利多少？作為投資，首先要安全，安全的首要條件就是要擁有一流區(qū)位的高競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品，只有不怕競(jìng)爭(zhēng)，不競(jìng)爭(zhēng)，才是至高的競(jìng)爭(zhēng)境界。現(xiàn)在大家都知道的一個(gè)公開(kāi)的秘密，錢(qián)存到銀行，只能越來(lái)越少（貶值），這是近幾年已充分被證明了的，如何做到財(cái)產(chǎn)的不縮水與不斷增值？第五十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五51美盛中心作為投資回報(bào)有三大獲利價(jià)值：生意獲利租金獲利升值獲利第五十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五52一、租金獲利1.整個(gè)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓租金上漲狀況北京：國(guó)貿(mào)中心北京國(guó)貿(mào)中心寫(xiě)字樓價(jià)格暴漲

“國(guó)貿(mào)三期價(jià)格已經(jīng)漲至1600元/平米/月了，已經(jīng)是天價(jià)了?！弊罱?，在北京流傳這樣一句話。1600元/平米/月，這個(gè)被中介稱(chēng)為天價(jià)的價(jià)格到底有多貴?假設(shè)在國(guó)貿(mào)三期租用一間100平米的寫(xiě)字間，一個(gè)月的價(jià)格為16萬(wàn)元，平均每平米每天的成本接近54元，如果折合成實(shí)際使用面積后，每平米的單日租金已達(dá)到驚人的80塊錢(qián)/平米/天。相比國(guó)貿(mào)一期、國(guó)貿(mào)二期三年前200-300元/平米/月的價(jià)格，已上漲近800%。信息來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)北京寫(xiě)字樓租金上漲情況第五十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五532.鄭東新區(qū)租金的上漲狀況、遞增率市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金年增值率普遍超過(guò)20%；且每年租金都在上漲，那么，美盛中心的租金應(yīng)是多少？項(xiàng)目位置2010年租金（元/㎡/天）2011年租金（元/㎡/天）2012年租金預(yù)測(cè)（元/㎡/天）2013年租金預(yù)測(cè)（元/㎡/天）租金漲幅（環(huán)比）CBD千璽廣場(chǎng)商務(wù)內(nèi)環(huán)——8-10元（千禧廣場(chǎng)的售價(jià)為5.3-6.6萬(wàn)元/平米）11-13元14-15元26%藍(lán)碼大廈商務(wù)外環(huán)3元4元5元6.5元26%王鼎國(guó)際商務(wù)外環(huán)2元2.5元3.5元4.5元25%CGD永和國(guó)際金水東路2.5元3.5元4.5元6元28%金東榮勛贏座金水路3.5元5元6.2元7.7元24%楷林國(guó)際金水路2.5元3.5元4.4元5.5元25%第五十三頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五54據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，美盛中心的租金在交房后三年內(nèi)能達(dá)到8-10元/㎡/天，每月的租金預(yù)計(jì)在240元/㎡以上，比普通商鋪的回報(bào)率高很多，其回報(bào)是可觀的。比如1000㎡寫(xiě)字樓的租金，每天8000元即每年為365X8000元（0.8萬(wàn)元）=292萬(wàn)元

15年即4380萬(wàn)元如果上漲到10元，即1年為365萬(wàn)元,15年為5475萬(wàn)元，20年為7300萬(wàn)元如果上漲到15元，1年為547.5萬(wàn)元，15年為8212.5萬(wàn)元，20年為10950萬(wàn)元，不勞而獲成為億萬(wàn)富翁不是夢(mèng)想！第五十四頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五55二、升值獲利根據(jù)8元/㎡/天的租金回報(bào)測(cè)算，美盛中心售價(jià)計(jì)算如下（按15年收回成本）：

8*365*15=43800元（未考慮遞增）如果是10元/㎡/天，其售價(jià)應(yīng)為：10*365*15=54750元（未考慮遞增）那么，如果同時(shí)考慮這幾年寫(xiě)字樓價(jià)格的遞增情況，美盛中心每平方米售價(jià)應(yīng)是多少？4萬(wàn)元？5萬(wàn)元？6萬(wàn)元？······注：周邊的售價(jià)：項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售均價(jià)2011年中科金座在售2.9萬(wàn)元/㎡以上千璽廣場(chǎng)尾盤(pán)5.3-6.6萬(wàn)元/㎡綠地之窗尾盤(pán)2.2萬(wàn)元/㎡天明國(guó)際在售2.5萬(wàn)元/㎡第五十五頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五56三、生意獲利在美盛中心辦公，在投資方面可以做到：

1.購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓物業(yè)可以抵押給銀行，貸到款后可以繼續(xù)做生意，不影響生意，利息要比租金低得多。

2.形象好，就代表實(shí)力強(qiáng)，實(shí)力強(qiáng)，其客戶(hù)就多，在生意方面一是成交會(huì)增大，二是價(jià)格高、利潤(rùn)又高，周邊這么多生意伙伴，一單生意下來(lái)就有可能獲得所購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的總投入。第五十六頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五57中央政經(jīng)區(qū)省政府門(mén)前唯一一塊地······地面交通四通八達(dá)：金水大道、農(nóng)業(yè)東路、機(jī)場(chǎng)、高鐵站地下交通：地鐵口4個(gè)出入口······投資房地產(chǎn)：地段、地段、還是地段地段好，升值前景好地段好，租金水平高······地段形象效率價(jià)值第五十七頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五58樓體形象配套形象大堂及公共空間形象文化形象記憶點(diǎn)形象內(nèi)部交通效率得房效率空間利用效率節(jié)能低碳效率綠色生態(tài)效率商務(wù)配套效率投資價(jià)值自用價(jià)值生意價(jià)值產(chǎn)品形象效率價(jià)值第五十八頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五59客戶(hù)形象效率價(jià)值正廳級(jí)單位央企世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)便于政務(wù)來(lái)往便于商務(wù)來(lái)往便于接待招待便于生意獲利······第五十九頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五60世界三大行之一的仲量聯(lián)行5分鐘，特別VIP服務(wù)生意+升值+租金服務(wù)形象效率價(jià)值第六十頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五61▲據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，交房5年內(nèi)，美盛中心的寫(xiě)字樓價(jià)值應(yīng)在6萬(wàn)元/㎡左右。依據(jù)：1.美盛中心位置地段的唯一性、稀缺性、壟斷性、標(biāo)識(shí)性2.鄭東新區(qū)龍湖邊的住宅應(yīng)在6萬(wàn)元/㎡左右3.亞洲最高的雙子座（中央廣場(chǎng)）起價(jià)是6.6萬(wàn)元/㎡4.目前千璽廣場(chǎng)的售價(jià)為5.3-6.6萬(wàn)元/㎡

美盛中心與其相比，形象、效率、價(jià)值均擁有極佳條件，而且比他們的優(yōu)勢(shì)條件更多更好！第六十一頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五62寫(xiě)字樓未來(lái)的走勢(shì)是不斷地細(xì)分化、專(zhuān)業(yè)化與兩極化，即：高者愈高、低者愈低好者愈好、差者愈差思考：

1.選擇寫(xiě)字樓是選擇價(jià)格高還是價(jià)格低？?jī)r(jià)格低不是決定性的因素，而投資回報(bào)率高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的寫(xiě)字樓才是唯一的選擇。

2.為什么國(guó)貿(mào)三期的租金每天50-60元？這是我們美盛中心要努力的方向。第六十二頁(yè)，共六十九頁(yè)，編輯于2023年，星期五63