廣州芳草園策劃案例

1廣州芳草園籌劃案例工程簡介芳草園，位于廣州寸土寸金之地的天河北路，占地面積53436平方米，總建筑面積20307平方米，總綠化面積達20000平方米，其中中心花園占地8000平方米。芳草園總體規(guī)劃11棟住宅，首期面市的為2棟31層高層，首二層裙樓連體，地下一二層為停車場。小區(qū)生活配套有大型綜合商場、幼兒園、醫(yī)療中心、電信局、銀行……衣食住行配套設(shè)施齊全。芳草園配有雙重豪華會所，建筑面積達6000平方米，包括雙泳池、桌球室、棋藝室、乒乓球室、健身室、閱覽室、籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、兒童活動中小、老人活動中心等……處于廣州新都市中---天河北路的芳草園，中信廣場、大都會廣場、名難苑、天河城廣場、購書中心等名廈華宅拱衛(wèi)環(huán)境，盡顯尊貴，更有廣州東站、地鐵---號，優(yōu)最繁華，傲踞其中的芳草園，時刻彰顯明日生活新里程。樓名出世，芳草園1999年底，凌峻公司受芳草園開展商的委托，操作芳草園新金上市的推廣運動，在1999年10月份和2000年4月份兩次大規(guī)模的推廣運動中創(chuàng)造了天河北路的奇跡，每次推出的單位售出率高達90%，而在2000年10月份談市的情況下，第三度面市，再次制造火爆銷售，通過以上三次的推廣運動，芳草園呼和勝兩棟共400余套單位幾乎全部售整〔僅剩一套〕，總銷售額超過3個億。芳草園的推廣，不僅在銷售上獲得巨大成功，而且在同行中，也獲得極高的評價，是難得的既叫座又叫好的工程！天河北路，作為廣州未來的城市中心，在以中信廣場為中心的周邊地段，集中了大都會廣場、國際貿(mào)易中心、市長大廈、金利來大廈等高檔建筑和金海、天一、帝景苑等家宅樓盤，參差不齊的建筑排列與高密度的建筑群落，被稱為廣州的石屎森林。嚴格來說，廣州市在天河北路的規(guī)劃上存在一定的失誤，比方，密度過大，樓宇檔次參差不齊，缺乏公共活動場地，這些都在一定程度上影響7天河北路商品房的素質(zhì)。趁娛天河呈北路狼因其售地理丟位置礙的獨茶特，全樓盤皆的價芝格大司多在移75栗00期元判左右貨。早譯期廣千州市拘場的翻豪宅凡標準煌是位鉆于城忽市中軟心，惑裝修早豪華含，面萬積大聾……劈可以筑說是教以追絞求豪愁為目元的，拒在樓孫盤的提命名辛上也煤無不喊給人債以豪蹄氣甚谷至霸定氣的菊感覺負。顧棕隨著誤人們姥眼界穩(wěn)的提規(guī)高，泉人們買逐漸垂認識崗到豪黎宅不任僅僅莊是這太樣一憤個簡告單概婚念，母豪宅違的概泊念也壤在發(fā)粘生變勻化，巾評判觸豪宅港的標混準開薦始轉(zhuǎn)悟到對楚環(huán)境德以及鎖景觀還等其和它的鄰質(zhì)素相要求響上了電。在背這種頂思路宏及時巖勢的夸需求突下，獻“材芳草猛園疫〞竊作為重一個虧樓盤臺的名封字順島時而懼出。榆如果助單純友從地席理位京置、疼樓宇賞外形班、大追堂面最積、番會所飽設(shè)施縫等硬誘件標所準來慚進行緒衡量楊，芳烤草園排無疑淡是一喚個蒙啟宅，見但芳煉草園花認為貪，僅助僅把扭豪華購理解嬸為豪翁宅的狼內(nèi)涵床是片牌面的惰，豪杜宅的褲本質(zhì)堂是給慰予居嘴住者訊舒適率的生溉活感煌受，緒而不蹤僅僅塞是一惑些外袋觀上知的東跳西。扒芳草辟園是尤這樣堵理解叮的，傭也是蟻這樣匆做的缺。傾憤在見顛慣了續(xù)聽?wèi)T寫了以御豪氣庫、大崗氣為淹家宅襯的名候稱后膛，芳恐草園例這個笑名字蟲最終徹聽起欄來就杰讓人障感覺姐與天撤河北胡的傳重統(tǒng)蒙圈宅命屢名不帥一樣諷，有盯花有候草的芬，倒擁象是叔一個奴什么矮郊區(qū)釣金，店卻沒牲有料鼓到這或是一滿個地斯地道瓜道的溉市區(qū)軌盤，那么就在逢天河貝北路徑！由畝芳草握園正彩是敏藍銳地淘抓住甩了這頂一點柄，其耳建筑釘采取意圍合家式的老布局筋，在斑中間考有一卸個8倉00襲0平卵方米嶺的花沉園，勉從根炸本上講與競誰爭樓禮盤形嘆成了盤差異染。它圈更注儲重居沃住者殿的生黨活感貝受，贊比方送，窗雄外的寶景色姓、戶敞外活務(wù)動的畢空間寫、回蘋到家塊后的苦舒適值感等施等。橫這就率是對每現(xiàn)代摔人居辮住的跳理解鵝與洞雀察。念這形濟成了獅芳草懼園主員要的卻營銷京策略士的主鞭要因妻素，嚇在此斧根本旅策略垮上，逼芳草蹤園展湯開了腎一輪似又一押輪的杠成功逝推廣纖。廳推廣掛策略拿庸賭在明苗確了蜻芳草丸園的替核心余開發(fā)注策略柏——蜘一天拿河北椒路超椒大規(guī)腸模綠擺色環(huán)見保色獸區(qū)之笨后，舌芳草駕園的剩各項臟推廣壺策略至開始架有條護不紊剃地展跑開。寶布〔一井〕目低標消益費群這的圈夕定閑算芳草家園作嗓為廣哀州新象城市客中，嶄肝的遮高檔爸商品背房，雄具有扔投資荒和自深住的兼雙重糕價值亮。因材為芳豪草園勉所處釀的廣狼州天慮河體殲育中乎心版渴塊，賊可以寫說已折經(jīng)是講廣州見金融澆和經(jīng)篇濟的售新中榮心，盆集中吸了最跑高檔意的寫攪字樓短和娛皺樂設(shè)扶施，堪相應(yīng)濁帶動上對周栽邊住餃宅的露需求層，使科得天俊河北齡路的番商品下房租徑賃市會場一太直相責(zé)當(dāng)活息躍，攏具有疫豐厚蠶的投套資價楊值。拆粥順傳統(tǒng)跌廣州竿的豪煌宅，致單位德面積之主要投在1蜓20圈平方求米以擊上，雀以每澤平方搶米7黑00尿0元倆來計喬算，袋總價愧往往密超過滿80批萬，堪能夠殊購置濤的人席群相懸當(dāng)有熔限，呼主要恐以商討人為書主。夜而此悶局部銳買家撈經(jīng)過獸多年韻的市妥場消啦化，蓬存量全已經(jīng)棄不大宰，如窩果再靈以此犁類買挨家為合主要災(zāi)消費截群體廊，那么縫必然醬面臨田劇烈阿的市殃場競述爭。墓傅甜經(jīng)過獲詳細初的市銳場調(diào)話查，線芳草冤園發(fā)努現(xiàn)，下天河趴區(qū)置屢業(yè)者飯年齡牌層比死老城纖區(qū)置喉業(yè)者掉要小扁5-嘴-1庫0歲童，同追時還劍有不剪少外制地來花廣州辰開展料的年威輕高乓收入存階層赴。芳級草園色認為愚，中群高收均入的鍛白領(lǐng)左和金奸領(lǐng)人捷士將酷成為樹工程照的主緩要潛合在消到費對匹象，吹他們箱年齡棟在2腫8-令-4灶0歲蹦之間根，個貼人月餃收入麻在5牲00胸0元肯以上把，具砍有很虎強的夢月供括能力舟，家會庭結(jié)胡構(gòu)以琴三口邁之家裹為主甘，但耕家庭循積蓄代不會蹦很多禿。他包們所袋需要碰的房嚼子是接離上倦班地賤點不達遠，烘有較賣高的片綜合呼質(zhì)素壁，戶擊型面下積以妥兩房圍兩廳著和小晝型三碗房二它廳為妥主，扔同時慈，房男子要烘具有歸較好睬的保桿值和遮升值枝能力頌。時前在明把確了炒主力代消費蹤群之稈后，訓(xùn)芳草喂園開老始展紫開系喚列化信的營層銷和帳推廣消工作目。固〔二鹿〕形輔象包房裝相膨天河置北路蜂綠色素環(huán)保騰社區(qū)馳是項返目的赤市場兇定位讓，它商清楚啞說明械了項態(tài)目所鴨處的改位置受和基牢本狀者況，奸但是丸它不殖是一舞句廣擠告語壘，同鋒時，鍋也沒邀有賦舌予項先目鮮燙明的柴形象膊。嘴瞎芳草辰園所梯針對徹的消月費群姨與傳程統(tǒng)的從購房匪者的蹦區(qū)別榴是明暈顯的嶄，他漆們有禮自己晝的生墓活方標式，諸作為魚工程饑的形孕象包藍裝，束要與灘他們紅的生舊活理殺想和拾生活宴觀念助相吻武合，鞠才能途起到歐事半蟲功倍頓的作戶用?；赜[胞在這怠樣的涉背景喚下，叨“母我輕諸松。嫁我快笑樂音〞皂的廣激告語辨應(yīng)運燃而出贊，輕隊松和誤快樂奸也隨澇之成去為項尚目的騎主要志形象余包裝鑄方向燦。對伸于都即市生煩活的跌年輕嚴人來催說，椅生活把緊張灶，工匹作壓共力大延，回倍到家恢中渴癥望的竹是輕閥松自暢如的凈生活乎方式嗚，他廢們不乳想活慕得太泊累，毛他們介也不陣想承梢受太敞重的哥負擔(dān)葡，他綢們只啄是想浸回到忌一個幻讓自邪己感蛾覺輕宰松而東快樂蘇的家彼里。呼振喝具體騎來說百，芳西草園沉的輕膛松和成快樂兄表達返在以氧下三毯個方乓面：性腿賞1．漆因為昏地理秋位置浮的便矮利，帳買家扇在下稱班后她可以防很快塵的回槳到家粒里，闖不用距在路躬上花喝費太曠多的際時間方，此撲為輕租松之錄一；鼠榨胞2．皆因為亭總體失規(guī)劃越的卓爆越，薦80姜00降平立方的活大花租園讓把住戶紀有回律歸自格然之臂感，諸雙會克所可甩以讓討你徹鼓底放股松，在此為萍輕松義之二裙；獨溝3．靠因為幣樓價悔的優(yōu)公惠，傷芳草尤園以扶超低派的價截格發(fā)惱售，漿讓更抬多的押買家矩能夠必擁有桿高質(zhì)柿素的價物業(yè)條，此娛為輕互松之飽三。蔽睡體“咸我輕忍松，鑰我快遣樂材〞史此廣撇告語遙具有犯年輕植人喜斤歡的待語感攀，又液具有賣清晰紙的承表諾，狼所以憤一經(jīng)產(chǎn)推出宇，馬態(tài)上在磁市場筆上引罷起了郵強烈絮的反赴響。谷上〔三伙〕定渠價策駐略仔違芳草械園周茶邊的圣樓價博，每喇平方漏米最覆貴的良均價咐在9時00現(xiàn)0槍元以泉上，貌最低已的也頓有7建00聲0元仇，這沃些發(fā)經(jīng)展商繡滿足卷于每燒個月舅十幾蹄套的析成交欲量，擴追求國單位添面積教的利謎潤。磨而芳腐草園君開展執(zhí)商認婆為，濃最重涂要的全是總盡體利波潤，斷而總之體利懇潤的風(fēng)關(guān)鍵將在于處銷售逼速度梁。經(jīng)聯(lián)過詳潛細的隙論證興和計頌算，懼芳草還園決亭定以莖均價殊每平優(yōu)方米鉤6揪00繳0元苦推出川市場孩，最拾低價發(fā)僅為爸4兆50干0元凡，比頁周圍躬樓價妖低網(wǎng)30傻％。炕芳草純園認鮮為，愁以這積樣的亞樓價脖推出尸這樣琴質(zhì)素洪的房質(zhì)子，怖銷售敘速度榴一定恒可以諸提高改很多焦倍，敏同時廉可以濱節(jié)約滅大量典的推掙廣費壁用，刻還可暗以避俊免未避知的敵風(fēng)險偷?？扰麜r間遼證明洞，芳途草園粱的定橫價策娃略是降非常惜成功部的，膏芳草友園推軍出之隆時，迅周邊報樓盤避的銷蔬售仍測然供母不應(yīng)亦求的府情況麻。而尊最終耀，周俘邊的刮開展襯商只界能選與擇降忘價的首出路幸，與驢芳草秤園火罪爆的績銷售麻開成喪鮮明購的對棵比，軋但早交知如版此，容又何忽必當(dāng)止初呢悶？著〔四企〕現(xiàn)速場包擋裝械去芳草倍園不譯因為和售價慮的優(yōu)衫勢而概忽略烏每一禿個細疲節(jié)，轎開展診商清考楚知搏道目教標買染家雖慚然會周受到焰價格袍的影慈響，椅但樓效宇的曾質(zhì)素店仍然洞是第慕一位陪的。館炸英所以轎，芳尋草園尾堅持香在做央好現(xiàn)尿場包邀裝之帝后再快推出席市場種，務(wù)宰求給厘買家勺營造自完美化的心藥理感鉛受，舅形成鞭心理歡價格犁與實習(xí)際價洗格的木巨大端落差便。芳鵝草園堵的售駐樓都爛是很警有特蟲色的巖，整啞體上妹以現(xiàn)嚼代時跪尚為急主要絲風(fēng)格舅，通炸過色膛塊、才布幅市等元戀素，悄形成謝簡略姿、干種凈、啟清爽辜的感慧受。娘穩(wěn)火最讓粘人驚容喜的蕩是，嚴芳草顧園在易第一旗次公研開發(fā)督售之扛前先魯做好杏了一澆半的瑞中心異花園港，這伍樣來劣參觀痰的人俘對芳響草園漠本來砌的生位活就瞎不再肅是一謹種想杠象，意而是拌一種吧真真戴切切盞的感鉛受，盤對銷頃售產(chǎn)崖生巨等大的蒙推動嗚力。櫻電〔五異〕投氣放策澇略贏痰芳草傻園認樹為，懇房地芝產(chǎn)項惕目最箭重要頭的是呈速度都，不始應(yīng)該優(yōu)打持喂久戰(zhàn)毯。芳腳草園蠻希望祝的效社果是駐每一藥次推西出的延單位林都快占速售睡罄，剛樣不蛾僅回浴籠資做金快明，同草時市分場上終留下再旺銷饅、供奮不應(yīng)丙求的次感受去。銜款所以卻，芳吐草園咐的廣袍告投鐘放策按略是錦平時位不做簽廣告鉆，只喊在展偽銷會寬時做援廣告岔，不壩浪費毛一分果錢。蘭但一抖旦做孫廣告悼，那么壁成為茶此段宏時間憂廣州求樓市肉的焦蔬點和祖明星稀工程飛，以女轟轟師烈烈役的廣擠告力債度，她以非專同一亞般的萄廣告秧創(chuàng)意孕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