房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：房地產(chǎn)營銷策劃 - 中原-浙江慈溪慈東工業(yè)園地塊項目定位報告-2009年

慈東工業(yè)園地塊2009年9月20日版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸寧波中原物業(yè)顧問有限公司所有，未經(jīng)寧波中原書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。土地屬性研究，通過城市宏觀環(huán)境以及地塊微觀環(huán)境的深入研究，明確本地塊開發(fā)具備的各方面素質(zhì)條件。微觀市場分析，通過對各細(xì)分物業(yè)（住宅、商業(yè)酒店）的深入分析，明確競爭市場中各物業(yè)的發(fā)展機(jī)會，為本項目定位提供依據(jù)項目定位，結(jié)合項目土地屬性條件以及競爭市場環(huán)境分析，確立項目可能的發(fā)展方向、產(chǎn)品組合。124開發(fā)策略和經(jīng)濟(jì)測算，結(jié)合項目的初步定位結(jié)合市場成功開發(fā)模式，對本項目進(jìn)行分期開發(fā)并預(yù)計收益預(yù)計，對項目土地價值進(jìn)行評估。4基本框架新市陌生區(qū)域開發(fā)模式分析，通過對市場成功開發(fā)新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域開發(fā)的分析，為本項目定位提供借鑒意義3目錄土地屬性研究開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算項目定位市場環(huán)境分析地塊屬性區(qū)位屬性屬性綜述發(fā)展模式研究項目屬性地塊位置地塊指標(biāo)項目四至地塊現(xiàn)狀景觀資源配套分析交通分析周邊規(guī)劃本地塊位于慈東新城，緊鄰慈東工業(yè)區(qū)，目前慈東新城還處于規(guī)劃起步階段，發(fā)展還未啟動，屬于房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域。本地塊規(guī)劃慈東新城片區(qū)三北-范市片區(qū)龍山片區(qū)慈東工業(yè)園區(qū)三北-范市片區(qū)：有原三北鎮(zhèn)和原范市鎮(zhèn)組成，是新龍山鎮(zhèn)政府所在地，目前龍山鎮(zhèn)中心，由原范市鎮(zhèn)和三北鎮(zhèn)組成，居住生活配套相對成熟，發(fā)展到一定程度。龍山片區(qū)：由原龍山鎮(zhèn)域組成，居住生活配套相對成熟，發(fā)展有一定基礎(chǔ)。慈東新城：目前還處于規(guī)劃階段，屬于房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，慈東工業(yè)區(qū)：目前已經(jīng)處于開發(fā)階段，并由一發(fā)展基礎(chǔ)。地塊位置項目屬性本地塊規(guī)模大，地勢平坦，內(nèi)部規(guī)劃道路未建，地塊整體相對方正，操作空間大，有望發(fā)展成為未來片區(qū)較大影響力的區(qū)域大盤項目。占地面積：30.2萬方（約453畝），其中商業(yè)金融4.2萬方，住宅及商住用地26萬方。容積率:1.2-3.0不等建筑面積：總建筑面積66.7萬方，其中商業(yè)建筑面積8.3萬方（包括星級酒店5.5萬方），住宅商住58.4萬方。地塊形狀：地塊相對方正現(xiàn)狀：內(nèi)部地勢平坦，規(guī)劃道路未建。地塊限制：地塊由規(guī)劃路以及配套建設(shè)分成11小塊（根據(jù)地塊整體規(guī)劃有調(diào)整的空間），但要求建設(shè)幼兒園、酒店配套設(shè)施。地塊指標(biāo)項目屬性地塊東側(cè)近鄰主干道和工業(yè)園，略顯不足，其他三面有湖泊景觀或河流和綠化帶，并近鄰規(guī)劃居住用地。從四至情況看，本地塊適合打造高品質(zhì)的高端住宅小區(qū)。本地塊東面：緊鄰主干道慈東大道，隔如路為工業(yè)園區(qū)南面：規(guī)劃天敘路，隔路為正在施工的伏龍湖東南：自然水廠西面：與規(guī)劃海豐路之間有規(guī)劃河流以及綠化帶，西側(cè)為規(guī)劃居住用地北面：與靈峰路之間河流以及綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃居住用地地塊四至項目屬性本地塊周邊工業(yè)園已經(jīng)啟動建設(shè)，部分以投入生產(chǎn)，伏龍湖已經(jīng)開始動工，其他區(qū)域地塊都未動，其中大部分地塊當(dāng)?shù)鼐用襁€處于耕作生產(chǎn)，新城目前處于規(guī)劃啟動階段，市場有待培育。周邊現(xiàn)狀項目屬性項目周邊一定的可視景觀可以利用，有力提升項目的宜居性和打造高品質(zhì)樓盤。伏龍湖伏龍山項目旁水系及綠化帶景觀資源項目屬性新城還處于開發(fā)的起步階段，目前周邊基本無配套設(shè)施，而片區(qū)內(nèi)未來規(guī)劃設(shè)施配套齊全，基本能滿足片區(qū)的居民的生活居住。小學(xué)本案幼兒園幼兒園幼兒園初中小學(xué)高中綜合醫(yī)院菜場菜場郵政行政辦公體育文化中心幼兒園文體中心公交車站光華學(xué)?，F(xiàn)有的未來規(guī)劃的未來新城片區(qū)內(nèi)將新增小學(xué)2所，初中1所、高中1所，成校1所，綜合醫(yī)院一家，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)院3所，體育運(yùn)動中心、文化中心、展覽中心。配套規(guī)劃項目屬性目前交通相對便利，但主要對外道路329國道大型運(yùn)輸車集中過境現(xiàn)象嚴(yán)重，并連接寧波要通過收費(fèi)站。隨著交通系統(tǒng)的強(qiáng)化與完善，將進(jìn)一步加強(qiáng)新區(qū)和周邊區(qū)域的聯(lián)系。片區(qū)內(nèi)部：目前：主要依托慈東大道與龍山、三北的聯(lián)系未來：隨著靈峰路、日顯路、天敘路等道路建成，將達(dá)到片區(qū)內(nèi)各個方向的便捷聯(lián)系。對外交通：目前：①連接寧波主要依靠329國道；②連接慈溪主要依托329國道、中橫線。未來：①329國道復(fù)線連接慈溪；②沿海北線往北連接銜接慈溪、杭州灣新區(qū)，往南聯(lián)接鎮(zhèn)海；③沿海高速，西連杭州灣大橋南岸連接線，東接寧波北侖港，加強(qiáng)片區(qū)與上海、寧波、杭州的聯(lián)系。公共交通：目前慈東新城有3條公交線與片區(qū)內(nèi)聯(lián)系，未來將在慈東新城將新建一個客運(yùn)站。寧波寧波慈溪慈溪慈溪杭州灣大橋南聯(lián)接線本案本案交通分析項目屬性本地塊處于慈東新城核心區(qū)內(nèi)，是城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。龍山鎮(zhèn)整體規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一心兩片三帶”?！耙恍摹奔雌瑓^(qū)核心區(qū)。由伏龍山、伏龍湖及周邊區(qū)域組成，重點(diǎn)承擔(dān)生活居住、公共服務(wù)、休閑旅游等功能，形成生態(tài)型、田園式的東部新城中心?！皟善奔待埳狡腿保妒衅?。龍山片重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、居住為主體的城鎮(zhèn)功能，三北－范市片重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、居住為主體的城鎮(zhèn)功能。

“三帶”即產(chǎn)業(yè)帶、生態(tài)旅游帶和生活居住帶。產(chǎn)業(yè)帶依托慈東工業(yè)區(qū)塊，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；生態(tài)旅游帶，依托南部山地生態(tài)屏障，以徐福東渡和“兩山三湖”為主要景觀，發(fā)展生態(tài)旅游休閑區(qū)；生活居住帶，以龍山、三北-范市兩片為重點(diǎn)，發(fā)展基本公共服務(wù)完備、環(huán)境舒適宜人的生活區(qū)。本地塊區(qū)域規(guī)劃項目屬性根據(jù)新城對行政管理、商貿(mào)金融、醫(yī)療教育、休閑服務(wù)、生態(tài)旅游等重點(diǎn)設(shè)施的布局規(guī)劃，有利于提升片區(qū)的集聚和服務(wù)能力，以形成生態(tài)型、田園式的慈東新城中心。慈東新城規(guī)劃體規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一心一軸、三片二區(qū)多廊”“一心”：即行政中心?！耙惠S”：”即以行政中心為核心，沿靈峰浦及靈峰路，新城核心公共服務(wù)集中軸，主要分布金融、商貿(mào)、信息、休閑、醫(yī)療衛(wèi)生及文體等服務(wù)設(shè)施。其中軸線的伏龍湖區(qū)區(qū)域形成以休閑服務(wù)為特色的設(shè)施集中區(qū)，軸西南段形成商貿(mào)及教育醫(yī)療服務(wù)集中區(qū)。

“三片二區(qū)”三片為核心區(qū)內(nèi)三個集中建設(shè)生活區(qū)片，二區(qū)分別為以伏龍湖和伏龍山為核心的旅游休閑服務(wù)區(qū)。區(qū)域規(guī)劃項目屬性本地塊位于慈東新城開發(fā)啟動區(qū)塊，將是區(qū)域內(nèi)開發(fā)啟動項目。根據(jù)慈東新城規(guī)劃，本地塊位于慈東新城開發(fā)啟動板塊，區(qū)域內(nèi)伏龍湖還處于已經(jīng)處于開發(fā)階段，但區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)等都還未啟動，未來本地塊將是區(qū)域內(nèi)開發(fā)啟動項目。區(qū)域規(guī)劃項目屬性本地塊區(qū)位屬性龍山概況區(qū)位分析產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)人文環(huán)境區(qū)域景觀資源

龍山鎮(zhèn)于2008年7月，因慈溪市慈東片區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整，由原龍山、三北、范市三鎮(zhèn)和慈東工業(yè)區(qū)合并而成?，F(xiàn)轄區(qū)總面積140.86平方公里，其中耕地59241畝、林地42915畝、灘涂8661畝，境內(nèi)山丘、平原、灘涂由南向北逐步向杭州灣延伸。現(xiàn)有總?cè)丝?1.79萬人，其中暫住人口5.44萬人，下轄28個行政村，3個居委和1個農(nóng)墾場。龍山鎮(zhèn)擁有悠久的發(fā)展歷史。據(jù)考證，早在六七千年前，先人就在這里繁衍生息。2000多年前的秦代名士徐福正是從境內(nèi)的達(dá)蓬山啟航，東渡日本，拉開了中日文化交流的序幕，其中達(dá)蓬山中東渡摩崖石刻是全國迄今為止發(fā)現(xiàn)的徐福東渡場景的唯一物證，極具歷史價值。目前慈東人口規(guī)模相對較小，居住狀態(tài)以自然發(fā)展形成村鎮(zhèn)，未來隨著規(guī)劃的實(shí)施以及政府支持力度的加大，將呈現(xiàn)一定的發(fā)展契機(jī)。龍山概況區(qū)位屬性慈東作為慈溪五大主力發(fā)展片區(qū)之一，是慈溪市“東融寧波”前沿，也是寧波城市北擴(kuò)、融入上海的重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位十分優(yōu)越，屬于快速發(fā)展中的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)。龍山鎮(zhèn)位于慈溪東部，是慈溪四大主力發(fā)展片區(qū)。龍山鎮(zhèn)是慈溪市“東融寧波”最前沿，與寧波江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)接壤，東距寧波市區(qū)約30公里，西至省城杭州約171公里，329國道、中橫線貫穿全境，是寧波城市北擴(kuò)、融入上海的重要節(jié)點(diǎn)，也是寧波大市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要平臺，區(qū)位和交通條件十分優(yōu)越，是不斷發(fā)展中的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)。區(qū)位分析區(qū)位屬性龍山鎮(zhèn)擁有較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展平臺。工業(yè)方面：全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類企業(yè)1350家，其中年產(chǎn)值在500萬元以規(guī)模企業(yè)的206家，基本形成了家電、燈具、化纖、軸承、五金塑料、模具制造等門類齊全的工業(yè)體系，涌現(xiàn)出了一批國家級高新技術(shù)企業(yè)。慈東工業(yè)園：未來慈溪第二大工業(yè)園區(qū)，目前一期二期正處于開發(fā)狀態(tài)截止；到2008年6月底，慈東工業(yè)區(qū)進(jìn)場建設(shè)和建成投產(chǎn)（試生產(chǎn)）企業(yè)分別累計達(dá)到150家和65家。農(nóng)業(yè)方面：全鎮(zhèn)擁有無公害蔬果基地4個，千畝水產(chǎn)基地2個，各類農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社22家，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)7家，其中寧波市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3家。2008年上半年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.97億元，比上年同期增長7.1%。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)區(qū)位屬性區(qū)域內(nèi)人文景觀資源豐富，但開發(fā)起步相對較晚，隨著整合開發(fā)的深入，區(qū)域輻射力和旅游吸引力將不斷被提升。達(dá)蓬山度假區(qū)開發(fā)中的伏龍湖灘涂達(dá)蓬山景區(qū)：以徐福東渡為主題的歷史文化遺跡與自然勝景和世界主題樂園相結(jié)合的旅游區(qū)，其主要包括“80天環(huán)游地球”世界自然人文主題樂園、中國徐福文化園、中華石窗園、佛跡寺。目前已經(jīng)基本開發(fā)完成，知名度正處于不斷提升中，伏龍山景區(qū)：以伏龍山為中心，有伏龍寺、虞洽卿故居等景點(diǎn)組成，目前還未開發(fā)整合。其他景觀：伏龍湖、河頭千年樟樹、濱海灘涂景觀、生態(tài)古村蘭嶼、龍山鎮(zhèn)海防遺址、董孝子等景點(diǎn)。人文景觀資源區(qū)位屬性虞洽卿故居伏龍山景區(qū)屬性界定描述詮釋區(qū)位屬性慈東片區(qū)，由原龍山、三北、范市三鎮(zhèn)和慈東工業(yè)區(qū)合并而成。329國道橫穿境內(nèi)較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺人文底蘊(yùn)厚，自然環(huán)境資源豐富，知名度不斷提高。區(qū)位交通優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，人文底蘊(yùn)厚、自然景觀資源豐富，知名度不斷提高的遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)。項目屬性位于規(guī)劃中的慈東新城，緊鄰工業(yè)園區(qū)。慈東新城，是城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域伏龍湖已經(jīng)開始開始動工，其他區(qū)域地塊都未動，本地塊是未來開發(fā)啟項目。地塊規(guī)模大。地塊臨慈東大道，交通便捷項目兩面臨河，一面臨湖，有一定景觀資源。目前配套不完善，規(guī)劃配套齊全。陌生區(qū)域內(nèi)，緊鄰工業(yè)園、有一定景觀資源的開發(fā)啟動大盤。位于遠(yuǎn)郊新市鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)啟動大盤。屬性綜述市場環(huán)境分析開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算項目定位住宅市場環(huán)境商業(yè)酒店市場發(fā)展模式研究土地屬性研究住宅市場分析區(qū)域內(nèi)居住現(xiàn)狀分析別墅市場發(fā)展評價未來市場研判小結(jié)本地居民目前居住現(xiàn)狀以普通自建房為主，商品住宅市場處起步培育階段；其中別墅類商品房的開發(fā)以及自建房中出現(xiàn)較大比重的別墅類項目，表明別墅類產(chǎn)品潛在需求基礎(chǔ)較好，是當(dāng)?shù)馗辉ｋA層接受度最高產(chǎn)品，也是先期最有可能開發(fā)的商品房項目。自建農(nóng)民房：一般以2-3個開間，兩層，約120-150平米，是目前龍山居民最主要住房。自建別墅：獨(dú)棟三層，面積在300平米左右，龍山富裕階層的主要住房之一。集資房：多層，有村里負(fù)責(zé)建設(shè)，購買對象為本村村名，價格在2500-3000元/平米，是普通居民的住房品種之一。商品房：主要為龍山世家、香湖丹提兩個項目，以獨(dú)棟聯(lián)排別墅為主，本地富裕階層以及非本地人的主要住房。職工公寓：主要針對企業(yè)職工，有企業(yè)自己開發(fā)，一般面積較小。外口公寓：有慈東工業(yè)園區(qū)管委會開發(fā)，針對工業(yè)園區(qū)人員出租。90平米左右的二房為主，租金在400-500元/月。村民自建房—普通村民自建房—別墅（高檔）商品房—別墅（高檔）外口公寓居住現(xiàn)狀區(qū)域居住集資房小區(qū)規(guī)模小，無物業(yè)管理，小區(qū)檔次差。產(chǎn)品以多層，1梯二戶為主，主力面積約在100平米左右，戶型設(shè)計無特點(diǎn)。無產(chǎn)權(quán)，購買對象只有本村人。價格便宜，2500元/平米左右，總價在25萬左右。集資房總價位低，但由于其產(chǎn)品面積小，品質(zhì)差、無產(chǎn)權(quán)不能上市等缺點(diǎn)，其發(fā)展緩慢，不能滿足相對富裕人群的居住需求。集資房區(qū)域居住

自建別墅分布區(qū)域相對集中，以獨(dú)棟為主、外立面風(fēng)格突出、私家庭院設(shè)計先進(jìn)、用材較為講究。產(chǎn)品戶型基本在400平米以上，部分大的面積在800平米左右，另外配有一個較大的私家花園。自建別墅無產(chǎn)權(quán)，不能上市，無集中物業(yè)和安保設(shè)施，部分住戶安裝攝像頭，整體安全性較差。能建該類別墅土地價格最起碼25萬/畝（由于目前該類用地審批受限，預(yù)計未來價格還會上漲）是目前富裕階層主要居住場所，一般為獨(dú)棟，面積大；但由于該類土地政府基本上不審批以及其安全性相對較差，知名度不如別墅類商品房項目，未來發(fā)展空間較小。自建別墅區(qū)域居住項目地址：慈溪市龍山鎮(zhèn)西門外村（329國道旁）占地面積：49.4畝（約3.3萬）建筑面積：2.6萬方容積率：0.78產(chǎn)品情況：獨(dú)棟、聯(lián)排，共52套，其中聯(lián)排240平米，獨(dú)棟300-450平米銷售價格：2006年的銷售價格聯(lián)排60萬左右，獨(dú)棟120-170萬客戶情況：龍山本地人為主，少量鎮(zhèn)海人銷售情況：目前已經(jīng)售完。但當(dāng)時銷售速度一般，并出現(xiàn)一定退房情況，當(dāng)時銷售緩慢的主要原因客戶面相對狹小，并面臨自建房客戶的分流。龍山世家（慈都花園）是當(dāng)?shù)氐谝粋€商品房項目，客戶來源上基本以本地人為主，另外有少量鎮(zhèn)?？蛻?。龍山世家別墅類商品房項目區(qū)域居住周邊為自建房包圍，周邊居住環(huán)境差。產(chǎn)品密度大，沒有庭院設(shè)計，與自建別墅獨(dú)門獨(dú)院舒適度差。外立面缺乏創(chuàng)新設(shè)計，與自建別墅有差距；統(tǒng)一的物業(yè)管理，安保設(shè)施好。物業(yè)管理、安全設(shè)施是本項目最大的優(yōu)勢，產(chǎn)品上相對自建別墅并無突出優(yōu)勢。別墅類商品房項目龍山世家區(qū)域居住香湖丹堤具備稀缺景觀資源的低密度、大規(guī)模、高檔次社區(qū)。別墅類商品房項目雅戈爾·香湖丹堤投資商：雅戈爾集團(tuán)；發(fā)展商：寧波雅戈爾達(dá)蓬山旅游投資開發(fā)有限公司；項目地址：慈溪市三北街道，南臨達(dá)蓬山；占地面積：259610平方米；總建：共26萬方，其中一期6.8萬方，二期20萬方；；建筑類型：獨(dú)幢、聯(lián)排及疊拼別墅；總戶數(shù)：共369戶，其中一期獨(dú)棟80套，聯(lián)排17套；容積率：約0.8；戶型：面積段250-632平米，聯(lián)排290平米，獨(dú)棟350-632平米，以上為地上面積。區(qū)域居住二期戶型：地上面積630平米價格：開盤售價15000元/平米，（帶地下室10000元/平米）總價10000萬特點(diǎn)：能看到湖景資源，帶獨(dú)立游泳池。聯(lián)排戶型：地上面積290平米價格：開盤售價150萬左右（均價5000元/平米）獨(dú)棟戶型：地上面積360-450平米價格：300-400開盤售價萬左右（均價9000元/平米），目前總價400-500萬。只剩余2套。戶型：地上面積470-540平米價格：450-600萬（單價9000-10000元/平米）目前在600-700萬左右特點(diǎn)：部分能看到湖景一期第一批于08年12月推出，目前一期已經(jīng)推完，整體銷售情況較好。大面積、低密度高檔次別墅社區(qū)，慈東及周邊高端人群的需求主力。另外，該項目未來主力供應(yīng)為獨(dú)棟別墅，其品質(zhì)知名度影響力已經(jīng)顯現(xiàn)。區(qū)域居住別墅類商品房項目雅戈爾·香湖丹堤該項目從08年10月開始對外開盤時間不斷推遲，一直到08年12開盤。08年12月到09年2月期間，開盤銷售不理想，其中聯(lián)排銷售較好，獨(dú)棟由于總價為高銷售緩慢，市場需求釋放緩慢。08年3月整體市場開始換暖，項目需求開始釋放。其中聯(lián)排基本售完，在總價在400萬以內(nèi)的銷售較好?？們r在500萬以上的銷售一般。順勢推出第二批，其中總價位低的銷售去化速度相對較快，但截至目前整體銷售相差不大。表明高總價位的雖存在一定抗性，但經(jīng)過長期消化市場表現(xiàn)依然較好。時間08.12市場需求09.309.5蓄水期不斷延長需求釋放緩慢第一批上市第二批批上市需求快速釋放客戶面變廣，外地客戶比例提高市場回暖房價上升低總價位（400萬）的銷售表現(xiàn)較好，其中聯(lián)排300平米總價150萬的市場表現(xiàn)突出；高總價位的雖銷售相對緩慢，市場存在一定抗性，但經(jīng)過長期消化市場表現(xiàn)依然較好。區(qū)域居住別墅類商品房項目雅戈爾·香湖丹堤客戶來源：以慈溪龍山鎮(zhèn)（原龍山、三北、范市）為主，慈溪、寧波以及外地（杭州、上海）有一定的比例?？蛻粞葑兦闆r：前期（第一批）基本為龍山鎮(zhèn)本地客戶，少量慈溪、寧波的客戶；后期（第二批）客戶中，慈溪、寧波以及外地（杭州、上海）比例明顯提高。其主要因?yàn)樾麄鞯纳?、周邊旅游度假知名度的提高。不同產(chǎn)品的客戶情況：聯(lián)排客戶龍山本地私營業(yè)主、個體戶以及部分在此購買獨(dú)棟別墅后，為父母購置。獨(dú)棟客戶以企業(yè)企業(yè)老板為主，香湖丹堤前期主力客戶基本以龍山本地人為主，隨著項目的宣傳深入以及達(dá)蓬山旅游知名度提高，后期客戶面不斷擴(kuò)展，其輻射范圍擴(kuò)展慈溪市區(qū)、寧波市區(qū)，乃至杭州上海等地。區(qū)域居住別墅類商品房項目雅戈爾·香湖丹堤

自建別墅龍山世家香湖丹堤環(huán)境居住區(qū)內(nèi)相對集中離329國道較近，緊鄰村名自建房，離龍山商業(yè)街近近鄰風(fēng)景區(qū)，能看到窯湖產(chǎn)品

獨(dú)棟為主、外立面風(fēng)格突出、私家庭院設(shè)計先進(jìn)、用材較為講究、

聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，外立面設(shè)計一般，建筑密度過大。聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，采用地中海風(fēng)格，部分獨(dú)棟帶較大的較大的私家花園和游泳池物業(yè)安保無集中物業(yè)和安保設(shè)施部分住戶安裝攝像頭有專業(yè)的物業(yè)公司安保設(shè)施齊全有專業(yè)的物業(yè)公司安保設(shè)施齊全價格預(yù)計白坯120萬左右（包括地皮價格）——聯(lián)排：200萬獨(dú)棟：400萬-1200萬整體評價

隨著政府對土地集約利用的要求，未來該類自建別墅的審批將加緊。位于自己別墅區(qū)中，產(chǎn)品形象檔次不高。有稀缺景觀資源高品質(zhì)高檔次規(guī)模社區(qū)別墅商品房項目較自建別墅有無可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢以及物管等優(yōu)勢，對當(dāng)?shù)馗辉ｋA層具更大的吸引力，具有一定的市場挖掘潛力。自建別墅和商品別墅比較分析：區(qū)域居住商品別墅pk自建別墅寧波別墅發(fā)展主要集中在東錢湖區(qū)，距離慈東區(qū)域交通距離超過45分鐘，接受抗性較大。這也給慈東別墅項目發(fā)展留有一定機(jī)會，目前周邊主要有香湖丹堤和九龍湖畔在開發(fā)。別墅市場板塊格局東湖觀邸寧波別墅項目合生國際城英倫水岸湖景花園慈城新天地半島華府新星都市比華利香頌灣城市花園都市森林東方灣邸卡納湖谷上上城頤和名苑城市別墅郊區(qū)普通別墅郊區(qū)山水別墅卡納湖谷雍城世家韓嶺古鎮(zhèn)地塊茶亭雅戈爾姜山項目白石仙坪地塊塘家灣地塊磚瓦廠地塊BOBO城盛世天城濱江慶豐北郊路地塊銀泰柏銳香湖丹堤九龍湖畔銷售較好，供不應(yīng)求，前景看好，為利潤產(chǎn)品別墅市場銷售情況項目名稱推盤時間產(chǎn)品類別主力面積（平米）別墅總套數(shù)（套）已去化套數(shù)（套）銷售率英倫水岸一期08年5月聯(lián)排、雙拼地上235-335727198.6%英倫水岸二期08年12月聯(lián)排、雙拼地上235-335565496.4%英倫水岸三期08年12月聯(lián)排、雙拼地上235-3351009898%香頌灣一期07年12月聯(lián)排、雙拼地上270-31011110998.2%香頌灣二期08年3月聯(lián)排、雙拼地上270-310958791.7%東湖觀邸六期08年10月聯(lián)排、雙拼地上及地下330-390656498.5%東湖觀邸五期08年5月聯(lián)排、雙拼地上及地下310-350947883%卡納湖谷09年4月雙拼地上及地下370-480605490%卡納湖谷08年8月雙拼地上及地下370-480106106100%香湖丹堤第一批08年12月獨(dú)棟、聯(lián)排地上聯(lián)排290平米，獨(dú)棟350-650平米514486.3%香湖丹堤第二批09年5月獨(dú)棟獨(dú)棟350-650平米462860.9%東方灣邸08年10月聯(lián)排、雙拼地上260-29013412190.3%合生國際城一期A區(qū)-108年6月聯(lián)排、雙拼地上及地下260-290727198.6%合生國際城一期B區(qū)08年11月聯(lián)排、雙拼地上及地下260-2906262100%合生國際城一期D區(qū)09年3月聯(lián)排、雙拼地上及地下260-29012712699.2%08年以來寧波推出郊區(qū)別墅銷售情況：產(chǎn)品別墅類型分布樓盤主力總價（萬元/套）獨(dú)棟城市別墅城市花園1000以上郊區(qū)別墅山水別墅：比華利、九龍湖、香湖丹堤500萬以上普通別墅：合生國際城800雙拼城市別墅雍城世家800萬以上郊區(qū)別墅山水別墅：東湖觀邸、英倫水岸、卡納湖谷500-1000普通別墅：合生國際城、半島華府、東方灣邸300-500聯(lián)排城市別墅城市花園、都市森林、湖景花園、雍城世家、青林灣400-1300郊區(qū)別墅山水別墅：香頌灣、東湖觀邸、英倫水岸300-450普通別墅：半島華府、新星都市、合生國際城、上上城、東方灣邸200-400利潤產(chǎn)品，單價總價高啟，寧波城區(qū)內(nèi)已難覓總價200萬以內(nèi)的別墅項目，且獨(dú)棟和雙拼由于產(chǎn)品的稀缺性溢價能力較高。別墅市場價格情況目前寧波銷售總價位情況：別墅市場典型案例位置：鎮(zhèn)海九龍湖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：合計53.4萬，包括獨(dú)幢、聯(lián)排、高層以及五星級酒店。南面一期為純獨(dú)幢產(chǎn)品，面積350-800平米，合計約250套，占地36.5萬，總建筑面積約11.6萬，容積率約0.3。二期為高層和聯(lián)排，占地13.3萬，總建筑面積28.8萬，以小面積度假公寓為主，目前二期方案處修改階段。產(chǎn)品特征：大規(guī)模別墅群，九龍湖山水資源突出。戶型種類多樣，設(shè)計豪華。建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格為主推盤和銷售：預(yù)計一期臨湖組團(tuán)（D組團(tuán)）即最優(yōu)組團(tuán)，首先對外公開，面積在350-800平米，具體開盤時間預(yù)計在09年底。主力總價超過500萬。開發(fā)商：開元房產(chǎn)項目一期純獨(dú)幢產(chǎn)品第一批組團(tuán)九龍湖畔九龍湖畔是臨近本項項目郊區(qū)山水別墅，優(yōu)質(zhì)的山水資源是該項目最大的賣點(diǎn)。戶型設(shè)計闊綽，贈送大面積陽光地下室內(nèi)，功能完備。2層或局部3層設(shè)計，充分利用湖景優(yōu)勢。戶型多樣，單D組團(tuán)有17種戶型，保證別墅的獨(dú)特性，增加選擇余地。地上490平米/地下370平米地上700平米/地下180平米九龍湖畔別墅市場典型案例九龍湖畔為純獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品高檔別墅社區(qū)，將分流區(qū)域內(nèi)部分高端客戶。住宅周邊居住環(huán)境差各類混合雜亂,缺乏規(guī)劃居住分散,安全措施差要求周邊居住環(huán)境舒適、環(huán)境品質(zhì)較高村內(nèi)生活配套缺乏農(nóng)村土地審批控制加嚴(yán)外立面單調(diào)，無獨(dú)特風(fēng)格自建房轉(zhuǎn)讓缺乏法律保狀有統(tǒng)一規(guī)劃的生活小區(qū)提供良好的物業(yè)管理、加強(qiáng)安保，提高居住安全感比較完善的生活配套，提高生活的便利度獨(dú)特的外立面，體現(xiàn)一種新的生活方式產(chǎn)權(quán)明晰，便于轉(zhuǎn)讓改善居住條件，擴(kuò)大居住面積車輛到家門口的不便車到家門居住現(xiàn)狀居住需求特征目前的居住現(xiàn)狀和居住需求特征存在較多的矛盾，因此將延伸出改善目前居住現(xiàn)狀的市場需求。以2-3層獨(dú)立住宅為主居住面積大私密性好別墅類低密度住宅戶型面積大，私密性好矛盾點(diǎn)一致點(diǎn)未來預(yù)判潛在需求村鎮(zhèn)宅基地審批開始有所限制，城市化發(fā)展成為大趨勢，如何吸引區(qū)域內(nèi)的外流客戶，有賴于本案所在的核心片未來規(guī)劃的落實(shí)和凝聚力的增強(qiáng)，進(jìn)而進(jìn)一步吸引外部客戶，是未來區(qū)域商品房開發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)，這也將是本案發(fā)展的機(jī)會點(diǎn)。商品房建設(shè)用地：目前市場只有香湖丹提二期土地未開發(fā)，未來供應(yīng)量主要集中慈東新城未出讓土地，329國道沿線主要以舊城改造為主。村鎮(zhèn)土地審批情況：總體住宅宅基地審批已經(jīng)受到限制；城中村、城邊村（龍山片區(qū)、三北—范市片區(qū)）不再審批新的宅基地，目前只有一些農(nóng)村點(diǎn)少量小面積的和村民集資房有審批，而面積大的（可以建別墅的）基本審批不了。如09年1-6月，龍山鎮(zhèn)共審批157戶，批準(zhǔn)宅基地面積共15110平方米，戶均宅基地面積96平米。未來預(yù)判土地市場住宅市場的發(fā)展趨勢龍山住宅市場未來發(fā)展方向目前老宅可以翻新,但由于老宅道路狹窄,居住環(huán)境較差,這一類未來量較小。未來受土地供應(yīng)限制影響，自建房發(fā)展將受到一定程度限制目前已經(jīng)在龍山有出現(xiàn)，處于起步階段，未來發(fā)展需要龍山經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提供良好平臺基礎(chǔ)上，更需要政府的引導(dǎo)和支持。老宅拆舊翻新村鎮(zhèn)集資房、普通自建房商品房隨著未來人口的增加以及土地審批限制，商品房是未來解決居住問題的重要途徑，但需要政府的引導(dǎo)和支持。未來預(yù)判發(fā)展趨勢小結(jié)居住現(xiàn)狀本地居民目前居住現(xiàn)狀以普通自建房為主，居住面積偏大；其中普通自建房面積在120-150平米，別墅基本在400平米以上。市場居住需求面積普遍偏大。集資房總價位低，但由于其產(chǎn)品面積小，品質(zhì)差、無產(chǎn)權(quán)不能上市等不足，其發(fā)展緩慢，不能滿足相對富裕人群的居住需求。低密度商品別墅社區(qū)在市場開始出現(xiàn)，其最大特點(diǎn)面積普遍較大。也表明在目前龍山市場居住主力需求集中在場低密度、大面積的別墅。市場商品別墅相對自建別墅所具有的優(yōu)勢，對客戶存在較大的吸引力。別墅市場市場商品別墅所具有的優(yōu)勢，對慈東部分自建別墅客戶存在較大的吸引力。本地塊所在區(qū)域離目前寧波市郊普通別墅或市郊山水別墅集中區(qū)域較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)主要別墅項目為香湖丹堤和九龍湖畔山水類高檔別墅寧波市場別墅銷售較好，供不應(yīng)求，前景看好，為利潤產(chǎn)品。目前在寧波市場上總價位200以內(nèi)基本買不到寧波市郊別墅或山水別墅區(qū)域內(nèi)香湖丹堤和九龍湖畔兩個項目未來總價位在500萬以上的高檔獨(dú)棟類產(chǎn)品供應(yīng)量大。未來研判居住現(xiàn)狀和居住需求特征存在較多的矛盾，市場存在改善目前居住現(xiàn)狀的市場需求。村鎮(zhèn)宅基地審批開始有所限制，城市化發(fā)展成為大趨勢，區(qū)內(nèi)商品開發(fā)存在機(jī)會。商品房是未來解決居住問題的重要途徑，但需要政府的引導(dǎo)和支持。商業(yè)酒店市場分析商業(yè)概況商業(yè)市場環(huán)境酒店市場環(huán)境商業(yè)發(fā)展階段商業(yè)輻射力分析消費(fèi)群分析新城商業(yè)發(fā)展規(guī)律本項目商業(yè)機(jī)會點(diǎn)商業(yè)概況龍山商業(yè)目前還處于發(fā)展起步階段，以住宅底商為主，自發(fā)形成，無百貨以及大型商業(yè)中心。商業(yè)業(yè)態(tài)較為凌亂、低端、不完善，基本滿足生活需求的社區(qū)配套為主，基本中高端商業(yè)；另外，有個別端娛樂休閑類，也從側(cè)面反映市場需求容量相對有限。目前三北商業(yè)是目前三個商業(yè)點(diǎn)內(nèi)業(yè)態(tài)最完善的。范市租金：0.6-3元/平米業(yè)態(tài)：超市、服飾、零售、家電、電動車、娛樂、餐飲三北租金：0.6-1.8元/平米業(yè)態(tài)：超市、服飾、零售、建材、批發(fā)市場、餐飲龍山租金：0.8-2元/平米.天業(yè)態(tài)：超市、服飾、零售、餐飲慈東商業(yè)基本按原來行政規(guī)劃新成范市、龍山、三北三個商業(yè)集中點(diǎn)，業(yè)態(tài)基本以零售、小超市等社區(qū)配套商業(yè)為主。本地塊完全脫離鎮(zhèn)域三個商業(yè)點(diǎn)。龍山商業(yè)點(diǎn)業(yè)態(tài)主要以生活必需用品為主，其商業(yè)分布集中，并形成一定規(guī)模，整體經(jīng)營情況較好。龍山商業(yè)點(diǎn)分布：龍瑞路風(fēng)鳴路龍山商業(yè)點(diǎn)分布：風(fēng)鳴路和龍瑞路產(chǎn)品：一層，以40平米左右住宅底商，沿街自發(fā)形成。業(yè)態(tài)情況：服飾店，小超市，快餐、手機(jī)賣場營廳、農(nóng)貿(mào)市場、理發(fā)店、日用品小百貨店。營業(yè)規(guī)模：店面200家左右，約1萬方。營業(yè)情況：風(fēng)鳴路兩端開業(yè)率不高，其他可開業(yè)情況較好，人流較多。租金情況：0.6-1.8元/平米。龍山商業(yè)點(diǎn)商業(yè)點(diǎn)分析三北商業(yè)點(diǎn)業(yè)態(tài)以生活必需品和五金建材為主，但區(qū)域內(nèi)由于商業(yè)分布相對較分散，沒有形成規(guī)模性，經(jīng)營情況不如另外兩個商業(yè)點(diǎn)。三北商業(yè)點(diǎn)分布：仙桃路、蓬萊中街以及329國道，相對分布比較散。產(chǎn)品：一層，以40平米左右住宅底商，沿街自發(fā)形成。業(yè)態(tài)情況：服飾店，超市，快餐、五金建材、三北集貿(mào)三市場、日用品小百貨店等。營業(yè)規(guī)模：店面200家左右，約1萬方。營業(yè)情況：329國道和仙桃路靠329國道附近開業(yè)率較好，其他的空置率較高，人流量少。租金情況：0.6-2元/平米。商業(yè)點(diǎn)分析三北商業(yè)點(diǎn)范市商業(yè)點(diǎn)業(yè)態(tài)在生活必需品的基礎(chǔ)上，電動車、家電、食品專賣店有了較好的發(fā)展基礎(chǔ)，同時，中檔次娛樂休閑類業(yè)態(tài)也開開始出現(xiàn)，是目前慈東區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展最成熟的商業(yè)點(diǎn)。范市商業(yè)點(diǎn)分布：人民路路和湖濱南路產(chǎn)品：一層，以40平米左右住宅底商，沿街自發(fā)形成。業(yè)態(tài)情況：服飾店，超市，快餐食品、建材、家電、手機(jī)賣場營廳、電動車、電腦配件等，其中還有少量娛樂。營業(yè)規(guī)模：預(yù)計1.5-2萬方左右，是三個商業(yè)點(diǎn)中規(guī)模最大的，業(yè)態(tài)最齊全的。營業(yè)情況：人民路開業(yè)情況較好，人流較多；湖濱路開業(yè)率相對較差，人流一般。租金情況：0.6-3元/平米。人民路湖濱南路商業(yè)點(diǎn)分析范市商業(yè)點(diǎn)發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新世紀(jì)商業(yè)廣場出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入龍山商業(yè)處發(fā)展起步期，目前以住宅底商為主，自發(fā)形成，業(yè)態(tài)較為凌亂，業(yè)態(tài)不完善，無百貨以及大型商業(yè)中心，商業(yè)結(jié)構(gòu)升級的需求。發(fā)展階段輻射范圍慈東片區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)的檔次、完善性、特色性以及商業(yè)的整體規(guī)模上發(fā)展明顯落后周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，缺乏吸引慈東區(qū)域外消費(fèi)群體基礎(chǔ)，表明慈東商業(yè)輻射能力小。

觀海衛(wèi)商業(yè)發(fā)展齊全，規(guī)模大，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如掌起鎮(zhèn)）已經(jīng)形成一定吸引力，已經(jīng)成為域內(nèi)商業(yè)中心。駱駝鎮(zhèn)商業(yè)在滿足區(qū)域內(nèi)基本生活需求上，已經(jīng)形成以娛樂休閑為主的特色商業(yè)，該業(yè)態(tài)的輻射區(qū)域已經(jīng)涵蓋包括慈東在內(nèi)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。慈溪商業(yè)中心、寧波商業(yè)中心等中高商業(yè)對慈東輻射影響明顯。慈溪商業(yè)中心觀海衛(wèi)商業(yè)中心鎮(zhèn)海商業(yè)中心寧波商業(yè)中心龍山商業(yè)龍山商業(yè)環(huán)境消費(fèi)特點(diǎn)在慈東區(qū)內(nèi)基本為居民生活消費(fèi)，中高端消費(fèi)基本被分流。居民消費(fèi)日常生活消費(fèi)：基本集中以周邊超市商鋪節(jié)假日購物：中高端的基本集中在寧波、慈溪市區(qū)，外來人口和普通村里人以鎮(zhèn)區(qū)商鋪為主。家電類等大宗購物：電動車、小家電等少量在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，大部分被分流周邊商圈商務(wù)消費(fèi)住宿類：普通業(yè)務(wù)員住宿在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，部分中高端金溢大酒店是唯一選擇，但大部分被分流。目前的檔次規(guī)模明顯不足，但隨著達(dá)蓬山大酒店入住，局面有所改變娛樂：基本被分流駱駝、觀海衛(wèi)等周邊餐飲：少量在檔次，中高檔次的基本被分流朋友聚餐慈東消費(fèi)群流向一部分本地消費(fèi)基本集中在范市，另外一部分被分流消費(fèi)人群分布從消費(fèi)群體上來看，對商業(yè)總量的支持有限。從人口分布上來看，目前人口相對集中分布，對脫離居住區(qū)的本項目發(fā)展商業(yè)是一種制約。主要居住人群分布情況：三北-范市居住集中區(qū)龍山居住集中區(qū)農(nóng)村居住點(diǎn)農(nóng)村居住點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園本案現(xiàn)有總?cè)丝?1.79萬人，其中暫住人口5.44萬人，外來人口消費(fèi)水平明顯不如，人口對商業(yè)總量的支持有限；另外，從人口分布上來看，其人口分布基本集中于龍山和三北-范市片區(qū)，對脫離目前居住區(qū)的本項目發(fā)展大規(guī)模商業(yè)是一種制約。酒店環(huán)境金溢大酒店是一家按國際三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)的涉外旅游飯店，是龍山鎮(zhèn)目前一家集住宿、餐館、休閑、娛樂于一身的中高檔酒店，擁有47間（套）標(biāo)準(zhǔn)房間。住宿標(biāo)準(zhǔn)100-180元/間；入住率較好。達(dá)蓬山大酒店（未開業(yè)）：位于達(dá)蓬山旅游度假區(qū)內(nèi)，是一家涉外五星級度假酒，共有客房100多套，是未來區(qū)域內(nèi)最高檔的酒店。其他酒店賓館：龍山飯店、東渡賓館、白云賓館、萬寶賓館等檔次較差，每家客房約30-40套，價格基本在100元以內(nèi)。入住率不高。達(dá)蓬山大酒店金溢大酒店萬寶賓館白云賓館白云賓館區(qū)域住宿條件較差，以小旅館為主，高端商務(wù)住宿基本分流以寧波慈溪；而隨著慈東工業(yè)園的開發(fā)深入和旅游度假影響力的不斷擴(kuò)大，中高端住宿需求將有所放大，未來達(dá)蓬山大酒店將改變目前的住宿現(xiàn)狀。小結(jié)商業(yè)形象差輻射力差結(jié)構(gòu)層次低商業(yè)形象與經(jīng)濟(jì)實(shí)力不符，市場有發(fā)展提升的機(jī)會。鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)處于起步階段，以自發(fā)形成生活配套類為主，商業(yè)結(jié)構(gòu)升級的需求。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展較好，慈東對周邊商業(yè)無任何吸引力客戶分流明顯居民生活消費(fèi)基本集中在慈東區(qū)內(nèi)，中高端消費(fèi)基本被分流?？蛻舴至髅黠@消費(fèi)群體對對商業(yè)總量的支持有限。酒店環(huán)境以地層次小旅館式消費(fèi)為主，未來五星級達(dá)蓬山大酒店將改變區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境，但中等檔次的目前處于空白本案發(fā)展機(jī)會分析項目定位市場環(huán)境土地屬性研究本案核心問題界定新市鎮(zhèn)發(fā)展模式研究參考案例研究客群來源本項目分物業(yè)發(fā)展適宜性評價開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算項目界定項目目標(biāo)市場狀況用地超過30萬的綜合性大盤城市邊緣陌生區(qū)域，規(guī)劃新區(qū)啟動項目臨近工業(yè)區(qū)有一定污染抗性大農(nóng)村自建房為主，商品房處培育商業(yè)酒店類發(fā)展起步，風(fēng)險大周邊區(qū)域已有山水別墅項目綜合項目條件、項目的基本開發(fā)目標(biāo)和市場狀況，本項目主要面臨以下兩大問題：確保大盤成功開發(fā)，肩負(fù)區(qū)域發(fā)展重任贏得市場口碑與利潤關(guān)于本項目條件劣勢的問題，即如何解決陌生區(qū)域的大盤開發(fā)所面臨的難題，是項目首先需要解決的問題；如何揚(yáng)長避短，發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋找市場可能的潛在產(chǎn)品機(jī)會（項目適宜性評價）。有湖景山景等稀缺景觀資源別墅類有一定需求基礎(chǔ)基于項目土地屬性以及市場層面的分析，本項目開發(fā)主要面臨兩大難題。問題界定核心問題如何解決城市邊緣地段陌生區(qū)域啟動性大盤開發(fā)所面臨的難題？新區(qū)發(fā)展有哪些特征，有哪些發(fā)展機(jī)會？——模式借鑒陌生大盤成功的關(guān)鍵性共通因素是什么？——案例借鑒陌生區(qū)域本地居住人口少，可能吸引哪些客群？如何揚(yáng)長避短發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋找可能產(chǎn)品機(jī)會，實(shí)現(xiàn)大盤的可持續(xù)發(fā)展？（項目適宜性評價）項目初期最有可能發(fā)展哪類產(chǎn)品，并發(fā)揮自身優(yōu)勢？——短期市場機(jī)會判斷核心問題界定核心問題分解如何樹立項目優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？——產(chǎn)品外部競爭策略問題界定與分析需要通過新區(qū)發(fā)展模式、相似案例的借鑒，以及項目短期最有可能的產(chǎn)品機(jī)會的挖掘，確立項目整體的競爭策略，以期通過最佳的產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)本案大盤的成功開發(fā)。問題分解核心問題發(fā)展階段市場需求起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段轉(zhuǎn)折點(diǎn)一轉(zhuǎn)折點(diǎn)二轉(zhuǎn)折點(diǎn)一：自身具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)；居民比較富裕，具有潛在的購買力；房地產(chǎn)市場長期緩慢的發(fā)展集聚了一定的潛在需求。轉(zhuǎn)折點(diǎn)二：產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，自身形成完整的城市功能體系。轉(zhuǎn)折基礎(chǔ)自然發(fā)展模式——鎮(zhèn)區(qū)大盤開發(fā)啟動；政府推動模式——1、抓住“大機(jī)遇”迅速推進(jìn)區(qū)域的中心化、城市化進(jìn)程；2、大力投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市功能配套；3、將自身納入城市體系，承擔(dān)城市功能。轉(zhuǎn)折模式慈東房地產(chǎn)市場目前處于“轉(zhuǎn)折點(diǎn)一”，未來將進(jìn)入快速發(fā)展的階段，政府推動將是促使市場轉(zhuǎn)折的主要動力。發(fā)展階段新區(qū)發(fā)展模式起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段一次置業(yè)，滿足基本生活需求市場處于起步階段，需求量少鎮(zhèn)區(qū)價格體系，價格較低本鎮(zhèn)區(qū)客戶二次置業(yè)，不滿足自建房的居住品質(zhì)，少量投資需求量放大突破鎮(zhèn)區(qū)價格體系，后期全面跟市區(qū)價格接軌本鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶及外來人口定居改善居住品質(zhì)，投資需求放緩，各鎮(zhèn)房地產(chǎn)消化量總和與市區(qū)相當(dāng)完全跟市區(qū)價格體系對接周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶，外來人口需求特征需求量價格體系客戶演變按照新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式，慈東將由目前的起步階段在未來幾年進(jìn)入快速發(fā)展階段，客戶群體面將有所擴(kuò)展，需求量將有所放大，價格體系將有所突破。市場發(fā)展特征新區(qū)發(fā)展模式

起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段

前期后期前期后期前期后期規(guī)模小規(guī)模中小規(guī)模中等規(guī)模大規(guī)模中等規(guī)模密度低密度中低密度中高密度中高密度檔次低檔次中高檔，打造新的新的居住氛圍和理念中高檔或高檔，提升居住品質(zhì)產(chǎn)品追求面積面積有所減少，但依舊偏大，產(chǎn)品相對成熟，產(chǎn)品品質(zhì)有所提升追求品質(zhì)面積需求趨向于理性配套基本無配套基本生活配套休閑娛樂開始出現(xiàn)購物、醫(yī)療、休閑配套齊全性質(zhì)自建和集資房為主商品房以別墅、多層為主開始有小高層出現(xiàn)

基于不同開發(fā)階段房地產(chǎn)開發(fā)模式對本案的啟示：按照新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式，現(xiàn)階段或未來短期內(nèi)慈東中高檔、中低密度別墅及多層類是最有可能的產(chǎn)品發(fā)展類型。產(chǎn)品發(fā)展特征新區(qū)發(fā)展模式解決的核心問題：建立和培育市場戰(zhàn)略：高舉、高打、抓住市場“轉(zhuǎn)折”機(jī)會，培育區(qū)域房地產(chǎn)市場；通過整合資源，打造中心化，形成核心競爭力開發(fā)策略：影響政府加大市政配套建設(shè)，加快區(qū)域城市化進(jìn)程新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主導(dǎo)開發(fā)理念產(chǎn)品的全面升級，建立全新的市場體系，給客戶以全新的體驗(yàn)絕對資源的利用打開市場需求政府策略：推動政府盡快啟動新鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)計劃加快鎮(zhèn)政府城市配套功能（游泳館、體育館等）設(shè)施建設(shè)，凸現(xiàn)區(qū)域城市化意向要求政府加大市政基礎(chǔ)設(shè)施（污水廠等）投入，完善區(qū)域城市化的市政配套據(jù)新區(qū)的發(fā)展模式，本案的開發(fā)需借勢政府對區(qū)域的開發(fā)，與政府聯(lián)動，以迅速建立和培育新興市場，項目成敗也將關(guān)乎政府政績和地區(qū)的發(fā)展前景。發(fā)展與開發(fā)策略新區(qū)發(fā)展模式新市鎮(zhèn)商業(yè)中心——新市鎮(zhèn)的核心生活服務(wù)區(qū)園林景觀——新市鎮(zhèn)的核心競爭力建筑風(fēng)格——新市鎮(zhèn)的形象標(biāo)志——新市鎮(zhèn)的象征軸線街區(qū)——新市鎮(zhèn)的秩序分區(qū)中心——新市鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn)新市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的重要構(gòu)成元素本項目將是區(qū)域啟動項目，也是未來新區(qū)發(fā)展的領(lǐng)頭羊項目，需以打造新區(qū)的概念發(fā)展項目，大規(guī)劃大配套以發(fā)展原則，打造為區(qū)域新地標(biāo)、新中心，引領(lǐng)全新的居住方式和生活體驗(yàn)。重要構(gòu)成元素新區(qū)發(fā)展模式開發(fā)理念開發(fā)密度開發(fā)檔次

配套開發(fā)節(jié)奏開發(fā)價格塑造一種新的居住環(huán)境及生活氛圍中低密度為主中高檔次將區(qū)域的市政功能配套納入自身配套體系前期控制開發(fā)節(jié)奏，后期逐步加快節(jié)奏，增加推售量整體低開高走，控制啟動期價格，以后逐步提升新市鎮(zhèn)開發(fā)模式總結(jié)（快速發(fā)展的前期階段）結(jié)合新區(qū)在快速發(fā)展前期階段的特征，本案未來短期內(nèi)適宜發(fā)展為中高檔次中低密度并有相對完善配套的大盤，適宜分期開發(fā)低開高走的開發(fā)策略。發(fā)展借鑒新區(qū)發(fā)展模式天津萬科·東麗湖——具備優(yōu)勢稀缺景觀資源的超大規(guī)模多元化居住社區(qū)。（具優(yōu)勢資源的郊區(qū)大盤）位置位于中心區(qū)與濱海新區(qū)之間，距市區(qū)30分鐘車程，距開發(fā)區(qū)25分鐘車程規(guī)模占地4095畝，容積率小于1.77，建筑密度20％產(chǎn)品獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、低層公寓、洋房、高層配套規(guī)劃有公園、學(xué)校、醫(yī)院、酒店、寫字樓，目前這里的商業(yè)設(shè)施鄰里中心、運(yùn)動設(shè)施主題公園、公交線路等都已經(jīng)推出客戶定位京津地區(qū)30到35歲的高收入群體，現(xiàn)七成以上為自住型客戶優(yōu)勢稀缺資源：東麗湖——水域面積為7.3平方公里，是西湖的1.5倍；蘭多灣——逾10萬平米，2002世界大學(xué)生劃水錦標(biāo)賽的舉辦地；充足的地?zé)豳Y源；豐富的生態(tài)資源和水產(chǎn)；良好的空氣質(zhì)量；優(yōu)質(zhì)的聲環(huán)境質(zhì)量；萬科東麗湖萬科東麗湖案例參考天津萬科·東麗湖——“新城市主義”模式的開發(fā)理念，打造多樣化且整體協(xié)調(diào)的綜合性新市鎮(zhèn)自給自足——社區(qū)內(nèi)部設(shè)計中心區(qū)，包括辦公空間、交通樞紐，形成一個相對自給自足的社區(qū)；市政道路建設(shè)——建設(shè)國際滑水標(biāo)準(zhǔn)賽道，承辦世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽，迫使政府修路改善到市區(qū)的交通；就業(yè)機(jī)會——吸引業(yè)主的同時提供就業(yè)機(jī)會，引入泰達(dá)開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)企業(yè)，形成在家辦公模式；小區(qū)功能設(shè)置齊全——小學(xué)、中學(xué)、郵局、銀行、圖書館、社區(qū)中心、醫(yī)療中心、會議中心、巴士總站、娛樂中心。做到居民5分鐘左右步行到區(qū)內(nèi)任何一個職能空間。開發(fā)理念——

湖岸造城的“新城市主義”模式，將社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)作為整體，綜合考慮社區(qū)的多樣性、人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機(jī)會和自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)開發(fā)。計劃在8—10年內(nèi)建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全的完整綜合性新市鎮(zhèn)。萬科東麗湖案例參考內(nèi)部配套先行推動政府合作承辦世界大學(xué)生滑水錦標(biāo)賽，推動政府加大對區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的投入，改善市區(qū)到東麗湖交通，帶動整個區(qū)域的發(fā)展。生態(tài)風(fēng)情并茂規(guī)劃建設(shè)各類居住，教育，辦公的公共配套設(shè)施，力求達(dá)到5分鐘功能空間，緩解先期交通劣勢，自給自足。公園林帶，生態(tài)主題花園，城市感街區(qū)等主題公建充分挖掘利用自身優(yōu)勢資源，為塑造高端的住區(qū)形象增添亮點(diǎn)。天津萬科·東麗湖——整合資源的同時，深入挖掘自身資源，推動政府合作，配套先行，塑造區(qū)域全新的高端住區(qū)形象。萬科東麗湖案例參考一期“Lake+湖·院·別墅”2004年10月推出獨(dú)棟別墅，次年7月推出聯(lián)排別墅，06年6月推出“北歐墅”;共193套，建筑面積跨越170到300平方米的多個檔次。二期“城市天籟”2006年5月開盤，建筑面積12萬平米，總戶數(shù)約1100套。以情景花園洋房為主，薄板小高層為輔組團(tuán)南部為多層洋房，北部是板式小高層，中間五座短板式小高層;二期均價4700。天津萬科·東麗湖——開發(fā)首期以純別墅產(chǎn)品奠定高檔市場基調(diào)，二期加入洋房小高層等舒適實(shí)用產(chǎn)品。萬科東麗湖案例參考天津萬科·東麗湖——多樣化配套為業(yè)主解決了基礎(chǔ)生活需求，并將國際化生活理念進(jìn)行了鮮活的演繹滑水賽道人工湖滑水看臺賽道公園親水亭廊噴泉廣場雕塑廣場自然景觀元素飛鳥雕塑柱列萬科東麗湖案例參考綜合考慮社區(qū)的多樣性，將社區(qū)功能，居住和自然環(huán)境視作整體進(jìn)行協(xié)調(diào)開發(fā)新城市主義理念政府合作資源整合挖掘多元配套體現(xiàn)居住文化高端住宅產(chǎn)品啟動承辦賽事促進(jìn)政府合作開發(fā)，深度挖掘并整合區(qū)域價值和項目資源價值加以利用以高端北歐別墅啟動，舒適實(shí)用性產(chǎn)品跟進(jìn)，打造高端的社區(qū)居住產(chǎn)品和形象運(yùn)動，公園，街區(qū)化等多主題多元化的功能區(qū)域與配套提升生活品質(zhì)，彰顯社區(qū)居住文化天津萬科·東麗湖——成功開發(fā)啟示：新城市開發(fā)理念，與政府的促進(jìn)合作，內(nèi)外部資源挖掘整合，加之產(chǎn)品和配套的出色表現(xiàn)是項目成功開發(fā)的主要構(gòu)成因素。天津萬科東麗湖案例總結(jié)和啟示：萬科東麗湖案例參考市場人口基礎(chǔ)厚度不夠，并且購買力高的非農(nóng)業(yè)人口比例低。從職業(yè)上來看，私營企業(yè)老板基礎(chǔ)相對雄厚；因此本項目面臨規(guī)模大小市場小，需要利用本項目資源來擴(kuò)大導(dǎo)入客戶群體?？腿含F(xiàn)狀客群來源人口基礎(chǔ)：現(xiàn)有總?cè)丝?0.33萬人，規(guī)劃慈東片區(qū)到2010年和2020年的常住人口分別為15.8萬人和23.0萬人客群基礎(chǔ)規(guī)模較小。人口組成：非農(nóng)人口0.66萬人，農(nóng)村人口5.97萬，外來暫住人口3.70萬人，現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口5.83萬人。購買力差的外來人口比例較高，而購買力相對較強(qiáng)的非農(nóng)業(yè)戶口僅為總?cè)丝诘?.4%。產(chǎn)業(yè)人群狀況：事業(yè)單位：學(xué)校高中25個班，初中52班，班級數(shù)計117個班；醫(yī)院有3座衛(wèi)生院，醫(yī)生人數(shù)56人，以及政府、金融等其他事業(yè)單位人員；企業(yè)：全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類企業(yè)1350家，其中年產(chǎn)值在500萬元以規(guī)模企業(yè)的206家，其中2008年6月底，慈東工業(yè)區(qū)進(jìn)場建設(shè)和建成投產(chǎn)企業(yè)分別累計達(dá)到150家和65家。其他職業(yè)：工商個體戶、生意人、水產(chǎn)養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)項目屬性變化影響結(jié)果區(qū)位交通新市鎮(zhèn)景觀新城開發(fā)啟動，帶動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，老鎮(zhèn)居住密度大、改善居住提升伏龍湖景觀開發(fā)，影響力提高慈東工業(yè)園的不斷發(fā)展產(chǎn)業(yè)人士增加旅游休閑能力增強(qiáng)相關(guān)事業(yè)單位政府人員增加新城高起點(diǎn)區(qū)位導(dǎo)入景觀導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入未來隨著區(qū)域的開發(fā)，有可能帶來區(qū)位導(dǎo)入、政策導(dǎo)入、景觀導(dǎo)入以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等4類主要客戶，中遠(yuǎn)期客群成長性看好。政策導(dǎo)入客群成長性客群來源分物業(yè)發(fā)展機(jī)會項目發(fā)展機(jī)會物業(yè)類型土地屬性市場特征

操作難度本項目適宜性住宅規(guī)劃以住宅為主，未來區(qū)域規(guī)劃配套完善，景觀資源較好。村鎮(zhèn)宅基地審批開始有所限制，城市化發(fā)展成為大趨勢，未來商品住宅需求將不斷擴(kuò)大難度一般：對操作經(jīng)驗(yàn)上相對要求低★★★★商業(yè)有商住及商業(yè)性質(zhì)用地，未來社區(qū)和工業(yè)園區(qū)需求商業(yè)配套整個慈東區(qū)域商業(yè)發(fā)展薄弱，新城商業(yè)完全陌生。難度大：需要有商業(yè)操作或商業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)★★★酒店政府規(guī)定，緊鄰工業(yè)園區(qū)有一定商務(wù)類住宿需求以低檔次旅館為主，未來度假型五星級達(dá)蓬山將投入使用，中檔商務(wù)類酒店市場相對空白。難度大：需要有酒店經(jīng)營管理單位或者酒店招租經(jīng)驗(yàn)?！铩镒≌飿I(yè)機(jī)會最大，商業(yè)以滿足自身或周邊工業(yè)區(qū)的配套為主，酒店類短期市場風(fēng)險較大。住宅適宜性評價項目發(fā)展機(jī)會根據(jù)土地屬性和市場情況，本項目比較適合別墅和多層產(chǎn)品組合，但考慮到本項目容積率以及項目規(guī)模大周期長，項目后期在地段相對成熟的情況下，小高層類產(chǎn)品市場也有一定發(fā)展機(jī)會。物業(yè)類型土地屬性目前市場特征未來潛在可能機(jī)會本項目適宜性別墅類周邊景觀資源佳適合發(fā)展高檔次住宅，但緊鄰工業(yè)園區(qū)在一定程度上影響整體形象市場商品別墅具有一定吸引力，寧波市場別墅銷售好，項目周邊別墅供應(yīng)量不大，并離主力供應(yīng)區(qū)域遠(yuǎn)。景觀資源吸引和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的私企老板★★★★★（前期客戶導(dǎo)入產(chǎn)品）洋房類未來規(guī)劃配套完善，緊鄰工業(yè)園區(qū)有集資房類型多層出現(xiàn)配套完善，將帶來教師、醫(yī)生等類公務(wù)員公務(wù)員以及企業(yè)的住宅需求，工業(yè)園的發(fā)展將帶來大量中高層企業(yè)人事的住宅需求★★★★（中期市場主力需求）小高層/高層公寓類區(qū)域完全陌生，客戶導(dǎo)入；容積率較高，適合發(fā)展小高層類公寓區(qū)域市場完全空白后期隨著區(qū)域發(fā)展并形成一定規(guī)模，將帶部分對該物業(yè)的需求★★★（后期區(qū)域成熟可適當(dāng)適量發(fā)展）產(chǎn)品策略項目發(fā)展機(jī)會根據(jù)土地屬性、市場特征、本項目未來產(chǎn)品策略，建議本項目別墅類（220-260平米）產(chǎn)品以聯(lián)排為主，多層產(chǎn)品以120-150平米為主，后期高層產(chǎn)品在保證面積為120-150平米產(chǎn)品量的基礎(chǔ)上，適當(dāng)提高小面積戶比例。物業(yè)類型土地屬性目前市場特征本項目策略本項目適宜性別墅類區(qū)域陌生規(guī)模大客戶基礎(chǔ)相對薄弱區(qū)域內(nèi)未來總價位500以上獨(dú)棟別墅供應(yīng)量大。市場供應(yīng)別墅基本在200萬。避免過度競爭總價位優(yōu)勢（主力控制200萬以內(nèi)）滿足前期客戶導(dǎo)入同類產(chǎn)品多樣性主力產(chǎn)品為聯(lián)排220-260平米，少量雙拼（280-320平米）和獨(dú)棟（400平米）洋房類少量集資房多層，產(chǎn)品品質(zhì)差居住面積集中在120-150平米滿足市場需求特征同類產(chǎn)品多樣性主力產(chǎn)品120-150平米，適當(dāng)配少小面積和大面積小高層類似產(chǎn)品市場完全空白居住需求集中在120-150平米新市鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)?shù)囟伟l(fā)展相對成熟，市場開始出現(xiàn)小高層，需求面積趨小化滿足市場需求特征同類產(chǎn)品多樣性與多層主力產(chǎn)品適當(dāng)錯開，形成產(chǎn)品價格差。建議主力產(chǎn)品在120-150，并配一定比例小面積的住宅產(chǎn)品發(fā)展策略：商業(yè)形象差：商業(yè)形象與經(jīng)濟(jì)實(shí)力不符，市場有發(fā)展提升的機(jī)會。商業(yè)結(jié)構(gòu)層次低：鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)處于起步階段，以自發(fā)形成生活配套類為主，商業(yè)結(jié)構(gòu)升級的需求。輻射力差：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展較好，慈東對周邊商業(yè)無任何吸引力；客戶分流明顯：居民生活消費(fèi)基本集中在慈東區(qū)內(nèi)，中高端消費(fèi)基本被分流。消費(fèi)群體有限：消費(fèi)群體對對商業(yè)總量的支持有限。現(xiàn)狀制約：本地塊脫離居住集中居住區(qū)的本項目發(fā)展大規(guī)模商業(yè)是一種制約。開發(fā)模式：本項目屬于新區(qū)開發(fā)啟動項目，如開發(fā)集中式商業(yè)中心不符合發(fā)展模式，而且會周期過長。配套需求：30萬方住宅社區(qū)，需要完善的商業(yè)配套，以滿足居民需求。商業(yè)市場環(huán)境本項目屬性本項目發(fā)展新城區(qū)域商業(yè)中心目前市場并不支持，風(fēng)險較好；但依托本社區(qū)30萬方住宅，以滿足社區(qū)配套和周邊產(chǎn)業(yè)人士配套的需求的特色商業(yè)街，市場有發(fā)展的機(jī)會點(diǎn)。本案商業(yè)機(jī)會點(diǎn)：商業(yè)發(fā)展機(jī)會評價項目發(fā)展機(jī)會本項目發(fā)展新城區(qū)域商業(yè)中心目前市場并不支持，風(fēng)險較好；但依托本社區(qū)30萬方住宅，以滿足社區(qū)配套和周邊產(chǎn)業(yè)人士配套的需求的特色商業(yè)街，市場有發(fā)展的機(jī)會點(diǎn)項目定位發(fā)展模式研究市場環(huán)境土地屬性研究Swot分析發(fā)展理念客群定位整體定位整體規(guī)劃建議項目價值構(gòu)成開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算SWOT分析優(yōu)勢：交通可達(dá)性較好。景觀資源好。未來規(guī)劃配套完善，宜居性好。啟動項目，指標(biāo)有一定靈活性。規(guī)模大，可操作性較強(qiáng)。劣勢：區(qū)域陌生，區(qū)域吸引力不足。臨近工業(yè)園區(qū)，不利于形成高品質(zhì)小區(qū)形像機(jī)會：規(guī)劃未來核心區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，居民富裕工業(yè)園區(qū)發(fā)展不斷發(fā)展，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。威脅：區(qū)塊成熟需一定時間，且有較多不確定性因素，而目前吸引力不足。區(qū)域內(nèi)市場處起步，整體人口有限，需求有待挖掘。工業(yè)園區(qū)近鄰項目有一定污染，不利于項目整體想象提高。理念層面產(chǎn)品層面以大盤開發(fā)的理念，引領(lǐng)慈東新城房地產(chǎn)開發(fā)，成為區(qū)域標(biāo)志性樓盤。以強(qiáng)調(diào)公共空間、共享空間，融入城市肌理的規(guī)劃理念，與政府同臺塔戲發(fā)展項目以大型綜合體的概念，大規(guī)劃、大配套的前提下，建立當(dāng)?shù)赝耆煌脑u價標(biāo)準(zhǔn)提供較高的社區(qū)整體品質(zhì)感和較為理性的價格，打造物有所值的精品樓盤，形成新的價格體系，掌握未來市場話語權(quán)綜合市場層面以及自身開發(fā)資源，揚(yáng)長避短發(fā)展項目，以大盤分期開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念，實(shí)現(xiàn)品牌和利潤的雙贏。以大規(guī)劃、大配套的大盤開發(fā)理念，引領(lǐng)未來慈東新城開發(fā)，以多期開發(fā)理念，打造未來慈東乃至整個寧波的標(biāo)志性景觀大盤，實(shí)現(xiàn)銷售、利潤、品牌的多贏。以新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域大盤開發(fā)理念，以中低密度產(chǎn)品為主，同時考慮產(chǎn)品的多樣性，提供一種新的居住環(huán)境及生活氛圍發(fā)展理念根據(jù)4種類型客戶群體基礎(chǔ)，購買因素、購買力水平以及需求程度分析，慈東片私企老板、個體生意人、事業(yè)單位人員以及工業(yè)園區(qū)中高層管理人員是本項目主要的客戶群體。導(dǎo)入類型人群人群基礎(chǔ)需求驅(qū)動力購買力水平需求程度區(qū)域交通導(dǎo)入個體戶、私企老板各類企業(yè)1350家,并有一批個體生意人提升居住水平保值增值★★★★★★★★普通居民客戶面廣為子女購房或提升居住條件★★★★★（后期加強(qiáng)）政策導(dǎo)入教師、醫(yī)生、公務(wù)員小學(xué)2所，初中1所、高中1所，成校1所，綜合醫(yī)院1家以及政府人員生活方便，離工作單位近★★★★★★（中后期隨著政府進(jìn)入加強(qiáng)）景觀導(dǎo)入本地及外地富裕人員客戶面廣景觀資源豐富旅游休閑性高保值增值★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入企業(yè)老板目前有近200家企業(yè)投產(chǎn)或在建離企業(yè)便捷提升居住水平保值增值★★★★★★★★中高層管理人員及技術(shù)人員目前有近200家企業(yè)投產(chǎn)或在建離工作單位近生活方便★★★★★★★客群定位客群分析核心客戶：私營老板、個體戶、來源區(qū)域：慈東片區(qū)、慈東工業(yè)園職業(yè)：當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)老板；批發(fā)、運(yùn)輸、水產(chǎn)養(yǎng)殖、工商戶等個體戶重點(diǎn)客戶：事業(yè)單位人員、公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員來源區(qū)域：慈東工業(yè)園、慈東片區(qū)職業(yè)：事業(yè)單位人員、公務(wù)員企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、個體私營戶；游離客戶：普通居民工薪階層、外地富裕人員。來源區(qū)域：慈溪、鎮(zhèn)海、江北、慈東片區(qū)職業(yè)：職業(yè)不定本項目初期核心客戶有私企老板、個體生意人（看重景觀以及稀缺性的別墅產(chǎn)品），并需要重點(diǎn)爭取事業(yè)單位和企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ欢ㄎ?/p>

職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)特征需求產(chǎn)品核心客戶私企老板企業(yè)老板購買力強(qiáng)、成交周期短、講究面子、對形象要求高。二次以上休閑居住別墅個體生意人階層小私營業(yè)主、個體戶資金使用謹(jǐn)慎、講究回報率，置業(yè)考慮升值潛力，對生活質(zhì)量要求不高一次或以上居住兼投資或?yàn)樽优彿柯?lián)排別墅或戶型相對舒適的重點(diǎn)客戶白領(lǐng)技術(shù)階層企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員正處于轉(zhuǎn)型期，正向高品位的精英層靠攏，容易受媒體影響，要求高品質(zhì)，價格敏感度高一次居住120-140

知識精英階層事業(yè)單位（醫(yī)生、教師、金融、電力等）、公務(wù)員、經(jīng)理人有自己獨(dú)特的品位，懂得享受生活，要求體面、文化、情調(diào)；事業(yè)基本定型，正處于上升期一+二次居住120-170少量聯(lián)排別墅需求游離客戶區(qū)域外人員——自己獨(dú)特的品位，懂得享受生活、對形象及周邊旅游景觀資源要求高二次休閑居住別墅普通居民階層——三口之家為主，考慮提升居住條件或?yàn)樽优徶没榉?，有從眾心理，容易被引?dǎo)一次居住或?yàn)樽优彿?20以內(nèi)客戶置業(yè)的特點(diǎn)：根據(jù)本項目的客群情況，別墅是本項目核心客戶群體主力需求，對區(qū)域完全陌生的本項目來說，本案產(chǎn)品應(yīng)該在保證核心客戶群體需求得基礎(chǔ)上，再結(jié)合考慮合理產(chǎn)品和容積率。客群定位客群vs產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品升級性大眾可支付預(yù)見性生活便利性自然生態(tài)環(huán)保宜居性區(qū)域整體住宅開發(fā)滯后性經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)居民富裕能力發(fā)展性區(qū)域配套環(huán)境不斷完善性農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化趨勢性宏觀上：慈東經(jīng)濟(jì)具較好的發(fā)展性和升級性區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿π詤^(qū)域未來規(guī)劃可持續(xù)性需求需求需求需求需求短期內(nèi)立足慈東片，中長期輻射整個寧波的大盤。慈東片經(jīng)濟(jì)有較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?，居民生活水平提高及城?zhèn)化，為發(fā)展初期提供市場需求保證。整體定位定位依據(jù)可借助的優(yōu)勢資源區(qū)域價值升級品牌開發(fā)商規(guī)模資源生態(tài)環(huán)境區(qū)域啟動項目，提升區(qū)域產(chǎn)品價值屬于慈溪知名企業(yè)，有較好品牌優(yōu)勢占地30萬大盤，操作空間大。充分整合資源優(yōu)勢，提升項目形象、發(fā)揮土地價值，打造為區(qū)域內(nèi)龍頭項目，中長期輻射至寧波周邊區(qū)域的品質(zhì)型明星社區(qū)。整體定位定位依據(jù)項目可視景觀好，景觀資源豐富，風(fēng)水較好微觀上：充分整合優(yōu)勢資源品牌價值模型情感認(rèn)同產(chǎn)品細(xì)節(jié)質(zhì)量配套服務(wù)\生活理念等產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品體驗(yàn)等附加價值功能價值精神價值提升生態(tài)的宜居生活環(huán)境便利的新都市生活區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的住宅、商業(yè)、酒店為一體的復(fù)合大盤項目舒適品味的田園都市生活主張和諧健康的社區(qū)生活品牌策略上：塑造新的居住環(huán)境及生活氛圍滿足生活居住功能、品質(zhì)品位提升以及便利生活等多重需求，塑造新的居住環(huán)境及生活氛圍。整體定位定位依據(jù)抓住主流市場需求，初期產(chǎn)品策略適當(dāng)保守，中低密度的別墅、多層是本項目初期發(fā)展的最有可能方向，在面積上以相對舒適產(chǎn)品為主，且是內(nèi)部配套相對完善（酒店、商業(yè)）的中高檔社區(qū)（具高性價比的）。整體定位定位依據(jù)產(chǎn)品策略上：中低密度、相對舒適、配套完善的中高檔社區(qū)。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式（快速發(fā)展期初期）龍山市場產(chǎn)品特征市場以多樣化、中高密度為主，中高檔的住區(qū)為主，產(chǎn)品以別墅多層為主。中高檔物業(yè)面積需求相對舒適，頂端物業(yè)供應(yīng)量要適當(dāng)控制。多樣化配套為業(yè)主解決了基礎(chǔ)生活需求，并將新的生活理念進(jìn)行了鮮活的演繹。以1-2層自建房為主，居住面積偏大；另外，有少量多層集資房，滿足不了居民的居住需求。目前龍山市場居住主力需求集中在低密度、大面積的別墅。區(qū)域內(nèi)及周邊景觀資源佳的高端獨(dú)棟產(chǎn)品市場競爭激烈，應(yīng)適當(dāng)避免。□強(qiáng)調(diào)新的游戲規(guī)則：強(qiáng)勢定義區(qū)域價值□強(qiáng)調(diào)片區(qū)的主流價值：搶占主流客戶□強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)：打造全新生活方式形象定位產(chǎn)品定位客戶定位——新都市主義，有山有湖有?！际械?、風(fēng)景的、品質(zhì)的、稀有的，值得擁有并有能力擁有的——中短期片區(qū)內(nèi)相對富裕階層為主流中長期涵蓋寧波周邊被動郊區(qū)化客戶休閑式新都市主義標(biāo)桿生活社區(qū)整體定位定位整體規(guī)劃產(chǎn)品方向綜合性商業(yè)有力聚累人氣，提升項目整體價值。但不適合新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域的啟動發(fā)展，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群支持不夠。中高利潤產(chǎn)品（主力店招租租金不高）住宅產(chǎn)品滿足主力客戶，主打產(chǎn)品直接銷售，回籠資金中高利潤產(chǎn)品酒店拔高容積率增強(qiáng)項目復(fù)合度提升項目形象中利潤產(chǎn)品底商類商業(yè)街提升項目配套最大化發(fā)揮地塊價值回籠資金高利潤產(chǎn)品產(chǎn)品方向結(jié)合土地屬性、市場分析以及整體定位，在考慮充分提高容積率使用率，項目未來可發(fā)展為以住宅為主、商業(yè)街（底商）和酒店為輔大型新市鎮(zhèn)復(fù)合地產(chǎn)項目。整體規(guī)劃基本布局結(jié)合土地屬性，保證土地價值最大化和住宅的私密性，建議酒店位于③位置，同時對商業(yè)和道路進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。①②③④⑤整體規(guī)劃建議：酒店從②移到③，主要考慮，其一，位置②臨湖對住宅價值比較高，酒店層數(shù)高影響地塊內(nèi)部的視線；其二，位置③南部水廠為層建筑，對酒店影響相對減弱。道路⑥，建議近鄰自來水廠，以保證②位置住宅整體性，有利于提升產(chǎn)品價值。地塊①建議不規(guī)劃道路，以保證住宅整體性，有利產(chǎn)品規(guī)劃，提升價值。位置④為十字入口，位置符合建少量集中式商業(yè)，同時與酒店能有機(jī)結(jié)合。酒店集中式商業(yè)住宅道路商業(yè)街⑥伏龍湖容積率區(qū)間

0.4-0.60.6-1.21.2-1.81.8以上社區(qū)形象低密度社區(qū)高形象綜合性社區(qū)中高形象中等密度中等形象社區(qū)高密度社區(qū)中等形象可行物業(yè)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅、疊拼、多層，少量小高層以多層，小高層為主的社區(qū)高層為主新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域啟動盤開發(fā)模式符合符合不符（適用于開發(fā)較為成熟的地段、規(guī)模相對較?。┎环ㄟm用于房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的區(qū)域）本項目客戶需求和市場情況本項目客戶客戶為企業(yè)老板、私企老板目前主力需求為別墅；而高層、小高層產(chǎn)品市場完全陌生，應(yīng)適當(dāng)控制或避免。市場實(shí)現(xiàn)度★★★★★★★★★★★★★整體評價產(chǎn)品線單一，客戶面窄，不利于新市鎮(zhèn)開發(fā)形成產(chǎn)品線廣，客戶面廣，有利于新市鎮(zhèn)開發(fā)形成新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域，客戶對小高層接受程度差，銷售緩慢，不利于資金回籠新市鎮(zhèn)陌生區(qū)域，客戶對小高層接受程度差，銷售緩慢，不利于資金回籠本項目對容積率思考：根據(jù)市場情況客戶情況，別墅、多層類中低容積率產(chǎn)品相對比較適合本項目發(fā)展，其住宅容積率應(yīng)該在0.6-1.2之間，而本項目規(guī)劃1.2—2.5的容積率明顯偏高。整體規(guī)劃容積率考慮產(chǎn)品角色策略特點(diǎn)輔助產(chǎn)品小高層提高附加值和戶型的舒適度防止產(chǎn)品線過于單一，滿足投資以及首次置業(yè)需求，設(shè)置在沿馬路或臨商業(yè)位置，提高容積率主力產(chǎn)品聯(lián)排、多層項目整體大盤優(yōu)勢、產(chǎn)品力的提升，奠定區(qū)域樓盤的標(biāo)桿滿足區(qū)域主流需求，采用多類型產(chǎn)品，滿足不同客戶需求、擴(kuò)大客戶層面。明星產(chǎn)品獨(dú)棟、雙拼樓王產(chǎn)品、最佳位置，少量布置，提升產(chǎn)品附加值溢價達(dá)成。設(shè)置小區(qū)最佳位置產(chǎn)品策略情況：綜合本項目產(chǎn)品市場情況、客戶情況，發(fā)展模式以及對容積率的思考，建議本項目以聯(lián)排、多層為主力產(chǎn)品，并配以適當(dāng)小高層產(chǎn)品，提高容積率，使地塊價值最大化。整體規(guī)劃住宅產(chǎn)品類型根據(jù)產(chǎn)品配比情況，對本項目產(chǎn)品進(jìn)行合理分布，以達(dá)到價值最大化。①位置直接面臨伏龍，地塊價值最高，建議分布為獨(dú)棟②位置臨河在地塊中僅次于①建議分布為雙拼③沿路影響地塊的價值，建議分布為多層①②②③④④⑤⑥④位置在地塊中的價值屬于中等，建議分布為聯(lián)排層⑤⑥位置，屬于地塊價值較差的，建議在分布多層小高層為主，其中小高層主要分布于沿路和⑤位置。整體規(guī)劃產(chǎn)品分布根據(jù)市場、客戶情況，本項目多層小高層主力面積為120-170平米，別墅主力面積為220-260平米，同時考慮本項目規(guī)模大，產(chǎn)品不能過于單一，適當(dāng)配置小面積產(chǎn)品以及獨(dú)棟、雙拼等高端產(chǎn)品。產(chǎn)品類型戶型配置面積（平方米）戶型比例（面積比）比例輔助產(chǎn)品小高層小三房90-12014%32%三房120-15018%主力產(chǎn)品花園洋房三房120-14018%61%四房150-18022%聯(lián)排——220-260（地上）21%明星產(chǎn)品雙拼——280-320平米地上6%7%獨(dú)棟——400平米（地上）1%本項目住宅產(chǎn)品配比建議：整體規(guī)劃戶型配置占地面積占地比例容積率建筑面積建筑面積比酒店60002%3180005.1%獨(dú)棟10857.13.6%0.3538001.1%聯(lián)排（雙拼）144766.747.9%0.68686024.4%多層洋房/小高層135701.244.9%1.723069264.8%獨(dú)立商業(yè)50001.7%150001.4%底商類商業(yè)

160004.5%幼兒圓

25000.7%合計302325100%1.18

355797.6100%根據(jù)市場情況和客戶情況，以及地塊實(shí)際情況，對本項目產(chǎn)品和容積率進(jìn)行確定。本項目產(chǎn)品及容積率情況：整體規(guī)劃最終方案配比產(chǎn)品價值支撐體系：鮮明的樓盤形象昭示有山有湖有海，處處見景舒適高附加值的戶型設(shè)計完善的社區(qū)、商務(wù)配套（酒店、商業(yè)配套、幼兒園）安全放心的物業(yè)管理服務(wù)項目價值產(chǎn)品價值體系

建筑風(fēng)格可相對統(tǒng)一，建議為法式、德式風(fēng)格或新古典主義風(fēng)格。歐式風(fēng)格精神堡壘、小品等的建造，在細(xì)節(jié)上落實(shí)原味歐式生活的概念，以小成本獲取高效果。細(xì)節(jié)的落實(shí)有助于社區(qū)整體形象的營造。建筑風(fēng)格、小品、標(biāo)志物等，形成鮮明統(tǒng)一的社區(qū)符號和形象。利于后期形象導(dǎo)入和推廣。項目價值建筑形象建筑風(fēng)格上，可采用法式風(fēng)格、德式或古典主義風(fēng)格選其一。項目價值建筑形象新古典主義風(fēng)格法式風(fēng)格新古典主義風(fēng)格德式風(fēng)格本項目潛在商業(yè)消費(fèi)者分析：需求需求業(yè)態(tài)檔次慈東工業(yè)園區(qū)商務(wù)消費(fèi)住宿、餐飲、娛樂中等慈東工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)人員生活配套消費(fèi)超市、銀行、理發(fā)、移動營業(yè)廳等生活配套業(yè)態(tài)——朋友聚會餐飲、娛樂中等本項目30萬方社居民生活配套需求超市、銀行、理發(fā)、移動營業(yè)廳等生活配套業(yè)態(tài)——家庭聚餐、朋友宴請餐飲中等一是滿足設(shè)社區(qū)和周邊產(chǎn)業(yè)人士的基本生活需求。二滿足工業(yè)園區(qū)商務(wù)消費(fèi)需求。三滿足周邊人員家庭朋友聚會聚餐需求。項目價值商業(yè)類配套以服務(wù)于項目周邊社區(qū)及立足于工業(yè)園區(qū)的特色商業(yè)中心

以星級酒店為主，涵蓋餐飲、休閑娛樂，社區(qū)服務(wù)型商業(yè)中心項目價值商業(yè)類配套

形成小型商業(yè)廣場和商業(yè)步行街，作為公共開放的節(jié)