恒生大廈樓盤策劃

1貴陽恒生大廈樓盤籌劃一、工程前期市場研究與前期籌劃階段

〔一〕市場調(diào)查與市場時機分析

1.

市場調(diào)查分析

〔1〕

市場調(diào)查與分析

〔2〕

市內(nèi)各區(qū)域競爭樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析

〔3〕

工程概況分析

〔4〕

工程區(qū)域人文歷史概況分析

〔5〕

工程優(yōu)、劣勢分析

2.

市場時機分析

(1)

市區(qū)商品住宅市場競爭程度評估分析

(2)

籌劃區(qū)域競爭對手設(shè)定

(3)

籌劃工程片區(qū)商品住宅市場時機分析

(4)

籌劃工程〔樓盤〕市場時機分析

(5)

介入市場身份設(shè)定

〔二〕工程市場定位與建筑策略分析

1．

工程市場定位分析

(1)

工程總體定位分析

(2)

工程目標(biāo)客源定位分析

(3)

工程價格定位分析

(4)

工程檔次定位分析

(5)

工程形象定位分析

(6)

工程物業(yè)管理模式分析

2．

工程建筑策略分析

(1)

工程建筑風(fēng)格分析

(2)

工程建筑功能分析

(3)

工程會所設(shè)施平面設(shè)計

(4)

工程架空層園林設(shè)計

(5)

工程戶型優(yōu)化分析

(6)

工程外立面設(shè)計建議

〔三〕工程工地包裝模式設(shè)定

1.

售樓部包裝模式設(shè)定

2.

售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議

3.

售樓部外圍氣氛籌劃設(shè)定

4.

工地圍墻樣式推薦

5.

售樓書設(shè)計

6.

海報設(shè)計

7.

宣傳單張設(shè)計

8.

涉及銷售的各類表格設(shè)計

〔四〕工程品牌戰(zhàn)略包裝方案設(shè)計

1．

工程品牌資源分析

2．

工程品牌內(nèi)涵設(shè)定

3．

工程品牌VI設(shè)計建議

4．

工程品牌推廣方案編制

〔五〕工程賣點分析

1．工程概念塑造

〔1〕

貴陽現(xiàn)推工程概念分析

〔2〕

本工程概念形成分析

〔3〕

本工程概念升華

〔4〕

本工程概念目標(biāo)客戶接受度分析

2．

工程賣點分析

〔1〕

工程社區(qū)主題概念分析

〔2〕

工程規(guī)劃賣點分析

〔3〕

工程戶型賣點分析

〔4〕

工程外立面賣點分析

〔5〕

工程園林概念賣點分析

〔6〕

工程自身環(huán)境優(yōu)勢賣點分析

〔7〕

工程的配套設(shè)施賣點分析

〔8〕

工程的物業(yè)管理模式賣點分析

〔9〕

工程的營銷模式賣點分析

〔六〕工程銷售策略決策

1．

工程銷售目標(biāo)分析決策

2．

工程銷售模式分析決策

3．

工程內(nèi)部認購期策略分析

4．

工程公開期策略分析

5．

工程銷售中期策略分析

6．

銷售后期策略分析

7．

廣告跟進策略分析決策

8．

媒體組合分析建議

9．

銷售組織與管理分析決策

〔七〕工程的經(jīng)濟效益評估

1．

工程銷售目標(biāo)分析

2．

工程的廣告投入本錢與銷售進度分析

3．

工程投資收益與風(fēng)險分析

〔八〕工程銷售實施全程建議

1.

銷售前期準(zhǔn)備要案

2.

銷售機構(gòu)設(shè)置安排

3.

銷售人員招募與培訓(xùn)安排

4.

銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排

二、測試市場階段

主要以問卷的模式將工程進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化籌劃思路及方案。

三、工程籌劃方案決策階段

根據(jù)測試市場階段得出的市場反響程度，對籌劃大綱作最終的定案，以保證工程最大的市場接受率，減少工程的風(fēng)險。

第一局部

市場分析

一、

貴陽宏觀市場分析

(一)

2000年貴陽房地產(chǎn)整體分析：

2000年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的開展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)開展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免局部稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供給減少而使市區(qū)商品房〔尤其多層〕供給相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。市民也會改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達200萬M2可以看出。

〔二〕

2000年貴陽高層住宅市場分析

貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供給的客觀經(jīng)濟規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這局部人的消費對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。

2000年是貴陽高層樓盤飛速開展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的根底上得到更深層次的開展，外立面、規(guī)劃、配套、工程包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)模化。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現(xiàn)了多個質(zhì)素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。

高層樓盤開展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和開展，消費者層面也發(fā)生了變化，由90年代的爆發(fā)戶“土包子〞轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士〞型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。

縱觀2000年的高層樓盤市場，多數(shù)以地段〔如中華路〕、建筑風(fēng)格〔現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格〕、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能表達生活方式和社區(qū)文化的內(nèi)涵。〔三〕2001年貴陽高層市場綜合預(yù)測分析

貴陽市高層市場在99年以后，

競爭愈顯劇烈，且供給量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對高層工程的開發(fā)真是“又愛又恨〞，“愛〞的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨〞的是高層的風(fēng)險實在太大。

為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測?！矁H供參考〕

高層整體市場走勢預(yù)測l

任何一個市場都必須經(jīng)過：

萌芽

成長

成熟

衰落更新

貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來開展將呈如下勢態(tài)：

1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性開展。

目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。但我們都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前，“在水一方〞的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。

2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。

貴陽市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最正確選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。

商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氣氛不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊〔如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近〕同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優(yōu)勢搶占市場。

3．市場將呈“細分化〞開展。

現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。

未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層工程會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。

4．高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化開展。

在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比效勞、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化開展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。

5．“供大于求〞使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。

據(jù)規(guī)劃局消息，現(xiàn)在報建的高層已超過１００萬平方米，“供大于求〞是一定存在的事實。新工程的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進行分析的根底上，會開掘許多新的賣點，整體素質(zhì)肯定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些工程大多會在今年上半年推出。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。

而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。對價格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。這必將會導(dǎo)致整個市場價格的動亂，形成高層市場的惡性競爭。

今年，市場郊區(qū)化開展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引局部喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭?！菜摹迟F陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析

市場利好政策：

房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：

住房公積金貸款l

住房公積金的實施l

存量補貼的發(fā)放l

按揭貸款〔可貸至8成30年，利率調(diào)低〕l

個人住房貸款l

這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計今年的市場需求量根本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否那么超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。

此外，從今年1月1日起，職工增量補貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。增量補貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。其中，參加房改購置了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補貼將逐月抵扣土地收益金至補清為止，在其交清土地收益金后〔包括增量補貼抵扣土地收益金〕，增量補貼再逐月兌現(xiàn)給職工個人；已有?房屋產(chǎn)權(quán)所有證?及?貴陽市房地產(chǎn)交易市場準(zhǔn)入證?的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續(xù)。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。

(五)

2001年貴陽市房地產(chǎn)開展趨勢

1.

房價將保持平穩(wěn)或略有下降；

2.

延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活潑，“換手〞量增大；

3.

花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；

4.

多層住宅精品樓盤將會增多；

5.

高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；

6.

空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；

7.

中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加劇烈。

二、區(qū)域市場分析

〔一〕區(qū)域市場地段的特性

1．從市場板塊角度分析

貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。

中華路板塊(均價3600元/M2左右)

作為本工程區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速開展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。

〔二〕

區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析

去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯劇烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶開展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氣氛會越來越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。

今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然劇烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：

首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購置力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的時機多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。

其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析說明開展商的品牌在居民購置意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就說明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的開展商的房子僅僅是比擬好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。

最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。市場經(jīng)濟中，價格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價格就會上揚，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟規(guī)律。

貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。按照經(jīng)濟規(guī)律，市場會以價格的變動來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現(xiàn)有根底上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動。局部急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。

通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在時機市場，高層客戶會越來越理性。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與籌劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的籌劃思路將會同時得以展現(xiàn)。高層的開展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨于平衡?！踩?/p>

區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析

本工程周邊開發(fā)工程較多，但有些物業(yè)與本工程不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本工程真正具有競爭性的卻較少。

物業(yè)名稱

位置

規(guī)模

起價

均價

建筑風(fēng)格

目標(biāo)客戶定位

天恒

城市花園

富水北路與延安東路交匯處

占地1萬平方米

3100元/M2

3208元/

M2

歐式風(fēng)格

高收入人群

鴻基

都市花園

棗山路和延安西路交匯處

總建面3萬M2

馨苑：2488元/

M2

2650元/

M2

地中海式風(fēng)情花園

中高收入人群

新進

貴山苑

民生路貴山街

3幢高層，1幢多層組成

2680元/

M2

2910元/

M2

現(xiàn)代建筑風(fēng)格

高收入人群

海恒

貴山苑

富水路與省府路交界處

占地：1.8

M2

總建面：8.9萬M2

2830元/

M2

3030元/

M2

歐式風(fēng)格

高收入人群

新大陸

廣場

中華南路

總建面：3.1萬M2

2980元/

M2

3250元/

M2

現(xiàn)代建筑風(fēng)格

高收入人群

龍港

國際中心

中華南路

25層的躍層商住樓，29層的平層組成

3570元/

M2

3780元/

M2

港式風(fēng)格

高收入人群

時代

名仕樓

中華中路

總建面：2.4萬M2

——

3270元/

M2

現(xiàn)代風(fēng)格

高收入人群

天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本工程不具可比性。我們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價格相符的同質(zhì)樓盤。

競爭對手推廣手法：

新大陸廣場：

新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。

該工程以新大陸廣場命名，它的籌劃重點放在了一個“新〞字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。

1.

新大陸廣場在推出市場時的形象是：

全新城市居住地理觀念

全新健康舒暢居住空間

全新演繹歐陸建筑風(fēng)格

全新園林會所文化內(nèi)涵

全新智能化物管模式

1)

全新城市居住地理概念

a.

住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新設(shè)想。

b.

裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氣氛。

c.

交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。

2)

全新健康舒暢居住空間

a.

3.3米層高。

b.

全景落地窗與大凸窗。

c.

觀景陽臺與生活融合。

d.

帶獨立衛(wèi)生間的工人房。

3)

全新演繹歐陸建筑風(fēng)格

a.

三重立體式空中花園〔即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園〕。

b.

歐陸建筑符號點綴。

c.

全新三段式立面格局〔即轉(zhuǎn)換層局部架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。

4)

全新園林會所文化內(nèi)涵

a.

中西園林藝術(shù)品味優(yōu)雅人生；

b.

裙樓頂層的立體式園林會所；

c.

實行會員制，豪貴生活盡彰示。

5)

全新智能化物管模式

a.

樓宇管理執(zhí)行嚴密的ISO9002國際物業(yè)管理體系；

b.

計算機管理中心及監(jiān)控中心；

c.

新加坡獅島全自動消防預(yù)警，播送及滅火系統(tǒng)。

時代名仕樓：

時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段〞——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。

本大廈高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。

1.

時代名仕樓在推出市場時的形象是：

享不盡的都市風(fēng)情

1〕

總體規(guī)劃

規(guī)劃設(shè)計首先表達于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。采用超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。

2〕

小區(qū)功能配套

a.

康體中心；

b.

兒童游樂園；

c.

1600M2的高級觀光會所；

d.

24小時中央供熱水系統(tǒng)；

e.

4000多M2大型地下停車場。

3〕

物業(yè)管理

a.

平安效勞

保安24小時巡邏，負責(zé)應(yīng)接車庫泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。

b.

商務(wù)效勞

郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。

c.

維護效勞；

d.

清潔效勞；

e.

當(dāng)用戶需要時，可與用戶簽訂效勞合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的效勞。

2.

目標(biāo)客戶群

1)

在中華路做生意的大商家；

2)

追捧在鬧市中生活的高級人仕；

3)

用于辦公的企業(yè)或單位；

4)

事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；

3.

推廣策略

工程處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比擬早，大局部優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推廣比擬成功的。

新進貴山苑：

此工程是與本工程靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾于去年房交會上亮相，現(xiàn)在價位暫定為起價2680元/

M2

，均價大約在2910元/

M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。強調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營造出寧靜溫馨的居住氣氛，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。目前已經(jīng)處于出售階段，采用報紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意籌劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計會在四月份有較大的推廣動作。此外，樓盤的多層也以2538元/

M2的起價開始出售，多層局部正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅局部，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些欣賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。在戶型的設(shè)計上，聘請深圳的設(shè)計師為其設(shè)計，以大客廳、大臥室來表達尊崇；在3米的層高空間里可盡情的裝飾，標(biāo)準(zhǔn)層、錯層、復(fù)式三種戶型比例相當(dāng)，突出住宅的觀景陽臺和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。

在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開通效勞熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費的收費較低，只有0.6元/

M2左右；每戶均設(shè)有可視對講系統(tǒng)，地下停車場方面設(shè)置有自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)和交通指示系統(tǒng)。

在樓盤裝修方面，外墻用進口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。第二局部

工程分析

一、

工程概況

1.

位置：工程地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。

2.

周邊設(shè)施：

學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師

醫(yī)院：省醫(yī)

銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行

購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰

酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈、盛安酒店

交通：由于地處市中心，所以交通四通八達。

3.

工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

占地面積：3062.5M2

總建筑面積：36287

M2

住宅建筑面積：24676

M2

裙樓商場面積：7605

M2

電梯大堂：127

M2

總層數(shù)：30層

建筑高度：99.9M

4.

工程配套設(shè)施：

高級會所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心

二、

工程時機點

1．

地理位置優(yōu)越

恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。周邊擁有全市最成熟的社區(qū)環(huán)境，各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達，為居家、辦公提供了非常便利的條件。

中華中路版塊是貴陽市最為繁華的版塊，在市民的傳統(tǒng)觀念中是份量最重的一個區(qū)域，而本工程正好地處這個最為尊崇的區(qū)域，在市中心可用于開發(fā)的土地日益匱乏的情況下，其地段之顯要，價值之巨大，地理位置之優(yōu)越，無疑將成為本工程的優(yōu)勢之一。

2．

入市時機較好

在中華中路版塊上，主要競爭對手“龍港國際中心〞、“時代名仕樓〞、“富水花園〞的銷售已根本結(jié)束，嚴格的來說，在中華中路版塊上本工程已無競爭對手〔不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門〕。

就鄰近的工程來說，“天恒城市花園〞的銷售率已達80%以上，“新大陸廣場〞的銷售率已達95%以上，對本工程已構(gòu)不成威脅，“新進貴山苑〞和“海恒貴山園〞大戶型所占比例都很少，與本工程的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本工程的入市時機較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點。

3．

建筑設(shè)計具有唯一性

本工程的建筑設(shè)計是采用當(dāng)今較為推崇的“蝶型〞住宅平面，客廳、臥室、書房及主要功能用房采光、視線條件優(yōu)越，杜絕對視干擾，保護了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。各戶型廚房、衛(wèi)生間皆能自然通風(fēng)、采光。就建筑設(shè)計而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的表達。擯棄了傳統(tǒng)的建筑設(shè)計模式，賦予了大廈以嶄新的生態(tài)理念，屬于貴陽之首例成熟“蝶變.空間〞。

4．

本工程具備塑造高檔高層住宅的先天條件

由于本工程體量較小，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級地段，建筑設(shè)計具有唯一性，戶型設(shè)計具有超前性，外立面具有獨特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的根本條件。

5．

市場有空間

在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的承接力。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。

6．

開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念

經(jīng)過開展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合開展商的開發(fā)理念和代理商的工程操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使工程成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。

7．

價格有一定優(yōu)勢

本工程開盤時的均價預(yù)計為2900元/M2

，起價2680元/M2

，就價格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢。

8．品質(zhì)較高

本工程產(chǎn)品設(shè)計和局部建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓私家會所，三梯六戶設(shè)計，戶均電梯使用率較高，在同類工程中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。三、

工程問題點

1．

開發(fā)商未有較高知名度

現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段。而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。

建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在工程的推廣中逐步營造和樹立開展商和本工程的品牌形象。

2．

工程目標(biāo)客戶層面較窄

雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但工程立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場〞、“中天星園〞、“龍港國際中心〞、“時代名仕樓〞等已經(jīng)且還會消耗和分流相當(dāng)一局部客戶，因此本工程的目標(biāo)客戶層面將會比擬窄。

3．

工程為單體樓

雖說本工程較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氣氛和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一局部熱衷居住高檔小區(qū)〔包括高層小區(qū)盤〕的客戶。

4．

戶型設(shè)計尚有缺乏之處

本工程在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像160M2設(shè)計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。

5．

銷售面臨整個大市價格下跌壓力

由這兩年貴陽市住宅開展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購置力也較強，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少局部客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時候，市場對高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。第三局部

競爭對手工程分析

一、

競爭對手樓盤資料統(tǒng)計一覽表

物業(yè)名稱

海恒貴山園

新進貴山苑

天恒城市花園

時代名仕樓

龍港國際中心

新大陸廣場

起價

2830元/M2

2680元/M2

3100元/M2

3100元/M2

3570元/M2

3170元/M2

均價

3030元/M2

2910元/M2

3208元/M2

3270元/M2

3780元/M2

3250元/M2

總套數(shù)

內(nèi)購期間推出10余套

約100套

280余套

200余套

90余套

優(yōu)惠情況

一次性付款優(yōu)惠2%-3%

一次性付款98折

一次性付款98折

一次性付款98折

一次性付款98折

一次性付款98折

主力戶型

兩房一廳80余M2

三房兩廳126M2

3房—4房

124—158M2

3房—4房

120—160M2

161—205M2

130—300M2

平層：120—160M2

躍層：165M2

銷售預(yù)估

還未開盤

約25%

約80%

結(jié)束

90%以上

90%以上

位置

富水路與省府路交界處

民生路貴山街

富水北路與延安東路交匯處

中華中路8號

中華中路噴水池旁

中華南路

規(guī)模

占地：1.8萬M2

總建面:8.9萬M2

由3幢高層和1幢多層組成

占地：10000M2

由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成

總建面：2.4萬M2

由25層躍層29層平層組成

總建面3.1萬M2

綠化率

25%

40%

容積率

約4.9

層高

3米

3米

3米

3米

3.3米

售樓部特點

臨時售樓部無特點

整潔、清新、一般化

比擬大氣、醒目、設(shè)施齊備

一般，無特色

比擬大氣、醒目、設(shè)施齊備

景觀配套

市政設(shè)施

市政設(shè)施

中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰

突出鄰街環(huán)境

突出鄰街環(huán)境

智能化

防盜報警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點播,一卡通,停車場管理系統(tǒng)

監(jiān)控、對講系統(tǒng)

閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)

消防及閉路監(jiān)控

中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講

計算機管理及監(jiān)控,全自動消防預(yù)警,播送及滅火系統(tǒng)

車位布置

地下車庫

地下車庫

地上和地下車庫

4000M2

停車場

商場上有4層地上停車場

80余個車位,地下車庫

配套設(shè)計

休閑娛樂會所

綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套

綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園

康體中心,兒童樂園,高級觀光電梯會所

私人會所，露臺游泳池

高級會所,

建筑風(fēng)格

歐式風(fēng)格

現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊

歐式風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格

港式風(fēng)格

歐陸建筑風(fēng)格

整體規(guī)劃

三座高層呈品字分布

以道路為價構(gòu)，錯落分布

圍合式4幢高層，平行排列

單幢35層,凌于時代廣場之上

2幢高層主體建筑

建筑設(shè)計

一梯六戶

從排列別離，表達莊重典雅情調(diào)

采用流行時尚的設(shè)計理念融智能型綜合商業(yè)大廈

二、

競爭對手配套一覽表

物業(yè)名稱

配套

備注

新進貴

山苑

綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套

這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且本錢高。〞明顯說服力不夠。

海恒貴

山園

休閑娛樂會所

由于此工程還在內(nèi)部認購，無售樓部、樓書等，情況不明

天恒城市花園

近千平方米的會所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場、老人憩園、兒童樂園

由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套

時代名

仕樓

康體中心、兒童樂園、1600

M2高級觀光會所

龍港國際中心

豪華私人住宅會所，設(shè)俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池

在會所的設(shè)計上頗具心思

新大陸

廣場

群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制

提出園林會所的概念閱三、沈

返競爭謝對手城產(chǎn)品戒特征摧分析

挺物業(yè)遣名稱總

穴窗墾

翅陽臺妙

餓主臥警是否閱有衛(wèi)有生間雷〔高說層〕交

騎層高

跨新進搖貴山皮苑朋

潮外挑衰飄窗甚

沸景觀邁陽臺出

衣A戶諷型7撕7.李61藝

然M2荷：無

惜B戶懼型1艇15用.9栗7宗

下M2嘆：有碗4.夸32催

晨M帖2

秒C持戶型滔15翅1.聞16宋

談M2井：有蝶4.賓32皂

顛M2

糾D戶音型1險51難.1旬1博

鑼M2斬：有段5.詠40瞧

目M2些

凈E戶同型1椒04沿.1管1訴

銀M2受

私:有留5.毫4霧

絲M2寸

辟3米

名海恒卡貴山司園竟

溪外挑擠飄窗蹈

絞三陽廈臺〔竿主臥暑陽臺織為圓晃形〕生

倡全有揚

雜3米

揭天恒略城市送花園收

謠外挑犯飄窗扔

凈一般向

話天景頭園B央棟C畫、D雜有

糊天恒羽大廈響南座幫A、圣B、骨C、伏D、編E全辦有鍬

奇3米

愛時代逃名仕瓣樓梅

蛾落地幅窗，呢樣式敏普通石，設(shè)仆計較另為老紀(jì)式脅

犧內(nèi)陽論臺柴

糧全有惕

劍龍港截國際嫁中心學(xué)

士普通裂

朽一般思

遙全有糕

裕3米

曠新大程陸廣晴場館

樣全落胡地窗懷和大讀突窗啟

模觀景舞陽臺

已生活覆陽臺謎

負A、彈B、苦C、箱D、拌E除句B外其全有炎

宵3.塌3米浪擁四、臺

娃競爭慘對手透智能爽化、天裝修賢標(biāo)準(zhǔn)燕分析

耀物業(yè)日名稱政

麥智能面化勇

鞋裝修雜標(biāo)準(zhǔn)

概新進

供貴山值苑償

困可視栗對講哨系統(tǒng)繡、寬槳帶上甲網(wǎng)束

踐墻體殺：高脅級外繳墻涂歇料、輝高級叫墻磚

勤屋頂導(dǎo)：防甜水隔剩熱保平護層

減樓梯井：走羅道鋪川設(shè)花嬌崗巖擠；高緞級名態(tài)牌電廢梯兩桑臺

扒進戶緞門：窮高級蹲防火墾防盜沿門蹄

惜地面耐：水孤泥沙攪漿找禍平

側(cè)墻面莖：瓷與粉飾配面一傻次

認窗戶剩：高暴級鋁拿合金

殲海恒

銀貴山讀園秤

谷防盜浸報警統(tǒng)系統(tǒng)齒、紅劣外線以監(jiān)控擺、煤燥氣報旬警系泉統(tǒng)、變網(wǎng)上捐預(yù)定綿、視緩頻點糧播、等一卡番通管醉理系閣統(tǒng)著

奇毛坯

懷天恒叉城市埋花園辟

配閉路靜監(jiān)控婦系統(tǒng)肥、防騙盜系捕統(tǒng)、助消防礙系統(tǒng)隨

廢公共陳局部廚裝修鹽、

衫煤氣鞋、優(yōu)急質(zhì)面務(wù)磚外請墻、賢優(yōu)質(zhì)恐鋁窗段配翠界綠色熟玻璃凡、門碼廳及胃過廳銳裝修踢采用洪星級稈酒店袖標(biāo)準(zhǔn)

黎時代

肯名仕蜻樓給

個自動牧報警仙噴淋滋防火攜系統(tǒng)薯，電古視保堅安監(jiān)筋控系障統(tǒng)，偉可視即對講騎系統(tǒng)雖，電肚子遙梨控中瞎央門辯鎖蠟

善鋁窗豈配藍酷色玻撈璃

蝦龍港

接國際屈中心走

旗中央籍空調(diào)批系統(tǒng)撫、消熊防系督統(tǒng)、次緊急駕照明椒系統(tǒng)篩、門俱鈴對茄講俘

垃外墻脆裝飾愁：高耽級顏舒色瓷伙片附村加線創(chuàng)條圖輕案

牧候梯罪廳：朵墻身證高級敞瓷片粒至頂封，地那么面鋪塞拼花標(biāo)地磚興另有是石膏京板吊霧頂，盛內(nèi)藏罰暗燈

膨浴室厘：墻攀身高浙級圖商案瓷電片于灣頂，那么地面折鋪高健級防騰滑地明磚

偷臥室采：墻塵身涂租磁粉接三遍

苦廚房碗：高摔級瓷梳片于顆頂，茄地面負防滑甲地磚

親客/糧飯廳胡：墻峽身涂敏磁粉撐三遍疤，地時面水君泥砂約漿找妨平

屢陽臺蒜：高遇級防束滑地賞磚

碗門：貢進戶共高級慕實心瘋雕花弱木門

蛛窗：墻高質(zhì)陶量鋁守合金事玻窗

昏新大嫩陸

棵廣場闖

堤新加慨坡獅胞島全派自動攏消防脆預(yù)警馬、廣終播及情滅火鎖系統(tǒng)路

飾門：闖防火六防盜沙門

照室內(nèi)展：地每面水搞泥砂品漿抹漢平，蘭內(nèi)墻亡及天配花混計合砂批漿抹由平，很刷白歲。

梅廚房招：設(shè)刑排煙蘿井，股并預(yù)固留上西下水毫接口戰(zhàn)、抽香油煙燭機、轉(zhuǎn)熱水拐器及嚴電冰鼻箱等議電器象位。

門衛(wèi)生警間：亦預(yù)留喪上下見水電符接口雙。

星陽臺起：每芝戶置劈設(shè)雙盯陽臺才，一剩個觀況景陽牧臺，宿一個衡生活廊陽臺藏。陽吉臺為孫開敞兇式或砍半開抄敞式躍并配嘴金屬遭欄桿瞎。

娘窗戶蘇：所避有外尊墻窗巴均采云用高呢級鋁睬合金慎窗框陵，配予淡綠寧色玻稅璃。橋每戶淺均設(shè)斃寬大撞凸窗沖和大輕型落盞地全阿景玻爆窗，欄凸窗摧面奉漏送。

廚五、牛

味競爭勻?qū)κ謪请娞莩?、車葛庫、舟物管沃分?/p>

竹物業(yè)測名稱素

宅電梯次

畝車庫強

展物管

惜新進毒貴山拳苑鍛

縫二梯楊五戶券

彎地下柏車庫襯：設(shè)寇置自兄動噴吳淋系糞統(tǒng)、綠自動屋溫感鄉(xiāng)、煙否感報改警系麥統(tǒng)及客交通涉指示司系統(tǒng)啄

車安防售系統(tǒng)傍：閉鍋路監(jiān)民控，法保安轎24均小時涉巡邏神，每然戶可扭視野威對講

鎮(zhèn)效勞五系統(tǒng)喪：2絕4小較時物意管熱懲線

峽0.陣6元山/餐

畫M2絹

頓十年握不變

貸海恒

保貴山扮園哲

宵二梯禮五戶愁

瘦兩層損地下德車庫

司〔有賢電梯否直達醫(yī)〕棄

吹自己黑組建

頭天恒芹城市笑花園廣

跌二梯野五戶繩

芹地上搜和地筒下停慕車

浴智能飾化管搜理坑

婚酒店湖式專柄業(yè)星瘦級服喇務(wù)中臟日合披資深基圳國撿都廣氣居物夾管

妥24暢小時老物管

礎(chǔ)時代

層名仕遼樓窄

釣二梯遼六戶滿

具提供鉗星級震物管織效勞

之平安紀(jì)效勞辮、商喇務(wù)服樹務(wù)、

顛維護圈效勞杏、清輕潔服畏務(wù)

普1元渾/飼

境M2

傘龍港攻國際耳中心慰

候平層寇：兩夾梯八聯(lián)戶

織躍層頸：四造梯六僑戶爹

寧商場丈上有掘4層更停車容場4翻50披個車累位喝

冠酒店筋式物襖業(yè)管悔理

腰1沾—百1.嬌2元齒/墻

鐘M2

懷新大嘗陸

矛廣場根

翅三梯肝五戶撐

績地下斜停車小場8洞5個敵車位上

腦IS哭O9效00鴨2物牙管體充系，挖24錯小時羽管理剖及保茄安，鏟計算繞機管遙理中爽心及滿監(jiān)控俘中心封

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賽D戶矩型：刑有主償衛(wèi)、蜻儲藏松室、藝觀景冠陽臺姨、生軟活陽臭臺

嘗E戶頌型：昌有主據(jù)衛(wèi)、打無黑景衛(wèi)

嚷A戶棕型：壯無主革衛(wèi)

殊B戶呈型：蠟廚房屈面積咬過大

仿C戶聾型：述有黑門衛(wèi)

懸D戶醉型：集有黑喘衛(wèi)

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工程概況

本工程位于關(guān)山二路以西，武昌煤氣廠以東，為國際企業(yè)中心北區(qū)?？偯娣e為60722平方米〔約95畝〕，扣除代征道路后，實際可用地為49138平方米〔約77.7畝〕。

二、

目標(biāo)客戶的描述

完成資本原始積累后，有能力購置物業(yè)進行事業(yè)擴展的中小型企業(yè)。行業(yè)特征為低噪音、無異味的電子、信息工程等；用途為研發(fā)及辦公。

三、

工程定位

本工程應(yīng)成為具有良好景觀和設(shè)施配套，便于企業(yè)經(jīng)營，滿足企業(yè)形象需求的優(yōu)質(zhì)研發(fā)區(qū)。其市場空間在于切入寫字樓與數(shù)碼港之間的市場空檔，以相對低廉的價格提供寫字樓的品質(zhì)

1、

建筑風(fēng)格：簡約、具科技感、顯示現(xiàn)代化的辦公形象、每棟建筑具有良好的可識別性

2、

道路系統(tǒng)：以效率為先，可便捷直達每棟辦公樓?？燔嚨缹挾纫?米為宜，每側(cè)人行道寬度為2米左右。

3、

配套設(shè)施：考慮企業(yè)會所、集中停車場、籃球場、網(wǎng)球場和室外公共交流區(qū)。配套的重點是企業(yè)會所，其內(nèi)設(shè)置多功能廳、健身及餐飲功能，以滿足企業(yè)對外活動需要。

4、

景觀系統(tǒng)：以道路兩側(cè)綠化及庭院綠化為主，形成良好的交通景觀和空間效果。局部考慮設(shè)置水景點綴。布置籃球場等體育設(shè)施。

四、

開發(fā)方案及本錢分析

根據(jù)實際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預(yù)計該地塊可開發(fā)面積為54000平方米，折合容積率約1.18。其中會所約為4000平方米，實際可銷售面積為50000平方米。

1、

開發(fā)方案

2003年2月完成方案設(shè)計和報批

2003年3月10日前完成市政管線及首期三個組團〔面積約29000平方米〕的施工圖設(shè)計

2003年3月-5月銷售準(zhǔn)備期：模型、3D動畫片、宣傳冊及廣告方案；銷售人員的培訓(xùn)和銷售價格體系確實定；按揭銀行的選擇。

2003年4月10日前完成施工圖報審；施工、監(jiān)理招標(biāo)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；完成景觀設(shè)計

2003年5月前首期組團開工，同時進行外圍景觀施工，參觀走廊的設(shè)置

2003年6月開始內(nèi)部推介，推介價：1900元/平方米，銷售價95折

2003年7月進入正式銷售，起價：

元/平方米，均價：

元/平方米

2003年8月進行水電報裝，土建工程完工

2003年7月底完成余下施工圖的設(shè)計和審批手續(xù)

2003年9月，二期組團〔2萬平方米〕開工，會所開工

2003年10月，完成景觀施工和市政配套，首期組團建成

2003年11月，會所進入裝修

2003年11月，起價：

元/平方米，均價：

元/平方米，二期開盤

2004年1月，二期組團進行土建工程完工

2004年3月底，國際企業(yè)中心研發(fā)區(qū)建成

2004年6月，應(yīng)累計實現(xiàn)銷售25000平方米

2004年12月，全部銷售完成

2、

本錢分析

國際企業(yè)中心建設(shè)投資估算表

序號

費用名稱

計量單位

規(guī)模指標(biāo)〔㎡〕

單項指標(biāo)〔元/㎡〕

估算投資〔萬元〕

備注

1

土地費用

1419

1.1

三通一平費

㎡

51598

5

25.80

1.6

地價

㎡

50000

278.64

1393.2

按每畝18萬元計算

土地費用樓面價

283.64

2

前期費用

15