房地產(chǎn)估價(jià)師2013年考試真題與答案解析：經(jīng)營與管理科目

房地產(chǎn)估價(jià)師·2013年·考試真題與答案解析經(jīng)營與管理科目————————————————————————————————————————一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房價(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。A．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B．易受政策影響C．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移D．適于長期投資2．張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()風(fēng)險(xiǎn)。A．政策B．通貨膨脹C．利率D．或然損失3．整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為()。A13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%4．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是()市場。A．完全競爭B．壟斷競爭C．寡頭壟斷D．完全壟斷5．對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場的()分析。A．總量結(jié)構(gòu)B．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C．投資結(jié)構(gòu)D．區(qū)域結(jié)構(gòu)6．某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.507．下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是()。A．住房可支付性指數(shù)B．住房價(jià)格合理性指數(shù)C．房價(jià)租金比D．量價(jià)彈性8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)()階段的重要工作。A．投資分析決策B．施工準(zhǔn)備C．建設(shè)D．租售9．通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理()。A．規(guī)劃意見書（選址）B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證C．國有土地使用證D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證10.某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。A．目標(biāo)定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C．挑戰(zhàn)定價(jià)法D．隨行就市定價(jià)法11.從市場營銷的角度，房地產(chǎn)市場之所以能夠進(jìn)行市場細(xì)分，主要是由于()存在著差異性。A．房地產(chǎn)產(chǎn)品B．項(xiàng)目區(qū)位C．房地產(chǎn)需求D．住房價(jià)格12.對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的()。A．有效性B．經(jīng)濟(jì)性C．參與性D．廣泛性13.房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的()特征。A．分散性B．替代性C．易變性D．季節(jié)性14.在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是()。A．開發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析B．開發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析C．開發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析D．房地產(chǎn)市場供求分析15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A．開發(fā)一銷售B．開發(fā)一持有出租一出售C．購買一持有出租一出售D．購買一更新改造一出租一出售16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是()。A．月B．季度C．半年D．年17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。A．I甲>I乙B．，I甲<I乙,C．I乙=I乙D．I乙≥I乙18.關(guān)于資金等效值的說法，錯(cuò)誤的是()。A．在資金等效值計(jì)算中，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等B．在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值C．資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的資金額稱為時(shí)值D．絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等19.某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。A．14945.16B．15841.87C．26764.51D．28370.3820.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報(bào)是()萬元。A．17.46B．100.00C．117.46D．672.7521.甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。A.凈現(xiàn)值法B．等額年值法C．差額投資內(nèi)部收益率法D．費(fèi)用年值比較法22.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的()。A．最低投資報(bào)酬率B．最高現(xiàn)金回報(bào)率C．最低償債備付率D．最高貸款利率23.王某以總價(jià)150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運(yùn)營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()。A．11.33%B．12.00%C．17.00%D．20.00%24.張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為()。A．1.16B．1.22C．1.74D．1.9325.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到()時(shí)的極限值。A．利潤為零B．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零C．基準(zhǔn)收益率D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是()。A．銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格B．銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格C．銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格D．銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元／m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。A．14.32%B．18.62%C．19.03%D．23.08%28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是()。A．識別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)B．測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小C．分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因D．提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的建議29.某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。A．單元估算法B．單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D．概算指標(biāo)法30.考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。A．項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B．資本金現(xiàn)金流量表C．投資者各方現(xiàn)金流量表D．財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于()。A．向投資者分配B．提取法定盈余公積金C．繳納企業(yè)所得稅D．彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損32.在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是()。A．成本較低B．限制條件較少C．操作較簡單D．不需要還本付息33.個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的()。A．貸款期限更短B．貸款價(jià)值比率更高C．貸款利率更高D．還款方式更復(fù)雜34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是()。A．15.0%B．21.4%C．30.0%D．50.0%35.寫字樓的可出租面積是指()。A．出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣eB．出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積C．出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半D．出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的'每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1．按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。A．居住物業(yè)投資B．商用物業(yè)投資c．土地開發(fā)投資D．房地產(chǎn)經(jīng)營投資E．酒店投資2．按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括()市場。A．土地使用權(quán)出讓B．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓c．新建商品住宅銷售D．新建寫字樓出租E．二手房買賣3．關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有()。A．房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡B．房地產(chǎn)泡沫反映市場價(jià)格和價(jià)值背離c．過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性D．房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)E．房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)4．地方政府的年度土地儲備計(jì)劃包括()。A．年初和年末土地儲備規(guī)模B．年度前期開發(fā)規(guī)模C．年度土地出讓金總額D．年度土地供應(yīng)規(guī)模E．年度土地儲備臨時(shí)利用計(jì)劃5．下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有()。A.購買者意圖調(diào)查法B．銷售人員意見綜合法C．時(shí)間序列分析法D．相關(guān)分析法E．專家意見法6．企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備()。A.可衡量性B．可實(shí)現(xiàn)性C．可整合性D．可盈利性E．可區(qū)分性7．利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為()。A．利率是由貨幣的供給與需求決定的B．利率是資本的租用價(jià)格C．利率是由可貸資金的供求決定的D．利率的高低取決于平均利潤率E．利率不受貨幣因素的影響8．某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲（收入發(fā)生在期初），計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括()。9.下列經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有()。A投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E．股權(quán)增加率10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說法，正確的有()。A．計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期B．計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營期C．計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和D．計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值E．計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月11.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行()分析。A．最低租售價(jià)格B．最高土地取得價(jià)格C．最高工程費(fèi)用D．最低租售數(shù)量E．最高銷售價(jià)格12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。A．業(yè)務(wù)型B．風(fēng)險(xiǎn)型C．確定型D．群體型E．不確定型13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。A．開發(fā)建設(shè)投資B．土地增值稅C．借款本金償還D．借款利息支付E．運(yùn)營費(fèi)用14.相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有()。A．需到期償還B．無需還本付息C．稅收負(fù)擔(dān)輕D．共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)E．共享投資利潤15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。A．空置面積B．租金水平C．收租損失水平D．可出租面積E．經(jīng)營費(fèi)用三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。1．從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指過去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。()2．-般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。()3．如果一宗商業(yè)用地只有一個(gè)意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。()5．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。()6．若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。()7．在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。()8．計(jì)算期較長的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。()9．在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()11.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用。()13.不確定因素對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。()14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()15．某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。()四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請?jiān)诖痤}紙上作答）1．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬元為年利率7.5%、按季計(jì)息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末；第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末；第三筆貸款為2000萬元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款；2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利息；本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計(jì)算該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。（8分）2．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000m2公共租賃住房，建成后由政府以6000元/m2的價(jià)格回購。假設(shè)該項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一次性投入，契稅為地價(jià)的4%；開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元／m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初；商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價(jià)分別為15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2，銷售收入發(fā)生在年末；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價(jià)是多少？若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加