物業(yè)管理公司運(yùn)作技巧

物業(yè)管理公司運(yùn)作技巧第一節(jié)物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立與運(yùn)作機(jī)制一、物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立條件二、物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立程序三、物業(yè)服務(wù)公司的法律責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主大會二、業(yè)主委員會三、業(yè)主契約第三節(jié)物業(yè)服務(wù)公司管理運(yùn)作機(jī)制范例精解范例一××小區(qū)業(yè)主大會章程范例二業(yè)主規(guī)約（示范文本）第一節(jié)物業(yè)管理公司的設(shè)立與管理運(yùn)作機(jī)制一、物業(yè)管理公司的設(shè)立條件（一）物業(yè)管理公司設(shè)立的法律規(guī)定1物業(yè)管理公司必須依法設(shè)立公司必須依法設(shè)立、是《公司法》所確定的基本制度?！豆痉ā纷鳛橐?guī)范公司組織和行為的基本法律、對設(shè)立有限責(zé)任公司和股份有限公司的條件和程序作了規(guī)定。概括起來講、公司必須依法設(shè)立包括了以下的內(nèi)容：（1）公司種類必須合法《公司法》第二條規(guī)定：“本法所稱公司是指依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司。”因此、依照《公司法》所設(shè)立的公司、只能是有限責(zé)任公司或者股份有限公司。（2）股東人數(shù)必須符合法定條件《公司法》對公司股東的人數(shù)、規(guī)定了比較嚴(yán)格的要求。因此、無論是設(shè)立有限責(zé)任公司、還是設(shè)立股份有限公司、都必須符合法定條件、《公司法》規(guī)定：“有限責(zé)任公司由二人以上五十人以下股東共同出資設(shè)立。股份有限公司的股東人數(shù)、必須在五人以上、其中過半數(shù)的發(fā)起人必須在中國境內(nèi)有住所。國家授權(quán)的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)部門可以單獨(dú)設(shè)立國有獨(dú)資公司?！保?）公司注冊資本必須達(dá)到法定限額《公司法》規(guī)定有限責(zé)任公司的注冊資本在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東實(shí)繳的出資額。有限責(zé)任公司的注冊資本不得少于下列最低限額：①以生產(chǎn)經(jīng)營為主的公司人民幣三十萬元；②以商品批發(fā)為主的公司人民幣五十萬元；③以商業(yè)零售為主的公司人民幣三十萬元；④科技、咨詢、服務(wù)性公司人民幣十萬元。特定行業(yè)的有限責(zé)任公司注冊資本最低限額需高于前面所定限額的、由法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。股份有限公司的注冊資本必須是一千萬元以上；如果法律、行政法規(guī)特別規(guī)定公司的注冊資本高于上述要求的、從法律、行政法規(guī)的規(guī)定。（4）股東出資必須合法股東出資必須合法、包括兩個(gè)方面、一是必須以《公司法》所允許的出資方式出資、即可以用貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)五種方式出資?！豆痉ā芬?guī)定以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過有限責(zé)任公司注冊資本的20％。股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東全部繳納出資后、必須經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資并出具證明。驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：①公司名稱；②股東的名稱或者姓名；③股東的出資額和出資方式；④開戶銀行和專用賬戶的賬號；⑤股東繳納出資情況；⑥以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的評估結(jié)果以及工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)所占注冊資本的比例。（5）公司的設(shè)立方式必須合法《公司法》對設(shè)立有限責(zé)任公司沒有規(guī)定特別的方式、但對國有企業(yè)改組為公司以及股份有限公司的設(shè)立方式、規(guī)定了方式、所以設(shè)立公司必須符合《公司法》規(guī)定的方式。（6）設(shè)立公司的程序必須合法設(shè)立公司的程序必須合法、包括了以下要求、一是《公司法》規(guī)定必須報(bào)經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的、必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)；二是必須準(zhǔn)備的文件如公司章程等必須準(zhǔn)備好；三是必須經(jīng)過公司登記機(jī)關(guān)的登記。等等。2物業(yè)管理公司必須制定公司的章程《公司法》第十一條第一款中規(guī)定：“設(shè)立公司必須依照本法制定公司章程。公司章程是記載有關(guān)公司組織和行動(dòng)基本規(guī)則的文件、它對公司、股東、董事、監(jiān)事都具有約束力。（1）有限責(zé)任公司章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)1)公司名稱和住所；2)公司經(jīng)營范圍；3)公司注冊資本；4)股東的姓名或者名稱；5)股東的權(quán)利和義務(wù)；6)股東的出資方式和出資額；7)股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；8)公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由與清算辦法；11)股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)在公司章程上簽名、蓋章。（2）股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是規(guī)定股份有限公司的性質(zhì)、宗旨、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營范圍、內(nèi)部權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容的基本文件、是股份有限公司組織及運(yùn)作的基本規(guī)范。股份有限公司的公司章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)：1)公司名稱和住所；公司名稱應(yīng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》、并須標(biāo)明股份有限公司字樣。公司住所即公司主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。2)公司經(jīng)營范圍；3)公司設(shè)立方式；4)公司股份總數(shù)、每股金額和注冊資本；股份有限公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。其最低限額為人民幣一千萬元。5)發(fā)起人的姓名或者名稱、認(rèn)購的股份數(shù)；發(fā)起人為自然人、應(yīng)當(dāng)載明其姓名、發(fā)起人為法人、應(yīng)載明其名稱。6)股東的權(quán)利和義務(wù)；7)董事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；8)公司法定代表人；公司董事長為公司法定代表人。董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。9)監(jiān)事會的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；10)公司利潤分配辦法；11)公司的解散事由與清算辦法；12)公司的通知和公告辦法；13)股東大會認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。3公司必須有自己的名稱《公司法》的基本制度之一是公司必須有自己的名稱、否則不能設(shè)立公司。一個(gè)公司如何為自己取名是一件很講究的事情、一個(gè)好的名稱能夠給公司帶來很大的好處。從法律角度看、根據(jù)公司法的規(guī)定、有限責(zé)任公司必須在公司名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任”字樣。股份有限責(zé)任公司的名稱中同樣要有“股份有限公司”的字樣、否則審批機(jī)關(guān)不會審批、登記機(jī)關(guān)也不會登記。法律對公司名稱還有如下規(guī)定。（1）公司取名時(shí)、不得使用外國國家或者地區(qū)的名稱、國際組織的名稱等。（2）除全國性公司外不得在公司名稱中加“中國”、“中華”等字樣、否則應(yīng)到國家工商行政管理局核準(zhǔn)、申請。（3）公司名稱中應(yīng)當(dāng)加入公司所在地的名稱、如在北京設(shè)立的公司就應(yīng)在公司前面加“北京”的字樣、如有特殊情況應(yīng)到工商行政管理機(jī)關(guān)主管部門核準(zhǔn)。（4）一個(gè)公司只能取一個(gè)名稱、確有必要的須報(bào)請工商部門核準(zhǔn)、若公司由中外合資興辦的可以取一個(gè)中文名稱同時(shí)也可以取一個(gè)外文名稱。4物業(yè)管理公司必須有確切的住所《公司法》規(guī)定公司以其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。主要辦事機(jī)構(gòu)是指執(zhí)行公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)、決定處理公司事物的機(jī)構(gòu)的所在地。在公司的辦事機(jī)構(gòu)有多個(gè)并分別位于不同的地方時(shí)則可以以主要辦事機(jī)構(gòu)為公司住所。還規(guī)定、公司的章程中須載明公司的住所。因此、確定公司的住所十分重要、具有以下法律意義。（1）可以確定公司的訴訟管轄地《民事訴訟法》第二十二條第二款規(guī)定：“對法人或者其他組織提起的民事訴訟、由被告住所地人民法院管轄。”公司做為民事活動(dòng)的重要主體、在經(jīng)營活動(dòng)中可能與其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生各種糾紛。因此、確定公司的住所地、對于解決糾紛、維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益、具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。（2）可以確定公司的受送達(dá)地點(diǎn)公司在經(jīng)營活動(dòng)中、必然會與外界發(fā)生各種聯(lián)系、確定了公司的住所地、有利于其他組織能夠及時(shí)、迅速地與公司取得聯(lián)系、也有利于公司能夠以自己的住所地為據(jù)點(diǎn)向外進(jìn)行聯(lián)系。同時(shí)、在各種經(jīng)濟(jì)糾紛案件中、無論公司是原告還是被告、有了明確的住所地、人民法院就能夠及時(shí)、迅速地送達(dá)各種法律文書、為公司或者其他當(dāng)事人依法維護(hù)自己的合法權(quán)益提供了保障。（3）有利于確定債務(wù)的履行地《民法通則》第八十八條關(guān)于“履行地點(diǎn)不明確、給付貨幣的、在接受給付一方的所在地履行、其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行”的規(guī)定、在合同雙方就履行地點(diǎn)約定不明確或者沒有達(dá)成協(xié)議的情況下、以所在地為準(zhǔn)來確定履行地點(diǎn)。對公司來說、此時(shí)的履行地就是其住所地。因此、確定了公司的住所、對于對方當(dāng)事人來講、等于也就為自己確定了債務(wù)的履行地。（4）有利于確定公司的登記機(jī)關(guān)公司成立必須經(jīng)過登記、按照1989年6月國務(wù)院制定的《企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定、除了全國性的公司等以外、其他一般企業(yè)的登記、都在企業(yè)的所在地工商行政管理部門進(jìn)行登記。因此、確定了公司的住所地、等于也就確定了該公司的登記管理機(jī)關(guān)、為檢舉、控告公司違法活動(dòng)提供了便利、有利于維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。5物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍必須合法《公司法》第十一條規(guī)定、公司的經(jīng)營范圍由公司章程規(guī)定、并依法登記。公司的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)限制的項(xiàng)目、應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)過批準(zhǔn)。公司應(yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。對于公司的經(jīng)營范圍應(yīng)從以下幾方面理解（1）公司的經(jīng)營范圍必須依法進(jìn)行登記。確定公司的經(jīng)營范圍涉及到多方面的規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)法人登記條例》第十三條規(guī)定企業(yè)法人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)與其資金、場地、設(shè)備從業(yè)人員以及技術(shù)力量相適應(yīng)。公司的經(jīng)營范圍應(yīng)依法進(jìn)行登記。（2）公司必須在經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)《企業(yè)法人登記條例》規(guī)定“擅自改變主要登記事項(xiàng)或者超出核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍從事經(jīng)營活動(dòng)登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況分別給予警告、罰款、沒收非法所得、停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰、構(gòu)成犯罪的依照《中華人民共和國刑法》的規(guī)定處罰。（3）公司可以變更經(jīng)營范圍但必須要經(jīng)過法定程序、具體操作有以下幾個(gè)步驟：①提出變更經(jīng)營范圍的申請；②要經(jīng)過原批準(zhǔn)設(shè)立公司的機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)；③在批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后30日內(nèi)向稅務(wù)、工商等登記機(jī)關(guān)申請變更登記。6物業(yè)管理公司必須有權(quán)責(zé)分明的管理體制《公司法》第六條規(guī)定：“公司法實(shí)行權(quán)責(zé)分明、管理科學(xué)、激勵(lì)和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制。”公司實(shí)行權(quán)力、經(jīng)營、監(jiān)督三個(gè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合的管理體制。內(nèi)部機(jī)構(gòu)由股東會、董事會、監(jiān)事會三個(gè)機(jī)構(gòu)組成。這三個(gè)機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立、權(quán)責(zé)分明相互制約、體現(xiàn)了一種激勵(lì)和約束相結(jié)合的體制、為實(shí)現(xiàn)公司的科學(xué)高效管理提供了可靠保障。（1）公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)是股東會。公司是由投資者即股東投資設(shè)立的、股東以自己的出資對公司承擔(dān)責(zé)任、所以投資者即股東有權(quán)決定公司的重大問題。但同時(shí)、一個(gè)公司的投資者即股東往往有多個(gè)、特別是在股份有限公司、購買公司的股票后、即可成為公司的股東、人數(shù)更是眾多。因此、公司往往要為投資者即股東設(shè)立專門的行使股東權(quán)利的機(jī)構(gòu)、按照《公司法》的規(guī)定、在有限責(zé)任公司、要設(shè)立股東會；在股份有限公司、要設(shè)立股東大會。由于股東會（股東大會）行使涉及公司前途命運(yùn)問題的職權(quán)、如決定公司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃、選舉和更換董事等、所以它是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。（2）公司的經(jīng)營機(jī)構(gòu)是董事會。投資者即股東投資公司后、即不再直接占有、控制自己的財(cái)產(chǎn)、該財(cái)產(chǎn)即構(gòu)成公司的財(cái)產(chǎn)、由公司依法自主經(jīng)營。負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理工作的、有一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)、即董事會（或者執(zhí)行董事）。董事會由董事組成、董事由股東會選舉產(chǎn)生、這樣、股東可以選擇自己信得過的人員經(jīng)營管理自己投資的財(cái)產(chǎn)。（3）公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)是監(jiān)事會、按照《公司法》的規(guī)定、在股份有限公司為監(jiān)事會、在有限責(zé)任公司為監(jiān)事。監(jiān)事會做為公司的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)、具有檢查公司的財(cái)務(wù)、對公司的董事和經(jīng)理執(zhí)公司職務(wù)的行為監(jiān)督等職權(quán)。7公司職工的權(quán)利必須保障《公司法》規(guī)定公司職工依法組織工會開展工會活動(dòng)、維護(hù)職工的合法權(quán)益。根據(jù)《公司法》的規(guī)定“在中國境內(nèi)的企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)中以工資收入為主要生活來源的體力勞動(dòng)者與腦力勞動(dòng)者不分民族、種族、性別、職業(yè)、宗教信仰都依法參加一組工會的權(quán)利。公司研究生產(chǎn)經(jīng)營的重大問題、制定重要的規(guī)章制度、應(yīng)當(dāng)聽取公司工會和職工的意見和建議。（二）物業(yè)管理公司成立的物質(zhì)條件、人力資源條件1設(shè)立物業(yè)管理公司必須同時(shí)具備的資質(zhì)條件（1）擁有或受托管理建筑面積1萬平方米（2）有20萬元以上的貨幣注冊資金（3）有合法的管理章程（4）有固定的辦公及經(jīng)營場所（5）有物業(yè)管理所需的管理機(jī)構(gòu)及各類機(jī)構(gòu)人員、各類專業(yè)人員按建筑面積10萬平方米計(jì)算、多層房屋配6人、高層大樓配8人、不是10萬平方米的不得少于5人、其中有中級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于3人2物業(yè)管理公司資質(zhì)等級分類(1)一級物業(yè)管理需具備條件①管理物業(yè)一般在50萬平方米以上或者管理涉外物業(yè)在20萬平方米以上；②管理物業(yè)的類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上、物業(yè)類型是指多層、高層住宅、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其它特殊房屋；③管理的物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈、且所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在50％以上；④企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理必須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；⑤具有經(jīng)濟(jì)類、工程類、中級職稱管理人員10人以上；⑥企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上；⑦企業(yè)注冊資本100萬元以上（含100萬元）。(2)二級物業(yè)管理需具備的條件①管理規(guī)模一般在20—50萬平方米或者涉外物業(yè)在5—20萬平方米；②管理物業(yè)的類型兩種以上或管理涉外物業(yè)；③管理的物業(yè)必須有一個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈、所管的物業(yè)達(dá)標(biāo)面在30％以上；④具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上；⑤企業(yè)經(jīng)營年限必須在2年以上；⑥企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）。(3)三級物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：①管理物業(yè)規(guī)模一般在3～20萬平方米、或者管理涉外物業(yè)在1～5萬平方米；②有中級專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；③企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）。管理物業(yè)規(guī)模3萬平方米以下或涉外物業(yè)1二、物業(yè)管理公司的設(shè)立程序（一）設(shè)立前的準(zhǔn)備工作1設(shè)立公司的章程按照公司法的規(guī)定、設(shè)立公司首先必須訂立公司的章程。（1）設(shè)立有限責(zé)任公司對于有關(guān)問題出資人進(jìn)行協(xié)商、協(xié)商后以書面的形式表現(xiàn)出來即公司的章程。若沒有這個(gè)章程公司將不予登記。（2）設(shè)立股份有限公司首先經(jīng)過國務(wù)院的授權(quán)部門或者省級人民政府批準(zhǔn)。服務(wù)有限公司章程以書面形式表現(xiàn)出來關(guān)于于公司的組織及行動(dòng)規(guī)則。章程由公司發(fā)起人制定。2繳納出資有限責(zé)任公司除了具有人合的因素外、還具有一定的資合因素。公司沒有出資、就不能設(shè)立。也就是說公司的出資人在認(rèn)購自己的出資額以后必須予以繳納。不繳納者不能成為有限責(zé)任公司的股東、如果因此造成公司的不能設(shè)立、給他人造成損失的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1根據(jù)公司法的規(guī)定繳納出資有以下幾種形式（1）貨幣。公司的設(shè)立必須需要一定數(shù)量的貨幣、用以支付創(chuàng)建公司時(shí)的開支費(fèi)用。所以股東可以用貨幣進(jìn)行出資。股東以貨幣出資的應(yīng)當(dāng)將貨幣一次足額存入準(zhǔn)備設(shè)立有限責(zé)任公司開設(shè)的臨時(shí)賬戶。出資的各方都不得用以合營企業(yè)的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益或者分營他方的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益為出資擔(dān)保。（2）實(shí)物。《公司法》對實(shí)物出資規(guī)定中外合資經(jīng)營企業(yè)、作為外國合營者的實(shí)物出資、必須符合下列各項(xiàng)條件：為合營企業(yè)生產(chǎn)所必不可少；中國不能生產(chǎn)、或者雖能生產(chǎn)但價(jià)格過高或者在技術(shù)性能和供應(yīng)時(shí)間上不能保證需要；作價(jià)不得高于同類機(jī)器設(shè)備或者其他物料當(dāng)時(shí)國際價(jià)格；應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的批準(zhǔn)。（3）工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作為一種無形財(cái)產(chǎn)一樣也可以作為出資?！吨型夂腺Y經(jīng)營企業(yè)法》及其實(shí)施條例規(guī)定、外國合營者可以技術(shù)作為出資、但其出資必須符合法定條件：即能生產(chǎn)中國急需的新產(chǎn)品或者出口適銷產(chǎn)品；能顯著改進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、提高生產(chǎn)效率；能顯著節(jié)約原材料、燃料、動(dòng)力。外國合營者作為出資的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者專有技術(shù)、應(yīng)當(dāng)經(jīng)過中國合營者的企業(yè)主管部門審查同意、報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。需要說明的是、《公司法》所講工業(yè)產(chǎn)權(quán)是指商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)。非專利技術(shù)是指未公開的沒有取得專利權(quán)的技術(shù)。但是出資金額不得超過注冊資本的20％。（4）土地使用權(quán)。公司取得土地使用權(quán)的方式有兩種：一種是股東以土地使用權(quán)作價(jià)后向公司出資而使公司取得土地使用權(quán)；二是公司向所在地的市（縣）級土地管理部門提出申請、經(jīng)過審查批準(zhǔn)后、通過訂立合同而取得土地使用權(quán)、公司依照規(guī)定繳納場地使用費(fèi)。前者為股東的出資方式、按照《公司法》第二十五條的規(guī)定、股東以土地使用權(quán)出資時(shí)必須履行法律手續(xù)。比如以房產(chǎn)出資必須到房管部門辦理轉(zhuǎn)移所有權(quán)手續(xù)。2股東出資必須實(shí)際繳納（1）根據(jù)《公司法》第二十三條的規(guī)定、公司的注冊資本是實(shí)繳注冊資本。公司章程規(guī)定多少注冊資本、股東必須繳納多少注冊資本?！豆痉ā芬?guī)定、有限責(zé)任公司成立后、發(fā)現(xiàn)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定的價(jià)額的、應(yīng)當(dāng)由交付出資的股東承擔(dān)補(bǔ)交其差額的責(zé)任。交付出資的股東不能補(bǔ)交其差額的、其他股東負(fù)連帶責(zé)任?！豆痉ā愤@樣規(guī)定主要是基于以下三個(gè)方面的考慮：一是為了保護(hù)公司債權(quán)人的利益。有的單位和個(gè)人之所以同該公司進(jìn)行正常的業(yè)務(wù)往來、有可能會以公司的注冊資本為依據(jù)而進(jìn)行的、即公司的注冊資本多、就有可能有信譽(yù)、給其他單位和個(gè)人以有“信譽(yù)”的直觀感覺、認(rèn)為同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來、自己的債權(quán)就有可能有所保障。如果股東不交付其出資、公司一方面就會“欺騙”了同其進(jìn)行業(yè)務(wù)往來的單位和個(gè)人；另一方面也有可能使債權(quán)人的利益得不到保證。二是有限責(zé)任公司不僅注重資合因素、而且也注重人合因素。有責(zé)任公司有股東不繳付出資、其他股東就應(yīng)當(dāng)負(fù)有這一義務(wù)。三是這是國際通行的原則。對于這一責(zé)任國際上稱之為“出資的填補(bǔ)責(zé)任”。關(guān)于如何填補(bǔ)、國際的做法不完全一致、日本、韓國、法國均規(guī)定對于有限責(zé)任公司的公司章程所規(guī)定的資本總額、應(yīng)當(dāng)由股東全部繳足后方能登記成立、如果公司的股東出資額低于資本總額、公司的各個(gè)股東負(fù)連帶填補(bǔ)其差額責(zé)任。這就是說公司的股東主要是填補(bǔ)其虛虧。（2）股東出資必須進(jìn)行驗(yàn)證。按照《公司法》第二十六條的規(guī)定、股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)的出資額。股東全部繳納出資后、必須經(jīng)過法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資并出具證明、出資證明須載明下列事項(xiàng)。①公司的名稱。這樣有利于股東行使股權(quán)主張股東權(quán)益、有利于公司對股東的管理。②公司登記日期。即公司須取營業(yè)熱照的日期。③公司的注冊資本。以使主管部門掌握出資比例。④股東的姓名、或者名稱、繳納出資的數(shù)額和出資日期。⑤出資證明書的編號和核發(fā)日期。出資證明書的核發(fā)日期是一個(gè)極為重要的法律事實(shí)、從出資證明書的核發(fā)之日起股東便可對公司行使股東權(quán)。⑥公司的出資證明書必須加蓋公司的印章。（二）公司注冊登記1.登記管轄（1）國家工商行政管理局負(fù)責(zé)下列公司的登記：①國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司；②國務(wù)院授權(quán)投資的公司；③國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)投資或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；④外商投資的有限責(zé)任公司；⑤依照法律的規(guī)定或者按照國務(wù)院的規(guī)定、應(yīng)當(dāng)由國家工商行政管理局登記的其他公司。（2）省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)下列公司的登記：①省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的股份有限公司；②省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的公司；③國務(wù)院授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門與其他出資人共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；④省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者部門單獨(dú)或者共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司；⑤國家工商行政管理局委托登記的公司。（3）市、縣工商行政管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)上述所列公司以外的其他公司的登記、具體登記管轄由省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局規(guī)定。2.受理、核準(zhǔn)公司登記機(jī)關(guān)收到申請人提交的符合規(guī)定的文件后、發(fā)給《登記受理通知書》登記機(jī)關(guān)在30日內(nèi)作出核準(zhǔn)登記或者不予登記的決定。受理的文件有如下幾種：1.企業(yè)法人申請開業(yè)登記注冊書組建單位：（蓋章）組建負(fù)責(zé)人簽字：申請日期：年月日中華人民共和國國家工商行政管理局制（一）申請開業(yè)登記事項(xiàng)表1—1企業(yè)法人名稱住所經(jīng)營場所地址法定代表人電話號碼經(jīng)濟(jì)性質(zhì)從業(yè)人數(shù)（人）合計(jì)其中：管理人是數(shù)技術(shù)人員數(shù)生產(chǎn)（業(yè)務(wù)）人員數(shù)其他人員數(shù)注冊資金（萬元）合計(jì)其中：固定資金流動(dòng)資金經(jīng)營方式經(jīng)營范圍主營兼營經(jīng)營期限自年月日至年月日止主管部門批準(zhǔn)文件文號及日期審批機(jī)關(guān)審批文件文號及日期經(jīng)營場所面積（m2）合計(jì)其中：生產(chǎn)加工占用營業(yè)占用倉庫占用其他續(xù)表企業(yè)主要設(shè)備和主要服務(wù)設(shè)施名稱單位數(shù)量名稱單位數(shù)量分支機(jī)構(gòu)簡況（可附紙續(xù)填）企業(yè)名稱地址法定代表人（負(fù)責(zé)人）執(zhí)照號（二）提交文件、證件及有關(guān)部門意見表1-2申請開業(yè)登記提交文件、證件有關(guān)部門簽署意見年月日（公章）注：企業(yè)法人申請開業(yè)登記時(shí)、填寫、提供（一）、（二）兩欄的內(nèi)容。2.企業(yè)法人法定代表人登記表表1-3企業(yè)法人：法定代表人姓名家庭地址委派單位法人代表產(chǎn)生形式企業(yè)法人住所法定代表人任職時(shí)間個(gè)人簡歷委托單位審查意見（蓋章）年月日法定代表人簽字年月日3.主要管理人員技術(shù)人員名單表1-4姓名性別年齡現(xiàn)任職務(wù)文化程度或職稱由何處調(diào)入備注4.經(jīng)營場所使用證明表1-5企業(yè)名稱：（企業(yè)法人或營業(yè)單位）、地址在市縣（區(qū)）路號、經(jīng)營場所使用面積共平方米、使用期限年月日起至年月日止、其產(chǎn)權(quán)歸所有（附協(xié)議或產(chǎn)權(quán)證）、特此證明。組建單位（或主辦單位）（蓋章）產(chǎn)權(quán)單位（蓋章）對于有經(jīng)營權(quán)的企業(yè)但又不具備企業(yè)法人資格的登記參照其他法律規(guī)定。3.發(fā)照公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的、應(yīng)當(dāng)自核準(zhǔn)登記之日起15日內(nèi)通知申請人發(fā)給《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《中華人民共和國營業(yè)執(zhí)照》。營業(yè)執(zhí)照分為正本和副本、為了維護(hù)營業(yè)執(zhí)照的法律效力、保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益、維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)制度、必須加強(qiáng)對營業(yè)執(zhí)照的管理：(1)營業(yè)執(zhí)照由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定、由各級工商行政管理局統(tǒng)一頒發(fā)、其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)制作、頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正本或者《營業(yè)執(zhí)照》正本應(yīng)當(dāng)置于公司住所或者分公司營業(yè)場所的醒目的位置。未將營業(yè)執(zhí)照置于住所或者營業(yè)場所醒目位置的、由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正；拒不改正的、處以1000元以上5000元以下的罰款。(3)任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照。偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的、由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。構(gòu)成犯罪的、依法追究刑事責(zé)任。(4)營業(yè)執(zhí)照遺失或者毀壞的、公司應(yīng)當(dāng)在公司登記機(jī)關(guān)指定的報(bào)刊上聲明作廢、申請補(bǔ)領(lǐng)。(5)按照國家有關(guān)規(guī)定、公司向有關(guān)單位提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件需要公司登記機(jī)關(guān)加蓋印章的、公司登記機(jī)關(guān)可以在復(fù)印件上加蓋印章。(6)公司登記機(jī)關(guān)對需要認(rèn)定的營業(yè)執(zhí)照、可以暫時(shí)扣留、扣留期限不得超過10天。(7)營業(yè)執(zhí)照正本、副本樣式、由國家工商行政管理局統(tǒng)一制定。每年1月1日至4月公司應(yīng)當(dāng)按照公司登記機(jī)關(guān)的要求、在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)接受年度檢驗(yàn)、并提交年度檢驗(yàn)報(bào)告書、年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本。設(shè)立分公司的公司在其提交的年度檢驗(yàn)材料中、應(yīng)當(dāng)明確反映分公司的有關(guān)情況、并提交分公司《營業(yè)執(zhí)照》的復(fù)印件。公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司提交的年度檢驗(yàn)材料、對與公司登記事項(xiàng)有關(guān)的情況進(jìn)行審查、以確認(rèn)其繼續(xù)經(jīng)營的資格。公司應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)繳納年度檢驗(yàn)費(fèi)。年度檢驗(yàn)費(fèi)為50元。公司不按照規(guī)定接受年度檢驗(yàn)的、由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款、并限期接受年度檢驗(yàn)；逾期仍不接受年度檢驗(yàn)的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗(yàn)中隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假的、由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上5萬元以下的罰款、并限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的、吊銷營業(yè)執(zhí)照。4繳納登記費(fèi)與發(fā)布公告公司辦理設(shè)立登記、變更登記、應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)繳納登記費(fèi)。領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的、設(shè)立登記費(fèi)按注冊資本總額的千分之一繳納；注冊資本超過1000萬元的、超過部分按千分之零點(diǎn)五繳納；注冊資本超過1億元的、超過部分不再繳納。領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》的、設(shè)立登記費(fèi)為300元。變更登記事項(xiàng)的、變更登記費(fèi)為100元。公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將核準(zhǔn)登記的公司登記事項(xiàng)記載于公司登記簿上、供社會公眾查閱、復(fù)制。公告是登記注冊機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記程序的最后一個(gè)步驟。股份有限公司應(yīng)當(dāng)在其設(shè)立、變更、注銷登記被核準(zhǔn)后的30日內(nèi)發(fā)布設(shè)立、變更、注銷登記公告、并應(yīng)當(dāng)自公告發(fā)布之日起30日內(nèi)將發(fā)布的公告報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)備案。公司發(fā)布的設(shè)立、變更、注銷登記公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的內(nèi)容一致；不一致的、公司登記機(jī)關(guān)有權(quán)要求公司更正。吊銷《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《營業(yè)執(zhí)照》的公告由公司登記機(jī)關(guān)發(fā)布。5物業(yè)管理公司稅務(wù)登記物業(yè)管理公司和其他企業(yè)一樣須依法納稅、而稅務(wù)登記又是納稅人在開業(yè)、歇業(yè)前、以及經(jīng)營期間發(fā)生較大變動(dòng)時(shí)、向所屬當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理的一項(xiàng)必不可少的法定手續(xù)。1辦理稅務(wù)登記的要求（1）納稅義務(wù)人必須親自辦理稅務(wù)登記、以便直接明確和承擔(dān)登記責(zé)任。（2）納稅義務(wù)人須持有批準(zhǔn)開業(yè)部門的證件和工商行政管理部門核準(zhǔn)的工商企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營的副本。屬特種行業(yè)的、還須持有關(guān)部門的特業(yè)許可證。（3）納稅義務(wù)人必須按規(guī)定的辦理稅務(wù)登記的時(shí)限、申報(bào)辦理稅務(wù)登記手續(xù)。（4）納稅義務(wù)人須如實(shí)填寫登記的內(nèi)容、填寫的字跡要工整、清晰、填寫時(shí)應(yīng)用鋼筆或毛筆書寫。（5）審核、受理登記的稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅義務(wù)人的登記內(nèi)容、要全面認(rèn)真地審核、經(jīng)審核無誤后、予以登記、發(fā)給《稅務(wù)登記證》。2稅務(wù)登記表的內(nèi)容<BR>稅務(wù)登記表的內(nèi)容主要包括：（1）納稅人名稱、經(jīng)營地址或居住地址、主管部門、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、職工人數(shù)、預(yù)算級次、核算形式、所屬行業(yè)、批準(zhǔn)開業(yè)部門、開戶銀行等；（2）納稅人的注冊資金（包括固定資金和流動(dòng)資金）等；（3）納稅人的營業(yè)執(zhí)照（包括執(zhí)照名稱、執(zhí)照號碼、有效期限、發(fā)照日期）、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等；（4）納稅人的經(jīng)營方式、生產(chǎn)經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所占地面積等；（5）納稅人所屬非獨(dú)立核算的分支機(jī)構(gòu)或聯(lián)營機(jī)構(gòu)；（6）其他有關(guān)事項(xiàng)。3有關(guān)登記注意事項(xiàng)在申辦、填寫稅務(wù)登記表時(shí)、應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1）申辦稅務(wù)登記前、須做好各項(xiàng)開業(yè)準(zhǔn)備、履行開業(yè)的各種法定手續(xù)、將稅務(wù)登記表所要求的各項(xiàng)證件、材料準(zhǔn)備齊全、不得有任何疏忽和缺漏。（2）納稅義務(wù)人在填寫稅務(wù)登記表時(shí)、應(yīng)據(jù)實(shí)填寫、如有不明白之處、應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)申請人報(bào)送的各種申請文件、對稅務(wù)登記表的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審核、確認(rèn)無誤后、在表格上加蓋稅務(wù)機(jī)關(guān)印章、并向申請人簽發(fā)《稅務(wù)登記證》。（4）納稅人在填報(bào)稅務(wù)登記表、辦理稅務(wù)登記后、凡發(fā)生改變經(jīng)營方式或經(jīng)營范圍或稅務(wù)登記時(shí)所登記的應(yīng)納稅項(xiàng)目等、轉(zhuǎn)業(yè)或改組、分設(shè)或合并或聯(lián)營或遷移或歇業(yè)或停業(yè)或破產(chǎn)等變化之一者、均應(yīng)自有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)、向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理變更登記或重新登記或注銷登記手續(xù)。凡經(jīng)工商行政管理部門注銷或吊銷營業(yè)執(zhí)照的納稅人、應(yīng)一律向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理注銷稅務(wù)登記。三、物業(yè)管理公司的法律責(zé)任（一）法律責(zé)任概述法律責(zé)任可以分為三類：一類是刑事責(zé)任、另一類是民事責(zé)任、還有一類是行政責(zé)任。（1）根據(jù)《公司法》第十章“法律責(zé)任”中的規(guī)定、需要追究刑事責(zé)任的行為有下列幾種：①違反《公司法》規(guī)定、在辦理公司登記時(shí)虛報(bào)注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)取得公司登記、情節(jié)嚴(yán)重的；②公司的發(fā)起人、股東未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)、虛假出資、欺騙債權(quán)人和社會公眾、情節(jié)嚴(yán)重的；③公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告、情節(jié)嚴(yán)重的；④董事、監(jiān)事、經(jīng)理利用職權(quán)收受賄賂、其他非法收入或者侵占公司財(cái)產(chǎn)、挪用公司資金或者將公司資金借貸給個(gè)人、情節(jié)嚴(yán)重的；⑤其它危害社會情節(jié)嚴(yán)重行為。（2）承擔(dān)民事責(zé)任的方式有多種、根據(jù)我國《民法通則》第一百三十四條的規(guī)定、承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：1)停止侵害；2)排除妨礙；3)消除危險(xiǎn)；4)返還財(cái)產(chǎn)；5)恢復(fù)原狀；6)修理、重作、更換；7)賠償損失；8)支付違約金；9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；10)賠禮道歉。此外、人民法院在審理民事案件過程中、還可以予以訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、收繳進(jìn)行非法活動(dòng)的財(cái)物和非法所得、并可依法處以罰款、拘留。處罰有：①對登記過程中的違法行為的處罰違反《公司法》規(guī)定、在辦理公司登記時(shí)虛報(bào)注冊資本、提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)取得公司登記的、責(zé)令改正、對虛報(bào)注冊資本的公司、處以虛報(bào)注冊資本金額5％以上、10％以下的罰款；對提交虛假證明文件或者采取其他欺詐手段隱瞞重要事實(shí)的公司處一萬元以上、十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的、撤銷公司登記。②對制作虛假招股說明書等募集資金虛假出資的處罰③對抽逃出資擅自發(fā)行股票或者公司債券④承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的、沒收違法所得、處以違法所得一倍以上、五倍以下的罰款。因過失提供有重大遺漏的報(bào)告的、責(zé)令改正、情節(jié)較重的、處以所得收入一倍以上、五倍以下的罰款、并可由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。（二）法律責(zé)任的分述1.有限責(zé)任公司股東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任《公司法》針對有限責(zé)任公司的股東在不同情況下的違法行為、規(guī)定了二種民事責(zé)任。這二種民事責(zé)任是：（1）出資違約責(zé)任《公司法》在第二十五條中規(guī)定、有限責(zé)任公司在開辦過程中、股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額；股東不按公司章程繳納所認(rèn)繳的出資的、應(yīng)當(dāng)向已足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。（2）填補(bǔ)出資差額的責(zé)任《公司法》第二十八條規(guī)定、有限責(zé)任公司成立后、發(fā)現(xiàn)作為出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)額顯著低于公司章程所定價(jià)額的、應(yīng)當(dāng)由交付該出資的股東承擔(dān)補(bǔ)交其差額的責(zé)任、該股東不能補(bǔ)交的、由其他股東承擔(dān)連帶責(zé)任。2.股份有限公司的發(fā)起人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任《公司法》針對股份有限公司的發(fā)起人在不同的情況下的違法行為、規(guī)定了不同的民事責(zé)任。（1）《公司法》第九十七條中規(guī)定、股份有限公司不能成立的、發(fā)起人須對設(shè)立行為所產(chǎn)生的債務(wù)和費(fèi)用負(fù)連帶責(zé)任。（2）《公司法》在第八十六條、第九十一條、第九十七條中都規(guī)定、在公司不能成立時(shí)、發(fā)起人承擔(dān)返還股款并加付利息的責(zé)任。按照《公司法》的規(guī)定、發(fā)起人承擔(dān)返還股款的責(zé)任。（3）《公司法》第九十七條中規(guī)定、在公司設(shè)立過程中、由于發(fā)起人的過失致使公司的利益受到損害的、應(yīng)當(dāng)對公司承擔(dān)賠償責(zé)任。發(fā)起人在進(jìn)行設(shè)立活動(dòng)時(shí)、一定要從保護(hù)公司的利益出發(fā)、處處維護(hù)公司的利益不受非法侵害。如果發(fā)起人自己的過失、造成公司受到損害的、那么就必須對公司承擔(dān)賠償責(zé)任。四、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與分級管理相結(jié)合原則這一原則是管理層次與權(quán)限劃分的一條行之有效的重要原則、以便統(tǒng)一指揮、逐級負(fù)責(zé)、有效管理幅度適中、集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。2.合理分工與密切協(xié)作相統(tǒng)一原則物業(yè)管理公司各部門要有明確的分工和協(xié)作、要把公司的任務(wù)和目標(biāo)、進(jìn)行層層分解落實(shí)到每個(gè)部門和每個(gè)員工。要注意分工的合理性、分工與工作任務(wù)多少、工作量大小相匹配、能在一個(gè)崗位由一個(gè)人完成的責(zé)任、不分設(shè)兩個(gè)崗位、由兩個(gè)人去完成。分工過細(xì)或過粗都會影響工作效率。分工的同時(shí)要加強(qiáng)協(xié)作、協(xié)作分為縱向協(xié)作和橫向協(xié)作、縱向協(xié)作即搞好上下級之間的協(xié)作關(guān)系、橫向協(xié)作即搞好各部門、各崗位之間的協(xié)作關(guān)系。3.要立足管理、開拓經(jīng)營、走多元化道路物業(yè)管理要發(fā)展、必須走出一條多元化經(jīng)營的道路、來保證公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的拓展。（二）機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職權(quán)物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置通常包括公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)和對外作業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置、即管理層與作業(yè)層兩部分組成。香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。（如圖1-2所示）我們認(rèn)為這兩者都有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。根據(jù)公司自己的特點(diǎn)靈活選用適合自己的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式、不能犯文本主義的錯(cuò)誤、我們給出這兩種模式僅供借鑒。下面我們逐一介紹各個(gè)部門的崗位職責(zé)。1.股東會的職權(quán)。按照《公司法》的第三十八條的規(guī)定、有限責(zé)任公司的股東會具有以下職權(quán)：（1）決定方針計(jì)劃權(quán)（2）選舉更換董事權(quán)（3）選舉更換監(jiān)事權(quán)（4）審批董事會報(bào)告權(quán)（5）審批監(jiān)事會或者監(jiān)事報(bào)告權(quán)（6）審批預(yù)、決算方案權(quán)（7）資本增減決議權(quán)（8）決議轉(zhuǎn)讓出資權(quán)（9）合并、分立等事項(xiàng)決議權(quán)（10）修改章程權(quán)（11）決議發(fā)行債券權(quán)2.董事會的職權(quán)（1）負(fù)責(zé)召集股東會、并向股東會報(bào)告工作、提出建議方案。（2）執(zhí)行股東會決議。股東會是公司的最高決策機(jī)關(guān)、股東會所作出的有關(guān)公司業(yè)務(wù)方面的決議、只有公司的董事會才能執(zhí)行。（3）決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案。公司的經(jīng)營計(jì)劃是指公司內(nèi)部的短期的管理公司內(nèi)外業(yè)務(wù)的方向和目標(biāo)。（4）制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。（5）制訂公司的利潤分配方案或者彌補(bǔ)虧損方案。（6）制訂公司的增加或者減少注冊資本的方案。（7）擬訂公司的合并、分立變更公司的形式解散的方案。（8）董事會有權(quán)根據(jù)公司的情況、來確定具體的經(jīng)營的職能部門。（9）董事會有權(quán)聘任或者解聘公司的經(jīng)理或者根據(jù)經(jīng)理的提名、聘任或者解聘公司的副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、決定對其下屬的高級管理人員的報(bào)酬和支付方法。（10）制定公司的基本管理制度。董事長是董事會成員中最高的業(yè)務(wù)執(zhí)行人和法定代表人。董事任期由公司章程規(guī)定、但每屆任期不得超過三年。董事任期屆滿、連選可以連任。3.監(jiān)事會的職權(quán)有限責(zé)任公司、經(jīng)營規(guī)模較大的、設(shè)立監(jiān)事會、其成員不得少于三人。有限責(zé)任公司、股東人數(shù)較少和規(guī)模較小的、可以設(shè)一至二名監(jiān)事。董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。監(jiān)事的任期每屆為三年、連選可以連任。監(jiān)事會或者監(jiān)事行使下列職權(quán)：（1）檢查公司財(cái)務(wù)；（2）對董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督。（3）當(dāng)董事和經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)、要求董事和經(jīng)理予以糾正；（4）提議召開臨時(shí)股東會；勞動(dòng)人事管理勞動(dòng)人事管理文件檔案管理行政管理與會議組織對外聯(lián)絡(luò)與扶持工作處理業(yè)主投訴會計(jì)與出納各種費(fèi)用收繳與使用各類財(cái)務(wù)報(bào)表統(tǒng)計(jì)工作房屋維修與養(yǎng)護(hù)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)室內(nèi)裝修與監(jiān)督管理房產(chǎn)與租賃管理經(jīng)營業(yè)務(wù)的開拓與發(fā)展股東會董事會監(jiān)事會經(jīng)理、副經(jīng)理財(cái)務(wù)部辦公室房修部產(chǎn)業(yè)部后勤部培訓(xùn)部保安部綠化部保潔部環(huán)境衛(wèi)生園庭綠化管理安全與消防管理道路與車輛管理培訓(xùn)員工員工生活福利后勤生活圖1-1經(jīng)經(jīng)理室辦公室財(cái)務(wù)部管理部財(cái)務(wù)部勞動(dòng)人事部后勤部工程部清潔部保安部經(jīng)營部娛樂中心商場圖1-2（5）公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。監(jiān)事列席董事會會議。4經(jīng)理的職權(quán)根據(jù)《公司法》第一百一十九條的規(guī)定、行使下列職權(quán)：主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作、組織實(shí)施董事會決議；組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案；擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；擬訂公司的基本管理制度；制定公司的具體規(guī)定；提請聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；任免除應(yīng)由董事會聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；公司章程、董事會授予的其他職權(quán)。此外、經(jīng)理有權(quán)列席董事會會議。經(jīng)理一經(jīng)董事會任命、就應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：遵守公司章程、忠實(shí)履行職務(wù)、維護(hù)公司利益、不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利；不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入、不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)；不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給個(gè)人；不得將公司資產(chǎn)以其個(gè)人名義或者以其他個(gè)人名義開立賬戶存儲；不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保；不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)、或者從事?lián)p害本公司利益的活動(dòng)、有從事這種營業(yè)或者活動(dòng)的、所得收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有；除公司章程規(guī)定或者股東會同意外、不得同本公司訂立合同或者進(jìn)行交易；除依照法律規(guī)定或者經(jīng)股東會同意外、不得泄露公司秘密。經(jīng)理如果不履行上述義務(wù)、執(zhí)行職務(wù)時(shí)違反了法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定、給公司造成損害的、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。5辦公室的職責(zé)辦公室在總經(jīng)理的指導(dǎo)下處理公司的勞動(dòng)人事關(guān)系、文件檔案的管理、行政管理與會議組織召開。對外聯(lián)洽和接待工作、處理業(yè)主投訴、為了建立物業(yè)管理的正常秩序、促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。我們著重介紹一下行政工作的要點(diǎn)。（1）政策指導(dǎo)物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾、包括物業(yè)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)、也包括地區(qū)街道、居委和相關(guān)部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件、加強(qiáng)宣傳力度、通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關(guān)的法律知識。要培訓(xùn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員、使得大家學(xué)習(xí)物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。（2）行政立法根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則、根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策、針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題、擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。（3）協(xié)調(diào)服務(wù)對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)、對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時(shí)、要提供各種服務(wù)、包括政策咨詢、人才交流、培養(yǎng)、信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、登記備案手續(xù)等方面。（4）執(zhí)法監(jiān)督行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法、接受業(yè)主和有關(guān)各方的投訴、對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進(jìn)行行政監(jiān)督管理和處理。（5）市場調(diào)控通過地價(jià)、房價(jià)、稅收、信貸、服務(wù)費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)手段、來調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、扶助和培育物業(yè)管理市場、推動(dòng)其健康規(guī)范發(fā)展。6財(cái)務(wù)部職責(zé)（1）財(cái)務(wù)部職責(zé)范圍1)認(rèn)真執(zhí)行國家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和集團(tuán)公司財(cái)會規(guī)章制度、維護(hù)國家、單位、投資人、債權(quán)人等各方面的合法權(quán)益。2)制定本公司財(cái)務(wù)會計(jì)方面的規(guī)章制度。3)編制本公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃、并對計(jì)劃執(zhí)行情況按季度進(jìn)行分析和檢查。4)按月編制會計(jì)報(bào)表、及時(shí)準(zhǔn)確地為總經(jīng)理、投資者提供信息。5)按會計(jì)制度規(guī)定處理公司日常會計(jì)業(yè)務(wù)。6)發(fā)展同各金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系、積極籌措公司經(jīng)營和發(fā)展所需資金。7)加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系、合理、合法地計(jì)算、代扣并繳納本公司有關(guān)稅金。8)負(fù)責(zé)公司資金的管理、保障本公司資金安全高效地運(yùn)作。9)參與本公司投資管理、重點(diǎn)管理資金投入和利潤回收。10)負(fù)責(zé)本公司的各項(xiàng)審計(jì)工作。11)完成總經(jīng)理交辦的其他工作。（2）財(cái)務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1)安排財(cái)務(wù)部人員的崗位分工、及時(shí)布置工作、檢查其完成情況、并適時(shí)予以指導(dǎo)。2)負(fù)責(zé)制訂公司財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算制度、報(bào)請上級主管部門批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。3)負(fù)責(zé)編制公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃、并組織實(shí)施和檢查。4)負(fù)責(zé)組織公司的會計(jì)核算、及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)會計(jì)報(bào)表。5)在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)籌集并合理使用本公司的資金。6)參與重大經(jīng)營和投資項(xiàng)目可行性研究論證、參加其商務(wù)談判和合同擬定。7)參加有關(guān)的經(jīng)營管理會議、參與經(jīng)營決策。8)負(fù)責(zé)處理好同企業(yè)內(nèi)外各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系、特別是同銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門的關(guān)系。9)組織會計(jì)人員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)、參與對會計(jì)人員的考核、參與研究會計(jì)人員的任用和調(diào)配。10)完成公司的各項(xiàng)審計(jì)工作。11)完成總經(jīng)理交辦的其他事宜。（3）出納員崗位職責(zé)①按照現(xiàn)金管理制度和國家其他有關(guān)規(guī)定、負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付和登記現(xiàn)金日記賬、負(fù)責(zé)現(xiàn)金的管理、做到日清月結(jié)、錢賬相符。②按照銀行核算的要求和結(jié)算紀(jì)律規(guī)定、負(fù)責(zé)銀行日記賬的登記和管理、負(fù)責(zé)銀行票據(jù)的簽發(fā)與保管、負(fù)責(zé)及時(shí)與銀行對賬、月終編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。③負(fù)責(zé)公司員工工資、獎(jiǎng)金、各項(xiàng)津貼及勞保費(fèi)用的發(fā)放。7.其它部門的職責(zé)房修部負(fù)責(zé)房屋維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)裝修的設(shè)備管理。產(chǎn)業(yè)部負(fù)責(zé)經(jīng)營業(yè)務(wù)的開拓與發(fā)展、房產(chǎn)與租貨管理。保潔部負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督與管理。保安部負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)與消防安全管理、道路與車輛的停放管理。培訓(xùn)部負(fù)責(zé)培訓(xùn)員工的工作、使員工全面掌握工作。后勤部負(fù)責(zé)員工的后勤工作與員工的福利。第二節(jié)業(yè)主代表大會與管理委員會業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理組織是物業(yè)管理中的重要法律關(guān)系的主體。因此我們單獨(dú)用一節(jié)學(xué)習(xí)業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、管理委員會。一、業(yè)主代表大會一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主代表大會、代表成員由業(yè)主小組組成。（一）業(yè)主大會的召開住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到50％以上時(shí)、區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、但已經(jīng)入住業(yè)主中、有過半數(shù)以上股票權(quán)的業(yè)主決>定、可以推遲召開業(yè)主大會。業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會、未滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集、并每年至少召開一次管委會負(fù)責(zé)在會議召開大會前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。經(jīng)10％以上的業(yè)主提議、管委會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的決定、由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。投票方式為一房一票、一百平方米以上的非住宅房屋、每一百平方米的建筑面積為一票、一百平米以下的有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。（二）業(yè)主大會行使下列職權(quán)1.選舉、罷免管委會的組成人員；2.監(jiān)督管委會的工作；3.聽取和審查管委會的工作報(bào)告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)管委會章程。二、管委會新建住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后、由市建設(shè)委員會牽頭、有關(guān)主管部門參加、辦理交接手續(xù)、由所在區(qū)人民政府接受管理、市公共環(huán)境委員會監(jiān)督。住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立健全管委會。管委會是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)房管局指導(dǎo)下、由住宅小區(qū)所在街道辦事處成員、區(qū)房地產(chǎn)部門、房屋所有人、住戶、居委會等代表組成、代表和維護(hù)住宅小區(qū)房屋所有人和住戶的合法權(quán)益。有條件的住宅小區(qū)可逐步建立業(yè)主委員會。（一）管委會的組成與任期1.管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人、經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減、但最低不得少于五人。管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔(dān)任。管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名、負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。2.管委會每屆任期三年、管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職、管委會主任可以為專職。管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集、并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會召開會議時(shí)、可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。（二）管理委員會的權(quán)利1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3.采取公開招標(biāo)或其他方式、聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理、并與其簽訂委托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。前款第4.（三）管委會的義務(wù)1.根據(jù)房屋所有人和住戶的意見和要求、對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2.協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；3.接受住宅小區(qū)內(nèi)房屋所有人和住戶的監(jiān)督；4.接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。5.管委會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。（四）管委會章程管理委員會章程是管理委員會的行為準(zhǔn)則。是保障管理委員會達(dá)到其管理目標(biāo)的原則性文件。成立了管理委員會、必然要有一個(gè)章程。制定管理委員會章程、一般可以從以下幾個(gè)方面考慮：1.管理委員會成立的目的；2.管理委員會的宗旨；3.管理委員會的權(quán)利和義務(wù)；4.管理委員會成立的方法；5.管理委員會會議；6.管理委員會的任務(wù)；7.其它補(bǔ)充說明。根據(jù)這些原則、再考慮成立的管理委員會性質(zhì)、物業(yè)管理公司所管轄的物業(yè)類型、第一業(yè)主、業(yè)主（或使用人）、物業(yè)管理公司三方之間的關(guān)系等具體情況、便可制定出相應(yīng)的管理委員會章程。下面是××小區(qū)管理委員會章程。三、業(yè)主公約業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人、并不意味著可以隨心所欲地使用該物業(yè)。因?yàn)樵谝粋€(gè)物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)、眾多業(yè)主不論是出于工作還是生活的目的使用物業(yè)、都需要有安全便利的環(huán)境條件。為了實(shí)行有效的管理、也必須建立人人知曉、共同遵守的物業(yè)使用行為規(guī)范、以妥善協(xié)調(diào)好各業(yè)主間相鄰關(guān)系。使物業(yè)得到科學(xué)、合理、安全、有效的使用。業(yè)主公約就是這種認(rèn)識的產(chǎn)物。業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充、并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。（一）業(yè)主公約的法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：1.我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方、應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神、正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。”2.建設(shè)部1989年第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕、必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門的要求、并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則、正確處理毗連關(guān)系?！钡?條規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設(shè)施等、應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！睒I(yè)主公約正是依據(jù)這些法律規(guī)定由全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則、是實(shí)行自治管理的重要表現(xiàn)形式。（二）業(yè)主公約的特點(diǎn)1.公約主體是全體業(yè)主。在我國、盡管各地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同、但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體——業(yè)主（代表）大會。2.公約客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為、是基于物權(quán)而派生的客觀行為、即可以做什么、不可以做什么、應(yīng)該怎樣做等。3.公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定、其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容、也有社會公共道德的內(nèi)容。4.公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效、對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。5.公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識與行為的把握。根據(jù)上述特點(diǎn)、可以看出、業(yè)主公約的實(shí)質(zhì)是在合法前提下、以民事約定形式對業(yè)主與非業(yè)主使用人行為的一種自律性的約束機(jī)制。通過這種約束機(jī)制、使業(yè)主和非業(yè)主使用人在社會公德與法律規(guī)范等方面對自己的行為實(shí)現(xiàn)自我控制和約束。當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人違反合約時(shí)、應(yīng)承擔(dān)違約的相應(yīng)的民事責(zé)任。必要時(shí)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可依據(jù)公約、對違約人提起民事訴訟。（三）業(yè)主公約訂立的原則1.合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定、不得相抵觸。2.整體性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行、當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一的情況下、應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo)、個(gè)人服從全體、少數(shù)服從多數(shù)。3.民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式、即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、反映全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。（四）業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充、經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報(bào)行政主管部門備案。以深圳市為例、按其《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；2.公共場所及公用設(shè)施狀況；3.業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；4.業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；5.業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；6.業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；7.住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；9.違反業(yè)主公約的責(zé)任；10.其他有關(guān)事項(xiàng)。第三節(jié)物業(yè)管理公司管理運(yùn)作機(jī)制范例精解范例一××小區(qū)業(yè)主管理委員會章程第一章總則第一條××小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）是住宅區(qū)內(nèi)房屋業(yè)主（含房屋使用人）為了加強(qiáng)住宅區(qū)管理、自愿成立的組織、依據(jù)本章程開展活動(dòng)并行使權(quán)利和義務(wù)。第二條管委會的宗旨是：支持、配合、監(jiān)督管理部門搞好住宅區(qū)管理；代表業(yè)主的利益、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益、開展各種有益于居民身心健康的活動(dòng)、建設(shè)文明住宅區(qū)。第三條××住宅小區(qū)住宅區(qū)的房屋業(yè)主均屬管委會會員、有履行會章的權(quán)利和義務(wù)、并從政治、經(jīng)濟(jì)等方面給予管委會支持和幫助。第四條管委會是由會員推選的常設(shè)組織、是業(yè)主表達(dá)愿望和意志的代表、負(fù)有對外聯(lián)系和組織業(yè)主的責(zé)任。第二章組織機(jī)構(gòu)第五條首屆管委會由物業(yè)管理公司出面組織、管委會委員由會員代表大會選舉產(chǎn)生。多層樓宇以每一樓梯口為單位推選出代表一名、高層樓宇每10～15戶推選代表一名。管委會委員候選人從代表中推選。第六條管委會由7～11人組成、設(shè)會長一名、副會長1—2名、執(zhí)行秘書一名。執(zhí)行秘書協(xié)助會長工作、并負(fù)責(zé)決議的執(zhí)行。執(zhí)行秘書由物業(yè)管理公司人員擔(dān)任。第七條當(dāng)選的委員須有代表半數(shù)以上的贊同。管委會每屆任期兩年、委員可連選連任。管委會委員任職期間、委員缺額應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選。第八條會員代表大會每年開會一次、特殊情況可隨時(shí)召開。代表大會的主要任務(wù)是：一、聽取會員的意見或建議；二、研究決定涉及業(yè)主利益的重大