房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，但發(fā)展十分迅速。從我國(guó)房地產(chǎn)融資歷程來(lái)看，房地產(chǎn)真正進(jìn)入融資階段是在1998年以后，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購(gòu)房按揭的啟動(dòng)，大量的購(gòu)房者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購(gòu)房者依賴銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房。因此，短短幾年時(shí)間，我國(guó)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與個(gè)人購(gòu)房貸款余額大幅增長(zhǎng)，僅以四大國(guó)有商業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為例，1999年末全國(guó)四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額為億元，工商銀行個(gè)人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達(dá)3158億元。迅速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

資金來(lái)源渠道單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費(fèi)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。

房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之，我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)策建議

加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國(guó)必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國(guó)際金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強(qiáng)化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機(jī)制、內(nèi)部約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。同時(shí)，打破價(jià)格雙軌制，建立統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動(dòng)的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。要解決目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過(guò)度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開(kāi)辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場(chǎng)上直接融資；積極引導(dǎo)國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，拓寬我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道等。

積極建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，保證房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，由政府支持組建住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房提供擔(dān)保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，又可以增加房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，實(shí)現(xiàn)多元化、全方位的服務(wù)。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動(dòng)性的根本途徑，是開(kāi)拓房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)富有創(chuàng)造性的制度和工具創(chuàng)新。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。

完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn)，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)—流通—銷(xiāo)售全過(guò)程金融資本化、專(zhuān)業(yè)化、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有效控制下的資本利潤(rùn)最大化。

加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)主體行為。遵照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、住房公積金、住房金融市場(chǎng)的運(yùn)作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供法律保障。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，它是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門(mén)籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強(qiáng)，由此我國(guó)初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)不僅通