住房市場研究框架及長三角區(qū)域概覽

內(nèi)容目錄TOC\o"1-2"\h\z\u中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化，亟需區(qū)域研究 5住房市場研究框架及供需分析 5中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化新階段 7長三角經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、地產(chǎn)表現(xiàn)均優(yōu)于全國整體 9長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在高基數(shù)下仍能與全國水平同步 9長三角房地產(chǎn)量價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于全國，土地出讓金收入韌性強(qiáng) 11核心城市對人口的吸引力增強(qiáng)，商品住宅銷售占比持續(xù)提升 13長三角核心城市基本面雖有差異，但趨勢相同 15宏觀基本面：上海GDP總量、建成區(qū)占比、面積生產(chǎn)效率均第一 15地產(chǎn)基本面：新房改善屬性強(qiáng)于二手，住宅用地成交溢價(jià)率收窄 18總結(jié)及投資建議 24圖表目錄圖住房市場供需框架 5圖中國歷年城鎮(zhèn)人口增量和總?cè)丝谠隽?6圖中國歷年新開工及商品住宅銷售情況 6圖中國歷年住宅竣工套數(shù)（萬套） 6圖中國人均住宅建筑面積（平方米） 6圖中國歷年人口年齡結(jié)構(gòu) 7圖中國歷年出生人口（萬人） 7圖中國各主要省份2021年常住人口及GDP總量 8圖中國各主要省份2021年常住人口及商品住宅銷售金額 9圖長三角地區(qū)歷年人口及GDP占全國的比重 10圖長三角地區(qū)歷年人均GDP與全國水平對比 10圖長三角地區(qū)歷年各省市GDP增速與全國水平對比 10圖長三角地區(qū)歷年人口增量與全國對比 10圖長三角地區(qū)歷年人口自然增長量與全國對比 10圖長三角地區(qū)歷年人口自然增長量與人口總增量對比 10圖長三角地區(qū)歷年商品住宅銷售額及面積占全國比重 11圖長三角地區(qū)歷年商品住宅銷售均價(jià)與全國水平對比 11圖長三角地區(qū)各省市商品住宅銷售金額占比 11圖長三角地區(qū)各省市商品住宅銷售均價(jià)對比 11圖長三角地區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重 12圖長三角各省市國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重 12圖中國2021-2022年住宅用地出讓金收入TOP20城市（單位：億元） 12圖長三角核心城市人口及GDP占長三角全區(qū)的比重 13圖長三角核心城市人口增量對比長三角全區(qū)人口增量 13圖長三角地區(qū)各省市人口增量（萬人） 14圖長三角地區(qū)各省市自然增長人口（萬人） 14圖長三角各核心城市GDP占比，2022 14圖長三角各核心城市人口占比，2022 14圖長三角核心城市商品住宅銷售額及面積占全區(qū)比重 15圖長三角核心城市商品住宅銷售均價(jià)對比全區(qū)均價(jià) 15圖長三角各核心城市商品住宅銷售金額占比，2022 15圖長三角各核心城市商品住宅銷售面積占比，2022 15圖長三角各核心城市GDP（單位：億元），2022 16圖長三角各核心城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重，2021 16圖長三角各核心城市常住人口（單位：萬人），2022 16圖長三角各核心城市人均GDP（單位：萬元/人），2022 16圖長三角各核心城市城鎮(zhèn)人口占比，2021 17圖長三角各核心城市戶籍人口占比，2021 17圖長三角各核心城市建成區(qū)面積/土地面積，2021 18圖長三角各核心城市GDP/建成區(qū)（億元/平方公里），2021 18圖長三角各核心城市商品住宅銷售面積（萬㎡），2022 19圖長三角各核心城市商品住宅銷售均價(jià)（萬元/㎡），2022 19圖歷年長三角各核心城市商品住宅銷售面積（萬㎡） 19圖歷年長三角各核心城市商品住宅銷售均價(jià)（萬元/㎡） 19圖長三角各核心城市新房成交套數(shù)（萬套），2022 20圖長三角各核心城市二手房成交套數(shù)（萬套），2022 20圖長三角各核心城市新房套均成交面積（㎡），2022 21圖長三角各核心城市二手房套均成交面積（㎡），2022 21圖長三角各核心城市二手房/新房成交套數(shù)，2022 21圖長三角各核心城市二手房/新房套均成交面積，2022 21圖長三角各核心城市住宅用地成交建面（萬㎡），2022 22圖長三角各核心城市住宅用地出讓金（億元），2022 22圖長三角各核心城市住宅用地樓面價(jià)（元/㎡），2022 22圖長三角各核心城市住宅用地成交溢價(jià)率，2022 22圖歷年長三角各核心城市住宅用地成交建面（萬㎡） 23圖歷年長三角各核心城市住宅用地成交建面/銷售面積 23圖歷年長三角各核心城市住宅用地樓面價(jià)（元/㎡） 23圖歷年長三角各核心城市住宅用地貨地比 23圖歷年長三角各核心城市住宅用地出讓金（億元） 23圖歷年長三角各核心城市住宅用地成交溢價(jià)率 23表頭部房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)投資布局策略 8表長三角各核心城市落戶政策 17表長三角各核心城市限購政策 20中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化，亟需區(qū)域研究住房市場研究框架及供需分析房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，不能與土地分離，具有鮮明的地區(qū)屬性，而且行業(yè)基本面與所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)、金融政策密切相關(guān)，具有顯著的周期波動(dòng)性。廣義上，房地產(chǎn)行業(yè)包括住宅、商業(yè)、倉儲(chǔ)等不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)運(yùn)營；狹義上，則主要指滿足居民居住需求的住宅體系。本文中，我們主要討論民生相關(guān)性最強(qiáng)的狹義住宅主體。首先，從供需兩端分析影響住房市場量價(jià)的主要因素。整體來說，住房市場供需關(guān)系中，需求端占主導(dǎo)；而在需求端中，新增城鎮(zhèn)人口的居住剛需又占主導(dǎo)。住房市場的供給分新建住房和存量住房兩類：（1）新建房屋供給主要來自于房企開發(fā)的商品住宅，也有部分政府主導(dǎo)建設(shè)的保障房。（2）存量住房則由個(gè)人、企業(yè)或者政府持有，可供交易或租賃。住房市場的需求主要分三類：（1）新進(jìn)城人口的居住剛需，至于需求的滿足方式是租賃還是交易，與該群體的支付能力有關(guān)。（2）存量城鎮(zhèn)人口的主動(dòng)改善置換，一方面為增加居住面積，另一方面為提升居住品質(zhì)。（3）存量房被動(dòng)拆除換居，主要是房屋建造年限過長、設(shè)施老化的小區(qū)，存在安全隱患。圖1：住房市場供需框架資料來源：整理近三十年來，新進(jìn)城人口催生了巨大的居住需求，而迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度又提升了新進(jìn)城群體的支付能力。中國龐大的人口基本盤和極低的城鎮(zhèn)化率基數(shù)共同造就了世界史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)人口增量。從1949年到2021年，中國的城鎮(zhèn)化率從11提升至65，8.61996-20192000GDP1991-20157以上，其中半數(shù)年份達(dá)到10以上的高速增長。若以1978年為基數(shù)100不變價(jià)口徑衡量，至2021年中GDP42GDP281978年的58降至2021年的29，居民收入可支配程度大幅提升。1999-2020年中國商品住宅竣工套數(shù)累計(jì)1.15億套其中有60是在2010年后20202010700042201011/鎮(zhèn)/鄉(xiāng)村37/42/4720107/10/15圖2：中國歷年城鎮(zhèn)人口增量和總?cè)丝谠隽抠Y料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖3：中國歷年新開工及商品住宅銷售情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖中國歷年住宅竣工套數(shù)（萬套） 圖中國人均住宅建筑面積（平方米）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化新階段中國過去幾十年持續(xù)較高的城鎮(zhèn)人口增量水平受到總?cè)丝谠黾蛹俺擎?zhèn)化率提升這兩個(gè)引擎的雙重帶動(dòng)，而當(dāng)前這兩個(gè)引擎的威力正逐漸削弱。2017152022年城鎮(zhèn)化率已達(dá)65年均提升1個(gè)百分點(diǎn)而發(fā)達(dá)國家平均為80。中國總和生育率1.32022100014-64歲人口占比從2010年峰值75降低至2021年的68老齡化程度進(jìn)一步加深，65歲及以上人口占比從2010年的9提升至2021年的14購房主力的青壯年群體逐漸萎縮，而婚育是剛需置業(yè)最重要的動(dòng)因。圖中國歷年人口年齡結(jié)構(gòu) 圖中國歷年出生人口（萬人）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理但即便如此，中國的住房銷量在2022年出現(xiàn)的斷崖式下跌現(xiàn)象也是不尋常的，仍有進(jìn)階性人口流動(dòng)和住房改善兩個(gè)重大的住房需求支撐房地產(chǎn)銷售體量。中國不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鎮(zhèn)家庭戶人均住房的建筑面積和質(zhì)量分布不均衡，品質(zhì)待改善空間仍較大。從全國范圍來看截至2020年城鎮(zhèn)家庭戶中仍有15人均住房建筑面積低于20平米、28住在2000年前建造的住房中、70住在沒有電梯設(shè)施的房屋中。其實(shí)“春江水暖鴨先知”，頭部房企在2016-2018年下沉階段普遍拿到高價(jià)地，2018地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的投資布局策略從全國化布局轉(zhuǎn)向聚焦深耕核心城市和城市群周邊。未來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展不再是全國一盤棋，而會(huì)出現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)分化，新建住房將集中于經(jīng)濟(jì)增長快、人口流入的高能級城市、都市圈、城市群。分析各家房企長期深耕和戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)城市基本面，有助于我們判斷公司未來的發(fā)展?jié)摿?。?：頭部房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)投資布局策略房企 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)投資布局策略公司始終聚焦核心城市，區(qū)域深耕效果持續(xù)顯現(xiàn)，競爭優(yōu)勢不斷強(qiáng)化。2022年，公司重點(diǎn)布局

的38城銷售貢獻(xiàn)為86，珠三角、長三角銷售貢獻(xiàn)為56，公司面對城市分化持續(xù)、有效市場邊界收縮的特點(diǎn)劃定有效投資邊界堅(jiān)持聚焦“核心城市+城市群城拓展金額占比98。年，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94和90。202287，新增土儲(chǔ)中一二線城市投資占比92。中國海外發(fā)展 公司長期聚焦主流城市、主流地段，投資布局優(yōu)勢彰顯。順應(yīng)市場分化加大的趨勢，公司進(jìn)一步強(qiáng)化聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2022年公司新增貨值中北上廣深四個(gè)一線城市占比48。龍湖集團(tuán) 公司始終堅(jiān)定看好房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)10萬億量級的支柱產(chǎn)業(yè)，首先要做好城市聚焦，業(yè)務(wù)布局回歸一線及主力二線在內(nèi)的重點(diǎn)城市核心區(qū)域2022年公司新增土儲(chǔ)中長三角區(qū)域占52。公司堅(jiān)持“收斂聚焦、精準(zhǔn)高效”的投資策略，重點(diǎn)聚焦一二線城市的核心板塊，鞏固在核心綠城中國華發(fā)股份

城市的市場地位。2022年，公司一二線城市銷售額占比提升至85，長三角區(qū)域占比63；而新增貨值中，杭州、北京和上海三城占比高達(dá)82，一二線城市貨值占比達(dá)92。資料來源：公司公告，整理GDP圖8：中國各主要省份2021年常住人口及GDP總量資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖9：中國各主要省份2021年常住人口及商品住宅銷售金額資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理由于長三角地區(qū)集中分布了若干特大城市和大城市，集聚形成了龐大、多核心、多層次的城市集團(tuán)，即為長三角城市群。例如上海大都市圈、南京都市圈、杭州都市圈等均屬于長三角城市群。3620222.37GDP293.6萬億元，以不到4的國土面積和17的人口占比貢獻(xiàn)了全國24的經(jīng)濟(jì)總量，并銷售了全國31的商品住宅?；谝陨戏治觯覀兺瞥鲩L三角經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、地產(chǎn)表現(xiàn)均優(yōu)于全國整體長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在高基數(shù)下仍能與全國水平同步GDPGDP12.3/GDP8.6/人。GDP1.5GDPGDP且在2022年全國總?cè)丝谶~入負(fù)增長階段后，長三角人口仍保持正增長。歷年來，長三角地區(qū)人口增量占全國增量的比重均超過20，高于人口存量占比，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)2019年上海、浙江、江蘇、安徽人口占長三角比重分別為10、28、36、26。圖長三角地區(qū)歷年人口及GDP占全國的比重 圖長三角地區(qū)歷年人均GDP與全國水平對比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖長三角地區(qū)歷年各省市GDP增速與全國水平對比 圖長三角地區(qū)歷年人口增量與全國對比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖長三角地區(qū)歷年人口自然增長量與全國對比 圖長三角地區(qū)歷年人口自然增長量與人口總增量對比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理長三角房地產(chǎn)量價(jià)表現(xiàn)優(yōu)于全國，土地出讓金收入韌性強(qiáng)。2022年，長三角商品住宅銷售金額占比達(dá)到31，遠(yuǎn)超出長三角地區(qū)的人口占（17和GDP占（242022年長三角商品住宅銷售面積占比達(dá)到全國總量的21，歷年趨勢與銷售金額變化基本一致。2022年長三角商品住宅銷售均價(jià)為1.5萬元/㎡，同比+2而全國均價(jià)為1.0萬元/㎡，同比-2，可見長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對穩(wěn)健。長三角水平住宅1.3-1.52017長三角均價(jià)/1.3320221.50圖長三角地區(qū)歷年商品住宅銷售額及面積占全國比重 圖長三角地區(qū)歷年商品住宅銷售均價(jià)與全國水平對比資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理分省市來看，上海市的商品住宅銷售均價(jià)始終處于長三角地區(qū)的最高水平，且與其他地區(qū)差距持續(xù)拉大。20224.4/㎡，約為全國平均水平1.0/4.41.5/2.92.0萬元/1.3/㎡，始終低于長三角0.77/㎡，也是長三角地區(qū)唯一低于全國均價(jià)的省份。圖長三角地區(qū)各省市商品住宅銷售金額占比 圖長三角地區(qū)各省市商品住宅銷售均價(jià)對比資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理38.4較2021年提升了4.0個(gè)百分點(diǎn)國有土地使用權(quán)出讓除住宅用地以外，還包括商服用地、產(chǎn)業(yè)用地等，由于財(cái)政部公布數(shù)據(jù)并未更細(xì)拆分，202220212021TOP20820221020221/2/4/8/14各城市住宅用地出讓金收入背后反映的是城市開發(fā)空間和房企投資信心，可見長三角核心城市已穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)房企糧倉地位。圖長三角地區(qū)國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重 圖長三角各省市國有土地使用權(quán)出讓收入占全國比重資料來源：國家財(cái)政部，各地財(cái)政單位，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理圖22：中國2021-2022年住宅用地出讓金收入TOP20城市（單位：億元）資料來源：中指研究院，整理核心城市對人口的吸引力增強(qiáng)，商品住宅銷售占比持續(xù)提升對比經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、常住人口總量等指標(biāo)并綜合考慮省內(nèi)優(yōu)勢城市及省會(huì)地位，（省會(huì)55.0202250.69GDP11.6萬億元、銷售商品住宅共1.7萬億元，以不到全區(qū)14的占地面積和29的人口占比貢獻(xiàn)了全區(qū)40的經(jīng)濟(jì)總量、并銷售了全區(qū)46的商品住宅。GDP200642.62.5pct至2022年的40.1，說明核心城市以外的地區(qū)發(fā)展速度更快，區(qū)域發(fā)展更加均衡。其中，2022GDP15.48.36.55.84.1分別較2006年變動(dòng)了-4.4-0.9、0、+0.7、+2.0可見核心城市也有分化，GDP但人口聚集至高能級城市的趨勢卻越來越明確。2022住人口為6910萬人，較2006年增長46，而長三角全區(qū)人口僅增長14。長三角核心城市人口占比由2006年的22.8上升6.4pct至2022年的29.2，10.45.45.2、4.1、4.0，分別較2006年變動(dòng)了+1.0、+1.6、+1.5、+1.8、+0.5個(gè)百分點(diǎn)，所有核心城市對區(qū)內(nèi)人口的凝聚力均提升。2007-201111101119年期間，核心城市人口增量明顯放緩，約占全區(qū)增量的20左右。2018-2020意味著對比區(qū)內(nèi)各省市人口增量和自然增長量，可見浙江對外地人口的吸引力最強(qiáng)，而上海、江蘇的人口流入明顯放緩，安徽是長三角區(qū)域內(nèi)主要被虹吸的對象。圖長三角核心城市人口及GDP占長三角全區(qū)的比重 圖長三角核心城市人口增量對比長三角全區(qū)人口增量資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理圖長三角地區(qū)各省市人口增量（萬人） 圖長三角地區(qū)各省市自然增長人口（萬人）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，整理圖長三角各核心城市GDP占比，2022 圖長三角各核心城市人口占比，2022資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理相比于人口、GDP2015201720156和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》并制定三年計(jì)劃，即在2015-20171800（其中20155801060（2015432其中三四線2012-2015502017年降至36但隨著棚改力度下降房企重回一二線占比在2022年提升至46。其中上海、杭州、蘇州、南京、合肥占比分別為19、11、5、65銷售面積占比的變動(dòng)趨勢與銷售金額基本一致，2022年為23其中上海、杭州、蘇州、南京、合肥占全區(qū)的比重分別為7、5、3、3、5。2012-20151.52016長三角核心城市均價(jià)與全區(qū)均價(jià)的差異逐漸拉大。20223.0/1.5/2圖長三角核心城市商品住宅銷售額及面積占全區(qū)比重 圖長三角核心城市商品住宅銷售均價(jià)對比全區(qū)均價(jià)資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理圖長三角各核心城市商品住宅銷售金額占比，2022 圖長三角各核心城市商品住宅銷售面積占比，2022資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理長三角核心城市基本面雖有差異，但趨勢相同GDP總量、建成區(qū)占比、面積生產(chǎn)效率均第一鑒于長三角地區(qū)的五大核心城市以不到全區(qū)14的占地面積和29的人口占比貢獻(xiàn)了全區(qū)40的經(jīng)濟(jì)總量并銷售了全區(qū)46的商品住宅深度了解五大核心城市是深度了解長三角地區(qū)的關(guān)鍵。在五大核心城市中，上海是唯一的直轄市，且不論是常住人口規(guī)模、GDP我們以上海為標(biāo)桿，5GDP即使都是核心城市，GDP2022GDP4.5GDP2.4GDP1.9、1.7GDP1.22021產(chǎn)業(yè)占GDP比重為73最高，杭州占比為68，南京、合肥緊隨其后分別為62和60蘇州作為唯一沒有省會(huì)屬性的核心城市第三產(chǎn)業(yè)占比僅為51。GDP：GDPGDP2022247612911238963萬、949GDP2022GDP18.618.017.815.112.5GDP12.3圖長三角各核心城市GDP（單位：億元），2022 圖長三角各核心城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重，2021資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理圖長三角各核心城市常住人口（單位：萬人），2022 圖長三角各核心城市人均GDP（單位：萬元/人），2022資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理80-90區(qū)間其中上海89位列第一但上海的戶籍人口占比僅為60，僅略高于蘇州的59。我們認(rèn)為戶籍人口占比與落戶政策的松緊及必要性有關(guān)。首先，從落戶政策分析，上海作為超大城市，落戶政策最嚴(yán)苛，常住人口自20142450-25002019《2019圖長三角各核心城市城鎮(zhèn)人口占比，2021 圖長三角各核心城市戶籍人口占比，2021資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理表2：長三角各核心城市落戶政策城市 落戶政策72②留學(xué)生落戶：學(xué)校榜單0-50名直接落戶、51-100名半年落戶不看社?；鶖?shù)、國外高水平大上海 學(xué)博士畢業(yè)生直接落戶，其余均有繳納一定時(shí)間社保基數(shù)的要求。③人才引進(jìn)：對學(xué)歷、單位、社保個(gè)稅基數(shù)等有一定要求。④居轉(zhuǎn)戶：除張江臨港重點(diǎn)企業(yè)外，至少滿足5年居住證+5年社保及一定倍數(shù)的社?；鶖?shù)。⑤投靠落戶：根據(jù)配偶學(xué)歷、身份等有不同要求，結(jié)婚滿5年起步。父母原則上不能投靠落戶。45②職稱技能落戶：45周歲以下具有技師及以上職業(yè)資格（或職業(yè)技能等級二級及以上證書）、35周歲以下具有高級工職業(yè)資格（或職業(yè)技能等級三級證書），在市區(qū)工作且已由工作單位正杭州 常繳納6個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)（不含補(bǔ)繳），并在市區(qū)有合法穩(wěn)定住所的技能人才可落戶。③居住證積分落戶：原則上經(jīng)審核居住證積分滿100分均可落戶。④投靠落戶：父母投靠子女落戶需滿足一定條件。⑤全面放開縣域落戶：在桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）建立以合法穩(wěn)定住所或合法穩(wěn)定就業(yè)為條件的經(jīng)常居住地登記戶口制度。35645蘇州 以上人員可享受“先落戶，后就業(yè)”政策。②積分落戶：在吳江區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)積分滿400分，同時(shí)在現(xiàn)居住地所屬市區(qū)或者縣級市區(qū)域內(nèi)參加社會(huì)保險(xiǎn)、連續(xù)居住一年以上，即可落戶。③投靠落戶：夫妻投靠、子女投靠、父母投靠滿足一定條件即可落戶。④部分區(qū)域放開落戶：張家港、常熟、太倉和昆山4縣市不用積分逐步放開落戶。45（含同等學(xué)歷的留學(xué)歸國人員非全日制研究生連續(xù)繳納6個(gè)月以上本市城鎮(zhèn)職工社保的40周歲以下大專學(xué)歷畢業(yè)生，南京 具有中級及以上專業(yè)技術(shù)資格人員及具有三級及以上國家職業(yè)資格（技能類）人員均可落戶。12罪記錄、累計(jì)積分達(dá)到100分，即符合落戶條件。①人才落戶：凡自愿來我市工作的高校應(yīng)屆畢業(yè)生、職業(yè)院校（含技工院校）應(yīng)屆畢業(yè)生、留40（國家職業(yè)合肥 資格三級）及以上高技能人才；高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才、碩士研究生以上學(xué)歷人才，暫未落實(shí)工作單位的，可以先行落戶。②投靠落戶：已落戶城鎮(zhèn)的人員，父母、配偶、未婚子女可以投靠遷移，購買房屋、投資納稅等不作為落戶限制條件。資料來源：各地政府官網(wǎng)，整理城市總土地面積的比例最高，為20，南京緊隨其后為13，蘇州9位列第三，杭州為5，有部分原因是全市丘陵山地占總面積的66，不如以平原為主的蘇滬城市容易擴(kuò)展城區(qū)面積，合肥為4表現(xiàn)稍弱一些。GDP2021GDP34.8/平方公里29.5/平方公里，而杭州、合肥分別為22.6和22.5億元/平方公里，南京最低為28.8億元/平方公里。圖長三角各核心城市建成區(qū)面積/土地面積，2021 圖長三角各核心城市GDP/建成（億元/平方公里資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，整理地產(chǎn)基本面：新房改善屬性強(qiáng)于二手，住宅用地成交溢價(jià)率收窄上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)最穩(wěn)健，新房承接改善、二手承接剛需客群的趨勢明顯我們先對比長三角各核心城市的商品住宅銷售表現(xiàn)。由于常住人口基數(shù)大、居民支付能力強(qiáng)、虹吸全國高凈值人群等多重優(yōu)勢，2022年，上海商品住宅銷售面積（1562（4.4/㎡2022（1238（1.3/㎡（1168（3.4/㎡僅次于上海。（7922.8/㎡（7582.5萬元/㎡）。2018由于統(tǒng)計(jì)時(shí)對縣市范圍和住宅類型的計(jì)入?yún)^(qū)別，中指研究院的蘇州商品住宅銷售面積明顯低于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)口徑，但趨勢一致。20221861，與中指研究院口徑的同比降幅一致。本文中，若無特殊說明，蘇州數(shù)據(jù)均引用中指研究院口徑。圖長三角各核心城市商品住宅銷售面積萬㎡），2022 圖長三角各核心城市商品住宅銷售均（萬元/㎡資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理2020-2022我們拉出各核心城市2018-2022年的商品住宅成交指標(biāo)觀察趨勢。銷售面積（均采用統(tǒng)計(jì)局口徑）：除上海同比+52022年均同比下降南京杭州合肥蘇州同比分別為-42-40-21、-11但蘇州和合肥2022年的銷售面積至少還是超過了2018-2019年的水平，而南京和杭州的銷量下滑更厲害。銷售均價(jià)（蘇州采用中指院口徑）：2022+5南京均價(jià)保持不變但合肥蘇州同比分別為-7-5從趨很明顯，在長三角核心城市中，上海商品住房市場表現(xiàn)最穩(wěn)健。圖歷年長三角各核心城市商品住宅銷售面積（萬㎡） 圖歷年長三角各核心城市商品住宅銷售均價(jià)（萬元/㎡）資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理 資料來源：各地統(tǒng)計(jì)局，中指研究院，整理表3：長三角各核心城市限購政策城市 限購政策①限購區(qū)域：全市，僅臨港情況特殊（非滬籍購房由家庭調(diào)整為個(gè)人，社保年限由5年縮短至上海 3年；外地單身+該區(qū)工作1年以上，可在劃定范圍內(nèi)購房）；12非滬籍已婚若社保滿五年原則上限購1套。①限購區(qū)域：錢塘區(qū)、富陽區(qū)、臨平區(qū)、臨安區(qū)全域限購放寬，蕭山區(qū)、余杭區(qū)部分鎮(zhèn)街限購放寬，其余地區(qū)限購。②限購情況：（1）二手房：杭州全境戶籍限購1套，在此基礎(chǔ)上，已婚+落戶滿5年，限購2杭州 套已婚+落戶滿5年+三孩限購3套外地戶籍+個(gè)稅或社保12個(gè)月限購1套新房：5125241512落戶滿2年+限購區(qū)社保24個(gè)月，限購1套；外地戶籍+社?；騻€(gè)稅48個(gè)月，限購1套。①限購區(qū)域：常熟、張家港不限購，吳江、昆山、太倉外地戶籍首套房不限購，其余地區(qū)限購。②限購條件：非本市戶籍居民家庭，在蘇州姑蘇區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)范圍136蘇州 所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明（2022年5月11日起實(shí)施）。31（3）外地戶籍人才家庭或有人才編碼的，等同于本地戶籍，可購3套；（4）上海、嘉善戶口可在吳江汾湖買3套；外地人賣掉首套房后，2年內(nèi)無需社?；騻€(gè)稅可復(fù)購1套。①限購區(qū)域：高淳、六合、溧水、浦口四區(qū)，本地戶籍不限購，外地戶籍原則上限購1套；南京 玄武區(qū)紅山新城等城市外圍人才集聚板塊在現(xiàn)行購房政策基礎(chǔ)上增購1套其余地區(qū)限購。②限購情況：本地戶籍單身原則上限購1套；本地戶籍已婚、離異原則上均限購2套；有6011①限區(qū)務(wù)湖區(qū)山河區(qū)陽新區(qū)開（含橋業(yè)；合肥 ②限購情況：市區(qū)戶籍原則上限購2套（僅指新房）；四縣一市（肥東、肥西、長豐、廬江、巢湖）戶籍和外地戶籍原則上限購1套（包括新房和二手房）。資料來源：各地政府官網(wǎng)，整理從成交量看，上海在二手房交易市場比新房更具有碾壓性優(yōu)勢。我們對比各個(gè)核心城市剔除保障房的新建商品房成交套數(shù)和二手房成交套數(shù)，可見半數(shù)城市已步入存量交易時(shí)代，如上海二手房/0.60.9尚以新房增量交易為主。圖長三角各核心城市新房成交套數(shù)（萬套），2022 圖長三角各核心城市二手房成交套數(shù)（萬套），2022資料來源：中指研究院，各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：中指研究院，整理從套均成交面積來看，二手房的套均成交面積明顯低于新房。上海由于高房價(jià)對總價(jià)承受力的制約，不論是新房（114）還是二手房（82）的套均成交面積都是最小的，未來進(jìn)一步改善的需求空間也最足，保障房地產(chǎn)市場健康度良好。122-130在90-106㎡區(qū)間內(nèi)，充分體現(xiàn)了新房承接改善客群、二手承接剛需客群的趨勢。圖長三角各核心城市新房套均成交面積（㎡），2022 圖長三角各核心城市二手房套均成交面積（㎡），2022資料來源：中指研究院，各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：中指研究院，整理圖長三角各核心城市二手房/新房成交套數(shù)，2022 圖長三角各核心城市二手房/新房套均成交面積，2022資料來源：中指研究院，各地統(tǒng)計(jì)局，整理 資料來源：中指研究院，整理長