國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)

國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)估報(bào)告審核中的常見問題中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司鄭鋒2014年4月26日前言

一、本課件所有內(nèi)容均為個(gè)人觀點(diǎn)，并非國(guó)資委官方觀點(diǎn)。 二、國(guó)資委目前對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的審核不僅包括評(píng)估報(bào)告，還包括對(duì)經(jīng)濟(jì)行為本身、企業(yè)、法律、審計(jì)及礦權(quán)等方面的審核。由于時(shí)間關(guān)系，本課件主要針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方面的問題進(jìn)行探討。

三、評(píng)估報(bào)告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對(duì)其中一些常見的問題做些歸納總結(jié)。

四、評(píng)估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強(qiáng)的時(shí)效性。

目 錄

一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序 二、報(bào)告審核中的常見問題

一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序

（一）國(guó)務(wù)院國(guó)資委主要批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為

1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)

不分級(jí)次，集團(tuán)內(nèi)部除外。

2、股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)

一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序（續(xù)）

（二）國(guó)務(wù)院國(guó)資委評(píng)估備案流程企業(yè)提出備案申請(qǐng)初審審核報(bào)告并提出反饋意見企業(yè)答復(fù)出具復(fù)審表副處長(zhǎng)審核處長(zhǎng)審核副局長(zhǎng)審核局長(zhǎng)批準(zhǔn)備案對(duì)答復(fù)意見進(jìn)行審核合規(guī)不合規(guī)審核意見未涉及的問題不允許評(píng)估機(jī)構(gòu)自行修改，若要修改需明確說(shuō)明。一、國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案流程及程序

（三）專家評(píng)審會(huì)程序

國(guó)資委有核準(zhǔn)、備案評(píng)估報(bào)告的職責(zé)，但沒有要求注冊(cè)評(píng)估師改變?cè)u(píng)估報(bào)告的權(quán)利

企業(yè)、機(jī)構(gòu)匯報(bào)專家審核質(zhì)詢宣讀意見二、報(bào)告審核中的常見問題（一）評(píng)估報(bào)告1、未按照《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》要求撰寫2、只采用一種評(píng)估方法3、評(píng)估目的的描述不明確4、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)的評(píng)估范圍與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估范圍不一致二、報(bào)告審核中的常見問題（一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)）5、基準(zhǔn)日選擇不合理

《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》

（令第十九號(hào)）第三十六條：國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月。二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)）（一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)）

6、評(píng)估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。 7、評(píng)估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。 8、評(píng)估結(jié)論：評(píng)估結(jié)論選擇理由模板化同一報(bào)告下同類型公司評(píng)估結(jié)論選擇理由互相矛盾涉及國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)評(píng)估結(jié)論選擇低值二、困報(bào)告雨審核秋中的臨常見湖問題毀（續(xù)黑）（一暖）評(píng)動(dòng)估報(bào)膛告（胖續(xù)）9、股權(quán)繞收益促法評(píng)尺估中臘主要囑參數(shù)冶與礦港業(yè)權(quán)袋評(píng)估汗中主校要參加數(shù)不摧一致10、對(duì)評(píng)估拾基準(zhǔn)繞日大聽量期悲后事悶項(xiàng)，辭甚至瀉一些才重大蛋事項(xiàng)價(jià)不做爐披露污或調(diào)整11、報(bào)窄告附賺件—附件中相頃關(guān)文紡件簽炕署日支期在拳評(píng)估后報(bào)告爪出具物日之趕后—需要豪簽字擁的部晌分未閘手簽支而是鼻使用賊簽名指章二、孫報(bào)告葉審核胳中的督常見奔問題屈（續(xù)膜）（二紫）評(píng)譯估技沖術(shù)?評(píng)估拋方法帥的合吃理性?參數(shù)薪的選攀擇?邏輯助錯(cuò)誤?公式杠錯(cuò)誤?描述需太過亮簡(jiǎn)單劈燕缺少逆必要烈的說(shuō)軍明及懶披露?低級(jí)犯錯(cuò)誤注意嶼：審番核時(shí)老，對(duì)結(jié)產(chǎn)果的項(xiàng)關(guān)注話大于牽對(duì)過秤程的腥關(guān)注二、巡壽報(bào)告?zhèn)徍私y(tǒng)中的睬常見更問題渾（續(xù)徐）▲成本罷法1、往叼來(lái)款預(yù)付賬款壞中部追分費(fèi)篇用性昂質(zhì)款項(xiàng)基準(zhǔn)日前已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，評(píng)廚估值雞仍按妙賬面抬值確之認(rèn)對(duì)職奸工、造關(guān)聯(lián)方的往頸來(lái)款翁考慮雕風(fēng)險(xiǎn)漢損失預(yù)提基珍準(zhǔn)日仗后的費(fèi)用評(píng)估爽值按謙賬面燭值確鐮認(rèn)預(yù)付裳款評(píng)估膝中的犁特殊冠項(xiàng)目盾按賬封面值咽確認(rèn)燒，例列如預(yù)笛付造情船款二、押報(bào)告徹審核銳中的貧常見臥問題區(qū)（續(xù)猾）2、存國(guó)貨原材賤料中俯的大鑼宗商品按賬令面值缺確認(rèn)在產(chǎn)品屋評(píng)估從值簡(jiǎn)叔單按咸賬面嚴(yán)值確霉認(rèn)在用若低值曬易耗摸品評(píng)罩估值蠻按賬敗面值妨確認(rèn)產(chǎn)成騰品評(píng)捉估參躍數(shù)的浙選擇治不合姥理二、崖報(bào)告宵審核笨中的介常見收問題宋（續(xù)肅）3、長(zhǎng)良期股視權(quán)投役資只采用館一種永評(píng)估捧的方濟(jì)法評(píng)估知結(jié)論棵的選逃擇母公墨司說(shuō)殺明中付缺少米對(duì)長(zhǎng)商投評(píng)豬估方椅法、輛評(píng)估賄結(jié)論散選取芬等事竄項(xiàng)的凈介紹二、櫻報(bào)告銹審核撈中的仇常見識(shí)問題桂（續(xù)央）4、機(jī)莖器設(shè)嘴備企業(yè)廟不是嫩增值奮稅一糊般納莖稅人視卻按拆不含冊(cè)稅價(jià)總評(píng)估合理像工期守與房仿屋合促理工綢期的添關(guān)系增減值原浮因描護(hù)述模培板化低級(jí)輝錯(cuò)誤二、讓報(bào)告密審核赴中的紹常見維問題趁（續(xù)崖）5、房突屋建惡筑物前期霸費(fèi)用同的取黨值不腐區(qū)分確是否快經(jīng)過牌報(bào)建房屋陸經(jīng)濟(jì)搬壽命袋的確抄定與閉大多彼數(shù)機(jī)荷構(gòu)不稅一致合理廢工期拔與設(shè)禽備合懼理工刪期的狡關(guān)系勘察程成新艙率與丑理論語(yǔ)成新識(shí)率差甘異較肉大，除勘察辮成新鎖率各鋪部分寇比重桶與造椒價(jià)中幻玉各部逮分比刊重不固一致增減值原蝕因描澡述模叨板化房地合一糟的房擺產(chǎn)采斧用收宴益法沙評(píng)估低級(jí)仰錯(cuò)誤二、否報(bào)告你審核涂中的循常見跳問題悟（續(xù)晃）6、在隱建工永程評(píng)估絡(luò)值按醒賬面擠值確損認(rèn)或賢在賬縣面值令的基肉礎(chǔ)上根考慮解資金留成本末，而叔未考采慮在鹿建工柜程開詠工日任期距劈燕離評(píng)汁估基債準(zhǔn)日刊的時(shí)趁間造獸成的樣人工毒、材蒸料、童機(jī)械媽價(jià)格鑄的變襯化。7、土微地基準(zhǔn)表地價(jià)忠基準(zhǔn)存日距鎖評(píng)估考基準(zhǔn)蔑日超濫過3年期日貢修正怎系數(shù)缺少計(jì)算卸過程開發(fā)程度進(jìn)行楚了剩余飛使用樓年期修未進(jìn)兄行區(qū)域初因素守及個(gè)描別因紋素修送正，或與成賴本法糧土地辦評(píng)估簡(jiǎn)中相毅應(yīng)修躁正系盾數(shù)不一致二、悲報(bào)告協(xié)審核放中的臣常見賞問題奇（續(xù)煉）7、土沾地（氧續(xù)）成本帆法評(píng)筒估中投資利潤(rùn)飛、土驅(qū)地增她值收支益率兵取值撒的合理性市場(chǎng)法評(píng)盯估中惕，修咱正因奧素描至述模限糊，臟修正鑰系數(shù)土的合復(fù)理性可比案刮例修邪正后腿價(jià)格屈差異埋比修店正前拒還大不同肌方法倒評(píng)估坊結(jié)果敘差異拴較大土地?fù)P評(píng)估系結(jié)論覆的確歲定缺頸少合對(duì)理的截理由二、量報(bào)告膠審核屑中的齊常見勒問題歇（續(xù)測(cè)）8、其畫他無(wú)識(shí)形資暮產(chǎn)通用蝴類無(wú)柜形資祝產(chǎn)按此攤余脆后賬撕面值枝確定衰減榴率確肥定的光邏輯怖問題成本法評(píng)谷估專踩利時(shí)竄未考走慮利易潤(rùn)9、專北項(xiàng)應(yīng)滲付款虹（其非他非玻流動(dòng)湖負(fù)債篩）是否構(gòu)為企事業(yè)實(shí)奴際需楚要承偵擔(dān)的智負(fù)債二、留報(bào)告際審核僵中的似常見為問題撫（續(xù)斯）▲收益掌法收入晌、成爹本預(yù)錦測(cè)缺首少依都據(jù)評(píng)估攔基準(zhǔn)胖日出億現(xiàn)大仰拐點(diǎn)收入政預(yù)測(cè)側(cè)趨勢(shì)橋與利橋潤(rùn)預(yù)花測(cè)趨明勢(shì)相字反管理樣費(fèi)用始按收歐入比普例進(jìn)換行預(yù)尸測(cè)預(yù)測(cè)印了不綿合理斥的利助息收牽入所得界稅預(yù)揪測(cè)中指未考褲慮歷桶史年敵度虧積損的杯彌補(bǔ)二、虜報(bào)告哥審核嫁中的絕常見因問題拋（續(xù)途）▲收益盆法（秒續(xù)）從預(yù)搜測(cè)期稍開始引，資中本性蠶支出弓就等佩于折北舊攤割銷基準(zhǔn)日的錢營(yíng)運(yùn)嗎資金慰和非團(tuán)經(jīng)營(yíng)蠶性資借產(chǎn)計(jì)男算出羊現(xiàn)重道項(xiàng)或位漏項(xiàng)在計(jì)鳴算CA卻PM及WA要CC時(shí)采篇用的DE比必須一致部分膛非流隆動(dòng)資霉產(chǎn)考脅慮了犯折舊額攤銷扒，又渡作為黨非經(jīng)練營(yíng)性統(tǒng)資產(chǎn)占加回二、劣報(bào)告馳審核設(shè)中的下常見堅(jiān)問題牛（續(xù)沉）▲市場(chǎng)押法可比公批司選猴擇的被合理醫(yī)性價(jià)值憑比率授選擇悠的合西理性比較陸調(diào)整稀因素貓的合吸理性二、狗報(bào)告慶審核耳中的價(jià)常見熟問題朱（續(xù)難）在國(guó)義資委陪審核痛中的壟常見月案例頂：A公司孝評(píng)估便基準(zhǔn)囑日擁增有房選地合錄一的嶄辦公早樓4萬(wàn)平倆方米吳，A公司卸自身訊正常就經(jīng)營(yíng)念使用都其中墻的40壯00平米當(dāng)，剩卻余房柜屋均幅出租鹿，租怪期不帝長(zhǎng)。認(rèn)本次純收益扣法評(píng)喘估中恰，將寧溢余擋的房技屋在頭其他良業(yè)務(wù)唯收入疏中考烈慮了識(shí)租賃注收入聲。收漆益法吃評(píng)估堡對(duì)溢蒜余房宴屋的券這種直處理直方式習(xí)是否蓄合理瞞。結(jié)束蘆語(yǔ)國(guó)資疑委對(duì)刑評(píng)估底報(bào)告進(jìn)的審征核并膽不會(huì)到過多決糾結(jié)今于評(píng)在估界孟的爭(zhēng)裳議問飄題，掉主要進(jìn)還是劈燕從評(píng)撇估準(zhǔn)止則、友政