房地產(chǎn)經(jīng)濟學

第六章

房地產(chǎn)價格第一節(jié)房地產(chǎn)價格的基本理論從價格的第一層內涵來看，房地產(chǎn)價格是指在開發(fā)、建設、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值及土地所有權價格綜合的貨幣表現(xiàn)。從價格的第二層內涵看，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價，它既反映了房地產(chǎn)資源的稀缺程度，也反映了市場對這種商品的有效需求規(guī)模，由房地產(chǎn)市場的需求和供給共同作用形成。房地產(chǎn)商品作為實物、權益與區(qū)位的綜合體，其價格還具有一些顯著特征：（一）地域性（二）異質性（三）趨升性（四）權益性（五）政策性（六）多樣性中國住宅的成本價格主要包含但不限于以下幾部分：（一）土地費用（二）前期工程費（三）建筑安裝工程費（四）市政公共設施費用（五）管理費用（六）貸款利息（七）稅費（八）其它費用衡量房地產(chǎn)價格的主要統(tǒng)計指標:（一）房地產(chǎn)指數(shù)（二）房價收入比（三）空置與吸納指標（四）租售比值（五）住房消費支出比率第二節(jié)房地產(chǎn)價格的分類房地產(chǎn)價格種類繁多，不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同:一、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格二、市場調節(jié)價、政府指導價和政府確定價三、基準地價、標定地價和房屋重置價格四、土地價格、建筑物價格和房地價格五、總價格、單位價格和樓面地價

六、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格七、買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格、課稅價格和征用價格八、現(xiàn)房價格和期房價格九、起價、標價、成交價和均價十、保留價、起拍價、應價和成交價十一、拍賣價格、招標價格和協(xié)議價格第三節(jié)房地產(chǎn)價格與其他變量的關系房地產(chǎn)價格與土地價格——房地產(chǎn)市場的供需情況決定了土地市場的供需情況，房屋的價格決定了土地的價格。房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)租金馬克思的地租理論以及迪帕斯奎爾—惠頓模型（D—W模型）。兩種理論均假設房價和租金處于同一個成熟的市場環(huán)境下，沒有相互區(qū)隔，從而得出房價和租金成正比的關系，即利率主要從以下幾個方面影響房地產(chǎn)價格的漲跌：其一，投資角度看，房地產(chǎn)作為重要的投資品之一，當利率下降時，資金存入銀行的吸引力減弱，流動資金及抵押貸款將快速進入房地產(chǎn)市場。其二，消費角度看，銀行抵押貸款利率是房地產(chǎn)消費的重要成本之一。尤其是普通住宅的消費對實際利率更為敏感。其三，價值角度看，房地產(chǎn)商品的價值是房地產(chǎn)未來預期收入的現(xiàn)值之和。本國貨幣升值與國內房地產(chǎn)價格上升往往同時發(fā)生的原因在于：第一，流動性效應與預期效應。第二，財富效應與擠出效應。第三，溢出效應。股票段價格旋走勢眠與房島地產(chǎn)鈔價格輕走勢另之間絞并不刑存在殊確定嶄無疑求的規(guī)呼律，蔥但兩淘者之訪間的踩關系槳仍可復從理面論方散面進矮行一貴些分貢析：第一肺，財夢富效狼應。第二震，擠民出效浸應。第三穩(wěn)，替歲代效晚應。第四墨節(jié)真房域地產(chǎn)匹價格斗評估房地容產(chǎn)價古格評謊估的陣含義哀：房疤地產(chǎn)謹價格練評估寸是房僅地產(chǎn)敵估價杏師根加據(jù)估膜價目拳的，斧遵守鼻估價照原則馬，運磁用估伯價方酬法，擦按照超估價組程序幅，對座估價柔對象拔在估夕價時并點的墨特定產(chǎn)價格儉進行物分析姐、測紀算和脹判斷舟并提狹出專嶼業(yè)意候見的孔活動鞏。房地功產(chǎn)價伴格評娛估按貌評估絲式對象縣的種途類，鑄可分旬為：房產(chǎn)暗評估囑、地裳產(chǎn)評估估、錦房地顛產(chǎn)評存估；粗按評晃估對塔象的瘡完整暴性，辱可分生為單炸項評場估與封整體阿評估房地推產(chǎn)價研格評既估的吼特點捎：（1）科騰學性（2）藝貸術性（3）綜算合性房地勞產(chǎn)價貧格評底估的藥原則息：1.供求驅原則2.機會勞成本吳原則3.替代吸原則4.競爭快原則5.時點領原則6.合法貴原則7.變動令原則8.適合講原則地產(chǎn)醉價格線評估旺的基茂本程開序：主要泛包含衰以下弟八個戀步驟廢：第一韻，獲波取估樸價業(yè)票務；第二冤，確暑定房瞎地產(chǎn)訓估價檔的基鼻本事你項；第三央，擬源訂評元估作益業(yè)計襖劃；第四均，實專地勘賤察和禁收集粱整理離資料蘿；第五議，選搏擇估紀價方尼法；第六填，確糕定估厘價結革果（近最終錦估價陵）；游選派擇估涼價方迷法有慘三個她根據(jù)剛：資湖料特俊點；歉估價征對象億的特戚點；洪估價阻方法西的適廁用條遞件，右一般組采用子多種劑方法衣。房地蘋產(chǎn)價嗚格評局估在派其發(fā)手展過合程當何中，草出現(xiàn)霞過很匪多方補法，愁主要沒的有材市場督比較傍法（Th控e覆Co釘mp投ar主at概iv除e很Me驅th舟od）、櫻收益壇折現(xiàn)豈法（In超co獲me扯C逼ap真it杯al奇iz旺at某io皂n箱Me砌th媽od）、斯成本撐估價可法（Th謠e伙Co糟nt液ra增ct怎or鋼s孩Me籍th毒od自)、剩原余法絲式（Re伐si嫁du故al堪M收et并ho涉d），氏下面鑒主要喉介紹村前三傍種主帳要的新方法貫：（一癢）市總場比濕較法（二張）收情益折宮現(xiàn)法（三濱）成扛本估蘇價法綜合孩練習一、獄本章更基本翁概念價格廊；房絨地產(chǎn)江價格羞；房名地產(chǎn)姐指數(shù)狐；房纖價收盯入比穗；空洋置率演；租利售比屈值；尿住房他消費哲支出引比重受；成址交價饞格；脹市場服價格塑；理套論價騾格；橡土地厚價格彈；房降地產(chǎn)額價格扁評估二、讓本章瓜基本量思考籍題1.房地訪產(chǎn)價校格的捐含義栗和決矛定因鍋素？2.房地劍產(chǎn)價魯格具感有哪金些特檢征？3.房地罰產(chǎn)價心格的謊構成羞包括勾哪些蒸要素非？4.衡量斗