南通市場調(diào)查報告

南通市場投資可行性分析報告

—2007.09.研展部一.南通城市宏觀環(huán)境分析二.南通房產(chǎn)現(xiàn)狀三.南通房產(chǎn)投資可行性研判四.R0737地塊分析一.南通城市宏觀環(huán)境分析地理位置

南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶T型結(jié)構(gòu)交匯點,位于長江北岸,是長江三角洲洲頭的城市.南通“據(jù)江海之會、扼南北之喉”,北接廣袤的蘇北大平原,隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依,被譽(yù)為“北上海”.素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù).

分析:南通在快速融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的同時坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地.

南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò).204、328國道和寧通高速公路縱橫全市，輔之通沙、通常、海太三座長江汽渡,貫通大江南北;溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實現(xiàn)營運(yùn).南通興東機(jī)場、如皋機(jī)場和啟東直升飛機(jī)場,構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道.南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的199個港口通航,并開通3條國際集裝箱航線.

正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂?007底完工,該項工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸,“難通”的歷史將一去不返.對南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響.交通情況人口與環(huán)境

據(jù)公安部門統(tǒng)計,2006年末全市戶籍人口769.79萬人,其中市區(qū)人口86.64萬人.2006年,南通市建成“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”,并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號.城市發(fā)展規(guī)劃

為了使南通經(jīng)濟(jì)更加穩(wěn)定健康和快速的發(fā)展,融入蘇南和上海經(jīng)濟(jì)圈,南通的整體城市規(guī)劃為向南發(fā)展,即將新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為政府重點打造的區(qū)域,新城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)力度在加大,受關(guān)注度和認(rèn)可度因為政府的政策導(dǎo)向而逐步提高.GDP縱向比較

從圖表可以看出,從2004年-2006年,南通GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭,平均保持在20%左右,高于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平.

2007年南通GDP首季增長16.4%,增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先.預(yù)計全年增幅將保持在16%左右.2007年GDP將超過2000億.GDP橫向比較

右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為04年和06年長三角地區(qū)各城市GDP排名,可以看出,南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常州,并且不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近上海10138蘇州4820無錫3360杭州3335寧波2860南京2780南通1780紹興1678常州1560臺州1429上海7450蘇州3450杭州2515無錫2350寧波2158南京1910紹興1314南通1220臺州1174常州110104年排名06年排名人均悶可支垮配收等入情掌況表中哭數(shù)據(jù)抓顯示,南通誼市人屠均可青支配啦收入拘逐年欺增高,增幅必保持濾在13寬%以上,高于戰(zhàn)長三敗角平棉均增初長水幕平.居民痛消費(fèi)皂能力乘不斷扇提高.城鎮(zhèn)武居民訓(xùn)收入腰增長吐情況從右瘋圖可招以看禾出,南通疼的城房誠鎮(zhèn)居翼民收紋入在克長三背角16市中釣的排拾名在棍第14位,并不暢如前幼面GD墾P排名,這是豈因為北南通尿的產(chǎn)插業(yè)結(jié)熊構(gòu)有渾待優(yōu)腸化,生產(chǎn)珍力水邊平有弊待需姑進(jìn)一游步提技升.但是汽居民喝收入猴的增姿長速旦度排姻名第3,發(fā)展櫻較快.與其裝他發(fā)考達(dá)城晃市差揀距在有縮小.城市漲化水宏平南通旨的城鎮(zhèn)市化傍進(jìn)程佩在加輩速推褲進(jìn),城市已化率痰不斷僻提高.可見,隨著擱經(jīng)濟(jì)聲的快蹈速發(fā)四展,南通專人民被的收勻入水套平不盯斷提汪高,城市局化率脊隨之菊穩(wěn)步讓提升.20紗07年1-垂7月份普南通乏市評區(qū)投成資平塑穩(wěn)快請速遞畝增20蹄07年1-掀7月份判南通兄市區(qū)戶投資耗總額前為15拐4.貸29億元,同比框增長殿18酷.9舊7%.其中耀以崇口川區(qū)蔽和開慚發(fā)區(qū)何投資深所占箏比重典最大,分別晌為64偏.5亡9億元渠和41燭.3辭9億元,分別吹占投筆資總捎額的41低.9仇%和26騎.8支%.說明崇川世區(qū)和缸開發(fā)累區(qū)為劍政府豪重點守投資英區(qū)域.上半召年南靠通市蛛第三樸產(chǎn)業(yè)答增速蜓位居利全省芽第二今年魂上半減年,南通循市第傘三產(chǎn)會業(yè)實咬現(xiàn)增昏加值35惠6.虧88億元,按可襯比價梳格計刪算,同比曾增長16啄.0旺%,比20姥06年提指高0.泥3個百甩分點,增幅暗高于冷全省筋平均劣水平0.由7個百自分點,在全援省13個省辯轄市伶中總拆量居斯第四以位.第三政產(chǎn)業(yè)冤水平就是衡撐量現(xiàn)烘代社偷會經(jīng)漿濟(jì)發(fā)辯達(dá)程少度的懇重要全標(biāo)志.加快常發(fā)展摘第三記產(chǎn)業(yè),既可溪以調(diào)佛整三今大產(chǎn)存業(yè)比缸例關(guān)愈系、濟(jì)優(yōu)化股國民少經(jīng)濟(jì)附結(jié)構(gòu),又是娘緩解艷經(jīng)濟(jì)酷生活野中深立層次踩矛盾距和促儉進(jìn)經(jīng)堵濟(jì)更筐快發(fā)徑展的停一個子有效賴途徑.可見洞南通喝的三捉大產(chǎn)室業(yè)結(jié)拔構(gòu)日賤趨合貪理.總結(jié)地理奮位置濟(jì)優(yōu)越,交通黑發(fā)達(dá),跟外揀界經(jīng)很濟(jì)聯(lián)翼系日朋益密決切,蘇通茅大橋戲的開織通將輸會開坦創(chuàng)南閃通經(jīng)句濟(jì)發(fā)藍(lán)展新醬的一粱頁.城市番規(guī)劃母重點龍為新托城區(qū),即向素南發(fā)譽(yù)展,新城浩區(qū)潛違力明撥顯.經(jīng)濟(jì)答發(fā)展嗚迅速,人均派可支予配收逗入穩(wěn)飽定快腦速增浸長.城市鈴化水演平不皇斷提問升,居民責(zé)消費(fèi)兇能力息不斷沸增強(qiáng).經(jīng)濟(jì)盜總量破較高,但是敬人口防眾多,所以劫城鎮(zhèn)留居民游收入功相對想其他駛發(fā)達(dá)駁城市切來說之稍低,但增款長迅布速,與發(fā)燈達(dá)區(qū)悲域差撲距在兄逐漸哈縮小.二.南通可房產(chǎn)義現(xiàn)狀1-瞇7月份哈房地里產(chǎn)開習(xí)發(fā)投露資力是度加巧大今年1-磨7月份,全市幕完成賠房地腥產(chǎn)開襯發(fā)投伍資71長.2吵4億元,同比覺增長36宇.0書2%肥,增速護(hù)比去頭年同姨期上魯升10挑.1個百密分點,比1-犁6月份矩上升0.鋪7個百緣瑞分點,從走絮勢來泥看,除1－2月份吳增長界較快想外,基本廢呈平塔穩(wěn)發(fā)今展態(tài)其勢.上半抵年商標(biāo)品房栽建設(shè)頌與銷捕售概歌況商品房施工住宅施工商品房新開工住宅新開工房屋竣工住宅竣工面積(萬㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增長率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房銷售住宅銷售空置商品房空置住宅面積(萬㎡)84.4176.3621.0313.89銷售額(萬元)387603--------各自同比增長率(%)16.515.443.295.83245.93從表除中的撲數(shù)據(jù)雜可以詠看出,南通笛房地世產(chǎn)建技設(shè)面紫積的傾增長時較快闊，施傷工面辨積為11紛52蠅.1答5萬㎡,可以景預(yù)見騙在未召來1-輪2年內(nèi),南通泄市區(qū)培有較末足的頂商品提房供輸應(yīng)量.其中,住宅周開發(fā)晴面積包為93略5.汁25萬㎡,占總杜開發(fā)康面積婦的81士.2艘%,可以扒看出陽南通奔房產(chǎn)譽(yù)開發(fā)溫仍以弱住宅朝類為呈主,但商悼用房驢、辦幣公樓卵等商胳務(wù)房副建設(shè)民也有襖相應(yīng)撈的增岡長,與城捆市發(fā)江展、址市場雙需求顆相適覽應(yīng).分析(一):從銷穴售情梢況來蘇看,住宅困類銷虛售情腦況良營好,住宅微類商甜品房夢占總流銷售葬面積席的89毒.3緣瑞%,空置旦的商也品房距面積忍為36顫.3徑4萬㎡,商辦浙類商星品房衰占空疾置面典積的1/吉3,綜合基上述占開工艇面積鋸和竣懶工面抗積來來看,住宅饑商品刻房的虧銷售柳情況閱要明泳顯優(yōu)出于商揪辦商殘品房.分析(二):從圖占表中翼我們車可以泳看出:商品捐房的聞銷售勞金額遲的漲狡幅明淺顯快厘于銷口售面妄積的冶漲幅,可見樸今年1-期7月份,南通塞的商綿品房捕銷售噸價格鍛漲幅非較大.分析(三):南通看市區(qū)器歷年趁來地尤塊成烈交數(shù)糊分析(不完挺全統(tǒng)紙計)南通膠土地海市場糾的供墊應(yīng)在區(qū)逐年刑增大,呈逐抖漸放初量態(tài)綠勢.01錦-0昆7年土鼠地成緩交總谷面積絮呈上樂升趨駝勢,0鍋2-倆03年成感交面護(hù)積快會速上虹升,0腦3-君07年都蘋保持核在17樹0公頃里以上.南通雜市區(qū)意歷年腰來土?xí)x地成停交總焦面積真分析(不完摸全統(tǒng)題計)圖表算顯示茶的為01年-0店7年南蝦通市興區(qū)土暮地的拔成交雀均價,整體誼來看,土地懼價格與呈上荒升趨男勢,0鳴7年均壤價大綠約為01年均擦價的3倍,0擠6年-0詢7年的竭漲幅眾最大,為54嚷.8東%.南通焰市區(qū)刺歷年險來土甲地成臉交均專價分鑼析(不完迷全統(tǒng)跡計)從01年至07年的列成交證總地耀價看,成交丘總價軌格有些漲有告跌,這跟蒙土地黑成交裕面積剃、均原價有日關(guān)系,但總劈燕體呈劫上升堅趨勢.南通托市區(qū)飛歷年乘來土痛地成督交總穩(wěn)價情廈況(不完素全統(tǒng)溉計)總的含說來,南通辛土地聲出讓曾面積采、價煌格都言呈上舅揚(yáng)趨罪勢,0涌6-趕07年上縫漲幅醋度稍杜大,這跟罰當(dāng)前早南通欲整體糖房地糊產(chǎn)的扮良好要發(fā)展帳形勢珠是分射不開海的.蘇通傾大橋葡的即歸將開習(xí)通將妄進(jìn)一暢步刺俯激南萄通房科地產(chǎn)磨市場魚的發(fā)道展和膜投資飽者對魯南通鑄樓市背的信鞠心.根據(jù)續(xù)南通英市區(qū)哥各區(qū)腹域的上商品會房的葉區(qū)域耕性特倘征,我們薄將將鹿南通濟(jì)樓市輪分為5大板柜塊,即:市中命心板嫁塊,城東聾板塊,新城舊區(qū)(城南)板塊,港閘聾區(qū)板莖塊和蘭開發(fā)齒區(qū)板斷塊.市中例心板能塊市中券心板旅塊樓姐盤相輛對較蔥少,因為須供開膨發(fā)的扒土地敵不多,零星瞎分布弟著少廢部分久體量導(dǎo)不大筆的商輔住樓結(jié)在建,猶如微“見外縫插疲針”.城東萌板塊城東緒板塊筐為目躁前南鴿通市唉房產(chǎn)酸的熱樓點板瞧塊,市民想認(rèn)可吊程度浮較高,主要栗在售侮樓盤逗集中艇在人遼民東龍路兩唯側(cè),平均煩房價危為南崖通市麻最高,達(dá)70召00以上.主要核代表呀性的鹽樓盤良有:天虹洪花園物業(yè)夾地址前：崇伏川區(qū)領(lǐng)小石灣橋向哨東80牲0米，序德民華花苑剛對面開發(fā)仔單位:南通親開發(fā)曉區(qū)天合虹房千地產(chǎn)目開發(fā)睛有限拾公司占地云面積:1舟35雜00么0㎡容積界率:1默.1綠化叨率:4嶼2%規(guī)劃歸戶數(shù):1考00藥2規(guī)劃朱形態(tài):聯(lián)排變別墅蠻、多自層、虜多層主力舍戶型筆及面召積：11患0甘㎡的三環(huán)房價格黎：74當(dāng)00（多銹層）隸、13維00擔(dān)0（別館墅）客戶虛群：攪私營能業(yè)主拉、企蝦業(yè)白洽領(lǐng)去化察率：90賓%，剩繁小高站層1棟66戶、18套別握墅后續(xù)羨供應(yīng)將：無蘇建爸花園克城物業(yè)邁地址碌：崇雕川人袋民東賴路50帆8號（蜻小石聲橋以游東）開發(fā)柴單位:江蘇饒省蘇皮建集珍團(tuán)股毫份有污限公償司南散通分騾公司占地迷面積:2亂88諒70票0㎡容積閥率:1快.0恰4規(guī)劃賠戶數(shù):1參90賓4規(guī)劃織形態(tài):多層羞、小浮高層侮、高箏層排鑼屋、腫別墅(2復(fù)40申㎡伍)主力夠戶型謠及面耐積：微四期(8月18日)推出2幢13韻2戶的儀小高東層，堂以10辟0-喜14創(chuàng)0平米會左右然的3房為結(jié)主價格往：73員00湯(小高減層),素80抽00敲-9零00肅0(多層),脖12掉00朽0(別墅)客戶失群：鏡本地窯及周隸邊六芒縣私失營業(yè)凍主、糧企業(yè)都白領(lǐng)去化老率：借本期哈售出10套左熟右后續(xù)寬供應(yīng)蘭：無東暉期花園物業(yè)辱地址:崇川姿區(qū)北薪臨人秩民東喂路,西靠錘園林盆路尖（麥揪德龍臥東側(cè)社）開發(fā)慎單位:南通峽富誠弓置業(yè)及發(fā)展吉有限梁公司占地涼面積:9占50決00躺㎡容積熱率:1巧.5迷0規(guī)劃邁戶數(shù):1總33攝0規(guī)劃躁形態(tài):多層管、小板高層主力獵戶型富及面刪積：90旋㎡事(7虛0%帥)價格捉：73往00墻(小高佩層),樂80親00辨-9俗00棍0(多層),卻12非00田0(別墅)客戶樸群：匯本地宰及周亂邊六隨縣私差營業(yè)漲主、場企業(yè)怠白領(lǐng)去化裙率：90警%以上后續(xù)永供應(yīng)昨：10月推思出多逼層,預(yù)計乓價格掌在50北00名~5室50怪0小區(qū)字配套增：中拆小學(xué):師院移附中校、南立通大裙學(xué)（始鐘繡產(chǎn)校區(qū)曬）、逆市三戰(zhàn)中、武實驗柄中學(xué),綜合罷商場:麥德籠龍、朵沃爾雄瑪,銀行:各大幕銀行,醫(yī)院:城東辭醫(yī)院新城郊區(qū)板抹塊新城厭區(qū)板直塊位城于市鮮中心付區(qū)域鏈的南戒側(cè),是南境通市洪重點崗打造美區(qū)域,板塊倘認(rèn)可你度非指常高,發(fā)展刃前景柔較好.區(qū)內(nèi)騾代表導(dǎo)性的驅(qū)樓盤砍有:鳳凰顏萊茵逮苑物業(yè)碰地址碎：崇川提洪江猴路9己號(現(xiàn)西傍麻工農(nóng)撿南路浴，北篩靠洪殘江路旗)開發(fā)寫單位:萊茵狹達(dá)集閉團(tuán)有正限公閘司占地兔面積:2輔13期51輕9.耗51私㎡容積今率:1斜.2荷2綠化婆率:4通5%規(guī)劃缺戶數(shù):1率80宰0規(guī)劃餃形態(tài):高層風(fēng)、小誰高層班、疊加粗連排別墅主力恭戶型依及面敏積：40若-3鴉00希㎡，以偽三房銀為主價格降：65珠00曠(小高振層客戶訂群：城公務(wù)吧員、負(fù)私營蟲業(yè)主觸為主去化族率：85扯%小區(qū)欄配套歉：小區(qū)莊內(nèi)部評:幼叛兒園駝、商漏業(yè)服捧務(wù)用販房、拔文化系活動動站、祝衛(wèi)生化站等擊,區(qū)外:南潤郊中師學(xué)、北南通隨大學(xué)垮、外歷國語緞學(xué)校暗,幼獎兒園元,夜麥客削隆超蕩市、訂易初完蓮花依超市征,蔥中國離銀行采、中季國建議設(shè)銀欣行,襪紫像瑯醫(yī)某院中南戀世紀(jì)蜘城物業(yè)項地址:崇川生桃園保路8齒號體適育會嘉展中寧心正然北面開發(fā)蘇單位:南通域中南纖新世差界中虛心開彈發(fā)有擺限公則司建筑豈面積:2忠50萬㎡,住宅40萬㎡規(guī)劃慨形態(tài):辦公己樓、桿商鋪奧、住零宅、方酒店開盤纏時間:2兔00徐5年價格:6腰50潛0元/迷㎡客戶酬群:高級萍白領(lǐng)熔、公浙務(wù)員貿(mào)、私眠營業(yè)理主、渠教師恢為主載，小淘部分永上海炸等地艦投資此者去化爭率:9售0%后續(xù)批供應(yīng):1貧20萬㎡港閘桂區(qū)該板濕塊內(nèi)售在售有樓盤射不多,且樓怖盤檔柔次以覆中低曾檔為筐主,拆遷衛(wèi)安置扣房較慣多.港閘犯區(qū)板仁塊開萍發(fā)較奪晚,所以委區(qū)內(nèi)辯配套戶缺乏,與主臟城區(qū)籃僅一姐河之倚隔,但群逢眾認(rèn)籮可度系不高,本地食人認(rèn)青為是概“鄉(xiāng)興下”.主要吹代表殼性的烏樓盤凱有:長航跳地中衛(wèi)?；ü螆@-長江飛一號物業(yè)擾地址:港閘計區(qū)城楚北區(qū)塌黃海書路與己永揚(yáng)役路路笑口開發(fā)易單位:南通喪長輪篩房屋炸開發(fā)池公司占地雞面積:7反69忠00背㎡容積東率:1職.5堪6綠化引率:3幣2.儲3%規(guī)劃際戶數(shù):1策04格6(一期2幢11層小辣高層,1門31戶)規(guī)劃輛形態(tài):多層曠、小搖高層臉、高脖層主力仰戶型駐及面碗積：12削2宴㎡價格愚：40吳80客戶怠群：廊港閘祖區(qū)工義薪階塘層及菠私營坊業(yè)主,自住崇為主一期若去化欠率：蓄售罄(2天)后續(xù)呀供應(yīng)綠：預(yù)計9月底10月初況推出1號、4號小秤高層乳，戶嘉型以10思0、13融0平米恩為主科，均秧價預(yù)常計在42陣00怡園揪錦居物業(yè)子地址概：港境閘區(qū)或外環(huán)請北路籮與濠射西路歸交匯案處開發(fā)棟單位:南通犁市城諒鎮(zhèn)房揉地產(chǎn)置開發(fā)魚公司占地勒面積:5代39嫌60乓㎡容積怕率:1梯.2紀(jì)0規(guī)劃萄戶數(shù):1必90批4規(guī)劃狼形態(tài):多層薄、小讀高層易、高奇層、秧別墅主力洪戶型傭及面谷積：80岡-1防40后㎡價格飽：45程00元/規(guī)㎡客戶揉群：絨本地壯及周謀邊私悉營業(yè)趕主、句白領(lǐng)去化摩率：城售罄后續(xù)少供應(yīng)考：2棟小纖高層以（10月推裝出）小區(qū)蜂配套仗：鴻繁鳴金碎屬廣恨場、焦奧特蠶萊斯墓購物略中心佩、商航貿(mào)街催（規(guī)收劃中催）、末港閘決區(qū)中腔心醫(yī)黑院盛和替永興花花苑(售罄)物業(yè)榆地址:港閘練區(qū)港梁閘永籌興開獵發(fā)永原揚(yáng)路開發(fā)語單位:江蘇殿盛和程房地往產(chǎn)開比發(fā)有詠限責(zé)巴任公鴨司占地爐面積:1樸1.齊5萬㎡容積繭率:1旬.2紫7規(guī)劃句形態(tài):2免8幢多查層、2幢小勸高層(拆遷眼安置鄉(xiāng)豐房占聲多數(shù))主力損戶型戚及面痰積：13古9㎡價格歪：40石00客戶束群：誦港閘顏區(qū)工棒薪階橋?qū)蛹板e私營傅業(yè)主,自住陶為主去化術(shù)率：坦售罄(2個月武前)后續(xù)蘭供應(yīng)晝：無蘇建僻陽光頃新城(未開起盤)物業(yè)秒地址:港閘儀區(qū)永潔和路太南、漁工農(nóng)謹(jǐn)路西開發(fā)矮單位:江蘇劈燕省蘇最建集齡團(tuán)股震份有困限公佛司南徑通分脈公司占地寸面積:2塔14股43農(nóng)50介㎡容積紀(jì)率:1李.7綠化替率:4巾0.快6%總戶兼數(shù):2暑94憂8規(guī)劃凈形態(tài):小高哄層,高層價格番：預(yù)移計11月左誓右開嚷盤，插價格胡在50買00元/平米塌左右涂，開謊盤會扣有優(yōu)退惠小區(qū)蒙配套繭：小種區(qū)內(nèi)耍部配皂套:幼兒領(lǐng)園、旺衛(wèi)生稅站、紅文化饒站開發(fā)筍區(qū)板尤塊開發(fā)趴區(qū)板蛾塊位詢于南脈通市病東南宋側(cè),主要航以工出業(yè)發(fā)掌展為想主,區(qū)內(nèi)來環(huán)境斬相對催較差,所以告開發(fā)納的樓甜盤比攪較少,目前戴基本求沒有型樓盤悔在售.優(yōu)山脅美地物業(yè)紡地址厲：開棋發(fā)區(qū)甜星湖較大道18葉88號（暮軍山謠往南10陰0米）開發(fā)爐單位:南通嬌融匯螞房地康產(chǎn)開膛發(fā)有稿限公瞞司占地繩面積:3促30柿00方0㎡容積思率:1狀.2蛾1規(guī)劃勻戶數(shù):2恨40凱0規(guī)劃往形態(tài):獨棟投別墅援、雙袋拼別圓墅、澆花園崗洋房芹以及典小高調(diào)層主力偏戶型裕及面粥積：10擴(kuò)0-絲式40碌0英㎡（別炭墅）奶、20銜0多㎡（洋餓房）價格續(xù)：60圖00傲(洋房)客戶缸群：吊周邊斯私營秧業(yè)主去化燃率：95罪%以上后續(xù)另供應(yīng)食：小沫高層帝（20萬㎡）中南指軍山降半島(未開寒盤)物業(yè)愈地址枕：星葉湖大崖道南章側(cè)（挎瑞慈始醫(yī)院躁對面嬌）開發(fā)饅單位:南通炒中南指新世同界中手心開星發(fā)有菜限公就司占地廟面積:2墻3萬㎡容積瓶率:1臨.2境4綠化角率:4龜2.嚷48憐%規(guī)劃動戶數(shù):1求57側(cè)8停車嘗位數(shù):1泛:1規(guī)劃撤形態(tài):別墅科、花囑園洋競房主力睬戶型陶及面置積：11咸0虹㎡的三盆房價格偶：74牛00（多優(yōu)層）瓦、13運(yùn)00刷0（別邊墅）客戶猜群：乒私營洞業(yè)主錄、企榮業(yè)白福領(lǐng)去化哥率：90夏%，?；鹦「哂鷮?棟66戶、18套別釘墅后續(xù)睜供應(yīng)鈔：無房產(chǎn)洋現(xiàn)狀貴總結(jié)一、票市場之較火蟲爆,銷售烏狀況線良好目前澆南通岸房產(chǎn)弱市場鏡比較躲火爆,市民啞購房吃的積評極性支較高,整體勝銷售櫻情況可良好.二、商品鎮(zhèn)房價杯格飛塊速漲焰勢趨潑緩，寸房價杯逐步曬趨于腦穩(wěn)定上半酷年南銳通商辛品房配平均蟻價格獵為36冒97轉(zhuǎn).9鑰4元/平方矛米，鹽同比看上漲10耗.3賊4%淹.其中厘商品鋼住宅加平均睡價格澤為33盜24秘.4錘8元/平方韻米，況同比村增長8.草58昌%.市區(qū)商品航房平忌均價界格為42盟73終.7僻6元/平方組米，敢同比匹增長7.稿60工%，其伶中住浩宅平均妻價格掙為39室14例.7元/平方腐米，善同比繼上漲0.捕41房誠%，剔類除低害價位商品汽房后市歸區(qū)住形宅平市均價棄格為50座76弟.8系3元/平方饅米,比去虧年同幼期上豬漲24唉.0屯8%賊.三、扁本地失開發(fā)兔商為展主,外地坡主要題為上釘海浙蹲江開稱發(fā)商南通爛市區(qū)療的開弦發(fā)商悶以本沈地中扮小型置為主,明星殿樓盤蚊相對筑較少.本地增比較芒有實偵力的賠開發(fā)躬商為南通培中南炕新世疫界中圾心開傅發(fā)有升限公嶺司,其杰他大辜都為克中小勺開發(fā)族商.外地踐開發(fā)確商進(jìn)壩駐不蹈多,比較西有名銀的有幕南京昌的蘇劍建集克團(tuán)股拐份有兩限公耕司.杭州點綠城低等.四、尖“蘇祝通大晉橋”的開醋通對塔南通扇影響廢深遠(yuǎn)蘇通堆大橋姐將于07年年遠(yuǎn)底開謊通,此項煮工程瓣給南樂通的劫經(jīng)濟(jì)族發(fā)展飄將帶往來深匠遠(yuǎn)影貧響.同樣陶會刺噴激南勵通的掛房地保產(chǎn)快綁速發(fā)冒展,投資自客看谷中南耕通的取良好瓜發(fā)展?jié)袂熬?南通盞也將夢是下爽一個追被外逮地實力登開發(fā)揭商進(jìn)臣駐的諷一個烏潛力遠(yuǎn)區(qū)域.五、步南通資商品薄房市華場主聯(lián)要集款中在土三個獻(xiàn)板塊目前獎，南誓通市育區(qū)的狗主要搖樓盤已集中狐在主醫(yī)城區(qū)克板塊遵、新城站區(qū)板蘆塊和港閘喪區(qū)板氏塊，市哥中心丙板塊扁土地閱開發(fā)退趨于肚飽和,在售插樓盤呀不多燒且以輪商辦抄樓為包主,住宅盒多集乓中在城東昆板塊.六、間市民煙對各牽個板顏塊認(rèn)帖可度晚不一南通光市的敏未來膏發(fā)展?fàn)C規(guī)劃矛側(cè)重租于“惕南拓哥東進(jìn)”,受政讓策導(dǎo)合向的氧影響,市民資對新淚城區(qū)噸板塊蕩和城些東板社塊認(rèn)睜可度捏較高,而港老閘區(qū)朵發(fā)展竭起步眉較晚,雖然海離火更車站橡較近,但是爭整體洽發(fā)展高成熟張尚需次時日.七、竿樓盤鐵品質(zhì)艘由南珍至北握從高限到低南通窯市區(qū)架高品腹質(zhì)樓玻盤主姐要集冰中在燃新城坦區(qū),即城愁南板牛塊,有別煩墅、鞠花園微洋房葉等高家檔住鹽宅;該區(qū)橋域內(nèi)浙有4A級的抖狼山圈景區(qū),其他沉公共旱配套敢設(shè)施柿齊全,是南紀(jì)通市負(fù)區(qū)域?qū)靡?guī)劃六發(fā)展春的重俱要板霉塊,該板觸塊比脈較受宴客戶聲歡迎.主城慨區(qū)內(nèi)特濠河懇風(fēng)景蹤蝶區(qū)也沾屬4A級景漏區(qū),但市絞中心鐮可供調(diào)開發(fā)文的土除地幾夕近沒慨有,所以紛住宅駁多向袍城東怖板塊佛發(fā)展,主要蠢是沿碎城市侄主干認(rèn)道人蔑民東硬路沿榴線開疼發(fā).港閘疏區(qū)樓馳盤主紅要以陡拆遷悶安置拴房為精主,樓盤撇品質(zhì)病不高.主要寧針對尿的普努通工毫薪階饅層.八、誓各個選板塊紗房價瘦差距些較大南通誓市區(qū)演各板伯塊由花于受房誠自身洋條件昏及其桿他因融素的誕影響,中高焰北低素南穩(wěn).商品旱房均疫價最壯高的域區(qū)域梁為核雙心城遍區(qū)和霸城東墨板塊,均價哨在70確00胖-9年00牌0左右;新城廢區(qū)價窄格低寒于城趁東,價格新范圍講在60箱00玻~6勉50稅0;價格魔相對洲較低謝的板壩塊為屈港閘塌區(qū)板翻塊和柄開發(fā)編區(qū)港兄閘區(qū)林均價傅在45康00左右.開發(fā)腰區(qū)為40糊00左右.九、敢各個徹板塊凱的成輪交量蓄差異障明顯圖表蕉所示首為07年07月09日~0傷9月09日各栽區(qū)域振成交話情況可以偷看出,主城液區(qū)的狠成交顆量獨絕占半浴壁江減山,為48情%,港閘乏區(qū)和扒新城洞區(qū)各蕩占1/哀4左右,開發(fā)絞區(qū)成倚交量戰(zhàn)最小,只占3%淺.港閘樣區(qū)之催所以當(dāng)能與井新城煤區(qū)相想當(dāng),主要畝是因伐為其啟商品光房性鞭價比順較高.受到滔普通岸大眾伴的歡杏迎.十、談各個疫區(qū)域賺購房韻客戶婦群呈輕現(xiàn)階沖層化抗差異港閘確區(qū)板婦塊:市民析購房賠主要餡以自伏住為叼主,主要沸人妥群為美港閘敏區(qū)附放近居凡民;城東藏區(qū)板縮慧塊:購房滿客戶家群主輸要來除自老率市區(qū)悄和周嘗邊六者縣,他們孩換一糕種居旨住環(huán)忌境,即可答以避休開城寇市的恥喧囂,又可帆以享威受到膽市區(qū)裝的配落套服胸務(wù);購房冊的另勤一部倘分客是戶來肌自投跨資客,占30母%左右.新城鴿區(qū)板它塊以物高檔害樓盤恒為主,客戶呼群主罪要來蔥自南扔通市朗區(qū)公創(chuàng)務(wù)員幼、白偉領(lǐng)階魚層和漫六縣扣市的處私營粥業(yè)主,也有拌部分改來自爆上海乖、蘇園州的掠客戶獨群.十一嘗、90堅-1替20克㎡面積煙的戶鏡型最嬸受歡堡迎南通超房產(chǎn)手市場杯上目滿前90就~1死20事㎡面積括的住蹄宅是抄最為踩熱銷枯的,主要定是因段為中稍小戶郊型的吊總價慰相對匯較小.但市頁場供隸應(yīng)主嗚流仍撐然是自大戶傅型,中小赴戶型殖的需照求明膊顯處右于饑攜渴狀站態(tài).十二俱、收炊入房撇價比衣偏高按戶兼均3人計允算,年收墨入大持約為48窄00茂0,買一悅套10忽0㎡的房敢子需協(xié)要55萬(按均妹價55竊00計算),南通宮目前轎收入酬房價潑比為1:緒11憲,明顯竿偏高.十三框、房爛屋空段置面賴積增沸加，意市區(qū)瓣空置會房進(jìn)唇一步環(huán)增多,反映出供黨需結(jié)熟構(gòu)存白在較告大問登題.至6月底鬼，全熄市空未置商槐品房毒面積57必.9洽9萬平桶方米擋，同北比增煎長8.暈4%，其目中空置沙住宅36誰.4秧7萬平豪方米愉，同勻比增襲長9.淘66浪%，空稅置面胡積中改空置1-龜3年的房屋川面積帳為35育.8崇9萬平共方米偏，占61拳.8衣9%腦.至6月底勒，市妄區(qū)空奔置商部品房嗎面積21虎.0禁3萬平隙方米暴，同魔比增沉長95記.8屑3%，其倒中空龜置住爭宅13廁.8努9萬平探方米搶，同比帳增長24杠5.灰93帶%，空材置面剖積中仰空置1-彎3年的托房屋艷面積歇為18槽.1惜6萬平竭方米，要占86枯.3趨2%易.三.南通姑房產(chǎn)爸投資蠟可行纖性研濟(jì)判結(jié)合由南通貞的經(jīng)錘濟(jì)發(fā)笛展情辣況和牛其房辱地產(chǎn)亭現(xiàn)狀玩來看:隨著啞經(jīng)濟(jì)紡的穩(wěn)真定快速洋發(fā)展,該市燥將進(jìn)朵一步降融入精長三嘗角城縱市群,并成春為其示中重家要的倦一員,該市開的房藥地產(chǎn)輔市場播在現(xiàn)鳳在的張基礎(chǔ)日上將庸會得嶺到更畝大的嫂發(fā)展,當(dāng)然競爭肆也將禍日益荒激烈,目前該該市較大開活發(fā)商踩不多,市場津總體滑來說壩還是秩比較健銅康的,房價肉趨于蔥平穩(wěn)慘增長丑態(tài)勢,是個憑入市汪的較驅(qū)好時塊機(jī).但應(yīng)顏該注意幾冤個問挎題.分析:一、夕區(qū)域驚的選馳擇上,新城丑區(qū)和菠狼山集風(fēng)景族區(qū)板難塊認(rèn)持可度割較高,已經(jīng)喂成為南通次高收筒入階顯層的隔聚集捆區(qū)璃域.在這單些區(qū)端域拿事地,風(fēng)險代相對私較低,但拿斑地成本武較高.而開架發(fā)區(qū)弟目前沉成交爐非常箱不活劍躍,同時權(quán)居住聲價值沈相對賠較低,風(fēng)險系與數(shù)較宋大.港閘劍區(qū)雖街然區(qū)傻域不納成熟,但相晴對較惡低的撞價格茶成為矮了工卷薪階層扛聚集烏的一照個區(qū)蓬域,價格鉤是這告?zhèn)€區(qū)王域最衛(wèi)大的株優(yōu)勢.因此協(xié)具有井拿的調(diào)價值.二、微鑒于漿目前原南通焰市場耐房價銷已經(jīng)背達(dá)到桃一個騙相當(dāng)換的高嗚度,低總號價的馬中小戶必型供來應(yīng)嚴(yán)貓重不碼足.至少評兩年量內(nèi)中撕小戶候型的軍剛性秒需求值將處呈于一開個較為爆旺盛要的態(tài)北勢.因此壺主打錢中小駕戶型乘的項酒目入尸市將捧會很性好的房誠迎合休市場需搖求同抖時又旗響應(yīng)爹了70溉/9武0政策.三、概南通西是一嚷個經(jīng)蟻濟(jì)飛復(fù)速發(fā)礎(chǔ)展的售城市,蘇通輝大橋之年底針通車褲將極趙大刺激苦該市梯樓市寶的發(fā)美展,對昆跳山上陽海等昌地的拌投資販者有膚著較膽大的蛋吸引力,他們會看中司該市與的長茅遠(yuǎn)的屯發(fā)展,但我交們同雙時也渴應(yīng)該炮清醒對的看距到,隨著國誓家針脅對投眾機(jī)炒擴(kuò)房投寫機(jī)者飯的一趴系列拋宏觀拘調(diào)控各政策蓋的出晶臺,將會進(jìn)一尿步打革壓他斷們施舒展的禁空間